《房地产公司财务分析案例研究：以华夏幸福为例（定量论文）》14000字

第页房地产公司财务分析案例研究—以华夏幸福为例摘要：在国民经济中,中国房地产行业占据了较为重要的地位。房地产行业从二十世纪八十年代开始兴起，虽然它是一个新兴的行业，但是关联性较强，能增加许多就业机会，缓解就业压力，也为我国增加了财政收入和税收收入，加快了城市城镇化的脚步。随着经济和科学技术的不断发展，加快了社会的进步，也促进了房地产行业的蓬勃发展，房地产企业的数量也持续增加，消费者具有更大的选择空间。房地产行业是具有风险性的产业，因此，如何有效地去管理风险，对房地产行业来说是重中之重，而财务风险又是房地产风险的所有体现，如何正确的认识并且防范财务风险，对房地产企业来说尤为重要。华夏幸福基业股份有限公司创立于1988年，扎实的发展自己，在全球产业新城方面努力发展，发展出了自身良好的信誉，也创立了许多优秀的项目品牌和服务品牌。消费者对华夏幸福也具有较高的评价。本文从财务会计的基本理论出发，综合财务会计、财务管理等相关知识，分析该公司的现状，通过介绍财务指标分析的方法，研究华夏幸福基业的财务报表，分别进行纵向分析和横向分析，挑选三大财务报表的核心数据进行对比，分析房地产行业的发展趋势，明确该公司的发展方向和领域，了解公司的经营状况，以便能在激烈的行业竞争中大力发展综合实力，提升自己的竞争优势，更好的为公司的发展进行决策。关键字：华夏幸福；房地产行业；财务分析目录1绪论 -5-1.1研究背景及意义 -5-1.1.1研究背景 -5-1.1.2研究意义 -6-1.2国内外研究现状 -7-1.2.1国外研究现状 -7-1.2.2国内研究现状 -7-1.2.3国内外研究现状综述 -8-2财务分析的相关概述 -8-2.1.1财务分析的内涵 -8-2.1.2财务分析的特征 -8-2.1.3财务分析的意义 -9-2.2财务分析方法 -9-2.2.1财务分析方法的含义 -9-2.2.2财务分析方法的分类 -9-2.2.3财务分析方法的选择 -12-3华夏幸福基业股份有限公司财务分析 -13-3.1华夏幸福公司概述 -13-3.1.1公司背景 -13-3.1.2股权结构 -13-3.1.3经营状况 -13-3.2财务分析 -14-3.2.1以财务报表为依据的财务分析 -14-3.2.2疫情下华夏幸福的财务比率分析 -17-4总结 -22-4.1对华夏幸福的小结 -22-4.2华夏幸福带来的启发 -23-参考文献 -23-1绪论1.1研究背景及意义1.1.1研究背景房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，归因于它对经济发展具有极大地推动作用，因此房地产行业成为了我国的支柱产业。近几年来，房地产行业备受关注，不仅仅是因为房地产行业的地位影响着国家的发展，受到各方的关注，也是因为年轻人对房子的刚性需求，房价牵动着许多老百姓的心。人们买的房子越来越贵，使得房地产行业发展迅速，会对人民的生活产生很大的影响，而这时政府会对市场进行宏观的调控，控制房价的涨幅，稳定社会。房地产行业兴起的时间不过三四十年，但是这个行业发展迅速，潜力巨大。随着我国经济的持续快速增长，城市化的速度也不断加快，城市的人口也在大幅增加，而我国正在步入小康生活，越来越多的人会追求更好的生活环境，是的房地产市场的供求关系、消费主体、消费者需求等不断变化。而商人们发现商机之后，房地产企业的数量会越来越多，造成了房地产行业的竞争越来越激烈。公司管理离不开财务分析。财务分析能给相关的决策者一些重要的依据，提供许多对企业经营有用的信息，通过数据的处理可以顺藤摸瓜，得到一些对公司未来经济活动的预测。2020年新冠病毒疫情对房地产行业的影响较大。为了配合国家抗击疫情，多地的房地产开发企业暂停了售楼处销售等线下聚集性活动，还导致了各大商场客流量锐减，为尽量减少商户损失，多家房地产企业采取了减免或降低商户租金等办法。大部分城市商品住宅的销售价格也有所下降但是下降幅度不大。虽然目前我国的房地产市场已经完全脱离新型冠状病毒疫情带来的影响，重新恢复正轨。但是仍旧有部分企业因为房地产行业的高负债性，倒在了新冠病毒疫情影响的房地产市场下。由此可见财务分析在公司管理过程中的重要性。对所选企业的财务状况进行分析和研究，可以有效的帮助房地产企业正确的认识和防范财务风险，健康的持续的发展。