亿翰智库-1月房地产行业月报（第79期）：市场热度整体保温3月或有“小阳春”

TOP150研究报告》2025》《大A为何又彪了？》《2025，希望万科能熬过去！》《2024年1-12月中国典型房企交付业绩研工作部署。多个省市还赶在蛇年春节之前召开了地方两会，城市更新也成为了202500 1 1 7 9 2 5 8 9 量房等方面提出了优化政策以及做出工作部署。中央会议还多次强调了城市1期将继续配合主管部门，抓紧明确支持收购存量商品房用作保障性住房相关付款比例下调至20%；海南结合实际开展公积金贷动灵活就业人员参加住房公积金制度；昆明扩大提取住房公积金支付新建商政策类型部门/地区政策内容止跌回稳发改委1月3日，国家发展改革委副秘书长袁达在新闻发布会上表示，下一步，国家发展改革委将重点做好六个方面工作。在有效防范化解重点领域风险方面。推动房地产市场止跌回稳，继续提振资本市场，稳妥处置地方中小金融机构风险，持续强化粮食、能源资源、产业链供应链和数据等领域安全能力建设。福建1月9日，福建省住房和城乡建设厅发布《促进2025年一季度房地产市场发展良好开局的若干措施》的通知，旨在落实省政府办公厅相关措施，推动房地产市场健康发展。该通知明确了优化市场供给、促进商品房销售和提升保障服务三大方向。1月9日，河南省濮阳市发布《濮阳市关于优化房地产市场平稳健康发展的若干措施》，旨在通过20条具体措施促进房地产市场止跌回稳。1月15日，广东省十四届人大三次会议1月15日在广州开幕，广东省省长王伟中作政府工作报告。根据政府工作报告，2025年广东省将持续用力推动房地产市场止跌回稳。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商2政策类型部门/地区政策内容品房工作，推动构建房地产发展新模式，加力实施城中村和危旧房改造。推广智能建造、模块化建筑、装配式建筑等，建设更多好房子、好小区、好社区、好城区。贵州1月26日，贵州省政府办公厅印发《关于做好2025年一季度全省经济工作实现“开门红”的若干措施》。其中提到，全力推动房地产市场止跌回稳。鼓励各地因城施策开展发放购房补贴、缴纳契税返消费券、春节促销等活动，促进居民刚性和改善性住房需求。加快推进城中村改造，新开工一批保障性租赁住房。保障性住房住建部1月7日，住房城乡建设部发布关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知，要求各地严格依法开工建设，全面加强建设质量管理，加大建设质量监管力度。住建部要求，保障性住房和城中村改造安置房工程必须严格履行基本建设程序，通过工程建设项目审批管理系统加快推进项目实施。各地要坚持先勘察、后设计、再施工原则，取得规划、施工许可后方可进行施工。同时，各地要坚持以需定建，摸清底数需求，科学确定年度计划、发展规划，做好项目谋划储备，实现“人、房、地、钱”要素联动。要充分考虑居民就业、医疗、入学、出行等需要，严格项目选址审查，加强小区和户型设计，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。此外，各地要在充分论证的基础上科学确定保障性住房、城中村改造安置房项目建设周期，严禁边勘察、边设计、边施工，不得简化工序、降低质量标在要求严格依法开工建设的同时，住建部此次还围绕全面加强建设质量管理和加大建设质量监管力度等内容提出了具体要求。财政部2025年1月10日举行的“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会上，财政部明确表示，一直在配合行业主管部门积极推进，进行了大量走访调研，召开座谈会广泛听取各方意见，也充分考虑地方诉求。近期将继续配合主管部门，抓紧明确相关政策，政策明确之后，地方就可以按此来推进落实。1月14日上午，北京市第十六届人民代表大会第三次会议在北京会议中心开幕。市长殷勇作政府工作报告。报告提出，更好满足城乡居民住房需求。不断优化房地产政策，持续推进房地产市场回稳向好。完善“保障+市场”住房供应体系，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，建设筹集保障性租赁住房5万套、竣工各类保障房8万套。加大新开发居住区配套设施补短板力度，建设适应群众高品质生活的“好房子”，构建房地产发展新模公积金厦门1月2日，厦门市住房公积金中心发布《关于优化住房公积金贷款家庭住房套数认定标准和调整住房公积金贷款首付款比例的通知》，旨在进一步优化住房公积金贷款政策，提高市民购房的便利性。此次政策调整主要包括两方面内容：一是将住房公积金贷款家庭住房套数认定标准与商业性住房贷款家庭住房套数认定标准统一，均按拟购住房所在区辖区范围认定。二是将套数认定的材料调整为厦门市住房和建设局出具的购房人家庭名下分区住房套数认定结果证明，简化了申请流程，提高了审批效此外，通知还对住房公积金贷款的首付款比例进行了调整。申请住房公积金3政策类型部门/地区政策内容贷款购买第二套住房的，最低首付款比例由25%下调至20%；使用住房公积金贷款购买保障性住房的，最低首付款比例为15%。福建加大公积金购房支持力度，支持多子女家庭提高住房公积金最高贷款额度，并允许省内异地购房提取住房公积金。海南省住房公积金管理局发布公告，宣布自2025年1月11日起，对住房公积金租房约定提取划款时间进行优化调整。根据公告，新办理的租房约定提取业务首次划款时间调整为业务审核通过后即时划转至本人账户。