【江苏】常州经开区住宅项目建筑方案投标方案

ARCHITECTURALDESIGNOFSHOUNANGROUPIN

CHANGZHOU常州黑牡丹湾城北路、义乌路南侧地块项目

上海联创设计集团股份有限公司

05.2020United

Design

Group

DESIGN

目錄CATALOG效果展示项目背景规划策略规划分析产品设计示范区设计立面设计品质社区方案总结ShowBackground

StrategydesignProduct

Demonstration

areaPresent

Demonstration

Scheme

summarySHOW效果展示现代美学景观住宅城市中美的标尺塑造都市最美天际线

打造城市标杆新典范营造礼仪中轴归家动线

打造品质生态社区视野开阔品质大花园

树立现代高层生活典范模糊室内外界限，打破建筑封闭性格局PROJECTBACKGROUND項目背景钟楼区区位分析本项目位于常州市经开区，城市发展自西向东，经开区处于重点打造区域

新北区

天宁区

经开区

武进区

至无锡SITE丁塘河西路交通便利

景观优美

至常州站周边交通本项目周边城市道路交通通达性强，南侧东方西路车行一小时内可至无锡，处于规划地铁2号线地铁口旁，贯通西面钟楼区、天宁区与东面武进区人流。本项目周边商业、教育、办公等配套

技术学院

施齐全SITE丁塘河西路至戚墅堰站常州刘

钧高等职业常州市潞城小学常州市潞城中学丁塘河湿地公

园

常州经开区中学

常州经开区小学

常州市丁堰小学凤凰公园新动力创业中

心新时代购物广场紫云小学周边配套配套资源丰富

至常州站东方西路与湾城北路交叉口

地块西侧绿化带

地块南侧绿化带

基地内部基地东侧常州经开区中学

地块南侧东方西路现状经现场勘查地块内部平整利于建设。地块南侧、西侧、东侧均有现状绿化带，规划设计条件地

块

尺

度SITESCALE容积率VOLUME

RATE建

筑

密

度D

E

N

S

I

T

YSITE绿

SCALE地

率HEIGHT

LIMITING

建

筑

限

高ROAD

OPENING

道

路

开

口≤22%

SITE1.0≤R≤2.2

SITE35%（含35%）以上

H≤80m居住建筑高层27M以上

80M以内SITESITESITE

SITE用的面积：88705㎡34527M≤H≤80M

PS≤60M2SITE规划设计条件

东侧现状小学面宽≤60m建筑高度限低27m，限高80m

教育资源

临近规划地铁站地块方正,面宽足可排布景观组团VS劣优现状小学幼儿园幼儿园用地退界控制距离大地块预留60停车位的停车场地旭辉·都会上著占地面积：建筑面积：容积率：绿化率：停车位：60579平方米175528.8平方米

