房地产估价课设模板

受托估价方:房地产评估有限公司注册房地产估价师：委托估价方:估价作业日期：年月日至年月日:受贵单位的委托，我评估事务所所派评估人员对贵单位所委估的由有限责任公司所有的位于铁岭市(一期)三处在建工程房地产价值1、国际购物中心项目，位于铁岭市区街号，占地面积8822.00平方米，建筑面积为111458.72平方米(其中地上102212.56平方米，地下9246.16平方米)。2、项目，位于铁岭市区路南侧、东侧，占地面积7157.50平方米，建筑面积为71570.50平方米(地上65491.11平方米，地下6079.39平方米)。3、项目，位于铁岭市路南侧、西侧，占地面积50800.00平方米，规划建设规模为203200平方米。其中一期在建工程建筑面积157320.25平方米(地上147755.86平方米，地下8418.39平方米),二期工程(预计2009年10月开工建设)建筑面积82,879.30平方米(地上78,544.73平方米，地下4334.57平方米)。此次评估范围是一期在建工程及全部土地房地产价值，不包括二期工程房产价值。本次评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产市场价值。评估人员根据评估目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的计算，并考虑各种影响房地产价格的因素，确定估价对象房地产在估价基准日2009年7月31日的房地产市场价值为：83,741万元；年月日第一部分估价师声明 4第二部分估价的假设和限制条件 6第三部分房地产估价结果报告 9一、委托估价方 9 9三、估价对象概况 9 五、估价时点 七、估价原则 八、估价依据 十四、风险提示 第四部分房地产估价技术报告(不提供给委托方) 一、个别因素分析 五、估价测算过程 二、估价对象实地查勘照片 估价师声明1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系；4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；5、我们评估所注册房地产估价师对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露、地下基础部分及难以接触到的部分，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行签定的责任；6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助，委托方有关人员协助我们进入现场勘察；7、本估价报告依据了市有限责任公司提供的相关资料，市有限责任公司应对所提供资料的真实性、合法性负责。因资料失实、不合法造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任；8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任；9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。10、参与本次估价的注册房地产估价师：我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正1、任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。2、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3、在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。4、存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。5、有一段合理洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据质的检测要求，由于估价对象房屋已闲置多年，注册房地产估价师不能确定该建筑现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。用证》(号)、《出让合同》(号)、《房屋所有权证》(号)等文件复印件予以界定，产权人为公司。术报告》(号)、《国有土地使用证》(号)、《房屋所有权证》(号)复印件记载的数据为依据。如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，本报告结果应作相应调整。5、关于他项权利的披露。根据《国有土地使用证》(号)记载，估价对象设置了抵押，抵押权人为,权利价值万元，抵押期限自年月日至年月日止。本报告的估价结果未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理1、本报告对估价对象市场的把握，仅相对于估价时而言，未考虑市场价格变动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运作本报告的结果时应予充分考虑。