大华江苏启东地块项目（高层）投标规划建筑方案设计文本

大华启东妇幼保健Conceptualdesign

ofSouthwestplot

ofMCH

hospital,

Qidong,Jiangsu2023.02目录CONTENTSChapters

1

项目背景Chapters

2

规划推演Chapters

3

总体规划Chapters

4

产品设计Chapters

5

示范区Chapters

6

立面设计项目背景Chapters1启东印象

Design

Concept启东启东市，江苏省直辖，南通市代管，位于江苏省东南端，长江入海口北岸。濒海临江，三面环水，形似半岛，是江苏省日出最早的地方

户籍总人口110.35万，常住人口94.95万（2019年）。

截至2020年6月，启东市下辖9个镇。启东是全国对外开放口岸

、中国建筑之乡

、国家卫生城市

、国家园林城市

、全国文明城市

、国家级生态示范区

、节水型社会建设达标县

、紧密型县域医共体建设试点县

、革命文物保护利用片区分县

，海洋经济之乡、电动工具之乡、建筑之乡、教育之乡、版画之乡。江苏启东大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu区位分析

Design

Concept基地位于启东市区西南区域，通过世纪大道和金沙江路和市中心区进行联系，主要的生活配套主要集中在西侧市中心区域启东客运站瑞德广场太平洋百货启东市政府吾悦广场金沙江路蝶湖妇幼保健院项目基地世纪大道大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu周边配套

Design

Concept南苑中学启东高压油泵公司启东双杰防爆公司北上海花园启东锦绣织造上海诺邦石化装备悦湖四季伟钢加工数控机床启东豪峰高压油泵启东碧桂园启东城东花园阳光城文澜府汇龙小学启东人才公寓启东城东幼儿园人才公寓绿地项目基地复旦大学附属儿科医院大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu交通分析

Design

Concept交通条件：1.周边道路均已建成2.黄山路和泰山路与南侧世纪大道衔接均为单向T型衔接3.出入口需要设置在地块北侧和东侧4.世纪大道和金沙江路为启东城区以及与南通市区的主要交通道路大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu场地现状

Design

Concept123422151534场地现状543大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu规划条件

Design

Concept用地面积：70000㎡容积率：1.60≤容积率≤1.80规划限高：≤80M建筑密度：≤25%绿地率：≥35%场地标高：≥3.5M，（规划沟通可做到4.50M）地块内住宅为高层建筑（≥12F）南北建筑退界：≥20M70000㎡项目用地地下空间退线：≥3M237户均面积不小于120㎡住宅面宽不宜超过60M325出入口方位：北、东机动车停车位不少于2辆/户地面车位不计入停车指标，不得出售出租地下两层停车不满足配建的情况下，才可采用机械停车住宅应采用封闭式阳台住宅楼底层整体架空大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu竞品分析

Design

Concept碧桂园未来星荟新城银州云图时光启东银州城市一品阳光城西欧文澜府阅湖四季3.0km

4.0km0.5km1.5km银州蝶湖中心阅府site银州春晓学府城投金地阅峯汇地域文化大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu竞品分析

Design

Concept碧桂园未来星荟首开时间：暂无物业类别：普通住宅绿化率：暂无容积率：2.10高层户型面积段：88㎡、108㎡、135㎡层数：18F、25F、26F均价：16000元/㎡（2+1）室2厅1厨1卫

88㎡3室2厅1厨1卫

108㎡3室2厅1厨1卫

108㎡3室2厅1厨1卫

128㎡大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu竞品分析

Design

Concept银州蝶湖中心悦府首开时间：2021.1.29物业类别：普通住宅绿化率：35%容积率：2.0高层户型面积段：108㎡、140㎡、170㎡层数：23F、29F均价：18000元/㎡3室2厅1厨2卫

140㎡4室2厅1厨2卫

170㎡4室2厅1厨3卫

190㎡3室2厅1厨1卫

108㎡大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu竞品分析

Design

Concept银州春晓学府首开时间：2021.2.8物业类别：普通住宅绿化率：35%容积率：2.0高层户型面积段：102㎡、111㎡、122㎡层数：17F、25F均价：18500元/㎡传统符号3室2厅1厨1卫

102㎡3室2厅1厨1卫

111㎡3室2厅1厨2卫

122㎡3室2厅1厨2卫

128㎡4室2厅1厨2卫

155㎡大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu竞品分析

Design

Concept城投金地阅峯汇首开时间：2020.12.20物业类别：普通住宅绿化率：35%容积率：2.2高层户型面积段：100㎡、122㎡、142㎡、165㎡层数：

