【厦门：风雨漫道行路难 厉兵秣马越重山】中原地产2024年厦门楼市分析报告正式版

风雨漫道行路难

厉兵秣马越重山——2024年厦门房地产市场分析报告100万㎡29884113万㎡173万㎡33900225万㎡元/㎡元/㎡商住土地成交面积楼面地价同比住宅供应同比住宅成交同比住宅均价同比住宅可售存量同比同比-----1%-20%41%16%206%20%肆

伍

陆壹

贰

叁后市研判二

三级

级市

市场

场中原榜单土地市场宏观市场2024中原地产厦门研究院壹

房企集中度进一步提升，2家进入百亿阵营

轨道地铁上盖物业多盘联动，蝉联第一中原榜单

1.全市成交2024年全市住宅成交172.6万㎡，同比下跌16%，销售额585亿元；岛内外成交占比“1：3”，同安区以42.4万㎡位居首位。2024年厦门市六区住宅销售情况销售面积（万㎡）市场占有率销售金额（亿元）均价（元/㎡）区域面积同比销售套数湖里区思明区合计36.817.4521%4%-10%-72%-34%2634593222.6848.85604906556261344岛内岛外44.2626%3227271.53同安区翔安区海沧区集美区合计42.3935.9828.2121.76128.3425%21%16%13%74%-19%-13%3%43973783267020231287387.4579.6284.2162.32313.59206282213129849286412443519%-8%总计172.60100%-16%16100585.1233900中原榜单2.房企排行【房企排行（操盘方）】金额TOP10房企总销537.6亿元，市占率为83%；面积TOP10房企总销191.7万㎡，市占率为71%，轨道岛内外核心区多盘热销，以149.0亿元、47.0万㎡夺双冠王。2024年房企销售面积TOP10（操盘口径）2024年房企销售金额TOP10（操盘口径）销售面积（万㎡）销售金额（亿元）销售金额（亿元）销售面积（万㎡）排名房企市占率销售套数排名房企市占率销售套数1轨道47.017.5%149.05344123456轨道建发149.0118.375.645.145.035.623.0%18.2%11.6%6.9%47.039.424.611.819.49.653445814370315563056105723456建发保利国贸中海联发39.424.619.411.811.014.6%9.2%7.2%4.4%4.1%118.375.645.045.128.658143703305615561345保利中海国贸6.9%招商蛇口5.5%7联发28.64.4%11.013457厦门信息集团10.84.0%6.483089安居控股金茂16.812.111.42.6%1.9%1.8%10.18.11473139830689安居控股招商蛇口金茂10.19.63.8%3.6%3.0%16.835.612.1147310571398108.110大悦城控股3.1中原榜单

2.房企排行【房企排行（权益口径）】金额TOP10房企总销495.9亿元，市占率为76%；面积TOP10房企总销176.3万㎡，市占率为66%，轨道以149.7亿元、47.1万㎡夺双冠王。2024年房企销售面积TOP10（权益口径）2024年房企销售金额TOP10（权益口径）销售面积（万㎡）销售金额（亿元）销售金额（亿元）销售面积（万㎡）排名房企市占率销售套数排名房企市占率销售套数1轨道47.117.5%149.75358123456轨道建发149.791.755.750.837.531.923.1%14.1%8.6%7.8%5.8%4.9%47.132.118.219.710.38.953584780266631431203118023456建发保利32.119.718.210.810.311.9%7.3%6.8%4.0%3.8%91.750.855.76.4478031432666830国贸国贸保利厦门信息集团招商蛇口招商蛇口中海37.512037联发10.33.8%28.413467联发28.44.4%10.3134689首开安居控股中海9.79.18.93.6%3.4%3.3%15.617.031.914211297118089中交安居控股首开17.517.015.62.7%2.6%2.4%5.29.19.7810129714211010中原榜单

3.楼盘排行【商品房排行】金额TOP10项目总销252.7亿元，市占率为39%，湿地公园TOD璞瑞以43.3亿元摘取金额桂冠；面积TOP10项目总销80.1万㎡，市占率为30%，保利国贸沁原以成交10.7万㎡居首。92024年厦门市商品房销售金额TOP102024年厦门市商品房销售面积TOP10销售面积（万㎡）销售金额（亿元）销售金额（亿元）销售面积（万㎡）排名项目市占率销售套数排名项目市占率销售套数1234保利国贸沁原软件园三期10.710.28.24.0%3.8%3.1%3.0%19.16.01846800123456湿地公园TOD璞瑞建发五缘鲤43.339.633.527.720.419.16.7%6.1%5.2%4.3%3.1%2.9%8.18.0745955建发鲤悦18.743.31123745保利国贸天琴招商湾湖臻境保利天悦7.91096503湿地公园TOD璞瑞8.14.85建发五缘鲤8.03.0%39.69553.8470保利国贸沁原10.7184667保利国贸天琴金茂悦云湾7.97.72.9%2.9%33.511.7109613237建发鲤悦18.72.9%8.2112389海沧中心TOD璞盛学仕里17.316.916.22.7%2.6%2.5%5.23.67.052146683589七星湾TOD璞盛联发嘉悦里7.06.45.92.6%2.4%2.2%16.216.214.083584991210七星湾TOD璞盛10建发缦玥长滩中原榜单

3.楼盘排行【住宅排行】金额TOP10项目总销244.6亿元，市占率为42%，湿地公园TOD璞瑞销售金额第一；面积TOP10项目总销60.3万㎡，市占率为35%，保利国贸沁原销售面积第一。2024年厦门市住宅销售金额TOP102024年厦门市住宅销售面积TOP10销售金额（亿元）销售面积

