《龙湖知与行》之精装修项目分析(主讲人-李晓明)3电子教案

1.5.户型设计阶段问题举例建筑设计在室内空间的一些细节问题上，应从美观、人性化、施工因素等方面加强重视。实际项目，有些户型的卫生间、客厅都出现了一些外露断梁、十字梁，对整个空间美观及使用都有一定的影响；另外，阳台的梁也很多，不能安装晾衣架，不实用；还有在卧室落地窗处出现许多无法进行施工操作的“死角”空间。凹位无法施工照片阳台圈梁影响阳台标高及晾衣架不能安装卫生间有断梁外露室内客厅天花梁多2.3户型细化设计功能空间设计标准2.4、户型细化设计阶段节点举例：考虑收纳功能时，必须事先了解客户现有行李量、衣物量、书籍量、鞋及雨伞的数量，在此基础上再根据未来置物的可能性给出最适合客户的收纳方案卫浴方案时，运用特殊施工方法能提高台面，更重要的是还可以改变排水位置。从这里可以看到新生活的质量体现

实现干湿分区，一般情况下浴缸、洗面台和座便器是放在一个房间里，而我们可以将它们隔离开，分别设计成独立私密的空间，更整洁易打扫。AV设备的方案中，在布局设计阶段时，设计一系列的智能化产品，既能把各种配线都事先预埋在墙壁中，也能把各种影音设备或扬声器等都设置在最佳的位置

在整个卧室设计方案中，也可以把DVD播放器设置在床头边，使客户随手就能操控DVD。当然，各种配线都隐藏在床边或墙壁中，使卧室保持整洁。3、如何选择工业化的专业设计与施工；基础施工+主材产品+工业化部品+流程管理如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。】可由专业制造商完成的施工内容：橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用电器安装及调试、空调及新风系统安装、弱电系统安装等。4、精装修住宅中新技术、新材料、新设备的选择；4.1、新风系统新风系统是由风机、进风口、排风口及各种管道和接头组成。安装在吊顶内的风机通过管道与一系列的排风口相连，风机启动，室内受污染的空气经排风口及风机排往室外，使室内形成负压，室外新鲜空气便经安装在窗框上方（窗框与墙体之间）的进风口进入室内，从而使室内人员可呼吸到高品质的新鲜空气。4.2、太阳能热水系统太阳能热水系统是利用太阳能集热器，收集太阳辐射能把水加热的一种装置，是目前太阳热能应用发展中最具经济价值、技术最成熟且已商业化的一项应用产品。太阳能热水系统的分类以加热循环方式可分为：自然循环式太阳能热水器、强制循环式太阳能热水系统、储置式太阳能热水器等三种.4.3、直饮水系统直饮水即指可以直接饮用的水。直饮水去除了水中悬浮物、异味、病毒、有害离子、致癌、致突变、致畸等对人体有害的物质。采用变频稳压供水设备和循环回流管网，当用户不需用水时，水也在不断地流动、循环，避免在管道中停留而引发二次污染。用户拧开专用的直饮水龙头即可放心直接饮用，水质纯净、新鲜、甘甜可口。直饮水系统是分支供水系统（不同质量的水用不同的管路送入用户，现在常做的有一般生活用水系统、直饮水系统和中水系统）的一部分，它是在纯水的基础上提出的更加适合人体饮用的水4.4、下排油烟系统下排油烟系统现在市场统称为集成灶。集成灶工作时，炒锅是内嵌入集成灶内，围着灶有一圈吸气口，抽油烟机离灶距离更近，在5公分之内。吸油烟的效果更好。据说用集成灶炒辣椒闻不到呛味。但该技术还不成熟，尚有许多不完善之处。市场褒贬不一。但其创新的改革了厨房传统抽油烟机位置，使厨房的美观新颖大大加强。4.5、中央吸尘系统中央吸尘系统由吸尘主机、管网、吸尘插口、吸尘组件组成。吸尘主机置于建筑物的机房、阳台、车库、设备间内（或室外）。主机通过网管与每个房间的吸口相连接，在进行清洁工作时将吸尘组件插入吸口，有害气体与灰尘通过真空吸尘管道，将室内且有害的灰尘吸到大容量的垃圾袋中。操作简单，避免了噪音对室内的影响，避免了灰尘带来的二次污染且彻底的清除了体积较小污染。4.6、小型中央空调系统小型中央空调系统也称家用中央空调系统，是基于大型中央空调机组的小型化，单机一般适用于300平米以下面积。目前在国外已逐渐普及，在国内近几年才被人们所接受。但是，随着多居室以及商用房间多元化的发展和空调生产技术的日新月异，介于大型中央空调系统与家用空调之间的小型中央空调有了越来越大的市场。4.7、同层排水系统建筑物卫厨间同层排水是对应于常规卫生器具的布置与排水设计提出的新理念。常规的做法是，卫生器具坐落在卫厨间的地面上，排水支管穿过所在层的地面，排水横管在下一层楼面顶部汇合，最后流入排水立管。而所谓的同层排水，是指排水器具的出水管不穿越所在楼层，采用后排水的方式，各卫生用具的排水汇合横管在与卫生器具同一楼层沿墙敷设，从而避免了常规做法的缺陷。它与传统隔层排水系统相比具有明显的优势，其主要区别在于：隔层排水系统是卫生间洁具排水通过管道穿越到下一层，在下一层顶部横向进入立管的排水方式；而室内同层排水系统是将所有室内排水器具通过敷设在楼板上的横管连接，由苏维脱或球型多通接至排水立管，具有节省通气立管、减少室内开洞、避免卫生死角、防止排水噪音等优势。同层排水系统与传统排水方式图解将水箱及管路系统安装在龙骨及石膏板墙内，墙体可自由设置，即：双面石膏板墙系统组件已被固定在金属框内，金属框外可固定石膏板。系统组件已被固定在金属框内，金属框外可固定石膏板最后固定石膏板。

