2023年《房地产估价原理与方法》考点速记速练300题（详细解析）

2023年《房地产估价原理与方法》考点速记速练300题（详细

解析）

一、单选题

1.某幢办公楼应配置电梯,但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、

电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为250

0万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公

楼的价值为（）万元。

A、2400

B、2410

C、2490

D、2500

答案：A

解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧

后的价值=2500—100=2400（万元）。

2.为评估某估价对象2013年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况

是：交易日期为2013年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m

2,交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为

正常交易价格的3%和6%,又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长

0.5%,则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。

A、7000

B、7003

C、7436

D、7670

答案：B

解析：考点:交易情况修正的方法。正常负担下的价格=7000/（1+3%）=6796.

12（元/m2）。该可比实例经修正、调整后的价格=6796.12X（1.005）6=700

3（元/m2）o

3.某宗房地产某年1月1日的成交价格为1500美元/m2,同年1月1日至9月1

日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2,该年9月1

日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元加2,（假设该年1月1日的汇率

为1美元兑换6.65元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.40元人民币）。

A、1450

B、1496

C、1540

D、1659

答案：D

解析：考点:市场状况调整的方法。该年9月1日该房地产以美元计算的正常价

格为：（1500X6.65+80X8）4-6.4=1659（美元/m2）。

4.下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）o

A、装修

B、户型

C、层高

D、楼层

答案：D

解析：本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。

5.下列关于有租约限制房地产估价的说法中，正确的是。。

A、因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制

B、承租人权益价值只能是正值

C、出租人权益价值与合同租金及市场租金无关

D、承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现

值之和

答案：A

解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人

权益价值。选项A正确，评估有租约限制房地产价值时，如是房屋征收目的估价

则不必考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价；如是为房地

产买卖目的或抵押目的估价，则应再考虑租约租金（合同租金）与市场租金差异

的影响；选项B错误，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无

租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项C错误，出租人权益价值，为

已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租

赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项D错误，承租人权益

价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值,

即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

6.某成片荒地面积1km2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本

及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年,

上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本

是（）兀/m2o

A、310.61

B、321.60

C、477.86

D、494.77

答案：C

解析：本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投

资利息=3X[（1+7.2%）0.5-1]=1061.23（万元），总成本=30000+1061.23

=31061.23（万元），单位成本为310.61元/m2,可转让地块单位成本=310.6

1/65%=477.86（元/m2）。

7.对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是O。

A、谨慎价值

B、市场价值

C、残余价值

D、快速变现价值

答案：B

解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值

和残余价值。选项A,谨慎价值是在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则评估

的价值，谨慎价值通常低于市场价值；选项C,残余价值是估价对象在非继续利

用情况下的价值，残余价值通常低于市场价值；选项D,快速变现价值是在估价

对象没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中

“适当营销”下的价值，快速变现价值一般低于市场价值。

8.城市规划对建筑容积率的限制，属于房地产权益中的。。

A、房地产的各项权利

B、受到其他房地产权利限制的房地产权利

C、受房地产权利以外因素限制的房地产权利

D、房地产的额外利益或收益

答案：C

解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一宗房地产的权益包括:

（1）拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是建设用地使用权。（2）该

房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时有多个房地产

权利，常见的是设立了抵押权,租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。

（3）该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制

（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、

被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。（4）额外的利

益或好处。

9.区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有。性

A、体量庞大

B、价值量大

C、不可移动

D、权益特性

答案：C

解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。区位原本是房地产的外在

因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。

10.某类房地产2006〜2010年的价格见下表，根据平均发展速度，预测该类房地

产2011年的价格为（）元/m2。某类房地产2006〜2010年的价格

年份2006200720082009

房地产价格（元/3）3800500064007800

A、10300

B、10400

C、11165

D、11265

答案：C

解析：本题考查的是平均发展速度法的公式。平均发展速度==1.24055,2011

年的价格=3800X=11165（元/m2）。

11.下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（）。

A、估价委托人一定是估价对象权利人

B、估价对象权利人一般是估价利害关系人

C、估价报告使用人一定是估价利害关系人

D、估价委托人一定是估价报告使用人

答案：B

解析：考点:估价当事人。用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处房地产，法

院就不是估价对象权利人，排除A；估价报告使用者不见得一定是估价利害关系

人，还是上例，法院就不是估价利害关系人，排除C；如抵押估价中，委托人可

能是借款人，而报告使用人为贷款人，故排除D。估价委托人可能是也可能不是

估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估

价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。

12.下列有关长期趋势法的描述中，错误的是。。

A、长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的

B、拥有越长时期.越真实的历史价格资料，作出的推测.判断越准确

C、长期趋势难以消除房地产价格的短期波动和意外变动

D、长期趋势法适用的估价对象是价值.价格有一定变动规律的房地产

答案：C

解析：本题考查的是长期趋势法。选项C错误，长期趋势可以消除房地产价值、

价格的短期波动和意外变动等不规则变动。

13.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续

上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。

A、指数修匀法

B、平均增减量法

C、平均发展速度法

D、二次抛物线趋势法

答案：C

解析:本题考查的是平均发展速度法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,

当房地产价格的变动过程是挂续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用

平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计

算。

14.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%,价格为4000元/m2。

若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%,则其价格最接近于()元/m2。

A、3816

B、3899

C、4087

D、4920

答案：D

解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。这种房地产的年收益总是一样的。

4000=—xl--------

先算年收益，.IQ+8%)/解得a=326.97。再用年收益转变为需

326.9741

=4920

要计算的年期的收益价格6HI(1+6%)”

注意：报酬率如果不同,

就带入各自不同的报酬率。。

15.某类房地产2005年〜2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、

0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为()元/

平方米。

年份20052006200720082009

价格68107130746078108150

A、8460

B、8500

C、8790

D、8838

答案：B

解析：本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340,

平均增减量=320X0.1+330X0.2+350X0.2+340X0.5=338,2010年价格=

6810+338X5=8500元/平方米。

16.某类房地产2005年〜2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、

0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元/

平方米。

年份2005200620972008

价格6810713074507SL0

A、8460

B、8500

C、8790

D、8838

答案：B

解析：本题考查的是平均增减量法的公式。各年增减量分别为320、330、350、

340,平均增减量=320X0.1+330X0.2+350X0.2+340X0.5=338（元/平方

米），2010年价格=6810+338X5=8500（元/平方米）。

17.按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为。年。

A、70

B、60

C、50

D、40

答案：A

解析：考点:寿命长久。居住用地为70年。

18.某类商品房2004〜2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/

m2、7212元/m2、7645元/m2,利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为

()元/m2。

A、7974.00

B、8023.00

C、8056.25

D、8078.00

答案：C

解析：考点:平均增减量法。2004年到2008年的各年增量为300、378、534、4

33,则其平均增量为(300+378+534+433)/4=411.25；2009年预测价格=6000+4

11.25X5=8056.25o

19.估价方法中，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的是()。

A、基准地价修正法

B、修复成本法

C、长期趋势法

D、多元回归分析法

答案：D

解析：考点：多元回归分析法。多元回归分析法是一种批量估价方法，主要用于

存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。

20,已知临街矩形地块甲的总价为300万元，临街宽度为20英尺，临街深度为7

5英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。

运用四三二一法则，地块乙的总地价为。万元。

A、490.5

B、517.5

C、545.0

D、609.0

答案：C

解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。设临街宽度为20英尺

的标准临街宗地总价为A万元，300=AX(40%+30%+20%),A=333.33(万

元)，临街宽度为20英尺，临街深度为125英尺的地块的总价=333.33X(40%

+30%+20%+10%+9%)=363.33(万元)，乙地块的总价=363.33X(30

/20)=545(万元)

