聚康名苑住宅项目可行性研究报告

第一章项目基本情况 一、项目概况 二、项目背景 4三、项目建设的合法性 5第二章开发企业简介 5一、企业基本情况 5二、公司开发经营情况 6第三章项目市场前景分析 7一、XX区房地产市场分析 二、项目基本情况 三、周边项目分析 四、项目优势分析 第四章项目建设方案 一、总平面布局及规划指标 二、住宅建筑方案设计 四、项目进度计划 五、项目销售计划 第五章项目投资估算及资金筹措 一、项目总投资估算 二、资金筹措计划 第六章项目效益预测 一、项目收入测算 三、税金估算 五、项目财务指标 六、不确定性分析 七、项目经济效益分析 第七章还贷能力及风险分析 一、项目还款能力分析 二、风险评估 第八章结论 一、公司具备借款能力 二、项目具备良好的市场前景 四、项目投资来源已经落实，自筹资金部分目前已经到位 五、项目预计效益较佳，具备贷款偿还能力 第九章附表及附件 一、项目位置项目名称：聚康名苑项目位于XX区淡水熊老屋，项目地块四至如下：南侧：多层自建别墅北侧：原有城市住宅西侧：拟建高层商住楼东侧：城市道路l项目情况介绍㎡，建筑层数23／11层的高层商住楼。项目平面布置为北主楼（23层）塔楼l项目周边配套交通：人民六路酒店商业：琼苑酒店、万联购物广场医院：女子医院教育：实验小学l项目经济技术指标其中7008.5㎡2050.12㎡39190.78㎡35950.98㎡住宅建筑面积：34869.56㎡注：小于90㎡的小户型建筑面积占住宅总建筑面积比率为75.34%3239.8㎡29.2%三、项目建设的合法性施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均符合政策法规的要求，项目房地产开发有限公司按照建设项目立项及申请用地程序，先后取得《国有第二章开发企业简介）；二、公司开发经营情况XXXX房地产开发有限公司作为一家刚从事房地产投资开发的民营企业，从一开始，就坚持走“稳扎稳打”的战略路线,着眼于市场，一切从危机的影响而有些疲软，但随着国家多次出台房地产利好政策，如降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付、降低住房交易税费等，以及国内经济的快速复苏，全国房地产市场将日渐复苏。而且在中海壳牌南海石化、东风汽车、和记黄埔等多个特大型项目的利好推动下，以及深港惠合作日益加强，特别是深圳“一小时生活圈”的提出、深圳地铁三号线延长目所在区域中低阶层的住房需求强劲，但周边很少能满足其居住需求的楼盘。本项目对症下药的打造项目，全力打造高品质、高性价比的产品，必第三章项目市场前景分析公里，到香港47海里。优越的区域位置以及良好的经济政治环引着越来越多的周边发达城市资金的涌入，三和开发区在内的48平方公里的城市建设用地、物流量正在节节攀升，具备了大力发展第三产业的条件。如今淡水已形成了商贸流通中心的雏形。为建设商贸流通中心，政府把有限的土地资源留用于发展第三产业，城区8.8平方公里中心三大发展轴是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋公路发展轴，通过公路等交通干线，吸引产业尤其是工业的落户，发挥集聚效应，成为产业和人惠淡大道是以三和开发区为重点，连接淡水镇、永湖镇，惠澳大道则是以沿线的工业园区为重点，承接中新秋公路发展轴以新圩镇为重点，承接深圳、东莞的产业转移，大力建设，推动北部地区的土地开发，把秋长、三和及开发区与城区0元02002200320042005会快速增长，恩格尔系数也将大幅下降，居民消费观念和生活方式将会向更高层次转变，教育、文化、旅游和投资消费所占比列将会越来越大；特众多，人口较为密集。周边各种配套齐全，琼苑大酒店、酒店商业：琼苑酒店、万联购物广场、华润万家、裕华百货等，生活设施完善。项目交通新城地段，在售的主要有中铭豪园、东方国际、本因坊住宅市场呈现出明显的三极现象，这与目前XX经人口结构与市场特征有关，根据楼盘地理位置、档次、产品、客户特点等因素可以明显划分为三大类：资源性高品位产这类物业的最大特点是具有不可复制的稀缺资源优势与区位条件，针对高端客户群开发出高档次、高品位、产品多样化的具有巨大影响力的大楼盘名楼盘名位置物业类型住宅建筑风格现代欧式宜商宜住建筑面积容积率3总户数主力户型两房76-85平米，三房118-126平米、138-156平米配套健身房、台球室、棋牌室、乒乓球室、美容、美发、理疗、图书室和放映室。