2024物业工作计划（30篇）

2024物业工作计划（30篇）

2024物业工作计划（精选30篇）

2024物业工作计划篇1

一、环境绿化

植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；

对区域内的树木进行整形修剪。

二、环境保洁

做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、嶂螂、蚊等。

小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外,

便于我们派人上门攻取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守

小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。

三、安全

住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知

房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；

严格进出管理，请住户在星期一~五（8：00-18：00）,星期六~

日（9：00-16：00）到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应撤

运物品；

大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为

行人、行车安全创造条件;

燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的

影响；

小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不

要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。

对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序

员和房管员报主管部门处理，或向政府部'1、110举报。

四、公共秩序

代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。

门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分

类存放，请业主到门岗查询；

对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需

要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、

残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感

受到“慢”的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大

家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停

放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。

五、维修

我们在组织管理处人员进行上门维修服务业务培训，20.年将

更好、更快的为住户服务。

2024物业工作计划篇2

亲爱的业主和物业用户：

为了加强与业主和物业使用人的沟通，做好社区工作，我公司

现向莘上百合花园全体居民书面汇报20_年的工作前景。

一、环境绿化

1、植物管理，近10棵苏铁是新育成的，请照顾好孩子，不要

践踏；我修剪了这个地区的树木。

二、环境清洁

1、搞好环境卫生，定期杀灭老鼠、蚂蚁、苍蝇、嶂螂、蚊子等。

2、小区垃圾收集时间是中午12点前。请让主人把垃圾放在门

外，这样我们就可以派人去收集，不要放在其他邻居的‘门外。我们

将公布不符合社区规定的居民的房间号，并向有关部门报告。

三、安全

1、原门岗24小时服务电话：”2621909”20_年3月1日起改

为“2611833”；

2、居民邀请客人和小区内安装施工单位。我们的住户一定要告

知房号，这对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；

3、管理处通过代租房的方式做好了流动人口登记工作。与去年

同期相比，3房租金上涨200元〜300元1500元，2房250元~300

元1000元左右，1房750元左右。请租房子住，会让你满意的！电

话：；

4、严格出入管理，请于周一“周五、周六〜周日到物业公司管理

处提前办理出入单，夜间不宜携带物品;

