海龙湾销售手册

海龙湾

项目销售手册

珠江XX物业顾问有限公司

目录

前言.......................................3

一、项目概况

（一）项目基本资料........................3

（二）发展商概况..........................4

（三）地理位置及环境......................4

（四）项目交通............................5

（五）项目周边配套........................6

二、项目理解

（-）项目开发理念........................6

（二）园林设计理念........................7

（三）项目小区配套........................8

（四）智能化系统..........................9

（五）物业管理............................9

（六）项目户型分析.......................11

（七）项目优劣势分析.....................15

三、项目周边市场竞争对手分析

刖§

本销售手册对海龙湾项目各项相关资料作了全面的列举和分析，要求全体

销售人员认真学习，对销售手册内的相关资料作详细地了解，并做到熟练掌握。

项目经理会针对以下相关资料制定测试题，以检查销售人员的学习情况，考试合

格者才能进入本项目进行销15工作！

一、项目概况

（一）项目基本资料

1.项目名称：海龙湾

2.项目位置：XX区大石镇南浦岛

3.发展商：广州XX房地产开发有限公司

4.代理商：广州珠江XX物业顾问有限公司

5.设计单位：广州市XX城市设计院

代表作品：星河湾、丽水湾

6.园林设计单位：广州XX园林工程有限公司

代表作品：星汇园

7.施工单位：XX局

代表作品：锦绣香江

8.物业管理公司：XX有限公司

9.智能化系统安装公司：

10.现时工程进度：第一期全部封顶，第二期已经完成基础工程。

11.交付使隹日期：

12.预售许可证号：

13.建筑结构：钢筋混凝土结构

14.使用年限：

15.建筑规划：第一期由13林11层，10林12层楼宇组成

第二期由11栋9层，1栋16层，13栋12层楼宇组成。

16.占地面积：127033平方米

17.总建筑面积：214535平方米

18.绿化面积：48757.3平方米（其中规划绿地34108nf,江边绿化

14649.3而）

19.绿化率：33.8%

20.建筑密度：20.8%

21.容积率：2.15

22.实用率：A型84%B型91%C型89.5%D型83—88%

23.居住户数：第一期804户，第二期883户，共1690户

24.停车位数量：机动车位845个，非机动车位1690个，

合计35537m1,平均分布在每栋楼宇的负层

25.净高：

26.电梯：日本东芝不锈钢轿厢电梯

27.销售均价：

28.管理费：

（二）发展商概况

广州XX房地产开发有限公司是二00一年一月十九日在广州市工商

行政管理局XX分局登记成立的房地产公司，注册资金为贰仟万元。公司目

前开发的“海龙湾”窟住小区，位于广州XX区大石镇南浦岛。该项FI占地

面积127033平方米，于二00一年八月取得建设用地批准书，规划可建住宅

面积214535平方米，设有公共汽车专线站、会所、幼儿园、银行、邮局、市

场等，是集文娱乐、居住、度假、体育为一体的综合小区。该项目分两期规

划和销售。

（三）地理位置及环境

I.地理位置：

本项目位于广州XX区大石镇南浦岛，东北面与丽江花园相邻，东南

面临珠江支流三支香水道，西南面紧靠碧桂园，隔江对望大石镇公共旅游

点“关帝岗”公园，

2.政策环境:

本项目地理位置得天独厚，位于被广大市民誉为广州后花园的XX区

内。随着市政府对新一轮交通线网的规划，为带动广州市沿线土地的利用

和开发建立良好的基础，更好地扩展城市空间。而规划A方案就对南浦

岛日后的交通带来非常大的改观，南浦岛连通主要的地铁线路和部分的高

速公路，广州地铁3号线接驳洛溪、市桥，到达广州市市中心只需十几分

钟，交通非常便利c小区40米宽的规划路丰收路直达碧桂大道。

（四）项目交通

1.业主接送专车

发展商会针对实际情况安排接送车连接楼盘和洛溪桥脚，或者按班次

实行看楼专车方案C

2.公交车线路

共有多条公交线路途径小区附近：（发展商计划将125和522部分线

路引入小区内）

125路：广卫路一一丽江花园

途径：农讲所一一越秀南一一白云路一一大沙头码头一一海印桥

----中大----上冲南----洛溪桥脚

522路：广源西王圣堂一一广州碧桂园

途径：广园路一一景泰新村一一白云索道一一白云宾馆一一五羊新城一

一客村----上冲南----洛溪桥脚

288路：站前路---祈福新村

途径：交易会一一人民北一一上九东一一凤凰新村一一石溪一一金碧花

园----洛溪桥脚----香江动物园

129路：锦城花园——南国奥林匹克花园

途径：东山口一一江湾新城一一云桂村一一东晓南路一一晓港湾一一西

窖村一一洛溪桥脚

79路：文化公园一一洛溪新城

途径：洪德路一一凤凰新村一一珠江医院一一架利花园一一金碧花园一

一西窖村

122号：广州奥林匹克花园一一广州火车东站

途径：林和西一一时代广场一一广州大道中一一五羊新村一一客村一一

上冲南----洛溪新城

225号：机务段一一长隆夜间动物世界

途径：西湾路口---小北路---农林下路----达道路----五羊新城----

上冲南---洛溪新城----广地花园

512号：天河金田花园一一长隆夜间动物

途径：大河北一一体育中心一一体育东路一一人民日报社一一南方日报

社一一上冲南一一洛溪桥脚

3.地铁：地铁号线

（五）项目周边配套

项目周边围绕洛溪新城及广州碧桂园形成了居住气氛浓厚，配套设施

成熟的大型社区，生活，教育及商业等配套设施应有尽有，具体配套情况

见下表：

配套名称名称及所在位置

学校小学洛溪中学（洛溪桥脚）

医院大石人民医院洛溪门诊部洛溪社区医疗中心门诊

银行建设银行，中国银行，工商银行，农业银行

邮政XX邮政局洛溪营业处

通讯中国电信洛溪电信营业处

供电XX供电局洛溪供电所营业处

餐饮XX东豪燕窝鱼翅海鲜酒家，裕景大酒楼，碧桂园食街

娱乐丽江明珠歌剧院，蓝天艺术中心

超市百佳超市，华润超市，碧桂园超市

肉菜市场洛溪新城肉菜市场，碧桂园肉菜市场

家电商场松厦冷气有限公司，志丰冷气有限公司

像私商场大石像私城，创兴家居大世界

二、项目理解

（一）项目开发理念

海龙湾从规划开始就导入了全新的居住环境概念，即要为住户提供高

质量、高品位、高效率的居住环境，又要突出高档住宅所必须拥有的各项优秀质

素，把自然环境景观融入到小区内每•个角落，让住户在感受住宅宽阔华贵的同

时，也能体会到来自大自然的温馨。

（二）园林设计理念

小区景点名称和各项技术指标

景点名称技术指标景点名称技术指标

人工湖10000户江边公园22263m2

水景广场800m2钓鱼台450m2

会所3866.66m2园之韵景区3570武⑴,12,13座）

休闲广场6828m2花之海景区2350叫17,18座）

艺术长廊230m2花之韵景区2100m（6』7座）

瀑布200m2贡多拉景区1560m1

海洋馆200m2凯旋大道长864米，宽10米

小区内各水景点：

1、大门口：水晶球喷泉--华贵大方

2、春满大地：景观别致

3、流香溢彩：电脑自控

4、花溪飞涧：电脑自控

5、幼儿园路口：感应趣味喷泉

6、花之海：感应喷泉

7、海之景：感应喷泉

8、海岸观鱼：感应喷泉

9、休闲广场旱喷泉：电脑自控，观赏娱乐性为一体

10、假山瀑布喷泉:景观优雅

