《既有居住建筑配套服务设施智慧化改造配置技术标准》

ICS号

中国标准文献分类号

团体标准

团体标准编号

代替团体标准编号

既有居住建筑配套服务设施

智慧化改造配置技术标准

Intelligenttransformationandallocationtechnicalstandard

ofsupportingfacilitiesinexistingresidentialquarters

(征求意见稿)

XXXX-XX-XX发布XXXX-XX-XX实施

中国建筑节能协会发布

1总则

1.0.1为贯彻国家大力改造提升城镇老旧小区建设理念，完善小区基础设施，提高小区服务

和治理水平，增强小区便民、利民服务的能力，满足居民对居住建筑配套服务设施智慧化需

求，制定本标准。

【条文说明】

我国既有居住建筑建造时间跨距大，建造类型、产权属性种类繁多。目前，多数既有居

住小区存在基础设施老化、损毁严重，物业管理水平参差不齐，智能化服务水平低等现状，

已经无法满足居民日常生活需求。既有居住社区，特别是老旧小区配套服务设施智慧化改造

势在必行。

既有居住建筑的智慧化改造内容主要包括社区内的基础设施功能提升和服务系统的建

设，以互联网为依托，运用物联网、信息综合集成的技术，将以往的各类社区服务进行整合，

使社区管理、用户和各智能系统形成多形式的信息交互，以便更加方便快捷地管理，给居民

带来更加舒适的生活体验。

经过智慧化改造后的的居住社区能够平衡社会、商业和环境需求，优化可用资源，通过

应用信息技术规划、设计、改造和运营社区基础设施，提高居民生活质量和社会经济福利，

推动区域社会进步。因此，积极开展既有居住建筑智慧化改造，对完善社区功能和提高居民

生活质量，改善民生，建设可持续发展城市和智慧社区，提升政府执政形象具有重要意义。

1.0.2本标准中的既有居住建筑包括：既有单体居住建筑、既有居住小区，对象范围主要为

城镇老旧小区。本标准适用于既有居住建筑的智慧化改建、扩建和运营管理，不适用于居住

建筑附设的防空地下室工程。

【条文说明】

依据国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，标准对

象范围主要为城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政

配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。

人防工程是保障战时人员与物资掩蔽的重要设施，不在标准适用范围内。

1.0.3既有居住建筑智慧化改造坚持政府引导、集约建设、多方推动等原则，本标准编制遵

循绿色、智慧、健康住区建设的前瞻性、可操作性、可扩展性，立足既有小区智慧改造。

【条文说明】

既有居住建筑智慧化改造采取政府主导模式，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、

产权单位、物业服务企业等共同推进改造。政府主管部门应切实评估财政承受能力，建立激

励机制，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造。

社区改造实施应充分征求居民意见，并合理制定改造方案，坚持因地制宜原则，重点改

1

造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，选用经济适

用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的智慧

居住社区。

1.0.4既有居住建筑配套服务设施智慧化改造除应符合本标准规定外，尚应符合国家现行有

关标准的规定。

【条文说明】

现行国家和行业有关既有居住建筑智慧化改造工程的标准、规范和规程是本标准在实施

中必须遵守的技术依据。

2

2术语

2.0.1建筑配套服务设施Buildingsupportingservicefacilities

建筑配套服务设施是指企业根据城市建设规划的要求，或开发项目建设规划的要求，为

满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。

2.0.2智慧社区Smartcommunity

利用物联网、云计算、大数据、人工智能等新一代信息技术，融合社区场景下的人、事、

地、物、情、组织等多种数据资源，提供面向政府、物业、居民和企业的社区管理与服务类

应用，提升社区管理与服务的科学化、智能化、精细化水平，实现共建、共治、共享管理模

式的一种社区。

2.0.3基础设施Infrastructure

主要指构建智慧社区基础运行环境、面向社区信息化建设的系列软硬件设施，包括社区

市政公用设施、网络通信设施、智能基础设施及计算存储设施等。

2.0.4网络基础设施Networkinfrastructure

网络基础设施是实现智慧社区最底层的基础设施，是信息传输系统，包括远程通信网、

有线电视网、无线电通信网和Internet以及移动网络等。

2.0.5社区管理Communitymanagement

包括面向政府单位的社区治理和面向物业单位的物业管理。

2.0.6社区服务Communityservice

包括面向社区商业用户的商业服务和面向社区居民的便民服务。

3

3基本规定

3.0.1居住社区配套服务设施智慧化改造内容可分为基础类、完善类、提升类，实施方案应

具备完整性与可行性，应与居民需求相吻合，遵循国家和行业的主要标准与规范。

【条文说明】

依据国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，既有居

住建筑主要包括城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、

社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点包括2000年底

前建成的老旧小区。依据社区居民生活需求的不同，既有居住社区改造内容可分为基础类、

