春节前物业公司安保消防物业费征收等各岗位工作安排

春节前物业公司安保消防物业费征收等各岗位工作安排

一、安保工作

针对年末易出现入室盗窃、火灾等安全问题，要求各项目对小区进行全

面的安全检查，对监控设备、可视对讲系统进行全面测试、检修，对安全隐

患整改到位。同时加强对业主自我防范意识的宣传。

1、进出车辆进行登记，确保小区车辆停放有序。

2、收废品人员不得进入小区内。

3、加大安全巡逻。

4、提升保安自身形象，做到仪表整齐。

5、按消防管理要求，安排专人每半月定期对消防栓、灭火器实施专项

检查，确保消防器材处于良好的状态。同时针对小区全面开展火灾隐患自查

工作，对发现的安全隐患书面通知业主整改，发动小区各业主单位加强消防

知识宣传，设立消防专员，落实消防应急预案，组织消防演习。

6、在小区宣传栏告知业主安全注意事项,包括小区房屋的屋面广告的

清理、外墙瓷砖、空调外机的安装安全等。

7、冬季天干物燥，烤火取暖，容易引发火灾，要求员工和业主人离火

熄灭。检查灭火器配置，做好消防检查落实工作。

8、加强安保团队建设，储备人员，同时加强安保队伍的团队学习和教

育工作，加强向心力，各节假日的安全保障工作落实到人，细化到人。

附件1

业主冬季居家防火防盗指南

冬季历来是火灾盗窃案件多发时节。由于气候干燥，天气寒冷，用火用

电情况大量增加，起火原因增多，火灾危险性加大，盗窃案件也易发多发。

为加强冬季防火用电安全，提高大家的安全防范意识，确保您和家人的

生命财产安全，请您注意防火防盗，及时增添衣物、防寒保暖，外出时注意

出行安全，做好个人疫情防护。

在此，物业温馨提醒您注意以下几个方面：

居家防火篇

注意燃气使用安全开窗通风

不要随意改造燃气用具供气管道，及时清理油烟机内油污；如发现燃气

泄漏时，要立即关紧阀门和开关，打开门窗，不使用明火、触动电器开关或

拨打电话。

不卧床吸烟，不要将未熄灭的烟头等带有火种的物品扔到垃圾桶内。

注意用电安全

不可乱拉乱接电线，切勿违章使用大功率电器。定期检查电器、电线及

连接燃气的胶管，防止老化、短路、漏电等情况，发现隐患及时清除。

外出切断电源杜绝隐患

外出、睡觉或突然停电时，要及时切断电源，特别是电暖器等大功率电

器具更应倍加注意。

慎用电暖气等以防着火

慎用电器设备烘烤衣物。这种烘烤衣物的方式危险性很大，不但会造成

衣物的损坏，而且在烘烤过程中易引发火灾事故。若是临时烘烤衣物，一定

要有人看管，以免遗忘而引发火灾。

清理杂物，保持消防通道畅通

楼道、阳台、空调机位、屋顶等区域切勿堆积易燃易爆物品、杂物，以

免发生火灾。不占用、堵塞、封闭疏散楼梯，家中勤开窗通风，多洗手，保

持消防车通道畅通。

电动车严禁上楼入室

电动自行车不乱停乱放，严禁在建筑内公共走道、楼梯间、安全出口处

等公共区域和户内停放电动车或为电动车充电。

火灾拨打119沉着应对

若发生火灾要保持冷静，立即通知物业或拨打119报警，并准确讲清起

火单位、所在地区、街道、房屋门牌号码、起火部位、燃烧物质、火势大

小、报警人姓名以及所使用电话号码。

居家防盗篇

外出锁好门窗以防偷盗

冬季，盗贼常趁房门未锁或半夜时分入室行窃。外出或晚间休息时，请

一定认真查看门窗是否关闭并锁好（切记要反锁），具备条件请开启家居安

防设施。

谨防生人尾随提高警惕

为了防止闲杂人员进入楼内，请您进出时随手关好单元门，防止尾随；

不要将门禁卡交于无关人员；遗失门禁卡，请及时至物业挂失、补办；如发

现陌生可疑人员请及时通知客户服务中心。

外出切断电源杜绝隐患

外出、睡觉或突然停电时，要及时切断电源，特别是电暖器等大功率电

器具更应倍加注意。

避免贵重物品存放家中

家中避免存放大量现金及贵重物品和首饰，存折与身份证或其它证件分

开存放；外出时，需切断室内电源，关闭水阀、气阀，锁好防盗门、防盗

窗，检查厨房、洗手间的窗户及排气口是否严实。

车辆停放安全下车自检

停好车辆后待检查确认车窗、车门已关闭后再离开。离开爱车的同时不

要将大量现金、名贵物品等留在车内。

外来人员上门提高警惕

对外来上门人员必须提高警惕，请不要随便使用对讲给不认识的人开

门;如若发现有陌生人员按门铃或可疑人员，敬请及时告知物业或与秩序部

联系；同时，如您家有装修工人或亲友来访，请他们配合秩序维护队员做好

查询与登记工作。

邻里互助

如已装修完工且不经常入住的业主在外出时，请及时到物业进行备案，

物业将会关闭水阀，并加大对您房屋的巡视、检查。

邻里之间和睦相处、相互关照。严禁高空抛物，以免伤害他人。