2.20

35%

地上车位133个+地下车位1199个楼栋总数：总户数：

16栋1036户周边竞品

美的·世贸云筑占地面积：建筑面积：容积率：绿化率：停车位：楼栋总数：总户数：

141724平方米

383995平方米

2.0

30%

2807个

36栋2211户本案周边竞品为美的世贸云筑和旭辉都会上著，竞品项目品质感较好。分析总结黄金地段配套完整景观优越

交通便利美的世茂云筑为直接竞品Planning

strategy規劃策略规划提升社区品质极致产品力良好立面形象面对品质房企

竞争

如何胜出?从规划产品力

立面形象全面超越竞品角度示范区位置高低配设计条件

中期汇报后新设计条件输入

营销配比高层95-98

占比35%高层110-115

占比25%高层120-128

占比20%洋房140-143

占比20%取消大户型

控制总价顺应地形

旋转角度售楼处位于地块东南角高低搭配

提升货值营销配比分析中期汇报后营销配比高层95-98占比35%高层110-115

占比25%高层120-128

占比20%洋房140-143

占比20%最初营销配比高层85-95占比15%高层105-115

占比30%高层120-128

占比25%洋房130-143

占比25%洋房145-158

占比5%取消160大户型

降低洋房配比控制单户总价提高项目去化速度地块价值分析美的世贸云筑待出让住宅地块现状厂房小学待出让住宅地块待出让住宅地块在建地铁地块东南侧临近地铁东侧为小学

商业价值大幼儿园

南侧有较大噪音影响地块内部居住价值高示范区洋房两排洋房做8+1层五排空间拥挤洋房做10层四排空间开敞

景观花园8+1F

33.75m

8+1F

33.75m

8+1F33.75m33.75m

8+1F设计推导-论证洋房数对其在地块排布的关系

8+1F37.6m37.6m37.6m10F10F10F10F10F10F√因洋房与幼儿园间距洋房三排不成立

利用洋房和幼儿园间距

做60个社会停车位27m≤建筑高度≤80m140户型占比20%本项目场地南北进深四排洋房停车效率最高设计推导-洋房间距排数与停车效率

47.3m

47.3m

47.3m

47.3m设计推导-洋房和高层在地块中位置

中心

花园南侧有较大噪音影响，洋房高层花园较小√X方向一方向二东西分区组团明显，洋房高层各自形成景观花园双轴线设计洋房高层有较大中心花园有较好空间形态方案一-洋房高层大花园

中心

花园方案二-洋房高层分区明确双轴线设计

洋房高层分区明确

高层花园较小中心花园中心花园方案对比中心花园中心花园中心花园方案一方案二主推方案双轴线分区明确中央大花园满足洋房配比20%

货值（不含商业）

38.08亿

双轴线

分区明确

空间形态好洋房配比超20%

货值（不含商业）

38.27亿規劃分析Planning

analysis方案一超大视野景观花园

双轴线设计如何保持总图形态，实现产品力升级？现有条件下，关于总图的思考

高层115

125户型

由三面宽增加到四面宽

洋房140户型由四面宽增加到五面宽全面超越常州市场所有同面积段产品

三面宽

四面宽面宽升级

四面宽

五面宽面宽升级方案一-优化四面宽

三面宽户型面宽加大四面宽

五面宽保留花园和轴线方案一

经济技术指标备注其中其中

分项

规划用地面积

总建筑面积地上总建筑面积（计容）

住宅建筑面积

数据

87705260081.0192951.0

27188153.5单位

㎡

㎡

㎡

㎡其中

高层洋房139873.5

48280㎡㎡商业建筑面积1673.3㎡配套建筑面积

物业管

理用房

养老服其中

务用房

公厕3124.21820.6

51.8

51.8㎡㎡㎡㎡总建筑面积的7%

10㎡/千人

10㎡/千人

配电房地下总建筑面积

120067130.0㎡㎡其中地下停车及设备用

房面积67130.0㎡容积率2.2-

≥35%

≤22%按3.2人/户

绿地率

密度

总户数

住宅居住人数机动车停车数量

35%

21%162051841980

-

-户人辆含60个地面社会

车位其中其中

地上机动车停车位

地下机动车停车位非机动车停车数

地上非机动车停车位

地下非机动车停车位

1561824306211791883辆辆辆辆辆效果图方案一功能分析高层住宅洋房住宅配套商业125㎡115㎡98㎡高

层面积段

高层配比表居室数

总户数户比例要求比例39.24%21.59%18.27%20.91%35.00%25.00%20.00%20.00%

98115125120142

3室3+1室

4室3+1室4+1室638351297

34306合计1626100.00%

100.00%戶型分佈

洋

房

142㎡

120㎡（屋顶层）交通分析P车行出入口人行出入口城市车行流线住宅地库

出入口小区车行流线小区人行流线

PPP消防分析消防车出入口城市车行流线消防车行流线消防登高场地中心景观分析

中心花园

花园

中心

花园

城市车行流线

景观轴线景观花园场地竖向4.404.634.51

4.504.663.884.704.024.704.704.70规划条件中室外地坪标高为黄海高程4.5m地形图中场地出入口道路黄海高程为4.66m建议地块标高为黄海高程为4.7m一期

二期项目分期

一期包含高层和洋

房产品线丰富销售

完成获得区域口碑二期高层洋房借口碑迅速去化

首开区首开区包含高层样板房和洋房实体样板房，售楼部景观及昭示性具优日照分析1.日照设计依据(1)常州市市区建设项目日照影响分析管理规定

：住宅日照指住宅主采光面居室的满窗日照时数

。日照标准日为大寒日，有效日照时间为上午8时至下午4时、2.日照计算参数(1)

