2023年房地产估价师考试真题及答案详解全科

2023年房地产估价师考试真题及答案详解（全4科）

2023年房地产估价师考试《基本制度与政策》真题及答案

一、单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一种最符合题意，请在

答题卡上涂黑其对应的编号）

第1题廉租住房租金由（）构成。

A.维修费和管理费

B.维修费和利润

C.维修费、管理费和利润

D.维修费、利润和税金

【对的答案】：A

第2题房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让协议约定满•年未动工开发

时，可以不征收土地闲置费，其原因是（）。

A.发现地下文物

B.银行贷款未按期到账

C.有关建材供应缺货

D.更改建筑设计

【对的答案】：A

第3题甲房地产开发企业获得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收

回，并改为业用地出让给乙房地产开发企业。乙房地产开发企业获得该土地使用权日勺最高年

限为（）年

A.38

B.40

C.68

D.70

【对的答案】：B

第4题拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由（）确认。

A.房地产行政主管部门

B.房屋拆迁管理部门

C.都市规划行政主管部门

I）.房屋登记机构

【对的答案】：C

第5题房地产开发企业应当在商品住宅交付时，向购置人提供《住宅质量保证书》和

A.《住宅使用阐明书》

B.《住宅验收阐明书》

C.《住宅保修阐明书》

D.《住宅保修保证书》

【对的答案】：A

第6题房地产开发企业对商品住宅的保修期从商品住宅（）之日起计算。

A.竣工

B.竣工验收

C.入住

D.交付

【对的答案】：D

第7题建设工程竣工验收由（）单位组织实行,

A.施工

B.建设

C.监理

D.工程质量监督管理

【对内答案】：B

第8题在都市规划中，用来确定都市地表水体保护和控制地区界线的是（）。

A.都市蓝线

B.都市绿线

C.都市紫线

I）.都市黄线

【对的答案】：A

第9题在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（）。

A.拖欠口勺建筑工程材料费

B.拖欠口勺建筑工人工资

C.抵押担保债权

D.出租房屋租金

【对内答案】：D

第10题下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。

A.房地产抵债

B.房地产作价入股

C.房地产买卖

I）.房地产继承

【对的答案】：D

第11题房地产抵步估价汇报应用有效期从（）起计，不得超过一年。

A.估价时点

B.估价委托日

C.估价汇报出具日

D.估价开始作业日

【对内答案】：C

第12题在共有建筑面枳计算中，不应分摊的是（）o

A.用作公共休憩的架空层

B.本幢公共使用的I电梯井

C.本幢H勺公共门厅

D.本幢的公共过道

【对内答案】：A

第13题根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按（）收取。

A.面积

B.套

C.成交价格

D.件

【对的答案】：D

第14题房屋登记机构受理异议登记后，应于（）个工作日内完毕登记。

A.1

B.10

C.15

D.30

【对的答案】：A

第15题某非经济特区口勺房地产估价机构评估一宗以房产为主口勺项目，评估的I房地产

总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为（）万元。

【对的答案】：C

第16题某住房置业担保企业实有资本5亿元，其担保H勺贷款余额不得超过（）亿

兀O

A.50

B.10（）

C.150

I).200

【对的答案】：C

第17题对房地产估价机构私自设置分支机构的I,房地产行政主管部门可予以（）

等惩罚。

A.罚款

B.吊销估价资质证书

C.吊销营业执照

D.没收违法所得

【对的答案】：A

第18题甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完毕估价业务，并以合作双方的

名义共同出具估价汇报的前提是（）。

A.经市（县）人民政府同意

B.经委托人书面同意

C.经房地产行政主管部门同意

D.经省（自治区、直辖市）人民政府同意

【对的答案】：B

第19题实行包干制的物业服务费，其构成不包括（）。

A.物业服务成本

B.法定税费

C.物业服务企业的酬金

D.物业服务企业的利润

【对的答案】：C

第20题2023年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2023元，其当月应缴纳H勺

房产税为（）元。

A.80

B.16（）

C.200

I）.240

【对的答案】：A

第21题甲企业在某建制镇的营业用房以200万元的价格发售，其应缴纳的都市维护

建设税为（）元。

A.1000

B.5000

C.7000

D.10000

【对的答案】：B

第22题土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%未超过200*的部

分，税率为（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

【对的答案】：C

第23题耕地占用税实行（）。

A.比例税率

B.累进税率

C.比例税率和定额税率

D.定额税率

【对的答案】：D

第24题我国住房公积金制度实行的利率政策是（）＜.

