杭州华丰单元地块小高层项目中标设计方案

华东区域杭州联发华丰地块方案设计HZS2023年01月前期分析12规划设计篇C目

录ONTENTS产品专篇地库专篇示范区3456立面篇前期分析第一篇基地现状——区位分析半山国家森林公园宜家家居银泰百货SITE浙江大学杭州东站钱塘江杭州湿地植物园奥体博览城杭州市政府杭州站西湖风景区杭州萧山国际机场项目位于杭州市拱墅区，周边配套设施完善且紧邻西湖风景区，区域优势非常明显4基地交通半山森林公园杭浦高速秋石高架路上塘高架丁桥商圈杭州绕城高速文教区本案杭甬高速留石高架路德胜快速路大关商圈武林商圈CBD钱江新城CBD西溪湿地长深高速西湖风景区中河高架路湖滨商圈5周边配套地块周边路网较为发达，临近多条主干道；轨道方面，距离地铁3号线华丰路站0.7km，汽轮广场站0.8km，出行方便快捷。地铁：在建地铁3号线：距离华丰路站0.7km，距离汽轮广场站0.8km。主干道：华丰路站南北方向：华中路、东新路、同协路、秋石快速路等汽轮广场站本案东西方向：华丰路、临丁路、留石快速路等通行：通过临丁路和秋石快速路无缝连接，行车30分钟左右即可抵达武林广场；通过同协路和丁兰路可直达城东新城、东站交通枢纽。6周边现状在建华丰（西区）安置房项目在建安置房项目6空地在建

海富达项目

冷藏物产业园区2空地流有限空公司地1南侧现状2地块内部现状3产业园区现状34海辰水岸晶座1海蓝国海蓝国杭州求知小学5际数娱际数娱中心中心456东侧在建项目和空地现状现状华西路现状永宁路（城市次干道）项目三面环路，东部为在建项目和局部空地，西侧为河道，北部为在建小区。现场较为平坦，便民邻里的社区级商业配套相对充裕。7设计条件分析R21R21住宅用地（在建）住宅用地（在建）永宁路1.用地面积：24615㎡2.容积率：2.277.35MR21（在建）华西路3.计容建筑面积：54153㎡4.建筑密度：22%R21住宅用地（未建）R21基地住宅用地G1

E1

G1（未建）5.绿地率：35%245.60MR226.建筑限高：50M（黄海高程）

。公共/服务设施用地（未建）89.71M康宁路R21A33教育用地8土地价值分析R21R21住宅用地（在建）住宅用地（在建）1.东侧、南侧、北侧临近城市道路，人员流动大，嘈杂，居住价值低。永宁路2.西侧—紧邻绿化带及河道景观，居住价值较高，仅次于地块中心R21（在建）华西路R21住宅用地（未建）R21住宅用地G1

E1

G1（未建）R22公共/服务设施用地（未建）住宅价值康宁路R21A33教育用地低高9营销要求1、产品系列：悦系2、产品户配:华丰单元XC1005-R21-02地块户数比类别面积段（

）户型打造3房2厅2卫4房2厅2卫4房2厅2卫㎡高层高层高层总计10512513950%35%15%100%1.各类户型套数比可浮动（户配上下浮动5%，户型面积段上下浮动3㎡）2.单体户型公摊（含大公摊）尽量做小，且得房率尽量高3.产品类型：满足任务书面积要求前提下，尽量增加大户型产品的品质和观景需求3、示范区选址示范区选址在东南角，为地块现有道路，示范区昭示性好;4、架空层配套：——除底层设置配套公建的单元外的高层住宅须设置架空层且架空层高不小于4米，设置健身空间、图书馆、邻里交流空间、儿童空间等；10规划设计篇第二篇用地解读——

不利因素43.00(49.05m)建筑航空限高，高度无法最大化3m13F12F建筑航空限高：50m（黄海高层）场地标高

:5.9m11F10F住宅实际可做层数9F8F7F6FS=(50m-5.9m

-4m-0.15

-

3m)

/3m=

12.32F36m场地

架空层标高室内外

出屋顶

层高高差

楼梯可做层数5F4F3F2F-0.15(5.9m)4.15m5.3m12用地解读——

不利因素城市天际线控制，高度进一步折损1.任意相同高度的幢数，不宜超过总幢数的70%

（9幢降2幢；10-11幢降3幢）,层差控制在2F2.不宜连续布置，三栋以上相同高度的高层建筑43.00(49.05m)43.00(49.05m)43.00(49.05m)3m3m3m37.00(43.05m)13F12F11F10F13F12F11F10F13F12F11F10F两层层差11F10F9F9F8F9F8F9F8F8F7F6F36m36m36m7F6F7F6F7F6F5F4F5F4F5F4F5F4F3F2F3F2F3F2F3F2F4.15m4.15m4.15m13用地解读R21R21住宅用地（在建）住宅用地（在建）条件梳理永29M宁路业态：住宅+配套用地面积：24615㎡总计容面积：54153㎡配套面积：1750㎡其中：77MR21（在建）华西路R21住宅用地（未建）R21功能配套：1162㎡其它配套：588㎡住宅用地G1

E1

G1（未建）245MR22净住宅面积：52403㎡公共/服务设施用地（未建）90M康宁路R21A33教育用地14竞品分析-竞品解读保利都和轩占地面积：3.8万㎡绿化率：35%容积率：2.2高层105高层125高层139产品组合：小高14-16F面积段：100-148㎡大家中天·春樾星宸坤和湖境天宸里保利都和轩保利都和轩春和云境招商德信·花芸春境府