销售

销售均价（万㎡）

套数

（元/㎡）销售面积（万㎡）销售金额

销售

销售均价（亿元）

套数

（元/㎡）排名项目市占率排名项目市占率123456湿地公园TOD璞瑞建发五缘鲤41.837.632.327.719.418.27.1%6.4%5.5%4.7%3.3%3.1%6.36.55.44.82.97.93314903835031669006606157503596725817066969230811234保利国贸沁原建发鲤悦7.96.66.66.56.35.54.6%3.8%3.8%3.8%3.7%3.2%18.218.216.037.641.811.0900615693490331616230812741524346575036606119955保利国贸天琴招商湾湖臻境保利天悦七星湾TOD璞盛建发五缘鲤5湿地公园TOD璞瑞678金茂悦云湾联发嘉悦里保利国贸天琴保利国贸沁原7建发鲤悦18.23.1%6.6615274155.43.2%15.85142897789海沧中心TOD璞盛学仕里17.316.116.03.0%2.7%2.7%5.22.76.65212126933294860203243465.45.24.83.1%3.0%2.8%32.317.327.73835215035967232948581709海沧中心TOD璞盛10招商湾湖臻境10七星湾TOD璞盛2024中原地产厦门研究院贰

经济：内需动力不足，GDP增速逐季放缓

楼市：止跌回稳，楼市迎来真正的政策拐点

厦府：多维度宽松政策，房票撬动市场成交宏观市场

1.1国际形势【国际经济形势】全球经济进入中低速增长期，美联储降息，多国货币政策转向，中国货币政策宽松空间加大，但外部环境的变化，2025年中国出口或面临更大的挑战。2025年全球经济挑战全球经济处于中低速稳定增长期全球通胀回落，多国货币政策转向国际货币基金组织（IMF）和经济合作与发展组织（OECD）均预测2024年全球经济增长3.2%，与疫情后几年的表现基本一致。这意味着全球经济或步入了中低速增长的新阶段。⚫

全球近半数人口经历选举，包括美国在内多国政府换届，使2025年的世界经济充满政策不确定性，“特朗普冲击”与地缘冲突或将成为2025全球经济面临的主要挑战。2024年9月，美联储实施4年来的首次降息操作，带动全球多家央行货币政策转向。这使世界主要经济体经济治理的重心可以从“抗通胀”转向均衡施策。2024年，人民币外汇市场运行相对平稳，对美元汇率呈现双向波动。人民币汇率在美联储降息的背景下，展现出较强的波动性和恢复力。美联储2024年降息100个基点（9.19下调50个基点，11.7下调25个基点，12.18下调25个基点），降至4.25%至4.5%之间。人民币对美元汇率走势USD/CNY外汇存款准备金7.47.27汇率震荡上行并趋于平稳中国的货币政策获得更大的宽松空间，为降准、降息提供了条件，支持实体经济；人民币加快恢复性升值，中美国债利差的逐步收窄将推动人民币升值，有助力企业更好规划生产和经营；6.86.66.42023年，1次下调外汇存款准备金率，共降准2%增加新兴市场的资产吸引力，增大外资流入；经济增长动能增强，提升投资者信心。0%宏观市场

1.2国内经济【经济形势】2024年出口保持较快增长，内需动力仍显不足，GDP增速逐季放缓下，四季度一系列存量政策、增量政策落地显效，接下来

“扩大内需”将是2025年经济工作首要任务。投资：受房地产投资持续下行影响，2024年1-11月固定资产投资010203同比增长3.3%，处于低位运行期间；四季度在多重政策利好下，前三季度，我国GDP为949746亿元，同比增长4.8%，增速逐季略有放缓。一、二、三季度国内生产总值（GDP）同比分别增长5.3%、4.7%、4.6%。略有回升。一季度：经济开局良好，指标回升消费：内需动力仍显不足，较2023年全年下降4.2个百分点，消费面临下行压力；二季度：国内有效需求不足现象突出四季度：增量政策落地显效，预计全年实现5%左右目标出口：受去年同期基数较低、贸易摩擦加剧致使部分企业“抢出口”等多方因素影响下，今年我国出口保持较快增长。三季度：内需不足，市场修复放缓投资、出口、消费累计增长同比走势国内GDP运行数据走势63%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%8.1%53%43%33%23%13%3%1008060402006.8%6.9%6.7%6.1%5.20%4.80%3.0%6.7%3.0%2.3%-7%

2002

2005

2008

2011

2103

2106

2109

2112

2204

2207

2210

2302

2305

2308

2311

2403

2406

2409-17%-27%7583929910111412112695固定资产投资额累计增长（%）社会消费品零售总额累计增长(%)出口总值累计增长（%）2016201720182019202020212022202324年Q1-Q3GDP总值（万亿元）同比增速宏观市场1.2国内经济【金融环境】多种货币政策工具协同配合，年内三次降息、两度降准，推动企业融资及个人信贷成本降低；央行表态2025年货币政策适度宽松，货币政策空间进一步打开，降息降准皆可期，更好的促消费、稳楼市。综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕

5年期LPR下调3次，共60个基点

2次降准1%，释放2万亿时间1年期LPR5年期LPR3.95%2024年央行综合运用多种货币政策工具，包括下调存款准备金率、降低政策利率、引导贷款市场和债券市场融资利率下行、开展公开市场国债买卖操作等，保持流动性合理充裕。2024年1年期LPR下降35个基点，5年期以上LPR下降60个基点，降幅均为历年最大。时间降幅2月20日

3.45%（不变）7月20日3.55%3.10%3.85%1月24日存款准备金率-50bp10月20日3.60%备注：按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，2月LPR下调之前，月供为4890元，全年LPR下降60个基点之后，月供为4546元，相当于月供减少344元左右。9月24日存款准备金率-50bp货币政策：金融机构存款准备金率及LPR走势14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2023年，2次降准共0.5%，释放1.1万亿2024年，2次降准1%，释放2万亿2025年经济目标2021年，2次降准共1%，释放2.2万亿2022年，2次降准共0.5%，释放1.03万亿LPR下降3次，共60个基点“扩大内需”“稳住楼市股市”实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市。①

