杭州坡地住宅洋房+别墅建筑设计方案

杭州招商·时代（高新技术单元07—R2B14-05地块）项目规划及建筑概念设计丨2021.05目录01/

背景分析BACKGOUND

ANYALYSIS02/

规划设计PLANNING

DESIGN03/

产品设计PRODUCT

DESIGN04/

立面意向FACEADE

INTENTION05/

成本控制COST

CONTROL06/

案例展示CASE

REFERENCE背景分析背景分析丨现状场地高新技术单元07-R2B14-06地块用地面积：91440㎡容积率：R=1.2计容面积：109728㎡建筑密度：30%绿地率：35%建筑高限高：24M停车配比：户建筑面积>200㎡

2.0辆/户140㎡＜户建筑面积≤200㎡

1.5辆/户90㎡＜户建筑面积≤140㎡

1.2辆/户60㎡＜户建筑面积≤

90㎡

1.0辆/户户建筑面积≤

60㎡

0.6辆/户参考《杭州市城市建筑工程机动车停车位配件标准实施细则》（2015.06修订）背景分析丨高程分析颜色高程范围63.50-64.5062.50-63.5061.50-62.5060.50-61.5059.50-60.5064.0058.6058.50-59.5057.50-58.5057.50-58.5056.50-57.5055.50-56.5053.50-54.5052.50-53.5051.50-52.5050.50-51.5049.50-50.5048.50-49.5047.50-48.5046.50-47.5045.50-46.5044.50-45.5035.1240.8838.2355.4333.9343.50-44.5042.50-43.5041.50-42.5040.50-41.5039.50-40.5038.50-39.5037.50-38.5036.50-37.5035.50-36.5032.6427.2433.50-34.5032.50-33.5031.50-32.50高新技术单元07-R2B14-06地块高程：原地形场地内最高点为64.00。最低点为25.76整体趋势东高西低，西南侧有近似平地30.50-31.5029.50-30.5028.50-29.5027.50-28.5026.50-27.50背景分析丨坡度分析斜坡

16-25°缓坡

5-15°洼地陡坡

26-35°斜坡

16-25°主要坡度类型：洼地，陡坡，急坡，斜坡背景分析丨坡向分析坡向：场地内坡向大体向西，多为西坡北坡南坡阳面（0.0）

阴面（180.0）背景分析丨价值分析主要为西坡，价值次高区（适宜布置联排、合院产品）北坡地较多，价值偏弱区（适宜布置洋房，多层产品）地形相对平坦，价值最高区（适宜布置联排、合院产品）规划分析项目成功的关键点？外部景观资源优越，外部借景最大化降低不利因素对货值的损耗在品质和货值之间寻找平衡点，应对未来市场合理解决竖向问题，减少工程成本合理提高项目利润率1.规划溢价

2.增大高溢价产品数量

3.提升产品溢价能力

4.空置面积段及总价货值计算丨产品组合测算INPUT平均层数=容积率/建筑密度容积率：1.1output1.1/32%=4规划产品组合可能性建筑密度：32%output建筑限高：24M穷举法洋房+叠拼+联排（合院）叠拼+联排（合院）洋房+联排（合院）各类产品均价联排（合院）叠墅自持洋房/叠墅地上：3.2W/㎡地下：1.35W/㎡套总价：140㎡-556W160㎡-647W地上：2.8W/㎡地下：0.8W/㎡套总价：125㎡-410W135㎡-442W>

>地上：6F-2.2W/㎡8F-1.6W/㎡规划分析丨强排货值测算叠墅+联排（合院）的产品组合方式货值最大洋房+叠墅+联排+合院货值：33.58亿洋房+叠墅+联排货值：33.57亿叠墅+联排+合院货值：34.48亿叠墅+联排货值：33.75亿设计愿景DESIGN

