土地估价原理与方法练习试题附答案

第页土地估价原理与方法练习试题附答案1.一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度（）一般商品价格的上升速度。A、高于B、等于C、低于D、无法判断【正确答案】：A解析：

土地的稀缺性2.在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括（）。A、土地取得费B、土地开发费C、利息D、税费【正确答案】：C3.运用剩余法评估土地价格时，确定评估对象的最佳利用方式主要受()的限制。A、土地收益B、市场变化C、城市规划D.开发前景【正确答案】：C4.采用标定地价系数修正法，政府已公布标定地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过（）。A、1年B、2年C、3年D、5年【正确答案】：A5.市场比较法适用于（）。A、市场发达情况下的宗地估价B、税收、抵押等保守性估价目的C、批量估价D、政策性地价标准制订的依据【正确答案】：A6.下列收益还原法的适用范围中（）上没有建筑物，使用限制少，在一定时期内可以在一定范围内灵活地改变土地的临时用途，并可进行多种经营，为土地带来收益。A、能够出租或者自己作为场地使用的土地B、出租或自己使用的农业、林业生产等用地C、出租或自己使用已有建筑物的土地D、自己经营的企业用地【正确答案】：A7.创建型设计模式与对象的创建有关，按照所用的范围分为面向类和面向对象两种。其中，()模式是创建型类模式。A、工厂方法(FactoryMethod)B、构建器(Builder)C、原型(Prototype)D、单例(Singleton)【正确答案】：A8.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为()年。A、45B、50C、52D、55【正确答案】：C9.建设投资估算的精度在士10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%~3.0%，大型复杂工程约占0.2%~1.0%，该阶段为()。A、投资机会研究B、初步可行性研究C、详细可行性研究D、项目的评估和决策【正确答案】：C10.某商服用地使用权基本情况如下：土地使用权剩余年限35年，容积率为4.2，对应的容积率修正系数为1.7748，开发程度为“五通一平”。土地级别为二级，对应商业用途的基准地价为25350元/m2，基准地价价值内涵为：基准日为2014年1月1日，标准容积率为3.5，对应的容积率修正系数为1.5827，开发程度为七通一平。经调查，从七通一平到五通一平，开发程度差异修正为调减1450元/m2。该地块影响地价的各区域因素系数之和累计为8.8%，各个别因素修正系数之和累计为2.18%。已知土地还原率为8%。2014年1月1日的地价指数为105.8，评估期日的地价指数为113.6。

请根据上面资料，回答以下问题。该商业用地进行土地使用年期修正时，使用年期修正系数为（）。A、0.9774B、1.0737C、1.1098D、1.1214【正确答案】：A解析：