26F均价：17000元/㎡4室2厅1厨2卫

165㎡3室2厅1厨1卫

100㎡3室2厅1厨2卫

122㎡4室2厅1厨2卫

142㎡大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu竞品分析

Design

Concept竞品总结：1.周边主要竞品均为高层产品，层数集中在17-26层，容积率2.0-2.2。2.周边主要竞品面积范围为88-165㎡，主力户型是三室户型。其中三室户型面积范围在100-140平方米，四室户型面积范围在142-190㎡。100户型配置为三房两厅一卫，120户型配置为三房两厅两卫，142户型配置为四房两厅两卫3.竞品户型阳台均为两开间贯通宽阳台。4.周边竞品售价为16000-18500元/㎡。本项目产品定位：100

三房两厅两卫

双面宽阳台115

三加一房两厅两卫

横厅

双面宽阳台125

三加一房两厅两卫

横厅

双面宽阳台140

四加一房两厅两卫

横厅

双面宽阳台大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu客群分析

Design

ConceptThe

goal

目标打造一个针对当地刚需改善客户,引领都市居住体验的品质项目Createasophisticatedqualityprojectaimedatimprovingcustomerswhojustneedtoleadtheurbanlivingexperience大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu设计推演Chapters2地块具备的优势需要克服的问题Advantages

Of

ThePlotProblems

ToOvercome1.地块限价1.位于启东新城板块，未来发展潜力大2.项目地块周边路网发达，交通较为便利3.基地周边配套完善，一至五公里范围内学校、医院、商业均配置完善2.政府对规划形态有一定要求3.周边空地较多，城市形象有待提升4.基地周边的竞品较多，如何提升产品力，提高流速4.限高条件相对容积率比较宽裕5.地块周边缺少外部景观资源5.阳台和入户花园可以提高销售总面积大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu限价前提下，如何在周边竞品众多的情况下脱颖而出？利润去化增加可售货值降低成本提高产品力提升规划大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu规划条件

Design

Concept规划限制条件：1.容积率≤1.80，规划限高≤80M，全高层住宅（≥12F）、计容户均面积下限120㎡（户均计容面积大于等于120对户配影响很大）2.地块售价限价，总货值=限价单价*可售面积（尽可能的增加可售面积，可以增加总货值）3.阳台面积上限：≤12%，封闭式阳台，计容计一半建筑面积，销售计全面积（阳台面积越大，可售面积越大，从而货值越大，由于需要控制销售面积段，因此产品力反而会下降，需要均衡考虑）4.

机动车停车配建按照2辆/户配建、全地下，且地下满两层前不可设置机械车位（地库经济性和成本，对项目利润影响重大）70000㎡项目用地2375.底层整体架空6.可以设置入户花园，面积≤6㎡，且当进深大于2.1M时，销售计全面积（入户花园全计测绘面积，可售面积越大，从而货值越大，由于需要控制销售面积段，因此产品力反而会下降，需要均衡考虑）3257.平均户型面积不小于120㎡，住宅楼面宽不宜超过60M8.公建化立面和天际线变化9.场地标高≥3.5M，初步沟通可抬高至4.5M（地库成本）大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu货值最大化

降本大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu计容与销售面积计算差别：封闭阳台面积（12%上限）：计容计一半，销售计全面积入户花园：6平方（上限），若进深大于2.1M，计容计一半，销售计全面积如何充分利用面积计算差异提同时满足120的户均要求和销售面积段达到货值最大化？大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu营销配比

Design

Concept营销任务书任务书要求户型配比：方案一

全T2

100+138

115+125业态类型户型面积（平方米）套数比例备注三面宽3房2厅2卫双阳台3+1房2厅2卫横厅双阳台3+1房2厅2卫横厅双阳台4+1房2厅2卫横厅双阳台T2T2T2T210011512513825%25%25%25%18F以下高层任务书要求户型配比：方案二

T2+1T4

140+140

115+100+100+125业态类型户型面积（平方米）套数比例备注三面宽3房2厅2卫双阳台3+1房2厅2卫横厅双阳台3+1房2厅2卫横厅双阳台4+1房2厅2卫横厅双阳台T4T4T4T210012212714040%20%20%20%18F以下高层注解：任务书给出户型

配比作为参考条件，户型面积为销售面积，

配比和面积可做微调大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu地块可增加销售面积的方式：计容与测绘规则影响1..阳台面积上限：≤12%，封闭式阳台，计容计一半建筑面积，测绘计全面积（竞品大多为双面宽阳台）2.可以设置入户花园，面积≤6㎡，且当进深大于2.1M时，计容计一半建筑面积,

