投资新建上海某私募股权投资项目投资立项书

引言：

立案伊始，摆在我们面前的是一串经济技术参数，市场竞争是无情

的，优胜劣汰永远是独一的游戏规则。顺利完成产品去化，快速完成资

金回笼，那是建立在有“好房子”的前提下；而树立企业品牌形象，乃

至做到将发展商对人居空间的理念诠释向市场最深层次推行，那就是建

立在有“好家园”的前提下。也许具有“不是市场需求什么，我们就制

造什么；而是我们制造什么，市场就需求什么”如此大气的

企业才是市场的宠儿...

本项目控制性经济技术参数:

规划总用地10.7万平方米

总建筑面积16.3万平方米

容积率1.51

总套数1190套

我们的基地条件如何？我们的客源客层怎样？我们的产品定位在

哪里？我们的产品有什么附加值？我们的产品力该怎样加强？我

们的目的……

第一步完成首要义务逐i成功去化产品，最大程度完成利润。第

二步达成近景义务逐一让市场广泛接受属于企业自我的产品开发

理念。

以祈求得市场真理，完成企业逐一价值回归。

价值回归模拟流程图：

定位精确、高附完善的社区生活配套市场迅速认可、

加值的产品注重实效的媒体攻势接受程度高

犷适

大

度

再

夸

请

大

赞

的

宜

传

资金回笼理想达到预期目的遭到市场追捧、

等待二期投放“耳语传播”

［逐一产品SWOT分析逐一］

S优势点W优势点

•城建集团品牌优势•道路乐音、安全成绩

-畅通的道路、交通优势•区域缺商业气息及完善机能配套

-低密度、高绿化的居住环境-周边区域竞争压力巨大

-基地沿街面长，将成为浦兴路亮点•公交站点高小区较远

-浦东新区优质的企业与人力进驻•社区受地块影响缺乏全体感

-难以集中绿化及拉开栋距

0机会点T要挟点

-浦东最具贬值潜力的地区之一•激烈的竞争市场，相反单价的个案量体

-景观道路、景观住宅，景观社区。大，客户选择性多

-出世后新兴客源层的选择•竞争个案的规划质量提升

-政府利多政策支持•本产品差异化方面的难度大

-公房补贴改制为货币补贴•将来区域竞争激烈

■将来多项交通及捷运计划•绿化集中在二期不利于一期销售

-将来楼市持续供需两旺：“不动产”投资•蓝印户11政策不阴暗

理念已开始兴起

地块四至

［逐一项目“立地条件”分析逐一］

•本地块处于浦东金桥地区，具体位于张杨路北侧，长岛路以东，西侧至五莲路，属于浦东沪

东新村地区。

•基地外形呈狭长形，小区三面临街，南面紧临浦东新区交通要道逐一张杨路，北面为沪东新

村的老式公房，与本案仅一墙之隔，目前基地已规划平整。

交通动线

•基地出入的次要干道逐•浦兴路是•条贯穿浦东新区东西向的重要交通枢纽，由基地沿张杨

路可中转浦东的金融商贸中心逐一陆家嘴商业中心。向东可至金桥外高桥保税区，向南

到联洋生活园区。浦兴路与浦东的众多交通主干道如：张杨路、金桥路、罗山路相接，经

过这些交通干道和相连的越江桥梁，可迅速到达浦西市中心人民广场、杨浦的北外滩地

区、浦东金桥进口加工区等地。

一本地块周围常规公交线路分布众多，但站点普遍距基地较远，大多分布在长岛路，浦兴路，

但班次的间隔较长。线路次要有776、785、716、774、791等，经过这些线路可迅速中

转人民广场、外滩、淮海路、、陆家嘴金融贸易区等地区。另外，规划中轻轨PD—A、

B线将紧临基地，为居民的出行提供古代化交通工具。

生活机能

-就环境和生活配套来讲本地块目前在整个浦东地区显得绝对较为落后，项目基地周围几乎没

有象样的生活配套，虽已新建了大量居民住宅，但相关的生活配套、商业设备档次较低,

不能较好的满足当地居民的需求。

区域发展

-本地块所毗临的金桥地区（根据市政府的规划，金桥地区专门规划了毗邻工业园区的四平

方公里国际社区）将在区域内建设：高档别里和酒店式公寓、从幼儿园到研讨生院的著

名教学机构、五莲路上亚洲最大购物中心、医疗中心，以及高尔夫球场和橄榄球体育场

等健身休闲中心，温馨、便捷的服务将会让这里的投资环境更趋完善。

附：沪东地区次要交通线路及生活配套

783路台儿庄路逐一淮海东路

815路德州新村一一外岛桥

638路东陆新村逐一周家渡

716路凤城新村——张桥

785路台儿庄路逐一上钢新村

639路周浦镇逐一长岛路

191路第一八百伴逐一榕桥

774路崂山东路逐一外高桥

776路永业路逐〜泰东路

85路博兴路逐一东昌珞

东周线东陆新村逐一周浦医院

川歇线歇浦路逐一川沙

购物生活

家乐福超市、OBI建材超市、联华超市、农工商超市、家得

利超市

休闲生活金桥公园、名人苑花园

医疗保健

瑞东医院、华山医院浦东分院、金桥区段医院，公利医院

教育培训

中福会幼儿园、平和双语学校、协和国际学校、中欧国际工

商学校、浦兴中学、金桥中学、杉达大学

[——项目〃立地条件”优劣分析逐一]