降准降息仍有空间，实施适度宽松的货币政策，推动经济持续回升向好，更加积极有为的宏观政策也有利于实现房地产止跌回稳；②

各项逆周期政策力度将进一步加大。3.60%大型金融机构中小金融机构五年期LPR宏观市场

2.全国政策【政策导向】市场深度调整下政策不断优化，力度不断加强，9.26中央政治局会议定调要“促进房地产市场止跌回稳”，释放明确的“稳地产”信号，市场迎来真正的政策拐点。2024年中央重大中会议针对房地产政策基调统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施完善相关基础性制度，强调要优化房地产政策”满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求严控增量优化存量提高质量促进房地产市场止跌回稳、稳住楼市标本兼治化解房地产风险合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度宏观市场

2.全国政策【需求端：政策历史最松】大多数城市调控政策已经全面放开，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。0105••取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；当前仅北上深、海南省部分城市限购政策未全部取消•将执行

1%契税税率的面积段由

90㎡提升至140㎡，同时对一线城市不再区别非一线城市契税政策变化情况调整前

调整后户型标准

税率

户型标准

税率一线城市契税政策变化情况调整前

调整后户型标准≤90㎡>90㎡≤90㎡>90㎡分类分类0203税率1.0%1.5%3.0%3.0%户型标准≤140㎡>140㎡≤140㎡>140㎡税率1.0%1.5%1.0%2.0%≤90㎡>90㎡≤90㎡>90㎡1.0%≤140㎡

1.0%1.5%>140㎡

1.5%1.0%≤140㎡

1.0%2.0%>140㎡

2.0%首套房二套房首套房二套房•

2024年9月全国最低要求：首套及二套商贷首付不利不低于15%•除北京、上海、深圳外（首套15%，二套20-25%），其余城市多已执行0102•••取消商贷房贷利率下限，部分城市首套房贷利率低于

3%，历史最低。降低存量贷款利率：预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。下调住房公积金贷款利率至2.85%合拳”相本、购继落地，明确促进房地产市场止跌回稳的“四个取消、四个降低、两个增加”等多项措施。房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。04•明确一线城市取消普宅标准后，与全国其他地区适用统一的增值税政策，即购买

2年及以上的住房对外销售的免征增值税宏观市场

2.全国政策【供给端：缓解房企资金压力】降低企业税费，加大房企合理融资支持，缓解房企资金压力；优化规划指标，建设好房子，产品进一步升级，利于销售，同时满足居民的改善性需求。1、扩大“白名单”项目信贷规模，大力支持企业合理融资需求。✓

10月

17日，监管部门在发布会中表示在2024年底前，将“白名单”项目的信贷融资方面改善企业资金环境，保障项目交付，继续修复企业和购房者市场预期。1规模增加到4万亿。✓

9月24日央行在发布会上提出，将2024年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。2、降低土地增值税预征率下限0.5个百分点税收优惠✓

土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。企业预缴的土地增值税下降，从而降低企业资金负担；233、改善土地规划设计条件，松绑建筑规划指标，支持发展第四代建筑等✓

供地时不断优化容积率和计容规则，支持高品质住房建设，支持发展低层高品质住宅、立体生态建筑（第四代建筑）等多样化住宅形式，在建筑规划指标方面给与松绑“好房子”建设打造更优质产品，适应当前住房需求结构变化，满足居民改善性居住需求宏观市场

2.全国政策【去库存：加速库存去化，优化供需关系】央行创设货币政策工具支持资本市场，增量资金到位有助于各地收储工作推进，加速楼市库存去化，促进市场需求释放。央行设立

3000亿元保障性住房再贷款有利于降低国企收储成本，地方政策推进方面主要在于两方面：01•

一是国企收储存量商品房

设

立

保

障

性

住

房

再

贷

款

，

规

模

3000

亿

元

，

利

率1.75%，期限1年，可展期4次；支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房

中央银行资金的支持比例提高到100%。•二是推进住房“以旧换新”明确允许专项债用于回收存量闲置土地收购存量土地细则落地，改善土地供求关系，增加企业资金流动性，满足市场新产品需求，促进房地产市场“止跌回稳”

。0203

要求各地积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，同时明确运用专项债收购存量土地的收购范围、收购价格、再供应原则等细则，为地方执行具体政策提供指导。通过货币化安置等方式，新增实施

100万套城中村改造和危旧房改造多地落实房票安置政策，释放当地购房需求，助力存量房消化，推动房地产触底回温；同时缓解地方政府资金压力。宏观市场

3.1厦门：楼市调控2024年政策调整主要2大节点：①5·22首付及利率调整：首付比下调至15-25%，利率下调至3.3-3.75%，购房成本降低；②9·30二套房降低门槛：全市取消限售，二套首付降至15%，房贷利率降至3.2%，整体政策面宽松。9月301月2月3月7月8月4月5月6月10月11-12月日首付比例下调至首套15%，二套25%二套首付降至15%岛内首付比例下调至20-30%首付调整LPR下调25个基点，首套房利率3.7%降至3.45%，二套房岛内外分别降至4.25%、4.15%LPR下调10个基点，首套利率降至3.2%，二套降至3.65%LPR下调25个基点，首套二套利率降至2.95%11月利率升至3.05%12月升至3.1%首套利率下调至3.3%，二套利率下调至3.75%二套利率房贷利率调整降至3.2%住房套数按拟购住房所在区辖区范围认定港澳台及闽籍华侨华人不再审核购房人资格限购松绑限售松绑全市取消限售公积金最高贷款额度上调至144万公转商公积金利率下调至2.85%多子女家庭公积金贷款额度增加20万（在最高范围内）公积金松绑落户条件岛内购房可落户利率首付限购限售限价厦门当前政策24.12首套二套首套二套取消限售（除岛内土地另有规定以外）3.1%3.1%15%15%取消限购取消宏观市场