1.1.2研究意义二十一世纪以后，可以看到资本市场发展迅速，房地产行业蒸蒸日上，商人也会在社会的发展中看到房地产行业所带来的利益，房地产企业也如雨后春笋一般涌现出来，因此，财务分析对于企业的重要性不言而喻，主要是财务分析能指导企业相关利益者的决策。投资者、债权人以及管理者想要获得科学有效的决策信息，就必须要经过财务分析这一重要的过程。比如资本市场上的财务造假事件，使得相关的投资者积极性下降并且警惕性提高，投资畏手畏脚，因此，要学会用财务分析以及财务理论知识，去辨认市场上的财务数据，通过分析识别其中的真假性，这样才能获得更加有效地决策信息，这对投资者们来说尤为关键。本文以华夏幸福基业有限公司为例，分析企业历年的财务报表数据，运用合理的财务指标对企业的财务状况进行纵向分析和横向分析，得出华夏幸福基业股份有限公司的销售情况、资产状况、盈利能力、偿债能力和营运能力等。对华夏幸福基业股份有限公司的财务报表和财务能力等进行综合评价。深入的去挖掘华夏幸福基业有限公司财务报表里面有效的内部信息和外部信息，从企业角度出发，分析华夏幸福基业有限公司的发展前景。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状20世纪初期，财务分析起源于美国。而沃尔也是在那个时候首次提出了比率分析体系，他认为，通过财务的比率分析的方法可以很好的判断企业的财务状况和偿债水平，他以财务比率和指数相结合来更好的进行财务分析，被称为财务分析的创始人。而财务报表的起源则是从复式记账开始，最早是为了银行的信用分析服务。世界投资大师巴菲特曾说过：“对一家企业进行投资，我主要看这家企业的财务报表”。巴菲特以投资者的身份告诉我们会计报表的重要性。而它的载体会计报表就显得尤为重要，从古至今对其相关的利益人对会计报表的分析非常关注。南加州大学的教授WaterB.NeigS认为财务分析和个人判断必须要结合起来分析，财务分析需要融合实际情况和个人因素，每个人的看法是具有差异性的。艾伦和克劳迪娅（2016）提出，可以采用现代先进的信息技术和科学的分析方法辅助企业财务状况的分析，为企业的管理者提供可靠的决策建议。1.2.2国内研究现状我国的财务分析起步相对于西方国家来说还是比较晚的，并且国内的财务分析研究相对于国外的研究来说具有一定的局限性，局限于介绍和理论阶段。但随着经济的发展，财务分析越来越受到相关利益者的关注，使得越来越多的学者以企业为案例对其进行深入的研究。张先治（2003）认为仅仅依靠盈利能力、营运能力、偿债能力以及发展能力这四个方面的财务指标是不完整的，每个指标具有独立性，单从一方面是不能体现公司整体财务状况的。所以财务分析要把相关的财务指标按照它的内在联系结合在一起进行系统分析，从而避免其局部性。王颖慧（2010）认为要结合我国房地产行业的发展现状来对地产企业进行分析，从财务、会计、战略等维度对企业进行全面的剖析，进而找出企业存在的问题和改进的建议。马春爱（2011）认为财务分析需要往现金流的方面进行研究，这样得到的结论对于企业经营者来说，更能说服他们。田阳（2011）在研究中表明自己的观点是，从投资的角度分析财务报表，对投资者来说更有利，投资者可以更好去了解企业的财务状况和它的发展前景，就能从这两个方面了解企业的价值，从而给出可靠的、合理的投资建议。齐静（2013）经过研究提出，财务分析的目光要放的长远，站在整个行业的高度上，整体的结合杜邦分析等综合性分析的方法进行分析。将每个单一的项目相互结合，创造一个结合体，形成综合的项目体系，并运用其项目体系为投资者提供合理的决策建议。1.2.3国内外研究现状综述从上面描述的来看，当前对财务分析的主要研究都是在理论方面的研究，虽然研究涵盖了方方面面，但是与实际相结合的研究并不多，本文将对具体的企业财务报表的数据进行分析，从中取得更有力的证据证明某些结论，供房地产企业进行参考，使得企业管理者得到一些有效地决策建议。2财务分析的相关概述2.1财务分析的内涵、特征以及意义2.1.1财务分析的内涵财务分析以会计核算和会计报表以及其他相关的资料为依据，具有专业的分析技术和方法，对企业进行分析，得到企业过去的财务状况、现在的经营情况，预测企业未来的发展状况，能给相关利益者做出正确决策提供准确、科学的财务信息，是一门经济应用型的学科。财务分析主要涵盖了五个方面的内容。