物业冬季暖心提示篇

合理穿衣

天寒地冻，不少家长就怕冻着孩子，其实〃捂〃是捂不出健康的。在穿

衣方面，经常摸摸孩子的手，如果小手凉凉的，就给孩子加一件衣服；儿童

一般活动量大，所以日常穿衣要比成人少一件，盖被要比成人少一层。

出门时，可以给孩子穿上一件大些的外套挡挡风；进有暖气的房间，要

及时换上便于穿脱和活动的小马甲背心；活动中要注意多带一件便于穿脱的

衣服，活动后及时添加。

增强机体抗病力

增加机体抗病力主要可通过合理调配饮食及预防接种两种途径。

冬天营养应以增加热能为主，要保证有充足的蛋白质、碳水化合物、脂

肪、维生素及矿物质供应，但没有必要额外给予其它什么滋补营养品。

可适当多摄入富含碳水化合物和脂肪的食物，所供给的蛋白质应以优质蛋

白质为主，如瘦肉、鸡蛋、鱼类、乳类、豆类及其制品等，这些食物所含的蛋

白质，不仅便于人体消化吸收，而且富含必需氨基酸，营养价值较高，可增加

人体的耐寒和抗病能力。

冬天，人体易出现维生素不足，应扩大食物来源，适当吃些薯类，如甘

薯、马铃薯等，它们均富含维生素C、维生素B,还有维生素A,红心甘薯还

含较多的胡萝卜素，这样不仅可补充维生素，还有清内热、去瘟毒作用。

止匕外，在冬季上市大白菜、圆白菜、心里美萝卜、白萝卜、胡萝卜、黄豆

芽、绿豆芽、油菜等蔬菜中维生素含量均较丰富。

冬季的寒冷，还可影响人体的营养代谢，使各种营养素的消耗量均有不同

程度的增加，应及时补充含钙、铁、钠、钾等丰富的食物，如虾米、虾皮、芝

麻酱、猪肝、香蕉等。

另外，在冬季来临时，可有意识地给幼儿注射一些疫苗，以预防流感、流

脑等呼吸道传染病的发生。

减少病源感染机会

冬季是呼吸道传染病流行季节，应尽量避免带孩子去人多拥挤的公共

场所，如电影院、聚会场所、大商场等。

在当地流行呼吸道传染病时，更应注意这些。因为在人群拥挤的地方，空

气混浊不堪，并且有大量致病菌散布其中，因而极可能通过空气和接触将病原

菌传播其他人，尤其是防御疾病能力尚不太强的幼儿。

另外，保持室内空气流通，每天至少开窗通风不少于2次，每次

15-30分钟；及时打扫房间，清理卫生死角，不给病菌以滋生之地；保

证居室空气湿润（冬季空气湿度标准为30~60%）,可使用加湿器或在

地上洒水或在室内晾晒湿的衣服和毛巾；建议室内温度保持在16~

℃

20o

家中若有成员患感冒等传染病，也应尽量将其与幼儿隔离。患者要戴

上口罩，并勤洗双手，以防通过接触传播。

二、物业费收缴工作

项目部按时抄收水电费，及时回笼资金。制定物业费到期客户的收款方

案，落实各项收款计划，通过日常的沟通拜访，了解客户状态，提高费用催

缴率。

组织收费小组，分区划分责任到人，进行催收（流程包括：电话催收、

上门催收、发放张贴物业费催收单、发律师函、法院诉讼等方式），并制定

月、周催收物业费计划，力争完成全年物业费经济指标。

附件

物业公司物业费催收方案（案含话术及律师函）

物业费催收法律依据

《民法典》

第二百七十三条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承

担义务；不得以放弃权利不履行义务。

第二百八十六条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会或者

业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违

章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、

法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、

赔偿损失。

行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，

有关行政主管部门应当依法处理。

第九百四十四条规定："业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物

业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受（如空置

房，物业管理圈注）或者无需接受（一楼不用电梯）相关物业服务为由拒绝支

付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内

支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。"