滨江·春语蓝庭招商德信·花芸春境府

坤和湖境天宸里√春和云境占地面积：6.8万㎡绿化率：30%容积率：2.2产品组合：小高14-16F面积段：95-140㎡√√110110100122125129139140139竞品滨江·春语蓝庭占地面积：4.9万㎡绿化率：35%容积率：2.4产品组合：小高16F面积段：98-139㎡大家中天·春樾星宸开间33房233房233房224房224房234房234房2444房2占地面积：暂无绿化率：35%容积率：2.1居室数产品组合：洋房+小高8-14F面积段：110-137㎡4房坤和湖境天宸里占地面积：

2.5万㎡绿化率：35%容积率：2.3产品组合：小高13-15F面积段：110-139㎡招商德信·花芸春境府卫生间数2户型缺点占地面积：

4.7万㎡绿化率：35%北卧空间较小，主卫较局促；无玄关，主卧套型不舒适；主卫空间略小；餐厅空间较小；餐厅空间较小；北卧空间较小；南侧单面宽阳台；卫生间置于玄关处；无玄关，北卧空间较小；容积率：2.3产品组合：小高16F面积段：128-187㎡15竞品分析总结周边竞品总结105125139春樾星宸春和云境招商德信·花芸春境府8.0m9.9m9.8m3房2厅2卫3开间双朝南卧室

双面宽阳台4房2厅2卫4房2厅2卫3开间大面宽阳台

侧厅3开间南北通厅

双面宽阳台周边主流户型以105㎡（3开间），125㎡（2开间侧厅），139㎡（3开间侧厅）为主；16产品选型提取周边竞品面宽尺寸，组合出本项目基本楼栋面宽105㎡125㎡（侧厅）139㎡139㎡(侧厅)(横厅)10.1m（3.面宽）8.4m（2.面宽）9.8m（3.面宽）13.8m（4.面宽）以此组合对项目进行初步排测营销户配：105

50%125

35%组合A

(125+105+105+125)组合B

(139+105+105+125)组合C

(139+139)139

15%37.0m销售住宅：52403㎡9.8栋T48.1栋T4+3栋T2方向一：方向二：38.3m28.2m17总图推导方向一

全T4组合9.8栋

T4布局一布局二永宁路永宁路根据总图面宽、间距情况，总图排布无非一种布局，两种排布。华华西路西路唯一的突破，只能在产品上，如何在总图允许的情况下产品面宽最大化根据人流来向及展示形象，售楼处位于东南角要优于西南角康宁路康宁路18总图推导方向一

全T4组合9.8栋

T4永宁30m

路T4北侧一排挤不下，同时与北侧客体需满足同等37m间距。必须需减掉一条腿。37m华西路优势：1.产品105、125户均增加2.0㎡满容2.楼栋少，139大户型在园区37m不足：1.小户型105产品户配偏高56.3%；38m38m图

例

：105（56.3%）125（30.6%）139（13.1%）售楼处康宁路19总图推导方向二

T4+T2组合永宁路华永宁路华32m31m1.自身间距不满足2.与客体间距不满足损量1850㎡户均需增加29m37m37m29m4.3㎡29m37m29m间距不满足损量过多西

方案不成立37m37m37m37m西

方案不成立G1

E1

G1G1

E1

G129m37m路路37m37m37m37m图

例

：1

0

5图

例

：1

0

537m1

2

51

2

51

3

91

3

9配套配套康宁路二A二B康宁路20总图推导方向一户均增加2.0㎡方向二A方向二B间距不满足损量过多√XX永宁30m路永宁路永宁路32m31m29m37m37m37m29m29m华西路华西路华西路29m37m38m37m37m37m37mG1

E1

G1G1

E1

G129m37m37m37m37m38m37m37m图

例

：105（56.3%）图

例

：图

例

：1

0

51

2

51

3

91

0

51

2

51

3

937m125（30.6%）139（13.1%）配套配套配套康宁路康宁路康宁路21总图推导如何在基础形态中做出“提升”优化产品配比及级配关系取消沿街侧厅105产品，增加125占比永宁30m路永宁路37m华西路37m38m38m图

例

：105（56.3%）图

例

：105（51.4%）125（38.3%）139（10.3%）125（30.6%）139（13.1%）售楼处售楼处康宁路康宁路22总图方案

方案一总建筑面积总计容建筑面积住宅面积配套面积总户数72963.0㎡54153.00㎡52420.57㎡1732.43㎡444户建筑密度容积率21.94%2.223鸟瞰效果图方案一24产品分布图方案1永宁路12+1F12+1F户型107户数228户数占比51.35%38.29%10.36%营销要求12+1F10+1F50%35%12+1F10+1F华西路高层

127139.81704644415%合计444100%12+1F12+1F图

例

：12+1F107

㎡(高层)127

㎡(高层)139.8㎡(高层)10+1F配

套康宁路25经济技术指标经济技术指标-方案一9地上不计容面积㎡㎡3615.203615.20华丰单元地块项目方案设计经济技术指标表架空层数量数量备注（规划、规范要求等设序号

名称单位(实配）(应配=规划要求的数量）

计依据描述）10

地下室建筑面积㎡㎡20547.005904.86123总用地面积容积率建筑密度住宅配套㎡╱24615.002.2021.94%17.21%4.73%5400.294235.861164.4335%13737.253800.008508615.2545.00427.0057768.2054153.0052420.574095.7748324.81732.43地下人防面积%%%㎡㎡㎡%㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡22%地下非人防面积㎡㎡13202.141440.00限高50米其中4建筑占地面积非机动车库面积（1）

