现代典藏标杆高层+洋房住宅建筑中标方案

南通三建海门江海路东侧项目NANTONG

SAN

JIANHAI

MENPROJECTPA鸟瞰图洋房单体效果图高层单体效果图洋房单体效果二高层单体效果二售楼处效果图海

门—金三角上小浦东、江风海韵北上海—PROD项目背景

—宏观区位海门坐落于黄海之滨，长江和沿海两大开放带的交汇点上，东临黄海，南依长江，与黄金海岸T字型的结合点；与国际大都市上海隔江相望，西靠港口城市南通，北倚广袤的江海平原，素有“江海门户”之称。海门站336国道site文化广场市中医院汽车客运站紧邻上海都市圈，是苏北地区与浦东经济的桥头堡，将进一步带动城市发展，促进城市新格局。项目用地位于海门市政府、汽车客运站北侧，西侧紧邻距离北侧海门站2公里，距离市政府4.7公里。江海路海门市政府PROD项目背景

—上位规划海门市整体形成“一中心五片区”的区划布局。“一中心”即中心城区，包括海门街道、滨江街道、三厂街道。“五片区”即：西北部片区，即三星镇；东南部片区，即临江镇、海永乡；东北部片区，即包场镇；中部片区，即常乐镇、悦来镇、余东镇；北部片区，即四甲镇、正余镇。site城市发展由中心向北侧发展，项目位置位于整体老城区以北，主要以江海路与南侧主城区连接。PROD项目背景

—基地周边海门站2.0km1.0km城北初级中学新海托老院site城兴市场用地位于城市中心区最北侧，周边大部分为待开发空地商业等配套资源稀少，配套不齐全，景观资源匮乏。市区方向PROD项目背景

—基地周边基地西侧——江海路基地南侧现状中海路基地西侧现状民房基地内部现状汇通路江海路红海路基地东侧现状民房地块周边仅西侧江海路为现有道路，其余均为规划待建道路何景观资源，周边基本为空地，对项目基本无日照影响无任PROD项目背景

—区位总结扩大地块优势：转化劣势为突破：•

紧邻上海都市圈，随着崇海大桥的修建，带动周边城市投资客群，城市发展的红利将进一步释放。•

位于城市南部老城边缘，周边居住氛围尚未成熟•

教育、医疗及商业等配套不完全•

地块交通可达性良好特色营销：充分抓住机遇：•

打造不一样的楼盘•

提升产品的溢价值•

周边无成熟楼盘，便于打造区块形象楼盘，提升区块影响力•

周边无可用景观资源，需自身营造空间和景观SWOT

小结：总体而言，项目周边居住氛围不成熟，教育医疗、商业等配套不完全，有信心抓成机遇，打造城北片区品质楼盘。项目背景

—南通三建用心营造美好未来新生活归属感、新居所认同感打造南通三建海门居住典藏标杆成就城北新区品质楼盘领航者PL规划推演

—设计条件中

海

路·

项目设计条件

·总用地面积：62816㎡，约94亩容积率：1.8（住宅建筑面积比例不超过98%）建筑密度：≤25%江海北路汇通路200m绿地率：≥35%建筑限高：大于三层且不大于80米（沿江海路一侧建筑高差控制在60米以内）300m建筑密度：≤25%建筑面宽：沿中海路、红海路一侧住宅建筑面宽不宜超过60m，如设计高度在50m以上住宅建筑，其累计长度不得超过地块总长度的50%红

海

路PLA规划推演

—土地价值分析中

海

路中

海

路1.小区主要出入口位置，昭示性高，人流量大2.北侧紧邻城市道路，南侧有一定景观资源江海北路江海北路汇通路汇3.西侧紧邻城市快速路，且不得开车行口，不具备商业条件2.可与右侧商业地块形成一定商业氛围，但城1.土地正中，具有良好景观资源市道路太窄通路3.紧邻城市道路，城市噪音干扰大1.小区主要出入口位置，昭示性高，人流量大红