利多要素

・张杨路、浦兴路、金桥路、及与之相连的黄浦大桥、杨浦大桥共同构成了通畅便捷的交通

网络，为本案业主出入市级商业中心区域提供了々利的条件，多条公交站点的设立，

为业主乘车出行增添了多种选择。

-金桥地区为浦东新区发展重点区域，其购买力强，日益聚增的居住人气，使得当地的餐

饮、农贸、金融等配套渐渐完善。

•基地附近的金桥公园、名人苑花园、以及金桥进出口区域内的橄榄球场，成为住户良好的

就近休闲、文娱、健身的理想场所。

•基地周围的文明教育和医疗卫生设备较为完善，附近分布了中福会幼儿园、浦兴中学、平

和双语学校、金桥小学、金贸小学等众多教育培训学校。瑞东医院、华山医院浦东分

院、金桥区段医院也为居民健康、就医提供保障。

-小区占地10.7万平方米,具有一定规模,建筑容积率较低.产品类型多样.

-加上规划良好的小区环境.优美的景观道路和较高的社区绿化率，让住户远离生活空间的压

制，完全感受大自然的意境。

发展商以往塑造的成功案例，所创造的品睥效应，成为业主购房的决心保障。

•本项目房型较好（板式结构，南北通风，全明无暗间），建筑面积控制合理，总价较低，极

符合该区域居民承受才能。

利空要素

•基地南侧的浦兴路，作为重要的交通干道，在给居民出行带来方便的同时，也使得生活的

安宁被其打破，乐音、尘土、交通安全成为产品最大的不利点。

•目前基地周用的商业配套相当不完善，即便现存的商业配套也存在消费档次较低，繁荣度

不够的成绩，这•切都妨碍了居住地的人气的进-•步旺盛。

•基地相临的公交站点大多聚集在距基地较远的张杨路或长岛路匕居民出行，特别是夜间

较有•不便。

-基地处于浦兴路（张杨路的边缘地带），周围宽阔的道路妨碍了各社区人员的活动，夜间

基地周边除r川流不息的车辆，毫无人影。

-项目周边近年来开发的大量新建住宅社区如：龙阳、塘东小区和万邦、东方都市社区，给

本项目形成了极大的竞争压力。

-项目小区呈狭长形，分两期开发，一期与二期之间被博兴路“拦腰截断”，不利于本案全

体规划规划，致使社区缺乏全体感。

•金桥作为浦东新区住宅发展的重点区域，区域周边竞争个案林立，且已逐渐向高质量、高

标准的目的发展，使本案规划产品差异化难度加大。

・受技术经济目的的限制，、致使本案部分房型在建筑格局方面的规划不甚理想，较小的浴

室面积，使住户短少空间享用。

一期较小的绿化率，将使小区短少庭园陪衬，也是本案另一点将有可能对未来销售去化产

生影响的要素。

■小区总建筑面积达16.3万平方米，开发量大，区内居民户数绝对较多，由此对将来物业

管理的耍求绝对较高。

项目产品“定位根据”（目的市场需求）逐一?