城市：常州(2)

有效时间带：大寒日8时至16时(3)

时间统计方式：累计最长的两个时间段，每段不小于30分钟，3：日照分析软件天正日照8.04.日照分析结论：1：地块内所有住宅均满足大寒日2小时的日照要求2：北侧地块沿线满足大寒日2小时日照要求3：幼儿园地块满足沿线冬至日3小时日照要求4：西侧地块镜像计算满足大寒日2小时日照要求地下车库本层建筑面积：67130㎡其中高层塔楼投影面积约：5160㎡其中洋房塔楼投影赠送面积约：4500㎡其中地下车库面积约：57470㎡本层停车位：2114辆（未考虑人防及设备影响）地下共需停车约1834辆，目前多预留约280辆单车指标（不含塔楼）约：31㎡/辆地下车库平面图方案二洋房高层东西分区

双轴线设计

景观花园方案二

经济技术指标备注

分项规划用地面积

总建筑面积

数据

87705260081.0单位

㎡

㎡其中地上总建筑面积（计容）

192951.0㎡其中住宅建筑面积188154.2㎡其中

高层洋房128514.2

59640㎡㎡商业建筑面积1673.3㎡配套建筑面积

物业管理

用房

养老服务其中

用房

公厕3123.51820.6

51.5

51.5㎡㎡㎡㎡总建筑面积的7%

10㎡/千人

10㎡/千人

配电房地下总建筑面积

120067130.0㎡㎡其中地下停车及设备用

房面积67130.0㎡容积率2.2-

≥35%

≤22%按3.2人/户

绿地率

密度

总户数

住宅居住人数机动车停车数量

35%

21%160851461980

-

-户人辆含60个地面社会车

位其中其中

地上机动车停车位

地下机动车停车位非机动车停车数

地上非机动车停车位

地下非机动车停车位

1561824306211791883辆辆辆辆辆鸟瞰方案二功能分析高层住宅洋房住宅配套商业125㎡115㎡98㎡高

层戶型分佈

洋

房

142㎡

120㎡（屋顶层）面积段

高层配比表居室数

总户数户比例要求比例36.94%20.15%16.79%26.12%35.00%25.00%20.00%20.00%

98115125120142

3室3+1室

4室3+1室4+1室594324270

42378合计1626100.00%

100.00%美的·世贸云筑規劃總結

旭辉·都会上著超大视野景观花园双轴线设计极具秩序礼仪的空间体验PRODUCTDESIDN產品設計SITE旭辉·都会上著

旭辉·都会里

美的·世贸云筑四公里内根据项目品质以美的世贸云筑、旭辉都会里、旭辉都会上著作为本项目核心竞品。天宁吾悦广场競品分析楼盘名称鸟瞰图高层（需对标98、115、125）洋房（需对标142）美的·世贸云筑开盘时间：2019.12容积率：2.00类型：高层、洋房、商业街楼栋：36栋旭辉·都会上著开盘时间：2020.5容积率：2.20类型：高层楼栋：16栋旭辉·都会里开盘时间：2020.2容积率：2.20类型：高层楼栋：6栋高层三面宽，洋房四面宽趋多，户型趋同100㎡99㎡142㎡140㎡118㎡115㎡

120㎡競品分析规范细则是否赠送/影响地下室地下室、半地下室的结构顶板高出室外地坪标高小于1.5

米的，不折算建筑面积。地下室、半地下室的结构顶板高出室外地坪标高大于等于1.5

米，小于2.2

米的，按水平投影面积的一半折算建筑面积；大于等于2.2

米的，按其水平投影面积折算建筑面积。洋房赠送地下室飘窗米时，不折算建筑面积。建筑含有凸窗（飘窗）设凸窗（飘窗）窗台与室内地坪高差不小于0.45米且进深不大于0.8计的，须在申报图纸中提供凸窗（飘窗）大样。赠送飘窗阳台平方米或者每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内使用面积的比例不结构底板投影面积之和不应大于10应大于15%。按最大15%计算露台供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶盖的活动空间。顶层赠送露台平方米,设备平台仍无法满采用户式集中制冷供热的住宅建筑，其设备平台宜集中设置，其投影总面积每户不应大于4足需求的，每户可设置一处水平投影面积不超过1.5平方米的室外机搁板。偷送设备平台设备平台