2、估价对象至今只取得了年的主体验收合格文件，尚未办理《房屋所有权证》,本报告的估价结果未考虑办理房屋所有权证可能发生的费用。3、根据《国有土地使用证》(号)记载，由于委托方无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原土地出让金均价为元/m²,并以此为假设前提计算估价对象因改变用途而需补交的出让金额，若改变建筑用途确需补交土地出让金，具体金额应依据市地价评审委员会审定结果为准。及续建成本的测算，采用建筑设计院出具的设计方案要点及估算表作为此次估价依据。本次测算是设定其在规划上许可、技术上可行前提下进行的。四、估价的限制条件1、本报告估价结果为年月日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整甚至重估。自估价报告出具之日起一年内使用有效。途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责3、委托人和公司提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结5、本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估经我评估公司书面同意，本报告的全部或任何一部分不得提供给第三者使用。6、未经本公司书面同意，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。7、由于报告使用不当而造成的损失，本公司不承担任何责任。规划建设规模为203200平方米，但实际建设规模已经超出规划建设规模，根据有限责任公司提供的《金山俊景一期和二期已完工程建筑明细》资料确认，一期、二期总计建筑面积为240199.55平方米，超出规划建筑面积36999.55平方米。此超规划建设部分，应在工程结束后向铁岭市土地主管部门补缴土地出让金等相关费用(此费用系法定优先受偿款),该补缴费用金额以铁岭市相关土地主管部门最终核定数额为准，在此次评估房地产抵押价值中未予扣除。一、委托估价方企业名称：法定代表人：(或个人的身份证号码)机构名称：房地产评估有限公司机构地址：法定代表人：估价资质证书编号：参考依据。(一)估价对象区位状况铁岭市系辽宁省14个省辖市之一，位于辽宁省北部，松辽平原中段。地处东经123°27*～125°06°,北纬41°59°~43°29°之间。南与沈阳市、抚顺市毗邻，北与吉林康平县及内蒙古自治区科尔沁左翼后旗和通辽市为邻宽162公里，总面积1.3万平方公里。其中，市区面积638平方公里。之城。多，对高档次商务宾馆需求有所增加。(二)估价对象界定1、估价对象四至估价对象位于,东至,西至,南至,北至2、土地状况(1)土地权属及登记状况国有土地使用证号：沈阳国用()第号坐落：地号：地类(用途):使用权类型：终止日期：(2)土地利用状况业，其中地下2层至裙楼地上7层，为沈阳;塔楼为地上8至19层，包括办公室(8-11层)及宾馆(12-19层),总建筑面积95,490.10平方米，其中商场建筑面积79,795.9711,138.1平方米。本次对沈阳地下1层、地上7至8层进行评估，其中地下1层为,建筑面积8,691.11平方米，地上7层为休闲馆，建筑面积9,308.39平方米，地上8层为办(3)基础设施讯),红线内场地平整，宗地周围无污染，绿地覆盖率一般。3、建筑物状况(1)建筑物权属及登记(2)建筑物的实物状况A、功能分区B、装饰及装修标准C、附属及配套设施5、评估范围五、估价时点年月日六、价值类型七、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》;(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》;(3)中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(G(4)委托方提供的其它有关资料；(10)其它需要添加的资料2.合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。3.最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用，是在法律上4.替代原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，对估价对象房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价5.估价时点原则：房地产价格遵循替代规律，有相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。