思源经纪一手代理业务接单管理规范(定稿)-20091015-

思源房地产经纪总公司在房地产领域我们一直在帮助客户成功文件类型：FORMCHECKBOX制度FORMCHECKBOX决定FORMCHECKBOX任命FORMCHECKBOX纪要FORMCHECKBOX请示FORMCHECKBOX汇报FORMCHECKBOX通知FORMCHECKBOX其它文件编码：SYSWIN-zb-012-090924日期：2009年9月24日思源经纪一手代理业务接单管理规范（试行）拟文 审核 批准 一、总则1、为促进思源经纪一手代理业务接单管理工作的规范化、制度化，完善对立项、商务报价审核及合同签订审核的流程及操作要求，防范控制合同风险，维护公司利益，特制定本规定，各分支机构、相关业务部门共同严格执行。2、本规定规范范围为一手代理业务合同，包括销售代理、策划顾问、土地顾问等，及与一手代理业务相关的涉及我司权利、义务的一切文件，包括但不限于补充协议、任务书、底价表、变更协议、终止协议、解除协议等。二、合同管理流程及职责划分（一）立项（二）商务报价审核（三）合同签订审核三、合同管理流程中关键环节操作规范（一）项目编号所有已中标项目都必须有项目编号，否则总部将不批准该项目的任何费用。项目确定中标后，区域公司运营管理部编写项目编号，并上报代理事业部经营管理部。项目编号一经确定不得随意更改，包括经营、人事、财务等工作都将以此编号作为项目识别的唯一依据；项目简称由区域公司自行规定，项目简称建议简短、易识别。项目编号规则详见本规范附件六。（二）合同签订审核所有代理业务类合同在签订前必须经过总部审核，并签署合同会签单，合同会签单模板详见本规范附件五。对于区域公司提报的合同，要求逻辑清晰，语句通顺，无错别字。合同的附件、补充协议（如果有）等文件是合同组成部分，提交合同时，应将附件、补充协议（如果有）等文件一并提交。对于合同的审核意见，由总部代理事业部经营管理部汇总反馈至区域公司负责人和区域公司综合管理（运营管理）处，总部会在文本上以修订模式和批注形式标出，区域公司需针对总部给出的修改意见并结合实际情况予以修改，与总部意见有差异的，请以邮件形式反馈说明。对于终版合同，总部代理事业部经营管理部会以PDF的形式发送给区域公司，终版合同的核心内容未经审批不得随意更改。合同审核时间：使用我司合同模板，总部原则上于一个工作日内给出反馈意见。使用非我司合同模板，总部原则上于一至两个工作日内给出反馈意见。（三）合同签订与存档签订合同时，需要保证我司至少有两份原件。合同上必须明确签订日期。总部代理事业部经营管理部、总部财务投资中心法务部、区域公司综合管理（运营管理）都应存档终版合同电子版。区域公司留存一份合同原件至区域公司财务部，如遇合同只有一份原件的情况，应保证总部存档需要，区域公司只留存复印件。总部代理事业部经营管理部在收到合同原件后，发送确认邮件至区域公司综合管理（运营管理），同时做好登记备案工作。合同的最终存档部门为总部财务投资中心法务部，由总部代理事业部经营管理部定期与总部财务投资中心法务部进行交接。合同原件在区域与总部，或部门间交接时，严格执行交接书面登记。四、附件1、《思源经纪一手代理业务授权》2、《代理业务项目立项审批单》模板3、《代理业务项目商务报价审批单及商务报价单》模板4、《合同会签单》模板5、项目编号规则附件一《思源经纪一手代理业务授权》序号事项分支机构总部代理事业部总部总经理办公会董事长办公会一经营计划区域公司发展规划提报审核权审批权备案区域公司年度经营计划提报审核权审批权二项目拓展项目立项普案项目审批权备案特案项目建议权审批权重案项目建议权审批权纯顾问项目建议权审批权商务报价项目保底收入-项目直接成本-项目部费用分摊-区域公司费用分摊≥0；无保证金；代理费目标佣金点1.5%（含）以上。审批权备案项目保底收入-项目直接成本-项目部费用分摊-区域公司费用分摊≥0；代理费1.5%以下，保证金额度占保底收入的10%以内且保证总额不超过人民币200万。