采用空调室外机搁板（花池）的住宅建筑，其空调室外机搁板（花池）的总数量不得超过居住空间个数，单个空调室外机搁板（花池）水平投影面积不应超过1.5平方米架空建筑物底层架空部分的层高不小于4.5米，且至少有两面开敞、开敞面总长度不应小于该幢建筑周长的1/4，单块开敞面积不小于该幢建筑占地面积1/4，并用于公益活动可做首层架空規範解讀《《常州市建设工程设计方案审查相关细则（试行）》规范解读实现了财务自由的城市居民选择到城市周边环境良好，交通便利的郊区购置房产，从一开始的个体行为，后面逐渐形成了一套结合当地特色文化、旅游资源的一种地产开发模式。競品分析總結文旅小镇是中产阶级生活焦虑所催

戶型格局

生的消费需求格局较传统，流线单一模式创新景观资源视野不够开阔

研究可赠送大面宽，景观最大化

高赠送需升级以提升产品竞争力，超越竞品

最大赠送多重交流极致层高南北通透极致面宽功能升级戶型策略产品汇总高层98高层115高层125洋房142面积段房间配置标准层层高景观开间数横厅南北通景观阳台独立玄关中西厨主卧套房

高层98高层115高层125洋房142

3房2厅2卫3+1房2厅2卫

4房2厅2卫4+1房2厅2卫

2.95M

2.95M

2.95M3.1M3445高层产品98㎡

115

㎡

125㎡115+98+98+115名称

A

B

B

A户型面积

115

98

98

115

户型结构3+1室2厅2卫

3室2厅2卫

3室2厅2卫3+1室2厅2卫套内面积

81.34

70.48

70.48

81.34标准层套型面积

114.04

97.73

97.73

114.04实用率75.8%75.8%75.8%75.8%赠送率13.1%11.3%11.3%13.1%实得面积

128.93

108.77

108.77

128.931159898115115+98+98+115大面宽

高赠送多功能户型T4设备平台赠送阳台赠送名称

A

B

B

A户型面积

125

98

98

125

户型结构4室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫4室2厅2卫套内面积

91.44

70.48

70.48

91.44标准层套型面积

125.35

96.41

96.41

125.35实用率76.9%76.9%76.9%76.9%赠送率12.3%11.5%11.5%12.3%实得面积

141.85

107.45

107.45

141.851259898125125+98+98+125

大面宽

高赠送

多功能设备平台赠送

125+98+98+125户型T498㎡3房2厅2卫美的·世贸云筑

100㎡

3房2厅1卫旭辉·都会里

99㎡

3房2厅1卫三面宽，尺度舒适独立玄关A豪华主卧套房B面宽一致+1卫生间+1衣帽间AB大面宽阳台CC美的·世贸云筑

118㎡

3房2厅2卫旭辉·都会上著

115㎡

3房2厅1卫㎡1153+1房2厅2卫横厅

独立玄关南北通透ABBD宽厅CA

超大宽厅豪华主卧套房C

D+1面宽

南北通超大横厅

+1房四面宽㎡美的·世贸云筑

136㎡

4房2厅2卫旭辉·都会里120㎡

3房2厅2卫+1面宽

南北通

双阳台

创新

超大宽厅洄游/开放厨房

多功能房间BFCAB豪华主卧套房CDE1254房2厅2卫四面宽宽厅DEA

独立玄关南北通/双阳台F洋房产品142

㎡有价值的创新、有创新的生活

最大化赠送、提升产品力四大流线

LDKB三种模式庭院地下露台

大面宽露台庭院

创新极致层高3.1m户型-1F

赠送率258.2%赠送整层地下室！户型1F4+1房2厅2卫

赠送率258.2%

赠送南北花园！户型标准

4+1房2厅2卫

赠送率13%设备平台赠送改造前改造后户型顶层3+1房2厅2卫

赠送率29%

120㎡

采用退台减面积

控总价

去化快

丰富产品类型如何跳脱惯性思维，实现产品创新升级？四大流线三种模式LDKB后疫时代，关于家的思考4+1房2厅2卫功能升级户型标准独立电梯厅玄关双动线独立电梯厅入户，设置独立的家政流线与归家流线（社交流线）家政洄游空间/开放吧台便于家政生活，北向设置家政阳台。厨房采用可开敞设计，使视觉空间得到放大。