11、路口标志性喷泉：小型模拟音乐喷泉

12、艺术长廊瀑布：K200米，气势磅礴

13、水景广场：大型音乐喷泉，雄伟壮观，具有现代气息

14、园之韵：扇贝喷泉

15、大地之声：电脑自控

16、海洋馆：长200米，广州一绝

*小区景点详细介绍

1.人工湖

小区内占地一万m?的人工湖名为“”，约占小区用地的十分之一。因

湖面面积较大，海龙湾近二分之一的楼宇都可欣赏到碧波荡漾的优美湖景。

2.瀑布和水族宫

长达200米的瀑布加水族宫形成•条颇有特色的艺术长廊。瀑布采用循环

水设计，令瀑布水流川流不息，自成一景。而瀑布与水族宫的景观有序地相

间，待瀑布水流停止时，客人便可直接欣赏到水族宫内缤纷的水生物世界。

水族宫由45个缸组成，每两个缸为一个主题，共分为23个主题，共有200

多种鱼类。水族宫内共养殖者数以千计的海洋生物，就连鲨鱼也成为其中之

一分子。

3.江畔公园

由于本项目的东南面为大石水道，海龙湾有着得天独厚的较为优越的江

景。为了让客户能更好地观赏到江边美景，海龙湾在江边精心打造了一个面

积约2万平方米的江畔公园。公园内种植多种名贵树种及设置多处休憩场所。

另外，为了满足钓鱼爱好者的需要，江畔公园还设有15个钓鱼台，以方便业

主在江边垂钓。而在江畔公园旁的11座9层楼宇南向单位也能直接饱揽宽阔

的江景，楼宇内所安装的观光电梯更能满足业主全方位观赏江景的需求。

4.水景广场

广场位于会所的东面，占地面积达800m广场内有一个以“天宿”为主

题的特色雕塑，并配以多个感应喷泉。当客人散步至广场喷泉附近，喷泉受

到感应后会将水呈抛物线状喷洒向人工湖面，给予客人一个惊喜。

5.休闲广场

广场为小区内最大型的休憩广场，占地面积达6828nl，广场内有儿童活

动场等多个露天活动场所，广场内更有一条长达80米的音乐喷泉，让客人在

休息之余更能享受到优美的音乐和视觉新奇的喷泉。另外，广场内还有多个

感应喷泉，依然在客人不为意时向湖内喷出水柱。

6.湖心岛“园之韵”景区

它是位于湖心岛内的一个面积达3570nf的景区，是由一些错落有致的阶

梯式花园组成，各具特色的灯饰与地转相映成趣，让客人有一种赏心悦目的

感觉。花园最高处有一溢出式瀑布，并被一些环回水道所包围，瀑布层层外

溢到环回水道，在视觉上给予客户一种极具动感的水景观。

7.“花之韵”景区

位于16号与17号喽之间，占地面积达2100nf,由多个地涌式喷泉和环

回水道构成。地涌式喷泉可减少水流噪音所给客人带来的影响，带有玻璃饰

顶的休息亭为客人提供了一个舒适的休息场所，以花心为外型的特色雕塑更

令客人所瞩目。

8.“花之海”景区

位于17号与18号喽之间，占地面积达2350m2,区内有多个花球式的动

感喷泉。组团内种满色彩鲜艳的长花期花卉，喷泉在花丛的映衬中，为花园

保持生机勃勃的景色。而外型独特的雕塑更能抓住客人的眼光，令客人停步

观赏。

（三）项目小区配套

悉尼歌剧院式的会所；位于海龙湾北面入口处，建筑面积为3866.66

m%会所楼高三层，首层为售楼部所在位置，二层部分位置为发展商办公室。

会所内设有乒乓球室，桌球室，棋艺室及健身房等设施，天台上还有一个标

准的网球场。会所的后面有一大型露天泳池，满足业主夏日嬉水，畅泳的需

求。会所外型设计新颖，外立面采用大面积的玻璃，更显通透感，晚上加上

灯光的配合，就更具另一番特色了。

幼儿园：占地面积为3000m2,建筑面积为1897nl）是与省委幼儿园

合作，教育师资方面有很大的保隙。另外，幼儿园内更安装小区域网络，让

业主无论身居何处，只要上网就能全方位观察孩子在幼儿园的情况。

（四）智能化系统

1、对讲系统：全联网的对讲系统，可达到全方位通话功能。

2、停车场管理系统：具有自动出卡、自动计费、自动出票等全自动功能，并

带有彩色图像对比防盗系统。

3、一卡通系统：彩照一卡通，即一卡在手，畅通无阻。

4、红外线防盗系统：个区围墙具有红外线防盗监控系统。电梯大堂采用数字

全方位监控并具有红外线人体体温感应系统。