完善类、提升类。

既有居住建筑因建设年代、物业管理水平的不同，配套服务设施配置水平差异较大。同

时，各地方经济发展水平、配套政策、居民改造意愿及关注点、社会资本活跃程度差异同样

较大。因此，既有居住建筑综合改造应循序渐进、因地制宜，与社区现况及居民需求相结合。

3.0.2市政配套基础设施改造为基础性改造，应满足居民安全需要和基本生活需求；环境配

套设施改造为完善性改造，应满足居民生活便利需要和改善型生活需求；公共服务配套设施

改造为提升性改造，应以丰富社区服务供给、提升居民生活品质为目标。

【条文说明】

市政配套基础设施包含市政公用管线、垃圾清理、网络基础设施、消防等，其改造工程

为既有居住建筑改造的基础，应满足安全与居民基本生活保障；环境配套设施包含水资源综

合利用、绿色照明、智慧停车等，其改造工程为既有居住建筑改造的完善，应满足居民对社

区服务系统便利、舒适的要求；公共服务配套设施包含信息发布、智慧应用、综合信息服务

平台等，其改造工程为既有居住建筑改造的提升，通过智慧社区服务系统关键技术集成，提

升社区管理水平与居民生活品质。

既有居住社区进行综合改造时，应开展详尽的经济技术方案论证，充分了解居民改造意

愿及关注点，结合当地财政能力及配套政策，改造实施按照基础类、完善类、提升类顺序逐

步推进。

3.0.3改造后的既有居住建筑社区服务系统是以基础设施为感知层，通过综合服务平台实现

数据与信息的互联互通，为社区的管理与服务提供支撑，实现面向政府主管部门、物业管理

企业、社会服务企业、社区居民的综合智能化。

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图3.1-1智慧居住社区功能示意图

图3.1-2智慧居住社区服务体系架构图

【条文说明】

智慧化改造后的社区服务系统对外承载着社区与城市的信息互联，满足政府管理部门、

社会企业及个人对社区内部信息的需求，对内承担着感知层与互联层的连接与融合，从而实

现社区的智能化管理与居民的智慧家居。

智慧化居住社区以互联网为依托，运用物联网、信息集成等技术，将传统的各类社区服

务系统进行整合，使社区管理者、用户、应用系统之间实现信息交互，从而实现管理更加便

捷，生活体验更加舒适。

社区服务系统用户包含居民、物业管理公司、政府管理机构、社会企业等，其建设需求

5

分为用户需求、技术需求、功能与非功能需求四个方面。

3.0.4居住社区配套服务设施智慧化改造应具备完善的保障体系，成立相应的组织体系和执

行机构，制定社区改造和运行的管理细则，建立切实可行的资金保障措施。

【条文说明】

既有居住社区改造总体规划应与当地经济社会发展水平相契合，实施方案应以充分调研

为基础，与社区居民需求吻合，技术路线切实可行。在改造实施过程中，组织体系应具备综

合协调政府职能部门、社会组织和企业的能力，执行机构能够制定配套政策或制度，资金保

障措能够充分发挥社会各方的积极性，引入市场机制，整合各方资源。

3.0.5改造后的既有居住社区宜采用网格化管理，实现网格化管理全覆盖，建立社区网格化

服务管理的长效运行机制。

【条文说明】

改造后的居住社区宜采用网格化管理理念，以社区网格为载体，健全服务网络，强化服

务功能，从而改进社区管理服务，提高工作效能。社区治理通过建设网格化治理模式，实现

应用支撑、数据服务、数据资源的互联互通，达到社区治理及时服务、数据共享更新和对资

源管理分析的目的，为社区治理决策提供支撑。

3.0.6居住社区智慧化改造宜以信息传输通道（可采用宽带接入网、现场总线、有线电视网

、电话网与家庭网等）为物理平台，联接各个智能化子系统，为物业管理和住户提供多种功

能的服务。

3.0.7对于不具备智慧化综合改造实施和应用条件的既有居住建筑，宜对社区楼宇、区域网

络等基础设施进行改造，实施包括末端感知层、网络设施、数据与信息系统的建设。

【条文说明】

既有居住建筑综合改造推进过程中仍存在诸多难点，资金筹建、协调管理、后期运维等

都是改造实施的制约因素。既有居住社区，特别是老旧小区改造工作是一个长期性、持续性

发展的工作，需要各级政府对其投入政策及大量资金支持。同时，综合改造工程还涉及社区

居民与社会企业思想转变过程，需要政府主管部门加以引导，建立共担机制。因此，当既有

居住社区不具备综合改造条件时，宜综合考虑经济技术因素，可从基础配套设施开始，循序

渐进，分步实施改造。

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4市政配套基础设施

4.1公用管线

4.1.1当住区基础管线综合改造时，可将供热管网管道与生活热水、生活给水、消防给水管

道纳入综合管廊内敷设，管廊内宜设置监控与报警系统和通风设施。

【条文说明】

既有社区基础管线种类数量多，宜采用综合管廊，节省用地。基础管线包含多个系统，

共同敷设的管道数量较多，管道走向复杂，管廊内管道与管道、管道与沟墙之间的尺寸，应

满足管道及附件安装、检修的需要。

4.1.2供热管网应有完好保温措施，换热站供热管出口及建筑热力入口的供回水管宜分别设

置温度监测装置，自动监测供热管网热损率。

【条文说明】

现行国家标准《采暖通风与空气调节设计规范》规定，热水采暖系统，应在热力入口处

的供水、回水总管上设置温度计、压力表及过滤器。设置过滤器是为了保护控制装置及仪表，

过滤网的规格应符合控制装置及仪表的要求。

4.1.3供热管网宜设置补水监测措施，严格控制补水率。

【条文说明】

供热管网失水原因包括：管道及供热设施密封不严、事故漏水、检修泄水、系统泄压，

应设置补水监测措施，保证系统正常运行。

4.1.4街区热水供热管网管沟与燃气管道交叉敷设时，应设置燃气泄漏报警装置，并采取可

靠隔绝措施。

工程管线交叉时的最小垂直净距，应符合表4.1.4规定。当受现状工程管线等因素限制难

以满足要求时，应根据实际情况采取安全措施后减少其最小垂直净距。

表4.1.4工程管线交叉时的最小垂直净距(m)