21.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的

趋势是。。

A、上涨

B、下跌

C、保持相对稳定

D、先涨后跌

答案：A

解析：本题考查的是人口结构。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下

降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。

22.某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，

销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%,销售利润率为1

6%o该写字楼的价值为（）万元。

A、17087.20

B、18699.20

C、19666.40

D、20666.67

答案：D

解析：本题考查的是开发利润。8000+6000+800+600+720+XX6%+XX16%

=X,X=20666.67（万元）。

23.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。

A、估价对象适宜采用多种方法估价

B、各种估价方法都有一定的局限性

C、各种估价方法之间具有理论统一性

D、难以通过分析排除不适用的估价方法

答案：B

解析：本题考查的是房地产估价的特点。每种估价方法都是从某个角度或某个方

面来测量房地产的价值或价格，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采

用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法的局限性。

24.最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。

A、苏慕斯法则

B、“四三二一”法则

C、霍夫曼法则

D、哈柏法则

答案：B

解析：考点:编制价格修正率表。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减

率，是“四三二一”法则。

25.在英国，基于租赁收入求取净收益的收益法，称之为0o

A、投资法

B、收入法

C、利润法

D、利息法

答案：A

解析：考点:净收益测算的基本原理。基于租赁收入测算净收益的收益法称为投

资法。

26.关于房地产互补品的说法，正确的是（）。

A、商业用房与工业用房是互补品

B、新建商品房与存量房是互补品

C、经济适用住房与普通商品住房是互补品

D、郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品

答案：D

解析：考点:房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地

产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路

收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多

起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。

例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需

求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。

27.关于价值时点的说法，错误的是()o

A、价值时点可以是过去、现在或将来

B、价值时点是由估价目的决定的

C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致

D、价值时点与实地查勘日期可以不一致

答案：C

解析：考点:价值时点原则。选项C,价值时点不一定与估价对象状况对应的时

点一致。

28.在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般来说可以选取()个可比实

例。

A、1〜2

B、2〜3

C、3〜5

D、5〜6

答案：C

解析：考点:选取可比实例的要求。在选取可比实例时，主要在于精而不是多，

一般选取3至5个可比实例即可，但不得少于3个。

29.比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场

状况调整的是()o

A、所在区域的消费者观念发生了变化

B、国家调整了房地产的税费政策

C、国际与国内均出现了通货膨胀

D、对可比实例进行了装修改造

答案：D

解析：本题考查的是市场状况调整的含义。选项D很明显要做的是房地产状况调

整。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏

观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所

改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化,

进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，需要对可

比实例的成交价格进行市场状况调整，消除成交日期的市场状况与价值时点的市

场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点

的价格。

30.为评估某房地产2012年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易

日期为2012年3月1日，合同交易价格为4000元/m2,约定建筑面积为95m2,

合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。自2012

年1月1日起至2012年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.