VISION纳景筑园吐故纳新，创造精神园林空间方案一密度做足，采用常规面宽别墅（联排6.6m）探寻别墅最大化总图规划分析丨方案一山地策略：

土方变动最小，合院顺地形，洋房+叠墅+联排+合院高差错2层，合院视野大地块主要指标用地面积：91440㎡总计容建筑面积：100584㎡密度：32%其中：洋房：26880㎡(224户)叠墅:20461㎡（155户）联排:30880㎡（193户）合院:20160㎡（144户）货值:33.20亿（含车位）主要经济技术指标总用地面积总建筑面积91440.0188209.0100584.098381.0规划分析丨方案一指标计容建筑面积1、住宅面积户型面积段120户数224.010.0户数占比面积面积比27.3%1.3%A(8F自持）31.3%1.4%26880.01321.0B'(6F自持）132B(6F)132145.0144.0193.0716.020.3%20.1%27.0%100.0%19140.020160.030880.098381.019.5%20.5%31.4%100.0%CD140地块主要指标用地面积：91440㎡160合计2、配套用房养老用房2203.0300.0218.0305.0406.0240.054.0容积率：1.1其中总计容建筑面积：100584㎡密度：32%社区服务物业管理用房物业经营用房文化活动用房消防控制室开闭所其中不计容可售面积：42445㎡（地下)不计容赠送面积：16939㎡其中：洋房：26880㎡(224户)叠墅:20461㎡（155户）联排:30880㎡（193户）合院:20160㎡（144户）其中60.0变电所520.020.0再生资源回收站垃圾收集站80.0不计容建筑面积（㎡）夹层面积876258100大地下室面积79525.010790687352926032.0%1.10其中货值:33.20亿（含车位）人防地下室其他地下室其中建筑占地面积（㎡）建筑密度容积率绿地率30.0%24M建筑限高机动车停车位（辆）配建车位947.0927.020.0其中访客车位非机动车位（辆）1287.0规划分析丨方案一体块模型户型配比表货值概算表（含车位）户型面积段120户数224.010.0户数占比31.3%1.4%面积面积比27.3%1.3%单价(万)

套总价(万)

货值(万)图例：A(8F自持）26880.01321.01.62.2483843146.2662658F洋房6F叠墅B'(6F自持）132BCD132145.0144.0193.0716.020.3%20.1%27.0%19140.020160.030880.019.5%20.5%31.4%433556647140835203F合院140㎡3F联排160㎡160130661331976.2合计100.0%

98381.0

100.0%规划分析丨方案一交通分析图例：车行系统人行系统规划分析丨方案一台地整理示意51.0049.0049.0046.0049.0046.0048.00(规划标高)43.00

46.0043.0046.0043.0046.0043.0040.0038.0040.0035.0038.0036.0034.0035.0032.0038.30(规划标高)32.0034.30(规划标高)30.30(规划标高)图例：场地内室外标高场地内道路标高周边现状规划标高规划分析丨方案一方案一地库简析地库总面积：79525㎡人防地下室：10790㎡其他地下室：68735㎡其中：地下赠送面积：42445㎡图例：地库剖面示意地库范围规划分析丨方案一方案一价值点景观洋房组团优点：景观洋房坡地叠墅组团+坡地叠墅+坡地合院+坡地联排组合洋房视野好，总图空间形态良好，合院联排量最大化，密度用足坡地合院+联排别墅组团缺点：常规合院，销售有风险，洋房自持单价1.6万/㎡，拉低整体总价方案二去除合院探寻联排最大化方案总图洋房+叠墅+联排规划分析丨方案二山地策略：

土方变动最小，联排顺地形，高差错1层地块主要指标用地面积：91440㎡总计容建筑面积：100584㎡其中：洋房：26880㎡(224户)叠墅：29621㎡（228户）联排：41880㎡（273户）货值:32.56亿（含车位）主要经济技术指标总用地面积总建筑面积91440.0188284.0100584.098381.0规划分析丨方案二指标计容建筑面积1、住宅面积户型面积段120户数224.010.0户数占比面积面积比27.3%1.3%A(8F自持）30.9%1.4%26880.01281.0B'(6F自持）130BCD130218.090.030.1%12.4%25.2%100.0%28340.012600.029280.098381.028.8%12.8%29.8%100.0%140地块主要指标用地面积：91440㎡容积率：1.1总计容建筑面积：100584㎡密度：31%不计容可售面积：42600㎡（地下)不计容赠送面积：15764㎡其中：洋房：26880㎡(224户)叠墅：29621㎡（228户）联排：41880㎡（273户）160183.0725.0合计2、配套用房养老用房2203.0300.0218.0305.0406.0240.054.0其中社区服务物业管理用房物业经营用房文化活动用房消防控制室开闭所其中其中60.0变电所520.020.0再生资源回收站垃圾收集站80.0不计容建筑面积（㎡）夹层面积877008100货值:32.56亿（含车位）大地下室面积79600.010790688102926032.0%1.10其中人防地下室其他地下室其中建筑占地面积（㎡）建筑密度容积率绿地率30.0%24M建筑限高机动车停车位（辆）配建车位945.0925.020.0其中访客车位非机动车位（辆）1331.0方案三方案一