对于按月方式办理约提的职工，首次划款后次月起每月10日划转当月约提金额；按季方式办理约提的，首次划款后次季度起每季度的首月10日划转当季度约提金额。上海上海市发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划的实施方案》任务分工方案。提出探索推动灵活就业人员参加住房公积金制度1月13日，昆明市住房公积金管理中心发布消息，提取住房公积金支付购买新建商品住房首付款“一件事”，范围扩大至昆明市全部行政区域。1月16日，沈阳优化“商转公”贷款申请条件。取消“商转公”贷款申请条件中原商贷已偿还3年（含）以上的限制条件。取消“商转公”贷款申请条件中借款申请人及共同申请人名下除申请“商转公”贷款的1笔个人住房商业贷款以外，不得有其他住房贷款的限制条件。1月22日，常州市宣布自2月5日起，市民购买法拍房可申请使用住房公积金贷款，标志着该市住房公积金服务惠民的新举措。该政策允许职工在支付首付款后申请住房公积金贷款，减轻了购房者的资金压力。根据《常州市住房公积金个人住房贷款购买法拍房业务的规定》，职工申请住房公积金法拍房贷款，除了应该符合该市住房公积金贷款有关规定外，其购房的法拍房还需符合四个条件：一是必须在该市行政区域范围内；二是必须产权清晰；三是必须是存量自住住房；四是没有设立居住权等权利限制存量房财政部1月10日，国新办举行“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会。财政部综合司司长林泽昌于会上表示，扩大专项债使用范围，允许用于房地产相关的两个领域，都是增加有效需求的政策。在2025年新增发行专项债额度内，地方可根据需要统筹安排用于土地储备和收购存量商品房，这两项政策都将在2025年逐步释放。1月2日，为进一步深化“放管服”改革和优化营商环境，保护存量房交易中买卖双方合法权益，维护交易安全，广东省自然资源厅与省住房城乡建设厅、国家税务总局广东省税务局3部门联合印发《关于推行存量房交易实施不动产预告登记的通知》，在全省部署推行存量房交易实施不动产预告登记。预告登记是为了保障将来物权的实现而设立的一种登记制度，推行预告登记制度，是认真落实《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定的具体举措，是从源头上防范“一房二卖”“先卖后抵”等风险的重要措施。资料来源：亿翰智库4图表2：1月城市更新相关政策会议/部门政策内容中央和国家层面政策国务院常务会议会议指出，城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。要坚持问题导向和目标导向相结合，统筹推动城市结构优化、功能完善、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造，加强城市基础设施建设改造，完善城市功能，修复城市生态系统，保5会议/部门政策内容护和传承城市历史文化。要加强用地、资金等要素保障，盘活利用存量低效用地，统筹用好财政、金融资源，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与城市更新。要支持各地因地制宜进行创新探索，建立健全可持续的城市更新机制，推动城市高质量发展。1.20全国城市更新工作部署视频会议1月20日，全国城市更新工作部署视频会议20日在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，要认真学习深刻领会习近平总书记重要讲话精神，着力贯彻落实党的二十大和二十届三中全会、中央经济工作会议部署，认真落实国务院常务会议要求，进一步认识实施城市更新对于城市发展模式转型、助力经济高质量发展、满足人民群众需要的重大意义，坚持目标导向和问题导向，有力有序有效推进城市更新重点任务。何立峰指出，实施城市更新必须科学制定城市更新专项规划，坚持一张蓝图绘到底、干到底，做到资金和要素跟着项目走，项目跟着规划走。要讲究策略方法，坚持尽力而为、量力而行，先急后缓、有力有序，合理适用、因地制宜，科学确定改造目标和标准，让群众舒适舒心。要落实项目资金平衡责任，按照市场化、法治化原则，统筹利用各方面资金资源，构建好政府、市场与住户之间的资金共担机制。要坚持不动则已、动则必快、动则必成，按期高质量完成项目建设，确保把好事办好、实事办实。要加强组织保障，城市政府应切实承担好主体责任，精心谋划组织，务实推进城市更新项目实施，确保工程质量安全，中央有关部门要加强政策支持，共同推动城市更新工作取得实效。1.22自然资源部、财政部、中国人民银行、国家金融监督管理总局1月22日，自然资源部、财政部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《土地储备管理办法》，旨在加强和规范土地储备管理，促进土地资源的合理利用和优化配置。《土地储备管理办法》明确要求，各地需依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模。对于三年内可收储的土地资源，要在总量、结构、布局、时序等方面进行统筹安排，结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。该办法的出台，对于指导各地科学编制土地储备计划、优化土地资源配置、促进土地市场平稳健康发展具有重要意义。同时，办法还强调，各地应按照城市建设发展和土地市场调控的需要，结合当地社会发展规划、土地储备三年滚动计划、年度国有建设用地供应计划等因素，合理制定年度土地储备计划。