5、大门入口处将部分调整人行道、单车道、车行道，为行人和

行车安全创造条件；

6、烟花管理：加大宣传力度，减少烟花对人、财、物的影响；

7、小区养狗户越来越多，希望居民自律自爱；文明养狗，不打

扰邻居。外出时一定要用绳子约束，定期接种疫苗。避免邻居纠纷。

对于没有围堵的狗，一般认为是无主狗，居民通过社区秩序员和房

屋管理员向主管部门举报，或者向政府部q和HO举报。

四、公共秩序

1、收挂号、快递、包裹，以便告知住户每一项。

2、梦岗为居民提供公交线路和便捷的电话查询。辛平已经被分

类并为居民存储。请业主到门岗查询；

3、对于社区的内部秩序管理，我们主张不同群体的利益需要和

谐共存。最近，社区行人通道的隔离主要是为了确保老弱病残和年

轻人能够轻松行走，避免车辆的干扰，让人在进入社区时感受到

“慢”的节奏，放松身心，享受社区软硬件的便利。希望大家能对

这些弱势群体给予包容和理解。

1、为了避免电动车和摩托车的损失，我们要求摩托车、电动车

和自行车尽量停放在车库内。车库24小时有牌照，停车不到一小时

免费。我们希望居民能合作。

2、夏天的时候，在小区里给住户加几个活动衣架，减少对中心

花园的占用。

3、我们组织管理处人员进行现场维修服务培训，在20_年更

好更快地为住户服务。

2024物业工作计划篇3

一元复始，万象更新。新的一年即将开始，综合客服部也面临

了全新的环境与考睑，根据自身的情况，做出以下工作计划：

以客户为中心，大力提升服务质量。

找、创造机会采取多种形式与客户加强沟通，比如：上门走访、

顾客满意度调查、往来文件、节日期间的互动等等。及时掌握客户

的信息，把握客户需求，并尽最大努力满足客户需求，为客户提供

高附加值的服务。提高顾客满意度。

_2利用helpdesk管理软件，注重客户信息的收集、分析、比

较;根据客户反馈信息，及时做出反映。

_3以客户为中心，改善业务流程、操作程序。

_4推动拓展、发挥“贴心管家小组”职能，使每位成员真正

和客户“贴”起心来，及时为客户解决问题。

_5规范、强化、细化客服人员的礼貌待客、热情服务。

2、全力配合政府机关，做好公共服务工作。

2.时宣传、传达、落实政府部门的有关法律法规条文

2.2一如既往的全力配合、支持、落实各级政府的各项政策指

示，发挥我们应有的作用。

3、严控外包方，把好质量关。

3.用对外包方的“月会”制度，进一步强化对外包方服务的质

量控制与管理。发现问题让其限期整改。对于外包方的管理形成

“严、细、实”的工作作风。

3.2对于像“外墙清洗”等类似的一次性外包服务活动，派专

人跟进，发现问题，让其立即整改，严把质量关。

4、畅通沟通平台，做好宣传工作。

4.挥、利用宣传栏的桥梁、窗口作用，及时更新丰富宣传栏信

息，将项目部的有关管理信息、服务信息及外来信息等及时发布给

业主。

4.2向广大顾客全面展示、树立物业部的良好形象。

4.3对于业主普遍关心的问题，利用宣传栏以专题的形式发布

给业主。

4.4进一步畅通、拓宽与业主的沟通渠道。

5、强化员工培训，提升员工素质。

5.《培训计划表》为基础，侧重培训客服人员的“服务意识、

礼貌待客、案例分析”等，全面提升客服人员的综合素质。

5.2开发各种形式的新课件，加大新课题，新思想的培训I;拓宽

培训形式。

5.3注重培训后的效果验证与考核，最终达到提升服务品质的

目的。

6、加强内部管理，执行质量体系要求

6.强五常法的执行检查力度，使每位员工都能熟练掌握并有效

运用到工作中。

6.2改进电子档案、文档档案的管理方法；明确档案管理相关制

度、管理流程；将一些应急预案、方案、程序、流程等单独装订成册。

6.3加强前台服务、员工纪律方面的管理。

6.4有效利用iso9-—这一管理工具，科学化管理，规范每一个

服务过程、服务细节，并记录保留有效数据，提升服务质量。

6.5加强各种计划、流程的执行监察力度。

7、努力提高，适时跟进

7.续做好垃圾分类工作，争取成为“北京市垃圾分类优秀示范

园区”。

7.2提前做好美国白蛾的相关防范防治工作，避免美国白蛾在

园区泛滥，给园区及公司造成损失。

7.3争取创建“花园式单位”，做好相关工作。

7.4管理上强调以人为本，以情感人，以情动人，情满园区，

着力打造和谐园区、情感园区。

客服部将在完美时空项目部的领导下，继续按照项目部的战略

部署及要求，协助项目部完成公司的各项指标，加强与业主沟通，

提高服务品质及为把实创上地物业得管理精髓发扬光大而继续努力。

2024物业工作计划篇4

尊敬的各位领导、各位同事：

你们好！

20_年物业公司在各位领导的关怀和帮助下，在其他部门的支

持和配合下，在全体物业员工的共同努力下，较好的完成了一年的

工作，迎来了新的一年兔年。回顾过去的一年多的是取得成绩，顺

利时的喜悦和欣慰，但也有发生问题。遇到挫折时的痛苦和教训，

以史为鉴，争创佳绩。下面是我对物业公司的工作汇报，不足之处

敬请各位批评指正C

一、工作情况

1、以做好物业本职工作为前提，积极落实工作要求和部署。

20—年物业公司在公共设施设备管理改造、治安维护、车辆管

理、保洁服务、消防安全、市场管理等方面坚持‘业主至上，服务第

一’的宗旨，促进物业服务和管理工作的向前推进。本区商铺住户多,

人员素质分别大，环境复杂，使物业管理和服务的难度和强度都增

大。物业服务总有不到位的地方，打击斗殴，无理取闹的事情时有

发生，对此，物业公司安保人员做到‘友善与威严并存，服务于安保

并举’，采取温馨提示、上门访谈、疏导说服、等方法，化解矛盾、

争取理解和配合，从而达到管理和服务的目的，同时也取得较好效

果。

2、以服务促管理，寓服务于管理之中，赢得业主的认可，房租

收缴达到较高水平，取得了较好的经济效益。

随着商铺用户的稳定和各种设施设备保修时间的到期，一些跑、

冒、滴、漏、堵、知坏、烧、断的现象逐渐显现。商铺影响商铺的

问题也增多增大，而相当多的业主对自有部分和共有部分的权利和

义务区分请相互理解和自我约束程度又不够，导致了不客观的意见

投诉多、维修多等情况。针对以上情况，我们遵循具体情况具体对

待，分事分时分别给予处理，将服务方在第一位，其中：①改造②

修缮楼顶的防水③污水排水工作解决④水电的老化泄漏的维修工作

完善⑤加强业主的消防安全意识⑥加打安防工作力度⑦加大对市场

秩序的维护⑧千人交流会并圆满成功⑨全国性宣传交流经验。以上

工作赢得业主认可的同时，20_年度各项费用（以房费、水电费为

主）取得了较好的水平。

3、增强员工敬业精神和责任意识，完善安防设施，使物业管理

和服务水平由平稳趋向上升。

物业公司的员工基本是收入较低人群。不可避免的造成员工工

作情绪的不稳定和人员跳槽流动。为此，公司和胡建国经理在资金

紧张的情况下，以实际情况出发，及时发放员工工资，使员工得到

关怀和生活支持。

同时，根据周边环境不好，安全系数差，电子监控系统盲点多、

死角多、监控范围不够的情况，加大了人员流动的监控，增强了市

场的安全系数，使物业管理区域的设施、业主财产得到了相对加强。

二、存在的问题及教训

1、责任意识不够强

物业公司的开支绝大部分来源业主交纳的费用，员工的工资、

福利、维修等费用均是业主给付的。因此，每一位员工要清醒的认

识到自己的身份，是受聘者，是管家，是工人。我们有责任和义务

服务好业主，维护好小区，处理好发生的问题，使公司放心，使业

主安心、舒心、顺心。服务永远是第一位的，这就是物业人员的职

能所在。而在过去的一年里，恰恰是这一方面出现了不足，事故案

件问题的发生于此有着很大的关系。

2、执行力不用到位，预见性比较差，推诿现象时有发生

20_年各项规章制度基本都是完善的，我们都将记在本子上、