优点：无卫生死角，易打扫卫生；可实现卫生间的自由分区；可开辟存放物品的平台，利于摆放物品；安装简单、快捷，不会破坏防水层、墙体结构，施工更安全。天地安装：系统组件已被固定在金属框内，金属框外可固定石膏板最后固定石膏板。

优点：无卫生死角，易打扫卫生；可预组装；使公共卫生间达到理想效果4.8、家居智能化管理系统

所谓的家庭智能化就是通过家居智能管理系统的设施来实现家庭安全、舒适、信息交互与通信的能力。家居智能化系统由如下三个方面组成：（1）家庭安全防范（HS）；（2）家庭设备自动化（HA）；（3）家庭通讯（HC）。

其目前主要包含子系统有：家居布线系统、家庭网络系统、智能家居（中央）控制管理系统、家居照明控制系统、家庭安防系统、背景音乐系统、家庭影院与多媒体系统、家庭环境控制系统等八大系统。其中，智能家居（中央）控制管理系统、家居照明控制系统、家庭安防系统是必备系统，家居布线系统、家庭网络系统、背景音乐系统、家庭影院与多媒体系统、家庭环境控制系统为可选系统。六、装修住宅的施工图深度标准1、龙湖装饰部分设计深度的管控；装饰项目部阶段性成果评审表注：▲经办/组织△参与

审核/复查◆审批/决策☆抄送/备案阶段阶段性成果评审要点产品类型评审链层级装饰项目部项目部造价采购部研发部营销部运营物业公司精装房住宅公共空间、会所设计管理组工程管理组安装支持专员职能负责人土建工程师安装工程师材料采购工程师项目成本经理项目研发经理项目营销经理项目总监前期介入组概念设计1、概念设计文本/演示材料·风格定位是否清晰并符合产品特点√√▲

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·是否提炼出产品的亮点及敏感点√√·对目标客户群的特点把握是否清楚（是否有场景设计）√

2、风格意向图片·所提供图片是否能准确反映设计风格√√▲

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·是否能完全反映主要立面√√方案设计1、平面布置图·各功能分区的分布是否合理,各空间尺度、比例是否恰当，能否满足使用需求√√▲

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△（住宅公共空间及会所部分）·动线是否流畅√√

·相关联空间的联系是否合理（如餐厅与厨房，卧室与卫生间等）√

·家具摆设是否合理√√

·特殊空间的设备布局是否合理（如厨房、卫生间）√

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·设备间及各类管井的位置及大小是否合理√√△

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·与架空层功能性空间的关系是否正确（限于住宅大堂）

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2、地面材质铺贴平面图·各功能空间采用物料是否符合相应空间的需求，以及其色调是否符合整体的装修风格√√▲△

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·拼贴方式是否有施工难度√√

·拼贴方式是否能发挥材质本身特点√√

3、天花平面图·天花造型是否符合风格定位，与平面是否有呼应√√▲

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·吊顶高度是否满足空间要求√√

·吊顶高度是否满足设备安装管线、结构标高要求，空调的安装及送回风方式是否合理√√

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·灯光设计是否合理√√

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△（住宅公共空间及会所部分）·灯具位置、数量、型号是否便于物业后期管理