二洋房量大，货值较低，取消洋房，采用全叠墅+合院+联排

提升货值总图叠墅+联排+合院规划分析丨方案三山地策略：

土方变动较小，合院顺地形，高差错1层地块主要指标用地面积：91440㎡总计容建筑面积：100584㎡其中：叠墅:52529㎡（396户）联排:19397㎡（119户）合院:26455㎡（185户）货值:34.40亿（含车位）主要经济技术指标总用地面积总建筑面积91440.0190684.0100584.098381.0规划分析丨方案三指标计容建筑面积1、住宅面积户型面积段133户数184.0212.0185.0119.0户数占比面积面积比24.9%28.5%26.9%19.7%A(6F)26.3%30.3%26.4%17.0%24472.028057.026455.019397.0A'(6F自持）133BC143163地块主要指标用地面积：91440㎡容积率：1.1总计容建筑面积：100584㎡密度：31%不计容可售面积：56400㎡（地下)不计容赠送面积：16937㎡其中：叠墅:52529㎡（396户）联排:19397㎡（119户）合院:26455㎡（185户）合计2、配套用房养老用房700.0100.0%98381.0100.0%2203.0300.0218.0305.0406.0240.054.0其中社区服务物业管理用房物业经营用房文化活动用房消防控制室开闭所其中其中60.0变电所520.020.0再生资源回收站垃圾收集站80.0不计容建筑面积（㎡）夹层面积901008100货值:34.40亿（含车位）大地下室面积82000.010790712102926032.0%1.10其中人防地下室其他地下室其中建筑占地面积（㎡）建筑密度类型自持单价2.2套总价套数车位车位单价20W货值自持叠加-均133销售叠加-128销售叠加-138销售别墅-143销售别墅-16366813.440833.343775.6110614.182006.6344043.1容积率42045256865992921.2/每户绿地率30.0%24M建筑限高机动车停车位（辆）配建车位937.0917.020.01851191.5/每户其中访客车位总货值非机动车位（辆）1255.0规划分析丨方案三体块模型户型配比表货值概算表（含车位）户型面积段133户数户数占比26.3%30.3%26.4%17.0%面积面积比24.9%28.5%26.9%19.7%单价(万)

套总价(万)

货值(万)图例：A(6F)184.0212.0185.0119.0700.024472.028057.026455.019397.04368460966813.411061482007A'(6F自持）1332.26F叠墅BC1435686593F合院140㎡3F联排160㎡163合计100.0%

98381.0

100.0%344043规划分析丨方案三台地整理示意51.0049.0049.0046.0049.0046.0048.00(规划标高)43.00

46.0043.0046.0046.0043.0040.0038.0043.0038.0040.0038.0035.0038.0035.0035.0032.0034.0038.30(规划标高)32.0034.30(规划标高)30.30(规划标高)图例：场地内室外标高场地内道路标高周边现状规划标高规划分析丨方案三方案三价值点坡地叠墅组团优点：坡地叠墅+坡地合院+坡地联排组合叠墅视野好，货值最大化缺点：常规合院，常规联排销售有风险坡地合院+联排别墅组团方案三：常规联排（6.6m）+常规合院（7.2*11m）更换为大面宽联排+舒适性合院提升产品竞争力方案四总图规划分析丨方案四叠墅+大面宽联排+舒适合院产品策略：

