内蒙古现代典雅高层+洋房建筑方案设计

NMWLCB-SJ-2019

项目销售物业方案及深化设计方案及深化设计投标文件技术标时间：2019

年

8

月

16

日万达NMWLCB-SJ-2019项目销售物业设计方案2019年08月16日DESIGN

BY

CCDI鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图高层住宅效果图高层住宅效果图住宅洋房效果图住宅洋房效果图住宅洋房效果图住宅洋房效果图社区大堂效果图金街入口效果图前

期

分

析Pre-phaseAnalysis前期分析Pre-phaseAnalysis区位分析每张图的图名是微软雅黑16

号字。总结：基地紧邻行政中心、绿地核心、居住核心，区位优势明显。前期分析Pre-phaseAnalysis交通分析每张图的图名是微软雅黑16

号字。总结：基地周围有多条城市干线，距赤峰汽车站、火车站三公里以内，交通便利。前期分析Pre-phaseAnalysis配套分析每张图的图名是微软雅黑16

号字。总结：基地周边有政府、学校、医院等生活配套，对居民有较大吸引力。前期分析Pre-phaseAnalysis现状分析每张图的图名是微软雅黑16

号字。总结：基地现状为经过平整的可建设用地，具备快速开工条件。前期分析Pre-phaseAnalysis总结区位交通基

地

紧

邻

行

政中

心、

绿

地

核心、居住核心，区位优势明显。基

地

周

围

有

多条

城

市

干

线，距赤峰汽车站、火

车

站

三

公

里以

内，

交

通

便利。配套现状基

地

周

边

有

政府、

学

校、

医院等生活配套，对

居

民

有

较

大吸引力。基

地

现

状

为

经过

平

整

的

可

建设

用

地，

具

备快速开工条件。前期分析Pre-phaseAnalysis规划条件分析每张图的图名是微软雅黑16

号字。前期分析Pre-phaseAnalysis土地价值分析1133214每张图的图名是微软雅黑16

号字。竞

品

分

析CaseAnalysis竞品分析CaseAnalysis恒大珺庭均价：8500中天悦郡均价：9000顺发公元里均价：8500项目用地中唐富山嘉苑均价：8000朗园幸福里赤峰碧桂园均价：12500中天悦府均价：8000竞品分析CaseAnalysis中天悦府项目名称开发商中天悦府中天地产160000㎡280000㎡2.0占地面积建筑面积容积率绿化率35%物业类型特色楼盘成交均价高层景观社区8000元/㎡沃尔玛万达广场赤峰博物馆赤峰体育中心中天悦府周边资源125

㎡142

㎡竞品分析CaseAnalysis中天悦郡项目名称开发商中天悦郡中天地产110000㎡350000㎡2.5占地面积建筑面积容积率绿化率35%物业类型特色楼盘成交均价高层景观社区9000元/㎡中天悦郡松山区政府周边资源115

㎡125

㎡竞品分析CaseAnalysis朗园幸福里项目名称开发商朗园幸福里赤峰宜远房地产59351㎡148160㎡2.5占地面积建筑面积容积率绿化率35%物业类型特色楼盘高层景观社区赤峰西站朗园幸福里赤峰汽车站周边资源137

㎡156

㎡竞品分析CaseAnalysis顺发公元里项目名称开发商顺发公园里赤峰顺发房地产64400㎡160000㎡2.5占地面积建筑面积容积率绿化率35%物业类型特色楼盘成交均价高层景观社区8500元/㎡松山区政府顺发公元里周边资源128

㎡143

㎡竞品分析CaseAnalysis富山嘉苑项目名称开发商富山嘉苑赤峰中糖111000㎡366000㎡2.43占地面积建筑面积容积率绿化率35%物业类型特色楼盘成交均价小高，高层景观社区8000元/㎡市政公园富山嘉苑赤峰西站赤峰汽车站周边资源103

㎡119

㎡竞品分析CaseAnalysis恒大珺庭项目名称开发商恒大珺庭赤峰恒宝房地产125507㎡345015㎡2占地面积建筑面积容积率绿化率35%物业类型特色楼盘成交均价高层、小高景观社区8500元/㎡101

㎡114

㎡147

㎡竞品分析CaseAnalysis赤峰碧桂园项目名称开发商碧桂园天玥湾碧桂园赤峰西站占地面积建筑面积容积率64666㎡140000㎡2.2赤峰汽车站赤峰碧桂园绿化率35%物业类型特色楼盘成交均价高层、小高景观社区12500元/㎡102

㎡128

㎡148

㎡竞品分析CaseAnalysis小结卫生间阳台面积（

）竞品项目面积楼层位置

梯户比厅室配置

南向开间数

客厅主卧次卧1轴线面宽

南北通透

玄关

餐厨分离㎡数目

明\暗

南

北

衣帽间恒大珺庭赤峰碧桂园富山嘉园恒大珺庭101.33102中中端中端端端端端端端端端端端端T4T6T3T43室2厅1卫3室2厅2卫3室2厅1卫3室2厅1卫33233323333333333.73.833.33.332.72.82.93.239.79.9连廊连廊√侧侧1211221222222222明全明明√√10512010361143.75.74.14.14.24.14.2543.33.33.2310.212连廊√对景侧暗赤峰碧桂园

125-128T6（高）

3室2厅2卫全明步入中天悦郡富山嘉园115119125125125127128137142143156T4T3T2T2T3T2T2T2T2T2T23室2厅2卫3室2厅1卫4室2厅2卫4室2厅2卫4室2厅3卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫4室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫2.93.3310.27.1√侧全明