A.低存低贷

B.低存高贷

C.高存低贷

D高存高贷

【对的答案】：A

第25题在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于（）。

A.用地控制指标

B.环境容最控制指标

C.建筑形态控制指标

D.都市设计引导及控制指标

【对的答案】；B

第26题查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看

A.墙体承重材料

B.竹质的家俱

C.装修装饰材料

D.家用电器

【对的答案】：C

第27题跨度36nl以上的厂房，其建筑构造类型一般是（）。

A.砖混构造

B.钢筋混凝土构造

C.砌体构造

D.钢构造

【对的答案】：D

第28题下列有关定额计价方式与工程量清单计价方式差异口勺表述中，对的的是（

A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式

B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分

制评分法

C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式

D.定额计价方式是在发出招标文献后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前

由招标人编制工程量清单

【对的答案】：D

第29题可以全面反应房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是（）。

A.地籍图

B.房产分幅图

C.房产分丘图

D.房产分户图

【对时答案】：B

第30题某类商品住宅价格变动的比率不小于其需求量变动H勺比率，据此可以判断为

该类商品住宅H勺需求（）。

A.完全无弹性

B.为单一弹性

C.富有弹性

D,缺乏弹性

【对内答案】：D

第31题下列宏观经济政策中，有助于扩大总需求、增长国民收入的财政政策是（

A.增长税收

B.减少存款准备金率

C.增长政府支出

I）.减少转移支付

【对的答案】：C

第32题由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的I金额给收款人的票据是（

A.汇票

B.本票

C.支票

D.银行券

【对的答案】：B

第33题根据边际成本理论，房地产开发U勺边际成本随容积率增长的变化趋势是（

A.先上升后下降的抛物线

B.先下降后上升的“U”形曲线

C.一直上升的直线

D.不受容积率FI勺影响

【对的答案】：B

第34题若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是（兀

A.股票+债券

B.股票+投资基金

C.债券+投资基金

D.股票+投资基金+债券

【对的答案】：B

第35题甲企业为规避风险，购置了企业财产保险，其可投保的标的是（）。

A.甲企业非法占用了财产

B.甲企业所有的危房

C.甲企业替乙企业保管的财产

I）.甲企业未经规划许可建造H勺房屋

【对的答案】：C

第36题某都市2023年至2023年的平均房价分别是2700元/ml3300元/m'、3500

元/m，则该都市2023年至2023年房价年平均增长（）。

%

B.13.86%

C.109.04%

D.113.86%

【对的答案】：B

第37题在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所根据的会计假设是（

A.会计主体

B.持续经营

C.会计分期

D.货币计量

【对内答案】：B

第38题下列属于要约邀请行为的是（）。

A.竞买人举牌报价

B.投标人将标书寄给招标单位

C.采购单位向生产单位寄送采购协议

I）.拍卖机构发出拍卖公告

【对的答案】：D

第39题王某与甲房地产开发企业签订一购房协议，房屋总价款为300万元，并交付

定金75万元。如甲房地产开发企业不能再履行协议，则应返还王某（）万元。

A.75

B.120

C.135

D.150

【对的答案】：C

第40题对查封扣拒的财产实行强制拍卖的特点不包括（）。

A.标的非自有性

B.主体的特定性

C.目的I的利他性

I）.权利义务口勺对等性

【对的答案】：D

二、多选题（共15题，每题2分。每题日勺备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答

题卡上涂黑其对应口勺编号，所有选对口勺，得2分，错选或多选卧J,不得分少选且选择对P、加勺,

每个选项得0.5分）

第41题廉租住房保障资金的来源有（）等。

A.地方财政预算安排

B.中央财政专题补助

C.住房公积金增值收益

D.土地出让净收益

E.住宅专题维修资金

【对的答案】：A,B：C,D

第42题对国有企业改革中波及时划拨土地使用权，可分别采用（）等方式予以处

置。

A.国有土地出让

B.国有土地转让

C.国有土地租赁

I）.国有土地作价出资（入股）

E.保留划拨土地使用权

【对的答案】：A,C:D,E

第43题在都市房屋拆迁范围内，不得进行房屋（）活动。

A.改建

B.买卖

C.赠与

D.租赁

E.扩建

【对的答案】：A,D;E

第44题在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（）。

