恒顺相城齐门外大街项目之市场研究及产品建议

谨呈:苏州恒顺投资有限公司恒顺·相城齐门外大街项目之

市场研究及产品建议篇2/21/2025目录第一部分：地块及周边环境引发的关键问题思考第二部分：区域综合市场环境对本案的启示第三部分：SWOT分析及战略思考第四部分：项目定位及产品方案建议2第一部分：地块及周边环境引发的关键问题思考第二部分：区域综合市场环境对本案的启示第三部分：SWOT分析及战略思考第四部分：项目定位及产品方案建议3项目所处区位图位于——相城区-元和镇-齐门北大街春申湖路交汇处

毗邻——蠡口镇以及平江新城相城区吴中区工业园区沧浪区金阊区平江区新区本案4位置相城区齐门北大街(原天伦厂)

占地面积62857㎡用途商业、居住出让年限居住70年、商业40年容积率1.6—2.0建筑面积125714㎡建筑密度15-28%绿化率≥37%建筑风格现代江南水乡特色楼面地价2036元/㎡建筑高度≤50米建筑退让东：退用地线15米以上南：退用地线1/2建筑日照间距以上，并满足自身日照要求西：退用地线5米以上北：退用地线10米以上地块朝向偏东南12°其他要求住宅90㎡以内房型占住宅总建筑面积的20%以上项目基本情况5本案轻轨二号线轻轨站相城实验中学康康幼儿园相城实验小学陆慕中心小学陆慕中心中学相城体育馆相城区医院相城行政中心百润发天元阳光幼儿园陆慕医院陆慕农贸市场未来商贸中心(规划)相城换乘中心专业市场沿街散铺集中商业街2/21/2025规划设计范围重点研究范围规划面积2.77km2相关链接：相城区中心区城市规划7强化核心功能鼓励混合使用功能分区8未来苏州中心城区北区的中心区，城市化步伐飞速。9本案所处的苏州环境，是一个“城市地位不断提升、经济持续稳健增长、消费经济快速发展、城市化率不断提升”的城区发展环境，为房地产开发提供了优良的发展环境相城区将发展成为适宜人居住的“水相城●绿相城”，其发展将逐步向人民路北延伸段为中心，本案的区域价值将会更高。10商业量体没有限制，弹性空间大，到底做多大量的商业，如何做？思考一：首先我们必须确定商业定位是什么？是片区商业中心呢还是仅仅本案的配套商业。同时我们也要了解周边商业的价值及销售和后期运营情况如何？有了明确的定位，我们再进一步提出商业的建设形态商业价值低商业价值较高商业价值高11两个层面:第一:房型比例层面：本案所处的区域是90㎡以内房型面积占40%,本案只要求占20%，我们是不是只需做足20%即可，还是要必须增加其比例——我们还必须进一步研究区域客群，再予以判定。第二：房型设计层面：受政策及市场需求影响，传统房型设计，需要进行改变，如何改变或者如何规避政策限制是我们产品建议的重要一方面“90/20”?思考二：12相关政策链接1：“9070政策”13相关政策链接2：“层高限制”江苏省出台的要求住宅层高限高2.8-3米的政策施行，过去常用的被市场接受的中小面积房型创新将不能够沿用——将势必对我们房地产从业团体对产品的品质和营销水平等方面提出更高的要求；层高限制——本案设计发展空间受限14相关政策链接3：“物权法”顶层露台汽车位一层院落15内部大量成年香樟等树木——有极大的利用价值，建议规划中注意整体的自然和谐尽量保留原位，部分一次移位，作为社区景观树木，提升景观效果。思考三：实景照片16西、北两侧规划有市政道路，但是现在为民宅，未来该道路的具体情况与作用尚不明确——将影响本案的规划布局以及项目价值——需要进一步与政府部门沟通、了解。思考四：17