住宅占地面积-2

配套占地面积56绿化率地下一层建筑面积18551.00㎡绿化景观面积机动车道路面积地上机动车位车位面积其中（按楼层）地下二层建筑面积㎡㎡1996.00600.00其中

绿化景观面积地上非机动车位面积45群众健身设施426.24包含在地下一层面积内，也包含在地下非人防面积内住宅赠送地下室面积78地上总建筑面积（计容+不计容）地上计容面积（1）

住宅12

总建筑面积（地上+地下）13

住宅户数㎡户辆辆辆辆辆辆72963.00444549高层（T3）㎡㎡㎡其中高层（T4）14

机动车车位配套公建面积≤地上总建筑面积的10%根据规划要点要求设置，一般为地上总建面的3‰根据规划要点要求设置，一般为地上总建面的4‰（3）

地上计容配套用房物业管理用房（1）

地下车位495㎡㎡162.46216.61物业经营用房①住宅495社区服务用房社区养老用房㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡142.08320.00210.0053.28不少于32㎡/100户（2）

地上车位54不少于32㎡/100户，不少于320㎡不少于16㎡/100户，不少于210㎡每户0.12

>50㎡婴幼儿照护服务用房公共文化活动设施15

非机动车车位数（1）

地下非机动车车位数830其中消控室配电房开闭所垃圾房尾气井60.00800288.00100.0080.00按地上2万方面积一个8*12开闭所8*12.5①住宅辆辆80030不小于80㎡（2）

地上非机动车车位数100.002612+

1F建筑高度没用足,但加1层高度又不够是否有在规范允许的情况下通过设计，把

12+1F

做到

13+1F那样总图及产品将迎来全面升级规划推导新方案原方案46.00(49.95m)43.00(49.05m)1.5m

屋顶楼梯3m14F13F12F11F10F1.

架空层标高

降低

0.4513F12F11F10F2.出屋顶楼梯间

开窗形式，可降低1.5m（当地有实际案例）3.

室内外高差取消，可降低0.15m9F9F8F7F6F8F7F6F合计降低：0.45+1.5+0.15=2.1m36m39m5F4F5F4F3F2F3F2F6.05m-0.15(5.9m)6.05m-0.15(5.9m)5.45m4.15m4.0m架空层5.3m28屋顶楼梯做法29总图演变增加1层，总图产品，全面“升级“减掉1栋楼，加大楼间距，沿东侧道路125侧厅，改三面宽南厅，北侧一排T3改T4楼型，提升产品竞争力30总图方案

方案二总建筑面积总计容建筑面积住宅面积配套面积总户数77950㎡54153㎡52420㎡1733㎡444户建筑密度容积率21.92%2.231产品分布方案2永宁路13+1F13+1F13+1F11+1F户型107高层

127139.8

61合计户数244139户数占比

营销要求13+1F11+1F54.95%31.31%13.74%50%35%华西路44444415%100%图

例

：107

㎡127

㎡13+1F127

㎡(三面宽南厅)139.8㎡(三面宽侧厅)13+1F13+1F配

套康宁路32经济技术指标经济技术指标-方案二9地上不计容面积㎡㎡3596.863596.86华丰单元地块项目方案设计经济技术指标表架空层数量(实配）数量备注（规划、规范要求等序号

名称单位(应配=规划要求的数量）

设计依据描述）10

地下室建筑面积㎡㎡20200.55904.86123总用地面积容积率建筑密度住宅配套㎡╱24615.002.20地下人防面积%%%㎡㎡㎡%㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡21.92%17.25%4.67%5395.084244.861150.2235%13737.253800.00850.008615.2545.0022%地下非人防面积㎡㎡12855.641440.00限高50米其中4建筑占地面积非机动车库面积（1）

住宅占地面积-2

配套占地面积56绿化率绿化景观面积机动车道路面积地上机动车位车位面积地下一层建筑面积㎡㎡18551.001996.00其中（按楼层）其中

绿化景观面积地上非机动车位面积地下二层建筑面积群众健身设施地上总建筑面积（计容+不计容）地上计容面积427.00包含在地下一层面积内，也包含在地下非人防面积内7857749.8654153.0052420.57住宅赠送地下室面积㎡㎡户辆辆辆辆辆辆077950.3644412

总建筑面积（地上+地下）13

住宅户数（1）

住宅其中

高层（T4）㎡㎡52420.57配套公建面积≤地上总建筑面积的10%根据规划要点要求设置，一般为地上总建面的3‰根据规划要点要求设置，一般为地上总建面的4‰不少于32㎡/100户不少于32㎡/100户，不少于320㎡（3）

地上计容配套用房1732.4314

机动车车位549物业管理用房㎡162.46（1）

地下车位495物业经营用房社区服务用房社区养老用房㎡㎡㎡216.61142.08320.00①住宅495（2）

地上车位54不少于16㎡/100户，不少于210㎡每户0.12

>50㎡其中

婴幼儿照护服务用房㎡210.0015

非机动车车位数（1）

地下非机动车车位数830公共文化活动设施消控室配电房开闭所垃圾房㎡㎡㎡㎡㎡㎡53.2860.00288.00100.0080.00800按地上2万方面积一个8*12开闭所8*12.5不小于80㎡①住宅辆辆80030（2）

地上非机动车车位数尾气井100.0033鸟瞰效果图方案二34沿街透视35效果图展示36效果图展示37竖向分析方案25.305.405.58永宁路6.050(±0.000)5.906.050(±0.000)5.906.050(±0.000)华5.466.050(±0.000)5.905.90西6.050(±0.000)5.466.050(±0.000)5.905.90路6.050(±0.000)

5.905.35图

例

：5.906.050(±0.000)城

市

道

路5.355.356.050(±0.000)