资金运作分析，是指分析财务报表，结合公司业务，适用公司的战略方向与财务制度，预测公司现金流的运行情况和运行风险，监督现金流的使用情况，通过分析为公司提供支持，协助公司正常运作与日常决策。财务政策分析，是指以财务报表的数据作为依据，协助公司财务制度的制定，服务于公司的业务发展，分析预测财务收益与财务风险。经营管理分析，是指运用财务知识，对生产和销售进行财务预测，分析预算执行方案，并且给出合理并且专业的分析建议，为业务员的决策提供有效的财务支持。投融资管理分析，是指运用财务知识，参与投资和融资项目，对它们进行财务预测、现金流和成本的分析、并且对其敏感性进行分析，配合领导制定或者同意的投资和融资方案，防范财务风险，为了实现公司的利益最大化而分析的活动。2.1.2财务分析的特征根据实际情况的不同，财务分析也是不一样的，大部分的财务分析都没有对公司的战略起到支撑作用，没有为企业管理者提供有效科学的财务支持，这也造成了财务分析有时会具有一定的不准确性，这其实与财务方面的操作者的专业水平有关。俗话说，鸡窝里面只出一个金凤凰，而能在大部分企业中脱颖而出的企业寥寥无几，许多中型和小型的企业在财务分析这一方面就具有一定的不准确性，而这是因为企业的财务工作者水平不够的局限性。财务分析还具有一定的滞后性，财务报表的基础数据来源公司日常的生产经营过程，财务分析是依据财务报表这一主体来进行的，会计报表分析是一种事后分析，会计报表的编制基础是具有充分的历史数据和现实数据与资料，还需要具有健全的会计制度和会计方法，以保证财务数据的正确性、完整性和及时性。这就造成了财务分析具有一定滞后性的特点，要以财务分析来预测未来可能的财务现金流变动，来回避它的滞后性，来为企业管理者提供更科学有效的决策建议。2.1.3财务分析的意义财务报表以及其他相关的财务资料是财务分析的重要依据和分析起点。财务报表的内容单一列式出来，并没有多大的意义，必须把多项的数据互相比较，结合起来分析，才能成为有用的信息。采用专业的财务分析方法，其目的是为了评价过去企业的经营业绩和盈利能力，反应现在企业的财务状况和发展能力，预测可能发生的现金流计划。通过财务分析可以了解到企业的偿债能力、营运能力和盈利能力和现金流量状况，要对财务报表运用专业财务方法分析，使得对企业的评价更为科学合理，让企业管理者的水平得到提高，也对企业未来发展至关重要。企业进行理财的最大目的就是实现利益的最大化，通过科学的财务分析，对企业的方方面面进行深入的挖掘，不断挖掘企业的潜力，从各个方面找出差距，找出资源利用不充分的问题，分析利用不充分的原因，对其进行合理的调整使得资源的利用更加的充分，促进企业经营活动按照资源最大化的目标运行。2.2财务分析方法2.2.1财务分析方法的含义财务分析方法是指某个企业的经营业务活动完成后，对经营活动的经营性进行分析，使得企业管理者下一次的经营活动打到更加经济合理的要求的一种技术方法。2.2.2财务分析方法的分类财务分析的方法有很多种，主要包括水平分析法、垂直分析法、趋势分析法、比率分析法、因素分析法。还有很多的具体分类类型。水平分析法，是指将财务报表的信息资料，也就是企业正常运行的本期财务状况与企业上一期的财务状况进行对比，研究企业的各项财务报表数据的发展变动情况的一种财务分析方法。它是一种以时间的不同作为纵坐标的分析方法，它的基本要点是将报表资源中不同时期的同一项数据进行对比。水平分析法可以具体分为两种类型，第一种是比较分析法，是指将某一上市企业两个年份的财务报表进行比较分析，对比单项数据中各年之间的不同，以便能发现某种趋势。在运用过程中，还可以针对某一些特定的项目之间的关系进行分析，用来揭示隐藏的问题，这要按照具体情况，根据企业管理者的要求来调整自己的分析方法。第二种是指数趋势法，它的产生是由于比较分析法的缺点，比较分析法一般只适用于两年的财务报表的对比，如果企业管理者要求分析三年的财务报表的数据，比较分析法就会变得很麻烦，所以指数趋势法就应运而生了。指数趋势法是指在连续分析多年的财务报表的情况下，选取最早的一个年份为基期，而其中财务报表的数据作为基期数据（大部分以最早的年份作为基期，但也有极少部分挑选别的年份作为基期），又要将基期的数据定义为100，其他各年的数据换算为基期数据的百分比，得出各年对基期数据的相对数，然后比较相对相对数的大小，对其进行科学合理的分析，得出有关项目的趋势。它的优点就是可以比较观察多个期间的数值变化，而不仅仅像比较分析法一样只能对比两年的数据变化，它可以得出某段期间内数值变化的趋势。