50米的建筑限高，可以做到17层高层住宅，如何分配高层、小高层的比例，是否做多层也是我们研究的另一重点。思考五：18相城区吴中区工业园区沧浪区金阊区平江区新区本案中心城区铁路之隔，发展境异，天壤之别城北区域在旧城改造、基础建设、公共配套、商业发展与房产开发等远落后与其他几个区，整体的生活环境是“脏、乱、差”的现状。在地理位置与距离条件上，不比新区、工业园区差，甚至在某些方面更优越的城北区域被苏州高速的城市化进程遗忘；思考六：19小结：区域商业公共配套完善，道路条件好，居住人群素质高综合以上，我们发现项目周边环境较优，有多个支撑点：便捷并不断完善的道路、交通条件（换乘中心的建设、规划的人民路延伸、齐门北大街拓宽与城市轻轨2号线）给区域的快速发展带来了机遇；项目西面的元和塘水景、北面的城市绿化公园都为项目提供了优越的周边自然环境；近距离实力雄厚的幼儿园、中/小学资源，是子女良好教育的保障；相城区医院给区域内提供最完善的医疗保健服务；靠近老镇区商业与大型商贸区，逐渐完善的商业配套给居民的购物提供便捷；现有周边聚集了相城区高素质人群，有更好的居住环境与氛围。20第一部分：地块及周边环境引发的关键问题思考第二部分：区域综合市场环境对本案的启示第三部分：SWOT分析及战略思考第四部分：项目定位及产品方案建议21——对苏州、相城区的需求量体和价格走势的思考——相城区楼市住宅板块新格局及竞争个案对本案的启示区域楼市分布图与本案竞争关系从在售楼盘的分析对本案的启示从已出售未开发的地块对本案的启示三级市场对本案的启示——区域商业布局及现状失败商业个案对本案的启示22需求量稳步增长!苏州各区各月商品房销售走势23上下波动，平稳上升！苏州各区各月住宅销售均价走势随着相城区需求量的逐渐增大,区域价格稳步上扬24对本案的启示:市场需求量逐渐增大本案所处区域发展潜力巨大区域价格稳中有升25——对苏州、相城区的需求量体和价格走势的思考——相城区楼市住宅板块新格局及竞争个案对本案的启示区域楼市分布图与本案竞争关系从在售楼盘的分析对本案的启示从已出售未开发的地块对本案的启示三级市场对本案的启示——区域商业布局及现状失败商业个案对本案的启示26①④③⑩②⑤⑥⑦⑧⑨121314111.晨曦印象14.7万1.6多层、小高层、联排多层5200、小高层5000、联排70002.香城花园100万1.2多层、小高层、高层4700-50003.凯翔国际10.5万5商业9500单身公寓尚未推出4.中翔28小高层精装6500,精装LOFT7000,简装复式47005.荣盛阳光加州24万1.6多层、小高层6.锦绣天地11万2.2高层4800-49007.天亚水景城12万1.3联排、小高层8.依云水岸16.3万0.74联排9.中兴高尔夫别墅7.2万0.25独立别墅18000-2000010.华美家园14万1.23多层4600-4700二手,二期预计450011.锦绣江南17.8万1.8多层、小高层、高层12.嘉和丽园22.8万1.62多层、小高层、高层13.ABOSS20万2.6专业市场14.国际服装城100万1.57专业市场自由分割，一期30万起卖，目前以租带售A.广州和景地块23万\11.7万居住和商业B.恒基地块29.5万居住和商业C.荣盛地块12.6万≥

1.6、≤2.0居住1523D.中惠地块18.5万≥1.0、≤1.5居住1893齐门北大街板块相城大道板块行政中心板块人民路板块AABB本案CD2/21/2025容积0.9以下1.0-1.41.5以上板块总建剩余总建剩余总建剩余人民路板块0.550.55(0.1%)00120.13120.1(28.4%)齐门北大街板块00148.5(2%)40.612(2.8%)相城大道板块00132.449.3(11.7%)56.335.5(8.4%)行政中心板块23.511(2.6%)245(1.2%)113.1(0.7%)∑422.48人民路延伸段在未来几年中,房产开发量最大,相城中心城区发展重心将转移至此。相城大道板块和人民路板块将是今后相城区住宅供应的主力板块。相城中心区今后将以小高层、高层产品为主，多层主要集中在相城大道板块，别墅集中于行政中心板块。28

