不动产租赁行业的分析

不动产租赁行业的分析不动产租赁行业分析结论非住宅不动产领域未来对租赁的需求较大，发展前景广阔中国核心城市中心地段及江浙沪等地经济开发区的建设将带动土地增值，为不动产租赁业的未来提供了巨大商机但是目前，不动产租赁业务却仍处于以个人房屋短期出租为主的低级阶段，非住宅不动产租赁业务几乎空白，市场亟待开发工业用房、开发区标准厂房、专用领域不动产和公路等公共基础设施租赁值得浙租尝试依托实力雄厚、品牌和信誉优良的不动产开发商获取规模效益，与下游客户建立长期稳定的业务关系，为其提供以中长期经营性租赁模式为纽带的全面金融服务非住宅不动产租赁市场前景广阔，值得浙租作为尝试发展的方向之一。宜首先进军土地增值性看好的核心城市成熟地块和经济开发区浙租目前最为欠缺的是整合上游优秀开发商和下游顶尖客户资源的能力2国家宏观经济向好和入世将带动土地价格上升，这为不动产未来价值增值奠定了基础，降低了租赁公司风险尽管房地产价格在近期面临下调，但是随着各地经济发展，特别是中国加入WTO后相关效应开始显现，由此出现的潜在购买能力依然不可忽视。由于加入WTO后，主要城市的经济活动趋势于频繁，将首先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类不动产的需求。非住宅类不动产需求将显著增加核心城市中心地段的土地价格仍将上升从短期看，关税降低，进口建材价格下降，建筑成本随之下降，国内建材市场价格也会不同程度下降，房价趋降。但由于房地产市场的开放，高档物业需求量的增加，会使沿海地区城市的土地供应量更加紧张，国外房地产企业的进入使得竞争将更加激烈，土地成本(主要指地价)将会上升。在配套和其他费用没有太大变化的情况下，北京、上海、天津、广州和大连等大城市中心地段的土地价格会上升。

需求的增长将带动土地价格的上升，尤其是核心城市中心地段的非住宅类不动产未来形势看好，租赁公司介入风险相对较小3当然，入世也使得中国经济直接受到世界经济波动影响，不动产价值的不确定性增大，外来竞争也对租赁公司提出了挑战加入WTO后，标志着中国经济与世界经济融为一体，世界经济全局和区域的变化，对我国经济的影响越来越直接，而不动产业的发展与经济发展呈高度的正比例关系，因而，我国的不动产业受国际经济全局和区域变化的影响也会越来越明显。外资非银行金融机构涉足不动产租赁，凭借良好信誉和雄厚的资金实力，与本地租赁商抢夺业务渠道和源头。入世对国内不动产租赁业提出两方面的挑战：一是不动产价值不确定性增大；二是具有竞争优势的外资非银行金融机构涉足不动产租赁。宏观经济波动性加剧外来竞争4

但是目前，不动产租赁却仍处于以个人房屋短期出租为主的低级阶段，非住宅不动产租赁业务几乎空白，市场亟待开发不动产租赁业务市场结构现状95%5%个人房屋出租其他不动产租赁工业用房、标准厂房以及仓储、物流和公路等不动产租赁只在某些零星地方的开发区或特定区域开始出现，远未形成规模，市场亟待开发商业用商品房融资市场上银行的商业用地抵押贷款业务非常活跃，租赁不占优势个人住宅商品房不动产业商品房专用领域不动产商业用商品房工业用商品房仓储基地物流中心开发区标准厂房公路等公共基础设施5开发区建设带动了工业用商品房、标准厂房的需求，企业对这些不动产重在使用，不在占有，对租赁需求较大前景广阔浙江有很多开发区，且上海等核心城市在与国际接轨过程中也会产生大量市场需求。地域选择上仍应以经济发达地区和核心城市的开发区、成熟地块为重点。不动产本身具有保值增值可能企业工业用地价格低于同类商业用地，因此工业用地价格下跌空间不大，而上涨空间较大。市场还是空白，竞争不激烈银行和其他投资者现在还不太愿意涉足工业用地领域，而更愿意做商业用地抵押贷款业务。与开发商的合作是重要制约因素租赁公司限于自身能力、资源，直接介入不动产开发建造是不现实的，因此，与开发商合作是至关重要的。应致力于与实力较强、品牌和信誉优良的开发商保持长期稳定的合作关系，这样有利于形成规模效应，降低不动产购入成本和运营风险。江浙沪等地开发区对工业用房、标准厂房租赁将有较大需求，虽然投入回收期长，但收益稳定，风险相对较低。与优秀开发商的稳定合作关系至关重要6公路等公共基础设施建设正蓬勃发展，但资金紧张，需要引入租赁融资方式国家宏观经济向好，公路交通等公共基础设施不动产建设正蓬勃发展，但与此同时，地方政府财政紧张，很需要引入租赁融资方式未来几年内，核心大城市私人汽车拥有量将有大幅增长，公路运营盈利前景看好市场需求旺盛，盈利前景看好制约因素经营公路等基础设施租赁，与开发商的合作同样至关重要。租赁公司自身无力、也无必要承担这些基础设施不动产的开发、建设。拥有与实力较强、品牌和信誉优良的开发商之间长期稳定的合作关系，有利于形成规模效应，降低不动产购入成本和运营风险。国家和地方政府对某些项目的市场准入和地方保护主义公路等公共基础设施不动产建设投资巨大，需要引入租赁融资方式；宜采用中长期经营租赁；关键在与开发商、地方政府的合作关系公路等公共基础设施运营特点是投资回收期长，但现金流量稳定，宜采用中长期经营租赁模式经营模式以中长期经营租赁为主7此外，融资租赁在空置商品房和烂尾楼的处理方面有独特优势，可作为不动产租赁主流业务的有益补充2001年全国商品房空置率统计总空置面积累计1亿1千万平方米前三年商品房竣工面积之和5亿平方米融资租赁优势：与银行分期付款相比租赁期间一切风险均由出租人承担。所以对于客户来说，融资租赁是规避风险的好方法。此外，融资租赁没有首期付款要求，客户只需按期交纳租金即可。与传统租赁相比，融资租赁亦有以下优点：出租人拥有房屋选择权租期较长传统租赁期满后租赁物必须退还出租人，而融资租赁