九、估价方法：房地产估价常用的方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法等，评估过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的估价方法。(1)成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减成本法的基本公式：估价对象价值=重新购建价格-折旧=重置价格X成新率(2)基准地价修正法基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期P=P×K₁×K₂×K₃×(1±∑K₄)×宗地用途修正K₁—期日修正系数；K₂—土地使用年限修正系数；K₃—容积率修正系数；K₁—影响地价因素修正值系数之和。(3)假设开发法假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象必要支出；C为应得利润)(4)市场法市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。=正常情况指数/比较案例房地产情况指数B=待估房地产估价时点价格指数/比较案例房地产交易时点价格指数D=待估房地产区域因素条件指数/比较案例房地E=待估房地产个别因素条件指数/比较案例房地产个别因素条件指数(5)收益法收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方收益法的基本公式：V=Ar[1-1/(1+r)"]收益年限)评估人员根据评估目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，并考虑各种影响房地产价格的因素，确定在在估价基准日年月1日的房地产市场价值为：83,741万元；人民币大写：捌亿叁仟估价师知悉的法定优先受偿款：58,872万元，人民币大写：伍亿捌仟捌佰柒拾贰万元整。抵押价值：24,869万元，人民币大写：贰亿肆仟捌佰陆拾玖万元整。十一、估价人员：十二、估价作业日期2009年9月20日---2009年10月22日十三、本评估结果有效期限之日起一年(年月日至年月日),如果自估价报告出具之日起一年内房地产行情变化较估价技术报告一、个别因素分析1、估价对象四至2、土地状况(1)土地权属及登记状况(2)土地利用状况(3)基础设施3、建筑物状况(1)建筑物权属及登记(2)建筑物的实物状况4、权属状况5、评估范围此次评估范围为一期在建工程及全部土地房地产价值，二期工程房产价值未包括。1、地理位置：估价对象位于，东至,西至,南至,北至2、交通便捷度：3、公共配套设施：4、周边环境：5、基础设施状况：由于房地产具有有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且权利人都是期望从其所占有的房地产上获得更多的收益，并以此满足。这一目的为确定其利用方式的依据，所以房地产价格是以其效用作为最有效发挥为前提的。别因素和区位条件的分析，其最高最佳使用用途为。估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查看和调查，估价对象为在建工程，成本资料比较容易收集，故采用成本法进行评估；另外，金山俊景项目主体工程已完工，至工程全部竣工可能发生的费用相对容易计算，而且，该在建工程建成后价值可以计算，故可采用假设开发法评估。(只测算一期工程，二期工程不在此次范围内)(一)采用成本法计算在建工程重置成本1、成本法概述重置成本法是以估价时点现时的建筑材料，建筑技术与工艺重新建造与待估房地产不可预见费、管理费、税费、利息及利润。成本法的基本公式：估价对象价值=重新购建价格-折旧=重置价格X成新率成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价2、重置价格的测算过程A.前期工程费：指用于总体规划，设计，项目可行性研究，水文地质勘察，概预算编审等费用。该费用取房屋建安造价的7%。B.基础设施建设费：含公共基础设施配套费及厂区内基础设施配套费，是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括的道路、供水、供电、排污、通讯、燃气、绿化、环卫等建设费用，因三个项目的土地是挂牌方式取得的，已包含基础配套建设费，故不计。C.建筑安装工程费：建筑安装工程费是指建造房屋及附属工程所发生的建筑工程费(含装修)、设备购置费和安装工程费。D.管理费及各项税费：组织管理建设工程所发生的费用及建设过程中应交纳的各项税费，包括建设单位的施工管理费、人员工资等一些费用，本估价报告按前三项之和的3%计算。E.投资利息：按一年期银行贷款利率7.97%,以建筑安装工程费用为基数计算，建设期按二年计算，资金均匀投入。F.投资利润：按行业平均投资利润以上述五项和的15%计算，由此得：G.