项目 二 房地产开发地块的竞拍与土地使用权获取 房地产 开发 综合实训 课程 房地产 经营 与管理专业 教学资源 库

《房地产开发综合实训》课程广西经贸职业技术学院项目二

房地产开发地块的竞拍与土地使用权获取房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary

制定地块竞拍方案

广西经贸职业技术学院广西经贸职业技术学院《房地产开发综合实训》课程房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary在了解政府想法的基础上，结合公司的实际，在产业导入、产值、税收、项目规划指标、地价、开发建设等条件上进行“勾兑”。

与政府达成一致意向后，对外则设置许多挂牌门槛，然后走一个公开程序获取土地。勾地房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary“单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出勾地申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招拍挂方式出让该宗地。提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格”。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（征求意见稿）》第5.4款规定：房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary“提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的价格”。有人竞价，则价高者得无人竞价，则开发商以其承诺的土地价格取得该地块对于出价未达到政府评估价格的土地，政府可选择不出让，由此开发商“勾地”失败。房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary一：股权转让按照《公司法》，土地被视为该公司的固定资产，那么就可成功避开“招挂拍”。可以避开各种高额税费。在股权购买之后，只需要将公司更名，土地就顺理成章过渡到购买方的名下，不被定义为“土地交易”。常见的几种勾地方式房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary二：合伙成立项目公司共同成立公司。一方以土地作价入股出资，一方直接投入资金。对方先成立一个项目公司，我再直接购买股权。可以规避债务风险。适用于土地增值空间不大的地块。常见的几种勾地方式房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary三：以联合开发的名义其目的仍然是避免被定义为“土地交易”。签订一个协议，采取松散合作的方式，不需要专门成立一个公司来“装”土地。实质上的交易价格就变相为协议签订中所约定的出资回报率，而通常卖地方保留部分权益。常见的几种勾地方式房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary程序简单、效率高。轻则停工，重则整个项目整体被人“拿走”。风险主要由买地方来承担。优点风险三：以联合开发的名义常见的几种勾地方式房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary四：兼并或合并企业之间的兼并或合并也可成功避免被定性为“土地交易”，完成之后可以直接到国土局办理土地更名过户。适用范围是极个别的。不产生契税也不产生土地增值税。常见的几种勾地方式房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary五：在建项目转让土地暂且保留在原公司名下，也不购买股权，并保留原股东权益，然后通过签订法律条文完成股权托管，再由买地方投入资金进行开发，当项目进行到25%，法律意义上就不再是净地，性质演变为在建项目，就可以直接进行转让，从而绕开“土地交易”。合作双方需要高度的信任。尽管也承担契税，但成本很低。常见的几种勾地方式房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary六：股权托管不购买股权，直接以股权托管方式进行，完成之后再抽身退出。多为国有企业采用，因为国有企业投入资产会受到有关部门监管。常