污水通信管线电力管线

序给水热力燃气

管线名称雨水保护管、保护

号管线管线管线直埋直埋

管线通道管

1给水管线0.15

2污水雨水管线0.400.15

3热力管线0.150.150.15

4燃气管线0.150.150.150.15

通信直埋0.500.500.250.500.250.25

5

管线保护管、通道0.150.150.250.150.250.25

电力直埋0.500.500.500.500.500.500.500.25

6

管线保护管0.250.250.250.150.250.250.250.25

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【条文说明】

既有社区地下管线种类多、空间有限、间距较近，在管线布置时应特别注意供热管沟与

燃气管道交叉敷设距离较近时，必须采取隔绝措施，避免燃气泄漏进供热管沟。

4.1.5管网管沟的检查井宜设置智慧型防盗井盖，管沟或检查井内宜预留自动排水电源接口。

【条文说明】

智慧型防盗设置智能感应设备，是基于物联网、大数据和云平台建立起来的一个实时监

控系统。当井盖发生位移、异常开启、浸水等情况时，智能终端会将报警信息同时上传至实

时监控系，管理人员可根据告警信息准确判断故障位置，及时进行排障处理，避免井盖伤人

事件的发生，降低道路安全隐患。

4.1.6住区或楼栋的给排水、电表、供热管网的参数宜实现在线监测及联动控制。

【条文说明】

能耗监测系统能够实时而准确地采集居住小区的水、电、热等能耗数据,并以图表等方式

显示数据,能够准确地分析能耗变化规律。通过研究建筑的实时用能数据,寻找居住建筑存在

的用能问题,研究有效的节能途径,制定合理的用能指导和规范,引导居民合理用能、提高社

区节能效率。

4.1.7依托智能电能表应用及用电信息采集系统覆盖广泛的采集终端和通信资源，推进四表

合一采集建设应用。

【条文说明】

既有居住建筑改造时，宜配置水表、电表、燃气表、热能(有供暖地区)表自动计量、抄收

及远传系统，并采用兼容通信接口与公用事业管理部门系统联网。

4.1.8住区供热、燃气和给排水系统等基础设施改造时，宜建立各类管网地理信息和综合管

理平台，选用先进成熟控制技术，实施分区控制。

【条文说明】

管网地理信息和综合管理平台作为住区管理重要手段，其核心资源是各类管网的静态数

据和动态运行数据，要落实数据汇聚、存储、清洗、标准化、共享和应用。应具有统一的数

据管理，实现建筑数据获取、存储、分析处理和应用，具有信息汇聚、资源共享、协同运行、

优化管理等综合应用功能。

4.2垃圾清运

4.2.1住区生活垃圾应实现定时定点统一运输。

生活垃圾收集点[垃圾桶(箱)、固定垃圾池、袋装垃圾投放点]的设置应符合国家现行有关

标准的规定。

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表4.2.1生活垃圾收集点主要指标

类型占地面积（m2）与相邻建筑间隔（m）绿化隔离带宽度（m）

垃圾桶（箱）5～10≥3—

固定垃圾池5～15≥10≥2

袋装垃圾投放点5～10≥5—

【条文说明】

定时定点投放、收集制度旨在规范生活垃圾的投放行为与收集作业，以控制污染、提高

收集效率。定时定点投放、收集制度的关键是定点(不强调定时)投放和定时收集，以求既方便

群众，又便于管理。

4.2.2住区生活垃圾分类回收宜设置前端返现分类回收设施。

【条文说明】

后端利用大数据、人工智能和物联网等技术，实现对生活垃圾前端返现分类回收、中端

统一运输、末端集中处理的“物联网+智能回收”新模式，有效提高居民垃圾分类积极性，提

升垃圾再生回收效率。

4.2.3住区宜设置智能垃圾回收设备，对垃圾投放人采用生物识别，记录垃圾分类行为。

【条文说明】

将生物识别技术精准到人，对投递垃圾进行全程监控，建立垃圾分类可追溯机制，加强

对居民垃圾分类投递的监督，可有效加强城市生活垃圾分类管理。

4.2.4智能垃圾桶容量到达上限后，应能提供信息推送，管理系统根据信号安排分配垃圾运

输车的出行频率及路线。

【条文说明】

社区垃圾分类采取智能化管理，接入城市的环卫数据管理体系，实现智慧社区对智慧城

市建设的支撑。

4.2.5垃圾清运宜建立居住住区环境管理制度和电子档案，采用“智能回收终端+大数据运营

平台”的模式，提供垃圾分类处理和住区绿化服务。

【条文说明】

智慧垃圾清运以大数据、物联网等技术，以道路保洁、垃圾收集为延伸，社区垃圾分类

服务为终端，将社区智慧化改造与智慧城市建设紧密结合。

4.3网络基础设施

4.3.1住区智慧化改造应实现住区内公共区域的移动通信网络、无线对讲网络、无线Wi-Fi网

络全覆盖。无线网络信息接入系统接口协议可满足多家运营商信息接入，并应实现光纤入户

（FTTH）。宽带接入能力不低于200Mbps，无线宽带接入带宽不低于50Mbps。

4.3.2住区宜建立区级广播电视网络，数字电视与IPTV互动电视覆盖率不低于50%。

4.3.3住区宜建立区级物联网，可实现小区所有智能化系统通信及定位功能。物联网服务种

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类应不低于3种，终端覆盖率不低于30%。

4.4可再生能源利用

4.4.1具备太阳能集热条件的居住住区，宜统一设置分散-分散或集中-分散太阳能热水系统。

统一安装的太阳能热水系统应保温良好，并安装流量和水温监测装置，热水系统总热损失率

不高于20％。

表4.4.1-1太阳能热水系统分类

集中-集中供热水系统

系统集热与供热水方式集中-分散供热水系统

分散-分散供热水系统

自然循环系统

集热系统的运行方式强制循环系统

直流式系统

直接系统

生活热水与集热系统内传热工质的关系

间接系统

集中辅助加热系统

辅助能源的加热方式

分散辅助加热系统

【条文说明】

既有由于普通住宅因存在管理困难，收费矛盾等众多难题宜采用集中集热、分散供热太

阳能热水系统或分散集热、分散供热太阳能热水系统。

表4.4.1-2单位集热器总面积日产热水量推荐取值范围[L／(m2·d)]