3.1厦门：楼市调控【需求端：取消限售，信贷历史最松】取消限售、按区认定住房套数，信贷政策多轮调整至历史最松，降低购房门槛和成本，刺激新一轮购房需求释放。购：首付由年初230%下调至15%，利率3.4.1%下调房套数认定：按拟购住房所在区区范围认定0102.1%厦门住宅贷款政策原文：拟购住房所在区辖区内无住房，或拟购住房所在区辖区内仅有一套住房且正在挂牌出售的，拟购住房认定为首套住房，后续再增购的一套住房认定为二套住房。9.30政策之后10.20政策之后（lpr下调）11.4起（加点调整）12.4起（加点调整）2023.12（首套、二套统一）住房套数首付贷款利率贷款利率贷款利率贷款率首付贷款利率首付首付首付首套利率3.7%（LPR-50dp）市取消限售03本市无住房无住房贷款记20%首套利率3.2%（LPR-65dp）首套利率2.95%（LPR-65dp）首套利率3.05%（LPR-55dp）首套率3.1（LPR-50dp）首套利率3.7%（LPR-50dp）市购买商品住房不再限制上市交易时间（土地出约定的商品住房项目，以及政策性住房除外）。15%录或住房贷款记录已结清15%15%15%本市有1套住房30%二套利率4.1%（LPR+20dp）有未结清住房贷款记录原政策9.30新政限售岛外：不限售岛内：限售5年取消限售有2笔及以上住房贷款暂停发放贷款暂停发放贷款（除岛内土地另有规定以外）本市有住房2套及以上宏观市场

3.1厦门：楼市调控【需求端：公积金优化政策】放宽公积金贷款申请条件，提高最高贷款额度及多子女家庭贷款额度，降低公积金首付及利率，支刚性及改善性住房需求。04积金：贷款最高额度调整为14万元，多子女家庭额度增加2万元，利率、首付均下调厦门公积金最高贷款额度政策12.30公积金政策调整申请次数首次缴纳类型新政前：最高贷款额度2024.2.1新政后：最高贷款额度单身/职工家庭单身/职工家庭120万×流动性调节系数（系数1）120万×流动性调节系数1、住房公积金贷款家庭住房套数认定标准与商业性住房贷款家庭住房套数认定标准保持一致，按拟购住房所在区辖区范围认定。2、申请住房公积金贷款购买第二套住房的，最低首付款比例由25%下调至20%（系数1.2，有效期至2024年12月31日）第二次三次及以上暂停发放（申请人贷款前12个月住房公积金缴存额×贷款年限×1.45+申请人住房公积金账户余额）×流动性调节系数（申请人贷款前6个月住房公积金缴存额×贷款年限×2.9+申请人住房公积金账户余额）×流动性调节系数住房公积金贷款额度计算公式厦门公积金贷款政策公积金贷款需连续足额缴存住房公积金申请贷款准入条件流动性调节系数公积金贷款需连续足额缴存住房公积金满1年2024.12.31新政满6个月住房套数首付贷款利率流动性调节系数是流动性调节系数根据全市住房公积金贷款使用率进行变化。流动性过剩（贷款使用率低于60%）时，该系数为1.2；流动性正常（贷款使用率高于60%、低于85%）时，该系数为1；流动性不足（贷款使用率高于85%、低于90%）时，该系数为0.8；流动性紧张（贷款使用率高于90%）时，该系数为0.6。拟购房区域无房(或本区域有1房已挂牌出售)15%首套利率2.85%无住房贷款记录或住房贷款记首套利率2.85%（LPR-65dp）拟购房区域有1套住房(未挂牌出售)，或拟购房区域有2套住房(1套已挂牌出售)录已结清住房公积金贷款利率表20%二套利率3.325%（LPR-20dp）有未结清住房贷款记录多子女家庭在住房公积金最高贷款额度限额内，可贷额度增加20万元（原增加10万项目政策前2024.5.18政策后1-5年（含5年）

5年以上贷款期限

1-5年（含5年）5年以上3.10%有2笔及以上住房贷款暂停发放贷款暂停发放贷款首套二套2.60%2.35%2.85%元）拟购房区域有2套及以上住房(未挂牌出售)3.025%3.575%2.775%3.325%宏观市场

3.1厦门：楼市调控【需求端：完善房票制度】建立政策性房源，完善房票制度，首批房票试点项目为市场注入206亿元资金，撬动市场成交，带动市升。05票：优化住房供应机制，完善房票制度原文：首批房票试点项目1、严控增量。新启动的征地拆迁项目，原则上不再新建安置房；已实施的征地拆迁项目，优先使用房票盘活新建商品房及存量安置房源；2、优化存量。建立政策性房源库。将商品房、安置型商品房、安置房等存量房源统筹用于安置房、保障性住房、人才房等政策性住房；3、放开房票购房区域。鼓励被征收人在本辖区购房安置，允许跨行政区购房安置，增加房票使用功能。安置需求面积

房票安置评估

房票价值区域试点项目名称涉及户数(万m²)价(万/m²)(亿元)思明区前埔城中村改造1,794户477户422户6054.4511030湖里区

湖里社海天路安置房钟山居住区东部安置海沧区52.2512房西亭大社片区西亭安置房集美区311户541户372.491、当前货币化安置与房票安置相结合，促进市场需求释放，有效去化项目存量，有利于市场活跃度提升。2、厦门放开房票购房区域，建立政策性房源，随着首批房票试点项目的落地，为市场注入206亿元的房票资金（2024年厦门住宅销售金额520亿元），促进市场需求释放，提升市场活跃度；尤其岛内释放110亿元的房票金额，对于目前岛内项目去化将大幅提升。解浦南、刘五店会展嘉园二期翔安区2.32.117读同安区