5.90道

路

标

高场

地

标

高零

点

标

高6.005.805.586.050(±0.000)康宁路38场地竖向49.95049.95049.95049.95043.9505.8005.4505.9005.4505.9005.4505.9005.4505.9005.3001-1剖面图39场地竖向2249.9505.9005.9005.4605.4502-2

剖面图40配套分析方案2永宁路配套面积1164.43㎡首层配套公共配套配电房开闭所垃圾房尾气井合计288㎡(3个）100㎡华西路80㎡100㎡1732.43㎡满足规划要求，便民服务，均不影响景观视线交通。康宁路41交通流线分析方案2永宁路满足规划要求，华西路人车分流，方便出行图

例

：城

市

道

路车

行

道

路

（

消

防

）人

行

道

路出

入

口地

库

口康宁路42地上车位分析方案2永宁路地上解决配套所需车位用足地上指标沿街停车位，满足总车位10%要求。地上总停车54辆华西路图

例

：城

市

道

路地

面

机

动

车

停

车

位出

入

口康宁路43消防流线分析方案2永宁路机动车道路，既消防道路，单一动线顺畅华西路图

例

：城

市

道

路消

防

道

路回

车

场

地出

入

口登

高

场

地康宁路44大门归家流线方案2非机动车通道1图例：5236业主人行流线访客车行流线无雨落客流线业主非机动车流线快递流线47826.6m用地红线玉泉路外卖流线人行入口车行入口图例：社区大门12无雨等候区3无雨落客区4环岛核心景观区5人行通行区6后勤转换区（快递/外卖）7快递外卖临时停车区8访客停车区45首层组合平面方案2用地红线8.20m人行入口车行入口图例：业主人行归家流线首层大堂及核心筒46归家流线

风雨连廊47归家流线

风雨连廊48归家流线

风雨连廊49归家流线

风雨连廊50关于架空空间的思考传统架空层共享交流中心51关于架空空间的思考52关于架空空间的思考依托架空层室内的公共空间，结合室外公共区域，打造室外内功能联动的综合空间。室外场所可结合室内功能选择交互中心功能模块，形成体系化的功能延伸53宅间景观空间的思考静谧氧吧新鲜空气，弥漫花草清香54宅间景观空间的思考童梦寻真这里是温暖的月影小屋55宅间景观空间的思考夕阳康养园精致与时尚的体现56宅间景观空间的思考元气运动园健康生活从这里开始57日照测算方案2说明：1、浙江省杭州市：采用北纬120度10

分,东经30

度19分。2、有效时间：日照以大寒日为准，上午8时至下午16时3、时间累计方式：按累计计算，可计入的最小连续日照时间不小于10分钟4、时间间隔不应大于5分钟5、计算高度：以有日照要求的楼层开始起算，为各楼层地面以上

0.9m；场地为地面标高6、日照分析软件：众智日照分析软件。7、每套住宅至少应有1个居室达到日照标准；当一套住宅中居住空间超过（含）4个居室或套内建筑面积超过（含）120m2时，至少应有2个居室达到日照标准。日照结论：如日照分析图所示，经日照软件测算分析，用地对外界地块日照无影响，地块内满足大寒日二小时要求.日照1小时日照2小时日照3小时日照4小时日照5小时日照6小时日照7小时58开盘时序总计容建筑面积：54153㎡一期

47.7%住宅面积：24890㎡配套（售楼处+其它）：936㎡2期二期

52.3%住宅面积：27530㎡配套：796㎡1期

南侧为主要人流来向，结合示范区+大门一起打造

南北分区同时涵盖所有产品，完整展示一期示范区及全产品完整展示为二期推盘增加溢价空间59是否还有其它总图方案的可行性总图演变通过提高产品力的方式尝试总图的另外一种可能性扩大南北中轴景观，提升园区品质，将

139户型做成T2，提高产品竞争力11+1

13+113+113+113+111+111+113+113+113+113+1图

例

：1

0

51

2

51

3

9

（

四

面

宽

）61总图演变在保证整体经济性的前提继续优化总图方案沿路及沿河道125侧厅2面宽产品，提升到3面宽南厅，增加产品多样性T2降到11F，减少一部电梯13+110+110+111+1

13+113+113+111+113+113+113+111+111+1105产品

:49.6%125产品

:33.6%139产品

:16.8%13+113+1105产品

:49.9%125产品

:40.9%139产品

:9.2%13+113+113+113+1图

例

：13+113+1图

例

：1

0

51

2

51

0

51

2

51

3

9

（

四

面

宽

）1

2

5

（

三

面

宽

）1

3

9

（

四

面

宽

）62总图方案

方案三总建筑面积总计容建筑面积住宅面积配套面积总户数77505㎡54153㎡52425㎡1728㎡435户建筑密度容积率21.86%2.263鸟瞰效果图方案三64经济技术指标经济技术指标-方案三华丰单元地块项目方案设计经济技术指标表9地上不计容面积㎡㎡3221.333221.33架空层数量(实配）数量备注（规划、规范要求等序号

名称单位(应配=规划要求的数量）设计依据描述）10

地下室建筑面积㎡㎡20130.405904.98123总用地面积㎡╱24615.002.2021.86%17.20%4.66%5382.024233.791148.2435%13730.253800.00850.008615.2545.00420.0057374.3254153.0052424.534550.02容积率地下人防面积建筑密度住宅配套%%%㎡㎡㎡%㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡22%限高50米其中地下非人防面积㎡㎡12816.021409.404建筑占地面积（1）