太阳能资源区划直接系统间接系统

资源极富区70~8050~55

资源丰富区60~7040~50

资源较富区50~6035~40

资源一般区40~5030~35

4.4.2具备太阳能光伏安装条件的居住建筑和构筑物宜实施太阳能光伏与建筑一体化，楼梯

间、公共区域宜采用光伏照明。

【条文说明】

安装在建筑屋面、阳台、墙面、窗面或其他部位的光伏组件，应满足该部位的承载、保

温、隔热、防水及防护要求，并应成为建筑的有机组成部分，保持与建筑和谐统一的外观。

4.4.3在住宅上增设或改造光伏系统，光伏组件应与建筑结合，选用合理组件形式和安装方

式，可安装面积应根据建筑设计及电力负荷确定。在人员有可能接触或接近的位置，应设置

防触电警示标志。

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表4.4.3光伏系统设计选用表

电流是否有无储能

系统类型适用范围

类型逆流装置

有发电量大于用电量，且当地电力不可靠

是

交流无发电量大于用电量，且当地电力比较可靠

并网光伏系统

系统有发电量小于用电量，且当地电力不可靠

否

无发电量小于用电量，且当地电力比较可靠

偏远无电网地区，电力负荷为直流设备，

有

直流且供电连续性要求比较高

系统偏远无电网地区，电力负荷为直流设备，

无

且供电无连续性要求

独立光伏系统否

偏远无电网地区，电力负荷为交流设备，

有

交流且供电连续性要求比较高

系统偏远无电网地区，电力负荷为直流设备，

无

且供电无连续性要求

【条文说明】

光伏组件及系统其他部件在构造、形式上应利于在建筑围护结构上安装，便于维护、修

理、局部更换。

当光伏系统从交流侧断开后，直流侧的设备仍有可能带电，因此，在光伏系统直流侧设

置必要的触电警示和防止触电的安全措施。

4.4.4在综合考虑室外风力资源条件下，住区庭院、广场及内部道路应宜采用风光互补路灯

系统。

【条文说明】

在室外自然资源条件允许的情况下，风光互补发电系统通过将用电负荷与资源条件进行

系统容量合理配置，在保证系统供电统可靠性的同时，降低发电系统造价。

4.5消防设施

4.5.1设有火灾自动报警系统且具有物业监控能力的居住社区，火灾发生时，系统及时上报

火灾报警信息，应具备自动报警功能、消防联动功能，火灾探测器的选型及设置应符合《火

灾自动报警系统设计规范》相关要求。

【条文说明】

火灾自动报警系统可用于人员居住和经常有人滞留的场所、存放重要物资或燃烧后产生

严重污染需要及时报警的场所。

4.5.2居住社区宜设置电动车进楼监测系统，具备电动车入楼报警功能，通过安装物联网传

感器或视频智能摄像机，当检测到电动车进入单元楼时，系统发出报警信号。

【条文说明】

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电动车应在建筑外部独立区域集中停放、充电，严禁在建筑内的共用走道、楼梯间、安

全出口处等公共区域停放电动车或者为电动车充电。

4.5.3建筑内可能散发可燃气体、可燃蒸气的公共站点应设置可燃气体报警装置，室内空间

预留接口。

【条文说明】

本条规定应设置可燃气体探测报警装置的场所，包括工业生产、储存，公共建筑中可能

散发可燃蒸气或气体，并存在爆炸危险的场所与部位，住宅建筑内厨房预留接口。

4.5.4对火灾初期有阴燃阶段，且需要早期探测的场所，宜增设一氧化碳火灾探测器。

【条文说明】

贮藏室、燃气供暖设备的机房、带有壁炉的客厅、地下停车场、车库、商场、超市等场

所，由于其通风状况不佳，一旦发生火灾，在火灾初期极易造成燃烧不充分从而产生一氧化

碳气体。可增设一氧化碳火灾探测器实现火灾的早期探测。

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5环境配套设施

5.1雨水及中水利用

5.1.1住区内绿化、景观、洗车等用水应采用雨水及中水等非传统水源。建筑的非传统水资

源利用率不低于3%。使用非传统水源时应定期对用水质量安全进行监测，确保不对人体健康

和环境产生不良影响。

【条文说明】

利用雨水、中水替代自来水供水时一般用于杂用水和景观环境用水等，目前尚没有同时

对雨水和中水适用的水质标准，即使建筑中水有城市再生污水的水质标准可资借鉴，但中水

进入建筑室内特别是居民家庭时，也需要对水质指标的安全风险予以充分的考虑，要留有余

地。

5.1.2住区应确定合理雨水积蓄措施，通过景观水体、透水地面，实现雨水综合利用。

【条文说明】

新建、改建和扩建的建筑与小区，都对原来的自然地面特性有了人为的改变，使硬化面

积增加，外排雨水量或峰值加大，因此需要截流这些人为加大的外排雨水，进行入渗或收集

回用。

5.1.3住区改造绿地用水时，应采用喷灌、滴灌等自动节水灌溉措施。

【条文说明】

喷灌是充分利用市政给水、中水的压力通过管道输送将水通过喷头进行喷洒灌溉，或采

用雨水以水泵加压供应喷灌用水。微灌包括滴灌、微喷灌、涌流灌和地下渗灌等。微灌是高

效的节水灌溉技术，它可以缓慢而均匀的直接向植物的根部输送计量精确的水量，从而避免

了水的浪费。

喷灌比地面漫灌省水约30％～50％，安装雨天关闭系统，可再节水15％～20％。微灌除

具有喷灌的主要优点外，比喷灌更节水(约15％)、节能(50％～70％)。

5.1.4住区应设置完善的污水收集和排放设施，宜采取合理的污废水回收再利用方案。

【条文说明】

在城镇住宅小区内,盥洗排水、厕所排水、沐浴排水、厨房排水以及洗衣排水等都是可被

用于中水回用的水源,社区设置完善的污水收集和排放设施，能够缓解城市水资源短缺的现

状。

与市政污水集中处理相比,城市住宅小区的中水回用系统具有优势,不仅节约了水资源、

缓解了市政用水压力,同时经过处理后的水源水质相对稳定,避免了二次污染等问题的出现。

5.1.5住区改造时应结合地区改建、道路建设等因素对排水系统进行更新，雨水管渠设计重

现期应按照《室外排水设计规范》规定执行，经济技术条件允许时宜取上限值。

【条文说明】

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老旧小区建造年代早，排水系统建设标准低，管道老化破损严重，上述因素是造成既有

