产品定价标准化

产品定价标准化培训部门：前策产品部时间：2016年8月前策产品序列学习路径图课程资源一、部门节点概述二、各阶段重要节点讲解部门节点概述摘牌准备期持续销售期开盘冲刺期造势蓄客期品牌立势期摘牌开盘二次开盘（开盘后2个月）示范区开放（开盘前15天左右）摘后30天标准化工作节点示意图户型配比新产品研发示范区设置示范区设置建议架空层泛会所建议售楼部布局、室内装修风格设置建议货量区交付标准货量区交付标准确定及调整装修材料变更及配送部件宣传图纸制作房屋交付标准制定产品后评估一、部门节点概述二、各阶段重要节点讲解户型配比展示区设置交付标准确定及调整宣传图纸制作房屋交付标准制定产品后评估各阶段重要节点讲解—户型配比第一阶段：摘牌准备期-户型配比工作节点：开始时间：摘牌前投资分析会后1天；

结束时间：摘牌前投资分析会后10天确定户型、总建面积、容积率、总货值、开发成本、总利润、亩产利润等关键产品信息及利润测算数据；确定新项目首期开发所用户型、开发范围及建筑面积、货值、亩产利润等产品信息及指标。按固定模版完成《项目户型配比》建议书及相关附件的制作，正文格式正确、附件、附图要按参考格式正确完成，按公司设定的固定流程完成审批流程。确定对新研发户型的参数等，按参考的固定模版完成《新户型研发申请单》及相关附件的制作，并完成审批流程。成果管控：内容：户型选择组合、产品比例设定以及相关利润测算。新产品研发建议，根据市场及客户情况，申请研发适合地块情况的新产品。各阶段重要节点讲解—户型配比户型配比注意事项及其他最新劳斯莱斯规划要求规划要做足容积率，不浪费日照。首期以18层YJ140T为主，加一栋YJ260T及少量干挂石材别墅。345线尤其是5线城市11层YJ115作为标准户型。后续在北面建30层YJ160T和YJ260T。以5-10年的销售周期来经营，认真分析后续分批开发带来的报建、验收、市政交付等问题，保证后续YJ260产品逐栋推出。高容积率地区可选用YJ118和YJ143（电梯入户南北通透版）各阶段重要节点讲解—户型配比户型配比注意事项及其他原则要求：劳斯莱斯项目原则上不规划玲珑墅产品劳斯莱斯项目，由超豪（300㎡以上）、230-500㎡挂石别墅+YJ115（11层）+YJ140（18层）+YJ160（30层）、YJ245（30层）、YJ260（30层）组成；针对地价较高的地块，原则上应尽量做满容积率，使利润最大化；户型选择上，原则上洋房需使用精工洋房产品。在洋房户型选择上，应避免全面积段覆盖的做法，减少户型。同一面积段（每隔10㎡区间，如90-100㎡），且同楼层体系，产品仅选择一个户型；同一套型（如三房两厅一卫），且同楼层体系（如都为高层、小高层、多层等），产品仅选择一个户型；一般情况下，样板房尽量采用实体板房；若项目存在特殊原因的，可考虑设置临建板房。各阶段重要节点讲解—户型配比户型配比注意事项及其他精工洋房户型选用注意事项：连廊情况：了解客户接受度情况、了解是否符合当地消防要求;面宽情况：了解大面宽产品是否符合当地建筑规范;户型朝向：了解客户对非南北朝向的户型接受度;平凸窗：北方地区保温要求、成本导向项目考虑使用平窗（客户对飘窗不敏感的）;电梯类型：从增强产品卖点角度，尽量选用入户电梯版【115（8x）、140㎡以上产品】户配数据测算注意事项：测算价格必须实事求是，杜绝为提升产品净利润，随意制定价格；在项目某类产品售价较低、利润较低的情况下，若因市场因素制约售价无法产生较高的收益，需考虑该地块是否值得购买。或应选择效益更好的产品进行替代（特别是市场稀缺性产品），通过提升售价，确保配置的产品能达到利润最大化。预估容积率在不同产品间需合理设置；土地成本需分户型计算，保证数据正确；建造成本在不同产品间需对比合理；各阶段重要节点讲解—户型配比三、四线“劳斯莱斯”项目优选产品类型配置要求面积段产品编号及层数标准版层高劳斯莱斯精工洋房标配115㎡YJ115T-4(11层）、YJ115T-6(11层）（五线城市）2.9m140㎡YJ140T-6(6、11、18层）南北通透双阳台电梯入户版3m260㎡YJ260T(9、16、30层）南方错层阳台版南北通透双阳台电梯入户版3.3mYJ260T(30层）北方非错层阳台版160㎡YJ160T-4(17、31层）南北通透双阳台电梯入户版3.15m选配115㎡YJ115T-4(11层）、YJ115T-6(11层）(三、四线城市)2.9m118㎡2电梯3户：YJ118T(18X6)（60m面宽）2.9mYJ118T-5(18X)（70m面宽）YJ118T-5(34X)（70m面宽）2电梯4户：YJ118T-1(34X6)、YJ118T-2(34X6)125㎡1电梯2户：YJ125T-5(18层)2.9m143㎡YJ143T-2(33层)南北通透双阳台电梯入户版3m180㎡YYJ180T-4(17X、31层)（70m面宽）3.15m备注：1、新项目选用劳斯莱斯产品应优先选用最新版本。如因种种原因需选用过往版本需向主席特殊请示，并附有项目总、区域总签字且留底备案。

