扬州商业、公寓、办公市场报告20140827

扬州商业市场调研报告尚美佳中国·常州分公司尚美佳·中国2014年8月办公市场概况整体市场分析公寓市场概况商业市场概况报告框架2014上半年，商业土地市场供销两旺，优质地块频繁推出，成交价、成交金额上涨明显2014上半年，扬城商业土地市场用地供销两旺，全市累计商业用地供给27.94万方、成交34.51万方，今年上半年商业用地成交量超去年全年八成，区别于10年、11年的疯狂供给，自12年起，商业土地市场正处于良性开展态势；2014上半年扬州商业地块成交金额为16.75亿元，约为去年全年商业地块成交总额的三倍。亩成交单价、土地楼面地价分别为323.55万/亩、1363元/㎡，成交价格的上涨意味今年推出商业地块含金量有所提高，2010-2014上半年扬州土地市场供销情况2010-2014上半年扬州土地市场成交价格情况2010-2014上半年扬州土地市场成交金额土地供销价扬州商业市场分析/土地市场〔仅商业地块〕2014上半年商业土地市场热点板块供销两旺；价格方面，各成交区域均价都有所上涨，西区涨幅最为明显2014上半年扬州商业土地市场供销主力区为东区和西区，北区、乡镇占少量比重，南区、老城区持续无商业地块供给成交。2014上半年东区商业地块供给是去年全年总量的3倍，2014上半年东、西二区商业地块成交占比合计接近全市9成。价格方面，除北区、南区以外，各区域商业地块成交价均明显上涨，尤其表达在西区，成交价为6096元/㎡，同比上涨36.1%，2014上半年西区商业地块成交均价领跑全市。13-14上半年扬州土地市场分区域供给结构13-14上半年扬州土地分区域成交均价13-14上半年扬州土地市场分区域成交结构扬州商业市场分析/土地市场〔仅商业地块〕区域供销价2014年上半年西区商业土地上市量可观，总建面可达51.4万方，成交单价达6096元/㎡，竞争压力凸显聚焦西区扬州商业土地市场2014上半年西区推出纯商业地块共5宗，859地块凭借优异的地理位置溢价率到达67%，拍地现场竞争较为剧烈，5块地总建面到达51.4万方，新城西区商业配套将更为完善。扬州商业市场分析/土地市场〔仅商业地块〕扬州商办市场分析/市场特征从量上看，2013年供给量猛增，然而成交量并未增长有限，供求差距逐渐扩大，步入今年，有所回调，供求较为平衡商办市场2014上半年，全市商业土地市场供销两旺，商业地块含金量凸显，价格方面，区域成交均价都有所上涨，西区推出地块地理位置优越，成交均价较去年涨幅可观；前两年商办市场供给量突增，然而成交量并未随着上涨，导致市场存量逐步扩大；总结：扬州商业市场分析/市场总结办公市场概况整体市场分析公寓市场概况商业市场概况扬州办公市场概况/区域分布12357461022825281626152327920121321111824171419扬州办公在售工程分布情况在售售罄扬州办公市场主力分布在大西区及东区板块，目前大西区办公市场相对成熟，在售工程较集中，未来市场竞争环境剧烈扬州办公市场概况/整体存量〔已推待售〕扬州办公市场概况/整体存量〔已推待售〕截止2014年7月底扬州整体办公市场已推待售房源总存量在19.37万方扬州办公市场概况/整体存量〔未推为售〕扬州办公市场概况/整体存量〔未推为售〕截止2014年7月底扬州整体办公市场未推未售房源总存量在21.06万方已推未售办公房源：19.37万方未来供给量：40.13万方按照2014年上半年月均去化1.35万方的速度计算，未来供给量足够支撑2.5年办公物业需求未推未售办公房源：21.06万方扬州办公市场概况/存量总结注：预计2010-2014年扬州目前出让未开发地块商业存量在200万方左右，后期工程竞争压力明显16是目前行业内自发形成的一种叫法，国家及行业内均无成文的标准界定。国际上判断甲级写字楼主要有8大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等等。