测绘计全面积货值与产品力最合理业态

类型

户型面积（销售）

入户花园（上限）

极限阳台（12%）

双面宽阳台（竞品）

极限阳台+入户花园计容

双面宽阳台+入户花园计容

双面宽阳台计容25%25%25%25%T2T2T2T210011512513866661213.8158.168.168.59192.92107.92117.75130.2495.92110.92120.75133.2418F以下高层105.1114.5126.7216.569.52户均

109.33户均

112.20户均

115.21方式一、按照极限阳台和入户花园均增加销售面积来测算，销售面积最大可以增加约10500平方米（货值最大化）满足户均计容120，销售面积段需要提高为：107、126、136、149

（由于增加的是阳台之类的面积、当地不能偷房间，户型配置并没有提升）方式二、按照双面宽阳台和入户花园均增加销售面积来测算，销售面积最大可以增加约7500平方米满足户均计容120，销售面积段需要提高为：105、123、133、147（由于增加的是阳台之类的面积、当地不能偷房间，户型配置并没有提升）方式三、按照双面宽阳台增加销售面积来测算，销售面积最大可以增加约4500平方米满足户均计容120，销售面积段需要提高为：102、119.9、129.9、143.9(货值和销售面积段综合最合理)规划容积率：1.80、销售容积率：1.863方式三作为货值提升方案，增加销售面积4500平方米，增加货值约0.81Y,

合计地上可售总面积：127810㎡，地上总货值为：23.0058Y（1.8w/㎡）大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu任务书——方案一全T2解读根据要求户型面积为销售面积，由于计容和销售面积的计算差异，计容户均达不到120以上任务书要求户型配比：方案一

根据配比，户均计容面积为：115.25，和户均120相差较大，需要调整户配业态类型户型面积（平方米）（销售）计容面积套数比例备三面宽3房2厅2卫双阳台3+1房2厅2卫横厅双阳台3+1房2厅2卫横厅双阳台4+1房2厅2卫横厅双阳台T2T2T2T21001151251389611125%25%25%25%18F以下高层1211331.根据与业主沟通，销售面积提高至营销可接受的

100——102

115——119.9

125-129.9

138——143.92.若140的量不变，通过减少100的量，增加115和125的量来提高户均面积更新后的户配户均：为120.35业态类型户型面积（平方米）（销售）计容面积套数比例备三面宽3房2厅2卫双阳台3+1房2厅2卫横厅双阳台3+1房2厅2卫横厅双阳台4+1房2厅2卫横厅双阳台T2T2T2T21029811512513920%27.5%27.5%25%18F以下高层119.9129.9143.9注解：这个是数据计算的理想状态，实际根据总图总量,

产品落位选择，单元数，套数配比会有调整大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu任务书——方案二T2+T4解读根据要求户型面积为销售面积，由于计容和销售面积的计算差异，计容户均达不到120以上，同时122和127同质化建议统一或者拉开面积差异任务书要求户型配比：方案二

根据配比，户均计容面积为：113.6，和户均120相差较大，需要调整户配业态类型户型面积（平方米）（销售）计容面积套数比例备三面宽3房2厅2卫双阳台3+1房2厅2卫横厅双阳台3+1房2厅2卫横厅双阳台4+1房2厅2卫横厅双阳台T4T4T4T21001221271409611812313540%20%20%20%18F以下高层1.根据与业主沟通，同意122和127户型拉开差距，销售面积提高至营销可接受的100——102

115——119.9

125-129.9

138——143.92.方式一：140的量不变，需通过增加125和115的面积段提高户均，122+127均要做到计容133才能满足120的户均（产品面积段不合理）3.方式二：通过增加140的配比数量，同时减少119.9的户型的配比量，来提高户均面积满足计容120以上更新后的户配户均：为120.35业态类型户型面积（平方米）（销售）计容面积套数比例备三面宽3房2厅2卫双阳台3+1房2厅2卫横厅双阳台3+1房2厅2卫横厅双阳台4+1房2厅2卫横厅双阳台T4T4T4T21029811512513933%5%18F以下高层119.9129.9143.928%34%注解：这个是数据计算的理想状态，实际根据总图总量，单元数，套数配比会有调整大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu（降本增效（停大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu降本增效（户型（大公园大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu关键词产品力

均好性

成本最优高得房率超大面宽楼栋数最少楼栋类型最少大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu强排测算方向梳理全18F方向：T2/T4

高得房率

均好性（任务书方向）1003面宽

115/125

3.5面宽

1404.5面宽Op1：T2140+140（得房率约80%

）

T2

115+125（得房率约78%

）

T2140+100（得房率约78%

）OP2：T2140+140

(得房率约80%)