海

路红

海

路居住价值高：1＞2＞3商业价值高：1＞2＞3PLA规划推演

—政府意向空间序列、轴线感；天际线变化；空间灵动、活泼PLA规划推演

—强排测算中

海

路中

海

路27F18F18F18F27F27F3.6w2.7w江海北路江海北路剩余容量

7.4w剩余容量

8.3w容积率约

1.4容积率约

1.6可做洋房+别墅可做全洋房1.8容积率？轴线仪式感？空间灵动？成熟开发商会如何应对？？？PLA规划推演

—案例分析容积率：1.8容积率：2.0容积率：2.1高层+洋房高层+洋房30F高层+洋房+别墅高层容量占比：50%洋房容量占比：50%高层容量占比：60%洋房容量占比：40%高层容量占比：50%洋房容量占比：40%别墅容量占比：10%PLA规划推演

—规划生成优点：洋房最大化

洋房总量76000不足：面宽受限前场空间较小北侧空间不对称相对兵营，无集中绿化空间PLA规划推演

—规划生成优点：洋房相对较大

洋房总量69000局部有集中花园，空间对称，仪式感强不足：面宽受限前场空间较小横向空间变化不足与拿地的肌理感出入较大PLA规划推演

—规划生成优点：洋房相对较大

洋房总量69000局部有集中花园，空间对称，仪式感强纵向空间有变化，与拿地呼应高前场空间较大不足：需局部架空以打通空间PLA规划推演

—规划生成√PLA规划推演

—案例分析策略一策略二空间层次营造

产品力提升PLA规划推演—方案一总平面图海门康佳方案一经济技术指标数量项目总用地面积净用地面积总建筑面积容积率单位㎡备注(计算规则等）94亩62816.0062816.00154323.801.80㎡㎡1.8113068.8不超过计容面积98%计容总建筑面积113068.80110807.4242876.00㎡㎡㎡住宅高层洋房其中67931.42社区配套1526.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡物业管理用房垃圾收集房配电房及开闭所公厕治安监控中心弱电机房620.00180.00556.00100.0040.00总建筑面积的4‰（任务书要求）其中任务书要求其中任务书要求任务书要求任务书要求30.00商业735.3841255.000.0041255.0028642.006785.00非计容总建筑面积㎡架空层面积地下车库面积普通车库面积㎡㎡其中其中人防车库面积非机动车车库面积计容建筑面积6%其中5828.00㎡建筑占地面积住宅占地面积商业及配套占地面积可售面积11291.009965.001326111542.8072.28%35%17.97%9089.94%1238㎡㎡㎡㎡可售比绿地率建筑密度%%户%辆辆辆辆辆㎡/辆辆辆辆≥35%≤25%住宅总户数地上机动车位占比机动车总停车位地面停车数量地下停车数量非人防区人防区123111594616937.002331地面停车率≤10%其中其中其中单车位指标非机动车停车位住宅非机动车商业及配套用房非机动车2217114PLA规划推演

—方案三总平面图海门康佳投标方案三经济技术指标项目总用地面积净用地面积总建筑面积容积率数量单位㎡备注(计算规则等）94亩62816.0062816.00154323.801.80㎡㎡1.8113068.8不超过计容面积98%计容总建筑面积113068.80110807.4251065.4247862.0011880.001526.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡住宅高层洋房别墅其中社区配套物业管理用房垃圾收集房配电房及开闭所公厕620.00180.00556.00100.0040.00总建筑面积的4‰（任务书要求）其中任务书要求其中任务书要求任务书要求任务书要求治安监控中心弱电机房商业30.00735.3841255.000.0041255.0028642.006785.00非计容总建筑面积架空层面积地下车库面积普通车库面积㎡㎡㎡其中其中人防车库面积计容建筑面积6%其中非机动车车库面积5828.00㎡建筑占地面积住宅占地面积商业及配套占地面积可售面积12646.0011320.001326111542.8072.28%35%20.13%9209.94%1238㎡㎡㎡㎡可售比绿地率建筑密度%%户%辆辆辆辆≥35%≤25%住宅总户数地上机动车位占比机动车总停车位地面停车数量地下停车数量非人防区人防区1231115946169地面停车率≤10%其中其中其中辆单车位指标非机动车停车位37.002331㎡/辆辆辆住宅非机动车商业及配套用房非机动车2217114辆PLA规划设计