住宅占地面积-2

配套占地面积非机动车库面积56绿化率绿化景观面积机动车道路面积地上机动车位车位面积地下一层建筑面积㎡18301.00其中（按楼层）其中

绿化景观面积地上非机动车位面积群众健身设施地下二层建筑面积㎡㎡1829.40600.0078地上总建筑面积（计容+不计容）地上计容面积包含在地下一层面积内，也包含在地下非人防面积内住宅赠送地下室面积（1）

住宅高层（T3）㎡㎡其中12

总建筑面积（地上+地下）13

住宅户数77504.73435538㎡户辆辆辆辆辆辆高层（T4）47874.50配套公建面积≤地上总建筑面积的10%根据规划要点要求设置，一般为地上总建面的3‰根据规划要点要求设置，一般为地上总建面的4‰不少于32㎡/100户不少于32㎡/100户，不少于320㎡（3）

地上计容配套用房㎡㎡1728.47物业管理用房162.4614

机动车车位物业经营用房社区服务用房社区养老用房㎡㎡㎡216.61139.20320.00（1）

地下车位485①住宅485不少于16㎡/100户，不少于210㎡每户0.12

>50㎡（2）

地上车位53婴幼儿照护服务用房其中㎡210.00公共文化活动设施消控室㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡52.2060.00288.00100.0020.0080.00100.0015

非机动车车位数（1）

地下非机动车车位数813配电房按地上2万方面积一个8*12开闭所8*12.5783开闭所门卫①住宅辆辆78330垃圾房不小于80㎡（2）

地上非机动车车位数尾气井65产品分布方案3永宁路13+1F户型户数435435户数占比

营销要求13+1F13+1F10+1F10+1F109

21749.89%40.92%9.20%50%35%15%华西路高层

129

178139.9

40合计100%11+1F13+1F13+1F13+1F图

例

：109

㎡129

㎡129

㎡(三面宽南厅)139.9㎡(三面宽侧厅)13+1F配

套康宁路66配套分析方案3永宁路配套面积1160.47㎡首层配套公共配套配电房开闭所垃圾房尾气井合计288㎡100㎡华西路80㎡100㎡1728.47㎡满足规划要求，便民服务，均不影响景观视线交通。康宁路67交通流线分析方案3永宁路满足规划要求，华西路人车分流，方便出行图

例

：城

市

道

路车

行

道

路

（

消

防

）人

行

道

路出

入

口地

库

口康宁路68地上车位分析方案3永宁路地上解决配套所需车位用足地上指标沿街停车位，满足总车位10%要求。地上总停车53辆华西路图

例

：城

市

道

路地

面

机

动

车

停

车

位出

入

口康宁路69消防流线分析方案3永宁路机动车道路，既消防道路，单一动线顺畅华西路图

例

：城

市

道

路消

防

道

路回

车

场

地出

入

口登

高

场

地康宁路70日照测算方案3说明：1、浙江省杭州市：采用北纬120度10

分,东经30

度19分。2、有效时间：日照以大寒日为准，上午8时至下午16时3、时间累计方式：按累计计算，可计入的最小连续日照时间不小于10分钟4、时间间隔不应大于5分钟5、计算高度：以有日照要求的楼层开始起算，为各楼层地面以上

0.9m；场地为地面标高6、日照分析软件：众智日照分析软件。7、每套住宅至少应有1个居室达到日照标准；当一套住宅中居住空间超过（含）4个居室或套内建筑面积超过（含）120m2时，至少应有2个居室达到日照标准。日照结论：如日照分析图所示，经日照软件测算分析，用地对外界地块日照无影响，地块内满足大寒日二小时要求.日照1小时日照2小时日照3小时日照4小时日照5小时日照6小时日照7小时71方案对比方案一方案二

(主推）方案三444户444户435户13+1F13+1F13+1F12+1F12+1F13+1F13+1F10+1F12+1F10+1F13+1F13+1F10+1F13+1F11+1F11+1F13+1F10+1F11+1F13+1F12+1F12+1F13+1F图

例

：图

例

：图

例

：13+1F12+1F107

㎡(51.4%)129

㎡(38.3%)139.8㎡(10.4%)107

㎡(55%)109

㎡(49.9%)129

㎡(40.9%)139.9㎡(9.2%)13+1F13+1F10+1F129

㎡(31.3%)139.8㎡(13.7%)特点特点特点1.12+1F,架空层及出屋面楼梯1.通过架空层标高降低及屋顶楼梯降低，增加一层体量1.通过架空层标高降低及屋顶楼梯降低，增加一层体量2.增加四面宽139

T2产品单元3.更多的三面宽南厅125产品正常做法2.产品125及105户均正经2㎡2.增加55%三面宽125南厅产品3.减少一栋楼，楼间距增加4.无T3产品5.产品125及105户均增加2㎡72方案对比方案一方案二

(主推）方案三73户型设计第三篇先看看

的开发商在周边卖什么？75周边竞品招商德信·花芸春境府坤和湖境天宸里滨江铁路北项目滨江春语蓝庭大家中天·春樾星宸春和云境保利都和轩项目基地大家铁路北站项目滨萃悦府深圳特发铁路北站项目滨江集团&浙江中豪笕桥单元地块项目基地在售竞品售罄竞品待售竞品76竞品分析楼盘/面积段春和云镜春语蓝庭春樾星宸坤和湖境天宸里招商德信保利都和轩100-110㎡120-135㎡108㎡

