房地产蓝皮书中国房地产发展总报告

住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。中国是一个幅员辽阔，各地发展极不平衡的大国，以局部地区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎，否则会得出相反结论。上述几点是本课题组进行以在全社会固定资产投资中所占比重仍有所上升，处于历史的最高位。中国房地产业起步较晚，在市场的成熟过程中投资起伏较大，但总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。从中国国民经济与市场发展阶段和总趋势来分析，房地产投资占全社会固定资产投资比重的上升是市场需求结构从地区投资结构看，2004年东、中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重分别为年的-2.50%。而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重则有上升。经济适用房投资比重减少，一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于低预付款，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷。因此，在房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道。这种以间接融资为主的方式，既与我国融资主渠道吻合，也与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不良有关。发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险的任发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从根本上改变，银行依然过高地承担着房地产开发的金融风建设的影响具有滞后性，2004年全国商品房新开工面积、施工面积、竣工面积均继续增加，但与据建设部有关部门统计，目前全国房地产市场中有50%左右来自于拆迁所产生的被动需求。这4种过度的人为增加的被动需求改变了正常的供求格局，增大了购房需求的压力，同时也使房屋拆迁出，要抓紧解决城镇房屋拆迁和农村土地征用中存在的问题，在城镇房屋拆迁中，要严格依据城市46号)中规定，对于拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除了保证能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目，以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用房和廉租房项目之外，一律停依然严峻。低廉的征地费不仅使农民失地失业，也是获取巨额财政收入的重要渠道，因此成为地方政府圈地的动因。土地出让程序仍欠规范，缺乏监督，如经营性土地出让制度还缺少具体的配套操作规范，有的地方不按规定或不能及时公开经营性土地出让信息，有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题，一些领导干部仍在通过打招呼、批条子等形式插手经营性土地出让等等，致使圈地者仍有空子可钻。土地利用规划的法律效力还没有真正建立，调到有效执行。一些地方政府为了短期利益出台土地优惠政策，以低价土地招商引资，导致长期性投5“暂停”这种非常措施，但在没有消除“占地冲动”机制和建立约束“冲动”机制的情况下，再次6其他等4城市重合。可见，地价上涨是当前房价上涨市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬和房地产市场的结构性矛盾。这种结构性失衡的原因，一是政府对经济适用房投资的减少。2004二是市场的内在决定力量：在较高收入者的需求未基本满足之前，市场供给的重点不太可能是档次较低、盈利较差的低价商品房。三是随着城镇居民收入水平的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，提升了平均价格。(5)投资和投机性购房拉动。(6)国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩，特别是对“地根”的紧缩，影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市7场信息的不对称有意炒作，经媒体放大，进一步强化了消费者的心理预期，引起更多人跟风。(7)房地产市场中存在着特定形式的垄断，房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强，造成局部地区房地产价格非正常上涨。另外，较高的利润是产业吸引资本向其价格增长的作用。但是，宏观调控的首要目标是抑制房地产投资过快增长而不是降低房价，不能以房价走势作为判定调控成效的标准。站在消费者角度看，房价的升高使苦于房价高企的居民特别是低收入居民失望，但解决低收入家庭的住房问题主要应靠住房社会保障体系，而不是产业的宏观调售量持续大幅增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑需求持续增长的动高，改善性需求增加，如小房换大房、旧居换新居等。二是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商长，是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。三是投资和投机性购房需求。建设部的数据显示，旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速增长是城镇居民可近年来，我国经济发展势头良好，但经济运行中的结构性矛盾进一步显现，表现为钢铁、电解铝、水泥等行业固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，房地产开发资金过于依控措施，房地产开发的两大命脉——土地和资金均被纳入宏观调控范围。