√明√3.53.83.653.63.33.53.83.63.910.710.910.910.310.410.712.511.211.7√对景对景对景环厅环厅环厅全明中天悦府中天悦郡3√全明

√全明

√全明步入步入3√1301502.73.13√顺发公元里4√全明步入步入朗园幸福里中天悦府4.25.44.54.5√√环厅√全明3.33.13.3√对景全明

√全明顺发公元里朗园幸福里√√√全明客户敏感点：南北通透、玄关、全明卫产品策略：1

升级产品配置；2

优化空间使用效率；3

挖掘产品溢价规

划

策

略StartSchemes项目策略StartSchemes项目认知首改再改的中产阶级是主要客群洋房是拉动货值溢价的主力产品一二在现有条件的前提下增加洋房占比是要解决的主要问题为万达打造城市新标杆的设计的核心目标三四项目策略StartSchemes一二增加洋房用地面积

-----

提高洋房品质增加洋房层数

-----

增加洋房面积增加洋房赠送

-----

增加洋房溢价三中间地块全洋房化改变地块整体定位

-----

提高洋房溢价四项目策略StartSchemes强排解析一切设计始于强排友谊大街262.552.0英63.3牧62.014.0

10.0

5.0243.09.0

13.0

11.0

13.5

10.015.0公交车港湾松百柳13.014.210.0商规10.0歌13.0城金13.014.2松源街停车区23.3营销中心营销办公13.028.223.315.015.010.020.040.0路10.013.022.122.810.020.040.020.010.020.120.1路26.019.010.013.033.727.430.430.520.120.1路路河街古都（设计中心提供的强排方案）总结：完美强排项目策略StartSchemes强排优化重新梳理

优化强排地块一地块一增加洋房层数（设计中心提供的强排方案）（优化后强排方案）增加洋房顶跃容积率拟售单价/7500

元

/

平方米8500

元

/

平方米货值容积率拟售单价/7500

元

/

平方米8500

元

/

平方米货值住宅地上总建筑面积高层建筑面积78170.042810.035360.062163.5032107.5030056.00住宅地上总建筑面积高层建筑面积78170.038788.039366.062552.129091.0033461.10洋房建筑面积洋房建筑面积项目策略StartSchemes强排优化重新梳理

优化强排增加洋房层数地块二地块二（优化后强排方案）改变小区定位（设计中心提供的强排方案）修改配比，打造全洋房化社区增加洋房顶跃容积率拟售单价/7500

元

/

平方米8500

元

/

平方米货值容积率拟售单价/8000

元

/

平方米8500

元

/

平方米货值住宅地上总建筑面积高层建筑面积55597.023617.031980.044895.7517712.7527183.00住宅地上总建筑面积11F

洋房建筑面积洋房建筑面积55597.019571.035988.046246.6015656.8030589.80洋房建筑面积项目策略StartSchemes强排优化重新梳理

优化强排增加洋房层数地块三地块三（优化后强排方案）改变高层位置（设计中心提供的强排方案）释放土地，增大洋房用地增加洋房顶跃容积率拟售单价/7500

元

/

平方米8500

元

/

平方米货值容积率拟售单价/7500

元

/

平方米8500

元

/

平方米货值住宅地上总建筑面积高层建筑面积60158.035458.024700.047588.5026593.5020995.00住宅地上总建筑面积高层建筑面积60158.024166.035988.048714.3018124.5030589.80洋房建筑面积洋房建筑面积项目策略StartSchemes强排优化重新梳理

优化强排增加洋房层数地块四地块四（优化后强排方案）改变高层位置（设计中心提供的强排方案）释放土地，增大洋房用地增加洋房顶跃容积率拟售单价/7500

元

/

平方米8500

元

/

平方米货值容积率拟售单价/7500

元

/

平方米8500

元

/

平方米货值住宅地上总建筑面积高层建筑面积55224.023504.031720.044590.0017628.0026962.00住宅地上总建筑面积高层建筑面积5522421097.034148.044848.5515822.7529025.80洋房建筑面积洋房建筑面积项目策略StartSchemes总结规划设计Plan&Design规

划

设

计Plan&Design规划设计Plan&Design总平面图5#4#6-1#6-2#1#2#3#规划设计Plan&Design总平面图规划设计Plan&Design经济技术指标2#居住地块综合经济技术指标1#居住地块综合经济技术指标项目数量352217342156354555541956635988800单位备注要求项目数量35987105167791707815438788393661016234单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡备注要求规划建设用地面积总建筑面积㎡规划建设用地面积总建筑面积㎡地上建筑面积㎡地上建筑面积住宅建筑面积住宅建筑面积小高层住宅㎡㎡高层住宅洋房住宅配套物业用房其中其中洋房住宅配套物业用房(售楼处)物业用房㎡其中其中其中其中㎡167㎡物业用房社区服务中心社区服务中心55678278㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡其它地下总建筑面积2599775401700114566161971754020.95%2.20地下总建筑面积地下车库