大面宽联排+舒适合院组团地块主要指标用地面积：91440㎡总计容建筑面积：100584㎡其中：叠墅:61681㎡（468户）联排:19397㎡（119户）合院:17303㎡（121户）货值:33.78亿（含车位）主要经济技术指标总用地面积总建筑面积91440.0190684.0100584.098381.0规划分析丨方案四指标计容建筑面积1、住宅面积户型面积段132户数256.0212.0121.0119.0户数占比面积面积比34.3%28.3%17.6%19.7%A(6F)36.2%29.9%17.1%16.8%33792.027889.017303.019397.0A'(6F自持）132BC143163地块主要指标合计2、配套用房养老用房708.0100.0%98381.0100.0%用地面积：91440㎡容积率：1.1总计容建筑面积：100584㎡密度：31%不计容可售面积：56680㎡（地下)不计容赠送面积：15777㎡其中：叠墅:61681㎡（468户）联排:19397㎡（119户）合院:17303㎡（121户）2203.0300.0218.0305.0406.0240.054.0其中社区服务物业管理用房物业经营用房文化活动用房消防控制室开闭所其中其中60.0变电所520.020.0再生资源回收站垃圾收集站80.0不计容建筑面积（㎡）夹层面积901008100货值:33.78亿（含车位）大地下室面积82000.010790712102926032.0%1.10其中人防地下室其他地下室其中建筑占地面积（㎡）建筑密度容积率绿地率30.0%24M建筑限高机动车停车位（辆）配建车位937.0917.020.0其中访客车位非机动车位（辆）1255.0规划分析丨方案四体块模型户型配比表货值概算表（含车位）户型面积段132户数256.0212.0121.0119.0708.0户数占比面积面积比

单价(万)

套总价(万)

货值(万)图例：A(6F)36.2%

33792.0

34.3%29.9%

27849.0

28.3%16.8%

17017.0

17.3%17.1%

19723.0

20.0%100.0%

98381.0

100.0%43311699266443.872358A'(6F自持）1322.26F叠墅BC1435686593F合院140㎡3F联排160㎡16381991合计337784.8规划分析丨方案四台地整理示意51.0049.0049.0046.0049.0046.0048.00(规划标高)43.00

46.0043.0040.0042.0039.0038.0039.0037.0037.0035.0034.0034.0032.0035.0038.30(规划标高)32.0034.30(规划标高)30.30(规划标高)图例：场地内室外标高场地内道路标高周边现状规划标高规划分析丨方案四方案四价值点坡地叠墅组团优点：坡地叠墅+坡地合院+坡地联排组合叠墅视野好，合院联排大面宽尺度，居住体验较佳，抗风险能力较强缺点：舒适合院的价值有待市场验证坡地合院+联排别墅组团方案五进一步提升产品力，采用全大面宽联排，去化最快总图叠墅+大面宽联排规划分析丨方案五产品策略：

全大面宽联排-两层体量为主地块主要指标用地面积：91440㎡总计容建筑面积：100584㎡其中：叠墅:69426㎡（522户）联排:28955㎡（185户）货值:33.20亿（含车位）主要经济技术指标总用地面积总建筑面积91440.0190684.0100584.098381.0规划分析丨方案五指标计容建筑面积1、住宅面积户型面积段133户数312.0210.060.0户数占比面积面积比42.2%28.4%8.7%A(6F)44.1%29.7%8.5%41496.027930.08580.020375.0A'(6F自持）133BC143163125.017.7%20.7%地块主要指标用地面积：91440㎡容积率：1.1总计容建筑面积：100584㎡密度：31%不计容可售面积：56450㎡（地下)不计容赠送面积：14680㎡其中：叠墅:69426㎡（522户）联排:28955㎡（185户）合计2、配套用房养老用房707.0100.0%98381.0100.0%2203.0300.0218.0305.0406.0240.054.0其中社区服务物业管理用房物业经营用房文化活动用房消防控制室开闭所其中其中60.0变电所520.020.0再生资源回收站垃圾收集站80.0不计容建筑面积（㎡）夹层面积901008100货值:33.20亿（含车位）大地下室面积82000.010790712102926032.0%1.10其中人防地下室其他地下室其中建筑占地面积（㎡）建筑密度容积率绿地率30.0%24M建筑限高机动车停车位（辆）配建车位932.0912.020.0其中访客车位非机动车位（辆）1278.0规划分析丨方案五鸟瞰效果规划分析丨方案五鸟瞰效果规划分析丨方案五体块模型户型配比表货值概算表（含车位）户型面积段133户数312.0210.060.0户数占比面积面积比

单价(万)

套总价(万)