1、周边竞争个案目的市场需求

鉴于周边竞争个案客源客层的消费行为，揣测其目的市场需求大致如下：

出于对上下班和日常生活出举动线的考量，购房者普遍考志到其目前或未来，在浦东生活

办公的便捷性。

有浦东主轴线逐一张杨路的依托，精明的购房者从市政规划、建设的倾斜中看法到这一

“黄金道路”沿线物业有令人欣喜的贬值空间。

随着金桥楼市板块的日益崛起，广义范畴上噫亮的“新金杨，市生活”概念愈发不得人心，

从最人程度1:吸引了来刍本巾乃至更人空间的关注目光。

目前区域内的已建社区由于规模适中，且在产品力塑造和推行宣传方面均有着不俗表现，

因此市场接受度普遍较高。

对总价的关注程度较高，其中二房约40万元/套、三房50・55万元/套总价的房源市场去

化最快。

结合目前的市场行情均价，区域内客户多数喜爱于100710平方米的二房以及120730

平方米的三房。

功能分割合理.、设计新颖的房型，是绝大多数购房者所追求的。

区域内大部分个案的建筑设计和庭园景观设计均延聘了专业的设计公司，各类风格悬殊而

立意新颖的社区建筑和庭院景观对应了不同心思消费者的追求。

--梯二户、板式小高层的建筑规划普遍被区域内个案采用，市场反映良好

•随着区域内环境相貌和市政配套匚程的口趋完善，又独具“全市独一空气质量目的达到国家

一•级标准地区”的后天优势，目前区域内物业已遭到越来逑多带有投资、环保看法的购房

者喜爱。

2、上海市场同质产品分析

上海市房地产市场上与本项目价格、地段类似的同类产品众多，如：虹口区凉城新村附近的

“中虹丽都苑”，长宁区天山路的“南洋新都”，杨浦区黄兴绿地周边的“文明佳园”，距

离本案很近的“碧云新天地”等，其目的市场需求大致如下：

•发展商都在一定程度上植根于本区域，深谙区域市场动态，所开发产品市场定位精确，去化良

好。如：“文明佳园”、“南洋新都气

•拥有各自区域内独特的地理地位优势。如“南洋新都”，依托天山商圈、虹桥开发区并具有地

铁2号线虹桥机场延伸段的便捷性；“文明佳园”则依托黄兴绿地的建设以及五角场的复兴

计划。

•在各自所在的区域内突出个性鲜明的社区主题风格与建筑外观。

•项口周边拥有普通拘有配合大型生活社区的大型超市、卖场，如“大润发”、

“家乐福”、“乐购”等。

•完善的公交、地铁、轻轨网络及便利的出行道路动线。

•良好的区域位优势。如虹口区的“中虹丽都苑”、位于广灵四路、凉城路上，交通便利，在

拥有虹口优秀人文传统的同时又坐享曲阳地区的便利及完善的商业生活机能，其售价创下

这个区域的最高单价，自从开盘后价格不断走高。从4000元/2~飕升至5000元/此累计涨

幅超过25%。

•一梯二户、南北通风、动静分离、观景阳台、落地窗等以人为本的房型设计规划。

•大多为上海市智能化示范小区或“四高”小区。

•国家康居工程示范小区：“无渗漏”、“无质量通病”示范小区恳求：以及白玉兰施工质量

奖的获得。

[——项目产品“附加值”建议逐一]

目的内容可行性加强可行性

•为了补偿周边暂时•公共事业项目（例•项目周边多为新建-建议与住宅建筑外

绝对匮乏的生活如邮局、银行等）住宅区，人气较观相协调，外观

机能现状旺，具备一定招风格一致

商引力

-提升本项目•商铺有相当

•商业服务项目（例如•建议灯光工程，避

地段居住质量贬值空间

24H超市、餐厅等）免客户有地偏人

稀之感

•极力完善小

•配合五莲路•小区浦兴路口中转五•借社区小巴车身达

区配套

上即将兴修亚莲路仅3分钟车程到活动广告效果

洲最大超市这

•利好音讯及时

预备，推出社区

巴士收费往复接

送等服

务

•小区地铁巴-与各类交通•方便业主出

-由此进步与浦西的

士工具连网行之余，加大

运转，做到真正

客户引流效果

意义上的交通便

捷

[逐一社区生活主题建议逐一]

由于地段要素，本案及周边个案，亳无地段方面的吸引力，以周边个案，尤其“连城”、“碧

云新天地”均在小区的小环境及产品的方面营建卖点，而本案由于受基地限制，较难在产品力

方面发掘卖点，故建议脱离衣品运用软体配套手腕，提升产品附加值。

[…提出重生活口号…]

为了成功地将一、二期声品去化，因此在“一期”销售阶段，就要求在做足各方面文章，

完成市场造势，提升产品质量，树立市场品牌笼统，为“二期”销售打好良好的铺垫。建议提

出重生活口号，用此在市场上突显本案特殊性。-结合案名及面积配比，提出“可以居”，阐述

可以居口号，以网络最大的客源客层。

-利用商业街，提出“残缺社区，卫星社区”，显示本案在生活各方面的独立面，残缺性。

•提出“新邻里关系”口号，显示发展商兽性的一面，创办一些共谊活动，令小区生活充满人情

味。

[…环境设计附加值…]

针对本案地形特性及竞争个案卖点，本案需在景观设计部分加强，建议遵照

“小而精•，独具匠心”的准绳

一期销售

•利用间距空间，创造不同风格，小型点景外型，作到户户推窗见景

-“化零为整”把一期整个基地，作为一大型景观主题，建筑也成为景观中的一部分

二期销传

-二期地形有较多空间表现景观，可进一步突出与一期的景观质量差距

商业街

灯光工程：建议店面设计工程，为本案镶嵌一条“金边”

外立面：一致外立面，与小区协调一致，成为景观的点睛之笔

[——项目”产品力加强”建议逐一]