影响写字楼产品品质的因素包括：区位交通、规模、硬件设施、装饰装修、商业配套、软件效劳和客户组成。甲级写字楼定义甲级写字楼定义甲级写字楼定义〔续〕从第一代写字楼到第五代写字楼，无论是从形象设计、硬件配套，还是建筑技术和材料的使用、理念等方面都有了很大的进步；第四代产品整体特征：高层建筑、玻璃幕墙、豪华大堂、国际品牌电梯、5A智能设施、高级商务效劳、中央空调、高级公用卫生间、大型会议室、大型地下停车场等；高租金、高物业管理费；第五代产品整体特征：整合城市大型优质资源为写字楼效劳的商务综合体。扬州办公市场概况/开展历程扬州办公市场概况/去化情况已建成交付的工程去化情况普遍到达90%左右，新工程去化情况一般去化情况扬州办公市场概况/租金水平办公物业效劳水平普遍不高，租金在0.8-1.4元/M2*日租金水平扬州办公市场概况/空置情况办公工程空置情况参差不齐，新工程空置率明显高于老工程空置情况扬州办公市场概况/产品水平高档工程普遍使用集中供热供暖，大局部工程为宽带网络，外立面均使用幕墙产品水平扬州写字楼市场低层次、低水平的开发阶段，也直接造成了目前效劳于写字楼的物业公司品质一般，大都为开发商自身物业以及本地局部物业公司，如万杨物业，这些公司大都资质较低，效劳水平较差；扬州目前写字楼物业费大都集中于3-4元/M2/月〔不含中央空调费用〕。扬州办公市场概况/物业水平办公物业效劳水平普遍不高，物业费在3-4元/M2/月物业水平扬州办公市场概况/车位配比随着汽车时代的到来，客户对车位配置要求越来越高车位配比候梯厅：阳光、生态、宽敞、品质电梯间需要融合甲级写字楼的特色以及与大堂整体效果融合；电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材要考究；一般采用高档大理石＋不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。扬州办公市场概况/公共空间公共卫生间：卫生间细节之处表达品质上下细节决定成败，洗手间设计是最容易无视的细节，但却是客户实在感知到的地方；设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化效劳，如化装间；在根本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等。扬州办公市场概况/公共空间公共导示：国际化的公共导视系统表达一个工程在细节上的体贴入微，展示工程的品质感和国际商务感；指位明确；采用国际统一图标；造型精雅；材质商务感强。扬州办公市场概况/公共空间扬州办公市场概况/客户情况扬州办公市场概况/总结整体市场总结：办公存量：已推在售以及未推未售的库存量到达40万方左右，后期市区去化压力显著；工程去化：目前已交付工程去化率根本到达90%左右，去化情况较为良好，相比目前在售工程，去化速度略显缓慢；空置情况：前期销售阶段办公产品去化速度较快，但是空置率并没有到达理想状态，主流工程前期去化在90%左右，但相对高端的办公产品空置率到达50%-70%左右。办公市场概况整体市场分析公寓市场概况商业市场概况32公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓〔Apartment

Building〕。

一般分为：住宅公寓、效劳式公寓，效劳式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。影响公寓品质的因素包括：区位交通、规模、硬件设施、装饰装修、商业配套、软件效劳和客户组成。公寓定义公寓类型划分

普通公寓商务公寓酒店式公寓目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同；一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅；根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型。普通公寓公寓类型划分产品特点户型面积小，30~60平米精装修交房标准，拎包即可入住配套设施完善物业提供高于普通住宅的额外优质效劳销售价格一般高于区域整体水平目标客户及功能需求：

高级白领及投资客低首付、低月供精装修交房，配套完善，交通方便具有较大投资价值，升值潜力大此类典型工程为：环球金融城、星河西岸、高力·俬巢等公寓类型划分产品特点一般处于城市核心地段及商务中心区