垂直分析法，是指一种用于财务资料分析方面的方法。在一个企业的财务报表中，运用表中各个项目的数据与整个项目的项目合计数相比较，计算得出这个项目在整个项目中所占用的比例，从而知道该项目在整个总体中的位置、重要性和变化情况。财务分析需要把垂直分析法和水平分析互相结合起来，才能更加整体的对企业的财务情况进行分析，得到更多的财务方面的内容。趋势分析法，又称作水平分析法，是指以年、月或季度作为一期，将两期或者两期以上的财务报告中的数据中相同的项目指标进行对比，得到指标变化的程度大小、变化的方向和具体的变化额度，对他们加以分析研究并且结合起来，得出说明企业财务状况和经营成果的变动趋势的一种方法。趋势分析法具有三种使用方法，第一种是重要财务指标的比较，是指将不同时期的财务报表之中的同一个项目指标或者两个项目指标的比率单独拿出来进行比较，并且分析它们的增减变动情况以及变动的幅度大小，考察这个项目指标的发展趋势，趋势发展的方向和幅度大小，用以预测它之后大概的发展方向，研究之后得到它的发展前景。具体有两种方法对不同时期的财务指标或者项目比率进行比较：一是定基动态比率，是指所有所得数据中，以某一时期的数额作为固定的基期数额（其基期选择的方法和指数趋势法相似），以基期数额计算出得动态比率；二是环比动态比率，其计算公式为：环比动态比率＝分析期数额÷前期数额，是指以每一分析期的前期数额作为固定的基期数额，以其基期数额计算出的动态比率。第二种趋势分析法的运用方式是会计报表的比较，是指同时分析连续的数期财务报表，把其财务报表的数据金额并列在一起，对其相同项目指标的进行比较分析，根据其指标的变化数额和变化的程度大小，来判断企业的财务状况、发展状况以及经营成果的一种方法。第三种是会计报表项目构成的比较，是指以其中的某个总体的指标作为一个对比的百分比100%，之后经过计算，得到各个组成项目占总体指标的百分比的计算结果，比较分析各个项目的变化情况，判断和各个项目相关的财务活动的发展变化趋势。总的来说，采用趋势分析法还需要注意一些点，各个时期对比的数据指，必须运用一样的计算口径；选用进行分析的数据需要具有日常性，必须排除偶然性发生事件以及偶然性项目的影响。比率分析法，是指合理的运用财务报表，选取具有分析需求的两个相关数据，把它们相除得到的比率加以分析，反应企业的财务状况和经营成果的一种分析方法。根据分析要求或者分析目的的不同，可以把比率分析法分为几种不同的分析方法。第一种是构成比率法，它又称为结构比率法，计算公式为：构成比率＝指标某部分的数值/指标总体数值*100%，它是指某个分析的经济指标作为一个总体，把它其中的各个组成部分与整个总体相除，得到的比率可以反映这个独立的组成部分与整体的关系。利用构成比率可以具体的分析一个经济指标中的某个组成部分的形成与安排是否科学合理，帮助企业管理者对各项财务活动进行协调。第二种是效率比率法，它是指具体分析某一项企业的经济活动，计算该经济活动的总收入与总费用的比率，用来反映该项经济活动的投入和成果的关系。利用效率比率的指标，可以对得失进行比较，考察企业在该项经济活动的经营成果，评价该项经济活动获得的经济效益。第三种是相关比率法，它是根据经济活动中客观存在的相互依存和相互存在的关系，以某个项目作为参照，运用另一个与其具有关联但本质又不相同的项目进行对比得到的比率，它用来反映具有关联的经济活动的相互关系，比率分析法对企业进行财务分析具有重要意义，除此之外，它还具有在一定程度上超越行业之间的差别进行比较的优点。而采用比率分析法也有需要注意的方面，对比项目必须具有相关性，计算比率分子与分母必须具有一定的联系，得到的比率才具有分析的价值，不相关的项目进行对比没有任何意义，不具有研究的价值；计算比率的分子和分母必须在计算时间、计算方法、计算范围等客观方面保持口径的一致；衡量比率分析的标准要具有一定的科学性，需要选用其他的标准与之对比，以便能对其进行分析，能具有一定的资料对企业的财务状况进行评价，合理科学的标准包括预定目标、历史标准、行业标准、公认标准。因素分析法，也称作是因素替换法、连环替代法，是指用来研究并且确定几个相互联系的因素对具体的分析对象（指的是综合的财务指标或者综合的经济指标）的影响程度大小的一种财务分析的方法。运用比较分析法和比率分析法可以分析确定财务报表中各项指标数据发生变化的差异，如果要深入的挖掘这种差异形成的原因和各种客观因素对这种差异的影响大小，就需要因素分析法来进行具体分析。