本案所属的沪东新区位于浦东新区近期发展迅速的金桥出口加工区，基地占地面积约

10.7万平方米，总建筑面积为16.3万平方米。因此本案在产品的总体规划上应以“古代生

活社区”为其特点并结合将来交通规划优势及居住人气和将产品塑形成为浦东新区内“具

质量、品味和价值的景观社区”o

建筑规划

一面砖方案：配合设计师的设计方案，定量定制面砖。在烧制的次数、工夫段的长短、配色的

选择、外形的设计等方面加以控制，提出我们的要求，极有可能烧制出世上独一无二的

“立面”。这也可以成为本项目的一个卖点

-面砖对线对缝计划：在铺没面砖之前，必须有设计缜密的施工方案，保障建筑外立面上的健

隙限定在一定的范围内

•结构：采用钢筋混凝土桩基、现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系。

•底层大堂逐•花岗岩地面、大理石墙面到顶，另设艺术顶灯及京华装饰吊顶，地方空调。

・各楼大门逐•智能“•卡通”、可视对讲、密码门禁系统、力配以高级彩色粉喷金属玻璃大

门。

•各层大堂、走廊及电梯厅逐一大堂及电梯厅铺设花岗岩地面、大理石墙面到顶、另设艺术顶

灯及装饰吊顶：各层走廊地面均铺砌高级防滑地砖、并配以高级乳胶漆墙：楼梯扶手采

用高级硬木扶

•电梯逐一采用日立/三菱/OTIS/迅达/LG/其他品牌高级自动（3VF、800KG、

1.60m/s）（小机房/无机房）电梯中转各层。

-信箱逐一各住宅大堂设华丽不锈钢信箱。

-消防安装逐一各层设置消防栓、火灾报警系统及公共部位自动烟感、消防喷淋系统。

智能化配置建议］

•将来数字生活的智能化环保小区：打破常规智能化小区普通仅有宽带网设置，本项目除应在

安全防备系统、物业服务智能化程度真正落实、在家庭智能化上有所打破，且在环保上

有建树。真正铺就将来数字生活之路，与目的客户的占代观、将来观交融起来。

•社区智能化应该同小区的生活相结合：

a:宽带网络传送、阅读：

b:经过社区的BBS增志住家的交流，加强业主沟通：

c:网上点击物业服务：

d:网络可视医疗：

e:网络双向交流的科普讲座、电脑培训。

•负压楼道设备：在楼道里专门设计正负压安装，铺设独立管线，在遇到火灾时开启，可以使

楼道成为无烟逃生道。

宽带网络服务：经过小区INTRANET(外部局域网)与公共网连接，小区内采用光纤

到楼(FTTB)外部，每户独享IOMB配置。完成VOD点播、网上医

疗、炒股、教育等功能。

・家庭智能化系统：每户住家安装智能化系统，完成家用电器近程控制。

•安全系统：完善的安保系统不只给予业主安详生活的保值同时还可以让购房者对对本社

区有一愈加良好的印象。具体安保措施如下：周边红外微波双重报警：用美国原装安防

主机，对小区周界实行专业布防，一旦某处有越入，对射探头自动感应，触发报警，主机

显示报警部位提示值班人员。重要地位大门、车库、电帮轿解、中庭重要地位闭路电视

监控。

a、每栋大楼密码门禁系统，每户可视对讲系统。

b、信系统：完成住户之间，住户与物业之间的通讯。

c、配有紧急按钮与保安中心相连；并连网110报警系统。

d、进门、落地窗，一、二楼住家窗户配有门磁窗磁、红外线探测器并经过可视

对讲主机接入安防中心，非法闯入时，与安防中心相连自动报警。

C、巡更：小区内次要通道出入口及各大楼的次要部位设置，记录巡更道路及时

间，保证安全。

f、厨房防煤气泄露系统，并经过对讲主机接入安防中心。

g、车库设置消防栓、火灾报警系统及公共部位自动感烟、消防喷淋系统。

景观设计建议

•采用庭院式社区入口：采用主题公园规划的方式方法，营建出一片休闲天地，可供业

主雨天观景、品茗、对弈等，别有一番风味。

•树种I一致：以一、两种常绿乔木为主，大范围的种植在社区里。一则便于养护、二则整

个社区的景观将会显得一致和谐、大气.树种可以考虑香栉、银杏.至于达标所需求的

其他植物，可以专门把它们设计在另辟的“百花圃”里。

•空中花园：在屋顶设计花园可以添加社区的休闲文娱空间。军顶也可以是休憩的地方。

•中庭广场中心：可设计意味社区精神的标志物。

•社区细部：运用背景音乐塑造社区日间浪漫悠闲的情调，以起到画龙点睛的作用。建议

庭园景观在建筑规划定案后即同时设计，并延聘境外较知名、较具影响的设计师，才能

达到直接、有效的广告宣传效果。可以考虑用不同灯光效果、从不同的角度照映社区和

建筑，呈现一种“新光景”。

—物业信息化管理

建筑设备监控系统：采用先进电脑神经网络化智能控制技术，组成而效监控网络