T4115+100+100+125

(得房率约82%)T4大高方向：、楼栋最少（成本最优），面宽最大（综合考虑成本和产品力方向）1003.5面宽

115/125

4.5面宽

1404.5面宽T2140+140(18F）（得房率约80%）

T4115+100+100+125（26F）（得房率约78%）强排推演

Design

Concept18F

T2+18F

T4正南北布局17F

T2+26F

T4平行北侧道路布局18F

140+100\115+125\140+140

T2平行北侧道路布局18F

T2+18F

T4平行北侧道路布局100三面宽

115/125

三个半面宽

140四个半面宽100三个半面宽

115/125四个半面宽

140四个半面宽100三面宽

115/125

三个半面宽

140四个半面宽100三面宽

115/125

三个半面宽

140四个半面宽层高3.0M楼栋数：T48单元，T2

9单元栋型两种共25栋楼

(T4计两栋)得房率：

78%、80%平行场地停车效率高产品为极限面宽产品超大尺度中心花园层高为2.95M楼栋数：T231单元共31栋楼得房率：78%、80%栋型三种层高为2.95M日照缺口较大，需要置换小面宽产品楼栋数：T410单元，T2

11单元共31栋楼

(T4计两栋)得房率：80%、82%栋型两种和场地错位，规划形态较差，停车效率相对较低区域周边竞品都是平行于道路布局，正南北向优势不明显平行场地停车效率高T2产品得房率略低平行场地停车效率高得房率较高楼栋数对比：全18F方向：楼栋数为：31栋（T4计两栋）架空层面积约：7500楼栋投影区域地下室面积约：7500全18F—T4+T218F全T2T4大高方向：楼栋数为：25栋（T4计两栋）架空层面积约：6000楼栋投影区域地下室面积约：600026F-T4+17F-T2除本身栋数对建安成本的影响，,T4大高方向比全18F方案，节约约1500平方米的架空层和1500平方米的塔楼投影下方的不利于停车的地下室，同时减少6个首层门厅和6个地下室门厅产品力对比全18F方向：1003面宽

115/125

3.5面宽

1404.5面宽Op1：T2140+140（得房率约80%

）

T2

115+125（得房率约78%

）

T2140+100（得房率约78%

）OP2：T2

140+140

(得房率约80%)

T4115+100+100+125

(得房率约82%)层高2.95M全18F—T4+T2

18F全T2T4大高方向：1003.5面宽

115/125

4.5面宽

1404.5面宽T2140+140(18F）（得房率约80%）

T4115+100+100+125（26F）（得房率约78%）层高3.0M得房率：全18F，T4产品方案最好，比其他两个方案产品高近3-4个点26F-T4+17F-T2产品户型面宽

：T4大高方案最好，100比其他方案多0.5面宽，115和125比其他方案多1面宽层高：全T4大高方案，层高最合适3.0M（竞品很少3M以内）全T2方案，得房率和面宽和层高均没有优势方案对比方案一方案二方案三户型配比表套数

总建面

实际套数配比

实际面积配比户型配比表总建面

实际套数配比

实际面积配比户型配比表总建面

实际套数配比

实际面积配比372

3757250

5775销售面积102面积段98.7115销售面积

面积段（计容）

套数销售面积

面积段套数164332

3255851

5865281

35125358

4976232.49%4.99%26.40%4.76%104.8119.9129.9143.910136.19%30.45%10298.71151651037950412502752212323216.05%32.29%32.29%19.37%100.00%13.40%30.80%33.47%22.33%100.00%119.9129.9143.9115.5125.5139.5总计4.86%4.68%119.9129.9143.933033012513927.50%35.03%28.49%40.36%100.00%322

40411284

396181028

12337631.32%27.63%100.00%120.0232.75%32.11%100.00%1251391981022总计

1022

123310

100.00%户均面积（㎡）：

120.66总计户均面积（㎡）：户均面积（㎡）：120.58得房率：80%、82%楼栋数：31栋(T4计两栋)楼栋类型：2种得房率：78%、80%得房率：78%、80%楼栋数：31栋楼栋类型：3种层高：2.95M1003面宽

115/125

3.5面宽

1404.5面宽楼栋数：25栋(T4计两栋)楼栋类型：2种层高：2.95M1003面宽

115/125

3.5面宽

1404.5面宽层高：3.0M1003.5面宽

115/125

4.5面宽

1404.5面宽架空层和建筑投影地下室均节约1500平方楼栋门厅地下地下均节约6个总体规划Chapters3礼序中轴：开启南北中轴格局多重空间礼序，重现城市格调Multi-space

etiquette

toreproduce

the

urban

style大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu内向造园：塑造公园里生活不同尺度的公园空间，给人徜徉在连续花园之中的感受Park

spaces

of

different

scales

give

people

the

feeling

ofwandering

in

a

continuous

garden大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu空间生成DESIGN

GENERATION基地概况项目地块东侧为泰山路项目地块西侧为黄山路项目地块南侧为世纪大道项目地块北侧为金沙江路项目地块周边均为待开发用地SITE空间生成DESIGN