估价对象的重置价格=前期工程费+基础设施建设费+建安费用+管理费+投资利息+开发利润由此得：估价对象的重置价格=前期工程费+基础设施建设费+建安费用+管理费+投资利息+开发利润3、成新率的确定根据房屋基础、承重结构(梁、屋架、柱、墙体)、围护、楼地面、屋面、门窗、天棚、水暖、电照等各部分现场勘测记录，并结合评估人员的现场勘察结果确定完好分值率。具体公式如下：打分法成新率=结构部分得分xG+装修部分得分xS+建筑设备部分得分xB评估结果=重置价格X成新率单位：元/平方米费率金额备注开发成本建安工程费含土建工程费和配套设施费等勘测设计、前期工程包括：勘测设计、招投标、前期等市政设施配套费0小计管理费开发成本的3%资金成本一年期贷款利息，建设期限为二年，单利计算开发利润根据该地区社会平均水平(开发成本+管理费+资金成本)为基数税费(开发成本+管理费+资金成本+利润)为基数合计在建工程平均重置成本为1444元/平方米×157320.25=22717万元(二)采用基准地价系数修正法计算土地价值住宅：1)宗地位置、用途、估价对象所在级别待估宗地位于铁岭市银州区工人街十四委(银州路南侧，文化街西侧),坐落在铁岭市建成区一级住宅用地区域内，基准地价2350元/平方米。2)待估宗地综合因素条件说明表和修正系数表综合因素修正系数指标说明表和修正系数表宗地修正因素指标说明优劣程度修正系数农贸市场状况距大型农贸市场1.5公里一般公用设施完备度500米内有铁岭体育场较优道路通达度北临南马路、东临广裕街，西临柴河街，道路通达度好优居住区人文附近有中档住宅小区较优污染(噪音、大气)有轻微噪声、大气污染一般距市商业中心距离位于铁岭市商业中心范围内优朝向所建楼房均可朝南优宗地形状形状规则，土地利用较充分较优居住社区成熟度周边区域居住用地比例很低劣3)住宅用地宗地地价个别因素修正体系A、期日修正至估价时点铁岭市一级住宅用地地价保持基本稳定，无需进行期日修正，待估宗地剩余使用年期为66.7年，因此估价对象的使用年期与基准地价的使用年期70年有一定差异，需进行年期修正，土地还原利率为7.01%。r—土地还原利率n—评估设定使用年期m—基准地价界定的该用途土地法定最高使用年期K₂=[1-1/(1+7.01%)⁶7]/[1-1/(1+7.0待估宗地为普通住宅用地，其修正系数为1.0,即K₄=1.0。E、土地权利状况修正估价对象设定为出让土地，无他项权利限制，与基准地价的设定一致，则土地权利状况修正系数为1.0。F、宗地基础设施配套费修正待估宗地基础设施配套程度与基准地价设定开发程度一致，不存在差异。4)计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价经以上分析过程，可得到待估宗地在基准地价设定开发程度条件下的宗地地价为：宗地地价=基准地价×(1±₂×K₃×K₄=2,579(元/平方米)5)计算估价设定开发程度条件下的宗地地价设定开发程度条件下的宗地地价=基准地价设定开发程度条件下的宗地地价+相应基础设施配套费差异=2,579(元/平方米)1)宗地位置、用途、估价对象所在级别待估宗地位于铁岭市区街委，坐落在铁岭市一级商业用地区域内，基准地价4830元/平方米。综合因素修正系数指标说明表和修正系数表宗地修正因素指标说明优劣程度修正系数道路通达度北临南马路、东临广裕街，西临柴河街，道路通达度好优距火车站距离距铁岭火车站1.5公里一般距市商业中心距离位于铁岭市商业中心范围内优距汽车站距离距铁岭汽车站距离1公里一般临街状况二面临街较优临街宽度处于所临街道一般水平一般宗地形状形状规则，土地利用较充分较优周边土地利用方向的一致性所临街道周边相同用途宗地聚集度较高较优3)商业用地宗地地价个别因素修正体系至估价时点铁岭市一级商业用地地价保持基本稳定，无需进行期日修正，容积率为4,容积率修正系数K₃=1.0。待估宗地为大型商业用地，规划建设商场，其修正系数为K₄=1.3。E、土地权利状况修正估价对象设定为出让土地，无他项权利限制，与基准地价的设定一致，则土地权利状况修正系数为1.0。F、宗地基础设施配套费修正待估宗地基础设施配套程度与基准地价设定开发程度一致，不存在差异。4)计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价经以上分析过程，可得到待估宗地在基准地价设定开发程度条件下的宗地地价为：宗地地价=基准地价×(1±=6,907(元/平方米)5)计算估价设定开发程度条件下的宗地地价设定开发程度条件下的宗地地价=基准地价设定开发程度条件下的宗地地价+相应基础设施配套费差异=6,907(元/平方米)6)基准地价系数修正法估价结果的确定该宗地为综合用地，根据规划利用条件，商业比例为6%,住宅比例94%。据此基准地价系数修正法评估单价：6,907×6%+2,579×94%=2839(元/平方米)总价：2839×50800=144,205,960(元)(三)计算重置成本成本法测算估价对象的房地产价值=22717+14421=37138万元1、采用市场法测算开发完成后房地产价值根据对铁岭市银州区商业网点销售价格的调查统计，类似商业网点价格8500-9500元/平方米，取市场销售价格10000元/平方米，一期在建工程商业网点面积为16386.8616386.86×10000=16386万元按目前已部分销售价格统计分析，住宅销售平均价格为3088元/平方米。