A.对委托人提供的资料进行核查，保证资料的真实性

B.对估价对象进行实地查看

C.理解抵押房地产的法定优先受偿权利状况

D.将估价对象现实状况与有关权属证明材料进行对照

E.拍摄可以反应估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片

【对内答案】：B,CsD,E

第45题最高额抵护权确定的情形有（）。

A.最高额抵押权已转让

B.新日勺债权不也许发生

C.抵押人破产

D.约定H勺债权确定期艰届满

E.抵押财产被查封

【对内答案】：B,C;D,E

第46题根据《房屋权属登记信息查询暂行措施》规定，可以公开查询的登记信息有（

A.房屋的自然状况

B.房屋权利限制状况

C.与诉讼案件直接有关的原始登记凭证

I）.与产权登记有关的原始登记凭证

E.与公证事项直接有关的原始登记凭证、

【对的答案】：A,B

第47题《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有（）。

A.查验申请人提供的权属证明

B.审杳申请人提供的评估汇报

C.就登记有关事项问询当事人

D.必要时对被登记房屋进行实地查看

E.及时登记有关事项

【对内答案】：A,C;D,E

第48题下列有关房地产估价师执业资格制度的表述中，对的的有（）。

A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度

B.《房地产估价师注册证书》由住房和城镇建设部或其授权的部门颁发

C.房地产估价师执业资格注册有效期为3〜5年，详细由各省、市、自治区人民政府确

I）.获得房地产估价师资格超过3年申请初始注册口勺，需到达继续教育合格原则

E.房地产估价师受刑事惩罚H勺，其注册应被撤销

【对的答案】：A,B;D

第49题下列有关房产税税率的表述中，对日勺的有（）。

A.按房产余值计征的为1.2%

B.按房产余值计征的为2.4%

C.按房屋租金计征的为3%

D.2023年3月1日起，个人出租房屋按攸的税率征收

E.按房屋租金计征的为12%

【对的答案】：A,D;E

第50题为理解都市未来发展，注册房地产估价师在查阅都市总规划时应研究的内容

有（）。

A,都市的发展布局

B.功能分区

C.严禁、限止和合适建设的地区范围

I）.建筑形态控制指标

E.都市性质

【对的答案】：A,B;C

第51题下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有（）。

A.施工定额

B.预算定额

C.概算定额

D.概算指标

E.投资估算指标

【对内答案】：A,B;C,D

第52题在地籍图中，属于地籍要素的有（）。

A.土地的）编号

B.土地的运用类别

C.地理名称

I）.房屋、道路、水系

E.土地日勺面积

【对的答案】：A,B;E

第53题影响债券利率高下的原因重要有（）。

A.发行者H勺信用级别

B.资本市场资金供求关系

C.债券偿还期限

D.利率计算方式

E.债券发行方式

【对的答案】：A,B:C,D

第54题下列会计科目中，属于资产类的有（）。

A.短期投资

B.合计折旧

C.实收资本

D.委托加工材料

E.坏账准备

【对的答案】：A,B:D,E

第55题下列属于承担民事责任的方式有（）。

A.罚款

B.吊销证照

C.赔偿损失

D.赔礼道歉

E.停止侵害

【对的答案】：C,D:E

三、判断题（共40题，每题0.5分，请根据判断成果，在答题卡上.涂黑其对应II勺符号用

“V”表亍对的，用“X”表达错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至

零分。）

第56题国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证出。

（）

【对的答案】：V

第57题经济合用住房建设用地采用划拨方式供应。（）

【对内答案】：V

第58题依法转让以划拨方式获得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让

手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（）

【对的答案】：V

第59题凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按

出让土地管理。（）

【对内答窠】:

第60题自拆自建行为，不属于《都市房屋拆迁管理条例》调整的J行为。（）

【对的答案】：J

第61题《都市房屋拆迁管理条例》规定U勺被拆证人包括被拆迁房屋的所有人和使用

人。（）

【对内答案】：X

第62题无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位导致U勺，房地产开发企业都应

对其开发的房地产项目对购房者承担责任。（）

【对的答案】：V

第63题因房屋质量问题应予以购房者赔偿的,房地产开发企业只赔偿更接损失。（

）

【对内答案】：V

第64题以出让方式获得国有土地使用权II勺，建设单位应当向城慎规划土管部门申请

核发选址意见书。（）

【对内答案】：X

第65题经有关部门同意，建设艺术造型有特殊规定H勺，其设计可以直接发包。(

【对的答案】：V

第66题房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外日勺其他费用。

()