3%,则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/m2。

A、3868.92

B、4000.00

C、4072.54

D、4286.89

答案：A

解析：考点:市场状况调整的方法。交易日期为2011年3月1日的正常交易价格

即合同交易价格4000元/m2,所以正确答案是4000X95/100X（1+0.3%）6=3

868.92（元/m2）

31.估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、

估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产

估价师和（）。

A、价值类型和定义.估价作业日期.估价的假设与限制条件

B、价值类型和定义.估价对象分析.致估价委托人函

C、价值类型和定义.估价的假设与限制条件.估价报告应用的限制

D、价值类型.估价作业期.实地查勘期

答案：D

解析:本题考查的是撰写估价报告。估价的假设与限制条件与估价结果报告并列,

估价对象分析在技术报告中；致估价委托人函与估价结果报告并列。

32.收益法适用的条件是房地产的。。

A、收益能够量化

B、风险能够量化

C、收益或风险其中之一可以量化

D、收益和风险均能量化

答案：D

解析：考点:收益法的含义。通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险

是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价

格。

33.某机构欲测算某类房地产综合资本化率，已知购买该类房地产，通常的抵押

贷款占60%,抵押贷款年利率为6.5%,贷款期限为25年，按月等额还本付息。

经过测算得出购买者的自有资金资本化率为8%o这该类房地产综合资本化率为

0O

A、8.04%

B、8.06%

C、6.43%

D、6.50%

答案：B

解析：考点:投资组合技术。RM={6.5%/12+6.5%/12/[(1+6.5%/12)25X12

-1]}X12=8.1%；R0=60%X8.1%+(1-60%)X8%=8.06%o

34.后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，

而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内

均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的()。

A、期初

B、期中

C、期末

D、任意阶段

答案：B

解析：考点:后续开发的必要支出。后续开发的建设成本、管理费用、销售费用

通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常

将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期

中。

35.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑

物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期且无偿

收回地上建筑物。则该商业房地产的折旧年限是（）年。

A、37

B、40

C、60

D、63

答案：A

解析：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在建设用地使用权出让

合同中已约定不可续期且无偿收回地上建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其

晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60+3-40=23（年），60

-23=37（年）o

36.2006年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了（），成

为其全权会员。

A、世界估价组织协会

B、国际测量师联合会

C、国际估价标准委员会

D、美国估价学会

答案：B

解析：考点：中国房地产估价行业发展。2006年10月13日，中国房地产估价师

与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。

37.下列有关均衡价格的表述中，错误的是（）。

A、均衡是市场价格运行的必然趋势

B、均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格

C、市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等

D、偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平

答案：C

解析：本题考查的是房地产均衡价格。市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量

与供给量不相等的非均衡状态。

38.某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3

年租期内的净租金为100万元/年，同期的市场净租金为115万元/年，报酬率为

10%,该承租人权益价值为（）万元。

A、37.30

B、41.03

C、284.22

D、285.98

答案：A

解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值=（115-100）

/10%X[1-1/(1+10%)3]=37.30(万元)。

39.处分共有的房地产，应当经占份额()以上的按份共有人或全体共同共有人

同意，除非共有人之间另有约定。

A、1/2

Bx1/3

C、2/3

D、2/5

答案：C

解析：考点:按权益状况划分的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以

上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

40.房地产估价中，独立客观公正原则要求估价机构和估价人员应当站在。的

立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A、委托人

B、估价报告预期使用者

C、管理部门

D、中立

答案：D

解析：考点:独立客观公正原则。房地产估价中，独立客观公正原则要求估价机

构和估价人员应当站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价

利害关系人均是公平合理的价值或价格。

41.下列关于拍卖保留价的表述中，错误的是()o

A、拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价

B、如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得

超过前次保留价的10%

C、保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价

D、拍卖财产未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当

事人的意见

答案：B

解析：考点:评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。选项B,如果出现流拍，

再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的2

0%o

42.房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发

量，从而会使未来的供给(),使其现期供给()。

A、增加，增加

B、减少，增加

C、增加，减少

D、减少，减少

答案：C

解析：本题考查的是房地产供给。预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企

业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业

和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。

43.重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成

本通常。重建成本。

A、低于

B、等于

C\高于

D、高于或等于

答案：A

解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进步的必

然结果，也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。

44.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20

元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，

场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是。元/平方米。

A、98

B、102

C、108

D、116

答案：A

解析:本题考查的是按开发程度划分的种类。五通一平指道路、水(给水和排水)、

电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20+供水14+排水16+供电25

+通信8+场地平整15=98元/平方米。

45.房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内

进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于()O

A、未定事项假设

B、背离事实假设

C、不相一致假设

D、依据不足假设

答案：D

解析：本题考查的是撰写估价报告。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估

价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得

该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。例如，因征

收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝估价师进入估价

对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，估价师不得进入其内部进行

实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理

假定。

46.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价

师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔抵押率为50%,

余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。

A、2000

B、3000

C、3500

D、4000

答案：A

解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保

险价值。再次抵押价值二未设立法定优先受偿权下的价值-（已抵押贷款余额/社

会一般抵押率）-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款二5000—（1000/50%）

-1000=2000（万元）。

47.目前，建设用地使用权出让的方式不包括（）o

A\招标

B、拍卖

C、挂牌和协议

D、自由买卖

答案：D

解析：本题考查的是对房地产估价的需要。目前，建设用地使用权出让有招标、

拍卖、挂牌、协议等方式。

48.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预

计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%,年运营费用50

万元。目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该

商场在2005年10月的价值最接近于。万元。

A、536

B、549

C、557

D、816

答案：A

解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接

近于：V=A/YX[1-1/(1+Y)n],A=120X(1-20%)-50=46(万元),n=40-5=3

5(年),Y=5%+5%X60%=8%,V=46/8%X[1-1/(1+8%)35]=536.11(万元)。

49.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为1

0%,则该房地产30年收益权利的价格为。元/平方米。

A、2400

B、2405

C、2410

D、2415

答案：C

%=%=V8所以逛=0

《姆K

K4O30

i^X2500=2410

解析：考点:净收益每年不变的公式。

50.成交价格围绕着（）而上下波动。

A、市场价格

B、理论价格

C、清算价格

D、原始价格

答案：A

解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一

般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上

下波动。

51.决定房地产需求量的因素，不包括（）。

A、该种房地产的价格水平

B、该种房地产的开发成本

C、消费者的收入水平

D、相关物品的价格水平

答案：B

解析：本题考查的是房地产需求。决定房地产需求量的因素：（1）该种房地产

的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）消费者的偏好；（4）相关物品的

价格水平；（5）消费者对未来的预期。选项B属于决定房地产供给量的因素。

52.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）o

A、在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B、增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C、在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D、严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