洪塘头美峰花园二期838户1228合计3,774户90206宏观市场

3.1厦门：楼市调控【供应端：建筑规划指标松绑】提高建筑层高，阳台计容进深尺寸上调，增加产品赠送面积；多次下调第四代住宅户型面积限制，由原先的不得少于200㎡调至岛内160㎡，岛外120㎡，降低购房门槛。原政策新政策建筑指标松绑四代住宅关键词建筑层高不得小于2.8米且不得大于3.2米不得小于2.8米且不得大于3.6米建筑阳台进深不超过1.8米的部分，按水平投影面积的一半计算容积率；进深超过1.8米的部分，全部按水平投影面积计算容积率不超过2.4米的部分，按水平投影面积的一半计算容积率；进深超过2.4米的部分，全部按水平投影面积计算容积率。阳台容积率计算厦门市立体生态住宅项目规划管控要求第一条（适用范围）

本管控要求适用于在招拍挂条款中允许设置立体生态住宅的地块。第二条（一般要求）

立体生态住宅套型建筑面积（含公摊）岛内不得少于160平方米，岛外不得少于120㎡

（原先为不得少于200㎡），每户拥有户属空中花园，原则上应临湖、临海、临景建设。户型不得带有敞开式连廊，可设置底层公共休闲架空空间及楼层共享公共休闲绿化平台。第三条（建筑控制）

地块内立体生态住宅建筑之间的间距及建筑面宽按照公共休闲绿化平台和户属空中花园外挑尺寸的二分之一范围线进行计算。第四条（日照管理）

建筑之间的日照间距应符合现行日照技术规定，并按照以下原则进行计算：岛内面积不少于160㎡岛外面积不少于120㎡（一）当立体生态住宅作为遮挡物时，日照计算的遮挡面应为公共休闲绿化平台和户属空中花园的最外边缘；（二）当立体生态住宅作为被遮挡物或自遮挡时，日照计算的被遮挡面应为建筑物主体外边缘。户户空中花园第五条（容量控制）

底层公共休闲架空空间、公共休闲绿化平台及住宅间风雨连廊不计容积率和产权面积。户属空中花园外挑尺寸小于2.4米的部分，按其结构底板水平投影面积的1/2计入容积率和产权面积；大于2.4米的部分不计入容积率和产权面积。项目建筑密度按首层建筑基底面积标准进行计算。第六条（底层公共休闲架空空间）

建筑底层（除底层设置商业外）可设置层高不低于3.30米、不高于4.50米的底层公共休闲架空空间，应通透设计或局部采用透明玻璃材质。第七条（户属空中花园）

户属空中花园应为悬挑结构，其空间高度应不小于两个自然层高度，且相邻上下层设置空中花园在水平投影范围内不应重叠。户属空中花园水平投影面积不得大于该套住宅套型建筑面积的30%，且户属空中花园绿化面积不小于其水平投影的30%，绿化覆土深度不低于0.6米。户属空中花园不封闭、不可设置为凹阳台形式，至少应有相连两条外侧边无实体围护结构，其临空处应设置栏杆、栏板等安全防护构件。第八条（公共休闲绿化平台）

设置公共休闲绿化平台的水平投影面积不得大于所在自然层计容建筑面积的30%，并应与不少于四户立体生态住宅户型共享，其空间高度应不小于两个自然层高度。平台绿化面积不小于其水平投影的30%，绿化覆土深度不低于0.6米。平台至少一个长边临空，平台不封闭、不分隔、不可侵占。临空面无实体围护结构，应设置栏杆、栏板等安全防护构件。空中花园上下层不重叠公共绿化平台面积不大于单层30%公共休闲绿化平台应设置于建筑公共区域，不得与户属空中花园相邻设置。除客厅外，户内其它空间不得与公共休闲绿化平台开门联通。第九条（出挑控制）

套型在建筑主体结构外同一方向上仅允许设置一处外挑功能空间，即阳台出挑方向不得设置户属空中花园、设备板等，或户属空中花园内及上空不得设置阳台、设备板等。景观绿化精装交付户属空中花园及公共休闲绿化平台的景观绿化应与建筑主体同步设计、同步施工、同步验收，精装交付。宏观市场

4.厦门规划【城市规划】岛内构建“一心两廊三核多组团”的国土空间总体格局，打造现代化产业体系，全面建成高素质高颜值现代化国际化城区。“一心两廊三核多组团”的国土空间总体格局万石山生态绿心一心两廊自本岛东北部向西、南的两条生态廊道，包括“五缘湾—

园山—仙岳山—狐尾山”和“五缘湾—湖边水库—万石山”西部综合服务中心、东部国际商务中心、北部高崎创新中心三核思明：环筼筜湖、观音山—前埔、厦港、曾厝垵、黄厝等多个功能组团湖里：由山海生态廊道切分形成的多个建设组团，包括东渡、老湖里、机场、湖里创新园和两岸金融中心等分片区。多组团2024中原地产厦门研究院叁

供地“缩量提质”，出让量创历史新低

国企主导，建发撑起厦门地市

地价走低，同片区降2000-3000元/㎡土地市场

1.全市土地【经营性用地】全年共成交43宗土地，总建308万㎡，总成交金额320亿元；其中商办用地成交14宗，总建89.5万㎡，商住用地成交总建100万㎡，占比33%。•

2024年，厦门市共成功出让43宗土地，成交总建308万㎡，成交金额320亿元；•

其中商办用地成交14宗，总建89.5万㎡，占比29%；商住用地成交13宗，总建100万㎡，占比为33%。2017-2024年厦门土地成交类型分布厦门经营性用地供销价（2017-2024年)万㎡亿元9006005004003002001000814100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%8%10%37%800700600500400300200100012%43%23%6%25%51%31%21%16%34%22%38%29%62963047142442637632076%71%36130754%48%44%44%4423862021年成交面积40735855133%3203202018年5365102020年供应面积23%3612017年3072019年5352023年3083082017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2022年2024年成交金额商住商办其他租赁用地土地市场