【对的答案】：V

第67题房地产抵步价值为抵押房地产在估价时点的巾场价值，即假定未设置法定优

先受偿权利下日勺市场价值，()

【对的答案】：X

第68题预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。

()

【对的答案】：J

第69题申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件H勺，应当提交经有关机关确认

与原件一致的复印件。()

【对的答案】：

第70题异议登记不妥，导致权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人祈求损害

赔偿。（）

【对的答案】：V

第71题房屋租赁代理收费，以半个月至一种月成交租金额为原则，由双方协商一次

性收取。（）

【对的答案】：V

第72题三级资质房地产估价机构不得从事企业上市、企业消算和司法鉴定的房地产

估价业务。（）

【对的答案】：V

第73题房地产估价师注俏注册可由当事人申请。（）

【对内答案】：X

第74题业主交存的住宅专题维修资金属于业主所有。（）

【对的答案】；V

第75题偶尔所得，由于不是固定收入，因此不属于个人所得税的征收范围。（）

【对时答案】：X

第76题以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营口勺企业中时,

应按规定征收土地增值税，（）

【对的答案】：X

第77题税收中的I加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。（）

【对的答案】：X

第78题住房公积金U勺增值收益，可用于支付住房公积金管理中心的管理费用。（

）

【对的答案】：V

第79题个人实际缴存的住房公积金,都可以在个人所得税应纳税所得额中扣除。（

）

【对内答案】：X

第80题根据都市用地分类，社会停车场库用地属于市政公用设施用地。（）

【对的答案】；X

第81题居住区合理的规模应符合功能、工程技术经济和管理等方面的规定，人口一

般以1〜1.5万人为宜。（）

【对内答案】：X

第82题为减少室内有害气体日勺影响，室内的通风系统和空调系统宜采用半封闭形式

而不采用全封闭形式。（）

【对的答案】：V

第83题建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，平面图表达建筑物的位置，立面

图表达建筑物口勺绝对标高，剖面图表达建筑物内部所有H勺细部构造做法。（）

【对的答案】：X

第84题变形健包后伸缩缝、沉降健和防震缝，其中伸缩缝和沉降缝可以互相替代。

（）

【对的答案】：X

第85题在工程承包协议履行中，工程索赔的原因不包括协议变更。（）

【对的答案】：X

第86题房地产开发项目的工程项目总平面图一般按都市坐标系绘制。（）

【对的答案】；X

第87题任何商品的替代效应总为负值。（）

【对的答案】：

第88题不管商业汇票还是银行汇票都需要通过承兑后才能生效，商业承兑汇票属于

商业汇票，银行承兑汇票属于银行汇票。（）

【对的答案】：X

第89题持有优先股的J股东，在企业重大决策时享有表决权。（）

【对的答案】：X

第90题债券的流助性越强，收益率越高。（）

【对内答案】：X

第91题在财产保险协议中，对于被保险人的损失，保险人承担赔偿的最高限额是保

险标的价值。（）

【对的答案】：V

第92题估计某都市2023年较2023年国民生产总值增长10跖则该市2023年国民经

济估计环比发展速度为1魏。（）

【对的答案】；X

第93题甲企业根据新产品生产的需要，对生产车间花费200万元进行加固改造，则

该支出为收益性支出。（）

【对内答案】：X

第94题已抵押日勺房地产办理抵押登记后，即可对抗第三人的一般债权。（）

【对的答案】：J

第95题相对于买受人口勺瑕疵祈求权，委托人和拍卖人均负有告知的义务。（）

【对内答案】：V

四、综合分析题（共3大题，15小题，每题2分。每题的备选答案中有一种或一种以上

符合题意请在答题卡上涂黑其对应口勺编号。所有选对U勺，得2分，错选或多选的，不得分，

少选且选择对的日勺，每个选项得0.5分.）

（-）

甲房地产开发企业（如下简称甲企'业）开发建设-----般住宅小区，向社会公开预售。2

023年12月1日，李某与甲企业签订了商品房预售协议（李某为初次购房）。房屋竣工后，

经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70nf,阳台面积为6m二套内墙体建筑面

积9m1分摊共有建筑面积13nl%

第96题下列有关李某签订商品房预售协议的J表述中，对的JH勺为（）o

A.商品房预售协议未经立案，协议无效

B.在商品房预售协议中，可以约定面积误差处理方式

C.李某可以将预购的未竣工的商品房再转让

D.商品房预售后，甲企业应当在签约之口起30口内办理商品房预售协议登记立案。

【对的答案】：B,D

第97题李某所购房屋口勺建筑面积为（）nf。

A.70

B.76

C.83

I）.92

【对的答案】：C

【参照解析】：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊构成。套

内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分构成。李某所

购房屋的建筑面积二70m—13ma=83

第98题签订商品房预售协议至房屋竣工前，李某可以申请（）。

A.房屋预告登记

B.房屋所有权初始登记

C.房屋转移登记

D.商品房预售协议登记立案

【对的答案】：A