随着大量地块售出、人民路和临顿路北延、齐门北大街的拓宽以及区域内配套设施的提升，我司人为将该区域分为4个板块，即：人民路沿线板块、齐门外大街板块、相城大道板块和行政中心板块。从所处区位来看，本案将面临齐门外大街板块、人民路板块、相城大道板块和行政中心板块的激烈竞争。思考：面对激烈的竞争，客源从何而来？

如何抢夺客源？板块细分对本案的启示:29——对苏州、相城区的需求量体和价格走势的思考——相城区楼市住宅板块新格局及竞争个案对本案的启示区域楼市分布图与本案竞争关系从在售楼盘的分析对本案的启示从已出售未开发的地块对本案的启示三级市场对本案的启示——区域商业布局及现状失败商业个案对本案的启示30竞争关系分析楼盘、地块建筑面积容积率产品类型已推体量推-售体量未推体量楼面地价直接竞争荣盛阳光加洲23万1.6多层、（小）高层、LOFT688358不详1081香城花园100万1.2多层、（小）高层30002682约20001101广州合景B区54万2.33————1332广州合景C区24万2.05————2220恒基中国地块75万2.54————1376中惠地块18万≥1.0≤1.5————1893荣盛地块12.6万≥1.6≤2.0————1523二类竞争锦绣天地11万2.2（小）高层645606105不详参考竞争嘉和丽园22.8万1.62多层、（小）高层、简装公寓13561336144693三江锦绣江南17.8万1.8多层、（小）高层133613340626中惠晨曦印象15万1.79多层、（小）高层847834080031——对苏州、相城区的需求量体和价格走势的思考——相城区楼市住宅板块新格局及竞争个案对本案的启示区域楼市分布图与本案竞争关系从在售楼盘的分析对本案的启示从已出售未开发的地块对本案的启示三级市场对本案的启示——区域商业布局及现状失败商业个案对本案的启示32市场两房面积范围市场三房面积范围在售楼盘分析33市场总价范围/主力总价34客源分析2、区域客源构成：

从区域楼盘的分析中可以得出，目前区域楼盘的客源组成主要以新苏州人为主，区域外客源占相当大比例。

区域本地人购房为主区域外来人员购房逐渐增多区域外新苏州人为主1、区域客源构成走势：35本案潜在客源分析区域内区域外本地人外地人本地私营业主本地年轻人购婚房外来务工人群外来私营业主新苏州人中、大面积为主中、小面积为主中、小面积为主中、小面积为主中、小面积为主本案要抓住潜在客源，需在户型面积方面加以控制，建议以中小面积为主。36在售楼盘竞争对本案的启示：区域中小面积户型比较畅销，虽然市场已经存在一定量的90平米以下小面积户型，但量体较少。目前市场在售两房主力面积段,在85-95平米，三房主力面积在115-130平米，而80平米以下两房，90平米以下三房还是非常稀缺，说明市场并没有完全紧缩，还存在一定的空间。目前市场90平米以下小面积房源总价主力总价在30-40万元之间，众商家均控制总价来吸引客户，建议本案通过控制面积来控制总价，这样在单价方面有提升的空间。本案要想在竞争中脱颖而出，需在总价上加以控制。37——对苏州、相城区的需求量体和价格走势的思考——相城区楼市住宅板块新格局及竞争个案对本案的启示区域楼市分布图与本案竞争关系从在售楼盘的分析对本案的启示从已出售未开发的地块对本案的启示三级市场对本案的启示——区域商业布局及现状失败商业个案对本案的启示38提升板块综合素质广州合景、香港恒基中国等知名开发商入主相城区具有重要意义，它改变了相城区由本土小开发商划分的格局，在一定程度上使板块的综合素质得到提升，对本案的去化提供了利好因素。