—总图解析中轴礼序41M41M150M58M大尺度花园44M44M55M44M44M46M45M40M32M40M32MPLA规划设计

—总图解析规划结构中轴对称布局，中央大花园景观形成主轴线，组团绿化景观左右对称布局PLA规划设计

—总图解析①③归家动线④园林内院⑤入户入口④园林内院③组团入口⑤入户入口③组团入口中轴对称②

礼仪中轴①社区入口④⑤PLA规划设计

—总图解析功能结构配套用房洋房高层PLA规划设计

—总图解析产品落位产品配比洋房105洋房122洋房138洋房152高层98高层115高层128PLA规划设计

—总图解析交通流线人行流线车行流线外围城市道路内部人行道路人行出入口车行出入口地库出入口PLA规划设计

—总图解析消防分析外围城市道路应急消防车道消防登高场地PLA规划设计

—总图解析配套商业面包房四花社区配套精品超市小型艺术馆书店星巴克咖啡宠PLA规划设计

—总图解析景观分析景观主轴线主要景观节点组团绿化PLA规划设计

—总图解析日照分析0-1小时1-2小时2-3小时3-4小时4-5小时5-6小时6小时以上回归本源，创造有温度的生活场景——打造沉浸式、主题体验式售楼处SCE情景示范区

—示范区选址中

海

路11、北侧为城市规划道路，建设时间不确定，时间周期不允许（不适合）。2、西侧为城市主要车行动线，但是城市绿化带非业主代建，开设出入口需江海北路与市政沟通，难度极大（不适合）

。汇通路3、东侧道路等级太低，城市昭示性差，售楼处展示效果差（不适合）

。城市绿带2434、街角入口，可利用城市绿带景观优势打造高品质示范区。对绿化有一定的破坏，需与市政沟通（不建议）

。5、南侧为城市次级车行动线，交通压力相对小，且城市主要人流方向来向为南城市区方向；售楼处位于地块中心地带，后期可结合住区入口，打造整体尊贵的入户体验（适合建设）

。5综合土地现状，交通可达性，以及整体规划气质，场所5最适合建设示范区。红

海

路如何利用场地打造独一无二的生活体验馆？SCE情景示范区

—示范区气质永久性高品质体验感控成本选取物业用房、社区配套作为售楼处载体，从交付后使用功能角度出发；品质感与需求匹配度高，通过示范区打动客户；结合物业配套，塑造属地性的生活体验中心；成本思维前置，控制规模、材质。文化气质精致典雅生活体验感格调艺术空间+绿色品质生活创作核心：创造一个这样的到访地（打卡地）满足精英人士的消遣（肉体和精神）需求，以高品位的生活艺术空间为核心辅以聚会运动，休闲，儿童等功能创造高格调，纯净，时尚，温暖

的场所空间营造话题感，增加精神归属感，提高居住价值SCE情景示范区

—总平面图样板房MODEL样板房MODEL后院BACKYARD售楼中心SALES

CENTER前场ENTERSPACE停车场PARKINGSCE情景示范区

—功能分区1.停车场2.水院3.生活空间4.庭院5.样板房16.样板房2示范区主入口SCE情景示范区

—流线分析接待大厅→→品牌展示区→沙盘区→吧台→洽谈区→庭院→临时样板房→样板房示范区主入口车行主入口SCE情景示范区

—流线分析一层平面图1.销控台2.品牌展示区3.楼梯间4.工法展示5.沙盘区6.水吧7.自定义主题区8.洽谈区9.卫生间10.儿童娱乐区11.母婴室12.VIP签约室SCE情景示范区

—售楼处平面图二层平面图1.会议室2.楼梯间3.财务室4.走廊5.办公室6.卫生间7.茶水打印区8.洽收谈银区室SCE情景示范区SCE情景示范区SCE情景示范区SCE情景示范区SCE情景示范区SCE情景示范区SCE情景示范区SCE情景示范区每个户型都是一种生活的感悟——体会生活、享受生活PRO产品研发