货值(万)A(6F)44.1%

41496.0

42.2%29.7%

27930.0

28.4%436143520664863588086125332011A'(6F自持）1332.2图例：BC1438.5%8580.08.7%5686596F叠墅3F联排163125.0707.017.7%

20375.0

20.7%100.0%

98381.0

100.0%合计规划分析丨方案五台地整理示意51.0049.0049.0046.0049.0046.0048.00(规划标高)43.00

46.0043.0040.0042.0039.0038.0039.0036.0039.0039.0035.0037.0032.0034.0035.0038.30(规划标高)32.0032.0034.30(规划标高)30.30(规划标高)图例：场地内室外标高场地内道路标高周边现状规划标高规划分析丨方案五方案五价值点坡地叠墅组团优点：坡地叠墅+坡地联排组合叠墅视野好，联排大面宽尺度，居住体验极佳，抗风险能力极强缺点：货值偏低坡地联排别墅组团规划分析方案对比方案一方案二方案三方案四方案五洋房+叠墅+联排+合院洋房+叠墅+联排叠墅+联排+合院叠墅+合院+联排（大面宽）

叠墅+联排（大面宽）用地面积：91440㎡用地面积：91440㎡用地面积：91440㎡用地面积：91440㎡用地面积：91440㎡总计容建筑面积：100584㎡其中：洋房：26880㎡(224户)叠墅：20461㎡（155户）联排：30880㎡（193户）合院：20160㎡（144户）总计容建筑面积：100584㎡其中：洋房：26880㎡(224户)叠墅：29621㎡（228户）联排：41880㎡（273户）总计容建筑面积：100584㎡其中：叠墅：52529㎡（396户）

其中：叠墅：61681㎡（468户）

其中：叠墅：69426㎡（522户）总计容建筑面积：100584㎡总计容建筑面积：100584㎡联排：19397㎡（119户）合院：26455㎡（185户）联排：19397㎡（119户）合院：17303㎡（121户）联排：28955㎡（185户）货值:33.20亿（含车位）货值:32.56亿（含车位）货值:34.40亿（含车位）货值:33.78亿（含车位）货值:33.20亿（含车位）剖面设计坡地设计丨剖面设计典型场地剖面-联排+合院坡地设计丨剖面设计典型场地剖面-联排坡地设计丨剖面设计典型场地剖面-叠墅空间节点设计小区主入口步行入口中央花园轴线广场下沉空间地上人行空间（景观解决高差)合院观塘合院观塘产品设计产品设计丨户型分析160

联排（9米面宽）4房2厅4卫方案五总图南北双庭院，花园入户。客餐厨一

体化设计，

空间开阔，

大气显档

次，品质

生活。一层平面图产品设计丨户型分析160

联排（9米面宽）方案五总图赠送露台可以用于种植花草，赏心悦目。双套间奢华设置，衣帽间、独立卫浴，尊贵感受。二层平面图产品设计丨户型分析160

联排（9米面宽）方案五总图舒适的主卧套间，超大衣帽间、独立卫浴，尊贵感受。超大顶层景观露台赠送，主卧独享，视野开阔，景观资源良好。三层平面图产品设计丨户型分析160