使用年限修正系数：K35/K40＝[1-1/（1+8%）35]/[1-1/（1+8%）40]＝0.9774。11.我国的土地价格不包含()。A、土地所有权价格B、土地使用权价格C、土地租赁权价格D、土地抵押权价格【正确答案】：A12.在土地估价中经常采用的市场比较法是以__为基础的。A、替代原则B、预期收益原则C、最有效使用原则D、报酬递增、递减原则【正确答案】：A13.确定还原率宜采用()加上风险调整值的办法。A、利润率B、安全利率C、存款利率D、贷款利率【正确答案】：B14.采用剩余法估价时，调查待估土地区位条件和利用状况的主要目的是（）。A、计算建筑密度B、估算土地开发费用C、估算建筑成本D、确定土地最佳利用方式【正确答案】：D15.在某不动产总价值中，地价占45%,建筑物价值占55%,土地和建筑物的还原率分别为9%和11%,则综合还原率为（）％。A、9.8；B、10；C、10.1；D、10.5【正确答案】：C16.根据土地报酬递减的基本原理，下列选项中表述不正确的是（）。A、当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势B、当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降C、当边际报酬等于平均报酬时，平均报酬最低D、当坐标原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，平均报酬率最高【正确答案】：C17.估价期日修正就是将（）。A、比较实例在估价期日的价格调整为成交日期的价格B、比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格C、比较实例在特殊情况下的价格偏差修正为正常市场价格D、比较实例使用年期下的价格修正到待估宗地使用年期下的价格【正确答案】：B18.拍卖国有资产为房地产的，确定保留价的基础是()。A、房地产估价结果B、人民法院的决定C、国有资产管理部门作出的决策意见D、国有资产占有部门意见【正确答案】：A19.适合剩余法的估价对象包括（）。A、空置有潜在收益能力的土地B、基础设施用地C、市场不活跃缺乏交易实例D、有明确规划条件的待开发土地【正确答案】：D20.基准地价系数修正法是（））在估价实践中的具体运用。A、合法原则；B、预期收益原则；C、最有效使用原则；D、替代原则【正确答案】：D21.下列财务指标中，属于通过资产负债表直接计算的指标是()。A、速动比率B、应收账款周转率C、股东权益报酬率D、成本费用净利率【正确答案】：A22.土地估价涉及的供需原则并不以（）为基础。A、替代原则B、预期收益原则C、变动原则D、竞争原则【正确答案】：A23.动态数据流机最突出的特点是(）A、需要程序记数器来实现B、数据流令牌无标号C、令牌带上标号D、同步由门(Latch)寄存器来实现【正确答案】：C24.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制的报表是A、财务计划现金流量表B、利润表C、资产负债表D、经营成本估算表【正确答案】：C25.根据中心地理论，（）市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。A、三角形B、正方形C、正六边形D、同心圆【正确答案】：C26.某商品住宅开发项目，规划建筑面积10000m,预计开发期为2年，建安工程费为1200元/m,专业费及管理费为建安工程费的12%,第一年投入开发费用的40%,银行贷款年利率为5.8%,销售税费预计为6元/m。则正常情况下该房地产开发项目的建设费用利息为()万元。A、86.54B、70.50C、70.81D、107.94【正确答案】：B27.有一宗地为梯形土地，高9m,查临街地深度指数表得其深度指数为120,路线价为1000元/m,因该宗地临街较短、利用价值较低，故其单价依临街地标准计算后以一成减价补正，则该宗地单价为()元/m。A、1200B、1100C、1000D、1080【正确答案】：D28.某商服用地使用权基本情况如下：土地使用权剩余年限35年，容积率为4.2，对应的容积率修正系数为1.7748，开发程度为“五通一平”。土地级别为二级，对应商业用途的基准地价为25350元/m2，基准地价价值内涵为：基准日为2014年1月1日，标准容积率为3.5，对应的容积率修正系数为1.5827，开发程度为七通一平。经调查，从七通一平到五通一平，开发程度差异修正为调减1450元/m2。该地块影响地价的各区域因素系数之和累计为8.8%，各个别因素修正系数之和累计为2.18%。已知土地还原率为8%。2014年1月1日的地价指数为105.8，评估期日的地价指数为113.6。

请根据上面资料，回答以下问题。

根据现有资料，该商服用地适合采用（）方法评估。A、基准地价修正法B、成本法C、剩余法D、收益还原法【正确答案】：A解析：

本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值价格的方法。29.在下列影响宗地价格的因素中，()是个别因素。A、宗地形状B、宗地所处地区的基础设施C、宗地附近学校分布情况D、当地商品房价格变动情况【正确答案】：A30.下列对土地估价的描述不正确的是（）。A、土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B、同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价的必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响C、同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大D、土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来【正确答案】：B解析：