—周边竞品万科翡翠甲第雅居乐万科中央公园熙悦天玺长江印江海都会雍锦星洲湾SITE长江印熙悦天玺江海都会万科翡翠甲万科翡翠PRO产品研发

—周边竞品雍锦星洲湾熙悦天玺（均价14500）(均价14000)户型特点97㎡-三房两厅一卫119㎡-三房两厅两卫143㎡-四房两厅两卫户型特点㎡

㎡

㎡95

-三房两厅一卫

122

-三房两厅两卫

160

-四房两厅三卫雅居乐万科中央公园(均价江海都会（均价14500）16500)户型特点97㎡-三房两厅一卫155㎡-四房两厅两卫170㎡-四房两厅两卫户型特点㎡

㎡

㎡98

-三房两厅一卫

123

-三房两厅两卫

165

-四房两厅三卫万科翡翠甲第(均价长江印（均价16000）16500)户型特点99㎡-三房两厅一卫122㎡-四房两厅两卫159㎡-四房两厅两卫户型特点㎡

㎡

㎡105

-3房两厅两卫

126

-三房两厅两卫

143

-四房两厅两卫PRO产品研发

—竞品策略差异化竞争，全方位提升产品竞争力同等面积提升空间舒适度

同等功能提升产品创新点——优化得房率，提升产品力——空间功能创新、增加卖点PRO产品研发

—竞品策略——高层产品95㎡户型98㎡户型122㎡户型PRO产品研发

—户型展示高层户型115+95+95+115PRO产品研发

—户型展示高层户型115+98+98+115PRO产品研发

—户型展示高层户型98㎡-小三房两厅一卫户型优势：1：6m大宽厅设计，加大南向阳台尺度，舒适感提升；研发户型常规户型2：优化厨房u型操作流线，餐厨对位更合理；22333：卫生间分离式设计，增4加使用率；1144：主卧室衣帽空间最大化利用，改善居住品质。PRO产品研发

—户型展示高层户型125+125PRO产品研发

—竞品策略——洋房产品105㎡户型122㎡户型140㎡户型160㎡户型PRO产品研发

—户型展示洋房户型105+105PRO产品研发

—户型展示洋房户型122+122PRO产品研发

—户型展示洋房户型122㎡-3+1房两厅两卫户型优势：1：在传统三房基础上增加儿童活动室，提升生活舒适度；212：开敞式厨房，视野通畅，能够兼顾儿童活动区；3：豪华主卧设计，三位一体，舒适奢华;4:户型南北通透，视野通畅;34PRO产品研发

—户型展示洋房户型142+142PRO产品研发

—户型展示洋房户型北露台140+14011F10F9F10+11F顶跃145㎡南露台赠南北大露台7F-9F平层138㎡8F7F6F平层138㎡6F5F赠北下沉庭院+地下夹层5F平层138㎡4F平层138㎡赠稀缺17㎡大进深阳台4F赠北下沉庭院+地下夹层3F平层138㎡3F2F赠稀缺19㎡三面宽阳台1+2F底复142㎡1F南院赠南北花园、地下夹层覆土1.5M下沉庭院夹层2.9M车库层3.8M车库2.7M本案10+1F洋房剖面示意图PRO产品研发

—户型展示1+2F底复142㎡洋房户型140㎡-四房两厅三卫套型：4房2厅3卫体验：南北花园、“L”合厅体验首层平面图PRO产品研发

—户型展示1+2F底复142㎡洋房户型140㎡-四房两厅三卫套型：4房2厅3卫体验：豪华主卧套二层平面图PRO产品研发

—户型展示3F平层132㎡洋房户型140㎡-四房两厅三卫套型：4房2厅2卫差异：稀缺19㎡三面宽超长阳台三层平面图PRO产品研发

—户型展示4F平层132㎡洋房户型140㎡-四房两厅三卫套型：4房2厅2卫个性：客厅等宽4.2M餐厨设计四层平面图PRO产品研发

—户型展示5F平层132㎡洋房户型140㎡-四房两厅三卫套型：4房2厅2卫差异：稀缺17㎡大进深阳台五层平面图PRO产品研发

—户型展示6-10F平层132㎡洋房户型140