15632地下人防夹层预留17068670089321436384人防面积非人防面积人防面积地下车库

24541非人防面积地下人防夹层预留居住总户数居住总人数建筑占地面积建筑密度居住总户数居住总人数建筑占地面积建筑密度1229670019.02%1.603.2人/户≤25%3.2人/户≤25%容积率容积率绿地率35%绿地率35%461≥35%≥35%机动车位739个住宅车位1.2辆/户机动车位个住宅车位1.2辆/户不超过10%地上机动车位地下机动车位74个个不超过10%地上机动车位地下机动车位46个个其中其中665415规划设计Plan&Design经济技术指标3#居住地块综合经济技术指标4#居住地块综合经济技术指标项目数量27698805886093660154241663598878218060219652582012875957单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡备注要求项目规划建设用地面积总建筑面积数量254387455255963552452109734148718单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡备注要求规划建设用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅建筑面积地上建筑面积住宅建筑面积高层住宅洋房住宅配套物业用房高层住宅洋房住宅配套物业用房其中其中其中其中其中其中物业用房社区服务中心物业用房社区服务中心166552地下总建筑面积地下总建筑面积1858953301177214874281370533020.95%2.20人防面积非人防面积人防面积非人防面积地下车库

18695地下车库

17102地下人防夹层预留居住总户数居住总人数建筑占地面积建筑密度地下人防夹层预留居住总户数居住总人数建筑占地面积建筑密度4681498582021.01%2.203.2人/户≤25%3.2人/户≤25%容积率容积率绿地率35%562绿地率35%514≥35%≥35%机动车位个机动车位个住宅车位1.2辆/户不超过10%住宅车位1.2辆/户不超过10%地上机动车位地下机动车位56个个地上机动车位地下机动车位51个个其中其中506463规划设计Plan&Design经济技术指标5#地块综合经济技术指标6-2#地块综合经济技术指标项目数量2143286361642965110013004192单位㎡备注要求项目数量2274418308172581720652单位㎡备注要求规划建设用地面积总建筑面积地上建筑面积公寓规划建设用地面积总建筑面积㎡㎡㎡地上建筑面积㎡㎡商业（金街）物业用房地下总建筑面积㎡其中其中商业㎡其中其中㎡物业用房㎡105086291050862937.94%0.76地下总建筑面积220653544㎡㎡人防面积地下车库㎡㎡地下车库20825非人防面积172811240地下人防夹层预留㎡地下人防夹层预留建筑占地面积建筑密度建筑占地面积㎡7500㎡建筑密度容积率≤62%6-1#和6-2#地块综合容积率不大于2.0≥10%34.99%3.00≤60%≤3.0容积率绿地率10%绿地率10%≥10%机动车位173个机动车位642个商业车位1辆/100㎡地上机动车位地下机动车位17个个地上机动车位地下机动车位64个个其中其中578156规划设计Plan&Design楼层分析16+2F2F16+2F2F16+2F2F4F2F7F+17F+17F+16F+124F2F7F+16F+12F2F2F2F23F11F11F22F7F+122F7F+16F+17F+17F+127F2F1F7F+16F+17F+16F+17F+17F+17F+17F+17F+17F+17F+17F+17F+17F+127F规划设计Plan&Design基地布局分析低层住宅配套兼小区入口商铺多层住宅中高层住宅高层住宅购物中心社区大堂售楼处公寓+商铺规划设计Plan&Design建筑间距分析规划设计Plan&Design交通分析地下车库出入口车行流线人行流线城市道路规划设计Plan&Design温馨归家流线43122434343123单元大堂归家流线4社区大堂主入口景观广场景观大道规划设计Plan&Design消防分析消防出入口消防车流线城市道路消防登高场地规划设计Plan&Design绿化停车分析绿化停车位规划设计Plan&Design地下车库布置图地块一地下车库布置图总建筑面积：25997

平方米总停车数量：665

辆规划设计Plan&Design地下车库布置图地块二地下车库布置图总建筑面积：17068

平方米总停车数量：415

辆规划设计Plan&Design地下车库布置图地块三地下车库布置图总建筑面积：19652

平方米总停车数量：506

辆规划设计Plan&Design地下车库布置图总建筑面积：40654

平方米总停车数量：1041

辆地块四、五地下车库布置规划设计Plan&Design地下车库布置图地块

6-2

地下车库布置总建筑面积：9679

平方米总停车数量：156

辆规划设计Plan&Design景观分析前方为松山区政府景观轴慢跑道儿童活动场地小区景观组团老年人活动场地小区景观组团规划设计Plan&Design视线分析规划设计Plan&Design围墙范围规划设计Plan&Design主题院落规划设计Plan&Design日照分析4～5h5～6h6～7h≥7h0～1h1～2h2～3h3～4h规划设计Plan&Design竖向分析571.50570.90571.30571.40570.89569.93571.00570.70570.70570.70571.00571.00570.40570.40571.00

570.70571.00

570.70570.10570.35

570.50570.70571.00571.00570.95571.00571.00570.70570.85570.70570.35571.00570.70571.00

570.40

570.40570.70570.40571.00570.60571.00570.50569.93571.77571.00571.20570.80570.65570.60570.60

570.40571.20570.80570.80570.40

570.00

570.00570.00571.10571.10571.10571.00570.95571.20570.60

570.40570.60

570.40570.40570.10570.00571.10571.10571.10570.70571.20570.65571.30570.80570.90571.10570.95570.95571.20570.60571.10571.20571.20570.35570.60570.60

570.40570.05570.40569.50571.10571.20571.20571.10570.45571.20570.00570.35570.40570.00570.40570.00570.80570.80570.80570.80570.80570.80570.40570.00570.00570.00570.80570.80570.80570.80569.90569.70569.90568.80产

品

设

计ProductDesign住

宅

设

计ResidentialDesign单体平面设计SinglePlaneDesign户型原则+市场标准化单体平面设计SinglePlaneDesign户型策略增

加

产

品

溢

价

！策略：1、更高的赠送率。2、更多的南向面宽。3、更方正的结构。4、更多灵活可变的空间。5、超大南向阳台。单体平面设计SinglePlaneDesign户型分布户型配比产品分布1、配比要求：产品业态高层房型面积上值105占比50%50%70%30%三室两厅一卫三室两厅两卫120三室两厅两卫130洋房四室两厅两卫（横厅）1502、户型分配表：5#4#类别