而因素分析法的起点是，若有多项因素发生变化产生影响，则需要将他们单独分开逐个分析，假定只有一个因素发生变化进行研究。2.2.3财务分析方法的选择对于智慧者和喜欢财务的学者来说，财务分析不仅仅是一门实用的科学，还是一门用于分析的艺术。财务分析者以财务报表作为依据进行分析，选取其中的两个数据进行相除的计算，就能得到一个比率，但是最重要的最关键的是选择的两个数据具有什么样的联系，得到两个数据是什么样的过程，以及如何评价这个计算的结果。对于财务分析来说，可比性非常重要，只有对比具有相关的联系，才会有对比分析的意义，我们可以简单的举一个例子，两家企业的财务报表用来计算收益，用其中一家的税前收益和另外一家公司的税后收益进行比较，这样的计算是毫无意义的。又比如一家没有进行利息资本化的公司看起来比另一家已经进行利息资本化的公司差一点，但是如果两家公司不是用利润表列式的利息费用数据进行对比，而是用当年的总利息支出进行对比，那么两家公司的盈利能力可能就没有差别。计算比率所用的数据必须保持一致性，虽然公司可能会改变披露财务数据的方式以及修改财务报表中个别项目的定义，但是按照国家规定，公司会在财务报表附注中提供他们改变的详细内容信息，财务分析人员必须在对公司财务报表进行财务分析之前认真阅读财务报表附注里面的相关内容以及情况说明书。选择财务分析方法的过程中，针对分析企业的不同方面可以选择各种不同的方法，但是需要遵循以下的原则：第一，要选择多年或者多期的数据，最好是五年的数据来对一家企业进行评价，仅仅凭借企业一年的财务报表数据来评价这家企业是不具有全面性的，不值得利益相关者对这样的评价进行借鉴，一家企业可以通过使用创造性的会计方法制造一次假象，让财务报表的使用者觉得它具有较高的获利，但是要保持这样的业绩是非常的难的，一次的伪造报表对企业会造成巨大的影响，可以肯定不久之后这样的情况就会败露，因此需要选择多年的数据来进行分析可以提高财务分析报告的准确性。除此之外，相关的财务分析人员要学会全面的考察企业，学会对企业进行分析跟踪，要沿着企业的发展路径进行分析，研究其发展状况是探寻企业真实面目的最佳方法，尤其是对上市公司的外部进行财务分析，非常适用这样的方法。第二，在对某一企业进行财务分析的过程中，不要独立的对它进行评价，通常在某一行业中，规模相同的两家公司可以互相进行比较，进行比较能使财务分析的更加全面，才能为企业作出更加准确的定位，使得评价的结果更加专业，更能客观科学的反应企业的发展状况，具有参照物对比才具有分析的价值。第三，进行公司对比的时候需要对参照物进行选择，要与相似的或者同类型的公司进行对比，与自己的竞争对手进行对比，这才具有可比性，能为财务分析出一份力，比较的结果才具有意义。3华夏幸福基业股份有限公司财务分析3.1华夏幸福公司概述3.1.1公司背景华夏幸福基业股份有限公司于1998年在河北省固安县成立。2009年6月22日，公司最大的股东签订了《股份转让协议》，把其所持有的公司21.31%的股份转让给了华夏幸福，华夏幸福成为了公司最大的股东。2009年7月浙江国祥制冷工业股份有限公司宣布了与华夏幸福基业股份有限公司的《重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易预案》，华夏幸福寻求机会借壳上市。2011年8月华夏幸福基业股份有限公司与浙江国祥制冷工业股份有限公司的重组方案获得中国证券监督管理委员会核准，华夏幸福基业股份有限公司在A股资本市场上市，股票简称为华夏幸福（股票代码：600340）。华夏幸福基业股份有限公司是中国领先的产业新城运营商，是全国具有实力的房地产公司之一。华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，以“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城为核心产品，以构建产业集群为目标，为了促进市圈高质量可持续发展而努力奋斗，专注于产业新城业务，并尝试开拓商业地产以及相关业务，以实现开发地区的经济发展、社会稳定为目标。3.1.2股权结构具体股权结构表请看附录一。2020年12月31日，公司总股本共计3,913，720，342股，其中，公司没有有限售条件流通股，无限售条件流通股数量为1,101,493,975股，占总股本的100%。