第99题按现行登记，下列有关李某购置H勺住房可享有日勺税费优惠政策的表述中，对

时时为（）。

A.李某按成交价1舟缴纳契税

B.房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税

C.李某抵押该房，减半征收印花税

D.李某出租该房，免征个人所得税

【对的答案】：A,B

（二）

2023年，甲房地产开发企业（如下简称甲企业）依法获得一宗城镇商住综合用地，面积3

5亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2023

年2月起计。甲企业用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2023年3月12日，经评估，在

建工程的市场价值为800c万元，其中在建工程拖欠工程款2023万元。2023年8月，人民

法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为680

0万元。

第100题该项目2。23年3月12日估价时点的房地产抵押价值为（）万元。

A.0

B.6000

C.6475

D.8000

【对的答案】：B

【参照解析】：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设置法定优先受偿权

利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿欺。扣除的法定优先受偿款一般是指

假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠

承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。该项目2023

年3月12日估价时点的房地产抵押价值8000万元-2023万元=6000万元。

第101题人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由i）参照评估确定。

A.人民法院

B.估价机构

C.拍卖师

D.开发商

【对的答案】：A

第102题初次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于（）万元。

A.4352

B.4800

C.5120

D.5440

【对的答案】：C

【参照解析】：人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的

80虬假如出现流拍，再行拍卖时，可以酌情减少保留价，但每次减少的数额不得超过前次保

留价的20%。8000万元X800X（1-20%）=5120万元。

第103题假如拍卖最终应价为6500万元，则该应价为（）。

A.无效应价

B.有效应价

C.可以成交口勺价格

I）.不确定

【对内答案】：B,C

【参照解析】：最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以

成交的价格。

第104题假如该项目拍卖成功，受让人获得的I该土地使用权年限为（）年。

【对的答案】：B

【参照解析】：综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地，出让年

限从2023年2月起计,至2023年8月,计4.5年。50-4.5=45.5年。

（三）甲房地产开发企业（如下简称甲企业）以25D0万元依法获得了IhnT综合用地”勺

土地使用权。该地块地上容积率为6,建筑密度为50%,可建一幢16层的商住综合楼和一幢

5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相似的商业用房，5〜16层为建筑面积相似U勺住

宅;办公楼总建筑面积50C00T,各层建筑面积相似。该地块土质较差，地下水位较浅，需采

用一定工程措施改善条件方合用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、

勘察设计与前期T程费、管理跳用、销售费用、投资利息等合计为2023元/nf,土地开发

和房屋建设口勺正常成本利润率为30%,销售税费率为6虬乙企业依法与甲企业签订土地使用

权转让协议，购置办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙企业

以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中佶得部分资金，乙企业应规定对所抵

押时在建工程办理保险，并与丁财产保险企业签订了保险协议。

第105题该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑规定，在基础工程施工中应（）。

A.采用人工加固措施

B.减少地卜.水位

C.用大型土石方修筑地基

D.按条形基础砌筑

【对的答案】：A,B

第106题该综合楼住宅部分每层U勺建筑面积为（）肝。

【对的答案】：B

【参照解析】：lhnf=15亩=10000nf。该地块总建筑面积=10000nfx6=60000ml根

据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。该地块建筑基底占地

面积=10000m2X50%=500C该商住综合楼基底占地面积=5000ml-5000m2^-5=4000

2

该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[（60000-5000）111工-4000mX4]-r12=3250mo。