GENERATION内向造园、城市花园项目地块将自然引入小区空间，由中央大花园向四周散射，让居民拥有广泛的绿色公共区域，打造一个共同的生态社区。空间生成DESIGN

GENERATION花园小高层小高层以围绕中心景观布置，利用楼栋间距营造景观大花园，形成小高层资源优势。空间生成DESIGN

GENERATION小区营造项目围绕内部造园为理念，礼序中轴为主题进行设计。大面积户型围绕主轴两侧布置，楼栋互相错开空间，营造景观节点，打造花园归家流线。空间格局SPATIAL

PAT

TERN空间轴线环道花园邻里花园鸟瞰图鸟瞰图总平面图

The

Plan技术经济指标项目数值70000.00203019.88126000.00123309.422690.58812.08400.00400.001078.5077019.889667.6162565.394786.881.80单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡总用地面积总建筑面积计容面积住宅公建配套物业管理用房其中社区管理用房养老服务用房配电房、开闭所其中地下建筑面积人防地下车库面积非人防地下车库面积非机动车车库面积容积率㎡㎡建筑密度总户数25.0%1022户绿地率35%机动停车位地上停车位地下停车位2064辆辆辆0其中2064非机动车停车位1915辆附：机动车停车标准配套用房1.2辆/100㎡住宅2辆/户附：非机动车停车标准配套用房住宅1.5辆/100㎡1.5辆/100㎡户型配比表实际套数配

实际面积销售面积面积段套数总建面比配比10298.7115125139总计332512813581022327185815350644971212330932.49%4.99%27.50%35.03%26.53%4.72%28.44%40.31%119.9129.9143.9100.00%

100.00%120.66户均面积（㎡）：大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

designofSouthwestplot

ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu功能分析

The

Function18F18F18F18F18F18F18F18F18F16F18F户型配比表总建面实际套数配

实际面积销售面积面积段套数比配比16F16F10298.7115125139总计332512813581022327185815350644971212330932.49%4.99%27.50%35.03%26.53%4.72%28.44%40.31%119.9129.9143.918F100.00%

100.00%120.66户均面积（㎡）：16F18F102户型

小高119.9户型（边户）小高129.9户型（边户）小高143.9户型

小高大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

designofSouthwestplot

ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu消防分析

The

ire城市次干道消防车道消防入口登高场地大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

designofSouthwestplot

ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu日照分析

The

Sunshine日照软件：众智有效时间段：大寒日上午8时至下午16时时间统计方式：住宅累计3小时，累计时间段：30分钟计算精度：1分钟。采样点间距不超过1米计算高度：以已经确定的日照计算基准线为依据，计算高度（含落地门窗）均按距室内地坪0.9米的高度计算。日照分析结果：在分析范围内，区域内日照均满足大寒日日照3小时日照标准，且对界外无恶化影响。0~1小时1~2小时2~3小时3~4小时4~5小时5~6小时大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

designofSouthwestplot

ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu竖向分析

The

Plan2.662.172.754.504.502.494.501.951.932.931.614.501.974.501.881.801.802.874.50基地绝对标高4.5米，地库开挖少比较经济，北部入口需解决1.75米高差，东部次入口需解决2.7米高差，与道路连接的基地需设置翻坎。2.854.501.80道路标高基地标高2.93周边场地标高2.75大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

designofSouthwestplot

ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu地库分析

The

Plan2.66地下室2F区域2.172.754.504.502.494.501.951.932.931.614.501.974.501.881.801.802.874.502.85地下室1F区域室外地坪标高4.5M4.50机动车停车数量为：2064辆地下车库需要局部做两层1.80非机动车设置于架空层/地库夹层内地下室面积B1约64000平方米、B2约8000㎡非机动车库面积约：4786平方米（夹层设置）其中人防面积：9667平方米2.932.75大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

designofSouthwestplot

ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu空间营造

Space

CreationSpace

Creation

空间营造空间营造的豪宅化Luxurize

ofspaceconstruction2.超级底盘的值入Theaddition

oftheunderlying

service

sy3.归家动线的打造1.多层级大尺度花园的营造Construction

ofmulti-level

garden大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

designofSouthwestplot

ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu空间营造

Space

Creation空间营造1.多层级花园的营造The

multi-level

garden对内通过建筑布局围合成多层次的内向大花园,对外充分挖掘外部环境，最大程度挖掘内部优势。不单强调中心花园第一层级，同时发掘第二层级花园景观，形成多层次社区花园，兼顾空间的丰富性及景观的均好性。SpaceCreation大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