答案：A

解析：本题考查的是制度政策因素。选项B,增加房地产持有环节的税收，比如

开征房产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较

小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减

少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降；选项C,在买

方市场下，增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致

房地产价格上涨；选项D,严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，

从而会使未来的商品房价格上涨。

53.某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款

下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系

统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%,贷款年利率为7%,

报酬率为10%,在考虑重置提拨款下，该房地产价值为。万元。

A、223.13

B、246.18

G230.81

D、253.86

答案：B

解析：本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。每年需留出的重置提拨

款：150000X4%/[（1+4%）10-1]=12493.64（元）；考虑重置提拨款的年净

收益=250000-12493.64=237506.36（元）；考虑重置提拨款下房地产价值V二

237506.36/10%X[1-1/（1+10%）101+2600000/（1+10%）10=2461786.32（元）=

246.18（万元）。

54.对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为

8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2,分另做武予权重0.35、0.20、

0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为。元42。

A、8230.5

B、8112.5

G8080,0

D、8075.0

答案：B

解析：本题考查的是计算最终的比较价值。最终比较价格为（8000+8500+780

0+8150）/4=8112.5（元/m2）

55.下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。

A、商业用房

B、住宅

C、写字楼

D、工业用房

答案：A

解析：本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的

位置因素。联系商铺的实例。

56.一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）

要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折；

（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿

还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支

付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述

情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。

A、第（1）、（3）种情况

B、第（3）、（4）、（5）种情况

C、第（2）、（4）种情况

D、第（2）、（4）、（5）种情况

答案：D

解析：本题考查的是名义价格和实际价格。（1）名义价格与实际价格相同；（3）

由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB可以排除。

（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。

57.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）o

A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

答案：B

解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价会有误差，但是不能

用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差

的标准确认，没有这么客观。

58.某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800m；面积，

约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元/m、现在市场上相似的写字

楼月租金为1800元/m1假设折现率为10%,则目前承租人权益价值为()万元。

A、2045.77

B、2250.34

C、2409.61

D、2190.55

答案：A

解析：考点:净收益测算应注意的问题。V=A/Y[1-1/(1+Y)n],其中A=(1

800-1500)X800X12=288万；Y=10%；n=15-2=13oV=288/10%[1-1/(1

+10%)13]=2045.77万元。

59.新开发区土地的分宗估价，()是一种有效的方法，因为新开发区在初期，

土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

A、比较法

B、成本法

C、收益法

D、假设开发法

答案：B

解析：本题考查的是成本法的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一

种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土

地收益也还没有

60.政府对土地的垄断会导致中国房地产价格（）。

A、上升

B、下降

C、不变

D、不相关

答案：A

解析：考点:经济因素。在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地

一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会

减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市

场会以房价上涨来作出反应的。

61.均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳规模和（）。

A、最佳用途

B、最佳集约度

C、最佳档次

D、最佳收益

答案：B

解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分

是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用，它也可以帮助确定估价对象的

最佳集约度和最佳规模。

62.为评估某房地产2010年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交

易日期为2010年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2,买卖中涉及

的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖、买双方需缴纳的税费分别

为正常交易价格的6舟和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期间，该

类房地产价格平均每月比上月上涨0.5%,则该可比实例修正、调整后的价格为

（）元/m2。

A、3673.20

B、3673.68

C、3790.43

D、3836.51

答案：D

解析：考点:统一税费负担。正常负担下的价格=卖方实得金额/（1一应由卖方

承担的税率）=3500/（1-6%）=3723.404（元/m2）,市场状况调整后价格=3

723.404X（1+0.5%）6=3836.51（元/m2）。

63.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实

体、实体的质量以及（）

A、相应配套的基础设施

B、土地的形状

C、组合完成的功能

D、立体空间

答案：C

解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为

有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。

64.某宗熟地的原生地取得费为540元/m2,土地开发期为2年，土地开发费第一

年和第二年分别为90元/m2和60元/m2,贷款年利率为8%o这块地的面积是10

000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为()元/m2。

Ax55.20

B、103.22

G109.63

D、114.82

答案：B

解析：投资利息=540X[(1+8%)2-1]+90X[(1+8%)1.5-1]+60X[(1+8%)0.