既可居住，又可办公具备写字楼功能，可注册公司价格相对写字楼较低产权性质为商务公寓，非写字楼目标客户及功能需求：自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引商务公寓此类典型工程为：首席国际大厦、五亭龙商务国际、财富广场、万马·滨河城1919等公寓类型划分产品特点面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，表达档次与舒适性一般以只租不售和产权式经营为主大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式效劳，因此物业管理费也较高目标客户及功能需求：租客主要以外籍跨国企业高管、外地企业长期驻扬州工作高管购置客户主要以投资客为主具备良好的商业、商务、交通条件具备较高的投资价值酒店式公寓此类典型工程为：顺达广场公寓类型划分扬州市公寓产品划分目前市场公寓工程一般为普通公寓及酒店式公寓，商务公寓一般作为写字楼使用不同功能产品的市场启示基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓划分，主要有以下几点市场启示：公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限较复杂，需要区分不同性质和功能；不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊功能决定了其价格的差异性，在定价时应有所表达；不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的细分，表达产品和功能营销。扬州公寓市场概况/区域分布1236459871011121314151617181920扬州公寓工程分布情况在售售罄扬州公寓市场工程主要分布在东区和西区板块，目前在售工程较集中，未来市场竞争环境剧烈。五亭龙商务国际阳光水岸21161712362021扬州公寓市场概况/整体存量〔已推待售〕扬州公寓市场概况/整体存量〔已推待售〕截止2014年7月底扬州整体公寓市场已推待售房源总存量在16.13万方扬州公寓市场概况/整体存量〔未推未售〕扬州公寓市场概况/整体存量〔未推未售〕截止2014年7月底扬州整体办公市场未推未售房源总存量在5.28万方已推未售公寓房源：16.13万方未来供给量：21.41万方按照2014年上半年月均去化0.52万方的速度计算，未来供给量足够支撑45个月公寓物业需求未推未售公寓房源：5.28万方扬州公寓市场概况/存量总结注：上半年月均去化面积按主要在售工程平均月度总去化量算出扬州公寓市场概况/典型工程区域位置：邗江区邗江中路306号产品组成：公寓+商业占地面积：3.7万㎡建筑面积：17万㎡户型面积：30-56㎡物业公司：高力物业物业费:2.5元/㎡/月成交均价：9500元/㎡交付标准：精装修交付装修标准：1500元/㎡去化概况：售罄力宝国际广场扬州公寓市场概况/典型工程力宝国际广场工程简评力宝国际广场地处扬州市邗江区，周边配套环境成熟，且自身有用大型商场；紧邻汽车西站以及邗江大道，交通便利力宝国际广场目前已推房源根本售罄，目前市场价约10500元/㎡，租金1500元/月力宝广场现阶段市场价格达10500元/㎡，较销售阶段均价9500元/㎡上涨约10.5%；且二手房出租状况良好，租金呈逐步上升趋势工程卖点地段周边社区条件成熟配套自身商业配套交通紧邻汽车西站与邗江大道精装修交付月均备案2套，14年2月年末清盘累积备案9套扬州公寓市场概况/典型工程区域位置：文昌东路文昌大桥东侧产品组成：办公+公寓+商业占地面积：8.5万㎡建筑面积：46.6万㎡户型面积：36-67㎡物业公司：未定物业费:未定成交均价：8500元/㎡交付标准：精装修交付装修标准：1500元/㎡去化情况：首批房源560套去化约95%环球金融城扬州公寓市场概况/典型工程环球金融城工程简评环球金融城地处广陵新城核心区域，工程周边规划配套齐全，目前尚处开发建设；紧邻扬州市主干道文昌路，交通便利环球金融城公寓一期2014年6月15日开盘，开盘当天推出房源560套，去化450套，去化情况较好，成交均价约8600元/㎡据悉，目前环球金融城一期公寓房源已根本售罄，剩余少量公寓尾房在售，二期公寓2014年下半年推出，三期公寓2015年上半年推出工程卖点地段广陵新城核心区域配套城