联排（9米面宽）方案五总图地下层配备卫生间。超大娱乐空间，提供全方位尊贵感受。实用家庭储藏空间。负一层平面图产品设计丨户型分析140

联排（8.4米面宽）4房2厅3卫方案五总图南向庭院，花园入户，礼仪归家。客餐厅一

体化设计，

空间开阔，

大气显档

次，品质

生活。一层平面图产品设计丨户型分析140

联排（8.4米面宽）赠送露台可以用于种植花草，赏心悦目。方案五总图精致朝南儿童房，给孩子健康的居住环境二层平面图产品设计丨户型分析140

联排（8.4米面宽）赠送露台可以用于种植花草，赏心悦目。方案五总图奢华主卧套，衣帽间、独立卫浴，尊贵感受。三层平面图产品设计丨户型分析140

联排（8.4米面宽）实用家庭储藏空间。地下层配方案五总图备卫生间。超大娱乐空间，提供休闲、健身全方位尊贵感受。负一层平面图产品设计丨户型分析160

联排（6.6米面宽）4房2厅3.5卫赠送采光中庭，后期可改造为餐厅方案三总图客餐厅一

体化设计，

空间开阔，

大气显档

次，品质

生活。南北双庭院，花园入户，礼仪归家。改造后平面图一层平面图产品设计丨户型分析160

联排（6.6米面宽）方案三总图卧室套房设计，

空间开阔，

大气显档

次，品质生活。二层平面图产品设计丨户型分析160

联排（6.6米面宽）方案三总图露台全赠送，景观视野良好享受居家生活带书房豪华主卧套设计，空间开阔，大气显档

次，品质

生活。带书房豪华主卧套设计，空间开阔，大气显档

次，品质

生活。三层平面图产品设计丨户型分析160

联排（6.6米面宽）采光井直通负一层，提升户型品质。方案三总图超开敞便捷的健身空间，提供全方位尊贵感受。负一层平面图产品设计丨户型分析160

联排（6.6米面宽）私家车位，停车后可直接通过楼电梯入户。方案三总图超大娱乐空间，提供全方位尊贵感受。负二层平面图产品设计丨户型分析叠加别墅专篇5+2F

三叠1、独户入院—

每户拥有一层私属庭院互不干扰方案四总图2、独梯入户—

每户均有从地下室到户内的垂直电梯且互不借用3、独立地下空间—

每户均有独立地下室下叠中叠上叠产品设计丨户型分析叠加别墅专篇下叠庭院1、独户入院中

叠

庭

院—

每户拥有一层私属庭院互不干扰2、独梯入户—

每户均有从地下室到户内的垂直电梯且互不借用3、独立地下空间—

每户均有独立地下室下

叠

庭

院一层平面图产品设计丨户型分析叠加别墅专篇1、独户入院—

每户拥有一层私属庭院互不干扰2、独梯入户仅供上叠使用—

每户均有从地下室到户内的垂直电梯且互不借用3、独立地下空间仅供中叠使用仅供下叠使用—

每户均有独立地下室一层平面图产品设计丨户型分析叠加别墅专篇上

叠

地

下

室1、独户入院—

每户拥有一层私属庭院互不干扰2、独梯入户—

每户均有从地下室到户内的垂直电梯且互不借用中

叠

地

下

室3、独立地下空间—

每户均有独立地下室下

叠

地

下

室地下一层平面图产品设计丨户型分析叠加别墅专篇135㎡下叠

4房2厅3卫赠送花园：32.56㎡赠送地下：85.27㎡南北双庭院，花园入户。客餐厅一

体化设计，空间开阔，大气显档

次，品质生活。豪华的主卧套间，步入式衣帽间、独立卫浴，尊贵感受。一层平面图二层平面图产品设计丨户型分析叠加别墅专篇125㎡中叠

4房2厅2卫豪华的主卧套间，步入式衣帽间、独立卫浴，尊贵感受。赠送花园：33.84㎡赠送地下：65.74㎡客餐厅一

体化设计，

空间开阔，

大气显档

次，品质

生活。宽尺阳台设计，尽享南面阳光。三层平面图四层平面图产品设计丨户型分析叠加别墅专篇135㎡上叠

4房2厅3卫赠送花园（含露台）：38.84㎡赠送地下：48.55㎡U型厨房，提供最高

效的操作

空间。客餐厅一

体化设计，

空间开阔，

大气显档

次，品质

生活。宽景阳台，提供充足光线。五层平面图产品设计丨户型分析叠加别墅专篇超大面积露台，容纳多样化功能。赠送露台及阳光房，提高户型附加值。舒适的主卧套间，步入式衣帽间、独立卫浴，尊贵感受。六层平面图七层平面图产品设计丨户型分析140㎡合院

4房2厅2.5卫通过赠送入户庭院和采光中庭的

方式提升

产品溢价。U型厨房，提供最高效的操作空间。方案三总图每户配备独立电梯，实现交通无障碍，提升居住体验。客餐厅一体化设计，空间开阔，大气显档次，品质生活。一层平面图产品设计丨户型分析140

合院赠送露台可以用于种植花草，赏心悦目。方案三总图书房空间可灵活使用，变成客房或者儿童房。舒适的主卧套间，步入式衣帽间、独立卫浴，尊贵感受。二层平面图产品设计丨户型分析140

合院舒适的主卧套间，步入式衣帽间、独立卫浴，