5、闭路电视监控系统：入户大堂、电梯厢内、地下室均设有监控系统，覆盖

地下室每一个空间c

6、远程抄表系统：水表、电表、煤气表三表远程抄送，免除人工入户抄表所

带来的诸多不便。

7、小区内具有公共广播系统：背景音乐形成一个完美的音乐世家。

8、小区内设有电子公告栏：设于第4座锦云轩和笫10座海云轩旁，在广州

市目前甚少楼盘使用，更显电子智能化。

9、小区域网络快车：具有水费、电费、煤气费网二查询，拥有收费邮箱，

BBS网上讨论，网上免费电影等。还有无论你身居何处，只要上网就能

全方位观察孩子在幼儿园的情况，让父母更放心。

（五）物业管理

1、物业管理各项环境配套

（1）电梯：日本东芝品牌电梯，技术先进，性能稳定，轿厢选用发纹不锈

钢，轿厢内设有闭路电视监控，具有断电平层等功能，免费保养一年。

（2）电话：电话选用“铁通”，“铁通”是中国固定电话第二大营运商，信

号稳定，电话初装费和话费在目前均低于中国电信，并具有上门收费

服务。目前广州市部分大型楼盘均选用“铁通”，如合生创展期下的“华

南新城”、“珠江帝景”，“逸景翠园”等。

（3）有限电视：小区采用广东省有限电视网，最高可收到80套节目，数字

信号网达到DVD效果。同时，还可以上网，采用先进的750MHz双

向宽带多功能信息网络，能提供40多套模拟电视和40多套数字电视，

能提供视讯宽带服务，能提供即时点播，网上证券等多种服务。

（4）宽带网：小区内有三种带网方式：电话ADSL、VDSL、链网、视讯宽

带网，真正实现信息网络自动化，可以尽享网上冲浪乐趣。

（5）供水：采用恒压变频供水，减少二次供水污染，供水管网采用PP--R

绿化环保供水管。

（6）排水：小区生活污水集中处理排放，配套设施超前设计。

（7）煤气：采用管送煤气，一户一送。

（8）供电：采用一户一表，并具有集中抄表系统，备有消防应急备用电源。

2、物业管理公司管理服务内容

序号管理服务事项序号管理服务事项

1户外墙面、门厅、楼梯间、9小区公关道路、楼宇人行楼

走廊通道的维护和管理梯、电榜、娱乐场所等公共

场所的清洁卫生

2公用上下管道、落水管、水10房屋装饰装修的管理

箱、加压水泵的维护和管理

3公用电梯、天线、供电线路、11提供24小时保安服务，维护

通讯线路、照明、供气线路、小区内公共秩序

消防设施的维护和管理

4绿地、道路、路灯、沟渠、12车辆和交通管理

池井的维护和管理

5公益性文体设施的维护和13定期清洗水池保证水质

管理

6停车场的维护和管理14清通化粪池，沙井

7消防设施设备的维护和管15公共范围除害、灭鼠、防疫

理

8小区内的环境绿化管理16节日装饰布置

3、物业公司其它服务项目

类别序号服务项目备注类别序号服务项目备注

、1旅游查询物业公司四、1代收发快递物业公司

执线2其他各项目便物业公司生2代缴电话费物业公司

服务民查询活3代定快餐物业公司

无偿便民4衣物干洗，烫平家政公司

二、1地毯清洗家政公司服务5钟点工服务家政公司

保2地板打腊抛光家政公司五、1防盗网翻新，安装家政公司

洁3家居清洗家政公司维2空调维修与保养家政公司

服4空调，冰箱，抽汕烟家政公司修3家电维修家政公司

机清洗

务5电脑，电视清洗家政公司服4家电安装物业公司

6卫生间除味去污家政公司务5通下水道物业公司

三、1打字排版物业公司6洗脸盆，洗菜池堵塞物业公司

处理

办2复印物业公司7更换门锁物业公司

公3传真物业公司8修理拉手等小物件物业公司

开关，插座

服

4收发电子邮件物业公司9更换灯炮，灯罩，灯管物业公司

务

设立电子邮箱物业公司10安装各种水龙头物业公司

公用电话（长,短途）物业公司六、1代客租屋物业公司

其它2代出售房屋物业公司

服务3临时托管家政公司

（六）项目户型分析

海龙湾户型多多，各户面积由80多平方米到270多平方米，户型由二

房二厅到五房二厅，以满足不同客户的需求。

1、浪漫的二房二厅户型设计建筑面积84.536m?