各商业银行严格控制对房地产的信贷投放，土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿，土地严、金融紧贯穿全年，房地产1.紧缩“银根”9对房屋拆迁评估、估价机构、行政行为进行了规范，细化了《城市房屋拆迁管理条例》中行政裁决济平稳较快发展的体制性障碍还没有消除，经济社会发展中一些长期性和深层次的矛盾依然存在。中央经济工作会议将“控制固定资产投资总规模，优化投资结构，调整投资与消费关系”列为由于央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，及再次加息的可能等，2005年房地产信贷投入增速也将进一步放缓，这对资金密集型的房地产业来说，无异釜底抽薪。原有融资渠道的限贷，迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，例继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》对土地出让方式做出的强制性规定，将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平、公正的局面改观，土地市场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向完善的重要方向，中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引资的行为将受到遏制。在试点的基础上，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，规划中将进一步强化耕地的保护和严格控制建设用地增量的基本国策，从严从紧控制土地农转非总量和速度；土地利用总体规划的调整审批权限将上收，特别是涉及占用基本农田的规划调整要经国务院审批；针对耕地保护将建立责任考核体系，落实土地管理行政首长负责制，各级政府土地管理的权利和责任将更加明确。这些措施将有助于消除土地供应双轨制造成的不平等，有利于打破土地供应的地区封锁，形成统一、开放、竞争、有序的土地市场，增强市场形成地价的机制。从政治层面上看，供地制度的规范化有利于维护国家作为土地所有者的权益，消除开发商的寻租机会和不当得利，有利于消除腐败和廉政建设。从房地产业的层面看，房地产开发的圈地行为使二手房市场并未达到理想程度。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及在二、三级市场联动下，梯度消费格局逐步形成，住房消费结构将趋向合理，推进住房市场良性循环。二手房市场的发展，将对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用，有利于我国房从需求来看，近期影响其变动的因素主要有：国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低，住房需求呈现很大刚性，房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响因此，可以预测，随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的从供给来看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格幅大幅回落，销售面积增幅大于竣工面积增幅，价格上升较快，供求关系偏紧。同时，房地产新开年国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，房地整资源配置的功能，高房价将在一定程度上增加市场供给，挤出部分需求；第二，政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、控制投机炒作等手段抑制过高的房价；第三，政策变动初期对市场预过去房地产开发中最不透明的土地市场将走向阳光化，房地产经营环境进一步优化，企业经营年已呈现出迹象的基础上持续进行：一些缺少土地和资金支撑的中小开发商、一些不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局；房地产业调整重组将主要表现为企业互利合作，在土地出让制度真正转轨概念炒作将逐渐失去效力，品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。近几年房地产市场概念炒房者不仅重视房屋品质和舒适程度，而且追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层的需求逐步得到满足，市场重心由高收入者向中低收入者转移，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光主义理念集中反映了这种变化迹象，它把京城楼市由注重概念的塑造转移到对产品品质的关注，尤其是从户型、规划、配套、园林、外立面、可持续发展等多个方面重新认识和定位楼市产品的竞争力众多房地产开发企业或者主动、或者被动地受到新产品主义理念的影响，并越来越多地在产品开三政策建议[1](一)正确判断形势，促进房地产市场的稳定繁荣衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为百姓关注的“头等大事”。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，那么，住房就是这一主要矛盾中的重点。由此，我们也就不难理解当前房地产业对于改善广大城市居民的居住条件，增加就业，促进产业结构的调整和国民经济的快速发展有着重要意义。其产业关联度高，带动性强，与金融业联系密切，发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。