商圈选址与分析-课件(完整版)

商圈□※§◎☆♂商圈㊣⊙℅♀＠商圈▽￡¤◎﹟企业和顾客都在强调“位置”！Product(商品)Price(价格)Promotion(促销)Place(渠道)企业视角

4PCustomerValue(顾客价值)CustomerCost(顾客成本)Communication(信息交流)Convenience(便利程度)顾客视角4C终端业绩＝X＝X＝X＝X位置如何影响着企业的业绩？商圈选址要解决的问题？市场规模无效开店开店准度业绩效率对商圈的认识对于商圈的认识【店铺圈】【商圈】什么是基本商圈？范围：50%以上顾客的※时间x速度（步行/旅行）50%以上顾客

时间步行＊驾车

速度基本商圈都市型来店手段：徒步平均12分钟分速：45-80米540-960米郊外型

来店手段：驾车平均12分钟时速：12-18公里2400-3600米基本商圈的设定方法？商圈人口计算销售业绩预测自身竞争度预测基本商圈内的商圈人口调查以商圈人口为基础的销售测算设定商圈内的竞争度计算商圈人口计算商圈业绩测定商圈人口人口系数月销售额45395人2.84128920元现有店A人元新开店铺92667人2.59240000元现有店B129083人1.36175550元现有店C竞争影响度测算现有店新开店重复人口商圈重复率1.4倍浮动度现有店铺非重复商圈计算1.4倍浮动度竞争影响测算商圈设定的实操方法？徒步商圈设定驾车商圈设定拜客商圈设定综合商圈设定徒步商圈设定商圈分界点分界点移动拜客商圈设定驾车商圈设定住宅区等5分到10分左右综合商圈设定主干线侧干线影响商圈的要素影响商圈的要素？引诱性(店铺圈要素)商业性(商圈要素)诱导设施认知要素动线要素建筑构造通路要素市场规模商圈性质人流规模自身竞争他店竞争业绩店铺圈要素构造要素商圈要素竞争要素顾客诱导设施①集客的磁石C/G都市型郊外型店中店型顾客诱导设施②大型零售店级别划分1000米以内600米以内300米以内10000平米

以上3456000平米

以上2343000平米

以上123顾客诱导设施③办公室/学校能否成为磁石？A.店铺前每天经过相同的上班族或学生10000人。。。

B.店铺前每天经过不同的人员500人。。。顾客诱导设施④车站的潜力车站※大型零售店/出入口认知要素①视觉性:四要点从哪里能看到？建筑物整体※广告牌※店铺一部分能看到什么？徒步【20M～】驾车【100M～】从多远距离可以看到？自然进入视线？刻意寻找？能够看到何种状态？认知要素①视觉性:内外道认知要素①视觉性:广告牌同化现象认知要素①视觉性:绿化视觉障碍认知要素②周知性:周知公式周知性｛视觉性x经过时间﹙店龄﹚｝促销＋动线要素①动线:动线分类主要动线复数动线副动线接近动线动线要素②动线:都市型案例BACD动线要素②动线:人的心理1234最短距离法则确保实现法则安全重视法则喜欢扎堆法则动线要素③动线:郊外型动线中心街区环状线主干路都市型（徒步※拜客）混合型（徒步※拜客※驾车）郊外型（驾车）动线要素④动线:店中店型动线磁石种类都市型郊外型建筑构造①建筑构造：都市型规模构造建筑构造①建筑构造：郊外型规模构造建筑构造②卖场面积与业绩关系业绩面积建筑构造③都市型特征与注意点店铺大型零售店店铺大型零售店店铺大型零售店店铺大型零售店店铺店铺建筑构造③都市型：案例店铺

1F店铺

2F店铺

BF店铺

2F店铺

BF建筑构造③郊外型：案例A店铺店铺建筑构造③郊外型：案例B店铺店铺店铺建筑构造③郊外型：案例C店铺店铺店铺店铺建筑构造③郊外型：最佳建议1234234综合案例分析ABCD双方向

侧道单方向

侧道建筑构造④店中店型：建筑构造规模构造通路要素①都市型进入

难易度通路要素②郊外型进入

难易度通路要素③店中店型出入

难易度市场规模隐形购买力显形购买力市场规模①市场分类：都市型12344市场规模②市场分类：郊外型12小时通行量路侧市场水平20000辆以上大型干线515000-20000辆中型干线410000-15000辆小型干线35000-10000辆准干线25000辆以下一般道路1市场规模③市场分类：店中店型业绩面积●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●商圈性质①市场分类：都市型休闲性观光性公务性职业性生活性混合性商圈性质②市场分类：郊外型交通量乘车比率驾车速度商圈性质③市场分类：店中店型磁石销售构成昼夜人口比年龄人口比磁石的特性楼层构成※卖场比率磁石顾客层※年龄层分区构成人流规模通行量交通量市场规模动线商圈性质人流规模通行量※交通量测定方法〖都市型〗〖郊外型〗竞争A店B店商品OX价格OO机能XOC店D店XOOXXOE店XOO竞争决定竞争影响度的5要素！市场规模店铺圈特性建筑构造通路便利度品牌影响力竞争竞争的影响度?都市型郊外型C/G认知性O动线OO商圈性质市场规模O流量规模O建筑构造OO通行顺畅度O营业能力品牌影响力OO店铺间距离OO决定竞争影响度的5要素！开店的战略店铺不是哪里都要开！杭州应该在哪里开店出店必须要考虑综合要素！消费群体品牌定位店铺位置商圈渠道偏好集客出店战略-A积极攻略的地域尽早攻略的地域重视利润的地域努力坚守的地域业绩利润高低市场规模竞争大小出店战略-B品牌战略市场力选择

战略无风地带

战略多元化战略认知度战略店铺数量多少市场力的大小出店战略-C10店30店80店200店店铺数业绩出店战略-D战略店主力店管道店注意-A店铺开多大面积才是合理的注意-B注意商品政策

与商圈的匹配调整开店可行性分析业绩预测

基本思路

既有店店铺周边状况和条件既有店铺的销售业绩因果关系分析新店铺及周边状况实现精准销售预测业绩预测

客单价：顾客购买实力

业绩预测

平效：平均平效

1平米业绩预测

店铺类比：同等条件店铺

≈业绩预测：A：B：C：D：E1.00:1.251.00:1.801.00:0.901.00:0.851.00:1.00损益分歧点

损益分歧点简易算法

经营费用

毛利率

分歧点目标

固定费用

变动费用

＋

变动费

固定费

利润

损失

营业额线

总费用线

固定费线

固定费用1-变动费用÷营业额学会损益分歧点计算损益分歧点

降固定费用

降变动费用

两费同时降损益分歧点如果你开1家新店铺,大致