总面积

套数

套数占比目标套数占比差值105

39060

372120

44640

37250%50%100%68%32%---50%50%---0%0%---高层6#高层合计83700

744130

90740

69870%30%----2%2%---2#3#1#150

48300

322洋房173（跃层）882346325124105120130148193（跃层）㎡㎡㎡㎡---------洋房合计152495

1095100%---------小高层

145

19140

132------150

㎡单体平面设计SinglePlaneDesign户型配置表户型级配表带独立卫生间卧室数量南向居室数量主卧独立衣帽间是否独立餐厅户型单元区位

户型配置

通透性三室两厅南向总面宽

客厅面宽

横竖厅

主卧面宽卫生间采光105高层户型120中间户端户端户端户端户端户端户南北通透南北通透南北通透南北通透南北通透南北通透南北通透2

间2

间2

间3

间2

间3

间3

间10.210.33900410072008250720082504500竖厅竖厅横厅横厅横厅横厅竖厅3300350036003800360038003800否是是是是是是0是是是是是是是一明卫两明卫两明卫两明卫两明卫两明卫两明卫一卫三室两厅1

间1

间1

间1

间1

间1

间两卫三室两厅13015013.95两卫四室两厅15.2两卫洋房173（跃五室两厅13.95+7.215.2+8.2514.75层）三卫193（跃五室两厅层）三卫四室两厅小高层148两卫单体平面设计SinglePlaneDesign户型级配客厅

3900

升级至

4100主卧

3300

升级至

3500客厅

7200

升级至

8250主卧

3600

升级至

38001、3、增加主卧套105120130150㎡㎡㎡㎡2、增加可变空间（横厅设计）三面宽升级至四面宽单体平面设计SinglePlaneDesign高层核心筒选择高层核心筒选型××√面积：78.22面积：87.29面积：84.52㎡㎡㎡(

连廊半面积计算）(

连廊半面积计算）(

连廊半面积计算）优点：格局对称，电梯厅舒适性好。缺点：报规存在风险。优点：格局对称，电梯厅舒适性好。优点：1、格局对称，电梯厅舒适性好。2、疏散合理，无风险。缺点：公摊大。3、公摊小。单体平面设计SinglePlaneDesign增加产品附加值产品赠送方式洋房高层阳台

+

飘窗露台阳台飘窗++首层庭院

+

下跃挑空首层下跃单体平面设计SinglePlaneDesign增加产品附加值产品附加值分配表户型105飘窗生活阳台挑空顶层夹层露台首层庭院首层下跃√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√高层120√√130150洋房√√√√√√173（跃层）193（跃层）148小高层单体平面设计SinglePlaneDesign增加产品附加值产品赠送方式

1阳台

+

飘窗105120㎡㎡飘窗赠送全面积阳台赠送半面积飘窗赠送面积：0.96飘窗赠送面积：0.96阳台赠送面积：4.84㎡㎡㎡㎡阳台赠送面积：4.44单体平面设计SinglePlaneDesign增加产品附加值130150㎡㎡飘窗赠送全面积阳台赠送半面积飘窗赠送面积：1.08飘窗赠送面积：1.12阳台赠送面积：5.14㎡㎡㎡阳台赠送面积：4.5㎡单体平面设计SinglePlaneDesign增加产品附加值产品赠送方式

2首层下跃105105㎡首层平面图㎡下跃地下一层平面图地下跃层单体平面设计SinglePlaneDesign增加产品附加值120120㎡首层平面图㎡下跃地下一层平面图地下跃层单体平面设计SinglePlaneDesign增加产品附加值130130㎡首层平面图㎡下跃地下一层平面图地下跃层单体平面设计SinglePlaneDesign增加产品附加值150150㎡首层平面图㎡下跃地下一层平面图地下跃层单体平面设计SinglePlaneDesign增加产品附加值产品赠送方式