社区内涝的主要原因。既有居住社区综合改造时，宜采取更新排水管网、提高排水系统建设

标准等措施。雨水管渠设计重现期，应根据汇水地区性质、城镇类型、地形特点和气候特征

等因素，经技术经济比较后确定。

5.2采光及照明

5.2.1走道、楼梯间、门厅等公共场所的照明，宜按建筑使用条件和天然采光状况采取分区、

分组控制措施，并按使用需求采取降低照度的控制措施。

【条文说明】

白天透过采光窗进入室内的自然光较强，因此关闭部分人工照明并不会影响正常视觉工

作，分组控制的目的是为了将同一场所中天然采光充足或不充足的区域分别开关。而大部分

建筑物在夜间除了值班人员之外都很少有人员活动，对一些公共区域的照明实行分组控制，

可以方便地用手动或自动方式操作，有利于节电。

5.2.2门厅、大堂、电梯厅等场所，宜采用夜间定时降低照度的自动控制装置；道路照明、

夜景照明应集中控制。

5.2.3建筑景观照明应符合下列规定：

1）建筑景观照明应至少有三种照明控制模式，平日应运行在节能模式；

2）建筑景观照明应设置深夜减光或关灯的节能控制。

【条文说明】

考虑到平时与一般节日、重大节日对照明效果的不同要求，且不同照明模式下的用电量

差别较大，从照明节能出发，景观照明按照多种模式运行；考虑到进入深夜及后半夜，室外

人员较少，通过减光或关灯达到节能的目的。

5.3智慧停车

5.3.1住区停车位改造时，宜采用机械式立体停车系统，其与住宅楼的间距设置应符合相关

标准规范。设备选型应根据设备类型、辅助设施和配套设施等进行建筑空间的设计，并预留

安装操作空间。

【条文说明】

防火间距是在火灾情况下减少火势向不同建筑蔓延的有效措施，确定防火间距，主要以

防热辐射为主，即在着火后，不应由于间距过小，火从一幢建筑物向另一幢建筑物蔓延，并

且不应影响消防人员正常的扑救活动。社区加装机械式立体停车库，应满足《汽车库、修车

库、停车场防火设计规范》要求。

5.3.2住区停车场/库内交通标识应符合现行国家标准《道路交通标识和标线》的规定；出入

口宜设置电子显示引导标识和汇车报警系统。

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【条文说明】

停车场（库）入口根据其自身特点宜设置电子显示引导标识、能够为驾乘人员提供包含

空收费标准、余车位动态和空余充电桩车位动态等信息，其中充电桩信息应包含支持直流充

电和交流充电两种方式。车场出口处电子显示引导标识能够提供停车场缴费价格信息，出口

路况信息。

5.3.3住区智慧化改造时配建停车位充电桩应以慢充为主，并设置一定比例快充设备，宜选

用一桩一充。充电桩应具备充电监控系统通信功能，接入电网时预留网络通信接口，实现与

智能电网互联互通的功能。

5.3.4住区改造时宜配建智能电动车保管站，保管站控制平台包含智能门禁系统、车棚安防

系统、云监控系统、电动自行车充电系统，具备无人值守、自助缴费、充电功能。

【条文说明】

目前城市老旧社区的自行车库设施陈旧、电路老化，运营效率低，并且存在着私拉电线、

电动车超负荷充电、车库环境脏乱差等问题。基于上述现状，部分居民选择了电动车入楼，

并由此引发了诸多安全事故。

通过对传统车库的升级改造，智能电动车保管站以智能云平台远程看管、智能安全门系

统和移动客户端优化车库与用户之间的存车流程，将传统单一、效率低下的存车看管变得智

能化、便民化;在以互联网方式促使存车库更加规范的同时，降低管理部门的管理成本、提升

安全系数和安全运营能力。智能电动车保管站为居民生活带来了便利，有效缓解了电动车安

全隐患。

5.3.5住区智慧停车系统应采用模块化结构，可实现车位引导、反向寻车、智能缴费等功能。

相关功能及接口应符合下列要求：

1）停车场上传的停车场名称、地址、编号、经纬度、车位数等静态信息的准确率≥99%。

上传的剩余车位数、车辆通行记录等动态信息的准确率≥95%。

2）从停车场管理系统发出数据到中心接收到数据，产生的数据平均时延≤10s、丢包率

≤0.2%、误码率≤0.2%。

3）射频识别车载电子标签完好的情况下，射频识别率≥99%，车牌识别准确率应≥95%，

宜达到99%。

【条文说明】

系统建设所选用的设备和产品应符合国家相关法规、标准和规范的要求，并经检测或认

证合格。停车场管理系统应符合《停车库(场)安全管理系统技术要求》的要求；停车诱导及定

位系统应符合《停车库（场）车位引导及定位系统技术要求》的相关规定。

5.4安全防范

5.4.1住区改造时，视频安防监控系统应符合《住宅小区安全防范系统通用技术要求》和《安

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全防范工程技术标准》的相关规定。系统应设置与出入口控制系统、停车管理系统、入侵报