《物业管理条例》

第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（四）按照国家有关规

定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用。

第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服

务。

第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应

的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格

主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务

合同中约定。

第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主

与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带

缴纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设

单位交纳。

第四十二条：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部

门,应当加强对物业服务收费的监督。

第六十四条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，

业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民

法院起诉。

《业主大会和业主委员会指导规则》

第二十条：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害

业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共

同管理权的行使予以限制。

《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内

仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者

无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使

用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支

持。

《物业服务收费管理办法》

第四条：国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业

服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地

产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第八条：物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，

在物业管理区域内的显着位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标

准等有关情况进行公示。

第九条：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业

服务费用。

第十条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务

内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受

人共同利益的约定应当一致。

第十五条：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用

或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业

服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企

业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金

的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物

业服务资金。

第十六条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位

原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建

设单位全额交纳。

第二十一条：政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物

业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价

格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和

《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

物业费催收索引

必达

自选招数法律招数

招数

①②③④⑤⑦⑧⑨

第一招第二招第三招第四招第五招第六招第七招第八招第九招

适时地毯统一全民总

断其后路苦肉计糖衣炮弹催费函律师函

提醒搜索战线动员

序号常见欠费业主类型参考使用招数

1未缴费的所有业主①

2满口答应，却总不出现的业主②③⑦

3无法取得联系的业主④⑦

4房屋存在整改问题的业主③⑤⑥⑧

5因房屋久未出租而欠费的业主③⑤⑥⑧⑨

6曾经对物业有误会，发生过不愉快的业主⑥

7以工作忙、不在家、没时间等为借口的业主②③⑦

8所有关怀、催缴均无效，恶意欠费3个月以上的业主③⑨

物业费催收温馨提示

尊敬的XX业主/XXX女士：

您好！

首先，感谢您一直以来对XX物业管理工作的理解！近期我司一直就

贵宅物业费未缴纳一事与您进行沟通，现将我司的想法和建议与您作如下

交流：

就您所反映XX写字楼租售情况不好的问题，我们正在做出更积极地

协调处理，并已在近期收到一定的成效，仅上月就新增入住8户。就您的

物业而言我客户中心前台也在积极地帮您推荐。

在我司积极协助您解决问题的过程中，您多次提到〃人在外地不便缴

纳物业费"，对此我司与您几次交流了意见：考虑到您身处外地，无法亲

自前往缴款，我司曾提出可采用转账或代扣等方式，但您均以"工作忙没

时间春节回来再缴"为由拒绝。

您一直未如当初所言前往客户中心缴纳相关费用。我司负责人曾于XX

月XX日、XX月XX日多次尝试与您联系，但电话均为拒接或无人接听。而

根据您购房时与我司签定的《XX前期物业服务合同》中第五条3.1.2中

”乙方应在当月15日之前将费用金额缴清，逾期每天将按应交纳金额的

3%。向甲方缴纳滞纳金……”故作为业主，您有按时缴纳相关物业费的责

任。

作为从事服务工作的企业，我司愿意为业主做更多的工作，也非常乐

意给您提供力所能及的帮助，但同时也希望业主能站在客观理性的立场

上，理解、支持和配合我们的工作。

提醒您贵宅从2021年11月截止至2022年5月，已有6个月的物业

费计6965.10元及滞纳金计1273.34元共计8238.44元未缴纳，希望您

接到此函后尽快到物管处结清相关费用，也避免产生更多的滞纳金，造成

您经济上不必要的损失。感谢您的理解和支持！我们希望随时与您保持沟

通，若您有好的建议，也非常欢迎您给我们提出。

物业联系人：张XX

联系电话：

顺颂商祺！

XX物业服务有限公司

2022年11月28日

物业费催收律师函

XX函字（2022）第号

XXX女士（XX业主）:

本所受XX物业服务有限公司（"本所委托人"）之委托，敬告如下

事宜：

本所委托人提供证据证明：阁下是XX物业业主，阁下与本所委托人

签署有《XX前期物业服务合同及临时管理规约》，并接受本所委托人提供

的物业管理服务，但从2021年11月开始，贵方一直未按时至物管处缴纳

物业费、中央空调使用费、公摊水电费等。截至2022年11月18日，阁

下共欠费金额达人民币11343.69元;滞纳金共计人民币3561.42元。

本所委托人之物业管理人员已多次与阁下联系并催交相关费用，在此期间

本所委托人仍按照物业管理合约为阁下提供完善、周到的物业服务；但阁

下仍借故拖延，未能交纳所欠费用。

本所认为：阁下是物业管理人依法管理的物业业主，应充分履行并遵

守《XX前期物业服务合同及临时管理规约》，遵守《XX市物业管理条例》

以及我国的有关法律法规，在接受物业管理服务的同时，有义务及时、足

额交纳物业费，否则应交纳滞纳金并承担其他违约责任。

本所委托人已经委托本所向贵方敦促交纳有关费用。

本所特此函请阁下：1.于2022年12月10日前至本所委托人之管理

处结清以上费用；2.如果贵方未能在上述期限结清该等费用，本所委托人

可能采取暂停物业服务之有关措施，且本所将根据本所委托人之要求，依

法提起诉讼，届时，由贵方承担全部的法律后果。

特致专函，敬希垂注！

XX律师事务所律师***

2022年11月28日

物业费催收话术

话术一：XX业主，小X和你沟通这么久,也是想解决这个问题，我一

直认为能通过沟通解决的，那是最好的，小X也不希望你和公司闹僵「牙，

那对双方都没好处，是吧。但是话又说回来，公司作为一个企业而言，它

肯定有它的制度和利益在，毕竟它要养活好几千人不是，你觉得呢……

（用意：和业主统一战线，减轻业主对经办人的敌意以保证说服力）

话术二：XX业主，我觉得你还是来交了好，你想，难道你交了我就不

帮你出租了吗，肯定不可能嘛。相反的你不交，小X也没办法向公司交代

嘛，人家认认真真的交费的业主都没帮，却帮没缴费的，你说这说得过去

吗？而且，你这么拖着，最后公司没有办法还不是只有采取正常法律手段

来维权，何必呢。（用意：潜台词告诉他，不要以为拿他没办法，在法律

上他是站不住脚的）

话术三：要不这样，XX业主，小X帮你想想办法，看能不能向公司申

请滞纳金的减免，在小X能力范围内的，我肯定会帮你争取（用意：对于

处在交与不交边缘的客户，给与小利推动其缴纳）

话术四：XX业主，我听说最近公司在拟一批律师函，针对一些长期欠

费的客户要采取法律行动了，估计就是这几天就会发出，好像里边有你，

我先悄悄给你说一声，让你也好有所准备…千万不要透露是我告诉你的哟,

要不我会很难办的…我建议你最好最近赶快来交了，避免撞到枪口上，抓

个典型，多不划算…

（用意：探其口风、拉拢战线、劝其来交）

物业费催收口号

物业管理业主当家，小区建设依靠大家！加强物业管理，共建安全文

明温馨和谐的家园！欠费影响物业公司经营，损害最大的是广大业主的利

益！拖欠物业费是对交费业主的侵权和对全体业主的损害！拖欠物业费是

违约违规、损人害已的错误行为！树立正确的物业管理消费观念，克服丑

恶的赖账消费行为！树立正确的荣辱观，纠正缺德失范的恶意欠费行为！

加强物业管理服务，提高物业管理品质！依法依规从事物业管理，切实提

供质价相符的服务！改善物业环境，加大清欠力度，解决历史积欠！维护

业主合法权益，做好物业费清收清欠工作！

三、设施设备运行、维修、保养工作

1、生活水泵房每日巡查1次，保证设备的安全运行。水泵电器箱柜长期

运行后，由于机械磨损，一年进行一次检修，清洗电机轴承并加油（如轴承

机械密封、叶轮更换等）。

2、配电房每日巡查1次，完善巡检记录，每日进行巡检和线路电流检

测，确保配电设施的安全有效运行。重点对高低压配电柜进行保养检查c检

查断路器在断开与闭合状态下，其可动部分是否正常。

3、电梯对机房进行检查，底坑的查看，加强检查中乘坐稳定性及噪声

情况的检查，加强电梯巡检和对电梯维保单位进行合同规范和要求，督促维

保单位提高维修保养水平消除故障隐患。保证电梯正常运行，满足业主要求。

4、检查水路管网，对化粪池、窖井进行查看和清理，建好水路、配电

线路干线图，确保维修时可及时有效判断和区分出各区域水电线路，及时有

效进行维修。对各天台、客井进行检查