建议权审核权审批权其它商务报价建议权审核权审核权审批权合同签订一手代理业务类合同建议权审核权审批权三日常管理规范、管理区域公司管理制度及流程规范建议权审核权审批权项目业务流程、销售现场管理制度审批权备案合同管理规范建议权审核权审批权项目关键节点（含投标）普案项目评审审批权重案项目评审提报审批权特案项目评审提报审批权四绩效考核区域机构负责人考核方案建议权/备案审批权核心团队考核方案建议权审批权其它团队考核方案审批权备案附件二项目立项审批表所属区域：项目承接负责人：项目基本情况（由项目承接负责人填写）客户情况及客户内部架构客户全称体制□国企□央企□民营□上市□外资房地产是否为主业□是□否包含业态□综合□住宅□商业□工业07年销售额09年预计销售额08年销售额在建楼盘数量土地储备城市布局是否找代理□是□否内部架构客户决策流程决策人职务姓名负责人职务姓名经办人职务姓名其他相关人员（可填多人）职务姓名职务姓名决策流程项目情况项目概述项目类型□普宅□高档住宅□商业□办公□综合体用地性质□居住□商业金融□办公□综合地理位置交通状况用地面积建筑面积容积率住宅比率绿化率建筑限高建筑密度配套设施车位其他工程进度（是否开工）□是开工时间：工程状态：□已过正负零□已封顶□其他：□否预计开工时间：项目现状图片是否分期□是本期建筑面积及容积率：□否项目是否在售□是销售单位：已售建面及售价：开盘时间：未售建面：□否预计开盘时间：是否取得国有土地使用证□是办完手续时间：□否□已处于土地一级开发阶段□拿地把握不大□已与土地拥有者洽谈好合作意向□其他：预计办完手续时间：土地获取成本总价：每亩价格：平均楼面地价：项目证件获取情况□建设用地规划许可证□建设工程规划许可证□建筑工程施工许可证□商品房预售许可证甲方希望我司提供的服务范围□销售代理服务□目前需要顾问服务，后期确定找代理□目前需要顾问服务，后期确定不找代理□目前需要顾问服务，后期不确定找不找代理甲方选定代理商的时间甲方预期和要求整体要求□快速销售□利润最大化□其他预期价格销售速度区域供给及竞争情况（除正常介绍外，至少列出三个竞品项目的售价及去化速度）甲方目标可行性□较有把握□难度较大□难度很大备注：人力资源是否匹配是（列出三套车、三条线的人员配备情况）：否备注：本项目竞争对手情况及其与甲方的关系、合作历史我方高层(分公司一把手或总部副总以上)是否与甲方总经理面谈过是备注：否备注：机构负责人的判断项目初期判断：普案重案特案备注：重案：与战略客户合作的全国第一个、并具备一定规模的项目，或为在本区域内具备较大影响力的项目；特案：销售代理合同中约定有超定价奖励金，并具有一定规模、潜在收益巨大的项目；普案：除特案、重案项目以外的其它项目。初步了解甲方可能的商务条件甲方一般合作条件代理佣金费率超定价分成□是备注：□否垫付营销费□是备注：□否支付保证金□是备注：□否本项目可能条件总代理销售额签约当年保守销售额代理佣金费率及超定价分成比例前期顾问费用我方代理总收入（代理收入=前期顾问费用+代理佣金费用+超定价分成）签约当年代理收入（签约当年代理收入=前期顾问费用+签约当年保守销售额*基础代理佣金费率）利润额垫付营销费□是备注：□否支付保证金□是备注：□否总部授权及审批意见总公司战略客户中心总经理审批意见□同意□不同意备注：项目级别初步确定□普案□重案□特案签字日期：年月日备注：对于所有重案和特案，均需经总公司战略客户中心总经理同意，该立项才算通过；普案的立项由分公司负责人审批，并报总公司战略客户中心总经理及助理处备案；异地的普案和纯顾问业务，需经总公司战略客户中心总经理同意，该立项才算通过。附件三商务报价审批单项目编号：年月日甲方公司全称项目名称______区域公司总经理签字日期：年月日总部代理事业部战略客户中心负责人签字日期：年月日总部代理事业部总经理签字日期：年月日总部总经理签字日期：年月日董事长签字日期：年月日备注：1、本商务报价审批单适用于经纪总公司下属各区域公司已立项项目的商务报价和相关商务条件的审批；2、须另附完整版商务报价单。