挂在墙上、放在心里。而没有具体实施到实际工作中。缺乏督促、

落实、检查、奖罚等力度。有些时候，问题的发生于麻痹消极，预

见性差有着直接的关系，在工作上责任上相互推诿、相互指责也潜

在说明员工的态度不积极。因此必须吸取教训，增强配合、协作的

团队精神，杜绝类似的问题发生。

三、20_年的工作方向

继续加强对员工的培训和教育工作，逐步提

高员工的责任意识和团队凝聚力，使物业管理和服务水平向保

稳进细的方向发展C

落实好各规章制度。使责、权、利明确。监督、检查制度有效。

虚心听取员工和业主的意见建议。总结经验、吸取教训，提高自身

发展的潜力。

严格执行收费规定，开源节流，使公司的效益不断提高。

而今迈步从头跃，我们将发扬北土一去不回头的精神，合着新

年新春新气象的步伐，将物业公司的工作继续推向前进。

最后，预祝各位领导，各位同事，新年愉快，身体健康，万事

如意，马到成功！谢谢！

2024物业工作计划篇5

一、道路保洁工作计划

为做好道路长效管理工作，确保机场路干净整洁、安全畅通，

确保环境综合整治及“美丽广西，清洁乡村”工作的顺利开展，根

据公司要求，结合实际，制定3月份保洁工作计划：

（一）继续加强业务学习，提高物业部的整体综合素质。

（二）进一步规范道路保洁工作：

1、加强巡视和检查每天巡视道路3遍以上，每周至少2次不定

期对道路保洁工作进行抽查，并做好抽查记录。

2、完善奖惩制度，充分调动员工工作积极性，按照制定的评选

细则每月评选一名“优秀管段员”和一名“优秀保洁员”，并给予

奖励。

3、定期召开部门会议，传达上级要求和精神，及时解决工作中

遇到的各类问题。

（三）继续加强与机场路交警、辖区城管的沟通，全力做好创城

等政治任务的迎检工作。

（四）进一步加强道路保洁机械化作业，与各城区同步，在原有

的三台清扫车的基础上，争取城市段（香江饭店至中隐路口）实现

1〜2台电瓶清扫车作业，减轻保洁员的工作强度和降低道路作业的

危险性。

（五）完成公司领导交办的其它工作任务。

二、道路设施维修计划

（一）、维护、维修范围

负责公司所有水、电气设备的维护维修，机场路全线路灯及道

路设施的维护维修以及上级领导和公司领导交办的各项临时任务。

（二）、维护、维修计划

所有维修人员要加强安全生产教育及业务学习。在道路上抢修

时要严格的按要求摆放好反光安全锥，穿好反光背心，高空作业时

下面的维修人员要带好安全帽。电工要加强电工专业知识、安全用

电知识的学习，电工在维修作业时要严格的按照电工操作规程进行。

坚决杜绝安全事故的发生。

每周进行一次工作小结，并对下周工作进行计划安排。

1、坚决完成上级领导和公司领导交办的各项临时任务。

2、白班负责道路的巡查、设施日常的维修维护，处理晚班处理

不了的问题，道路设施及办公区、两站报修的做到随坏随修，及时

处理好。

3、夜班负责道路巡查及维修路灯，并处理道路上的突发事件。

确保路灯亮灯率随时都可以达到百分之九十八以上。

4、定期检查维护：

（1）、每个星期一次对高速路段的道路设施（重点是高护栏）进行

定期检查维护，确保设施完好无损。

（2）、每个月一次对两个收费站及办公区的用电设备进行定期检

查维护，确保所有用电设备处于良好的运行状态。

（3）、每个月一次对公司发电设备进行定期检查维护试运行，确

保发电机组随时处于良好的工作状态。

⑷、每个月一次对机场路上的20个控制柜及变压器柜进行定期

检查维护，确保路灯设施处于良好工作状态。

2024物业工作计划篇6

1、进一步完善安全生产目标治理，进一步健全安全基础治理工

作，继续推行安全生产目标治理责任制，层层分解落实、责任到人。

2、完善和强化安全检查和监督措施，加强安全生产检查和监督,

防止检查走过场，搞形式，变事后检查为事前检查，要常规检查和

突击检查相结合，重点部位检查和一般检查相结合，确保将事故消

灭在萌芽状态。安全治理人员要做到职能到位，责任到位，工作到

位。

3、加大安全生产宣传教育和培训力度。深入持久地开展各种形

式的安全生产宣传教育工作，要以对安全生产的方针政策宣传和教

育为重点，努力提高员工的消防安全意识、技能素质。

4、做好好弱电井、电梯、配电等重点设备设施的的维修保养工

作，消除设备安全隐患，确保设备安全运行。加强对重点工程的安

全检查力度，确保不出现人身设施安全事故。

5、进一步强化物业公司各项目车辆停放的治理，加强对乱堆放、

堵塞消防通道等情况的清理，消除火灾隐患，提高物业安全环境程

度。

2024物业工作计划篇7

今年我公司工作重点主要有以下几个方面：

一、完善企业机制，强化基础管理

综合管理部要紧抓基础管理，突出重点，不断加大对各管理处

的监管力度。对一些发生过事故的小区，重点加强监督检查，对管

理处相关负责人组织学习，分析原因。严格执行公司各项制度，对

存在的发出意见书，落实整改，强化小区责任评估工作推进力度，

使各管理处长效监管机制健全。

计财部肩负着调控公司各项费用的合理支出，保证公司财务物

资的安全的职责。明年财政部实行的新的会计准则，对财务人员提

出了更高的要求，很多账务的处理都要在充分了解经济业务实质的

基础上进行判断后才能进行，所以，计财部要加强内外沟通，特别

是与管理处的联动沟通，在做好日常会计核算的基础上，不断学习,

提高团队综合能力，积极参与企业的经营活动，按照财政部会计准

则和集团财务管理制度及物业的相关法律法规的要求，力求会计核

算工作的正确化、规范化、制度化，做深、做细、做好日常财务管

理工作。

行政办办公室在今年工作的基础上，明年以公司对物业管理规

范操作的要求为主线，着重在强化管理水平和岗位技能、规范服务

标准和质量、不断创新员工培训内容等方面做扎实有效工作。强化

办公室的协调职能，建立良好的工作氛围，与各部门、管理处保持

良好的协作关系，创造和谐的工作环境。

市场部明年要进一步完善各项规章制度，通过制度促使指标的

落实。对物业市场形势进行调研，提供详细资料供公司参考。对标

书制作做进一步细化，严格按照上海市物业管理相关规定和准则制

定管理方案，并对商务楼板块按商场、办公楼予以分类制作文本，

形成范本。

人力资源部要着重检查、促进各管理处用工情况，避免违规用

工，杜绝各类劳资纠纷的发生的同时，想方设法规避人事风险，降

低人事成本，利用本市现行“就业困难人员就业岗位补贴”的优惠

政策，享受政府补贴，为公司今后的规模化发展提供人力资源的保

障。

二、拓展市场空间，保持企业持续稳定发展

物竞天择、适者生存。是放之四海而皆准的基本法则，也是市

场竞争中颠扑不破的真理。虽然物业管理行业当前，由于物业市场

的迅速扩大，竞争日趋激烈是由经济规律所决定的，我们要充分地

提高核心竞争能力，物业市场的迅速扩大更是难得，为我们搭建了

宝贵的全面参与市场竞争的舞台。

实施成本控制战略，通过推行区域管理制度，消除资源的浪费,

建立快速反应机制，降低工作衔接成本，提高工作效率，提升服务

品质。在降低成本的方案中，最大限度节省人力资源，全力拓展外

部市场，广泛开展经营活动。

承接高端物业管理服务项目。随着房地产业飞速发展，物业市

场迅速扩大，依托现有市场积累经验，广泛地参与较大范围市场竞

争势在必行，物业管理行业规模经营才能产生效益，只有走出去，

参与到全面的、激烈的市场竞争之中，经过残酷的市场竞争的洗礼,

我们才能发展壮大，而且才能在更大的范围打造服务品牌。

锻造一支技术强、作风过硬的队伍，通过不断学习新知识、新

技术，为公司的日渐发展储备人才。公司的飞速发展，人力资源是

否能满足我们日益增长的需求，是摆在我们面前的课题。公司在向

一级资质迈进的道路中，除却管理面积的要求，必须拥有具备中级