户型特点：此单位以A型为主，主朝向为东西向，01单位为东南西向，

02为东北西向。此单位位于小区边缘，景观方面有所欠缺，只能望附近民

居及绿地。虽然景观不太好，但优势在于单位附近没有高建筑物，形成较

宽的楼距，令单位采光，对流都较为理想。

销售重点：此单位为本项目最低价格的单位，均价在2900元/门左右，并

包含500元/m2的精致装修，室内间隔紧凑实用，非常适合新婚小家庭，能

创造出浪漫的二人天地。

2、充满温馨气氛的三房二厅户型系列建筑面积：99.717-141.156m1

户型特点：此单位集中在A,Bl,B2,DI,D2,D3,D4户型中。A型

单位面积为109m）主朝向为东向，03为东南向，04为东北向。此单位厅

及每个房间都朝东，真正做到每个空间都朝阳。A2和A3型更可之间观赏

到“花之韵”和“花之海”两个组团园林的景观,B1只有一个三房单位，

面积为99.717m',并集中于17号和18号楼的1梯，朝向为单边东南向，

单位采光和对流都较好。单位能直接面对“花之海”和“花之韵”景区，

业主能亲身体验花球式和地涌式喷泉所带来的动态美。B2的03,04单位

面积为104.679并集中于17号和18号楼的2梯，主朝向为南向。单

位景观与B1型一样，能坐拥双景区的园林景观，真实感受到景区内生机

盎然的花世界。D1单位面积为134.252m1,D4单位面积为141.156m1,主

朝向都是南北向。此部分单位向内即可面对湖心岛的阶梯式花园“园之韵”,

向外又可观赏到湖中美景。而D2和D3的单位面积为136nf左右，主朝向

为东西向，向东可全方位欣赏到湖中岛花园的美丽景观，向西可面对宽阔

的湖面，形成超宽的楼距，单位自然采光和通风一流。而12利13号楼部

分单位西南向更克远眺长达200米的瀑布和水族宫。

销售重点：B型单位间隔合理，景观怡人，南向朝向为南方人所喜爱。D

型单位的客厅宽度不小于4米，部分单位更宽达4.4米，面积达30nf以上。

餐厅利客厅空间互相渗透，功能分区明确，室内空间更显宽敞豪华。每户

均设有大景观阳台，便于单位对流并能尽享庭院美景。主人房能保持面积

相对较大的比例，提高居住的舒适性，并且能保证给予主人较大的私密性

空间。主人房宽度超过3.6米，窗户面积较大，并采用适当的开窗形式，

以保证主人房有很好的采光度和观景效果。多数户型的主人房均采用270

度转角弧形落地窗，另室内空间宽敞明亮，室外美景一览无遗。主人房均

带有独立卫生间和衣帽间，为主人日常生活带来便利。而D户型带有600

元/nf的豪华装修，就更令客人所喜爱。

3、豪华的三房二厅户型建筑面积：175.185"

户型特点:此户型集中在16号楼2梯，17号楼3梯和18号楼3梯。该

系列户型是一梯3户12层带电梯楼宇中的一个新户型，数量非常少，只有

30套左右。该户型设有两套带卫生间的套房，其中主人房达33平方米，

并带有特大观景阳台，半径达3.7米的圆弧形落地玻璃窗，尽览优美的园

林，醉人的湖景于一室，为追求高尚舒适生活和豪华气派的成功人士的王

者级享受。

销售重点：此户型主朝向为单边东南向，是南方人最喜爱的朝向。单边位

置所面对的景观非常开扬，独特的户型设计更令客人所动心。

4、富贵祥和的四房二厅户型系列建筑面积：I3I--I45肝

户型特点：此户型集中在Bl,B2,B5,C,D2和D4户型。户型设计新

潮豪华，尽享自由，4.5米开间的客厅，宽敞舒适，餐厅和客厅相对独立，

并形成高差错层，显得高贵有别致。

销售重点：此户型单位都能全方位观赏园中美景，而B5,C和D户型更可

将人工湖美景尽收眼底。一期临江F型为一梯一户单位，更带豪华观光电

梯，主人套房及客厅均面向60米的林荫大道和宽阔的江景，具有超佳的视

野和朝向。

5、尽显尊贵豪华气派的复式户型系列

户型特点:该系列户型建筑面积在170-270平方米，适合五口以上的大

家庭，为追求高尚舒适生活和豪华气派人士提供的别里式的享受。B1、

B2、B3、B4、B5等户型单元均采用二层贯通的中庭形式，顶层斜屋顶上

设有天窗，可直接享受户外阳