3室2厅2卫

两面宽

105㎡

3室2厅2卫

四面宽

100㎡

3室2厅2卫

三面宽

111100㎡㎡3室2厅2卫

三面宽

101㎡

3室2厅2卫

三面宽

100㎡

3室2厅2卫

三面宽125㎡

4室2厅2卫

两面宽

120㎡

4室2厅2卫

两面宽

122㎡

4室2厅2卫

两面宽

128㎡

4室2厅2卫

三面宽

129㎡

4室2厅2卫

三面宽

122㎡

4室2厅2卫

两面宽135

以上㎡140㎡

4室2厅2卫

四面宽

139㎡

4室2厅2卫

三面宽

139㎡

4室2厅2卫

三面宽

139㎡

4室2厅2卫

四面宽

139㎡

4室2厅2卫

三面宽结论:竞品105户型为3面宽为主的3房产品、125户型为2面宽为主的4房侧厅户型产品，139户型是为3-4面宽善舒适4房产品。77设计策略随着市场整体开发水平的提升，各个项目品质层级差别逐步减弱，竞争优势同质化打造市场核心竞争力产品，满足多种生活价值主张!78设计策略百变架空层设计静谧阅读区全民健身区亲子互动区儿童游戏区艺术展示区观景休闲区……尊享多方位愉悦生活79产品展示139㎡方厅户型

四房两卫产品优势干湿分离卫生间中西厨设计礼仪独立玄关入户豪华方厅设计公卫干湿分区中西厨设计阔绰方厅设计主客区域分离全功能豪华主卧套大面积景观阳台赠送豪华主卧套设计多功能可变空间设计超长景观阳台赠送阳台赠送飘窗赠送阳台赠送：6.6㎡飘窗赠送：4.02㎡赠送率：7.61%实得面积：150.17㎡80产品展示139㎡侧厅户型

四房两卫产品优势中西厨设计礼仪独立玄关入户豪华方厅设计公卫干湿分区中西厨设计主客区域分离超长景观阳台赠送阔绰宽厅设计全功能豪华主卧套大面积景观阳台赠送干湿分离卫生间豪华主卧套设计阳台赠送飘窗赠送阳台赠送：5.69㎡飘窗赠送：5.82㎡赠送率：8.24%实得面积：151.12㎡81产品展示128㎡南厅户型

四房两卫产品优势独立玄关入户阔绰餐客纵厅设计公卫干湿分区独立入户玄关干湿分区卫生间主卧套设计阳台飘窗大赠送阔绰纵厅设计主卧套设计阳台赠送飘窗赠送阳台赠送：5.66㎡飘窗赠送：2.10㎡赠送率：6.06%实得面积：135.89㎡82产品展示128㎡侧厅户型

四房两卫产品优势餐厨一体化打造礼仪独立玄关入户阔绰宽厅设计公卫干湿分区超长景观飘窗赠送阔绰宽厅设计餐厨一体化打造主客区域分离全功能豪华主卧套超长景观飘窗赠送灵活可变空间设计两面宽景观阳台赠送阳台赠送飘窗赠送阳台赠送：5.34㎡飘窗赠送：5.22㎡赠送率：8.25%实得面积：138.48㎡83产品展示㎡107

南厅户型

三房两卫产品优势独立入户玄关独立玄关入户餐客纵厅设计全功能豪华主卧套大面积阳台飘窗赠送餐厨一体设计阔绰纵厅设计豪华主卧套阳台赠送飘窗赠送阳台赠送：5.44㎡飘窗赠送：1.98㎡赠送率：6.89%实得面积：115.11㎡84产品展示㎡105

侧厅户型

三房两卫产品优势餐厨客一体设计独立入户玄关独立玄关入户餐客宽厅设计LDK一体化设计干湿分离卫生间阔绰宽厅设计干湿分离卫生间阳台赠送飘窗赠送阳台赠送：2.3㎡飘窗赠送：5.25㎡赠送率：7.15%实得面积：113.08㎡85标准层平面(139+139)公摊率19.07%阳台位置飘窗位置139

四面宽139

四面宽套内面积套内面积（不含阳台）

（含阳台）合计赠送面积户型房型公摊面积

单元建筑面积产权面积产权公摊率

计容公摊率

1/2阳台面积

阳台占比7%阳台半面积凸窗赠送赠送率

标准层面积

得房率A户型A户型4房2厅2卫4房2厅2卫合计106.34106.34212.68112.94112.94225.8826.6126.6153.23139.55139.55279.11139.55139.55279.116.606.606.21%6.21%7.447.444.024.0210.6210.6242.487.61%19.07%19.07%274.9080.93%7.61%13.2016.0886标准层平面(139+107+107+128三面宽)公摊率15.72%阳台位置飘窗位置139

三面宽107

三面宽107

三面宽128

三面宽套内面积套内面积合计赠送面户型房型公摊面积

单元建筑面积产权面积产权公摊率

计容公摊率

1/2阳台面积

阳台占比7%阳台半面积凸窗赠送积赠送率

标准层面积

得房率（不含阳台）

（含阳台）C户型E户型B户型3+1房2厅2卫3房2厅2卫3+1房2厅2卫合计102.3285.32107.9890.7620.1516.9321.9575.96128.13107.69139.61483.12128.13107.69139.61483.125.665.445.6922.235.53%6.38%5.47%7.165.977.812.101.985.8211.887.767.426.06%15.72%15.72%6.89%8.24%479.2384.28%111.56384.52117.66407.1611.5134.1187标准层平面(139+107+107+128侧厅)公摊率15.66