designofSouthwestplot

ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu空间营造

Space

CreationSpace

Creation

空间营造2.超级底盘植入Underlying

service

system儿童乐园社区主入口门厅沿中心花园底层加入公共服务体系，包括连廊、架空泛会所、地下会所、配套等功能，并将服务体系向两侧延伸渗透，成为社区活动的核心。童书院、摩卡聚场、养心坊、草坪聚场、廊桥区、守护之树礼仪前场、接待区、温馨等候区等其中公共服务体系内容有：童心树院、种子部落、融景大堂、方圆门厅、生态车库、绿洲健身、智慧之营、容情服务等。宠物乐园配套会所\泛会所自然课堂、叶子趣园健康多元服务、匠心增值服务地上会所绿洲健身24H书吧洲游跑道、无缝球场、地库能量场自然风景（地上）、光厅微景观（地下）风雨连廊社区次入口配套系统智慧之营快件、收发、会客、配套无接触出行、天使之眼+户外紧急按钮局部架空大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

designofSouthwestplot

ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu架空层景观社区泛会所归家流线精细化空间营造

Space

CreationSpace

Creation

空间营造3.归家动线的打造Underlying

service

system沿社区礼仪中轴打造归家流线项目住宅首层整体架空，结合归家动线设置泛会所配套系统社区主入口入口庭院泛会所系统中央公园入口庭院社区次入口景观节点大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

designofSouthwestplot

ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu景观节点大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

designofSouthwestplot

ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu空间营造

Space

Creation3.归家动线的打造Underlying

service

system地上人行归家流线主入口南北两个主入口利用入口，打造室内社区大堂；东侧两个次要出入口为架空式大堂。合理梳理车行、人行流线，实现从车行落客到步行归家的全天候无雨归家动线。次入口1晴天人行管理Step

1a

:步行归家业主可通过主次出入口人行道进入社区大堂Step

1b:

乘坐网约车归家业主可通过主次出入口无雨落客区进入社区大堂Step

2：

晴天时，业主可通过社区大堂门禁识别，直接进入小区内部，步行到达各户。大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

designofSouthwestplot

ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu空间营造

Space

Creation3.归家动线的打造Underlying

service

system地上人行归家流线主入口南北两个主入口利用入口，打造室内社区大堂；电梯（通往地库、可选项）东侧两个次要出入口为架空式大堂。合理梳理车行、人行流线，实现从车行落客到步行归家的全天候无雨归家动线。电梯（通往地库、可选项）次入口2雨天人行管理Step

1a

:步行归家业主可通过主次出入口人行道进入社区大堂Step

1b:

乘坐网约车归家业主可通过主次出入口无雨落客区进入社区大堂Step

2：

雨天时，业主可通过社区大堂的电梯，刷卡进入地下，步行到达各户。大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

designofSouthwestplot

ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu空间营造

Space

Creation3.归家动线的打造Underlying

service

system外卖流线主入口外卖管理集中通过次要出入口解决临时非机动车停车处门岗管理次入口门岗管理外卖管理临时非机动车停车处Step

1:

外卖车驶入临时非机动车停车处。Step

2:外卖配送员经门禁系统，由物业管理人员通过门禁系统咨询业主选择有无接触配送。Step

3a：选择接触配送，经由外卖配送员步行送至各户。Step

3b：如选择无接触配送，经由外卖配送员放置门岗管理处，业主自行取走。大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

designofSouthwestplot

ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu空间营造

Space

Creation3.归家动线的打造Underlying

service

system快递流线主入口快递管理集中通过次要出入口解决非机动车下地库坡道地库快递间门岗管理次入口非机动车下地库坡道地库快递间门岗管理外卖管理Step

1:

快递车辆驶入非机动车下地库坡道进入地库。Step

2:

将快递放置地库中的快递间。Step

3：由物业人员配送至各户。大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

designofSouthwestplot

ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu北侧主入口归家流线打造大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

designofSouthwestplot

ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu空间营造

Space

Creation大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu空间营造

Space

Creation3.归家动线的打造Underlying

service

system1机动车车行管理Step

1:

业主通过出入口进入前场右转通过车辆识别进入小区地库。Step

2a:

设置门岗管理位，筛查访客车辆后，可直通地下车库。Step

2b：送客车辆进入前场后停在酒店式落客雨棚下，绕水景后可原路返回离开。Step

2c：前场北侧预留停车位，供业主预约网约车等候使用。2人行管理Step

1a

:

步行归家业主通过主入口的人行道进入社区大堂。Step

1b:

乘坐网约车业主经无雨落客区进入社区大堂。Step

1c：业主晴天可通过社区大堂门禁识别，直接进入小区内部。Step

1d：业主雨天可通过社区大堂进入地库，通过地库直达每栋建筑地下大堂。大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu西侧次入口归家流线打造大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu空间营造

Space

CreationSpace

Creation

空间营造大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu地下车库部分地下车大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu地下车库部分——地下室落客区大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu方案二OPTION2总平面图

The

Plan技术经济指标项目数值70000.00203019.88126000.00123309.422690.58812.08400.00400.001078.5077019.889667.6162565.394786.881.80单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡总用地面积总建筑面积计容面积住宅公建配套物业管理用房其中社区管理用房养老服务用房配电房、开闭所其中地下建筑面积人防地下车库面积非人防地下车库面积非机动车车库面积容积率㎡㎡建筑密度总户数25.0%1022户绿地率35%机动停车位地上停车位地下停车位2064辆辆辆0其中2064非机动车停车位1915辆附：机动车停车标准配套用房1.2辆/100㎡住宅2辆/户附：非机动车停车标准配套用房住宅1.5辆/100㎡1.5辆/100㎡户型配比表实际套数配

实际面积销售面积面积段套数总建面比配比10298.7115125139总计332512813581022327185815350644971212330932.49%4.99%27.50%35.03%26.53%4.72%28.44%40.31%119.9129.9143.9100.00%

100.00%120.66户均面积（㎡）：大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu产品分布

The

Product18F18F18F18F16F18F18F18F18F16F16F户型配比表总建面18F实际套数配

实际面积配销售面积面积段套数比比10298.7115125139总计16433033019810221628738050413502762212330916.05%32.29%32.29%19.37%100.00%120.6513.21%30.86%33.53%22.40%100.00%119.9129.9143.917F18F17F户均面积（㎡）：18F102户型

小高119.9户型

小高129.9户型

小高143.9户型

小高日照分析

The

Sunshine日照软件：众智有效时间段：大寒日上午8时至下午16时时间统计方式：住宅累计3小时，累计时间段：30分钟计算精度：1分钟。采样点间距不超过1米计算高度：以已经确定的日照计算基准线为依据，计算高度（含落地门窗）均按距室内地坪0.9米的高度计算。日照分析结果：在分析范围内，区域内日照均满足大寒日日照3小时日照标准，且对界外无恶化影响。0~1小时1~2小时2~3小时3~4小时4~5小时5~6小时大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu方案三OPTION3空间生成DESIGN

GENERATION基地概况项目地块东侧为泰山路（在建）项目地块西侧为黄山路项目地块南侧为世纪大道项目地块北侧为金沙江路项目地块周边均为待开发用地，无有效自然景观。SITE空间生成DESIGN

GENERATION内向造园

城市花园将自然引入小区空间，由中央大花园向四周散射，让居民拥有广泛的绿色公共区域，打造一个共同的生态社区。空间生成DESIGN

GENERATION花园楼王小高层以围绕中心景观布置，利用楼栋间距营造景观大花园，形成小高层资源优势。空间生成DESIGN

GENERATION景观高层高层围绕地块布置，对内充分利用景观资源，对外营造城市天际线。空间格局SPATIAL

PAT

TERN空间轴线活力生活环道花园空间节点鸟瞰图鸟瞰图总平面图

The

Plan技术经济指标项目数值70000.00203439.88126000.00123307.742692.26813.76400.00400.001078.5077439.889687.6162965.394786.881.80单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡总用地面积总建筑面积计容面积住宅公建配套物业管理用房其中社区管理用房养老服务用房配电房、开闭所其中地下建筑面积人防地下车库面积非人防地下车库面积非机动车车库面积容积率㎡㎡建筑密度总户数25.0%1028户绿地率35%2076机动停车位地上停车位地下停车位辆辆辆0其中2076非机动车停车位1915辆附：机动车停车标准配套用房1.2辆/100㎡住宅2辆/户附：非机动车停车标准配套用房住宅1.5辆/100㎡1.5辆/100㎡户型配比表实际套数配

实际面积配销售面积面积段套数总建面比比102101.5115.5125.5139.5总计374503242801028379615775406963906012349236.38%4.86%31.52%27.24%100.00%120.1330.74%4.68%32.95%31.63%100.00%119.9129.9143.9户均面积（㎡）：大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu产品分布