警系统联动，触发报警响应时间应不大于2s,单个触发报警联动对应视频图像不小于4个。

5.4.2人员出入管理系统应符合《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》

《智能安防系统基本技术要求》的相关规定。系统应具备业主IC卡、二维码、人脸等多种识

别与授权方式，同时具备防尾随功能。并具有人员出入时间、地点、顺序等数据设置，以及

显示、记录、查询和打印等应用功能，系统操作响应时间不大于2s。

【条文说明】

基于新冠疫情常态化防控态势，社区人员出入管理系统宜优先选用人脸识别方式，系统

可将人脸验证、精准测温、口罩识别等功能进行集成，提高社区安全管理效率。

5.4.3周界入侵报警系统应具备声、光指示和防拆、断路报警功能，中心控制室应有声光告

警信号，报警声级室内不小于80dB,室外不小于100dB。周界入侵报警系统应为24h不可撤防模

式，入侵和紧急报警系统布防、撤防、报警、故障等信息的存储应不少于31天。

5.4.4停车管理系统应具有车辆的出入时间、地点、顺序等数据设置，以及显示、记录、查

询和打印等应用功能，并有防篡改、防销毁等措施。

5.4.5电子巡查系统采集识读装置数量应满足巡检人员、班次、路线的需要，且不应少于2个。

5.5电梯加装与监控

5.5.1既有居住建筑加装电梯应根据既有住宅的小区环境、建筑条件、结构类型、使用情况

及居民需求，制定适宜的加装电梯方案。

【条文说明】

针对老旧小区住宅无电梯，本着居民自愿、充分协商、加强引导、落实责任、确保安全

等原则，鼓励加装电梯。

加装电梯不应影响小区建筑日照、通风和结构安全，消防安全，相邻建筑采光，不应对

建筑内外排水、燃气、强弱电管线产生影响。加装电梯的结构形式宜选用质量轻、施工便捷

的结构，可采用钢结构、混凝土结构、砌体结构，应进行多方案比选，宜选用对原结构影响

小的结构形式。社区内加装电梯形式宜统一，外观与小区及周边景观环境相协调。

5.5.2电梯和自动扶梯宜具有开放协议接口，电梯系统应具智能群控管理系统与远程监测维

护功能。

【条文说明】

既有提供开放协议接口是便于今后进行智能管理和智慧运维，为节能高效运行创造条件。

合理选用电梯和自动扶梯并采取电梯群控、扶梯自动启停等节能控制措施。

5.5.3对于同层共用多部电梯的塔式住宅，电梯宜实施群组控制。当监控电梯群组运行时，

电梯群宜分组、分时段控制。

【条文说明】

16

电梯全速运行时所消耗的电能远远低于减速和加速时的电能消耗，电梯停靠的次数越多,

所消耗的电能就越多。通过智能派梯系统的最佳(高效)派梯,有效减少电梯系统的停靠次数,

提高输送效率,从而达到节能目的。

对于同层居民共用多部电梯的住宅楼，在用梯高峰时段应采取节省乘客等梯时间的运行

策略，在平常时段宜采取节省能耗的群控策略。

17

6公共服务配套设施

6.1综合信息服务平台

6.1.1住区改造时宜建立完备的数据获取与交换系统，具备数据长期存储能力，支持本地或

云端存储模式，满足数据查询与数据分析的需求。

【条文说明】

智慧社区综合信息服务平台架构在智慧应用体系之下,涵盖了以对象管理与专门人群服

务、政务服务、治安管控为主的社区治理与公共服务,以房屋管理和物业管理为主的小区管理,

以生活服务和金融服务为主的便民服务以及主题社区等五大领域,涉及社区管理、运行、服务

三个层面。各类应用遵循智慧社区综合信息服务平台建设规范的标准,通过数据交换和整合,

统一以平台向居民、企业等提供服务,并对各种活动做出闭环响应。

综合信息服务平台应能够支持专用设备、网络接入、人工录入等多种数据采集方式，具

备承载大量异构信息的存储能力，具备对各种不同数据源之间的数据传递、转换、净化、集

成等功能，在满足构成既有居住小区综合信息服务平台各类应用的基础上，通过标准的交换

格式实现与其它平台或系统的数据共享。

平台应具备数据采集功能，实现数据统一采集、分类应用，支持手机等移动终端采集方

式，数据内容至少每年更新一次，尽可能实现实时更新。平台具备双向数据交换、信息资源

同步更新、数据比对与清洗等功能。

6.1.2平台宜具备第三方公共信息平台业务接入能力，能够实现多平台间的互联互通；具备

整合物业、商业、便民等服务的能力，能够对多种应用服务进行统一管理。

【条文说明】

社区综合信息服务平台管理和调度各类服务资源与智能化应用系统，通过标准接口实现

与第三方平台的数据交换与共享，集住区物业管理与服务、便民服务、商业服务、政务服务

及生活资讯等于一体，实现用户一站式服务。

6.1.3平台应具备集成社区相关智能化系统、物联网子系统等系统的能力，实现相关系统的

远程监控与管理，具有必要的联动控制能力。

6.1.4平台应具备应用系统集成能力，能够实现对多表远传、智能照明、智能家居等两项以

上应用系统的集成控制。

【条文说明】

社区综合信息服务平台利用综合集成技术，把分离的各子系统有机地组合成一个一体化、

功能强大的新型系统，并使之能够彼此协调工作，发挥整体效益，达到整体性能最优。综合

集成技术是搭建信息平台的核心，主要包括系统开发与实施技术、标准化技术、环境支撑技

术及系统数据集成技术。

6.1.5平台应构建完备的安全保障机制，具备满足安全需求的统一安全认证与监控，通过统

18

一身份认证服务实现平台访问，设置多级访问权限；实现业务接入、系统集成接入和信息共

享的统一安全认证和监控能力。

【条文说明】

社区服务系统包含多种类型用户，为保证系统安全，应采取系统安全技术来防止网络信

息数据交互和传递过程中受到攻击。服务系统应结合用户特点，采取多种安全技术，包括防

火墙、滤波、身份验证、访问控制等，确保数据与信息的完整性、机密性、防重传性。

6.2信息发布

6.2.1住区智慧化改造时应建立住区信息发布系统，可实时发布和更新住区生活服务公共信