2、此份指引中的层高为目前集团标准层高，但应用于具体项目中应根据实际情况调整。营销在对外输出时应以实际层高为准。“劳斯莱斯”展示区模式销售大厅

销售中心和裙房的屋面划分给板房二层的住户做私家花园销售中心

：利用两栋板房的侧向间距（最小9米）以及裙房布置实体板房分不同楼层分别设置样板间、工法展示区、家居馆等功能实体板YJ115T+YJ140T层数4-8F

实体板房YJ245T或YJ260T+YJ160T，层数4-8F游泳池各阶段重要节点讲解—户型配比各阶段重要节点讲解—户型配比必要性—是否有现在通用产品可应用；是否有可修改立面或间隔即可满足项目需求。可行性—项目新设计或修改的要求是否涉及展力墙结构调整，户型核心筒结构可否满足户型设计/修改需求（可结合区域设计或总部设计院专业人员判断）。时间性—户型设计/修改所需时间多长（参考时间约为1个月），是否会影响项目开发进度（可结合区域设计或总部设计院专业人员判断）。合理性—新户型设计或户型调整修改要根据实际市场需求或结合了地块区域内特定的指标而提出（硬性指标：如限高、地块户型面宽进深限制、套型限制），修改要具体普遍适用性，能满足绝大部分客户需求。新产品研发注意事项及其他各阶段重要节点讲解—展示区设置第一阶段：摘牌准备期-展示区设置工作节点：开始时间：立项后，摘牌前，规划方案定稿后1天