开盘时间2007年10月、2008年5月销售价格4500元/平方米销售状况楼盘名位置物业类型建筑风格XX人民路商住楼现代风格宜商宜住建筑面积容积率总户数主力户型一房一厅35—43平米77平方米的二房两厅一卫，92平方米的三房两厅两卫两阳台配套裙楼三层商业开盘时间销售价格3900元/平方米3700元/平方米销售状况楼盘名位置物业类型住宅建筑风格现代风格宜商宜住333500㎡建筑面积800000㎡容积率总户数主力户型三房、四房配套开盘时间未开盘销售价格预计3600元/平方米销售状况边企业中高管人员、当地居民、深圳投资客，目前销售情况较好。从调查的有关资料来看，项目周边缺乏小户型单位的住宅楼盘，目前区域楼盘客户群主要定位于中高端阶层，中低端的居住需求和追求较高回报的投资需求尚未释放，而本项目的周边配套较完善且周边工业区、厂房较多，本项目打造的低总价、低首付、高性价比的带精装修和家具家电小户型住宅可中层管理人员、本地居民以及深圳投资客。本项目客户群和产品走差异化路线，切入区域市场的空白点，刺激尚未释放的有效市场需求，避开与区①便捷的交通，蕴藏巨大升值潜力①项目占地面积小，难以形成较大规模，导致项目自身生活配套不够①XX城市建设落后，人口基数小，市场容量有限，在一定程度上影响①XX近几年经济飞速发展，市民消费力提升，城市规模不断扩大，一住宅部分小户型产品为主，辅以部分中偏大户型大三房90-12024.66%小三房80-8921.41%大二房36.83%小二房65-698.64%单身公寓8.45%商业裙楼（首层）建筑面积：1229.5㎡，面积较小，可规划为临街铺销售。l深圳异地置业群体l大亚湾石化区、响水河工业区、汽车产业、电子信息、港务区、澳头区产业高层管理者、高级白领。l大亚湾本地公务员企事业单位人员lXX惠城区、XX、大亚湾中高级管理人员、公务员、公司职员、自由职业外地非深圳异地置业群体包括周边县市港澳人士等（投资、商务度假、居住住宅部分根据区域内已售同类型物业的价格，本项目住宅的销售均价在3600元／㎡较为合理，本价格为毛坯价格。商业裙楼项目周边项目西街苑商铺正在销售价格约为10000元／㎡,建议本项目裙楼面临一定压力。鉴于XX近几年经济的快速发展，深惠大道拓宽、南坪快素，必将加速深惠一体化进程的发展。随着深圳、东莞第二、三产业的转一、总平面布局及规划指标一个房地产开发产品的规划设计，首先要强调规划用地与城市周围环境的融合，建筑风格与整体的融合；其次规划要结合整体性原则、生态原则、本土原则、可操作性原则；最后规划要注重以人为本、要增加人情细本项目建筑是场区内并按照规划设计要点的要求后退红线，在该建筑的前部形成绿化及小广场，以更张现本建筑的气度。三栋楼错开布置，一层裙房上的两塔楼用连廊连接，形成一个有机的整体，整个建筑物浑然一房型要满足现代居住的要求，突出居住的舒适度，好房型应该符合以下条件：朝向，中国人比较注重房间朝向，正朝南或者东南之间是非常理想的；通风与采光；二房以上要配备两个以上的卫生设施，全明；南北双其中7008.5㎡2050.12㎡39190.78㎡35950.98㎡住宅建筑面积：34869.56㎡注：小于90㎡的小户型建筑面积占住宅总建筑面积比率为75.34%3239.8㎡29.2%二、住宅建筑方案设计根据初步的设计方案，本次项目按人车分流,高层住宅楼均配有载人三、配套工程设计配至各建筑物用电，为了保证物业的正常作业，配电房设自动柴油发电机按不同的消防等级要求，本项目分别配置了消火栓；商场、地下室车本项目按现有住宅配置需求，至各套住宅房全部预埋了通信网络、综合布线系统的主干线及可视对讲系统。同时各用户的用水、用电皆采用自本项目园林绿化利用本小区用地形状的优势，初步的设计方案将本项项目实施时期亦称投资时期，是指从正式确定建设项目（批准项目申请报告）到项目竣工交付使用这段时间。