会计实务：投资性房地产准则学习笔记

投资性房地产准则学习笔记目前世界上对投资性房地产业务制定会计准则的有英国、香港、国际会计准则委员会等，美国、加拿大和我国内地等至今尚未制定这一方面的相关准则。最早制定投资性房地产会计准则的国家是英国，英国会计准则委员会于1981年l1月发布了标准会计实务公告第19号(SSAPI9)“投资性房地产的会计处理”．首次对投资性房地产作出慨念的界定，并对投资性房地产的会计和报告规定了标准实务。受英国会计准则的影响，国际会计准则委员会(1ASC)对投资性房地产的会计处理也较为重视。IASC在1986年3月发布、1994年格式重排的国际会计准则第25号“投资会计”中，就对投资性房地产作出了以下定义：投资性房地产是指在土地和建筑物上的投资．对它们的占用实际上不是为了供投资企业或与该投资企业同一集团的其他企业的经营或使用。后来，IASC一直致力于将投资性房地产作为一项单独的具体会计准则，这也就是后来出台的IAS40。就投资性房地产采用公允价值计量还是成本模式计量，IASC经历长时间的争论。毕竟，如果可以采用公允价值模式，将是除金融工具以外首次将公允模式运用到资产的后续计量。最终，IASC接受了大多数人的意见，对投资性房地产的计量，既允许采用公允价值模式，也允许采用成本模式，并且对这两种方法并没有规定性的偏重，完全由企业根据自身情况进行选择。

可见，选择公允模式还是成本模式是制定IAS40过程中争议最大的。公允价值模式的支持者指出，投资性房地产所产生的现金流很大程度上独立与主体持有的其他资产，通过租金或资本增值产生的独立的现金流量区分了投资性房地产与自用房地产。反对按公允价值计量的人们认为，通常活跃的房地产市场并不存在，另外每一项房地产都与其地域、设计、配件相联系的，是独一无二的，因此公允价值计量可比性大大削弱。此外，作为长期增值之用的土地可以作为投资性房地产，而作为短期内销售的建筑物或土地则不作为投资性房地产（在我国前者作为存货，后者作为无形资产），通常短期的公允价值更具有相关性。

在回顾了投资性房地产准则伴随着质疑声产生并且发展成熟之后，我们开始探讨一下我国新准则关于投资性房地产的具体内容。需要特别指出的是，我国实行的土地公有制，即土地的所有权是归国家集体所有的，而企业、个人仅仅是拥有土地的使用权。我国法律禁止土地所有权转让，同时对于土地使用权的转让也做出了有别于西方国家的限制。譬如以出让方式取得的国有土地使用权，不能“为获取资本增值”而长期持有。对于城市及城市郊区的国有土地，凡以出让方式取得其使用权的，法律规定不能够为“待价而沽”而长期持有。依据城市房地产管理法第二十五条的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。可见土地使用权在我国的流转受到种种的限制，并且在购入之时就必须有明确的开发意图和规划，城市房地产法就有这方面的规定，土地使用权出让之时，必须明确其用途，并经市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准。因此，在学习新准则中的投资性房地产时，需要时刻牢记我们的准则不可能照搬国际准则。土地的公有制，这一差异是国家经济制度上的差异，其对会计准则的影响，将是实质性的，也是长久性的。我们在学习和比较国别会计准则的时候，决不能不考虑到这样的差异。

下面正式进入准则的学习。

首先什么是投资性房地产？它所对应的有土地使用权和建筑物。土地使用权原先是用无形资产规范的，现在将土地使用权按照持有目的进行划分，如果是已经出租的或是持有并准备增值后转让的，那么就认定为投资性房地产；建筑物按照持有目的，可能是短期内为了销售，如房地产企业开发销售的房产，则属于存货范畴；企业自行开发建造并准备自用的，则在建造阶段按照在建工程核算，带竣工结算后转为固定资产核算；只有企业已经出租的建筑物，才作为投资性房地产。总的来看，房地产的持有是为了赚取租金或资本增值，或兼而有之。顺便说一句，投资性房地产并不进适用于房地产企业，凡是有符合投资性房地产的企业都比照遵从。

关于出租，准则并未具体指出是经营性租赁还是融资租赁或两者都适用。在这里我们也暂且不深究这个问题。关于租赁，还有两点需要说明。一是，租赁的建筑物，有时并不单单之建筑物本身。比如。一已经装修完毕并且配备全套办公设施的写字楼的出租，那么办公设施并不是单独作为固定资产来核算，而是将其出租的整体全部纳入到投资性房地产。另外一点是，企业将一部分房地产出租给同一集团内另一家企业使用时，对于这部分房地产是否作为投资性房地产？我们准则并没有单独指出这一问题。但综观英国的SSAP19和IAS40，两者的规定不尽相同。前者将其明文排除在投资性房地产范围，后者则认可其作为投资性房地产，在单独的财务报表中，将列报为投资性房地产，但合并报表将不作为投资性房地产，因为从整个体团看，该部分房地产属于自用性质。