第107题乙企业筹集建房资金运用日勺信用形式为i）。

A.银行信用

B.商业信用

C.民间信用

D.国家信用

【对内答案】：A,C

第108题甲企业与乙企业签订U勺办公楼用地转让协议为（）o

A.经典协议

B.双务协议

C.主协议

D.从协议

【对内答案】：A,B:C

第109题甲企业实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为（）元/01%

【对的答案】：B

【参照解析】：根据：正常利润被作为成本项目计入产品口勺经济成本之内，又被称为

“隐成本”。它是组织生产所必须付出H勺代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要

素的机会成本。当商品的销售收入恰好能赔偿经济成本时，厂商获得了正常利润。

经济成本二会计成本（显成本）+隐成本

本例中，某房地产开发企业以2500万元获得了lh而综合用地50年R勺建设用地使用权。

该地块总建筑面积二10000m2X6=60000商住综合楼建筑面积=60000ma-5000m三55000

商住综合楼地价=250。万元-500万元;2023万元。商住综合楼每平方米地价=2023万元

・55000=363.64元。而“假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前

期工程费、管理费用、销包费用、投资利息等合计为2023元/nf,土地开发和房屋建设日勺正

常成本利润率为30%,销售税费率为6%”。该房地产开发企业实现综合楼开发时正常利河时,

该楼盘平均销售价格=(2023+363.64)元/nfX(1+30*)X(1+6%)=3257.09元/杆。

第110题乙企业签订保险协议H勺当事人为()，

A.丙商业银行

B.丁财产保险企业

C.甲企业

D.乙企业

【对的答案】：B,D

2023年房地产估价师考试《理论与实务》真题及答案

一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一种最符合题意，请在答

题卡上涂黑其对应的编号，)

第1题一种估价项目中的估价目的，本质上是由i)决定的。

A.估价机构

B.估价师

C.估价汇报使用者

D.估价委托人的J估价需要

【对时答案】：D

第2题一种估价项目中的M介值类型，本质上是由i）决定的。

A.估价委托人

B.估价师

C.估价目的

D.估价对象

【对的答案】：C

第3题下列有关价值类型的表述中，错误的是（）。

A.在用价值为市场价值

B.投资价值属于非市场价值

C.市场价值日勺前提之一是继续使用

D.同一估价对象也许有不一样类型的J价值

【对的答案】；A

第4题李某购置的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国标。估计李某治理空

气污染的I费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，

运行费用占有效毛租金的15%。若月酬劳率为0.5%,则室内空气质量不符合国标给李某导致

的损失为（）元。

A.5000

B.12574

C.12650

D.13911

【对的答案】：B

第5题下列经济活动中，不需要进行房地产估价H勺是（）。

A.理解某宗房地产的出租****益价值

B.理解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

C.理解某地区地震后另地产价值的变化

D.理解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

【对时答案】：1）

第6题任何一宗房地产只能就地开发、运用或消费，并且要受制于其所在H勺空间环境。

房地产开发运用H勺这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。

A.易受限制

B.互相影响

C.独i无二

D.不可移动

【对内答案】：D

第7题下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。

A.用途专业口勺房地产

B.价值较大H勺房地产

C.独立使用H勺房地产

0.不可分割口勺房地产

【对的答案】：C

第8题下列影响某套住宅价格的原因中，不属F实物原因的是（）。

A.户型

B.楼层

C.层局

D.装修

【对的答案】：B

第9题对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是

()。

A.谨慎价值

B.市场价值

C.残存价值

I).迅速变现价值

【对的答案】：B

第10题某套200肝、单价4000元/niR勺住宅，规定成交时首付20万元，余款在3

年内分3期支付，每期末支付20万元。假如折现率为5%,则该套住宅H勺实际价格为()