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4、主要立面·主要立面是否符合风格定位√√▲

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·立面造型比例是否协调√√

·立面造型材质选用是否协调√√

5、效果图·主要功能房间效果图√√▲

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·空间各面色彩搭配是否协调√√

6、成本概算·是否满足目标成本要求√√▲

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7、材料样板·是否为本地市场常见材料√√▲

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·地面材质是否防滑、耐脏√√

△（住宅公共空间及会所部分）注：▲经办/组织△参与

审核/复查◆审批/决策☆抄送/备案阶段阶段性成果评审要点产品类型评审链层级装饰项目部项目部造价采购部研发部营销部运营物业公司精装房住宅公共空间、会所设计管理组工程管理组安装支持专员职能负责人土建工程师安装工程师材料采购工程师项目成本经理项目研发经理项目营销经理项目总监前期介入组注：▲经办/组织△参与

审核/复查◆审批/决策☆抄送/备案阶段阶段性成果评审要点产品类型评审链层级装饰项目部项目部造价采购部研发部营销部运营物业公司精装房住宅公共空间、会所设计管理组工程管理组安装支持专员职能负责人土建工程师安装工程师材料采购工程师项目成本经理项目研发经理项目营销经理项目总监前期介入组施工图设计1、施工图·平、立、剖面是否对应√√▲△

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☆☆（住宅公共空间及会所部分）·梁、柱定位是否与土建施工图一致√√

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·收边、收口处理合理√√

·节点大样详细，能有效指导施工√√

·水、电点位合理并符合土建水电系统√√△

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·设备管道合图√√△

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2、材料样板（设计封样）·是否可用于材料采购√√▲

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3、家具、配饰选型清单·是否符合项目特点，对后期软装选择具有指导意义√√▲

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2、装饰设计施工图关键控制点；2.1、装饰图纸审查的敏感点图纸在使用功能方面是否还存在需要改进的地方，效果与功能方面是否存在冲突。设计图纸中装修效果及材质的运用，是否与营销向客户承若诺的交房标准要相符，不能有重大遗漏，以免日后发生索赔施工图纸是否经正规设计单位正式签章、是否需要通过有关部门审核通过后才能实施，避免给工程竣工验收带来麻烦。几个单位共同设计的，或同一设计单位的不同专业部门设计的，相互之间有无矛盾；各专业之间及平、立、剖面图之间是否有矛盾，标高是否一致。施工做法是否具体，与施工质量验收规范、规程等是否一致。是否采用了特殊材料或新型材料，其品种、规格、数量等材料的来源和供应能否满足要求。施工图纸是否有特殊要求，施工装备条件能否满足设计要求，如需要采用非常规的施工技术措施时，技术上有无困难，能否保证施工安全。是否有违反强制性条文的情况。诸如装饰栏杆的高度等问题。在保证设计效果的前提下，是否可以进行施工做法的优化，达到降低施工难度或节约成本的目的。2.2、施工图关键控制点举例排砖图问题排砖图纸必须严谨（不能随意填充），确保现场施工时基本是按图纸进行排砖，如果施工中变化太大，“损耗率”问题会发生扯皮涉及到贴砖，砖的排版方向、排版原则必须结合材料规格、美观、节约及符合装修规范（例如对切砖的要求，切砖块一般不能小于整砖的１/３、门窗洞口位置除外）这些方面的因素来进行设计。而且确保在施工的时候是按设计的排砖图纸施工的，这样才可以使材料用量的偏差得到控制及保证所有相同户型排砖的一致性。例如厨房、卫生间等涉水空间中，设计图纸的排砖图如果没有考虑切砖块尺寸应大于整砖１/３这个原则，将会导致现场施工排砖与设计图纸有较大的偏差，会造成与施工单位在材料损耗率这方面的扯皮，以及材料用量的偏差值较大。地面标高及排水坡度问题室内各功能区的完成面标高关系，以及对土建找平预留标高的要求必须在设计中明确,并在施工中严格要求；有排水要求的卫生间、阳台区域，应该设计足够的下沉高度，才能保证完成面有足够的排水坡度

实际项目中，特别是有管线的地方容易出现土建的地坪超高，导致地面无法按设计要求贴砖的情况；及阳台排水坡度很小、走水缓慢的情况出现管

线

处

地

面

超

高门洞尺寸及封边线问题精装修门洞尺寸的控制是一个十分关键的环节，否则很容易造成大量门框塞缝的签证费用及墙体开裂质量。一般来说，卧室的门洞设计预留尺寸为９００mm宽*2150mm高（特小户型宽度可做８５０mm)，厨房8００mm宽*2150mm高,卫生间７５０mm宽*2150mm高，为了门框安装的需要。以上尺寸只允许有正误差（一般允许在10-15mm），门洞要求两侧应设计有１００mm宽以上的门垛。但土建在施工的过程中一般很难完全控制好这个尺寸要求，总会存在误差，而且验收规范也允许有一定的误差，在10-20mm的范围,所有,要解决好塞缝的问题，主要还是要通过封边线的遮盖，封边线的宽度应该在50-60mm之间。