职称以上的人员不少于20人，目前公司（含外聘）员工，仅有10名

人员，距离还有很大差距。所以，要继续加大培训力度，扩展服务

思路，由于我们直接地、经常地接触着销售终端一一顾客（业主）。

所以物业公司具备着其它行业不具备的独特优点。拥有广阔的物业

市场为物业企业进入中介代理领域提供了前提。利用豫园品牌优势,

商场商铺的经营管理也是我们可以涉足的区域。随着社会分工的明

确和细化，物业的延伸必然会得到深远的发展。我们可以利用自身

的优势，集思广益，思索物业延伸服务的可行性，挖掘出新的经济

增长点。

三、应对物业公司目前存在的问题进行分析和今后的工作展望

目前，物业公司在内部管理方面也就是“软”管理方面有了很

大提高，如服务的及时性、质量、态度及标准化管理方面，但由于

物业服务中硬件设施不到位，致使部分服务部分达不到需求。员工

队伍整体技术含量低，在今后的人事工作中要加强对高技术、高能

力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备

技术人才。公司目前处于发育阶段，与本市大型物业公司存在着差

距，在走向市场的发展过程中缺乏技术能力、管理能力和竞争能力。

今后的展望：

首先，加强全体员工的培训、学习，在提高服务意识、水平及

质量的基础上继续完善规章制度和资料管理，以期在物业资质的评

审上再上一个台阶，争取获得一级物业资质。

其次，继续完善工资改革分配制度，运用利益杠杆让每个员工

围绕自己的诚实劳动应得的正当利益快速运转起来，彻底消除干部、

员工的惰性，充分调动积极性、主动性、创造性。

第三，要拓宽服务领域，提供各种个性化服务，这需要树立全

心全意为业主服务妁思想，想在业主需要之前，做在业主需要之先,

在为业主提供常规的卫生、安全、维修、绿化服务的基础上，积极

发展家政、委托、代理、中介、商业服务等项目，不仅使业主在物

业服务中获得切实利益，也使自己的物业服务获得经济和社会效益。

第四，争取树立品牌服务，利用“豫园商城”这个品牌在市场

竞争中取得优势，充分发挥地缘优势、品牌优势。物业品牌是物业

管理企业经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和

企业文化的综合反映，创造机会学习先进的管理、经营方法和经验,

在全面提高服务水平的基础上，打造物业管理品牌。

第五、在条件成熟的情况下，规模化经营是物业管理企业的根

本出路。优质楼盘管理是企业效益之本，企业将做好战略性调整，

把主要精力和主要改革措施集中到调整组合。公司将积极探索有效

形式，实施优势互补和资源优化配置，统筹人力、物力，根据市场

需求运用集约化经营手段，创新和改善物业管理，从而实现规模经

营。

一年的工作是具有成就的一年，也是我们倍感任务重大、不断

应对和解挑战压力的一年。我们的工作得到了广大业主、上级公司

及各级员工的鼎立支持和配合，使得我们在稳定、健康、向上的发

展氛围中顺利完成了全年的各项工作任务。我们有足够的理由深信,

在全体员工的共同努力下，20一年的工作将做的更加出色，物业公

司将会在未来的发展历程中谱写出更加辉煌的篇章！

2024物业工作计划篇8

物业管理公司应制定出清扫保洁工作每日、每周、每月、每季

直至每年的计划安排。例如：

一、每日清洁工作

1、辖区（楼）内道路清扫二次，整天保洁；

2、辖区（楼）内绿化带，如草地、花木灌丛、建筑小品等处清扫

一次；

3、楼宇电梯间地板拖洗两次，四周护板清抹一次；

4、楼宇各层楼梯及走廊清扫一次，楼梯扶手清抹一次；

5、收集每户产生的生活垃圾及倾倒垃圾箱内的垃圾，并负责清

运至指定地点。

二、每周清洁工作

1、楼宇各层公共走廊拖洗一次（主要指高层楼宇，可一天拖数

层，一周内保证全部拖洗一遍）；

2、业户信箱清拭一次；

3、天台（包括裙房、车棚）、天井和沟渠清扫一次。

三、每月清洁工作

1、完善各项管理制度，形成配套的考核、监督机制。19年，

我们将在原来的基础上，修改、完善各项管理制度，改变以前人管

人的被动状态，从而走向制度管人，制度约束人的良性轨迹。进一

步加强对人的管理，并把各项工作标准进行细化、量化，一方面，

便于操作人员熟悉自己该怎么做，该作到什么程度；另一方面，方便

主管人员的考核、监督，减少个人的主观因素。工作中，坚持定人、

定岗、定时、定标准、定任务的五定方针，对具体的工作采取有效

的措施，加强对操作人员的管理，优化人员结构，更有利于以后工

作的开展。

2、树立服务品牌。服务品牌的树立，有利于企业的知名度，对

一个部门也是一样，有利于提高部门的影响力，更有利于增强部门

的凝聚力，目前，我们本着清扫一户，洁净一户，满意一户的原贝11,

为业主提供家政服务，得到业主的好评，在业主心中树立了良好的

形象。

3、确定两个工作目标。即达到青岛市A类物业卫生标准和达到

经济效率化的目标c根据小区定位及物业服务定位，我们保洁部会

为业主创造一流的生活环境而不懈努力，工作严格执行A类物业卫

生标准，并能力争创青岛市十佳物业公司。在做好保洁工作的同时,

我们会做好废品收购及家政服务工作，限度地减员增效，提高物业

的经济效率。

4、挂一个家政服务公司。一方面，由于我们保洁人员素质不同,

工作质量有所差异，所做的家政服务的效果也不同；另一方面，目前

轮流作业的形式，也不便于人员的管理。家政公司，在保证服务质

量，规范内部管理的同时，我们还可以提取一定的服务费用。

5、建立一个垃圾中转站。随着业主入住的不断增加，小区垃圾

不断增加，垃圾的清运、中转、处理，是保洁工作的一个重要内容。

希望在集团领导的大力支持下，尽快建立一个中转站。

6、保洁与绿化的统一整体性与不可分隔性。保洁、绿化都是小

区环境管理的一部分，小区离开了保洁，就会出现脏、乱、差的现

象；小区离开了绿化，就不会有花草树木。如果两者属于不同的部门，

就会出现年前两者相互矛盾、相互推委、相互扯皮的现象。建议把

两者合并为环境部C

2024物业工作计划篇9

第三季度，某物业公司紧紧围绕上级公司总体部署，以三基建

设为契机，不断锐意改革，实现管理工作跨越发展，按照上级指示

精神，积极规范内部管理，狠抓安全服务，扎扎实实开展各项工作,

公司保持健康、稳定、和谐发展的良好局面。

一、三季度主要工作

（一）做实“三基”工作，夯实企业发展基础

按照上级公司工作布置和要求，某物业公司把“三基”工作作

为构建和谐企业的战略性任务摆在重要位置，将三基工作为总抓手,

准确查找问题，明确解决措施，狠抓执行落实，以提升人员素质、

强化工作作风，确保队伍稳定和谐，保证公司持续科学发展。三季

度主要以“人的基本素质提升”为核心内容，大力开展“三基”工

作，突出团队精神教育；突出员工队伍素质提升；突出党建思想政治

工作宣传。

一是认真贯彻学习集团公司领导干部会议精神，成立三基工作

领导组，下设基层建设、基础工作、基本素质三个推进小组。在对

公司物业服务现状综合分析的基础上，制定内容详尽的三基工作实

施方案和总体安排推进计划表。

二是基层深入开展针对三基工作的〃学精神、找差距、定措施、

上水平”活动。党支部号召观看“三基”建设主题宣传片，部门组

织员工认真学习，利用近一个月时间在全公司内部自下而上全员寻

找差距、深挖细查、剖析问题，提出解决办法。

三是组织三基工作专题会，领导组深入基层现场，开展以“职

责明确、制度完善、管理有序、训练有素、工作高效、监督有力”

为主线的岗位责任制大检查活动，摸清基层现状，帮助解决问题。

四是公司倡导前鼓励开展具有特色的先进做法。在内部，形成

部门召开周工作会制度，及时传达上级指示精神;档案分类管理，设

兼职档案员维护；重新审视岗位职责和工作内容，补充完善制度规范;