%阳台位置飘窗位置139

三面宽105

三面宽105

三面宽128

两面宽套内面积套内面积合计赠送面积户型房型公摊面积

单元建筑面积产权面积产权公摊率

计容公摊率

1/2阳台面积

阳台占比7%阳台半面积凸窗赠送赠送率

标准层面积

得房率（不含阳台）

（含阳台）D户型E户型B户型3+1房2厅2卫3房2厅2卫3+1房2厅2卫合计102.4485.32107.8990.7620.0316.8521.8575.58127.92107.61139.51482.65127.92107.61139.51482.655.345.445.6921.915.32%6.38%5.47%7.175.977.815.221.985.8215.0010.567.428.26%15.66%15.66%6.90%8.25%478.7684.34%111.56384.64117.66407.0711.5136.9188标准层平面(128+107+107+128)公摊率15.68%阳台位置飘窗位置128

两面宽107

三面宽107

三面宽128

两面宽套内面积套内面积（不含阳台）

（含阳台）合计赠送面积户型房型公摊面积

单元建筑面积产权面积产权公摊率

计容公摊率

1/2阳台面积

阳台占比7%阳台半面积凸窗赠送赠送率

标准层面积

得房率D户型E户型3+1房2厅2卫3房2厅2卫合计102.4485.32107.8990.7620.0616.8873.88127.95107.64471.18127.95107.64471.185.345.445.32%6.38%7.175.975.221.9210.567.368.25%15.68%15.68%467.2984.32%6.84%375.52397.3021.5614.2835.8489标准层平面(105+107+107+105)公摊率15.68%阳台位置飘窗位置105

两面宽107

三面宽107

三面宽105

两面宽套内面积套内面积（不含阳台）

（含阳台）合计赠送面积户型房型公摊面积

单元建筑面积产权面积产权公摊率

计容公摊率

1/2阳台面积

阳台占比7%阳台半面积凸窗赠送赠送率

标准层面积

得房率F户型E户型3房2厅2卫3房2厅2卫合计85.2985.3287.5990.76356.7017.9418.5973.06105.53109.35429.76105.53109.35429.762.305.442.84%6.38%5.975.975.251.927.557.367.15%17.00%17.00%425.8783.00%6.73%341.2215.4814.3429.8290首层架空层示意91竞品PKPK√坤和湖境天宸里本案户型139㎡

大方厅1139㎡无独立入户玄关礼仪入户玄关餐客厅不方正234餐客一体化，大方厅设计交通空间较长客厅面宽较小零交通空间客厅面宽极致化多功能可变空间空间缺乏灵活性主卫空间局促56豪华主卧套设计131362625454139㎡4房2厅2卫户型，南向大方厅设计，尺度极致化，多功能可变空间，全功能主卧套房92竞品PKPK√招商德信·花芸春境府本案户型139㎡

侧厅1139㎡无独立入户玄关独立入户玄关餐厨动线干扰较大234餐厨动线使用合理侧厅阳台面宽较小公卫局促离主要卧室较远侧厅大面宽景观阳台公卫位置合理空间充足南向卧室面宽较大4南向卧室面宽不足主卫空间局促5621豪华主卧套设计233146565139㎡4房2厅2卫户型，侧向宽厅设计，南向三面宽，豪华主卧套房93竞品PKPK√招商德信·花芸春境府本案户型128㎡

南厅1125㎡无独立入户玄关独立入户玄关餐厨动线干扰较大234餐厨动线使用合理公卫空间局促餐厅尺度狭长客厅进深不足公卫干湿分离餐客大纵厅设计北向卧室面宽充足5北向卧室面宽较小主卫空间局促56122豪华主卧套设计53314664128㎡4房2厅2卫户型，大纵厅设计，南向三面宽，功能空间完善，尺度舒适94竞品PKPK春和云境√本案户型128㎡

侧厅125㎡1南向单面宽凹阳台南向两面宽景观阳台公卫钻石型布置空间局促234公卫一字型布置使用舒适餐厨动线迂回餐客厅进深较小餐厨一体化打造大宽厅设计，有可变空间侧厅大面积景观飘窗赠送3侧厅景观阳台尺度较小主卫空间局促56豪华主卧套设计53225446611128㎡4房2厅2卫户型，侧向极致宽厅，多功能空间设计，可开可合95竞品PKPK√春樾星宸本案户型107㎡1南向凹阳台南向开敞景观阳台公卫空间方正110㎡公卫淋浴空间小234餐厨动线迂回餐客厅进深较小餐厨一体化打造餐客大纵厅设计北向房间大面宽设计北向房间面宽不足主卫空间局促56豪华主卧套设计253523646411107㎡3房2厅2卫户型，大纵厅设计，功能空间完善，尺度舒适96地库设计第四篇地库一层平面图地下车库设计北XC1005-R21-02地块地库建筑面积20200167641996144054954㎡㎡㎡㎡一层车库其中二层车库非机动车库机动车总停车数地上辆辆其中地下49583030辆非机动车总停车数辆地上其中辆地下一层80037.93.6辆单车位均指标地下室层高地下室层数㎡/辆m图例：2地下大堂车库坡道设备用房塔楼范围非机动车坡道非机动车库98地库二层平面图地下车库设计北XC1005-R21-02地块地库建筑面积20200167641996144054954㎡㎡㎡㎡一层车库其中二层车库非机动车库机动车总停车数地上辆辆其中地下49583030辆非机动车总停车数辆地上其中辆地下一层80037.93.6辆单车位均指标地下室层高地下室层数㎡/辆m图例：2地下大堂车库坡道塔楼范围99车行道设计分析地下车库设计81008100图例：车库主干道入户通道机动车出入口（净宽7.0米）非机动车出入口北标

准

柱

网

尺

寸

车道宽度：车库车行道宽度6.0m排水措施：穿越主干道及车位的排水沟设置为暗沟，井盖避开车位流线原则：满足环形流线柱网设计：方案采用大柱网：8.1mX（5.7停车+6.0车道+5.7停车）100地库平面分析图地下车库设计北人防范围人防范围防火分区一防火分区二防火分区一防火分区三防火分区四防火分区五地