项目销售代理合作商务报价单致：房地产开发公司：承蒙贵司信任，选择我司参与_________项目销售代理招投标工作。贵司作为行业领先企业，一直是我司重要的目标战略合作客户。关于_________项目的合作，我司高层经慎重研究，提出本次合作以下商务建议：商务条件（一）、前期顾问商务条件模板一：贵司按月支付我司顾问服务费，月付费标准为_____万元/月；顾问费退还说明：在后期销售代理服务过程中，共返还顾问费_____万元；即我司从收到贵司代理佣金之月起，逐月返还顾问服务费，每月_____万元。模板二：贵司支付我司顾问服务费_______万元；顾问费退还说明：在后期销售代理服务过程中，共返还顾问费_____万元；即我司从收到贵司代理佣金之月起，逐月返还顾问服务费，每月_____万元。（二）、销售代理商务条件模板一：自双方合作之日起到____年____月_____日止，根据我司完成的销售额（S），我司期望的对应代理佣金如下表：销售额（S）S<___亿___亿≤S<____亿____亿≤S整体代理佣金（%）A%注：佣金以月为单位进行结算，每月按销售额的A%预提；截至期到期后，按对应的佣金点数计算总体应结佣金，并于当月补足应计佣金与预结佣金之间的差额。模板二：1、基础佣金：我司建议本项目的基础代理费率为_____%；2、佣金跳点：根据实际销售业绩，每月按___%预结，完成季度任务补提到___%，完成年度任务补提到___%；3、完成任务奖励：完成年度销售任务，甲方给予我司___万元的奖励金；4、溢价分成建议：溢价分成比例为______%。二、合作期限200__年__月___日至__年__月___日。真诚期望能与贵司达成合作！专此奉达，顺颂商祺！北京思源兴业房地产经纪有限公司二零零九年__月__日本模板使用说明：1、该模板为格式参考，所有商务条件详细内容均需按实际情况而定；2、“前期顾问商务条件”特指全案服务中的报价方式，分为其下的两种模板所列，根据实际情况选择其一；3、“前期顾问商务条件”的月付费模式的标准需根据服务内容、当地行情、客户关系、竞争情况而定；另一种付费模式的标准需根据服务节点的成果（报告）情况来支付；4、顾问服务费是否退还视与客户前期沟通效果来确定，没有退还情况横线处填零；5、销售代理商务条件中的两个模板，截至日期距签约日期较近的，可采用模板一，正常情况可采用模板二；6、销售代理商务条件中，完成任务奖励和溢价分成建议是否出现应按实际情况填写；7、溢价分成奖励金：指在乙方为甲方提供了销售代理服务，并为甲方创造了高于甲乙双方约定的底价的销售收入之后，甲方除向乙方支付销售代理佣金外，另支付给乙方溢价奖励金。附件四合同会签单项目编号：项目属性：合同名称我方签署公司全称甲方公司全称联系电话联系人合同主要内容区域公司综合管理（运营管理）负责人签字区域公司总经理签字日期：年月日日期：年月日总部财务投资中心法务部门签字日期：年月日负责人签字日期：年月日总部代理事业部经营管理部签字日期：年月日负责人签字日期：年月日总部总经理签字日期：年月日附件五项目编号规则项目编号共15位，采取字母与数字结合的方式，项目编号需顺序编写。编码示列一：BJSY08200809001 编码解析：BJSY08 2008 09001 ② ③ ④⑤ ①BJSY签约公司代码（四位），表示以哪个公司名义签约 ②08执行公司编号（两位），表示执行公司，即实际立项公司 ③2008年份（四位） ④09月份（两位） ⑤001序号（三位） 此编码表示：北京思源兴业房地产经纪有限公司以“北京思源兴业房地产经纪有限公司”的名义建立的北京思源兴业房地产经纪有限公司2008年9月份的第一个项目编码示列二：BJSY23200810001 编码解析： BJSY 23