3顶层上跃平面图挑空

+

露台130

顶层平面㎡露台赠送跃层露台赠送顶层上跃改造平面挑空赠送13.33㎡单体平面设计SinglePlaneDesign增加产品附加值顶层上跃平面图150

顶层平面㎡露台赠送跃层露台赠送顶层上跃改造平面挑空赠送17.95㎡单体平面设计SinglePlaneDesign增加产品附加值多变空间150150㎡生活模式

1㎡生活模式

2多功能转换单体平面设计SinglePlaneDesign竞品分析105

户型㎡（竞品）★恒大珺庭

101三室两厅一卫赤峰碧桂园

102三室两厅两卫富山嘉苑

103三室两厅一卫㎡㎡㎡单体平面设计SinglePlaneDesign竞品分析105

户型㎡（对比竞品）★PK超大南向阳台舒适面宽本案

105

户型赤峰碧桂园

102三室两厅两卫㎡㎡三室两厅一卫本案优势

------

舒适面宽，超大南向阳台。单体平面设计SinglePlaneDesign竞品分析120

户型㎡（竞品）★恒大珺庭

114富山嘉苑

119三室两厅一卫中天悦郡

115三室两厅两卫赤峰碧桂园

125三室两厅两卫㎡㎡㎡㎡三室两厅一卫1、面积段大于

120

。㎡2、梯户比

T6。3、是否对高层产品有冲击，本方案满足洋房最大化，是否可忽略此产品对

120

产品的冲击。单体平面设计SinglePlaneDesign竞品分析120

户型㎡（对比竞品）★PK独立玄关舒适的餐厨关系主卧套设计超大南向阳台本案

120

户型中天悦郡

115三室两厅两卫㎡㎡三室两厅两卫本案优势

------

主卧套设计，超大南向阳台，南北通透。单体平面设计SinglePlaneDesign竞品分析130

户型㎡（竞品）★中天悦府

125四室两厅两卫中天悦郡

125四室两厅两卫顺发公元里

128三室两厅两卫㎡㎡㎡单体平面设计SinglePlaneDesign竞品分析130

户型㎡（对比竞品）★PK舒适餐厨关系舒适横厅面宽（可变空间）超大南向阳台本案

130

户型中天悦府

125四室两厅两卫㎡㎡三室两厅两卫本案优势

------

超大南向阳台，多变横厅空间，舒适的面宽和餐厨关系。单体平面设计SinglePlaneDesign竞品分析150

户型㎡（竞品）★中天悦府

142顺发公元里

143三室两厅两卫朗园幸福里156三室两厅两卫赤峰碧桂园

148四室两厅两卫㎡㎡㎡㎡四室两厅两卫1、产品类型为高层。2、是否对洋房产品有冲击，本方案满足洋房最大化，是否可忽略此产品对

150

产品的冲击。单体平面设计SinglePlaneDesign竞品分析150

户型㎡（对比竞品）★PK干湿分离超大南向阳台本案

150

户型赤峰碧桂园

148

（高层）㎡㎡四室两厅两卫四室两厅两卫本案优势

------

超大南向阳台，公卫干湿分离。单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按半面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（半阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积得房率（全部公摊）备注120

户型105

户型3室2厅2卫3室2厅1卫525290.4279.354.844.4485.5874.91119.63104.9129.21保温计容不计销售75%11676.4325.57户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按全面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（全阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积得房率（全部公摊）备注120

户型105

户型3室2厅2卫3室2厅1卫525295.2683.789.688.8785.5874.91119.63104.9124.37保温计容不计销售77%11676.4321.13单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按半面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（半阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积得房率（全部公摊）备注120

户型105

户型3室2厅2卫3室2厅1卫525290.4279.354.844.4485.5874.91119.63104.9129.21保温计容不计销售75%11676.4325.57户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按全面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（全阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积得房率（全部公摊）备注120

户型105

户型3室2厅2卫3室2厅1卫525295.2683.789.688.8785.5874.91119.63104.9124.37保温计容不计销售77%11676.4321.13单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸1-1

剖面图单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按半面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（半阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积得房率（全部公摊）备注130

户型173

户型3室2厅2卫5室2厅3卫122104.85138.664.54.5100.35134.1613017325.57保温计容不计销售80%1910.7634.19户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按全面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（全阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积得房率（全部公摊）备注130

户型173

户型3室2厅2卫5室2厅3卫122109.35143.1699100.35134.1613017321.07保温计容不计销售83%1910.7629.69单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按半面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（半阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积得房率（全部公摊）备注130

户型173

户型3室2厅2卫5室2厅3卫122104.85138.664.54.5100.35134.1613017325.57保温计容不计销售80%1910.7634.19户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按全面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（全阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积得房率（全部公摊）备注130

户型173

户型3室2厅2卫5室2厅3卫122109.35143.1699100.35134.1613017321.07保温计容不计销售83%1910.7629.69单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸148

首层平面图㎡户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按半面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（半阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积148得房率（全部公摊）备注保温计容不计销售148

户型4

室

2

厅

2

卫22120.394.80115.5980.80%3252.7327.46户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按全面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（全阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积148得房率（全部公摊）备注保温计容不计销售148

户型4

室

2

厅

2

卫22125.199.6115.5983.56%3252.7322.66单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸148

标准层平面图㎡户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按半面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（半阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积148得房率（全部公摊）备注保温计容不计销售148

户型4

室

2

厅

2

卫22120.394.80115.5980.80%3252.7327.46户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按全面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（全阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积148得房率（全部公摊）备注保温计容不计销售148

户型4

室

2

厅

2

卫22125.199.6115.5983.56%3252.7322.66单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸148

屋顶层平面图㎡单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸148

地下一层平面图㎡单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按半面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（半阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积得房率（全部公摊）备注150

户型193

户型4室2厅2卫5室2厅3卫122124.075159.5955.145.14118.94154.46150.12193.4226.05保温计容不计销售82.03%2188.3233.83户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按全面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（全阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积得房率（全部公摊）备注150

户型193

户型4室2厅2卫5室2厅3卫122129.21164.7310.2710.27118.94154.46150.12193.4220.91保温计容不计销售84.73%2188.3228.69单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按半面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（半阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积得房率（全部公摊）备注150

户型193

户型4室2厅2卫5室2厅3卫122124.075159.5955.145.14118.94154.46150.12193.4226.05保温计容不计销售82.03%2188.3233.83户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按全面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（全阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积得房率（全部公摊）备注150

户型193

户型4室2厅2卫5室2厅3卫122129.21164.7310.2710.27118.94154.46150.12193.4220.91保温计容不计销售84.73%2188.3228.69单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按半面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（半阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积得房率（全部公摊）备注150

户型193

户型4室2厅2卫5室2厅3卫122124.075159.5955.145.14118.94154.46150.12193.4226.05保温计容不计销售82.03%2188.3233.83户型单元计容技术指标户型编号注：外廊按照半面积计算，生活阳台按全面积计算，飘窗不计入面积套内建筑面积