管理人员分析工作重点与难点，梳理基础管理存在的症结；表彰与宣

传基层工作中涌现出的优秀人物和典型事迹等等。公司集中整理三

基工作亮点，以案例点评下发的方式，把来自基层的好经验在全公

司范围内广范推行C

五是加强基层队伍建设，深入开展“五型五好班组”活动，引

导员工“善于向实践学习、用典型引路”，直观了解目视化管理在

生产、安全中的应用，切实推进公司HSE管理体系。组织部分管理

骨干到某地进行参观学习，吸取极具借鉴意义的安全经验分享，学

习规范的岗位操作流程，观摩先进的生产作业流程，达到快速提高

技能的目的。多种多样的学习培训活动，为员工提供了更多学习机

会，增强了员工查找差距的自觉性，在学习经验的同时更明确了今

后工作的努力方向°

（二）做细监督检查活动，提高服务管理水平

为了强化员工责任心，提高整体服务质量，三季度，公司加大

检查力度，严格监督人员在岗、礼仪规范、内务管理、操作规程、

职责执行等情况，确保服务统一标准规范。

一是通过“听、查、看、讲、问”等方式监督检查各物业现场

员工实际工作状态c“听”，就是听取各岗位员工日常工作内容及

建议等汇报；“查”，就是检查各物业现场制度规范是否完善，档案

记录是否齐全，服务行为是否规范，工作质量是否达标；“看”，就

是查看工作环境、员工精神面貌和工作状态，保证内务整洁，工作

热情高；“讲”，就是向现场负责人提出统一标准的管理要求，定期

开展实际岗位技能培训工作，为基层员工讲解岗位配置、具体职责、

工作划分、安全注意事项等等；“问”，就是检查询问员工对岗位职

责、工作技能应知应会情况，了解员工掌握理解程度，调整完善制

度规范，逐步形成“用制度管权、按制度办事、靠制度管人”的有

效机制，构建内容科学、程序严密、配套完备、有效管用的制度体

系，提高业务水平C

二是公司组织不定期联合开展双休日、节假日期间的值班保安

工作情况抽查工作，提高了保安工作积极性，做到“人人都在岗，

岗位均有职”的良性工作体系，通过监督检查及时发现存在的问题,

梳理工作流程，杜绝了工作环境“脏、乱、差”，岗位轮换值班时

间不明确，记录填写不规范，制度不健全等现象。通过督导、谈话、

交流等多种方式培养员工作自觉性和主动性，提高工作效率和员工

整体素质，确保服务质量。

（三）做好消防安全管理工作，确保企业稳定运行

三季度，以“提高从业人员安全素质、强化安全意识”为切入

点，以安全教育为重点，扎实开展了形式多样的安全服务宣传教育

工作。

一是加大宣传知教育培训工作力度。各部门召开安全会议普及

消防安全知识，认真贯彻消防安全法律法规、安全操作规程，增强

消防安全意识和自防自救能力。部门负责人认真分析员工思想动态,

弘扬“消防安全时时抓”的管理理念，结合各己工作实际有针对性

的开展鼓励动员、表彰激励、交流谈心等不同形式的安全思想教育

工作推动企业安全文化融合。

二是抓好消防安全检查。加强对提供安保服务的办公楼宇、设

备用房、库房、食堂等重点部位用火、用电及消防器材、消防通道

等方面的安全检查，加大对重点环节的火灾隐患排查，将火灾隐患

消除在萌芽状态。

三是认真做好隐患排查治理工作。每月开展一次消防设备设施、

灭火器材、车辆、电路隐患排查工作，发现问题，采取有效措施全

力整改，确保日常工作顺利进行。

四是定期组织多种形式的安全监督检查和专项大检查。各部门

组织开展经常性的联合安全巡查、自检自查和重点和难点的抽查工

作。结合三季度的强降水天气、高温天气乂及台风等气候灾害加强

防御措施，重视假日期间检查工作的持续开展。五是建立安全整治

长效机制。实行“边排查，边整治，边探索”方式，持续改进和完

善安全管理制度，确保企业健康稳步发展。

（四）做精学习培训工作，提升人员综合素能

三季度，采取多种培训形式，为企业营造浓厚的学习氛围。

一是重视加强员工在职教育，采取公司级集中培训与部门级自

选学习相结合的方式，把学习作为关键环节来抓。公司持续组织新

入职员工按批次参加岗前培训，努力提升整体素质。部门坚持每周

开展技能培训和岗位练兵活动，在学习中坚持做到“五个有”，即

有学习时间、有学习读本、有学习纪律、有学习心得、有讨论记录,

通过学习逐步提高队伍素质。

二是合理利用培训基金，制定计划为有提升空间的员工提供赴

外学习实践的机会，9月中旬，工程部选派两名员工到北京参加智

能建筑弱电系统集成师课程的进修，以提高专业技能。

三是重点抓好管理层素质教育培训，提高决策和管理水平。积

极响应上级公司号召，组织骨干人员参加HSE体系推进业务培训和

油田公司职工帮助计划（EAP）培训讲堂，提高管理人员职业能力和心

理素质。

通过培训实践，公司不断加强培训机构建设，整合行业培训资

源，优化培训师资队伍，创新培训手段和方式，提升人员综合能力。

（五）做强工程管理工作，确保设备设施安全运转

三季度，工程人员准确把握季节转换、任务增多的关键时间节

点，加强设备设施的维修保养工作。

一是每月都会定期或不定期对公司所辖办公楼进行消防、空调、

给排水、供电等系统的运行进行隐患排查，增加巡检频次，对出现

破损、故障、安全漏洞等现象，及时督办处理。跟踪监测重点部位

巡检和高危设备设施监测等工作，详细填写设备运行记录、巡检记

录等档案资料。

二是组织人员对机房、设备用房、安全通道、楼顶等位置进行

彻底清理，严禁存放;对开水器、设备间等处贴示负责人，落实安全

责任。

三是加大对外委单位施工的监管力度，严禁违规操作。四是加

强基础资料管理工作，对检查、维修档案进行归类放置，完善工程

运行方面管理流程前制度。

二、存在的问题

三季度，通过我们积极努力，取得了一定的工作成绩，但我们

也清晰地认识到在公司快速发展的同时也暴露出一些问题与不足，

主要表现在以下几个方面：

（一）精细管理能力不强

管理人员对精细化的管理理念和工作方法缺乏深刻的认识，精

细化管理理念不够强，在有些工作上，精确意识不高，分工不明确,

工作措施不够具体、工作方法还比较单一，有些工作还属于粗放型

管理模式。

（二）思想有局限、缺乏创新精神

工作过于求稳，缺乏改革勇气，缺乏创新精神，仅满足于“步

子不大天天走，成绩不大年年有”的思想。

（三）高素质人才储备不足

近年来，高素质人才储备不足，成为企业大踏步发展所

面临的一大难题。这一问题的主要原因是在职人员基本知识水

平不高、工作能力有局限，所以引入和培育高水平的复合型人才成

为公司发展亟待突破的瓶颈。

（四）业务拓展难度增大

当前，深入剖析物业行业市场，扩大经营开发的形势十分严峻,

拓展空间越来越小，我们要勇于面对困难，积极应对挑战，开发更

多适应市场需求的物业服务项目，在宏观形势下，这已成企业分散

经营风险、求得生存的必由之路。

2024物业工作计划篇10

一、指导思想与工作目标

一年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服

务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负

着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和—年工作要点,

物业服务中心—年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理

的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、

稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水

平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取

全面完成后勤公司下达的各项工作指标。