则住宅部分价格为：3088×134864.46=41650万元地上车库一期共24个，目前已全部销售，销售总价值为：6265998元，取整623万地下车位一期共581个，为封闭式车库，售价按位置及面积不同分别从15万元至20万元，地下车位的销售价格为：8038万元。E、假设估价对对象正常(一期)开发结束后的总价格根据以上分析，假设估价对象为正常开发项目条件下的总价格16386+41650+623+8038=66697万元2、开发完成后价值估算对于开发完成后价值的折现率，估价中考虑开发过程中利润率与银行贷款利率因素，确定该项目折现率为17%。估价对象进行续建达到入住标准预计工期需一年时间，假设两年内销售完毕，假设在销售期内销售均匀实现，则可实现销售收入折现到估价时点的价值为：V=66697×50%/(1+17%)°.⁵+66697×50%/(1+17%3、估价对象续建成本测算为使估价对象续建完成后实现分析预测的价值和相应功能与效用，续建的主要内容包括：建安工程费、市政设施配套费、园区内管网配套费、新建住宅供电工程费、规划设计费、园区绿化费等。续建成本：400元/m²×157320.25m²=6292万元园区内管网配套费：指估价对象建成后与市政设施、通讯、给排水、燃气、供热工程等连接的室外管道、管线费用。100元/m²×157320.25m²=1573万元市政基础设施配套费：此项费用已包含在土地费用中，不计。新建住宅供电工程费：70元/m²×157320.25m²=1101万元专业费：取续建成本的3%,6292×3%=189万元园区绿化费：150/m²×157320.25m²=2360万元续建成本合计为：6292+1573+1101+189+2360=11515万元根据估价对象的规模以及建设内容，正常续建周期为一年，假设续建成本在建设期11515万元/(1+17%)0.5=106464、管理费用管理费用是指为组织和管理估价对象续建所必需的费用，包括开发人员工资及福利性支出、办公费、差旅费等。估价中管理费用按社会一般水平计算，取续建成本的3%,5、销售费用销售费用是指销售续建完成后的估价对象所必须发生的费用，包括广告宣传费、广告代理费等。估价中销售费用按社会一般水平计算，取售价的3.5%,则该项费用为：6、销售税金销售税金是指建设完成估价对象时，应由开发商缴纳的税费，包括营业税及附加、印花税等。营业税及附加为售价的5.55%,则销售税金为：7、待估房地产总价值V=57181-10646-1715-2001-3174=39645万元三、估价结果确定根据以上测算知，估价对象成本法计算在建工程房地产价值为37138万元，假设开发法计算在建工程房地产价值为39645万元。估价人员经综合分析，认为上述在建工程成本法和假设开发法计算结果相差不大，取两种方法的算术平均值较能客观反映估价对象房地产价格水平，所以本次评估取两种方法的算术平均值作为估价对象房地产的评估评估方法建筑面积(m²)权重值评估值(万元)成本法假设开发法评估结果购物中心一、采用成本法测算建筑物价值1、成本法概述重置成本法是以估价时点现时的建筑材料，建筑技术与工艺重新建造与待估房地产成本法的基本公式：估价对象价值=重新购建价格-折旧=重置价格X成新率成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价2、重置价格的测算过程A.前期工程费：指用于总体规划，设计，项目可行性研究，水文地质勘察，概预算编审等费用。该费用取房屋建安造价的7%。B.基础设施建设费：含公共基础设施配套费及厂区内基础设施配套费，是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括的道路、供水、供电、排污、通讯、燃气、绿化、环卫等建设费用，因三个项目的土地是挂牌C.建筑安装工程费：建筑安装工程费是指建造房屋及附属工程所发生的建筑工程费(含装修)、设备购置费和安装工程费。D.管理费及各项税费：组织管理建设工程所发生的费用及建设过程中应交纳的各项税费，包括建设单位的施工管理费、人员工资等一些费用，本估价报告按前三项之和的3%计算。E.投资利息：按一年期银行贷款利率7.97%,以建筑安装工程费用为基数计算，建由此得：利息+开发利润根据房屋基础、承重结构(梁、屋架、柱、墙体)、围护、楼地面、屋面、门窗、值率。具体公式如下：根据以上分析及计算过程对本次评估对象进行计算：单位：元/平方米费率金额备注开发成本建安工程费含土建工程费和配套设施费等勘测设计、前期工程包括：勘测设计、招投标、前期等市政设施配套费0小计管理费开发成本的3%资金成本一年期贷款利息，建设期限为二年，单利计算开发利润根据该地区社会平均水平(开发成本+管理费+资金成本)为基数税费(开发成本+管理费+资金成本+利润)为基数合计二、采用基准地价法测算土地价值1)宗地位置、用途、估价对象所在级别待估宗地位于铁岭市区街委(南马路南侧),坐落在铁岭市一级商业用地区域内，基准地价4830元/平方米。