判断当前错综复杂的房地产市场形势，首先要从中国经济社会发展的阶段出发，充分考虑住房货币化改革和城市化进程等大环境的影响，选择正确的研究视角和坐标，科学的、历史的、发展的来看待当前的房地产市场，而不是简单的拿一些指标与西方发达国家进行生房地产开发周期长，产业波动性大，市场供求关系是长期积累、演变的结果，不能单纯以年度同比指标来判断市场供求关系；房地产产品在空间上不可移动，市场具有明显的区域性特征，不能简单房地产业提供的产品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品，政府对于房地产业的管理主要应是规范市场秩序，保护公平竞争，房地产产业政策的目标应是促进产业的持续健康发展，满足居民的基本住房需求。中国房地产业作为支柱产业今后几十年仍将以较快速度发展，这是住房社会需求强力拉动的必然结果。因此，中国房地产市场总体态势是供不应求。要站在贯彻落实科学发展观、统筹经济与社会发展、满足人民日益增长的住房需求的高度，正确处理防止固定资产投资增长过热与保证房地产市场正常供给的关系，正确处理保护耕地与增加房地产用地的关系，正确处理遏价格上涨过快的新情况，适时调整宏观调控的目标和手段，将保证市场供应，平抑房地产市场，防止供求关系过大波动作为衡量宏观调控是否有效的最重要标准。减少行政直接干预，主要通过市场义尤为重大。盘活存量土地，不仅关系到房地产市场的供给，也是土地制度改革的重要目标之一。紧缩“地根”的权力在中央，而盘活存量用地的责任主要在地方。各级地方政府要在认真清查闲置在新增房地产用地供应中，要进一步完善土地供应办法，推行经营土地出让招投标制，并采用综合评标的方式，改变一味价高者得之的惯例，尝试在挂牌和拍卖中增加规划设计、商品房售价等限制性条款来稳定商品房价格。加强土地整理储备工作，掌握调剂土地供应的主动权；完善土地一级开发制度，尽量采取熟地供应的方式出让经营性用地，规范土地市场。根据各地实际情况，在广泛征求房地产商、购房人和各方面专家意见的基础上，制定科学的土地供应计划，并及时向社会发在保护耕地，控制城市建设用地的同时，我们也应认识到：相对于农村居民点用地，城市建设着后者大于前者的置换关系。因此，我们既要坚持集约利用城市用地，尽可能的少占耕地，也要防解决中低收入家庭住房问题是建立和谐社会的重要保证。针对房地产市场的结构性矛盾，政府应通过加强规划、土地政策的引导，保持普通商品住房在商品房中的主体地位，控制高档商品房建设，提高普通商品住房的供应比例；通过税收、信贷、利率等手段，控制住宅建设标准，引导企业开发普通商品住房。成都等城市在进行招拍挂时，对拟建普通商品房的地块限定最高售价，这一做调整供应办法，尽量采用定向供应的办法，严格控制销售对象；在部分条件成熟、普通商品住房供应充足、与经济适用住房价格相差不大的地区，适时以“补人头”取代“补砖头”，通过向低收入人群发放住房补贴来取代经济适用住房。另一方面，制定相应鼓励政策，发展廉租住房，加大廉租住房的建设力度，扩大廉租住房的供应范围，保障最低收入人群，包括农村进城务工人员的基本住二手房是许多发达国家住房供应的主体。在国内，上海等城市二手房供应已经超过了新建商品住宅，但在绝大多数城市二手房市场还刚刚起步。这一方面是由于中国住房货币化改革起步较晚，存量住房质量较低；另一方面则是由于各级政府对二手房市场的关注不够。推进存量住房流转，一可增加住房供应，特别是存量房一般价格较低，也就意味着增加了中低价位住房的供应。这对于稳定房价，满足中低收入家庭的住房需求有着重要作用。二可降低住房空置率，提高住房资源配置的效率。三是二手房市场的发育有利于人员自由流动，完成人的第二次解放(从“蜗牛”变成人)，扩大人们自主择业的范围，有利于人力资源要素配置的最优化。四是，住房流动性的提高有利于人们推进二手房市场建设，要通过引导居民梯度住房消费，改变传统的“一套房住一辈子”的置业观念，扩大二手房的市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准，简化交易手续，推动二手房长期低租金、实物分配等原因，中国城镇居民住房消费的比重远低于同等发展程度国家。因此，要继续保护和鼓励改善型的住房消费，进一步完善住房分配货币化，加快住房补贴的发放，提高居民投资性购房可以增加出租房屋数量，对于培育房屋租赁市场，满足外来人口增加的租房需求具有积极意义，也是商品房价格发现机制、级差地租形成机制的重要组成部分。在当前股市低速、存款利率较低、物价上涨幅度较大的情况下，投资房产是一种较为理想的保值、增值投资渠道。作为个人理财行为的不动产投资失败，不论是对个人，还是对社会的风险都不会太大。并且，投资者对租金、房价、利率更为敏感，会根据租金市场的变化调整自己的投资计划。只要对投资性购房进行必要的引导，保证其所占的比例在一个安全的范围内和不在短期内出现大规模的非理性投资置业，对于当前部分城市出现的投机性购房，可通过限制期房转让、实行实名购房、严格税收征管等措施加以遏制。同时，尽快实现商业银行间住房贷款信息联网，完善风险控制机制，制止利用银行野蛮拆迁、雇佣黑物业、恶意拖欠工程款等不法行为时有发生。房地产业一直是近年来群众反映强在当前资质管理弱化、市场准入门槛较低、行政管理体制转换的情况下，加强对房地产业的行业管理要转变思路。一是变项目前期审批为全程服务、全程监管。二是加大市场整顿的力度，严格开展房地产市场专项整治工作，对于违规企业给予曝光和必要惩处，直至清出。三是建立房地产信用档案，惩戒市场失信主体，促进公平竞争和优胜劣汰。扩大信用系统的覆盖面和影响力，通过与商品房网上销售系统的链接，使其成为购房者决策的重要参考依据。四是加强基础信息的收集和发布，为宏观调控和消费者提供决策依据。市场信息准确、透明、对称、完全，是有效调控市场的基门协作，整合资源，加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设。努力使局部性、结构性问题，即时发布各类房地产市场信息，使决策者和购房者了解每一时刻所有房屋供求信息和每一套房屋的自筹资金所占比重减少，以定金和预收款为主的其他资金来源所占比重增加的情况说