二、基本工作思路

今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和

机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。因此，物

业服务中心今年工作的重点，一是要加强内部的管理，建立起一整

套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极

创造市场准入条件，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造

更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。

三、具体实施办法

（一）进一步加强内部管理和制度建设

1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业

管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以

及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质

量标准，逐步向IS09000质量标准体系接轨。

2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考

核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与

站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。

3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范

明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、

绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。

4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维

修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、

节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。

5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训

和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据

后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质

管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高

效、精干的物业管理骨干队伍。

6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中

心开展争创“文明公寓”活动。6号楼、9.10号楼、南区、大学城、

纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积

极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。

（二）进一步完善功能，积极发展，提高效益

1、进一步解放思想，强化经营观念。各管理站要积极引入市场

化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代

化管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。

2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。中心制订更加灵活

优惠的激励政策，对服装洗涤，代办电话卡等现有服务项目进行支

持和发展。同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大

服务市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。

3、做好充分的准备，积极参与白云校区物业市场的招标竞争。

争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜，拿下一个点。

4、下半年武进校区新生宿舍和教学楼落成后，积极参与竞标活

动，争取拿到1—2个点，拓展武进校区市场。

5、进一步加强市场调研和与本市兄弟高校间的横向联系和沟通,

做好各项前期准备工作，积极参与其他学校物业市场的竞标，力争

拓展1—2个点，使中心的市场规模、经营业绩和经济效益均获得较

大幅度的提高。

四、具体工作计划

（一）、思想制度建设

1、结合我院专业特色，加强我院学生干部的理论素养，提高思

想认识。

2、例会之前的学习交流。在每次例会之前十分钟，将由团委学

生会及各部主要负责人轮流讲讲自己的一些经验或者一些好的建议,

与在座的所有同学一起交流，共同提高。

3、我院团委学生会定位是服务型+学习型。服务型，即我们的

宗旨是为同学们服务，这也是我们开展一切活动的中心；学习型，

即我们团委学生会多部门都要不断加强自身的建设，不断学习各种

好的经验以求不断进步。

（二）、组织制度建设

为了努力使各项工作达到透明化、公开化，我院在制度建设方

面制定了一系列计划，以方便和规范我院各项工作的开展。

1、部长公开竞选制

面向全体二年级同学，采取“公开，公平，自愿”的原则，公

开招聘各部部长，为我院今后学生工作的开展奠定良好的基础。

2、团委学生会主要干部联系点制度

主要是面向新生，由部长以上的主要学生干部与各个新生宿舍

建立一种联系，每个人都负责一个宿舍，经常地进行沟通交流，也

加强我们团委学生会在学生中的影响力。

3、制定各类规章制度

一是加强制度建设，积极有效做好一些规章制度的制定和完善

工作，着重于团委学生会工作程序的修订，使之能够更加贴切院团

委学生会的工作实际，在工作中积极组织协调，发扬民主，讲究实

效。

二是进一步完善我们的部长例会制度。

4、确定“一个重点，两个分支”的总体工作思路。

这一工作思路是在确定组织部的职能与科学定位后开展的，具

体来说：“一个重点”就是一切工作都要围绕“全心全意提高全院

学生的综合素质以及他们的成长和成材服务”，两个分支是以百分

百的热情做好本职工作，协调好本院各个部门之间的工作关系，配

合好其它部门的工作；结合评估进一步做好院内制度规则和文化的

建设，努力丰富同学们的课余时间。

5、材料档案管理制度

做好团委学生会各个部门的文件的管理，将各部门的文件保管

好并存档。

6、阶段考核制度

定期对各个部门进行阶段的考核，采取打分制度，将从广大同

学中广泛征求意见，并且结合团委学生会其他部门的意见综合进行

考核。

7、各部门内部组织建设

(1)、对各部干事进行培养，使其本各部事务有一定了解，并

给干事们以实际锻炼机会，使其具有一定筹划活动，组织活动以及

团队合作精神。

(2)、定期举行各部会议，邀请各先相关人员参加，主要是传

达学校学院的精神加举措，同时在团委学习会议上积极听取老师和

其它部门负责人的意见，对已出现的问题要尽快快解决，对相关责

任人实行通报批评C

(3)、部长、副部长以身作则，踏实努力，按时按质完成工作。

(4)、树立责任意识，做人要有责任心，做事要负责任。

(5)、加强团队意识，文娱部内部要紧密团结，密切配合。