庆广场、李宁体育公园、自身商业配套交通临近汽车东站及文昌路精装修交付工程总体销售情况备注：环球金融城备案受政府阻力，至今未集中备案扬州公寓市场概况/典型工程区域位置：江阳西路123号高力汽配城产品组成：公寓+商铺占地面积：1.5万㎡建筑面积：4.3万㎡户型面积：24-85㎡物业公司：高力物业物业费:2元/㎡/月成交均价：5500元/㎡交付标准：毛坯交付装修标准：无去化情况：共735套房源，去化707套高力俬巢扬州公寓市场概况/典型工程高力俬巢工程简评高力俬巢位于扬州市邗江区西南角，地理位置相对较偏；紧邻江阳西路，交通便利高力俬巢2012年10月29日开盘，销售至今历时约22个月，目前剩余少量尾房在售高力俬巢地段较偏僻，因此，通过户型及价风格整带动销售。据悉，高力俬巢成交均价约5500元/㎡，小户型成交总价约12万元左右工程卖点价格成交均价约5500元/㎡，小户型总价12万元配套自身商业配套交通紧邻江阳西路高力俬巢月均备案10套左右，总套数735套，累积去化707套扬州公寓市场概况/典型工程区域位置：文汇西路与邗江中路交汇处产品组成：办公+公寓+商业+住宅占地面积：4万㎡建筑面积：22.3万㎡户型面积：56-63㎡物业公司：未定物业费:未定成交均价：9000元/㎡交付标准：毛坯交付装修标准：无去化情况：已推房源去化90%三盛国际广场三盛国际广场地段优越，周边配套建设齐全，且自身配有大型商业设施，已有多家知名品牌入住。公寓定价约9000元/㎡，毛坯交付，与办公局部处于同一幢楼栋，后期应作为办公使用扬州公寓市场概况/典型工程三盛国际广场工程简评三盛国际广场位于扬州市邗江区黄金地段，紧邻文汇路与邗江路交通便利，自身配有大型商业设施，工程卖点配套自身拥有大型商业设施交通位于邗江路与文汇路交汇处，出行便利地段周边设施齐全，地段成熟三盛国际广场地段优越，办公备案情况良好，月均备案约14套扬州公寓市场概况/典型工程区域位置：开发区顺达路与二桥河路交汇处产品组成：商业+公寓占地面积：2.3万㎡建筑面积：7.7万㎡户型面积：38-52㎡物业公司：未定物业费:未定成交均价：办公式公寓8200元/㎡精装修公寓9500元/㎡精装酒店式公寓8700元/㎡装修标准：1200元/㎡去化情况：1、2#380套房源去化210套

3#210套房源去化30套恒通·顺达广场扬州公寓市场概况/典型工程恒通·顺达广场工程卖点配套自身拥有大型商业设施销售模式酒店式公寓通过与桔子水晶酒店合作，客户购置后返租给桔子水晶酒店〔返两年租金约4万元/户，在总房款中直接扣除〕工程简评顺达广场离扬州市主城区较远，位于扬州南区大学城附近，该区域虽然较为成熟，但投资客群相对受限恒通·顺达广场地处汊河大学城附近，自身配有商业设施，虽然地段较远，但其推出的酒店式公寓与桔子水晶酒店合作，通过客户购置后再由桔子水晶酒店进行返租，保证客户投资收益，通过这一新的销售模式对工程去化带来增益。同时，通过首批开盘情况来看，此类公寓去化情况相对较好。工程总体销售情况恒通·顺达广场14年8月17日开盘，至8月24日，办公累积备案10套，开盘去化良好，主要去化房源以精装修酒店公寓为主此类工程一般地段成熟或区域开展规划较为优越，并以此作为卖点，结合自身产品打造吸引客户投资置业。扬州公寓市场概况/典型工程典型工程小结产品：目前，扬州市场公寓工程产品搭配方面，多采用公寓+商业的模式，通过开发商自身对产品的打造，为公寓工程增加配套，从而对后期公寓的去化形成助力，并且自身配套的商业设施也为后期客户的入住带来便利销售：从个案情况可以看出，目前公寓的销售方式大致可以分为3类优质地段助力去化此类工程地段较为劣势，同时土地本钱也相对较低，销售价格方面易于控制，通过低售价来减轻客户投资压力，吸引客户投资置业低价入市形成快销通过销售后进行返租或其他方式，满足客户的投资信心，消除客户对投资失败的恐惧，从而促进工程去化销售模式助力去化产品打造/立面分析玻璃幕墙玻璃幕墙+干挂石材玻璃幕墙+干挂石材玻璃幕墙+干挂石材目前市场高端公寓楼盘多采用玻璃幕墙搭配干挂石材的外立面，凸显工程品质以及表现外面的质感扬州公寓市场概况/立面分析高品质公寓外立面一般采用干挂石材及玻璃幕墙，普通工程为干挂搭配涂料，层高一般在米，挑高工程层高达4米以上产品水平产品打造/精装修概况从表格中可以看出，目前扬州市场公寓工程多采用精装修交付，毛坯交付公寓较少精装修产品打造/精装修概况目前扬州市场精品公寓工程交付标准为精装修交付拎包入住，装修情况大致如下：整体衣柜整体厨柜乳胶墙面、电器开关洗浴房马桶、洗手盆扬州早期公寓工程物业效劳水平普遍不高，物业效劳费也较低，随着市场不断的开展变化，高品质楼盘受到人们的推崇，从而物业效劳水平也随之变高，新兴高端公寓工程物业效劳费普遍在3元以上。