万元。

【对的答案】：B

第11题下列房地产价格中，相对能更好反应地价水平高下的是（）。

A.土地总价

B.土地单价

C.楼面地价

I）.商品房价格

【对时答案】：C

第12题设置地役权一般会使（）“

A.供役地日勺价值下降

B.需役地的价值下降

C.供役地与需役地的价值都下降

D.供役地与需役地的价值都上升

【对的答案】：A

第13题下列有关房地产价格影响时表述中，对的时是（）。

A.在卖方市场下，增长卖方的税收一般会导致房地产价格上涨

B,增长房地产持有环节的税收，一般会导致房地产价格上涨

C.在买方市场下，增长卖方的税收一般会使房地产价格下降

D.严格控制房地产开发贷款，一般会使房地产价格下降

【对的答案】：A

第14题在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术

性原则中的（）。

A.谨慎原则

B.替代原则

C.合法原则

0.最高最佳运用原则

【对rJ答案】：A

第15题近口出具的一份估价汇报中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所

对应的时间均为一年前的某个口期,其估价类型也许是()。

A.在建工程抵押估价

B.房地产损害赔偿估价

C.期房市场价值评估

D.房地产估价的复核估价

【对内答案】：D

第16题在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记

的是建筑面积，因此在对可比实例建立比较基准时应尤其注意的环节是()。

A.统一房地产范围

B.统一付款方式

C.统一价格单位

I).统一市场状况

【对时答案】：C

第17题估价对象是一套不带车位的住宅，选用的可比实例成交价格为86万元，具有

一种现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家俱，家俱为八成新。该可比实

例经统一房地产范围后的价格为（）万元。

【对的答案】：B

第18题某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30

万元，每年增长电费等运行费用5万元。该写字楼H勺预期剩余经济寿命为30年，酬劳率为

8%,该写字楼因采光受影响导致的J损失为（）万元。

【对的答案】：C

第19题某房地产2023年4月的价格为6500元/肝，已知该类房地产2023年3〜10

月的价格指数分别为105.53、月3.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均

以上个月为基数100）,该房地产2023年10月日勺价格为（）元/m\

【对的答案】：A

第20题酬劳率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（

）。

A.投资率是投资回收与投入资本的比率

B.风险大的投资，不确定原因多，故酬劳率应低。反之，酬劳率应高

C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者用提高所规定的酬劳率

D.当把土地看作尤其可靠的投资时，其酬劳率要低于其他较长期投资的酬劳率

【对时答案】：1）

第21题对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。

A.建筑物竣工之口起到不能保证其安全使用之口口勺时间

B.在正常市场和运行状态下净收益不小于零的持续时间

C.由建筑构造、工程质量、用途与维护状况等决定II勺时间

D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

【对的答案】：B

第22题某宗已抵挖的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30

万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水甩供暖费等40万元，营业税及房地产税等

65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁协议约定，保证合法、安全、正常使用所需

的一切费用均由出租人承担。该房地产的净收益为（）万元。

A.245

B.275

C.315

D.345

【对时答案】：1）

第23题某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为1

2%,土地有效期限为30年，土地酬劳率为6%,该房地产日勺价值为（）万元。

【对内答案】：D

第24题某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m3与写字楼，开发完毕后销售均价

为3000元/nV,已知获得土地时楼面地价为1000元/肝，开发成本和管理费用为1200元/

行，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完毕后即开始销售，销售费用为销售价

格的2%,销售税费为销售价格H勺5.5%,开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼H勺销

售利润率为（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%

【对口勺答案】：B

第25题某成片荒地面积1k肝，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本

及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2斩开发经营期为1年。上述费用均

匀投入，可转让土地面积比率为65%,该地块可转让土地H勺应计成本是（）元/11?