The

Product25F25F17F17F25F25F25F17F17F25F17F25F15F15F户型配比表总建面实际套数配

实际面积配销售面积面积段套数比比22F102101.5115.5125.5139.5总计374503242801028379615775406963906012349236.38%4.86%31.52%27.24%100.00%120.1330.74%4.68%32.95%31.63%100.00%119.9129.9143.917F户均面积（㎡）：104.8户型

大高119.9户型（边户）大高129.9户型（边户）大高143.9户型

小高大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu空间营造

Space

CreationSpace

Creation

空间营造3.归家动线的打造Underlying

service

system沿社区礼仪中轴打造归家流线项目住宅首层整体架空，结合归家动线设置泛会所配套系统社区主入口入口庭院泛会所系统中央公园入口庭院社区次入口景观节点大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

designofSouthwestplot

ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu日照分析

The

Sunshine日照软件：众智有效时间段：大寒日上午8时至下午16时时间统计方式：住宅累计3小时，累计时间段：30分钟计算精度：1分钟。采样点间距不超过1米计算高度：以已经确定的日照计算基准线为依据，计算高度（含落地门窗）均按距室内地坪0.9米的高度计算。日照分析结果：在分析范围内，区域内日照均满足大寒日日照3小时日照标准，且对界外无恶化影响。0~1小时1~2小时2~3小时3~4小时4~5小时5~6小时大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu产品篇Chapters4产品任务书PRODUCTTASK

BOOK户型诉求总结:按照南通市实施细则，入户花园采光面进深不得大于2.1m,且当水平投影面积不大于6㎡时，可计一半面积。总结：为了保证户型级配的合理性和均衡性，户型面积段控制在138㎡（销售面积144㎡以内）、125㎡（销售面积130㎡以内）、115㎡（销售面积120㎡以内）、100㎡（销售面积102-105㎡）4种面积段。大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu超级横厅

宽景阳台SUPERLIVING

ROOM

WIDEVIEW

BAL大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu产品种类及分布PRODUCTTYPES

AND

DISTRIBUTION方案一（18F

T2+T4产品）方案二（18F

T2产品）方案三（18F

T2+

26FT4产品）102户型102户型102户型119.9户型129.9户型143.9户型119.9户型129.9户型143.9户型119.9户型129.9户型143.9户型户型配比表户型配比表总建面16287380504135027622123309户型配比表销售面积面积段套数总建面实际套数配比

实际面积配比销售面积102119.9129.9143.9面积段98.7115125139套数1643303301981022实际套数配比

实际面积配比销售面积105119.9129.9143.9面积段101115.5125.5139.5总计套数371503222841027总建面3747157754044539618123309实际套数配比

实际面积配比16.05%32.29%32.29%19.37%100.00%120.6513.21%30.86%33.53%22.40%100.00%36.12%4.87%31.35%27.65%100.00%120.0730.39%4.68%32.80%32.13%100.00%10298.7115125139总计332512813581022327185815350644971212330932.49%4.99%27.50%35.03%100.00%120.6626.53%4.72%28.44%40.31%100.00%119.9129.9143.9总计户均面积（㎡）：户均面积（㎡）：户均面积（㎡）：大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu产品比较(130-144㎡面积段产品）PRODUCTCOMPARISON城投金地·阅峯汇碧桂园·未来星荟银州·春晓学府银州·蝶湖中心悦府132㎡竞品总结:户型配置超级横厅4室2厅2卫3+1房2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫√√×√×√×√宽景阳台入户花园××××大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu产品比较(130-144㎡面积段产品）PRODUCTCOMPARISON完胜139

T2产品碧桂园·未来星荟项目户型配置4+1房2厅2卫

3+1房2厅2卫√√√√√超级横厅宽景阳台入户花园×6.6KMSITE大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu产品比较(115-130㎡面积段产品）PRODUCTCOMPARISON阳光城·文澜府122㎡城投金地·阅峯汇新城银州·云图时光悦湖四季115㎡竞品总结:户型配置超级横厅3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫×√√√√√√宽景阳台入户花园×××××大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu产品比较(115-130㎡面积段产品）PRODUCTCOMPARISON完胜新城银州·云图时光115

T4产品户型配置3+1房2厅2卫

3房2厅2卫√√√√√超级横厅宽景阳台入户花园×4.0KMSITE大华启东妇幼保健医院西南侧地块概念方案Conceptual

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ofMCHhospital,Qidong,Jiangsu产品比较(115-130㎡面积段产品）PRODUCTCOMPARISON完胜125

T2产品城投金地·阅峯汇户型配置3+1房2厅2卫3房2