智能系统，对小区内大楼的水箱，水泵、电梯、供电设备进行监控，保证各类设备处在

最佳运转形态。

近程抄表系统：采用电子脉冲水、电煤表搜集器，用户即时经过智能化控制器的液

晶显示器查看三表读数，并同时传输给物业中心远端服务器，自动记费结算，减少上门

抄表的干扰。

IC卡一■■R通系统：每户均配有IC智能卡，可用于小区内会所消费，物业管理等费

用的结算及车辆进出的管理。

车库管理系统：在停车场出入口各设有接近式读卡器，持IC智能卡接近读卡机时，

在获得有效确认后，闸门臂会自动开启，允许车辆经过0

社区环保建议I

A、动力系统

•进入住宅小区的动力普通为：电、燃气、煤。对这些常规动刀要进行分析优化，以便从系统

上采取优化方案，避免多条动力管道入户。对住宅的围护结构和供热、空调系统要进行

节能设计，建筑节能至少要达到50%以上。尽量采用新动力和绿色动力。

•建议采用太阳能作为路灯等公共用电的动力。

•楼梯过道采用声控延时开关。

B、气环境系统

住宅小区的气环境包括室外和室内两方面。

-室外空气质量要求达到二级标准。居室内做到自然通风，卫生间具备通风换气设备，房房设

有烟气集中排放系统，达到居室内的空气质量标准，保证居民的卫生和健康。建议厨卫

预留排气管道，采用双止回式烟道、干.生间无暗卫设计

C、声环境系统

住宅小区的声环境系统包括室外、室内和对小区以外乐音的胭阻措施。

-室外声环境系统设计应满足：日间噪声小于50分贝、夜间小于40分贝。

-建筑设计中采用膈音降噪措施使室内声环境系统满足：日间乐音小于35分贝、夜间小于30

分贝。

-对小区周边产生的乐音，假如影响了小区的声环境则应采取降噪措施。绿化采用更多的乔

木。沿街住宅运用双层中空玻璃沿马路，高架，加油站地位设置绿化隔离带小区人车分

流机动车库出入口，尽量位于小区出入口附近。

D、光环境系统

-住宅小区的光环境普通着重强调满足日照要求，室内要尽量采用自然光。除此以外，还应留

总居住区内防止光净化，如：强光广告、玻璃寿墙等。建议在室外公共场地采用节能灯

具，倡导由太阳能提供的绿色照明。采用抗反光玻璃房里设计达到四明效果。

E、热环境系统

-住宅小区的热环境系统要满足居民的热温馨度要求、建筑节能要求等。

•对住宅围护结构的热工功能和保温隔热提出要求，以保证室内热环境满足舒适性要求，冬

季供暖室内合适温度：20。024。（2,冬季空调室内合适温度：22。027%：0住宅的供暖、

空调应该采用清洁动力，并量体裁衣采用新动力和绿色动力。争取采用不毁坏大气环境

的循环系统。

•建议在卫生，厨房加设保温，隔热、防水层。

-玻璃为双层中空，加强隔热，保温功能。

F、绿化系统

-生态环境功能：小区绿地?提供光和作用的绿色再活力制，它具有清洁空气、糅放氧气、调

理温度等功能。

•休闲活动功能：小区绿地提供户外活动交往场所，要求卫生整洁、适用安全、景色优美、设

备完全。并使设备不妨碍化，电缆地下化，完成人车分流。

-景观文明功能：经过园林空间、植物配置、小品雕塑等提供视觉景观享用和文明品味欣赏。

G、废弃物管理与处置系统

-住宅小区生活垃圾包括搜集与处置两部分：搜集应以"有害化、减量化、资源化”为准绳。

生活垃圾的搜集要全部袋装，密闭容器存放，搜集率应达到100%。垃圾应实行分类搜

集，分为有害类、无机物、无机物三类。

1、绿色建筑材料系统

•在建设绿色生态住宅中，对于材料、部品的选用要强调两点：一是要倡导使用3R材料

（可反复运用、可循环运用、可再生运用），二是要选用无毒、无害、不净化环境，有

益人体健康的材料和产品。宜采用获得国家环境标志的材料、部件。建议采塑复铜管，

铝塑管作为冷热水管。

商业设备

•由于小区临近的张杨路、浦兴路等主干道的人流、车流均较大，周边商业开发不足。为了

便于小区居民的就近购物，处理的日常生活需求。建议本案的配套商业可以吸引•些

超市、便利店、咖啡吧等设备的进入。

健康概念社区n

建议与周边区级体育场馆、医疗中心合作，引入小区外部亲情化健康服务内容，如：每

年两次社区居民体检建立公家健康小档案：专家定期医疗咨询、讲座；组织社区运动会。

会所服务项目建议区

-占代化会所不只仅要补偿和完善现有生活机能的不足，更重要在于走出日常生活的快节

拍、高压力。进入健康、活力、环保的社区。鉴于本项目采用的是古代派建筑外观以及

客户定位以中青年出发，因此会所内的休闲项目服务大致可分为三大主题。

•休闲：网球场、壁球室、桑拿浴场，茶艺、COFFEESHOP,棋牌室。

•服务：商务中心、美容美发中心、干洗店、家政服务、邮局限行、超市、24小时社区便利

