房地产培训-别墅定价分享

谈定价代理公司价值的体现开发商利润的直观体现策划综合水平的体现技术活，会定价很简单，定好价很考能力定价考虑因素定价考虑因素客户分析客户分析市场分析开发商目标产品分析别墅定价与洋房定价有何区别？定价基本流程定价基本流程二二别墅定价与洋房定价的区别对别墅定价的恐惧感来自：觉得别墅是高端产品，跟洋房不一样别墅客户都是有钱人，买房子也不一样动辄几百万上千万的价差，自己都觉得不合适不知道哪些该贵，哪些该便宜别墅定价与洋房定价主要的区别是：每套别墅的别墅定价与洋房定价主要的区别是：每套别墅的唯一性别墅定价比洋房定价少了一个纵向的层差价格考虑因素：洋房景观位置朝向单边单边花园户型结构景观面积大小其实别墅定价比洋房定价考虑的因素更集中，更洋房景观位置朝向单边单边花园户型结构景观面积大小地下室户型地下室户型道路干扰别墅：重点考虑别墅：重点考虑产品类型、位置、景观及花园大小普宅：重点考虑单边、朝向、景观、户型、面积第一个成果：价目表别墅总价＝无花园总价（x花园总价（y地下室总价（z）花园总价（y）＝花园面积×花园单价（按2500元/平米计算）地下室总价（z）＝地下室面积×地下室单价（按3000元/平米计算）无花园总价（x）＝无花园单价×建筑面积无花园单价＝A+B*（该别墅加权分和（i）/全部别墅加权平均分）+调控系数）＝*20%+l楼间距得分*5%4、所要求的整体回收单价决定了A、B值，其中B反映价差，最好产系别墅定价体系建立别墅定价体系建立东莞红珊瑚东湖林语产品类型项目规划特点客户的关注重点景观和位置因素有一定的相似性和重考虑因素及权重不是一成不变的，根据产品类型、规划特点和客户关注点调整，如入户方向、噪音、高差等等系数打分考虑因素系数打分考虑因素新人没经验怎样才能相对准确的打分？新人先要理解这个打分对于最终的价新人先要理解这个打分对于最终的价格结果会有什么影响。现场爬楼销售的摸查客户的声音（开花图）竞品的定价参考系数权重打分价差B系数?系数打分考虑因素系数打分考虑因素系数打分考虑因素系数打分考虑因素正确的理解客户开花图第一意向集中的房源说明什么？如果找出分流关系比较强的房源？目标：任意两套别墅的价格对比，都能形成一定的分流关系对产品深入了解，对产品进行简单的分类。如双拼分楼王水系组团、大单边组团、中间小单边。按系数按层次进行对比论证，修正系数打分。按小组团分类进行组团内和组团间的价差论证外部价格论证外部价格论证外部价格论证跟确定均价水平的市场分析并不是一样的，价格论证不比整体，是对主力产品点对点的对比。模拟客户，考虑各方面因素，跟总价段相近或产品相近的项目的产品进行对比，确定竞争优势。定价时的一些思考定价时的一些思考别墅定价最重要考虑的是景观、单边、花园别墅产品的最突出特性是什么？稀缺资源的占有。而且每套别墅都是具有唯一性的产品。理解了别墅产品的特性有利于更好的理解别墅定价的要点。定价重点考虑总价，这在别墅定价中尤为重要别墅是论套卖的，总价区间和总价差是定价中重点考虑因素。而在定价体系中，别墅的价格又是通过单价计算出来的。这容易引起大家的误区，将价格合理性的论证重心放在了单价上。这个误区是要坚决扭转过来的。定价时的一些思考定价时的一些思考定价要有策略思考别墅定价的策略思考是至关重要的，是整个定价的灵魂。必须思路清晰，目标明确。必须确定哪些是树标杆的、哪些是突出性价比的、哪些是主力出货的。别墅定价手动调整较多，但不要忽略了前期系别墅定价最后的微调整有大量是通过手动调整来实现的，特别是在独栋产品定价中。而且由于结果导向，导致大家忽略了前期系数的构建，忽略了基础工作。在简单粗暴的兵营式别墅规划中问题体现并不明显，在独栋产品和树状规划中就会吃大亏。定价时的一些思考定价时的一些思考尽量摸清临界值不管是整体均价还是价差关系，摸清临界值是非常重要的。这对于策略的制定起到决定作用，也决定了你对价格的把握度。突出标杆的作用，楼王就是为个别客户量身定楼王的标杆作用是明显的，这对于客户分流及其他房源性价比的突出都至关重要，对楼王定价下手要狠一点。这样才能凸显客户的尊贵感。别墅客户有时是就买贵的不买对的。第二个成果：定价报告价格报告Part1Part2Part2三个部分构成，市场、客户、定价思考市场何种产品好卖？畅销的产品卖什么价？选定竞争对手选定竞争对手竞争对手的监控竞争对手类比分析竞争对手的监控竞争对手类比分析定价报告的市场分析有别于年度策划案的市场总结，更注重微观层面，更注重价格区间和每种户型具体的价格。客户分析意向单位分析意向价格分析产品分析对照分析对比项目前期，采取怎样的价格策略定价总结定价总结价格策略价格策略均价论证依据竞品量价分