2.商住土地【成交量价】全年供应13宗商住用地，成交13宗，总建100万㎡，土地出让量低位，平均楼面价为29884元/㎡，除将军祠地块溢价成交外，其他地块均由国企兜底成交。100万㎡同比

↓20%同比

↓20%同比

↓1%•

2024年全市供应13宗地块，成交13宗商住用地，总建100.4万㎡，同比下跌51%，成交总金额291.8元，同比下跌20%，成交楼面价29884元/㎡，同比下跌1%。商住土地成交量292元•

2024年除将军祠地块溢价40.8%成交外，其他地块均由国企兜底，且多数位于岛内外核心区，以建发、国贸为拿地商住土地销售额29884元/㎡主力。商住地价厦门商住用地供销走势（2015-2024年）元/㎡厦门商住用地地价走势（2017-2024年）万㎡400亿元90080070060050040030020010006000050000400003000020000100000200%160%120%80%40%0%79435030025020015010050612590476451407纯住宅221万㎡364346292纯住宅242万㎡2017年2018年24895384912195310%2019年27619438082305918%2020年26811528312163920%2021年30584495682331118%2022年2673449338164552%2023年3030149375194836%2024年纯住宅116万㎡179纯住宅214万㎡纯住宅95万㎡全市地价

25658岛内地价2988444558174233%174166159142165245296256126100岛外地价

2712802015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年供应面积

成交面积

成交金额备注：纯住宅体量已扣除无偿配建部分；2023年同安西湖地块供应2次，仅计算1次溢价率31%土地市场

2.商住土地【特征1：供地“缩量提质”】供应计划规模、成交触及历史低位，供地少质量优，具备强地段、或强学区、或强景观资源，且项目产品差异化打造或规划第四代住宅，提高项目竞争力。厦门2024年各板块地价情况•

2024年厦门计划出让总建107万㎡

，实际成功出让13宗商住地块，完成年度地块幅数总建（万㎡）平均楼面价区域板块溢价率供应计划的94%，土地计划供应量、出让量均创下历史新低。湖滨-鹭江道五缘湾112115.6413.0221.906.04626714424041904400002321040.8%0%•

地块分布情况：以岛内、岛外核心区为供应主力，地块总体区位相对较好。岛内（5宗）湖边水库0%湖里物流园海沧中心区0%厦门市商住土地实际出让及计划供应对比9.200%海沧（3宗）马銮湾核心区集美东部新城116.054.0520000170000%0%400140%120%100%80%60%40%20%0%集美（4宗）集美新城南部新城1315.8118.699.911800015497150000%0%0%3002001000翔安（2宗）新会展板块集美新城1.8万/㎡集美东部新城1.7万/㎡2018年1422019年1652020年2452021年2782022年2562023年1262024年100新会展1.5万/㎡南部新城1.55万/㎡实际出让总建计划供应总建实际供地比例马銮湾2.0万/㎡五缘湾4.4万/㎡263305268225246322107湖里物流园4.0万/㎡地价4万+54%54%91%124%104%39%94%湖边水库4.2万/㎡地价1.7-2.5万/㎡地价1.5-1.7万/㎡海沧中心2.3万/㎡湖滨鹭江道6.3万/㎡备注：2021年实际出让总建，岛内三批次土拍五缘湾两宗地块由于非住宅体量大，因此完成率地块仅计算住宅部分。土地市场

2.商住土地【特征2：同片区地价水平走低】市场下行，房企资金紧缺，拿地热情降低，同片区地价水平降价集中于2000-3000元/㎡。同片区2023年与2024年楼面地价对比（单位：元/㎡）50000450004000035000300002500020000150001000050000平稳2023.11

2024.6

2024.6

2024.12

2023.12

2024.11

2023.12

2024.12

2023.12

2024.12

2024.6

2024.12

2023.5

2024.11

2023.12

2024.12五缘湾地价

45000

44240湖边水库44192

41000集美新城20000

18000集美东部新城20000

17000海沧中心20000

20000南部新城核心17998

17000南部新城-彭厝15000

12000翔安新会展18000

15000土地市场

2.商住土地【特征3：国企主导，建发撑起厦门地市】建发189亿元独揽6宗地块，拿地金额占比65%，撑起厦门土地市场半壁江山。•

2024年厦门土拍共成交商住土地13宗，市场下行阶段均由本土国企兜底；•

建发深耕厦门，拿地区域重点以岛内、集美东部新城、马銮湾为三大片区主力；国贸主要以翔安地块为主，集中南部新城及翔安新会展板块。厦门历年出让商住地块房企占比（按地块数量）建发近两百亿拿地撑起厦门地市半壁江山建发188.亿2024年2023年2022年2021年2020年2019年2018年2017年13110030240210161140222024年房企拿地情况10073总建（万㎡）拿地总金额（亿元）房企宗数总建占比金额占比103735建发国贸轨道象屿联发合计6451.1528.419.2050.9%28.3%9.2%188.664.018.364.6%21.9%6.3%775111113115.835.8%10.53.6%051015外来国企2025本土民企3015.815.8%10.43.6%本地国企（含国/央企联合）央企外来民企13100.39100.0%291.8100.0%备注：国贸&象屿&翔发竞得翔安东体地块，数据纳入国贸土地市场

3.地房量价对比【地房量价比】2024年地房量比0.55，受供地结构性影响，地价保持3万元/㎡，新房市场以价换量，此消彼稳，地房价上涨至88%。•

成交量：2024年厦门宅地成交总体量成交95万㎡(仅含住宅部分)，二级市场住宅成交173万㎡，地房量价比为0.55，供小于求。•

成交价：2024年土地供应以岛内及岛外核心区为主，结构性影响平均地价保持3万元/㎡，二级市场方面2024年多盘多轮降价，此消彼稳，地房价比上涨至88%。宅地成交量VS住宅成交地价VS房价万㎡元/㎡4003002001000184%200%