阳台面积

套内建筑面积（含阳台）

（全阳台）（不含阳台）本单元建

本单元内筑面积

公摊面积房型结构户数套型计容面积得房率（全部公摊）备注150

户型193

户型4室2厅2卫5室2厅3卫122129.21164.7310.2710.27118.94154.46150.12193.4220.91保温计容不计销售84.73%2188.3228.69单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸单体平面设计SinglePlaneDesign技术图纸单体立面设计SingleFacede

Desing立面图单体立面设计SingleFacede

Desing立面图单体立面设计SingleFacede

Desing立面图单体立面设计SingleFacede

Desing立面图单体立面设计SingleFacede

Desing立面图单体立面设计SingleFacede

Desing立面图单体立面设计SingleFacede

Desing立面图单体立面设计SingleFacede

Desing立面图单体立面设计SingleFacede

Desing立面图单体立面设计SingleFacede

Desing立面图单体立面设计SingleFacede

Desing立面图单体立面设计SingleFacede

Desing立面图单体立面设计SingleFacede

Desing立面图单体立面设计SingleFacede

Desing立面图单体立面设计SingleFacede

Desing立面图金

街

设

计GoldenStreetDesign单体平面设计SinglePlaneDesign商铺分布标准店大商业主力店次主力店单体平面设计SinglePlaneDesign动线设计单体平面设计SinglePlaneDesign首层平面图首层平面图单体平面设计SinglePlaneDesign二层平面图二层平面图单体平面设计SinglePlaneDesign标准段商业平面（一）标准段商业均为分层铺，户均面积：30~80

平方米端头位置采用一拖二形式，户均面积：150~180

平方米首层沿外街面商铺均采用通铺的形式连廊商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺首层平面图二层平面图分层铺一拖二单体平面设计SinglePlaneDesign标准段商业平面（二）标准段商业均为分层铺，户均面积：30~80

平方米商铺商铺商铺商铺连廊商铺商铺商铺商铺首层平面图二层平面图单体平面设计SinglePlaneDesign商业附加值屋面屋面4.2m4.2m商铺二层走廊商铺二层走廊首层层高

6m，可以设置夹层2.7m3.3m夹层6.0m商铺首层地下一层商铺首层地下一层赠送地下室地下车库地下车库改造前改造后单体立面设计SingleFacede

Desing材质分析关键点：便于增加加层、广告位、雨棚、空调机位灰色涂料铝合金窗框白色色涂料木质百叶广告位店铺门、展示窗立面标准段一灰色涂料铝合金窗框白色色涂料木质百叶广告位店铺门、展示窗立面标准段二公

寓

设

计ApartmenDesign项目策略StartSchemes竞品分析克拉铭座研判总结：面宽

4.2M，高度

5.49M，户型方正，空间使用率较高产品突破点：相同配置，面积更小，总价更低；灵活可变，可改为双钥匙，满足商住不同需求项目策略StartSchemes前期分析21221

＞

2设计参数商业价值分析项目策略StartSchemes公寓生成优势：观景面较多，大部分产品有较好的日照条件优势：步行街商业完整连续，步行街和公寓流线较为独立劣势：劣势：与南侧住宅地块距离较近，压迫感强公寓体块点式布局，因为地块进深较小，不利于形成完整连续的商业街。优势：优势：形成良好的城市界面，规划形较为灵活，商业较为完整连续步行街商业完整连续，步行街和公寓流线相对独立。对南侧住宅地块有较好的引流作用劣势：与南侧住宅地块距离较近；公寓流线分散，对步行街人行流线干扰较多劣势：一字排开不利于形成良好的城市界面项目策略StartSchemes商业生成地块北侧紧邻城市道路，为商业提供了城市外来客群。南侧居住区为激活商业提供了部分客群沿南北两侧道路布置商铺，使商业价值最大化居住区居住区二层增加退台和连廊，引入双首层概念，提升二层商铺商业价值首层增加通道，引入北侧城市和南侧居住区人流，提升商业价值居住区居住区单体平面设计SinglePlaneDesing功能分析公寓16653.1公寓16653.1㎡㎡商铺13000㎡商铺7259.6㎡商铺5740.4公寓17793.8㎡㎡公寓51100㎡功能分析单体平面设计SinglePlaneDesing首层平面图商铺公寓连廊首层平面图商业交通核单体平面设计SinglePlaneDesing二层平面图商铺公寓连廊二层平面图商业交通核单体平面设计SinglePlaneDesing标准层平面套数896160设计配比

营销配比

配比差值50㎡40㎡50㎡85%15%85%15%0040㎡标准层平面图单体平面设计SinglePlaneDesing公寓

1#

楼标准层平1#

楼标准层平面图1#公寓指标套型销售面积

套型销售面积得房率得房率楼栋建筑面积户型编号户数套内建筑面积楼栋公摊建筑面积标准层公摊面积（本层公摊）

（全楼公摊）

（本层公摊）

（全楼公摊）

（含100厚保温）40503366428.6336.8838.7249.8838.6049.720.740.7417793.84595.82266.93单体平面设计SinglePlaneDesing公寓

2#

楼标准层平2#

楼标准层平面图2\3#公寓指标套型销售面积套型销售面积得房率（本层公摊）0.75得房率楼栋建筑面积户型编号户数套内建筑面积楼栋公摊建筑面积

标准层公摊面积（全楼公摊）

（含100厚保温）（本层公摊）（全楼公摊）40503366428.6336.8838.4249.4939.3750.710.7316653.14541.93260.86单体平面设计模块设计SinglePlaneDesing单体平面设计模块设计SinglePlaneDesing单体平面设计SinglePlaneDesing40㎡LOFT