华夏幸福基业股份有限公司持有公司最大的股权，对公司具有实际控制的权利。其中华夏幸福基业股份有限公司还具有质押或者冻结的股份数量339，426,000股。3.1.3经营状况随着科学技术和时代的进步，房地产行业蒸蒸日上，俨然成为拉动经济增长的一大功臣，而华夏幸福也在其中寻找自己的机遇，努力发展自身，攻克了新冠病毒疫情对房地产行业带来的挑战，在保持平衡的情况下较快发展。2016年，华夏幸福在京津冀、长三角、粤港澳、郑州、武汉等核心都市圈进行布局，意味着华夏幸福对社会的责任越来越重大。2018年以来华夏幸福与中国平安签署了战略合作协议，双方将在产业新城、综合金融服务和新兴实业等领域进行战略协同合作，使得华夏幸福又迈出了踏实的一步。2019年以来，华夏幸福在多个一、二线城市获得的优质项目，为华夏幸福的发展更上一步台阶。截止至2019年12月底，华夏幸福基业股份有限公司的营业收入为1052.1亿元，实现同比增长25.6%；取得归属于上市公司股东的净利润为146.12亿元，同比增长24.4%；公司的加权平均净资产收益率为35.72%，同比增长0.5%；已发放现金分红45.2亿元，同比增长25.4%。业务数据也能显示出华夏幸福庞大的规模，华夏幸福实现了累计签约投资额7000亿元，累计签约入园企业2000家，累计创造就业岗位数量30万个，为社会的发展做出了巨大的贡献。而华夏幸福的业务范围也非常大，已经实现了商业运营面积115万平方米，厂站运营数量44个，住宅物业管理户数32万户，住宅物业管理面积4443万平方米，城市运营服务管理面积6600万平方米。这些数据都足以说明华夏幸福的发展迅速。3.2财务分析3.2.1以财务报表为依据的财务分析财务分析对企业的发展来说至关重要，经过财务分析，能得到公司的发展现状，需要以财务报表作为依据，分析企业的营运能力、盈利能力、偿债能力以及发展能力，对其进行研究发现产生的问题，并且追究其原因，对企业的未来做出科学合理的预测，为企业利益的相关者提供有用的信息。本文将对华夏幸福2018年至2020年连续三年的财务报表进行分析与研究，对华夏幸福的财务状况进行系统综合的分析评价。表3-1华夏幸福基业股份有限公司资产负债表中部分数据（单位：万元）报告期2020年2019年2018年资产合计488762364578119540971183应收票据及应收账款631825146871433443766存货179224642902813925452268投资性房地产850257334038224630在建工程合计6296036589061266324应付账款430851837943283293807预收款项200281252845813751183长期借款644031448789995303318未分配利润384144338841392836700负债合计397332363841257435499590资产负债率81.3%83.9%86.6%（具体表格请看附录二）根据资产负债表进行分析，资产方面，资产总额2019年较2018年增加了4810012万元，增长率为11.74%，2020年相比于2019年增加了3095041万元，增长率为6.76%。其中，应收票据以及应收账款2019年同比增加了1243377万元，增长率为36.11%，2020年同比增加了1631108万元，增长率为34.80%。存货2019年同比增加了3575871万元，增长率为14.05%，2020年同比减少了11105675万元，下降率为38.26%。投资性房地产2019年同比增加109408万元，增长率为48.71，2020年同比增加了516219万元，增长率为154.54%。在建工程2019年同比减少了6607418万元，下降率为47.97%，2020年同比减少了29303万元，下降率为4.45%。根据2020年数据与2019年数据的比较分析，企业的应收账款基本保持不变，说明企业发展平稳，变现能力基本稳定，承担的风险较小幅度降低了。企业的存货量大幅度减少，说明企业的经营能力变强了，经营风险也降低了。投资性房地产大幅度增加和在建工程小幅度的减少互相抵消之后，说明了公司正处于扩大规模的阶段，不断增加资本的投入，扩大经营生产，企业的发展前景也比较好。负债方面，企业的应收账款2019年同比增长了15.19%，2020年同比增长率为6.76%，预收账款2019年同比降低了8.89%，2020年同比下降率为99.84%。