5-1]=89.86+11.01+2.35=103.22(元/m2)。

65.估价上的折旧注重的是()。

A、原始取得价值的减价修正

B、资产市场价值的真实减损

C、重置价值的摊销与回收

D、原始取得价值的摊销与回收

答案：B

解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。估价上的折旧与会计上的折旧有着

本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折

旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或

回收。

66.某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地

产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()。

A、市场价值

B、投资价值

C、谨慎价值

D、在用价值

答案：B

解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值

和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建

立在个别判断基础上的，属于投资价值。

67.在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是(),有时误

差范围放宽到±15%。

A、±5%

B、±10%

C、±15%

D、±25%

答案：B

解析：本题考查的是房地产估价的特点。法官使用的误差范围是±10%,有时误

差范围放宽到±15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到±20%。

68.下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是()o

Ax围墙工程费

B、电力设施工程费

C、居委会用房建设费

D、人防工程费

答案：B

解析：本题考查的是建设成本。基础设施建设费，是指建筑物2m以外和项目红

线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照

明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。围

墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套设施建设费；人防工

程属于开发期间税费。

69.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷

款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是（）。

A、不超过100万元

B、不超过80万元

C、不超过20万元

D、在20〜80万元

答案：C

解析：考点:房地产抵押的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的

余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100—80=20。

70.重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成

本通常。重建成本。

A、低于

B、等于

C\图于

D、高于或等于

答案：A

解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进

步的必然结果，也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。

71.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是6

6.67%,报酬率为10%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在

价值时点剩余的土地使用年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为

0万元。

A、180

B、196

C、200

D、300

答案：B

解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的净收益为30X66.67%

=20（万元），收益价格为V=2收（1+10%）40]=195.58（万元）。

72.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30

万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等

65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正

常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。

A、245

B、275

C、315

D、345

答案：D

解析：考点:净收益测算的基本原理。折旧费，抵押贷款还本付息额都不作为运

营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费

40万元，房地产税65万元，所以净收益为500—40—50—65=345（万元）。

73.关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。

A、确定价值时点在先，得出评估价值在后

B、得出评估价值在先，确定价值时点在后

C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行

D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以

答案：A

解析：考点:价值时点。价值时点在先，评估价值在后。

74.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2,单位建筑面积的重置价

格为800元/m2,建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,按直线法折旧计算该建

筑物的现值是。元。

A、76800

B、79104

C、80118

D、81562

答案：B

解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。d=D/C,年折旧额D=CXd=120

X800X2.2%=2112(元)；折旧总额Et=DXt=2112X8=16896(元)；建

筑物现值丫=0—£t=120乂800—16896=79104(元)。

75.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变,

通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、1

7.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为O万元。

Av159.56

B、168.75

C、169.39

D、277.70

答案：B

解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。分两步求解：(1)先根据未来四

年的净收益求取不变的净收益：15.1/(1+9%)+16.3/(1+9%)2+15.5/(1+9%)

3+17.21/(1+9%)4=A/9%X[1-1/(1+9%)4],求得A=15.97(万元)；(2)