产品首层二层单体平面设计SinglePlaneDesing40㎡双钥匙首层二层单体平面设计SinglePlaneDesing50㎡LOFT

产品首层二层单体平面设计SinglePlaneDesing50㎡双钥匙首层二层单体平面设计SinglePlaneDesing50

边户㎡LOFT

产品双钥匙首层首层二层二层单体平面设计SinglePlaneDesing剖面图23M15M商铺公寓剖面图地库设

计

说

明DesignSpecification设计说明DesignSpecification一、项目概况4、环境景观系统性与生态性，结合用地周边大尺度的城市景观以及自身的中央景观区域形成宜居颐养的居本案位于内蒙古自治区的赤峰市，赤峰位于内蒙古东南部，蒙冀辽三省接壤处，东南与辽宁省朝阳市接壤，西南与河北省承德市毗邻，东部与内蒙古通辽市相连，西北与内蒙古锡林郭勒盟交界。

住环境，将绿色健康社区理念注入社区生活。小区各组团景观借助步行系统形成联系，使各个组群二、规划依据《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019绿化连为一体，增强户外空间连续性。在景观功能设置上满足不同年龄段活动的场地，打造全龄化生活空间。《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018

年版）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015《办公建筑设计规范》JGJ67-2006《无障碍设计规范》GB50763-2012《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2017

年版）《商店建筑设计规范》JGJ48-2014《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-2014《车库建筑设计规范》JGJ100-2015《饮食建筑设计规范》JGJ64-2017我们把小区建设提升到景观艺术的高度来进行综合规划，规划尊重城市自然和人文环境特点，力图体现小区与环境的密切联系。运用城市设计的理论和方法，对小区的室外环境进行研究和处理。运用对景和借景手法将公共建筑、住宅、绿地、道路广场有机的结合起来，并借鉴我国传统造园手法，步移景异，通过不断变化的景观序列形成“田园”风貌。5、道路与交通系统项目主出入口设置：1、2#

地块在松源街，3、4#

地块出入口设置在牧歌路，5#

地块出入口设置在松城路、松源街。6-2#

地块主要出入口在友谊大街。住宅地块出入口设置独特的入口大堂。小区地面设有消防车道及消防登高场地，满足消防使用要求。项目设有地下车库，每个地块分别设有地库出入口。停车以地下停车为主，地面停车为辅，满足停车要求。四、建筑设计符合国家、地方、万达集团现行相关规范及标准要求。三、规划设计1、总平面规划1、工程规模及概括1#

地块项目规划总用地面积

305.8

亩，其中

6#

商业用地

87.17

亩

(6-1#

大商业用地

50.98

亩），1#

用地面积：35986.84

平方米地块

53.99

亩，2#

地块

52.80

亩，3#

地块

41.55

亩，4#

地块

38.14

亩，5#

地块

32.15

亩。各

地上计容总建筑面积：79186.14

平方米项指标及公共服务设施均符合规划相关要求。2、区位特征容积率：2.20位于松山区主干道友谊大街北，紧邻松山区政府。3、道路交通规划2#

地块用地面积：65221.06

平方米地上计容总建筑面积：56353.7

平方米容积率：1.60地块一：西侧为英金路，南侧古都河街，东侧为百柳路，北侧为松源街；地块二：西侧为百柳路，南侧古都河街，东侧为松城路，北侧为松源街；地块三：西侧为松城路，南侧古都河街，东侧为牧歌路，北侧为松源街；地块四：西侧为松城路，南侧古松源街，东侧为牧歌路，北侧与地块五相邻；地块五：西侧为松城路，南侧与地块四相邻，东侧为牧歌路，北侧友谊大街；地块六：西侧为英金路，南侧松源街街，东侧为百柳路，北侧为友谊大街4、周围现状3#

地块用地面积：27698

平方米地上计容总建筑面积：60395.62

平方米容积率：2.20除松源街未通路，其他道路都已通车。5、规划设计理念4#

地块本项目在总体布局上强调了‘园’和‘院’的概念，充分利用现有地形和规划条件，打造适宜、

用地面积：25438

平方米高效的居住环境，营造良好的生活氛围。规划上强调布局的序列感，和对周边现状环境的尊重，以

地上计容总建筑面积：55962.63

平方米多重空间层次营造居住组团。容积率：2.206、建筑布局规划建筑布局根据用地现状条件和周边环境因素，结合房型和道路系统结构，形成内外交融多5#

地块层次的空间体系。7、配套设施用地面积：21432

平方米地上计容总建筑面积：47150.4

平方米项目配建配套服务和活动用房；合理配置文化活动站、居民活动场地等设施；配套公建均符

容积率：2.20合规划相关要求。设计说明DesignSpecification6-2#

地块用地面积：22744

平方米地上计容总建筑面积：17258

平方米容积率：0.76根据对人的行为模式的深入研究，单个人在住区内的活动路线往往是线状的，如晨跑、散步、遛狗等。因此本规划将有限的景观资源布置到人最常走的线状空间上，布置到发生行为和交往的地方，使环境景观不仅可看，而且可接触，提升景观的使用效率。多层级主体化景观结构·处处有景2、规划模式本项目的环境景观规划为多层级立体结构：本项目功能规划上以住宅为主，打造高尚、生态、现代舒适住宅小区，一个人、自然互融、互亲的社区环境，一个高品质、高舒适度的居住空间。项目整体设计原则—“由内而外，自下而上”的布局模式