城市规划属于影响地价的行政因素31.某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来，第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为（）年。A、19.5B、20.5C、25D、27【正确答案】：B32.有一临街宽度为10m,深度为6m的矩形宗地，平均价格为1000元/m,则此宗地价格为()元。A、10000B、50000C、60000D、6000【正确答案】：C33.某商品房建筑面积售价为4000元/m2，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积为100m2，合同约定建筑面积为97m2。该商品房的成交价格是()元。A、388000B、388640C、399640D、400000【正确答案】：C34.有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/m,该市该类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为()元/m(保留到小数点一位)。A、314.3B、314.4C、315.0D、315.3【正确答案】：B35.不同地区地价存在差异，原因是（）。A、一般因素不同B、用途不同C、个体差异D、规划不同【正确答案】：A36.职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的()存款利率计息A、活期B、3个月整存整取C、6个月整存整取D、1年整存整取【正确答案】：A37.采用基准地价系数修正法时，为确保所采用的基准地价具有现势性，待估宗地的期日距基准地价的期日一般不超过（）。A、1年B、2年C、3年D、5年【正确答案】：C38.中心地理论是由德国地理学家（）提出的。A、克里斯塔勒B、密而斯C、让·巴蒂斯特-萨伊D、托马斯·罗伯特·马尔萨斯【正确答案】：A39.在土地估价实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是（）的具体应用。A、替代原则B、预期收益原则C、最有效使用原则D、报酬递增、递减原则【正确答案】：B40.基准地价是城镇土地市场的（）和公示性价格，通过定期发布，向社会提供土地市场的有关地价水平及其变动趋势。A、宏观性B、微观性C、指导性D、控制性【正确答案】：C41.进行会计查账的首要工作是()A、查阅会计账簿B、查阅会计凭证C、检查会计错弊D、查阅会计核算形式【正确答案】：B42.某商服用地使用权基本情况如下：土地使用权剩余年限35年，容积率为4.2，对应的容积率修正系数为1.7748，开发程度为“五通一平”。土地级别为二级，对应商业用途的基准地价为25350元/m2，基准地价价值内涵为：基准日为2014年1月1日，标准容积率为3.5，对应的容积率修正系数为1.5827，开发程度为七通一平。经调查，从七通一平到五通一平，开发程度差异修正为调减1450元/m2。该地块影响地价的各区域因素系数之和累计为8.8%，各个别因素修正系数之和累计为2.18%。已知土地还原率为8%。2014年1月1日的地价指数为105.8，评估期日的地价指数为113.6。

请根据上面资料，回答以下问题。利用基准地价系数修正法，利用上述资料计算该地宗地地价为（）元/平方米。A、25350B、30209C、31658D、33109【正确答案】：C解析：

本题考查的是基准地价修正法。宗地地价=25350×110.98%×0.9774×1.1214×1.0737－1450＝31658（元/m2）。43.运用市场比较法评估土地租金时，一般应采用()进行比较分析。A、每月支付的租金B、每月支付的租金及物业管理费C、实质租金D、支付租金和押金【正确答案】：C1.土地权利是多个权利的集合，包括土地的（）等。A、所有权B、使用权C、租赁权D、抵押权【正确答案】：ABCD2.采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括()。A、土地租金B、房地出租的租金C、房屋折旧费D、企业经营收益【正确答案】：ABD3.成本逼近法确定土地价格时除考虑土地取得费、土地开发费外，还应加上()。A、利息B、利润C、税金D、土地增值收益【正确答案】：ABCD4.土地的基本估价法有（）。A、收益还原法B、市场比较法C、成本逼近法D、基准地价系数修正法【正确答案】：ABC5.按土地价格使用目的分为：（）A、买卖价格与租赁价格B、抵押价格与课税价格C、拍卖价格与招标价格D、征地价格与挂牌价格【正确答案】：AB6.关于土地集约利用，下列表述正确的有()。A、人们通常把单位土地面积上投人生产要素的多少称为土地集约利用度B、土地的集约利用与粗放利用是相对的C、土地利用率高说明土地利用集约度高D、集约利用就是合理利用，或者说集约度越高越合理E、在土地的集约边际点土地投入的资本和劳动的变量成本与其收益相等【正确答案】：ABE7.()等情况应当作为房地产估价机构的不良记录记入其信用档案A、房地产估价机构业绩B、违法行为C、被投诉举报处理D、行政处罚【正确答案】：BCD8.适合成本逼近法的估价对象包括（）。A、空置有潜在收益能力的土地B、基础设施用地C、市场不活跃缺乏交易实例D、有明确规划条件的待开发土地【正确答案】：BC9.确定土地还原率的方法有（）。A、土地纯收益与价格比率法B、安全利率调整法C、现实投资收益率排序插入法D、相关系数修正法【正确答案】：ABC解析：