实际项目，如果设计的侧面贴脸线宽度较窄，就会导致很多门框与墙体之间的缝隙无法盖住，留下空隙,这种情况如果用水泥塞缝的方法，除了引起费用签证外，更重要的是很容易导致墙体开裂的质量隐患，造成业主投诉．贴脸线偏小贴脸线宽度盖不了墙缝室内空调机位设计问题室内空调的设计，应注意以下几个方面的问题：a．卧室空调出风方向不宜直对床位；b．卧室空调机不宜设计在床头上方位置；c．从美观角度考虑，空调挂机与空调洞、插座的水平距离不能太长（２００mm左右较合适），并且空调洞与插座位应该在空调的同一侧。不够美观瓷砖沟缝材料问题一般情况下，瓷砖沟缝采用的是白水泥，但从美观的角度考虑，白水泥只能用在白色系列的砖沟缝．对于其它颜色的砖，应该采用有色填缝材料，这样可以提升整个砖面美观效果．但这在设计中往往很容易忽略．在精装修设计施工图中必须明确，在招标时考虑该部分费用，以免引起施工过程中的签证和费用扯皮。对于空调管穿过客厅走道等位置的天花，外露部分比较长的情况，应该采取遮挡设计（例如封假梁、吊天花等方法）。对于精装修不送空调的，而空调管要穿过卫生间天花的情况，应该在天花内预穿PVC连通管，以便以后业主要装空调的时候不用拆除天花，进行麻烦的施工．例如渔农村项目的返建房，很多空调管建筑设计都是要穿卫生间天花出外墙的，而目前空调是没有的，也没有预埋PVC穿管(因为已经施工完毕），以后要装空调的时候，必须拆天花，很麻烦．七、成本控制与物料采购1、精装修设计过程的成本控制流程；a、根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在300~1000元/平方米范围选择和确定（由营销策划部门、设计部门确定）。b、按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可有装修设计公司来完成）。c、按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采购部门来完成）。d、根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）。e、根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。f、按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制。2、采购成本控制2.1、常规的采购控制手段对共性需求的材料设备实行集团采购

电梯空调热水炉木地板洁具龙头门锁石材涂料、墙纸厨房电器影响装饰效果的分项工程实行专业化分包木制品（木门、固定家具、橱柜、木地板）空调地采暖干湿作业电气管线及设备安装2.2、分项采购的细节控制木门的采购对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一关注的质量要点木材干燥水平。木材本身的品质。门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。饰面做法。油漆质量。门套的设计方式。将其工作划分为几个阶段，采购合同最好予以明确：第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段橱柜的采购关注的质量要点台面人造石的质量，价格差别可达10倍。柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。封边条的工艺及材料。各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。加工水平。施工阶段的划分第一阶段第二阶段第三阶段衣柜及成品木作的采购几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。活动部件的可靠性需要认真把握。防潮能力常常不足。制作安装的时间比较长。安装时对现场有一定影响。木地板的采购木地板在广东用量一般，在上海不少房子内常常满铺。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。在广东，我们怀疑大多数建筑的施工精度难以满足要求，甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。不过，木地板的安装倒是非常快速。上海市对于木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。瓷砖的采购尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题：瓷砖的损耗远大于定额值第二点，墙砖采用无缝砖时第三点，排版设计时第四点，色差最好按照每一色号准备2％的瓷砖用于物业维修。瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。瓷砖的供应没有想象的那么麻烦水泥的采购通常要求没有结构施工那么多，但是对其质量也不能过分放松。白水泥的质量一定要好，否则勾缝会发黑。质量过差的水泥，有时候会出现凝结时间过长等问题。如果用与墙面石材的镶贴，那么对水泥的质量要求应予以较高程度的关注。天花角线大批量施工时，天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题，因此建议设计上最好设天花角线。采用工厂化施工，由工厂派人安装，质量好，速度快。有些设计将天花角线设计为木线条，对防止裂缝非常不利。除非天花角线设置在木制窗帘盒上，其余天花角线建议一律采用石膏制品或者高分子材料。扁平的天花角线附着在墙面上时，非常容易凸显墙面不平整的质量缺陷。各类装饰胶合板有关裂缝问题有关含水率问题省份最大最小平均省份最大最小平均黑龙江14.912.513.6湖北16.812.915.0吉林14.511.313.1湖南17.015.016.0辽宁14.510.112.2广东17.814.615.9新疆13.07.510.0海南19.816.017.6青海13.57.210.2甘肃13.98.211.1四川17.39.214.3宁夏12.29.710.6贵州18.414.416.3陕西15.910.612.8云南15.910.612.8云南18.39.414.4山西13.59.911.4北京11.410.811.1河北13.010.111.5天津13.012.112.6西藏13.48.610.6山东14.810.112.9上海17.313.615.6江苏17.01