再求取35年净收益的现值，即房地产价格=A/9%X[1-1/(1+9%)35]=168.7

5(万元)。

76.某建筑物的建筑面积为120m2,于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重

置成本为3200元/m2,建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,用直线法计算该建

筑物当前的成新率为。。

A、78.40%

B、82.00%

C、82.70%

D、85.60%

答案：B

解析：考点:年限法。q=1-dt=1-2%X9=82%o

77.下列关于比较价格、成本价格和收益价格关系的表述中，正确的是()o

A、在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，成本价格低于收益价格

B、在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于成本价格

C、在房地产市场不景气时，成本价格(未扣除经济折旧)大大高于比较价格或

收益价格

D、比较价格倾向于成交价格，成本价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高

卖价

答案：C

解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选

项A,正常市场状态下，比较价值与收益价值基本一致；选项B,市场存在泡沫

时，比较价值大于收益价值；选项D,收益价值倾向于最高买价，成本价值倾向

于最低卖价，比较价值倾向于成交价格。

78.下列房地产权利中，属于用益物权的是。。

A、租赁权

B、地役权

C、抵押权

D、所有权

答案：B

解析：考点:房地产权益的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设

用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。

79.通过市场调查获知，某地区2011〜2014年普通商品住宅平均价格水平分别为

4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预测，

该地区普通商品住宅2016年的价格为()元/m2。

A、5362

B、5374

G5532

D、5702

答案：C

解析：考点:平均增减量法。d=(5192-4682)/3=170(元/m2),预测该地

区商品住宅2016年的价格为：V5=P0+dXi=4682+170X5=5532(元/m2)。

80.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续

上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用()方法

进行测算。

A、平均增减量法

B、平均发展速度法

C、移动平均法

D、指数修匀法

答案：B

解析：本题考查的是平均发展速度法。运用平均发展速度法进行预测的条件是,

房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的,并且各期上升或下降的幅度大

致相同，否则就不宜采用这种方法。

81.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变,

通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、1

7.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为0万元。

Av159.56

B、168.75

C、169.39

D、277.70

答案：B

解析：考点:净收益每年不变的公式。分两步求解：（1）先根据未来四年的净收

益求取不变的净收益15.1/1.09+16.3/1.0924-15.5/1.093+17.21/1.094=A/

9%X（1-1/1.094）求得A=15.97（万元）（2）再求取35年净收益的现值，

即房地产价格=A/9%X（1-1/1.0935）=168.75（万元）。

82.某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%,余款在

一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100

m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。

A、25930

B、32980

C、30980

D、29980

答案：A

解析：考点:统一计价单位。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付

款相加，才能得出实际价格。首期支付30%,那么首期支付的价款就是300X30%

=90（万元），余下300X（1-30%）=210（万元），在年末支付，房地产实

际价格=300X30%+300X70//（1+6%）=288.11（万元）；建筑面积=套内建

筑面积+公摊面积=100/90%=111.Mm2,建筑面积单价=288.11/111.11=259

30.16（元/平方米）o

83.某办公楼的建筑面积为1500m2,土地面积为1000m2,目前的房地产市场价值

为5000元/m2,同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果

对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改

造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办

公楼，预计拆除费用为300元/m2,旧建筑物残值为50元/m2,新建筑物重置价

格为3800元/m2,新建后的房地产市场价值可达8000元412。该房地产的最高最

佳利用方式为（）。

A、维持现状

B、装修改造

C、拆除建筑物作为空地转让

D、新建较高标准的办公楼

答案：B

解析：考点:最高最佳利用原则。（1）装修改造后的价值二6500元加2—1300元/

m2=5200元/m2>5000元/m2,说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更

合理；排除A；（2）拆除建筑物作为空地转让的价值二（2200—300+50）X100

0<5000X1500（元），说明不可行、不经济、不合理，排除C；（3）将建筑物

拆除后新建较高标准的办公楼的价值二（8000—3800+50—300）X1500=3950

X1500（元）V5000X1500（元），不经济、不可行、不合理，排除D。该办公

楼的最高最佳利用方式是装修改造。收益一成本，大于0,才是可行的。

84.约翰・冯.杜能的地租的计算公式是（）。

A、地租=农产品市场价格一农产品生产成本

B、地租=农产品市场价格一农产品生产成本一农产品平均利润

C、地租=农产品市场价格一农产品生产成本一农产品平均利润一投资的利息

D、地租=农产品市场价格一农产品生产成本一农产品所使用的资本X一般农业

资本利润章

答案：C

解析：考点:地租理论及地租的测算。地租=农产品市场价格一农产品生产成本

一农产品平均利润一投资的利息。

85.直线趋势法y=a+bx中的常数a、b,是由（）决定的。

A、房地产的历史价格资料

B、房地产的未来价格资料

C、房地产的现时价格资料

D、估价师选取的现时和未来的价格资料

答案：A

解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。直线趋势法y=a+