;

内部由住宅组团中的多层组团，组成的城市低密度生活区；外部由造型精致的小高层组团，作为与外部隔离的分隔带；通过十字形的生态柱轴，将景观组团联系起来，提升自身环境品质，带给人回家的感觉。(1）城市景观社区将城市公共景观引入，形成了良好的景观互动。(2）社区中心景观作为社区的一张景观品质的名片，起着提升整个社区品质的重要作用。(

3）邻里景观完善的办公及教育配套，为居民营造浓厚的生活氛围，使基地能满足规范要求的所有公共配套设施，其他各项配套设施均合理布置位置，满足服务半径的要求。邻里集中绿地使老人和孩子能够安全自由地在美景中游乐与嬉戏，就像在自家的客厅中一样惬意。两大系统—人行慢行系统及全年龄段活动系统，提高居民的生活趣味与生活品质，使小区环境

8、建筑品质更具有参与性，使人的自然天性得到充分的尊重。3、规划布局宜居生活·创新建筑户型本项目为居民提供了精心设计的多种户型。高层住宅产品有两梯四户。多层产品为洋房。户型根据周边资源条件，合理落位高层住宅和低密度住宅，引入道路和公共绿化，将地块划分为两

设计控制公摊面积，优化住房功能空间，户型做到全功能设置，满足现代生活需要。个组团，分别为多层和高层组团。脉络清晰，天际线优美。价值体现·创新建筑立面4、配套模式项目建筑立面设计选用性价比高的材料，建筑风格在现代风格的基础之上融入鲜明的时代精神本项目规划结构分为：社区、防卫型邻里（即组团）以及邻居，共三级。物业管理分为社区入口、

。建筑整体轮廓清晰，挺拔屹立，体现都市感，同时以简约时尚而尊贵的形象激发社区居民的自豪防卫型邻里入口、居住单元入口三级。感和归属感。第一级社区入口管理过境重型车辆而对人开放

;9、生态设计第二级防卫型邻里入口实行人车分流，对进入的人进行管理；第三级为采用电子门禁系统的居住单元入口，本楼栋的居住者方可入内。这个社区由外至内形成若干层级，仿佛置身于中国传统建筑的一进进院落，逐渐体验到由公共空间到半公共空间，再到半私密空间最后到私密空间的心理感受，增加了社区的安全性和认同感。5、交通模式多层区通过道路的分级设置、道路断面设计以及日常管理，社区交通速度由外向内渐次减慢。由车行速度达几十公里每小时的城市道路进入社区后，交通速度减为人车混行的

15

公里每小时，为居民营造一片安全、安心的活动空间。在本项目中，我们从居民的实际使用出发，拟采取具有经济性的生态策略：(1）节能与能源利用建筑单体采用节能门窗、外墙保温系统等。(2）节地与室外环境规划中土地的集约化高效利用、充分开发地下空间；室外景观具有隔音、防尘等功能。(3）节水与水资源利用室外采用绿化节水灌溉、雨水回收系统；室内采用节水龙头、节水马桶等。10、户型平面布置高层区则采用了人车分流的管理模式，即车行均在外环道路，人行则使用内环的景观道路，在小区入口处通过设闸处理。6、配套模式好的景观是小区设计中宝贵的资源，同时也是发展高今后的一个重要“卖点”。

因此

，不仅仅是小区总平面布局必须充分考虑景观问题，好的单体平面设计也必须处处留意与景观的关系。本小区的户型设计不仅保证每户均有良好的南向日照，而且尽量使更多的房间，阳台朝向绿地

，做为充分满足居民衣食住行的全面需求

，本项目规划了涵盖社区级和邻里级等多元层级的、功

到户户有景，引景入室。能全面的公共服务配套体系。在规划中，我们以微距服务模式合理布局邻里级公共配套设施

，便利居民生活。在组团入口附近

100

米范围内配备商业等。“四明”设计：每户均保证明厨、明卫、明卧、明厅的四明格局。每户均保证二间或三间居住空间朝南至少保证两间居住空间朝向主要景观起居空间部位于南向。房型设计都以客厅，餐厅独立分区为原则，提高住宅的适用性。合理组织套内空间，动静分区，洁污分区，精心设计公共空间和私人空间，就餐空间与居寝空尽量保证所有的根据我们对住区商业的开发经验，越是小规模、低利润、贴近居民日常生活的如上所述商业越容易首先成活，不会出现死铺的现象，这样可以迅速形成居住氛围，下楼即可就近解决曰常需要。

间的关系，在控制单套面积的同时，满足各使用空间的建筑面积要求。7、环携景观

卧室设置低窗台大玻璃凸窗，内加防护栏杆，通过凸窗玻璃的设置，以及起居室至阳台门为落紧贴生活的景观设置

·可接触环镜以往住区片面追求绿化率而形成的块状绿化空间，可看而不可达，使用效率低。地玻璃门，保证了更加良好的日照采光及优美的景观视野，并与室外的绿意中相连，提高了生活品味。设计说明DesignSpecification所有房间保证足够的窗地比。分户墙空气计权隔声量设计值不小于

40dB，套内分室墙空气声计权隔声量设计值不小于

30dB。电梯尽量远离卧室、起居室，或作处理降低了噪声干扰。多层区域采用无负压供水；高层、小高层分高区、低区供水，高区运用水箱技术，低区水经减11、建筑造型设计压阀减压后供水。公共场所的卫生按照不同使用功能规范的卫生标准执行。

公共场所的公共卫生器具按照规范建筑提倡时代感与艺术性的有机结