在实务中，很难将正常经营中销售而持有的房地产与为资本增值而持有的房地产分开，因此对长期增值预期的可选择采用公允模式，而短期销售获利的只可以采用成本模式，似乎有些牵强。但细想一下，作为正常经营过程中销售而持有的房地产，是作为企业存货的，如果可以采用公允价值，势必带来更广泛的存货计量模式，从而造成不必要的混乱；更重要的是，正是长期持有，成本模式计量出来的价值相关性才逐渐走弱，才有采用公允模式的必要。特别需要提起注意的是，我国的投资性房地产没有持有并准备增值后转让的土地使用权。这并不是想当然的为了抑制炒房而做出的具有中国特色的规定，纵观国际准则和英国准则，也都没有将此项纳入投资性房地产。

在明确了投资性房地产概念以后，下面就是确认和初始计量。投资性房地产是一种非流动性资产，其确认当然要满足资产的确认条件，即经济利益很可能流入企业，成本可以可靠计量。初始计量尽管按照不同的来源有不同的计量方法，或按照买价，或是建造成本，但统统是以取得时的成本作为入账基础的。而有关的成本模式和公允价值模式，使其后续计量所需要考虑的问题。

后续计量所要解决的有这样几个问题：（1）投资性房地产是否需要计提折旧；（2）是否需要进行减值测试；（3）投资性房地产可否重新估值，是否都必须重新估值；（4）如果可以的话，需要满足什么条件，并采用什么价值作为标准；（5）重新估值与原账面的变动如何处理？新准则为投资性房地产的后续计量提供了两种可选择的计量模式，成本模式和公允价值模式。对这两种方法的采用，并没有强制性的规定也没有原则上的偏好，但要求企业已经确定，就不得随意改变。在采用公允价值模式的时候，需要满足一定的条件，即所在地有活跃市场，可以获取同类或类似市场价格。如果采用了公允价值模式，则在存续期间不需要对其计提折旧或摊销，并且公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。而如果企业采用成本模式，建筑物将按照固定资产准则，土地使用权则按照无形资产准则进行核算。当然如果企业也可以在能够满足公允价值模式的情况下，依然保持成本模式进行计量。准则原文采用的是“可以”二字，而非“应当”。这表明财政部对公允价值模式持略微谨慎的态度。

关于公允价值模式，还需要有几点说明。

（1）作为投资性房地产的建筑物或土地使用权，不再是耗费性的，而是投资性的，采用公允价值正是重视其现行价值和变动，而折旧和摊销则不再那么重要。

（2）公允价值模式需要在每个资产负债表日对投资性房地产进行重新估值。

（3）投资性房地产公允价值的变动，我国准则要求计入当期损益。

准则明确禁止公允价值模式向成本模式转变，而允许成本模式向公允价值模式转变，并且要求按照会计政策变更进行处理，调整期初数据。如果企业无法在持续的基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠的确定，那么直接采用成本模式，而不是在现有状态下采用公允价值模式，待市场消失或价格不可得时，重新处理。

既然本次的准则是依据持有的目的，对原有的土地使用权和建筑物重新分出一块新的内容，那么下面的问题就不得不考虑到，那就是持有的目的发生了改变。比如，原先投资性房地产开始自用了，则需要重新归类，如果是土地使用权，按照无形资产合算；如果是建筑物，按照固定资产核算。再比如，原先自用的建筑物或土地使用权改出租了，则开始按照投资性房地产核算。

但是如果建筑物或土地使用权准备停止出租准备立即出售，需不需要重新归类在做销售处理呢？

在投资性房地产变为其他类型资产时候，重新归类的计量方法如下：

如果原先是成本模式，则将转换前的账面价值作为入账价值；

如果原先是公允价值模式，则将转换当日的公允价值作为入账价值，公允价值与原账面价值差额计入当期损益。

再从其他类别转换为投资性房地产的时候，如果仍然是成本模式，则转换前的账面价值作为入账价值；如果采用公允价值模式，则以转换当日的公允价值作为入账价值，如果公允价值比原账面价值大，计入所有者权益；要是来得小，计入当期损益。

投资性房地产的处置，遵循一般的资产处置原则和处理方法，这里就不再重述。接下来，我们一同探讨一下投资性房地产的税务处理。尽管说，众多具有物业和土地概念的公司的资产增值的部分将在资产负债表上清楚的凸现，但是这毕竟是没有现金流支撑的一块收益，而如果针对这块收益进行征税，则实际要付出现金。因此，一些学者建议，这块税金作为递延税款，待企业实际处置资产的时候再予以缴纳，这与国际会计准则和香港会计准则处理的思路是相似的。但现在定论为时过早，个人认为，8月份出台的指南将会就这个问题明确规定。

本文的最后，谈一下本次投资性房地产准则对投资的影响。前面我们谈到，采用成本模式还是公允价值模式，是由企业自主选择的；公允价值模式需要满足一定的条件，其对财务报表带来的影响，主要体现在由于不需要计提折旧和资产重估增值带来的账面价值增加，同时增值部分直接作为当期损益；对现金流而言，不计提折旧导致抵税减少，所得税由此增加，而关于资产增值部分是否需要交税，财政部尚未给出定论。此外，需要申明的是，决定公司价