库

一

层人

防

范

围

示

意地

库

二

层人

防

范

围

示

意地

库

一

层防

火

分

区

示

意地

库

二

层防

火

分

区

示

意101地下归家大堂地下车库设计5.8M落客区车马厅电动移门4.0M入户大堂功能西6.9M车马厅面积（㎡）3.20大堂面积（㎡）22.00住户流线车行流线消火栓地下大堂价值点：1.标志性归家路（格栅吊顶、鲜明路面）

2.落客区

3.车马厅过渡空间

4.消火栓隐蔽处理102设计意向--归家大堂地下车库设计103示范区设计第五篇最忆

是杭

州示范区丨地脉场地鸟瞰1永宁路华西路场地东侧：华西路2SITE2康宁路城市主车流来向规划道路城市高架城市道路1105HowDo

WeValueIt?价

值

如

何

创

造

？示范区丨设计策略107示范区丨设计策略打

造

一

座

独

具

特

色

的

现

代

美

学

精

神

高

地108示范区丨设计调性尊贵感精致感儀式感懷舊感109示范区丨选址分析选址

A：位于地块东南角1.位于道路交叉口，交通便利永宁路优势：2.沿城市道路有较长展示界面3.南侧基地较宽，示范区前场空间适宜4.对地库开挖影响较小C5.城市主人流方向第一可见视角华西路选址

B：位于地块东侧优势：位于基地位置中间1.东侧为正在建造项目，环境交叉XXB劣势：2.展示界面较短3.东侧未来规划路，不利于前期展示4.位于基地中间，不利于地库开挖选址

C：位于地块东北角优势：沿城市道路有较长展示界面A1.沿北侧为规划道路，交通不利劣势：2.东侧未来规划路，不利于前期展示3.示范区朝向不佳康宁路城市主车流来向4.示范区前场空间较小110示范区丨形体与视线车行快速远距离视线横向长距离的形体、长时间的视觉感受，让人留下视觉记忆；行人慢速远距离观察视线城市绿化增加了行人视觉距离，大尺度的建筑形体增加行人观察时间，通过城市绿化景观引导，引入人流；22M售

楼

处

主

体22M人行速度5Km/h150M车行速度60Km/h大面宽

建

筑

形

体

能

增加视觉时间,留

下记忆

。车行150M用时9s步行22M用时15.8s111示范区丨文脉灵感源自南宋御街，采用中轴布局，非中轴路径的策略，营造移步换景的体验户外观影接待展廊沙盘户外观影浅洽浅洽后场南宋御街大区规划售楼处112示范区丨文脉折扇絲綢茶庄113示范区丨概念生成12升起——基于大盘形态规划，确定售楼处位置及两层基本体量。收分——通过沿街体块进退关系，打造层次丰富的入口空间。34深化——在入口体量的基础上，融入折纸元素的形体。丰富——通过红砖表皮的精细化处理，完善建筑立面及形态。114示范区丨效果图示范区丨效果图示范区丨总图名称数量用地面积2050建筑面积（计容）售楼处（首层）10186044143301816144637010其中

二层预建设区域前场架空（不计容）景观面积6MH=4.8M前场（红线内）其中前场（红线外）2FH=8.7M停车位12M10MH=11.5M停车区10.5M用地红线建筑退线社区入口示范区范围线景观围挡117示范区丨流线1234落客区停车场景观前场前厅56艺术展沙盘1351112户模区78洽谈区8儿童娱乐区水吧区9141510610114洗手间988712签约+财务后场景观屏风131416水景315162入口广场1人行动线车行动线118示范区丨平面图（售楼处时期）前期预建空间一层平面图二层平面图总建筑面积

：1018㎡首层建面积：

604㎡其中销售精装面积

：530㎡二层预建设面积：414㎡119示范区丨故事线1-引趣幽寻(前场)2-入口初探(售楼处主入口)763-镜花水月(前场水景)4-纷至沓来(接待、艺术展示)152345-宾至如归(沙盘/洽谈)6-归心寻梦(后场)3120示范区丨空间效果惊鸿一瞥(沿街整体立面

)121示范区丨空间效果柳暗花明(停车落客)122示范区丨空间效果引趣幽寻(社区南侧人行入口)123示范区丨空间效果入口初探(售楼处前场)124示范区丨空间效果入口初探(售楼处前场)125示范区丨空间效果镜花水月(前场水景)126示范区丨空间效果镜花水月(前场水景)127示范区丨空间效果入口初探(售楼处主入口)128示范区丨空间意向纷至沓来(售楼处

室内意向)接待厅艺术展廊129示范区丨空间意向洽谈区宾至如归(售楼处

室内意向)沙盘区洽谈区130示范区丨空间意向归心寻梦(售楼处后场

景观意向)131示范区丨空间效果归心寻梦(售楼处)132示范区丨沿街整体立面效果133示范区丨立面演绎+折纸艺术形态红砖表皮排列肌理建筑立面语言134示范区丨照明分析洗墙灯柔性灯带内部投光灯135示范区丨立面细节砖雕效果136示范区丨立面细节玻璃砖效果137示范区丨玻璃和红砖

细节参考138示范区丨材料分析红砖横纹砖雕密孔砖雕深灰色拉丝不锈钢盖板渐变砖雕玻璃幕墙玻璃砖139示范区丨售楼处后期平面图（用作配套用房）一层平面图二层平面图婴儿照护建筑面积：1018㎡婴儿照护：210㎡养老用房：320

㎡消控室：

60

㎡物业管理：162

㎡公共文化：5