店。

-儿童：模型训练中心、亲子图书馆、幼托。

［逐一项目“目的市场”分析逐一］

本区域个案其目的市场大致为：

•区域客

特性：对区域环境较为熟习，生活习气。

估量百分比：约占客户总数的20%。

-金桥地区中青年白领阶层

特性：有较高的经济支出，区域熟习，交通方便。

估量百分比：约占客户总数的40%。

-外来客

特性：原租借在区域内或周边地域，预迁居本市，并借此获得蓝印户口。

估量百分比：约占客户总数的20%。

•杨浦区域客

特性：与本区域仅一江之隔，交通非常便捷，受杨浦区房价、区域规划等要素的

影响，将购房区域选择在浦东。

估量百分比：约占客户总数的1()%。

-黄浦区域客

特性：浦东日趋完善的生活机能及较为适中的房价成为吸引此类客源次要缘由。

估量百分比：约占客户总数的10%。

如图所示：

客源比例图

黄湖区域客

夕I

口区域客■金桥地区□外来

客

□杨浦区域客■黄浦区域客

引言:

“工欲善其事，必先利其器”。任何产品都是建立在市场的基础之上

在“点”下面深化分析的同时，环顾我们的周围：区域状况、目前市场

行情、最新竞争个案动态……在"面”上假如也异样深化则可达至「操

千曲而后晓声，观千剑而后识器”的效果。

我们的区域大环境怎样？

我们的市场行情如何？

我们的市场将来走势怎样？

我们目前有怎样的竞争对手?

我们有什么……

浦东新区区域环境简介

浦东新区简介

•地理地位

浦东新区位于上海市东部，黄浦江东侧，南与南汇、闵行接壤，东南与黄浦、杨浦、宝

山等区膈江相望。新区总面积些直平方公里。地势呈东南高，东南低的特点。

•气候条件

浦东新区属东亚寒带季风气候，四季分明，全年气候暖和潮湿，均匀气温16.2度，年降

水量1433亳米，年降雨日126天,全年无霜期约260天，日照充足，温度合适，生态环

境良好。

历史沿革

浦东之名最早出现于明嘉靖《上海县志》

1292年元代设置上海县

1725年浦东大部分设置为南汇县

1815年划出浦东滨海之地，设置川沙县

1958年上海市新设“浦东县''包括东昌、东郊西区

1990年4月中共地方国务院作出开发开放浦东的决定

1993年I月1日中共上海市原属上海市黄浦区，南郊区和杨浦区的浦东部分，原川沙

县全境和上海县三林乡.

行政区划

浦东新区下属11个街道，26个镇

维坊新村街道梅浦兴路街道周家渡街道塘桥街道洋泾街道金杨新村街道

园新村街道南码

头路街道沪东新

村街道上钢新村

街道东明路街道

人口总量

浦东新区内人口约万人，占全市总人IIll®。位居上海各区之首。男性占人口

的50.1%。女性占总入口的49.9%n入口迁入率7.3%,

今后10年内，从浦西或外省市迁入的人口将控制在50万人。同时

活动人口在10年内达到100万人。

文明教育（附图）

专

学

校

学

学

幼

专

教

成

业

人

育

技

儿

普

普

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学

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学

小

中

高

中

中

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学

成

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中

殊

等

-文明广场

1）大型公园

明珠公园（滨江大道）

陆家啡中心绿地（陆家嘴路）

梅园公园（乳山路、福山路口）

世纪公园（锦绣路、花木路口）浦东体育公园（源深路、羽山路口）

2）电影院、俱乐部

兰馨电影院

国际体育俱乐部（明月路、东风路）

浦东汤臣高尔夫俱乐部（罗山路、锦绣路东南）

3）综合服务广场

时代广场（浦东南路、张杨路口）

世界广场（浦东南路世纪大道路口）

环球广场（浦东大道民活路东南部）

中达广场（浦电路东方路口）

东方广场（浦东大道、罗山路）

4）文明古迹

崇福道院（今浦东三林乡丰村，建于■北宋末年）

庆宁寺（佛教寺院今浦东大道上川路136号）

大圣教寺（今孙桥乡长元村）

潮音庵（佛教堂）

唐某桥露德圣母堂（天主教堂）

钱家圣母圣心堂（天主教堂，1981年重新开放）

城厢镇耶稣圣心堂（天主教堂，1982年重新开放）

浦东清真寺，又称浦东回教堂（坟山屋16号）

太平天国烈士墓（位于浦东高桥乡屯粮巷，现为教育基地）

交通环境:

东西主干道（从北到南）南北主干道（从西到东）

陆家嘴路逐一消东大道浦东南路

张杨路逐i浦兴路东方路

杨高南路

浦电路逐一杨高中路

上南路

龙阳路逐一龙东大道

罗山路

•郊区环线道路

内环线一一从浦西的中山南路经过南浦大桥接于本区龙东大道，经过罗山路，过杨浦大桥

再回到浦西。内环线与黄浦江绝对称，构成准止方形区域。

外环线一自江湾机场北端越江，经大场机场向南由虹桥机场至莘庄后向东，在长桥南侧过

黄浦江，到浦东孙桥附近向北，到外高桥过江。

•公共交通

新区共有交通线路135条，其中公共交通线路93条：隧道专线8条；大桥专线

4条；区内专线有25条；夜宵专线5条，其中包括隧有线2条。

•轨道交通规划

根据政府规划，本案所在区域将有一条地铁明珠线沿着张杨路经过，（三林地区逐一高桥

地区）；另有一条地铁八号线沿着金桥路行驶，（共康新村逐一张江园区）。另外，本案

客户可以间接利用的轨•道规划：地铁七号线（沿浦东大道一一庆宁寺和万科城市花园）；

地铁二号线（沿龙东大道逐•浦东国际机场、张江和虹桥机场）。

•桥梁、隧道（内环线的组成部分，浦东浦西的连接端口）

杨浦大桥一世界第一大斜拉索桥，连接罗山路与浦西的宇国路、中山北路、中山西路内环

线。

南浦大桥一一连接中山南路与浦东的龙阳路.

延安东路越江隧道一一连接延安东路与陆家嘴路.