地方层面政策1.141月14日，上海市发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划的实施方案》任务分工方案。建设品质宜居城市方面，全面推进城市更新，到2025年底，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；到2026年底，全面启动城中村整体改造项目；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。1.211月21日，北京市规划和自然资源委员会制定并印发了《北京市关于城市更新项目国有建设用地使用权作价出资或者入股支持社会经济发展的指导意见（试行）》。该《指导意见》旨在通过“作价出资或者入股”的方式，将一定年期的6会议/部门政策内容国有建设用地使用权投入到市政府授权市国资委履行出资人职责的企业及其所属各级国有全资子企业中，以此丰富本市土地资源有偿配置政策的工具箱，进一步激发企业参与城市更新的意愿，降低企业用地成本，提升资源配置效率和效益，为城市发展注入新活力。此次《指导意见》的落地实施，将有效降低企业参与城市更新的门槛，支持企业通过“腾笼换鸟”的方式盘活存量土地资源。作价出资或者入股作为国有建设用地使用权的一种有偿使用方式，是对传统出让方式的有益补充，有助于推动城市更新项目的顺利进行，促进社会经济的持续发展。这一政策的出台，不仅能够优化土地资源配置，还能激发市场活力，对北京市的城市更新和经济发展具有重要资料来源：亿翰智库（1）成交面积：成交季节性回落，3月或有“小阳春”7图表3：各能级城市1月商品住宅成交面积情况（万平米）城市名称环比一线城市206.8-4.2%-45.7%核心二线城市340.5-19.4%63.3%普通二线城市258.130.6%-29.1%三四线城市277.3-5.4%-50.2%8图表4：典型城市近半年去化周期情况（月）2024.082024.092024.102024.112024.122025.0120.521.722.521.019.87.719.920.119.818.016.715.919.822.119.414.812.710.922.722.722.321.620.519.818.716.716.4厦门20.420.117.815.815.915.3福州21.219.619.518.618.918.012.413.413.915.617.116.737.738.036.036.736.137.7太仓23.424.025.6黄石14.718.418.79房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地块、HD00-0803-图表5：2025年1月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米）城市能级环比一线城市85.89.6%-68.1%核心二线城市239.6-49.1%-91.2%普通二线城市273.3-19.3%-85.6%三四线城市2811.5-7.8%-82.5%图表6：2025年1月各能级城市土地成交平均溢价率城市能级1月土地成交平均溢价率相较2024年同期增减较上月增减一线城市18.0%9.6pcts10.7pcts核心二线城市12.5%2.3pcts9.0pcts普通二线城市0.7%-0.1pcts-0.8pcts三四线城市2.8%-0.7pcts0.4pcts给建发在北京的布局带来了信心。鉴于建发在北京的项目均为高端改善型项图表7：2021年1月至2025年1月全国房企拿地总金额和平均溢价率02021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/32023/52023/72023/92023/112024/12024/32024/52024/72024/92024/112025/12021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/32023/52023/72023/92023/112024/12024/32024/52024/72024/92024/112025/150资料来源：亿翰智库图表8：2021年1月至2025年1月权益拿地金额TOP10资料来源：亿翰智库迎合市场的高质量“好房子”。图表9：2025年1月销售额TOP10房企销售情况序号企业名称2025年1月全口径销售金额（亿元）2025年1月销售面积（万m²)1保利发展180.0100.112中海地产120.044.363华润置地116.048.804绿城中国113.149.405万科地产110.080.966华发股份96.634.857招商蛇口90.242.008建发房产87.254.449滨江集团71.918.53中国铁建70.651.55资料来源：亿翰智库图表10：2025年1月样本房企销售业绩及企业梯队TOP1-101055.51196.5-11.8%TOP11-30648.4795.5-18.5%TOP31-50218.1322.3-32.3%TOP51-100283.31351.3-19.4%资料来源：亿翰智库600010%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%500040003000200010000资料来源：亿翰智库