【对的答案】：C

第26题某写字楼的建筑面积为4000ml剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出

租率仅为80%,月租金为30元/m'。当地有电梯的类似写字楼U勺平均出相率为90$,月租金

为40元/肝，酬劳率为6，,假如修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）

万元。

【对时答案】：D

第27题在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完毕后的价值对应的时间一

般是（）。

A.获得待开发房地产的时间

B.开发期间U勺某个时诃

C.开发完毕后的时间

D.开发完毕之后的某个时间

【对的答案】：B

第28题现评估一种六个月前停工的在建工程价值，经测算，完毕所有工程的建造费

用为1500元/nV,其中主体工程900元/m2,安装及装饰装修工程费为600元/ml该在建工

程主体部分已完毕，未施工的安装及装饰装修工程按原设计规定在1年内完毕，未完毕部分

的费用均匀投入。若折现率为15%,则在估价时点时续建费用为（）元/肝。

【对时答案】：B

第29题直线趋势法y=a+bX中的常数a、b,是由()决定的。

A.房地产II勺历史价格资料

B.房地产II勺未来价格资料

C.房地产的现实价格资料

D.估价师选用的现时和未来的价格资料

【对的答案】：A

第3()题某类商品房2023〜2023年的售价分别为600()元/而、6300元/肝、6678元/

m\7212元/nf、7645元/肝。运用平均增减量法，该类商品房2023年H勺价格为()元/

2

mo

【对的答案】：C

第31题威廉•阿郎索口勺在任意区位处的J地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中,IV

表达()。

A.单位面积土地上农产品的产量

B.市场上每单位农产品的价格

C.生产每单位农产品的成本

D.向市场运送每单位衣产品U勺成本

【对的答案】：A

第32题某工业用地总面积为3000nf,容积率为。.5,楼面地价为1000元/e。现按

都市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0,对应的楼面地价为1500元/nf。该变化用途理

论上应补地价为()万元。

A.500

B.525

C.600

I).1650

【对口勺答案】：D

第33题某估价汇报中采用收益法评估估价对象价值，估价成果偏高，其原因也许是

()。

A.空置率偏小

B,运行费用偏大

C.收益期限偏短

D.酬劳率偏高

【对的答案】：D

第34题某估价汇报中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时,

开发完毕后的价值同步采!IJ了市场法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用r

基准地价修正法求取。该估价汇报求取写字楼在建工程II勺价值，实质上采用了()。

A.假设开发法和基准地价修正法两种措施

B.假设开发法和成本法两种措施

C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种措施

D.假设开发法、市场法、收益法、成木法和基准地价修正法五种措施

【对口勺答案】：D

第35题在估价假设和限制条件阐明中，当无理由怀疑建筑物的构造存在安全隐患时,

应（）。

A.假定建筑构造是安全时

B.肯定建筑物是安全的

C.强调建筑构造安全须进行有关专业鉴定

D.阐明建筑构造安全难以确定

【对的答案】：A

二、多选题（共15题，每题2分。每题口勺备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请

在答题卡上涂黑其对应得编号。所有选对的，得2分;错选或多选U勺。不得分，少选且选择

对的的，每个选项得0.5分。）

第36题下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。

A.增长抵押贷款

B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D.处置抵押房地产

E.租赁抵押房地产

【对的答案】：A,B:C,D

第37题下列法律法规和原则中，应作为都市房屋拆迁估价根据的有（）。

A.中华人民共和国物权法

B.中华人民共和国都市房地产管理法

C.都市房地产开发经营管理条例

D.房地产估价规范

E.都市房屋拆迁估价指导意见

【对的答案】：A,B;D,E

第38题下列引起房地产价格上涨的原因中，属于房地产自然增值的原因有（）。

A.对房地产自身进行投资改良

B.需求增长导致稀缺性增长

C.通货膨胀

D.外部经济

E.提高建导致本

【对时答案】：B,D

第39题在实际的房地产估价中，房地产抵押价值一般是抵押房地产未设置法定优先

受偿款卜•的价值扣除估价师知悉日勺法定优先受偿款后的J余额。这些法定优先受偿款一般包括

()。

A.拖欠建设工程价款

B,已抵押担保的债券数额

C.房地产变卖处置费用

D.诉讼费用

E.其他法定优先受偿款

【对的答案】：A,B;E

第40题下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有()。

A.完全产权价值

B.出租****益价值

C.迅速变现值

D.承租****益价值

E.残存价值

【对的答案】：C,E

第41题下列房地产价格影响原因中，不属于房地产区位原因的有（）o

A.建筑平面布置

B.朝向、楼层

C.环境景观

D.土地开发程度

E.房屋完损等级

【对时答案】：A,D,E

第42题下列有关居民收入水平对房地产价格影响的表述中，对时卧」有（）。

A.居民收入口勺真正增长，一般会导致房地产价格上升

B.假如居民收入MJ增长是衣食较困难的低收入者H勺收入增长，则对房地产价格影响不大

C.假如居民收入的J增长是中等收入者的收入增长，则会促使房地产上升

D.假如居民收入的增长是高收入者的收入增长，且其无房地产投资或投机行为，则对房

地产价格影响不大

E.居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

【对的答案】：A,B:C,D

第43题根据现行法律，下列房地产中不应作为以纸押为目的的估价对象日勺有（）。

A.土地所有权

B.依法承包U勺荒山的土地使用权

C.宅基地使用权

D.固有汽车加油站

E.乡镇企业用房

【对的答案】：A,C

第44题下列房地产中，一般状况下合用市场法估价时有（）。

A.原则厂房

B.房地产开发用地

C.行政办公楼

D.写字楼

E.在建工程

【对的答案】：A,B:D

第45题就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往规定估

价师对其净收益同步给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守U勺估计值

C.过裔的估计值

D.过低的估计值

E.也许的估计值

【对的答案】：A,B;E

第46题成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。

A.土地获得成本

B.开发成本

C.管理费用

D.销售费用

E.销售税费

【对的答案】：A,B:C,D

第47题某房地产开发企业拟在2023年10月18R获得一宗房地产开发用地,估计该

用地获得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前六个月开始销售，销售期为

1年，下列选项中，对日勺的有（）。

A.运用假设开发法测算土地总价，估价时点为2023年10月18FI

B.运用假设开发法测