企业的应收账款具有小幅度的增长说明企业正在平稳地发展，负债压力在正常范围内波动，预收账款大幅度下降说明客户不愿意提前付款，企业的产品竞争力降低，这也可能是受到新冠病毒疫情的影响使得，对比利润表中2020年营业总收入较上年减少了400102万元，下降率为3.95%，也能说明疫情对于房地产行业的冲击，但是下降幅度特别小，说明疫情的冲击程度不大，这也是大型企业华夏幸福强大的实力。企业长期借款2019年较上年减少了8.01%，2020年较上年增加了32.01%，说明2019年公司发展平稳，并且可以小额度的还一些债务，2020年收到疫情影响，需要向金融机构贷款来维持企业的正常运作，也说明华夏幸福一方面依靠自身信誉在房地产行业站稳脚步，得到银行的认可。所有者权益方面，未分配利润2019年较上一年增长率为36.92%，而2020年相对于2019年来说基本保持不变，说明股权结构的改变是的所有者权益的数额明显增加，在企业盈利能力缓慢增加的同时未分配利润增长速度变缓，企业依旧具有创造价值的能力。从2018年2020年，华夏幸福的资产负债率呈持续下降趋势。对于房地产企业来说，高负债是普遍存在的现象，也能看出华夏幸福资产负债率也处于较高水平。由于华夏幸福在商业地产业务上跑马圈地以及产业新城方面大幅投入的前提下，能主动降低企业的负债水平这也是难能可贵。表3-2华夏幸福基业股份有限公司现金流量表中部分数据（单位：万元）报告期2020年2019年2018年销售商品、提供劳务收到的现金740065487927387511527经营活动产生的现金流量净额-2315967-3181910-742781取得借款收到的现金9099493104409947307684财务费用77888132899992896经营活动现金流入小计784576894377998005817净利润48057414684951180275盈余现金保障倍数（倍）16.36.436.78（具体表格请看附录四）根据现金流量表进行分析，从表中可以看出销售商品、提供劳务收到的现金在三年内呈梯形变化，是由于华夏幸福的规模还在扩大，企业的销售情况有所上升，2020年可能因为疫情的影响小幅度的下降，稳定在了2018年水平，而由于企业的快速扩张，导致购买商品、接受劳务支付的现金增长较快，所以经营活动产生在现金流量净额为负值，但企业的经营状况仍然较好，受疫情的冲击影响程度并不是很大。从筹资方面分析，表中可以看出企业取得借款收到的现金占比比较大，2019年较上一年增加了3133310万元，增长率为42.88%，2020年减少了1341501万元，下降率为12.85%，也是呈现梯形变化，是由于企业的扩张政策，导致现金短缺，需要通过借款来维持正常运作，这也导致了财务费用也大幅度上升，企业的偿债压力增加，也是因为疫情的影响，财务费用2020年增加额较2019年增加额变化较大。从表中可以发现，华夏幸福经营活动产生的现金流量净流入远大于其净利润。一般而言，当企业当期净利润大于0时，盈余现金保障倍数应当大于1。通过计算华夏幸福的盈余现金保障倍数可以看出，自2018年以来，盈余现金保障倍数整体呈现上升的趋势，说明企业经营活动产生的净利润对现金的贡献较大，利润的可靠性较高。企业经营活动产生的净利润对现金的贡献指标一直在上升，说明企业经营活动产生的净利润对现金的贡献越来越大，利润可靠性较高。表3-3华夏幸福基业股份有限公司利润表中部分数据（单位：万元）报告期2020年2019年2018年营业收入10120852105209548379859营业成本635727359252654891884营业利润80115122546201787110（具体表格请看附录三）根据利润表进行分析，企业的营业收入在2019年是有明显增长的，增长率为25.56%，而2020年受到疫情的影响，收入有微小的减少，也能说明企业的能力可以在疫情冲击下站稳脚步。而营业成本2020年和2019年较上一年都有增长，增长率为22.74%和12.71%。由此可见，营业利润先增后减，说明企业在正常状态下可以稳步发展，受到疫情的冲击后，利润会有所下降这是正常的现象，有机会迅速的摆脱疫情带来的影响。3.2.2疫情下华夏幸福的财务比率分析本小节主要对华夏幸福、新城控股和泰禾集团这三家企业的2019年第四季度和2020年第一到第三季度共四期进行财务比率分析。