结束时间：立项后，摘牌前，规划方案定稿后5天按参考的固定模版完成建议书及相关附件。确定各产品各户型的板房（路址、数量、位置、套型）、装修标准、开放节点、展示区范围、园林景观。确定售楼部平面功能布局、展示效果以及开放时间。确定架空层“泛会所”的功能设置、展示效果及开放时间。按公司设定的固定流程走审批建议。成果管控：内容：示范单位设置建议（调整）售楼部布局、室内装修风格设置建议架空层（泛会所）设置建议示范单位设置建议注意事项及其他新项目，别墅产品至少设置1间相应产品的1412版装修标准板房（别墅装修标准有：1412版超豪精装修标准、1412版玲珑墅装修标准）。原则上各类产品只做一种装修标准的板房，不再区分豪装或精装板房，且板房必须做到最好、便宜、既可出售，又可展示，客户若需此套板房的家私，同样可以配送给客户。公司已针对1412版装修标准设置不同装修风格，项目可根据情况进行选择。在售项目大平层（130㎡及以上）及所有别墅的各种户型，每种户型存货数量三套以上必须至少做一套1412版装修板房。洋房（130㎡以下），若每种户型中有一种以上的套型积存量在三套以上（按认购），则至少须做一种套型的1412版装修标准板房，该户型具体设置哪种套型存货的板房由区域项目根据积存量及销售难易程度来确定。各阶段重要节点讲解—展示区设置售楼部功能布局、室内装修风格公司有统一标准化要求，若项目需增加售楼部功能及将室内装修风格采用石材版，均需经主席审批同意方能执行。售楼部布局、室内装修风格设置建议注意事项及其他架空层（泛会所）设置建议注意事项及其他架空层（泛会所）设置建议不强制执行。若项目需设置，需考虑：功能是否会影响后期的竣工验收。施工工期、成本的投放及产出效益是否合理。架空层泛会所的功能与现时商业街、综合楼是否存在重复。架空层“泛会所”的功能设置以何种形式设计（封闭式、全开放式、半开放式）各阶段重要节点讲解—展示区设置各阶段重要节点讲解—交付标准确定及调整第一阶段：摘牌准备期-交付标准确定及调整工作节点：开始时间：立项后，摘牌前，规划方案定稿后1天

结束时间：立项后，摘牌前，规划方案定稿后5天按参考的固定模版完成建议书及相关附件。确定各货量区的交付标准按公司设定的固定流程走审批建议。成果管控：内容：交付标准确定及调整装修标准适应性调整新项目注意事项及其他别墅产品可全部按装修或装修与毛坯同时销售。洋房（含大平层、公寓）必须在开盘一个月内强制推行1412版装修标准销售（度假盘可按度假版装修标准销售），在此一个月冻结期内，严禁选装或毛坯销售，集团亦不接受项目选装或毛坯销售的申请。在售项目注意事项及其他原则上所有在售项目未售的货量均需按1412版装修标准销售，度假项可按度假版装修标准销售。若市场及客户不能接受装修，货量建议按装修与毛坯同时销售。装修适应性调整注意事项及其他洋房（130㎡及以下）的1412版装修标准中的客厅、餐厅、玄关、过道等位置的地砖铺贴共有三款可供区域/项目选择（灰白色拼花800x800mm抛光砖、白/黄色800x800mm抛光砖平铺、800x800mm抛釉砖拼花斜铺），具体由区域总裁终审确定。各项目可根据市场及客户的需求，对装修标准进行适应性调整，但需考虑成本、售价及利润，并呈主席审批。各阶段重要节点讲解—交付标准确定及调整各阶段重要节点讲解—宣传图纸制作第一阶段：造势蓄客期-宣传图纸制作工作节点：开始时间：摘牌后1天

结束时间：摘牌后30天规划、户型宣传图、合同图纸按项目实际建筑图制作，需确保图纸的规划展示、建筑面积、间隔、免责条款等正确。规划、户型宣传图、合同图按公司权责文件完成审批流程。成果管控：内容：

根据各自楼盘推售的时间，制作相关的宣传资料，包括规划示意图、户型间隔示意图、合同图等，并呈相关部门及公司相关领导审批。注意事项方面：请各项目注意查看《制图操作指引》各阶段重要节点讲解—房屋交付标准制定第一阶段：造势蓄客期-房屋交付标准制定工作节点：开始时间：示范区开放前45天

结束时间：示范区开放前30天商品房买卖合同装修标准按参考模版制作，并按照货量区建筑图及装修图纸制作。确保合同装修标准与最终交付业主的实际交付标准一致。按公司权责文件完成审批流程。成果管控：内容：让客户清楚了解所购商品房实际的交付标准，销售中心需制定商品房的合同交付标准。呈相关部门及公司相关领导审批。注意事项方面：各项目注意查看《房屋交付标准制定指引》各阶