产品打造/物业水平公寓物业效劳水平随着公寓工程定位而各有不同，中低端物业效劳费在元/㎡/月之间，高端公寓工程物业费在3元/㎡/月以上物业水平产品打造/产品面积段扬州主流公寓的主力面积段集中在30-60㎡，公寓面积较为多样化。产品面积段产品打造/产品面积段〔续上表〕价格（元/㎡）环球金融城万马滨河城1919运河一品江南一品运河壹号公馆英华丽园祥生·旺庭公馆星河西岸太和国际广场三盛国际广场力宝广场7000800090001000011000产品打造/价风格查从扬州公寓市场价风格查来看，除个别工程价格或高或低，主力价段集中在7000-9000元/㎡。怡景苑翡翠城铂领公馆五亭龙商务国际阳光水岸高力俬巢财富广场集品嘉园金轮星城客户属性客群小结根据市场调研统计表格可以看出，目前扬州市场公寓产品购置客户主要为私营业主、企事业单位高管、区域原拆迁人员等，而其置业目的90%以上为投资公寓产品总价以及首付相对住宅、商铺等产品较低，投资压力小，并且初期可以出租获取租金，后期亦可出售获益公寓市场总结公寓产品划分：普通公寓、酒店式公寓、商务公寓，目前扬州市场多为普通公寓与商务公寓，酒店式公寓仅有恒通·顺达广场与橘子水晶酒店合作的局部公寓；市场存量：未来扬州市场公寓存量约21.41万方，体量较大，但从统计列表中可以看出，多数为住宅工程搭配建设的公寓，且此类工程多为尾盘，并且未进行有针对性的销售动作；产品打造：越来越趋向于高端产品建设，产品搭配多采用公寓+商业设施的模式，彼此对销售去化形成助力；销售模式：大致分为三类：1.优质地段，通过自身的优质资源对工程去化带来助力；2.通过价格吸引客户投资，加速去化；3.采用新型销售模式，对销售去化形成助力；客群方面：多为企业高管、个体商户等具有一定资金实力的客户前来投资置业。整体市场总结：办公市场概况整体市场分析公寓市场概况商业市场概况扬州商铺市场分析/工程分布1扬州商铺工程分布情况扬州商业工程商铺分布较为分散；专业市场商铺主要集中于运河南路沿线及周边地区2345678910111213141516商业工程商铺专业市场商铺171819扬州商铺市场成交排行榜中，专业市场商铺与商业工程商铺占绝大比重，纵观年度销售T0P5，绝大多数工程的销售量还处在较低水平市场格局数据截止至2013年12月30日数据截止至2014年8月25日扬州商铺市场分析/市场特征2013-2014年8月扬州商铺市场排行榜：商业工程商铺市场扬州商铺市场分析/商业工程商铺市场扬州商业工程商铺存量约为43.49万方，未来存量去化压力明显存量情况房地产信息网数据，可能与实际调研情况有出入扬州商铺市场分析/商业工程商铺市场扬州商业工程商铺市场去化情况参差不齐，入市时间较长、地理位置较优的工程去化均已过半去化情况房地产信息网数据，可能与实际调研情况有出入扬州商铺市场分析/商业工程商铺市场扬州商业工程商铺市场主要工程售价普遍在20000元/㎡左右，区位条件较优越的可达40000元/㎡；租金在元/㎡/天之间租金水平扬州商业工程商铺市场物业公司整体质量一般，主要为开发商自有物业与外乡物业为主，除万科物业以外，其他物业公司管理水平较为一般；扬州商业工程商铺物业费收取在2-5.4元/㎡/月不等，大局部工程物业费在3-4元/㎡/月。扬州商铺市场物业费用普遍在3元/㎡/月左右，物业公司大多品质一般物业水平扬州商铺市场分析/商业工程商铺市场扬州商业市场商铺一层层高主要控制在4-4.5m，面积区间较为广泛，适宜各种商业形式，外立面主要采用石材+幕墙的材料产品参数扬州商铺市场分析/商业工程商铺市场位置较好、开发较早、区域商业气氛较好的商铺空置率较低，商业工程商铺商业形态主要为餐饮业和超市租赁情况扬州商铺市场分析/商业工程商铺市场总结：商铺存量：目前扬州商业工程商铺市场待售存量约43.49万方，后期去化压力明显；工程去化：商业工程商铺由于单价高，投资门槛高，各主要工程去化情况参差不