50000140%120%100%80%60%40%20%0%117%180%160%

40000140%88%121%80%110%77%120%

30000100%102%72%71%66%65%91%62%57%68%80%60%40%20%0%2000010000056%55%53%26%2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年宅地成交

住宅成交

宅地/住宅2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年楼面地价

房价

地价/房价备注：宅地成交量仅计算住宅体量部分（含配建），剔除地块的非住宅业态土地市场

4.土地存量【住宅待开发存量】全市住宅待开发存量约293万㎡，去化周期1.6年。同安库存重灾区，待开发存量大；思明区受限于部分老盘项目影响，去化周期长。•截止2024年12月底，厦门住宅用地开发存量约293万㎡，去化周期1.6年；岛内湖里区新盘逐步入市，待开发存量减少，整体去化周期较短，思明区主要是前期老盘项目去化缓慢，导致整体去化周期较长；岛外同安区以89.7万㎡存量居首，区域竞争较为激烈，翔安区存量为42.8万㎡，近2年供地减缓，去化周期仅1.1年；集美区供地加快，存量上升至30.8万㎡，去化周期为1.4年。2013-2024年厦门市宅地开发存量趋势厦门市各区住宅开发存量万㎡1200100080060040020005.04.03.02.01.00.0年10090807060504030201007.06.05.04.03.02.01.00.03.93.42.72.62.32.01.61.62.51.61.41.31.21.91.51.41.31.1102082656850759956046738831736130329344.944.830.840.289.742.82013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年开发存量（万㎡）

去化周期（年）思明区湖里区集美区海沧区同安区翔安区备注：去化周期按照近3年流速计算土地市场

2.商住土地2024中原地产厦门研究院肆全年量价齐跌，显著分化：

楼市热度前后“温差”显著

房价降势

“前陡后稳，稳中微升”二级市场1.商品房【供销价】楼市低位运行，量价齐跌，全市商品房销售额649亿元，同比下跌37%。649亿元同比↓37%•

2024年商品房新增供应191.3万㎡，同比下跌39.5%，成交面积268.7万㎡，同比上下跌24.0%，整体供销比为0.7，供小于求；商品房销售额•

2024年商品房成交总金额649.1亿元，同比下跌37.3%，成交均价24156元/㎡，同比下跌17.6%。厦门市商品房供销面积（2016-2024年）万㎡厦门市商品房销售额及价格走势（2016-2024年）亿元元/㎡1.97002.01.618001600140012001000800350001.8299762931428887600500400300200100030000250002000015000100005000026736269521.5241562371622618214951.21.00.91.10.92022-2024年均成交316万㎡0.80.70.80.460040020010127374646671086155387610366494713112052503625383253532690.002016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年供应面积

成交面积

供销比成交金额成交均价二级市场1.商品房【物业成交】住宅主导，占64%；车位次之，占24%。•

2024年各物业成交方面，住宅成交172.6万㎡，占比64%；非住宅成交96.0万㎡，占比36%。•

非住宅方面，车位成交65.6万㎡，占比24%，火车站南中心、五缘YOHO贡献为主；办公成交24.2万㎡，占比9%，软件园三期为主力；商业成交6.2万㎡，占比2%，中粮云玺壹号成交为主。2024年各业态成交情况元/㎡各物业成交面积占比（2016-2024年）万㎡20040000100%80%60%40%20%0%339001801601401201008017%4%20%19%3500030000250002000015000100005000021%23%24%26%29%29%4%7%3%10%4%2%9%17%6%12%4%10%10%26%16%15%2013623%65%66%64%62%60925758%56%58%45%4035%441865.6车位20172.624.26.202016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年住宅

办公

商业

车位住宅办公商业成交面积成交均价二级市场

2.住宅市场【年度供销价】2024年市场显著分化，成交先抑后扬，前3季度项目降价+高佣促进去化，但成交仍低位运行；市场低迷之下多重利好政策再次出台，叠加厦门房票促进需求释放，四季度厦门成交量显著回升，楼市止跌回稳。2024年全市住宅供销价54%46%前3季度成交94万㎡第4季度成交79万㎡供：113万㎡销：173万㎡同比

↓41%同比

↓16%多盘降价达10-20%，个盘价格微涨2-5%分销降佣多维度、全方位重磅利好政策出台房票刺激需求释放政策持续松绑松绑力度相对有限个盘超20%分销高佣促进去化价：33900元/㎡

同比

↓20%政策效果有限，成交筑底运行政策效果显著，楼市止跌回稳。金：585亿元同比

↓33%备注：轨道竞配建3项目上半年入市于四季度集中备案，将4季度备案计算至前3季度厦门市住宅年度供销面积（2010-2024年）供应面积成交面积成交价格万㎡稳中微松收紧放松放松收紧放松收紧收紧7006005004003002001000重启限购限贷50,000限购加码禁止补税二套首付70%全面放开限购限贷限购限贷加码二套首付60-70%42,546厦门限购上半年：二套首付60%限购放开限贷放宽40,923限售40,488限价二套50%2011年底：降息降准、38,55138,207二套首付降至40%利率打折40,00030,00020,00010,000033,9005月限购、落户松绑

取消限购首付/利率下调

首付利率下调岛外限购变相松绑岛内限售2改5年12月岛外限购松绑39,988人才引进9月法拍房限购26,719取消限受首付利率多次下调35,30119,74220,48015,8042022-2024年均成交187万㎡11,60013,80813,429269217434249476454374453331317337354151289122140133722501442782353133541781831912071131732010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年二级市场