项目实施进度规划总原则是精心五、项目销售计划第五章项目投资估算及资金筹措根据XX市政府有关房地产开发的各项税费规定，项目建设投资估算二、资金筹措计划根据本项目于大亚湾的市场定位结合区域目前房地产经营状况，本公司决定以该项目的建设及销售为公司的长期发展树立品牌，小户型住根据市场研究的结果，并考虑本项目定位的具体情况，住宅销售价格销售单价销售率销售收入住宅部分34869.56商业裙楼合计36099.06项目总投资估算表序项目名称总额(万元)单价(元/㎡)占总投资比2前期工程费179.75502.45%3建安工程3774.851050.0051.46%6其他费用71.9020.000.98%8销售费用378.77105.365.16%9销售税及附加637.59177.358.69%合计2040.47合计注：单价按计容积率建筑面积计算的单价项目土地成本按地价2700元/㎡计算，总地价款为1892.28万元前期工程费主要包括项目前期规划设计、勘测费用、土地平整费等，费用参照XX区域同类房地产开发项目的实际情况。项目前期工程费为179.75万元包括基础、主体、水电安装、室外配套，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。项目建安工程费约为3774.85万元管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工房地产税等，本项目管理费按前3项之和2%计取。项目管理费为116.94万元不可预见费按前述1、2项之和的5%计取项目不可预见费为103.60万元主要指工程监理费、工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费用项目其他费用为71.90万元指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。本项目按贷款利率6％，贷款期2年，贷款利息为180.00万元包括广告及代理费等，参照目前一般房地产开发项目行业标准，取销售费用为销售额的3%项目销售费用为378.77万元项目销售税金及附加合计为637.59万元项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资及预售收入。根据人民银行公布的房地产信贷管理的相关政策，房地产开发企业的自有资金为企业的所有者权益，自有资金为4500万元，已达到本项目所需的自有资金2567.49万元（总投资的35%）序号14300序号143002424总投资一、销售及经营收入测定根据项目规划指标及项目及市场分析，项目住宅部分的可售面积为34869.56㎡，以销售均价3600元/㎡，销售率90%计算，住宅部分的销售收入约为商业的销售收入约为1327.86万元。项目销售收入测算表项目销售利润估算表序号项目计算公式金额（万元）（5）销售税金及附加637.59（11）成本净利润率净利润/总投资61.29%二、财务与敏感性分析在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可另一方面，假定项目开发成本及销售率不变，项目的住宅保本销售价本项目的销售收入的变动对项目效益影响不大，销售收入和开发成本项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目经济指标反映良好，说保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目赢利的有本项目的建成将进一步改善项目所在区域的区域环境，提升区域形本项目的建设预计将为国家创造销售税及所第七章还贷能力及风险分析体封顶及完善相关手续后，该项目的在建工程也用于本次贷款的抵押担按该项目的收入、经营成本及相关各种税费的测算，结合还款计划及抵押实际情况，在贷款期内利用本项目的自身经营收入进行还款的具体情房地产业受国家宏观经济影响较大，针对近年来商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱等有关问题，自20年以来，国务院陆续出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的宏观调控。这次房地产宏观调控的主要任务是针对我