儿童看护流线

通过主卧更衣间和主卫到达北侧的儿童房，方便

家长对儿童的看护。

生活洄游空间

便利回家的同时，通过不同空间的串联，使得空

间得到视觉上的放大。

四大流线LDKB一体化客厅餐厅厨房阳台组合使得整个空间更加通透大气，满足不同功能的需要，促进成员互动。超大宽厅/多功能房

多功能空间可开可合，满足健身、学习、办公

等多种需要。

南向阔景阳台

拉近人与自然的距离，提升居住品质，景观之

上是生活。独立电梯厅、独立玄关入户双流线采光独立电梯厅家政洄游空间/开放吧台可开敞

开敞厨房

吧台便于家政生活，北向设置家政阳台。厨房采用可开敞设计，使视觉空间得到放大。

厨房玻璃门封闭儿童看护流线通过主卧更衣间和主卫到达北侧的儿童房，方便家长对儿童的看护。LDKB一体化客厅、餐厅、厨房、阳台组合使得整个空间更加通透大气，满足不同功能的需要，促进成员互动。

BalconyDining

RoomLiving

Room

BalconyKitch-

en超大横厅、多功能房多功能空间可开可合，满足健身、学习、办公等多种需要。

可改造

宽厅

开敞横厅改造功能房间南向阔景阳台健身拉近人与自然的距离，提升居住品质，景观之上是生活。

休闲

Balcony高层98高层115高层125洋房142競品對比美的世贸云筑100美的世贸云筑118旭辉都会里120美的世贸云筑142旭辉都会里993面宽=3面宽3.5面宽

WIN

3面宽4面宽

WIN

3面宽5面宽

WIN

4面宽面宽3房2厅2卫

WIN

3房2厅1卫3+1房2厅2卫

WIN

3房2厅2卫4房2厅2卫

WIN

3房2厅2卫4+1房2厅2卫

WIN

4房2厅2卫房型南北不通南北不通旭辉都会上著115天宁吾悦123旭辉都会上著140=

/南北通

WIN

南北不通

横厅：客厅+多功能房

南北通

WIN

南北不通洄游动线、中西厨、可改造房间南北通

WIN

南北不通

户型创新、双阳台南北通

其他面宽、层高全面超越竞品

层高3.1M本案

层高3.0M竞品DEMONSTRATION

AREADESIDN示範區設計该区域主要人流来自于东方西路以及即将开通的2号线地铁示范区人流现代城市生活馆方向一模糊室内外界限，打破建筑封闭性格局创造向街道和市民开放的自由交流空间2F商业售楼处2F示范区—方案一

高层样板房

东

方西转角处昭示型造型，路入口内藏，拉长前场景观参观动线，延长前序空间体验时长，提升空间体验感。人行流线车行流线参观样板房流线停车前场大门后场景观售楼处后场景观实体样板房2F商业庭院景观入口前区

2F售楼处水景内庭院水景高层样板房东方西

大门路

水景

车行主入口

人行主入口洋房样板间流线分析1F12345678910111213东方西路车行主入口人行主入口123456

7

8

910111213停车区前场景观大门入口空间接待区影音品牌展示沙盘区洽谈区儿童活动区商业内庭院水景样板间功能分析首层平面图本层建筑面积：803.7㎡总建筑面积：1104.6㎡参观动线售楼处平面图售楼处平面图二层平面图本层建筑面积：300.9㎡总建筑面积：

1104.6㎡高层样板房影音接待区儿童活动区品牌展示

沙盘区

水吧VIP洽谈区办公首层功能分区二层功能分区售楼处平面功能分区售楼处改造后平面图二层平面图首层平面图

商业用房

配套用房

step1

分析场地

step4对体块做“加法”，丰富体量

step2加入体块形成售楼处与商业体量

step5

引入水系，优化流线

step3转角部位体量拔伸，提升街角昭示性

step6

完善细节，形成情景化现代示范区示范区—方案一

体块生成示范区—方案一示范区—方案一示范区—方案一示范区—方案一示范区—方案一示范区—方案一