2.住宅市场【年度供销价：岛内外】岛内外量价双双下调，价格平均跌幅均在15%左右；成交量方面，岛内下跌超3成，岛外核心区首改产品入市助力成交。•

岛内：2024年住宅新增供应36.5万㎡，同比下跌50%；成交面积44.3万㎡，同比下跌34%；商品住宅成交均价61344元/㎡，同比下跌14%；•

岛外：2024年住宅新增供应76.1万㎡，同比下跌35%；成交面积128.3万㎡，同比下跌8%；商品住宅成交均价24435元/㎡，同比下跌15%；厦门岛外住宅年度供销价厦门岛内住宅年度供销价走势350.0300.0250.0200.0150.0100.050.08000070000600005000040000300002000010000070969701496924865266629976134433449326803280731758288244352022-2024年均成交136万㎡2022-2024年均成交52万㎡31.927.860.151.949.652.946.043.873.667.436.544.3218.0115.9217.8182.6263.2301.7131.9139.5117.5139.376.1128.30.02019年2020年2021年2022年2023年2024年2019年2020年2021年2022年2023年2024年岛内岛外供应量成交量年均成交成交均价二级市场

2.住宅市场【开盘：去化率下行】据不完全统计，2024年住宅项目共计推盘13次，总推量2687套，去化1104套，平均去化率41%，多数项目开盘去化率低，仅少数个别岛外核心区红盘开盘去化较佳。◼2024年前3季度市场热度低位运行，项目多以顺推为主，集中开盘项目较少，多数项目开盘去化率仅2-4成，仅少数个别岛外核心区红盘开盘去化较佳，如海沧中心TOD璞盛5月首推入市，以价取胜；建发鲤悦9月底入市，价格让利且产品高赠送，

开盘去化较好。2015-2024年厦门楼市开盘去化走势厦门楼市2024年月度开盘去化走势18000160001400012000100008000600040002000090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%800700600500400300200100080%70%60%50%40%30%20%10%0%69%49%45%36%28%8016%550%0%0%000033760150272100802015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年202401202402202403202404202405202406202407202408202409202410202411202412开盘套数

1554710662124505869170329%6844370154%10118145317613318942%5749316955%2687113442%供应量（套）去化量（套）去化率0000003355568333749%287802896025615059%39327269%22410045%0022080去化套数

10195去化率

66%834378%763761%443244%748351%0%0%0%16%28%21%0%36%二级市场

2.住宅市场【成交结构】60-90㎡&200万以下为主，80-90㎡/100-120㎡&200-300万产品为辅。••面积段方面：80-90㎡刚需产品为主，占比26.0%，金茂悦云湾、保利国贸沁原为成交主力，其次120-144㎡占比20.8%，建发鲤悦、建发五缘鲤贡献最大；总价段方面：200万以下总价段占比31.6%，金茂悦云湾、保利国贸沁原为成交主力，其次为200-300万，占比31.6%，保利国贸沁原、七星湾TOD璞盛贡献大。2024年住宅成交面积&总价段交叉分析总价段200万及以下0.6%200-300万300-400万400-500万500-600万600-800万800-1000万

1000-1200万1200万以上合计0.6%面积段60㎡以下60-80㎡80-90㎡11.6%13.0%3.9%1.8%9.8%6.0%9.1%4.5%0.2%0.1%1.4%0.2%0.6%2.2%0.1%0.1%0.9%1.8%0.3%1.4%0.1%13.6%26.0%13.6%17.0%20.8%2.8%0.9%1.5%3.8%4.1%1.0%90-100㎡100-120㎡120-144㎡144-160㎡160-180㎡180㎡以上总计0.3%1.3%4.6%0.3%0.2%0.4%7.1%1.9%0.1%0.6%3.3%0.8%0.5%0.4%5.0%0.1%0.3%1.2%1.8%1.1%0.1%0.2%5.0%0.1%4.6%2.0%2.2%4.4%31.6%31.6%11.3%100.0%二级市场

2.住宅市场【存量分析】2024年住宅可售存量224.6万㎡，库存量虽走低，但市场流速下行，去化周期16个月；全市总库存517.8万㎡，去化周期2.8年。•

截止2024年12月，商品住宅可售存量面积为224.6万㎡，根据2024年月均销售14.4万㎡

计算，库存量需16个月可去化完毕；•

全市总存量517.8万㎡，按近三年年均187.5万㎡去化速度计算，去化周期约2.8年，六区中同安区总存量达163.3万㎡，居六区第一，存量高企；岛内总体存量143.7万㎡，若剔除帝景苑、云顶至尊约51.9万㎡，总库存为91.8万㎡，去化周期1.8年。厦门住宅存销走势（2015-2024年）万㎡月市场存量与去化周期

全市合计岛内集美区海沧区同安区翔安区40033353503002502001501005030252015105在售存量待推存量地块存量合计224.6178.6114.6517.854.046.418.510.520.349.339.631.39.073.689.70.038.90.824市场存量19(万㎡)43.342.081.7171616143.779.8163.312101015在售存量（月）16（剔除滞销项目9个月）101721136去化周期2.8（剔除滞销项目1.8年）总存量（年）2.82.32.93.52.1293154136196291339298295281225002015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年可售存量

去化周期备注：在售存量去化周期=在售存量/近1年住宅月均成交量总存量去化周期=总存量/近3年住宅年均成交量岛内库存若剔除帝景苑、云顶至尊（可售存量21.9万㎡

，总库存51.9万㎡），则可售存量32.1万㎡，去化周期9个月，总库存为91.8万㎡，去化周期1.8年2024中原地产厦门研究院伍

二手成交维稳，价格走低

一二手维持”5:5”，楼市处于均衡时代三级市场

1.二手住宅【年度成交量】2024年二手成交维稳，先抑后扬，前3季度楼市总体热度处于低位，第4季度政策大幅松绑，成交逐月上涨，尤其12月契税下调，成交翘尾创1年来新高。•

2024年，厦门市二手住宅成交218.1万㎡，同比下跌1%；成交套数21260套，同比下跌1%，二手价格方面亦有呈下滑趋势；•

20