打浦路越江隧道逐连接卢湾与上南地区。人行越江隧道一一连接南京东路与陆家嘴路。

•浦东新区区域特性

浦东新区位于太平洋西岸具有巨大经济活力的亚洲明星城市带上，是中国富庶的长江流

域和长江三角洲区域的龙头。这里是联系中国市场与国际市场的次要桥梁之一，市场潜力巨

大，商业机会充分，人才资源丰富。美国花旅、香港汇丰、口本东京三菱、英国渣打等十多

家大银行在浦东开业，中资商业银行的浦东分行汇集浦东陆家嘴，金融业发展迅速。浦东商

业中心日趋繁荣，上海证券买卖所、上海粮油买卖所等买卖市场在浦东运营。浦东新区，这

一跨世纪

的新城，初步具备了合理的产业发展规划结构、先进的综合交通网络、完善的市政公用设备、

便捷的通讯系统以及良好的生态环境，并集金融贸易区、自在贸易区、出口加匚区，高科技

园区及高质量生活区于•体，成为21世纪上海现代的意味。

1）陆家嘴金融贸易区逐一重点发展金融和商业。这里已有近150幢风格不同的古代化大度

在建或建成。其中有银行、证券、保险等金融大厦18幢，大部分已投入运用。继小陆家

嘴地区金茂大厦、森茂大厦、香格里拉等标志性大楼投入运用后，上海国际会议中心、巨

金大厦、京银大厦、国际金融大厦、交银大厦等乂一批标志性楼宇也已竣工。全长4.46

公里的世纪大道、地铁二号线陆家咻站的竣工：全长646.7米的黄浦江行人越江隧道的

全线贯通，无不表现出古代化的国际大都会的古代化的交通。浦东琳家嘴金融街、贸易

区、商业街和古代化高中档住宅区已具雏形。

2）花木行政文明区逐一随着上海最大的世纪公园的落成、地铁二号线的正常运行、世纪大

道的通车、浦东新区区政府大楼的竣工，显显赤此区域曾经成为浦东新区的行政文明中

心，地位的提升使更多的目光集中于此，发展的速度将是其它地区所无法匹敌的。

3）金桥出口加工区逐一规划面积19平方公里。目前已有近400家国外企业投资。区内占

代通讯、新型家用电器、医药工程、汽车和计算机硬件等高新技术产业已先后进入消费

期。表现出高产出、无净化特点。

4）外高桥保税区逐一濒临长江口，是具有保彳兑、贸易、出口加工等多种功能的综合性、国

际性自在贸易区。商住楼、标准厂房、展现厅等建筑陆续投入使用。

•中心商圈网点引见

1）张杨路商业中心逐一该商圈以张杨路为轴心向两侧拓射，西至浦东南路，东达东方路。

商圈处于小陆家嘴甲级办公区与陆家嘴金融贸易区之间，次要满足两大区域白领阶层购

物、文娱、休闲之方便。次要的购物场一切第一八佰伴：新世纪商厦及时代广场等。

2）东方路商业街逐一该商圈以东方路为中心，北至东方路，南抵蛾山路向东西

向扩展。该商圈发展较为成熟，商业高中低档次完全，一方面满足两边新村居民生活之

需，同时也为陆家嘴金融贸易区提供服务。

浦东新区已建十大重点工程

1）南浦大桥总投资8.2亿元，91年底通车。沟通浦东北部（南市）与浦东的联系。

2）杨浦大桥总投资8.2亿元，93年10月通车，沟通浦西东北部（杨浦）与浦东的联系。

3）内环线浦东段投资37亿元，94年终通车。建立浦东浦西快速交通系统。

4）杨高路改扩建投资8.6亿元，92年底通车。

5）外高桥港区投资6.2亿元，93年底完成。

6）管道煤气二期

7）外高桥电厂投资32.4亿元，96年底完成。

8）浦东供水工程投资7.5亿元，94年底建成投产。

9）浦东通讯工程投资7亿元，95年底竣工。

10）河流污水工程投资4.8亿元，93年完成。

•浦东“十五”时期严重市政规划

I）外环泰和路越江隧道（吴淞口越江工程）

浦西与外环线同济路立交相接，浦东与外环线二期终点相接，全长2882.28米，

工程总投资17.3429亿。已于2000年开工，计划2002年竣工通车。

2）卢浦大桥

工程总投资24.3亿（征地动拆迁费7.8484亿）。已于200（）年开工，计划2002年竣工通

车。

3）外环线浦东段

双向8车道。设计车速80公里/小时。总投资28亿。2000年启动，2002年底竣工。

4）合流污水管理二期中线西段

总投资12亿。2000年已启动。

5）垃圾焚烧厂

是全国笫一座日处理千吨级的古代化生活垃圾焚烧发电厂。总投资6.7亿。1999年正式启

动，2001年底完成。

6）磁悬浮

终点地铁二号线龙阳路车站，终点为浦东国际机场站。全长30公里。已于2001

年1月开始动工，2003年1月底正式建成。

7）轨道交透明珠二期浦东段

明珠线浦东段全长6公里，共设5座车站。总投资128.97亿（其中浦东车站耗资1.9亿）。

2000年启动，2003年完成。

8）张家浜东段整治

金张公路至长江口，全长13.5公里。总投资3.175亿。此外，中段己启动（三八河一马家

浜）

9）外高桥港区三期.四期

总投资43.08亿。2000年已启动

10）大连路越江工程

工程北起大连路惠民路交叉口，沿大连路穿越黄浦江到达浦东东方路乳山路交叉口。工程总

投资15亿（后期动拆迁3亿）。计划2001年开工，2003年竣工通车。

11）复兴路越江工程

浦西隧址位于复兴东路轮渡码头处，浦东隧址位于杨家渡码头处。工程总投资14亿（后期动

拆迁费3.5亿）。计划20。1年开工，2003年竣工通车。

12）沪祟苏大通道（东线）

从浦东5号沟到长兴岛，沿陈海公路到崇明牛棚港过江到江苏海门市吉龙港，接江苏规划

通启公路延伸段。总投资约12（）亿元，2（X）2年启动。

13）5号高速公路

从外环线向南经奉贤、星火工业区接辛奉金公路，然后折向西接浙江省的杭金公路。道路有

两个方案：一是杨高路延彳曰，二是罗山路延伸。总投资30亿元。

14）沪芦高速公路

北起外环线环东二大道立交，向南至北国公路浦东段，投资2.4亿。

15）五洲大道

黄浦江边至远东大道，总投资8亿。

-区域发展

19世纪，浦东地区基本上仍维持农业消费，发展非常缓慢.只在鸦片和平之后，浦江

沿江的工厂、码头逐渐增多。1910年开设了长途轮渡线，1930年沿浦东东岸建设浦东大道，

同时也建造了上南，上川铁路。这些市政建设的进行标志着浦东城市化进程的开始。到1945

年，浦东一侧已有50余家工厂，人口不断增长。1949年之后市政府又进行了大量的工业投

资，使浦东沿江地区走上了占代化的路程。

90年代是浦东S速发展的十年。陆家嘴金融贸易区中外资银行和其他金融机构已达近

百家，并集聚了上海证券买卖所、产权买卖所、期货买卖所、人才市场、房地产买卖中心、

钻石买卖中心等6大要素市场，浦东的外行市企业和内联项弓总量已超过五千家，高新技术

产业构成了张江、金桥、外高桥和孙桥的新格局。经济的发展必然伴随市政的发展，陆家咻

金融贸易区180余幢楼宇已基木竣工运用。

随着浦东从外形开发为主向功能开发为主的转变，浦东的人流和物流的日益增大，过江

桥梁设卡收费所带来的过匚成本过高、交通效率降低等负面影响日益突出。为了加快浦东新

区的开发进程，政府于2000年5月1日零时起，取消了黄浦江大桥、隧道设k收费。这样

浦东、浦西的交通真正融为一体。据统计，仅延安东路隧道一条线，在宣布免收过江费后，

车流量同比添加了30%。

另外，浦东国际机场、世纪大道、地铁二号线等交通设备建成运用；地方公园、中心绿

地、上海科技城等已相继建成开放。今日浦东已发挥着上海经济新增长极的功能、服务全国

的产业功能和国际化新城区的基础功能之贲任。其开放目的是将浦东新区建设成为世界一流

地古代化国际大都市新城，成为将来上海发展的意味。

附图表:

图表一、浦东居民年支出于储蓄程度比照柱型图:

同期油东居民年末储群余糊

浦东居民人均年收入

1997199819992(X)02001

□浦东居底人均年支出■同期浦东居民年末储蓄余额

图表二、历年来迁入浦东人口分析图:

浦东新区在新经济时期，经过建设与发展，曾经开始步入建

设播种期，人口导入区的笼统曾经构成。

壹、上海房地产总体市场分析

[——2001年新经济政策逐一]