加大板块竞争随着广州合景、香港恒基中国等知名开发商对相城区的开发，区域内高层、小高层的比例将逐渐增多,并被市场接受，本案将面临巨大的竞争压力。启示一：竞争地块对本案的启示39本案楼面地价≈相城中心区楼盘

>本次拍卖同区域地块>行政区东楼盘

2036略高于高出约800高出50%多

一方面：显然本案不具成本优势，较高地价导致高成本；但是，作为较低地价获取的广州合景和恒基2家品牌开发商而言，不会因为低成本而降低销售价格，反而会因其品牌开发特有模式拉动区域价格070117本案2036≥1.6、≤2.0070117合景阳澄湖路B地块13321.8-2.0;2.0-2.2;2.2-2.4;2.8-3.0070117恒基春申湖路地块13760.4-0.5;3.0-3.5;2.0-2.5;1.8-2.0050510恒励西子花园875≥1.0、≤1.2060430中惠古巷路北地块1893≥1.0、≤1.5启示二：40——对苏州、相城区的需求量体和价格走势的思考——相城区楼市住宅板块新格局及竞争个案对本案的启示区域楼市分布图与本案竞争关系从在售楼盘的分析对本案的启示从已出售未开发的地块对本案的启示三级市场对本案的启示——区域商业布局及现状失败商业个案对本案的启示41

从三江锦绣江南、荣盛·阳光名邸、华美一期等周边二手房价格来看，价格主要在4500-4900元/平米，其中多层及小户型产品去化速度较快，其购买人群主要以新苏州人为主，其中大部分来自相城区以外。楼盘二手房价格(元/平米)嘉和丽园4500三江·锦绣江南4700华美家园一期4600-4800香城花园1、2期：45003、4期：5000荣盛·阳光名邸4700启示：42——对苏州、相城区的需求量体和价格走势的思考——相城区楼市住宅板块新格局及竞争个案对本案的启示区域楼市分布图与本案竞争关系从在售楼盘的分析对本案的启示从已出售未开发的地块对本案的启示三级市场对本案的启示——区域商业布局及现状失败商业个案对本案的启示43本案轻轨二号线轻轨站相城实验中学康康幼儿园相城实验小学陆慕中心小学陆慕中心中学相城体育馆相城区医院相城行政中心百润发天元阳光幼儿园陆慕医院陆慕农贸市场未来商贸中心(规划)相城换乘中心专业市场沿街散铺集中商业街2/21/2025失败商业个案对本案的启示：通过对区域商业、特别是聚元街（相城商业街）的现状的分析，发现：该商业的空关率高，周边的商业现有商业需求无法支撑大体量的普通商业。那么，该区域在未来的商业不代表没有市场，商家未来的经营情况定会随着住宅大量的入住与区域的成熟而好转。我们需要重点把握的是如何对我们本案商业的功能进行明确可行的定位。45第一部分：地块及周边环境引发的关键问题思考第二部分：区域综合市场环境对本案的启示第三部分：SWOT分析及战略思考第四部分：项目定位及产品方案建议46SWOT分析R1、R2、Q分析战略思考471）优势（S）：地块方正，朝向好，偏东南12°；内部有大量香樟树——可利用价值高；周边的道路和交通条件良好；西临河道，河面较宽，水质好——本案重要景观资源；周边公共、教育、医疗、商业等配套完善；——解决基本生活2）劣势（W）：东、北道路在未来都为区域重要干道，噪音污染大；相对竞争个案，土地成本高，成本控制与市场竞争压力大。（1）SWOT分析483）机会（O）：逐步成熟的相城区为本案开发开拓了市场机会；区域道路建设与城市轻轨的规划等使得区域向中心城区转变加快；大量开发区员工与专业市场的经营者与从业者，带来一定量的购房需求；大型品牌开发商在区域内的拿地、开发必然会拉动区域房产市场的发展。相城板块的房产正处在被客户认同与接受时期，近期区域价格涨幅较大。4）威胁（T）