息。住区信息发布系统应以服务居民为目标，住区居民对政策宣传、办事效率、文体教育服

务参与度和信息公开的满意度达到90%以上。

【条文说明】

住区物业信息大都是一些看似琐碎却和日常生活密切相关的信息。除了各种收费通知及

住区活动的组织安排，还包括各种服务介绍信息。多媒体信息发布系统传统的信息发布模式

是将这些信息印刷成宣传单，发送到每一户或是张贴在楼道、电梯口、住区信息栏等场所。

这种做法是很大的资源浪费。

住区信息发布系统是一种现代的“分众式传播”方式，通过分布式区域管理技术，实现了同

一系统中不同终端区分受众的传播模式。基于该系统，物业管理部门可方便地构建一个网络

化、专业化、智能化、分众化住区多媒体信息发布平台，提供住区级的公共信息编辑、传输、

发布和管理等专业媒体服务。

通过在社区部署多媒体触控大屏，与社区的其他应用系统紧密融合，各应用系统的信息

和管理服务内容可通过触摸屏进行展现与互动，为社区居民带来全新的体验，实现信息的推

送和居民的交互应用。具体包括：

1）政务信息：政府机构推送各类服务信息，政务公开信息，政策法规信息、监督机制信

息等。

2）服务类信息：推送的各类家政服务信息、医疗等信息。

3）招商信息：政府招商信息，社会招商广告信息等等。

4）网上互动：居民和政务办公互动，网上平台处理各种事务。

5）社区引导信息：发布社区内各种便民信息，如附近餐饮、娱乐消费等信息。住区信息

发布系统应以服务居民为目标，住区居民对政策宣传、办事效率、文体教育服务参与度和信

息公开的满意度不低于90%。

6.2.2住区信息发布系统可由服务器、网络、终端播放器、显示设备组成，可具有微信公众

号、手机APP、门户网站、电子显示屏等信息发布渠道和查看载体。

19

【条文说明】

基础设施包括设施层、网络层和感知层三个部分。平台应构建完备的安全保障机制，具

备满足安全需求的统一安全认证与监控，通过统一身份认证服务实现平台访问，设置多级访

问权限；实现业务接入、系统集成接入和信息共享的统一安全认证和监控能力。住区信息发

布系统可提供包括紧急通知、即时信息发布、住区配套服务信息发布、住区宣传、住区文化、

水、电、燃气、暖气等相关物业信息发布，以及广告增值服务。也可通过出行服务移动端或

PC端应用，住区居民可实现公交路线及实时公交查询、地铁线路查询及共享单车查询。

6.2.3信息发布系统终端显示设备宜设置在住区主要出入口、楼栋入口、住区广场等人员密

集场所。

【条文说明】

智能化信息发布终端显示设备用于替代传统纸质张贴方式，可有效提高社区信息发布效

率与信息化水平，提升社区形象。信息发布系统终端显示设备宜设置于人员密集、活动频繁

的场所，实时发布视频、图片、文字等综合信息与服务，实现居民与社区平台间的人机交互，

同时提高广告运营收益。

6.3智慧应用

6.3.1住区智慧化改造时应建立住区人员管理治理系统，系统应包含人口基础信息、常住人

口和流动人口管理功能。可采用网格化模式，通过登记二维码或人脸识别，采集小区居民信

息和来往人员信息。

【条文说明】

社区场景下的人口精细化管理主要包括对人员的智能采集和重点人员的动态管控,即通

过对前端视频监控的智能感知,并采用人脸识别技术和人脸聚类技术,实现小区进出人员的

人脸比对和身份核实。基于人脸识别技术的社区人口精细化管理及应用,是将社区人口管理从

传统的“守株待兔”“费时费力”的持久战、人海战,转变为“智能识别、智能分析、智能应用”三

位一体的主动战。人脸识别、人脸聚类为核心的新技术,构建社区层面的人口精细化管理新模

式,实现社区人口智能发现、智能分析、重点人员动态管控,改变以往社区人口管控上门摸排

走访的采集模式,

6.3.2房屋管理系统包含住区、网格、楼栋等信息的多维度可视化展现功能，支持对房屋进

行标准地址编码，将房屋与登记入住人员信息进行关联，基于BIM或GIS地图查看楼栋房屋信

息，查看房屋登记的人员详细信息及历史居住人员信息。

【条文说明】

既有居住建筑建造年代跨度大，类型复杂，房屋居住人员变动频繁，房屋基础资料相对

匮乏，缺少集中统一的信息化管理，成为突发事件应急处理时的短板。房屋管理系统将建筑

信息进行集成，利用RFID、二维码及“互联网+”实现电子档案与物理介质档案的分级统一管理，

20

利用GIS技术建立“一房一档”，为管理服务平台提供完善的房屋安全档案数据支持。智慧房屋

管理系统通过建立备案监管、监测预警、巡排查、综合数据应用等机制，形成统一的数据标

准和基础数据库，消除安全隐患，保证建筑与居住人员的安全，满足市场监管要求。

6.3.3住区智慧化改造时应建立智能门禁系统，系统宜具备刷卡开门、呼叫开门、手机APP

开门、人脸识别开门、二维码开门、访客远程开门等功能。

【条文说明】

智能门禁系统属于智慧小区服务体系的典型服务应用，传统门禁系统结构和功能相对单

一，无法满足智慧社区对于普遍、安全、便捷、高度集成等服务的要求。智慧化改造后的门

禁系统宜采用“互联网+门禁”的设计思路，能够有效解决传统门禁的维护和组网问题，提高门

禁系统的可集成性和可扩展性，实现小区中人与物、物与物的信息交互。门禁系统所选用的

感知层终端技术，应能够实现移动端对门禁系统的控制，且方便数据采集与服务器存储。

6.3.4住区消防设施监测系统应具备设施异常状况报警功能，通过智能化技术，实时监测消

防通道占用、消火门开启、消火栓异常等。

6.3.5住区智慧化改造时，住区医疗服务系统包含住区医疗服务咨询功能，构建居民健康档

案，居民健康档案宜涵盖80%的住区居民，为住区居民提供医疗咨询、自检诊断、送药上门等

服务。

【条文说明】

社区医疗卫生服务是以居民健康为中心，以家庭为单位，在社区范围内，以解决主要卫

生问题、满足基本卫生服务需求为目的基层卫生服务。社区档案管理主要功能是对居民健康