综合因素修正系数指标说明表和修正系数表宗地修正因素指标说明优劣程度修正系数道路通达度北临南马路、东临广裕街，西临柴河街，道路通达度好优距火车站距离距铁岭火车站1.5公里一般距市商业中心距离位于铁岭市商业中心范围内优距汽车站距离距铁岭汽车站距离1公里一般临街状况二面临街较优临街宽度处于所临街道一般水平一般宗地形状形状规则，土地利用较充分较优周边土地利用方向的一致性所临街道周边相同用途宗地聚集度较高较优3)商业用地宗地地价个别因素修正体系A、期日修正至估价时点铁岭市一级商业用地地价保持基本稳定，无需进行期日修正，B、土地使用年期修正商业用地不进行年期修正，K₂=1.00容积率为12.6,大于10,容积率修正系数K₃=1.315。D、土地用途修正待估宗地为大型商业用地，规划建设商场和高级宾馆，其修正系数为E、土地权利状况修正估价对象设定为出让土地，无他项权利限制，与基准地价的设定一致，则土地权利状况修正系数为1.0。待估宗地基础设施配套程度与基准地价设定开发程度一致，不存在差异。4)计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价地价为：宗地地价=基准地价×(1±=9,083(元/平方米)5)计算估价设定开发程度条件下的宗地地价设定开发程度条件下的宗地地价=基准地价设定开发程度条件下的宗地地=9,083(元/平方米)总价=9,083×8822=80,130,226(元)三、估价结果确定根据以上测算可知，估价对象房地产总价值=1733×111458.72/10000+8013=27329万元金山现代城一、采用成本法测算建筑物价值(一)采用成本法计算在建工程重置成本编审等费用。该费用取房屋建安造价的7%。B.基础设施建设费：含公共基础设施配套费及厂区内基础设施配套费，是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括的道路、供水、供电、排污、通讯、燃气、绿化、环卫等建设费用，因三个项目的土地是挂牌方式取得的，已包含基础配套建设费，故不计。C.建筑安装工程费：建筑安装工程费是指建造房屋及附属工程所发生的建筑工程费(含装修)、设备购置费和安装工程费。D.管理费及各项税费：组织管理建设工程所发生的费用及建设过程中应交纳的各项税费，包括建设单位的施工管理费、人员工资等一些费用，本估价报告按前三项之和的3%计算。E.投资利息：按一年期银行贷款利率7.97%,以建筑安装工程费用为基数计算，建设期按二年计算，资金均匀投入。F.投资利润：按行业平均投资利润以上述五项和的15%计算，G.估价对象的重置价格=前期工程费+基础设施建设费+建安费用+管理费+投资利息+开发利润由此得：估价对象的重置价格=前期工程费+基础设施建设费+建安费用+管理费+投资利息+开发利润3、成新率的确定根据房屋基础、承重结构(梁、屋架、柱、墙体)、围护、楼地面、屋面、门窗、天棚、水暖、电照等各部分现场勘测记录，并结合评估人员的现场勘察结果确定完好分具体公式如下：打分法成新率=结构部分得分xG+装修部分得分xS+建筑设备部分得分xBG——结构部分各分部权重；评估结果=重置价格X成新率根据以上分析及计算过程对本次评估对象进行计算：重置成本法——重置价值确定费率金额备注开发成本建安工程费含土建工程费和配套设施费等勘测设计、前期工程包括：勘测设计、招投标、前期等市政设施配套费0小计管理费开发成本的3%资金成本一年期贷款利息，建设期限为二年，单利计算开发利润根据该地区社会平均水平(开发成本+管理费+资金成本)为基数税费(开发成本+管理费+资金成本+利润)为基数合计二、采用基准地价修正法测算土地价值现代城：住宅：1)宗地位置、用途、估价对象所在级别待估宗地位于铁岭市银州区红旗街一委(南马路南侧，广裕街东侧),坐落在铁岭市建成区一级住宅用地区域内，基准地价2350元/平方米。2)待估宗地综合因素条件说明表和修正系数表综合因素修正系数指标说明表和修正系数表宗地修正因素指标说明优劣程度修正系数农贸市场状况距大型农贸市场1.5公里一般公用设施完备度500米内有铁岭体育场较优道路通达度北临南马路、东临广裕街，西临柴河街，道路通达度好优居住区人文附近有中档住宅小区较优污染(噪音、大气)有轻微噪声、大气污染一般距市商业中心距离位于铁岭市商业中心范围内优朝向所建楼房均可朝南优宗地形状形状规则，土地利用较充分较优居住社区成熟度周边区域居住用地比例很低劣3)住宅用地宗地地价个别因素修正体系A、期日修正至估价时点铁岭市一级住宅用地地价保持基本稳定，无需进行期日修正，待估宗地剩余使用年期为66.7年，因此估价对象的使用年期与基准地价的使用年期70年有一定差异，需进行年期修正，土地还原利率为7.01%。式中：K₂—年期修正系数r—土地还原利率n—评估设定使用年期m—基准地价界定的该用途土地法定最高使用年期K₂=[1-1/(1+7.01%)