(6)、培养干事创新意识，不要墨守成规。

(7)、重视各部内部成员之间地相互学习，以求共同进步。

2024物业工作计划篇11

刚刚过去的20年，是我们爱涛物业与园区业主平等相待，热

情服务的一年；是物业与业委会紧密联系，为业主造福的一年；是物

业与某某置业坦诚用见，诚挚合作的一年;是物业管理工作不断改进,

服务品质全面提升的一年。一年来，我们分分秒秒牵挂着业主的利

益，时时刻刻关注着业主的诉求，日日夜夜守护着业主的安宁，得

到了业主的广泛理解，得到了业委会的切实帮助，得到了某某地产

的深度支持！为此，我仅代表苏州物业江宁分公司全体员工，向某某

园区全体业主、业主委员会全体成员、某某地产全体人员表示崇高

的敬意和衷心地感谢！

下面，请允许我将物业公司一年来的管理与服务情况向各位做

简要汇报。

一、20_年度履行物业合同的回顾

20_年度，我们紧紧围绕物业合同的相关规定和业主需要，认

真研究落实第四次业主代表大会提出整改意见，在强化物业服务品

质管理上付出了巨大的努力，取得了业委会、开发商和绝大部分业

主的广泛理解与认同。

（一）注重企业制度更新，强化员工培训。

一是为强化物业服务品质管理，我们从强化目标管理入手，抓

住人员管理、目标管理、责任管理三个重点，分别这对工程部、保

安部、绿化部、保洁部制定并实施《工程部优秀员工奖励办法》

《秩序管理目标考核责任制》、《绿化养护目标考核责任制》、

《卫生保洁目标考核责任制》、《售楼处客服服务管理考核细则》

等，分别与相关主管、班组长签订目标管理责任书和岗位责任制。

同时，工程部实行每月工作考评，公司对安保、绿化、保洁、售楼

处客服采取百分制考核打分，与工资挂钩，实行奖优罚劣。大大提

高了各部门的工作责任心和任务执行力。

二是强化内部管理，全面提升管理水平。为实现行政管理规范

化，办公室就行政管理工作，分别制定了《行政人秘管理规定》、

《物资双人采购规定》、《物品进出库登记制度》、《食堂和就餐

管理规定》、《员工宿舍管理规定》等，并建立启用相应的检查表、

登记簿等，对上述文印、文具、电话、用电、用水、文明就餐、安

全住宿等进行有效控制。制度的确立与落实，促进了规范、节约习

惯的养成，对于开源节流起到了很好的推进作用。

三是严格财务制度强化财务管理。在外部，严格按照财务公示

要求，全年两次向业主公示公摊费用和公共事业收入情况，供业主

查阅。在内部，严格财务报销制度，监督执行物资采购审批制，监

督双人采购和进出库管理；严密执行物业收费、停车收费、广告收费、

商业街摊位收费入账管理，要求手续齐全、入账及时、入库无漏;严

格财务记账和出纳制度，确保账务完整准确记载，出纳安全无差错。

四是强化队伍的培训。我们针对物业公司人员流动性大，基础

素质参差不齐的特点，不断强化人员岗位培训，提高人员的思想和

业务素质。分公司全年共招录办理入职277人次。同时办理各类离

职145人次，员工内部调动8人次。根据人员变动情况，我们对每

一位应聘人员，都详尽介绍公司规章制度、工资、休假、待遇、员

工手册主要内容。利用采集指纹机会和各部、组班前会机会，进行

岗前纪律、礼仪、执勤规范培训。使得每位员工都能尽快进入工作

状态，发挥工作效率。定期深入各部门，对思想波动个人进行耐心

细致的思想交流，交接员工思想动态，解决员工的思想问题，先后

交流、交心员工80人次，稳定了队伍，调动了积极性。及时掌握员

工工作动态，认真考察考评员工表现，先后提拔奖励优秀员工26人

次，批评辞退不合格员工17人次。保证的队伍始终积极向上，正气

抬头，歪风刹住。

（二）物管客服积极树立服务意识，使得一切为了业主的理念深

入人心。在开展为业主服务过程中，我们的五大组团客服部根据分

公司年度总体工作要求，制定了以业主为中心，以服务为导向，以

业主满意为目的客服工作方针，全心全意为业主服务。

一方面认真履行客服职能，热心接待业主访问，虚心接受业主

投诉，真心解决业主困难。全年共接待业主卫生、噪音、照明、失

窃、车位、违章等多种诉求859起，客服在合同承担义务范围内事

项，回复解决业主诉求570余起；对依法不承担义务的财物失窃、车

辆被损、业主斗殴等事件，积极协助报警100多次。同时，我们还

设立免费打气、雨伞、急救箱、针线、小推车等便民点五个，义务

帮助业主提供包裹接收、扶送老弱病残、归还业主失物等便民服务

1000多起；悬挂防偷防盗、禁止种菜、养鸡雪天防滑等提示横幅120

多条，张贴通知、传单、贴士15000多次。年内收到业主赠送锦旗

4面。

另一方面，接待业主各类报修2700余起，物业能够自行修缮的

小故障1800多起。不能修缮的，积极联络维保单位和开发商予以落

实。同时，物业公司积极与开发商协调，争取到地产公司深度支持,

对一些多年困扰物业的重大疑难问题进行实质性解决：如对北区消

防系统进行全面检测、改造；对旺邻居、贵临居单元门智能化进行了

修复；对吉邻居生活用水水压进行了中区提升改造；对睦邻居、友邻

居部分房屋已过维保期但在维保期内没修缮的房屋渗漏和飘窗渗水

进行全面维修；对吉邻居、贵临居、睦邻居部分单元生活污水排放不

畅进行彻底改造；对商业街地下排水管网进行完全开挖重铺；对南区

地下车库监控系统进行全部升级改造;对北区架空层通道全部进行台

改坡，便于三小车下库停放。

再一方面争取到业主委员会对南区监控系统进行全面升级改造,

将原来的监控系统升级改造为全智能监控系统，具有球机旋转、枪

机搭配、周界护栏红外夜视、道闸摄像、手机可视、记录留存等功

能。监控覆盖全部道路、道口、广场、围噜。

（三）工程维修以规范报修流程为基点，以服务业主为重点，以

工程维修为要点，按质按量完成业主物业维修和公共设备维护。年

初确立了年度工程维修的关键点，并责无旁贷地组织实施：一是对

业主报修一一落实到位，特别是关乎业主安全和生活的水电气设施

故障、给水、排水系统故障、渗漏渗水等问题，按照轻重缓急原贝L

认真制定计划，逐件及时解决。二是认真调查、梳理公共设施的故

障状况，及时、有效处置监控、道闸、电梯、生活水泵、路灯等故

障，确保设备设施正常运行。三是处处为业主着想，积极配合消防、

通讯、电力、自来水、煤气等部门对相关设施设备的管理维修，确

保民生工程顺利运行。据统计，全年共完成业主室内保修762次，

维修路灯396个，架空层灯412个，地库灯314个，楼道灯1596个，

协调业主房屋渗漏86户，维修路面302处，维修更换各种井盖221

块，维修水泵302处，清理积水井402个，维修屋面、外墙31处，

修复单元门及智能化门襟221处，排除设备突发较大故障6起，联

系处理外线水.电.气故障24起，修补围栏186米。另外，有效维护

水泵房2座、配电房3座；另完成了每月水电费清分、核对，回收，

处理偷电4起；此外，还维修更换道闸120多杆次，闸机维修300多

台次;路障安装21处。全年未出现设施设备和人员安全事故，确保

了小区工程维修品质。

（四）秩序管理根据小区特点和公司总体工作部署要求，确定全

年秩序维护和车辆管理两大重点。从强化队伍内部管理为切入点，

以安全管理工作为基础，以加大停车管理为重点，认真维护小区秩序

和安全。一是狠抓保安队伍建设，不断提高保安队伍整体素质。一

方面严格落实各部位岗位责任制，分别与队长、领班、门岗、巡逻

岗、监控岗等签订岗位责任书，明确岗位责任位职责。另一方面制

定安保培训要案，每周定期进行一次岗位培训和工作例会，重点强

化队列礼仪训练和工作规范，提高工作能力和水平。另一方面是加

强队伍行为督察，对欺凌队友、借款不轨、饮酒上岗的人员及时处

理、清退，维持了队伍的纯洁。二是严抓小区秩序管理。重点是抓

车辆、抓盗窃、抓安全。在严抓收费岗临时收费管理时，严格执行

《收费管理规定》，对违规的人和事坚决处罚，予以纠正。在严抓