状况及医疗卫生情况进行统计分析，方便以社区为导向进行整体性、协调性卫生保健。社区

医疗服务系统能够运用互联网技术与音视频设备，通过数据、语音、视频和图像资料的远距

离传送，为社区居民提供远程医疗咨询与健康培训。通过远程医疗服务系统，在提高基层医

护人员业务水平和服务能力的同时，为社区与医院间搭建出良好畅通的互动交流平台。

6.3.6紧急救助系统应在住区公共区域设置紧急求助及与物管中心、控制中心紧急通话装置，

住户可申请在户内设置紧急求助或紧急通话装置，意外事故发生后应做到15分钟内快速响应。

6.3.7住区智慧养老服务系统应结合紧急救助系统，通过信息化手段为老年人提供远程看护、

紧急支援、信息查询、远程医疗、住区服务、家政上门、电器维修等居家养老服务。

【条文说明】

随着以物联化、网络化、智能化为特征的新一代信息技术迅速发展,以及老年人群体信息

素养不断提升,信息技术应用于养老服务已具备基本条件,智慧养老已经成为创新养老服务

的重要理念。

社区智慧养老是多主体相互联系而构成的一个服务体系，是利用感知化、智能化手段,构

建实时监测、智能预警、快速响应的适老生活环境,保障老年人安全;通过以整合技术为基础

的信息化服务平台,集成多方主体,共享老年人信息,有效调配监护资源,精准匹配多层次服

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务需求,实现医养护融合。

针对社区老年人群体提供相关服务,包括紧急救助服务、智能物业服务、文化娱乐服务、

日间托管服务等。当老人在家中或周边发生意外情况时,依托社区的服务支持系统可以快速采

取措施进行紧急救助,第一时间处理危机。社区管理部门应简化流程，依托综合信息服务平台，

为老人提供各种繁琐的生活服务,如水电费、物业费、故障报修等。

6.3.8住区智慧化改造时宜设置旧物回收系统，住区居民可通过旧物回收系统查询住区内旧

物自助回收服务点的基本信息，进行旧物投递信息登记。

【条文说明】

通过实体网点或综合信息服务平台建立跳蚤市场，实现物品交换、回收利用等服务，以

提高闲置物品使用率、减少资源浪费，拉近社区业主距离，共同关注低碳环保的社区生活理

念。具体措施可包括：在社区综合信息服务平台开拓互通有无模块，为社区居民提供开放性

平台；鼓励通过线下交易保障交易安全；定期开展社区互通有无类型的活动，搭建平台促进

更多的社区居民参与。

6.4设备维护

6.4.1应监控计算机网络系统硬件设备运行状况及路由器状态、VLAN状态及端口状态，确保

信息系统的连通性、传输速率及路由正常；应管理信息网络系统接口设备，使其满足网络策

略要求。

6.4.2应监控网络运行时安全系统的结构安全、访问权控制、边界完整性、入侵防范、恶意

代码防范。应检查设备运行状态及安全设备连接数量，使其在安全范围内。网络系统配置修

改后，应对网络配置文件进行备份。

6.4.3应检查网络设备机房环境，包括配电、温湿度、防静电、防雷接地，确认环境满足设

备运行要求。

6.4.4设备故障维修时，应符合下列规定：

1）设备故障维修时应采用替换或设备更换方式，并应重新设置新的端口和设备。

2）系统配置出现故障时，宜查找故障原因并修改配置。无法解决时，应使用备份配置恢

复原有状态。

3）系统遭受恶意攻击时，应隔离攻击源，使网络恢复正常运行，并应对攻击源进行调查

处理。

【条文说明】

线路运营商管辖范围的故障应及时通知运营商来珍断、定位，并助其查找问题根源，恢

复网络，本地网络故障应查找故障原因并针对性修改配置。

22

7建设与运营

7.1建设模式

7.1.1居住社区配套服务设施智慧化改造宜通过建立改造资金政府与居民、社会力量合理共

担的机制，创新投融资模式，多渠道筹措改造资金。

【条文说明】

目前，我国既有居住建筑综合改造，特别是完善与提升性改造，建设资金是核心问题。

根据改造资金来源渠道不同，划分为三种改造模式：政府主导改造、“业主自发组织,政府适

度支持”、“政府引导,市场运作”。

既有居住社区综合改造工程量大，预期收益率低，社会资金参与意愿较弱，政府被迫承

担了主要的改造资金，并随之引发财政资金无力承担、改造难以持续进行和资金投入有失公

平等一系列问题。因此，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》

提出建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，从加大政府支持力度、落实居民出

资、提升金融服务力度和质效、推动社会力量参与、落实税费减免政策五个层面来进行落实。

既有居住社区改造模式应结合地方经济技术水平、居民改造意愿、社会资金运作能力，

选择适宜性改造模式。财政能力较强区域,实施政府主导改造；居民改造意愿较强的城镇，实

施业主自主改造,政府适当补贴；社会资金相对充裕的城市，实施市场运作为主、资金自求平

衡。

7.1.2水、电、气、暖、信等市政配套基础设施改造宜由专业经营单位主导，产权单位共同

出资，专业经营单位负责后续维护更新管理。

【条文说明】

既有居住社区，特别是老旧小区，水、电、气、暖、信等管线普遍存在破损失修的状况，

已经影响到居民日常生活与安全。市政公用管线改造为基础类改造，属于民生工程，应满足

安全与居民基本生活保障，其改造实施涉及区域市政管网，已不局限于居住社区范畴。市政

配套基础设施改造应由市政管理部门或专业公司主导，政府与产权单位共同出资，专业公司

负责后续维护更新管理。

7.1.3社区居民出资可通过直接出资、使用住宅专项维修基金、让度小区公益收益等方式实

现。

【条文说明】

房屋公共维修基金是为了保证房屋建筑保修期满后的正常使用而由业主缴纳的专项基

金，专项用于住宅共用部位共用设施、设备的大、中修，更新和改造。社区管理委员会成立

前，由物业管理企业或产权单位提出资金使用计划，经当地房地产