选取四期财务报表中两个具有对比性和相关性的数据相除进行合理科学的财务比率分析，了解三家企业在疫情的冲击下企业的发展状况受到什么样的变化，相互之间进行对比，用以分析华夏幸福在疫情冲击下的恢复力、抵抗力，提供房地产企业管理者合理的建议和策略。第一是盈利能力分析。图3-1华夏幸福的盈利能力变化趋势根据上图可以看出销售毛利率呈波动性变化但前三期波动范围不大，而销售净利率前三期呈现上升的趋势，后一期下降了3.36%，说明销售情况在2020年第三季度不太理想，公司收益降低，主要原因是受到了疫情的冲击影响，经济不景气，整个房地产行业都受到了打击。净资产收益率总体呈现下降的趋势，在2020年第三季度下降幅度偏大，说明了企业投资带来的收益越来越低，企业对股东投入资本的利用效率较低。图3-2三家企业四期销售毛利率对比情况图3-3三家企业四期销售净利率对比情况三家企业销售毛利率的变动趋势均有不同，但与同行业其他企业对比可以看到华夏幸福的销售毛利率、是显著高于其他两家对比企业的，说明华夏幸福的销售情况明显较另外两家更好一些，并且变动幅度也相对较小，说明华夏幸福受疫情影响的波动幅度较小；华夏的销售净利率有所下降的趋势，但是下降幅度不是很大，并且华夏幸福的销售净利率始终高于三家企业的平均水平。而泰禾集团的销售净利率虽然具有较小的提升但是始终是负值，公司一直处于亏损的状态。第二是偿债能力分析图3-4华夏幸福的偿债能力变化趋势从上图可以看出，资产负债率呈现下降的趋势变化，并且华夏幸福规模庞大，经营能力充足，因此，图中现象说明华夏幸福资金较为充裕，并且有一定的能力偿还之前的债务，这对于房地产这个高负债率的行业来说是难能可贵的。华夏幸福的产权比率较高，这是房地产企业的正常情况，代表企业具有高风险、高报酬的财务结构，长期的偿债能力较弱。图3-5三家企业四期流动比率对比情况图3-6三家企业四期资产负债率对比情况通过对比可以发现，华夏幸福的流动比率显著高于同行业其他两家企业，说明华夏幸福资产的变现能力较强，在行业偿债能力普遍下降的同时，华夏幸福的短期偿债能力有所提高；华夏幸福的资产负债率指标显著低于同行业的另外两家企业，说明债务水平较低，并且长期偿债的压力比较小，长期偿债能力相对于其他两家企业来说比较强，现金流断裂的风险较小，对银行来说较具有保障。第三是营运能力分析图3-7华夏幸福的营运能力变化趋势从上图中可以看出，前三期的存货周转天数和营业周期呈现上升的趋势变化，存货周转率呈现下降的趋势变化，而后一期呈现相反的趋势变化，说明受到疫情的影响使得房地产企业的存货变现能力有所下降，存货管理工作的效率降低，资金的使用效率降低，而华夏幸福的经营策略很快进行变化，使得华夏幸福的营运能力的指标都有所回升。说明华夏幸福的反应能力非常强，财务发展的结构相当稳定。图3-8三家企业四期存货周转率对比情况图3-9三家企业四期应收账款周转天数对比情况可以看到华夏幸福的营运能力指标在疫情的影响之下有一定的变化，但是相比于另外两家企业来看，指标的变化幅度比较小，说明华夏幸福的资产管理能力较强，受到的疫情冲击的影响较小，而另外两家在疫情的冲击下波动非常大。第四是发展能力分析图3-10华夏幸福的发展能力变化趋势从上图中可以看到，净利润增长率前两期呈现下降趋势，后三期呈现上升趋势，说明华夏幸福受到疫情影响之后盈利能力突然降低，之后经过迅速的调整通过后面两期的时间使其慢慢回升，可以预见不久之后就能脱离疫情的影响，使其盈利能力回复到疫情之前的水平。而销售增长率整体呈现下降的趋势，说明疫情的影响的确不可抵消，使得企业的销售能力下降，需要调整销售策略才能使销售能力回到原来的水平，所有者权益增长率和资产增长率在疫情的冲击下变化幅度不算很大，股东的权益变化不大，对债权人具有保障，企业的正常发展没有收到疫情的影响，华夏幸福是一个发展性较高的企业，能保持资产的稳定增长。图3-11三家企业四期净利润增长率对比情况图3-12三家企业四期净利润增长率对比情况可以看到三个企业均受到疫情的影响，新城控股的指标变化幅度较大，呈大起大落态势，净利润增长率的变化忽高忽低；泰禾集团的指标基本上都为负增长，企业的发展已经停滞甚至倒退。而相比于其他的两个企业，华夏幸福的增长率较为稳定，说明在疫情的影响下，华夏幸福能够迅速稳定下来，抵御疫情影响的能力较强，华夏幸福的发展非常平稳，具有较高的投资价值。4总结4.1对华夏幸福的小结受到新冠病毒疫情的影响，全球的经济都受到了冲击，从财务报表的表现来