本题考查的是确定土地还原率方法。10.某商服用地使用权基本情况如下：土地使用权剩余年限35年，容积率为4.2，对应的容积率修正系数为1.7748，开发程度为“五通一平”。土地级别为二级，对应商业用途的基准地价为25350元/m2，基准地价价值内涵为：基准日为2014年1月1日，标准容积率为3.5，对应的容积率修正系数为1.5827，开发程度为七通一平。经调查，从七通一平到五通一平，开发程度差异修正为调减1450元/m2。该地块影响地价的各区域因素系数之和累计为8.8%，各个别因素修正系数之和累计为2.18%。已知土地还原率为8%。2014年1月1日的地价指数为105.8，评估期日的地价指数为113.6。

请根据上面资料，回答以下问题。该商业用地进行期日修正时，期日修正系数为（）。A、105.8/113.6B、113.6/105.8C、0.9313D、1.0737【正确答案】：BD解析：

期日修正系数＝113.6/105.8=1.0737。11.()等建设需要征收的土地，可以进行分段申请批准，办理征地手续。A、铁路B、公路C、输油管道D、输水管道【正确答案】：ABCD12.()等可以采用成本法估价。A、新开发的房地产B、旧房地产C、正在开发的房地产D、期房【正确答案】：ABCD13.()措施可以调整纳税人负担的轻重。A、税率高低B、附加C、加成D、减免【正确答案】：ABCD14.基准地价系数修正法适用于（）。A、市场发达情况下的宗地估价B、税收、抵押等保守性估价目的C、批量估价D、政策性地价标准制订的依据【正确答案】：BCD15.()可申请缴存住房公积金。A、城镇个体工商户B、自由职业人员C、学生D、退休人员【正确答案】：AB16.阿兰索在对城市及郊区土地市场进行分析时，认为()。A、买价曲线斜率最大的用户因其竞争性强而取得市中心的'区位，成为第一个使用者。B、买价曲线斜率最小的用户因其竞争性强而取得市中心的区位，成为第一个使用者。C、由于使用者对区位的偏好，会因与市中心距离的增加而急剧减小。D、由于使用者对区位的偏好，会因与市中心距离的增加而急剧增加。【正确答案】：AC17.影响地价的行政因素有（）A、土地住房制度B、地价税收政策C、交通管制D、行政隶属变更【正确答案】：ABCD18.采用成本逼近法中进行地价评估，确定投资利润率时主要考虑的因素有()。A、土地用途B、开发周期C、同期银行利率D、区域经济环境【正确答案】：ABD19.收益还原法测算年总收益包括（）。A、租金收入B、租金利息收入C、押金收入D、押金利息收入【正确答案】：AD解析：

年总收益是指待估宗地按最有效利用方式出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得持续而稳定的客观年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。20.采用市场比较法评估地价时，下列()因素属于区域修正因素。A、商业繁华程度B、交通状况C、宗地内基础设施水平D、规划限制【正确答案】：AB21.市场比较法中比较实例的调查、选择的要求包括（）。A、比较实例必须在同一城市范围内选择B、至少三个案例C、比较案例的交易时间一般在3年之内D、价格内涵与估价对象最大限度地接近【正确答案】：BCD22.采用剩余法评估地价时，一般可采用()对开发完成后的不动产价格进行评估。（）A、市场比较法B、成本逼近法C、假设开发法D、收益还原法【正确答案】：AD1.采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。（）A、正确B、错误【正确答案】：A2.垄断地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。（）A、正确B、错误【正确答案】：B3.一幢写字楼的潜在毛租金收入减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。()A、正确B、错误【正确答案】：B解析：

本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。参见教材P366。4.采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。()A、正确B、错误【正确答案】：B5.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。（）A、正确B、错误【正确答案】：A6.宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年；宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。（）A、正确B、错误【正确答案】：B7.采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。()A、正确B、错误【正确答案】：A8.物业管理人员一般通过强调租金低廉的宣传方式来吸引租户。()A、正确B、错误【正确答案】：B解析：

本题考查的是加强市场宣传。除非租金特别便宜，否则一般不通过强调租金低廉来吸引租户。参见教材P341。9.某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。()(2013年真题)A、正确B、错误【正确答案】：B解析：

本题考查的是写字楼租金的确定。过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升，可获得的总租金收入并不一定能高过市场平均收益水平。参见教材P351。10.收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。()A、正确B、错误【正确答案】：B解析：

本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。参见教材P367。

四、案例分析

某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该