车辆管理时，对于机动车辆和三小非机动车辆派专人进行24小时管

控，最大限度遏制车辆乱停乱占位现象。在严抓防盗巡查时，强调

巡逻有专人，有任务，有记录，对重点部位夜间实行潜伏、蹲守、

巡查相结合，并对记录进行检查打分。同时悬挂横幅，张贴公告、

发放贴士等，提醒业主防范，震慑小偷，有效遏制了偷盗形象。在

严抓安全管理时，重点是防火防灾，对消防器材实行登记管理，对

所有部位的器材进行有效期监控，部分实施了更换，对于检查的安

全隐患及时提醒业主整改。全年小区未出现重大安全事故。三是严

抓商业街秩序和摊位管理。一方面加强对外摆摊位的归位管理，一

方面坚强煤气使用安全提示，一方面加强地沟油排放控制，一方面

加强临时摊位的限时限位和收费管理。四是加强的监控值班管理，

制定并执行监控室管理规定和应急预案，监控人员及时传递监控信

息，有效处置了突发事件。经统计，全年安保部共处理突发事件

150起，处理违章2300起，对不听劝阻的违停车辆锁车120余起，

整顿清理商业街违规60余次，为业主做好事30余次，收到业主送

来锦旗3面，此外张贴或发放各种宣传资料15000余份，悬挂横幅

120余条，划车位线1200余个。

（五）绿化、保洁服务围绕业委会和开发商的品质要求，重点提

升绿化养护和卫生保洁品质。一是绿化人员定期对小区的绿化制定

了详细的养护方案。每月对草坪进行修剪，确保草坪整洁美观无明

显杂草。根据季节、气候的变化精心实施绿化养护。全年共对花草

树木定期培土20次，施肥12次，除杂草25万平方米，修枝10万

株，补苗1200株，浇水26次，病虫害防治4次。保证区内的绿化

养护质量。此外，在树木修剪期，安排专业人员对树木进行了修剪、

造型，对树木进行刷白、防冻处理。使得绿化养护品质前所未有的

提高。二是保持小区卫生整洁。保洁主管对小区的保洁质量进行督

促，对发现的问题及时处理，以保证小区的环境卫生。坚持每天按

照保洁操作程序检查保洁人员工作的具体落实情况。对路面卫生、

商业街卫生、广场卫生、楼道内的清洁专人每天进行清除。生活垃

圾由专人负责清运，装修垃圾实行袋装存放在指定的位置由专车进

行清运。定期派专人负责对区内的道路边休闲椅、指示牌、体育休

闲游乐设施等每天进行清扫、擦拭，以保证服务区域的环境卫生干

净整洁。三是售楼处保洁严格按照开发商的要求，始终保持售楼大

厅、展示厅、景观区、样板房、办公区等整洁卫生，维护了售楼处

的良好形象。

二、面临的.困难与问题

某某小区设计总建筑面积为85万平方米，截止20—年底已交

付睦邻居、友邻居、单身公寓、北区四个住宅组团高层住宅58幢，

住宅4846套和一个拥有200余户的商业街区。由于历史和现实的诸

多因素影响，车辆停放、公共维修、业主拒缴、内部管理等问题日

益凸显出来，给我们的管理、服务和经营形成巨大压力。

（一）车多位少，停车管理难度大。据不完全统计，截止20_年

11月底，已入住业主拥有车辆1900多辆。随着业主入住不断增加,

预计平均每月增加车辆20辆以上;加上E浪宾馆旅客车辆、地产、

物业工作人员车辆和外来临时车辆，20_年初，进入小区车辆将超

过20_辆。而现有地面公共车位376个，地下公共车位421个，地

库（22个）已售产权车位不到400个，商叱街临时停车场车位30个。

此项合计约1200个车位。可利用资源：贵邻居未划线地面空位20

个，麻田路、将军大道、胜太路与小区接建空间约80个。几项车位

相加约130个。那么车辆缺位就超过700个，随着时间的推移，这

个数字很快还将突破。经业委会决定，20_年车位分配不进行抓阉,

仍延续20_年度的车位续租。这就意味着七百辆车将成为小区停放

黑头户。按照市政府规定，不允许阻挡业主车辆进入小区。那么，

鉴于物业车辆管理能力的局限，车辆乱停、占位、占道、碾压路牙、

绿地；阻塞人行、消防通道等现象泛滥，将给小区车位管理造成巨大

压力。

（二）公共设施陈旧，遗留问题成了业主不交费的主要理由。由

于历史原因，硬件设施设备存在的遗留问题至今未能解决，成了业

主不交费的主要理由：一是南区睦邻居、友邻居消防系统相当部位

的管头连接不紧密，地下消防水管存在多处漏水，水压自泄严重，二

楼以上消防无法通水，隐患重大；二是部分路灯线路被土层掩埋，线

路短路频繁；三是北区部分单元因下水外排管道铺设没有分层夯实，

导致生活污水外排不畅，常造成污水满溢损坏家什；四是单元门智能

化坏损严重，需要大额投资才能恢复，五是小区围墙、院落、楼台

等铁质护栏大面积严重锈蚀腐烂；六是部分楼盘因设计原因没有残疾

人通道，业主深感不便；七是部分过保外墙粉刷层脱落，安全隐患频

出；八是南区部分电梯主板和钢索老化，存在安全隐患。九是小区为

开放式设置，通往小区的路径太多，盗窃防犯难度较大。十是商业

街的管理是个难点，如何处理好经营创收与现场秩序维护这对矛盾,

需要拿出可行和永久的解决办法。等等。上述这些问题，给物业管

理带来很大难度，也确实给业主生活造成许多不便，成了部分业主

拒交物业服务费的主要理由。

（三）员工的教育和管理有待加强：一是管理人员的业务素质普

遍不高，多数人员没有经过专业训练，从业时间短，业务知识浅薄,

管理经验欠缺，许多工作得不到标准要求;二是教育不够深入，培训

得不到计划要求，部分员工的服务意识和规范化作业水平较低，影

响了服务质量提升;三是现场管理工作存在时紧时松现象，服务中存

在的许多瑕疵纠正后重复出现，需要在检查的频次、深度、和严字

上下功夫。

三、20_年物业服务思路

20—年分公司制定年度工作的总体指导思想是：大力增强服务

意识，认真细化服务品质，不断坚持克难攻坚，力争取得合同续签。

全年工作的重点是：全面强化队伍建设，全面改进管理方式，全面

提高服务品质，全方位收费和发展多种经营，全面推进三方合作。

（一）强化队伍管理，提升服务技能。

一是强化对管理人员的考核。二是完善奖惩激励机制。三是认

真整顿队伍。四是强化员工培训。五是在员工中开展做业主满意员

工，创业主满意岗活动。

（二）细化服务，提升品质。

新年度的主要任务是，积极研究、落实南北分治方案，在北区

实施全封闭管理，实行人财物向北区倾斜，按四级三类标准实行服

务与收费。认真研究解决南区的各项目治理方案，重点是车辆停放、

防止偷盗和秩序管理。靠优质的服务和优秀的品质取信业主，取信

业委会，取信开发商。

工程维修服务一是设施设备维护继续作为主导工作去抓。二是

抓好日常运行设备的维护工作。三是对需要公共维修基金开支的维

修事项向业委会报出方案。

秩序维护服务一是加强安全巡逻。二是加强门岗人、车进出控

制。三是建立突发事件别动队，快速突发事件。四是落实监控室24

小时值班制度。五是继续开展门岗义务便去服务活动。

停车管理服务一是加强机动车辆管理，制止碾压绿化、路牙、

堵塞人行道出口和随意侵占他人车位行为。二是严格地库管理，维

护道闸完好无损，坚决制止无牌车辆进入地库。三是对非机动车辆

实施集中存放，在吉邻居7幢架空层派人看管，提供电瓶车充电服

务。

卫生保洁服务c坚持每天按照保洁操作程序检查保洁人员工作

的具体落实情况，发现问题及时整改，保证服务区域的环境卫生干

净整洁。

绿化养护服务继续定期对小区的草坪进行杂草清除、打药、整

修等工作。重点对中心广场的景观区绿化养护。

客户服务一是要确实改变工作作风，一切都以业主服务为导向,

用真诚服务赢得业主信赖。二是对待业主报修坚持执行报修流程，

认真做好登记、协调、督促落实和检查回访工作。三是对待业主诉

求积极响应，能够解决的千方百计及时解决，为业主排忧解难，降

低业主投诉率。

（三）密切三方合作，推动疑难问题解决。

积极协调业委会帮助申请动用维修基金，解决公共设施的遗留

和新生问题，积极协调开发商在积极履行质量管理的同时，积极帮

助解决质量遗留问题。