推介材料-创鸿广州南沙祈福项目

1中融-创鸿广州南沙祈福集合资金信托方案中融国际信托2010年11月免责声明：本推介材料仅作推介之用，不构成对客户的要约及收益的保障，各项条款最终以信托文件为准信托产品简介广州南沙区房产市场分析1开发商创鸿集团简介信托要素和交易结构信托收益与风险控制2345目

录2因为信任所以托付3信托：因为“信”任，所以“托”付4我国的信托业根据中国信托业协会统计数据，截至2009年底，全国54家信托公司披露的年报显示：54家信托公司信托资产总额到达20405.65亿元，已突破2万亿元大关。信托业已经成为我国四大金融支柱产业之一。56信托法律环境及政策支持信托方案的根本特点7中融国际信托是经中国银监会批准设立的金融机构，成立于1987年。2007年7月公司成为信托“新两规”公布后首批重新登记，并换发新金融许可证的信托公司之一。近两年中国银监会对全国信托公司进行监管评级中，中融国际信托被评为A类公司。20多年来，中融信托始终致力于提升综合资产管理能力，在货币市场、资本市场、金融衍生产品、房地产投资、风险投资等领域积累了丰富经验。近年银信合作、私募股权投资、证券投资、房地产投资等业务快速开展，为高端客户财富管理开拓了广泛的空间。2009年获得“中国阳光私募最正确效劳信托公司”奖，2010年获得“中国最具成长性信托公司”奖。受托人：中融国际信托8受托人：中融国际信托中融信托管理的资金规模〔亿元〕

至2009年12月，公司存续管理信托产品321支，管理信托资产规模达1323亿元，累计管理资产规模逾3500亿元，受托资产位列全国50余家信托公司“第二名”。至2010年6月底，公司管理资产规模为2207亿元，更是高居行业前列。9信托产品简介广州南沙区房产市场分析1开发商创鸿集团简介信托要素和交易结构信托收益和风险控制2345目

录10南沙是广州东南部重要的独立行政区南沙区位于广州市东南部，处于珠江三角洲经济区的几何中心南沙是西江、北江、东江三江聚集之处，东与东莞虎门隔海相望，西连中山市。以南沙为中心，周围60公里半径内有14个大中城市。经国务院批准，2005年4月28日南沙成为广州市一个独立的行政区11“南拓”方案推动了南沙经济的开展2001-2010年广州的空间开展战略是：“南拓、北优、东进、西联、中调”，通过拓展城市空间结构，完善城市功能，使城市由单中心向多中心转变。南沙区是广州推进“南拓”战略的空间承接地，未来将开展成为华南地区物流集散中心和贸易窗口、广东临海先进制造业基地之一、珠三角粤港澳合作中心、珠江湾区生产组织中心、广州市城市副中心的城市。南沙区是广州市“南拓”方案的重点区域12“南拓”方案推动了南沙经济的开展南沙区方案以建设最适宜创业开展和生活居住的现代化滨海新城为目标，规划为"五大组团、四大产业，三大基地"的结构模式。五大组团分别是：黄阁综合工业组团、南沙高新技术产业组团、万顷沙临港工业组团、龙穴岛现代物流业综合组团、地区综合效劳业组团；四大产业分别是现代物流业，临港工业、高新技术产业和综合效劳业；三大基地分别是：石化基地、钢铁基地和造船基地。南沙区是广州市“南拓”方案的重点区域13南沙GDP增速加快南沙已形成汽车、钢铁、造船、机械装备、港口物流、高新技术以及石化等七大支柱产业。近年来，在广东省及广州市政府的大力投入和支持下，南沙经济快速稳步增长，正逐步成为广州乃至珠三角经济开展重要的增长极。2009年南沙实现地区生产总值395亿元，同比增长14%，增速比全市平均水平高3.8个百分点，高于除萝岗区以外的其余各区，经济总量分别是2002年、2005年的6倍、3倍。南沙区是广州市“南拓”方案的重点区域14南沙消费能力正逐步上升随着南沙经济的不断开展，南沙已经具备了较强的消费能力，2009年全区社会消费品零售总额达32.78亿元，同比增速达20.15%，高于全区经济增长速度，对南沙经济增长拉动作用明显。南沙区是广州市“南拓”方案的重点区域152005-2009年南沙社会消费品零售总额及其增速图南沙目前已建成了广州地铁4号线目前广州地铁方案2011-2015年间实施：四号线南延线：自四号线金洲站经南沙客运港延伸至资讯科技园，长11.7公里。主要功能为支持南沙临港经济区开展。南沙区通过地铁4号线与广州市大局部地区接轨16广州地铁四号线南沙已建成了京珠高速、虎门高速、南沙港快速、鱼黄支线，正在建设珠三角南环线，规划了深中跨海通道、东部快线等南沙新区对外高、快速公路体系。南沙目前覆盖外围城市的主要交通干线邮正在建设武广客运专线延长线〔广深港客运专线〕、广珠城际铁路，规划了杭福深客运专线西延线、中南莞城际铁路、南沙输港铁路等南沙新区对外轨道交通体系南沙新区内部的东西向、南北向、环线等主干城市道路网体系也已初步形成南沙区交通规划覆盖了广州市及附近大中型城市17南沙区房地产起步较晚，但开展较快。近几年南沙房地产工程不断增多，陆续有品牌开展商如奥园、碧桂园、万科、城建等进驻，商品住宅的供给量和成交量也在稳步上升。2007年的成交量仅为8.60万平方米，2008年那么上涨至29.39万平方米，将近翻三番。在房地产市场行情向上的2009年，南沙房地产市场的成交量更是到达了创历史记录的48.91万平方米，上涨势头明显。从成交价格来看，南沙价格上涨幅度较慢，楼价仍处广州价值洼地。目前南沙区住宅均价仅为4216元。跟邻近的番禺区06年的房价接近。南沙区房地产凸显价值洼地18区域广州市各区一手住宅成交均价2006年2007年2008年2009年2010年1-7月全市631585999339934611869越秀区921911172127281464516789荔湾区62808687113191232616454海珠区715410343109581155915575天河区841512319129201500918734白云区604677368351869411452黄埔区50736834800173679480番禺区499671348353806812672花都区32354656550357786146南沙区29325545463243374216萝岗区333693337331761110322在产业经济与港口经济的强劲带动下，将为南沙带来大批高素质的稳定的产业人口，常住需求将逐步释放，房地产面临新的开展机遇。南沙对城市开展重新定位为“最适宜创业开展和生活居住的现代化滨海新城”，强调综合功能的开展，开展理念突出生态保护的重要性，未来南沙居住适宜性将进一步增强。随着多层次的对外交通网络构建，南沙与周边城镇的交通通达性将进一步提升，进一步提升对区域外消费者的吸引力。区域行政中心搬迁至黄阁镇，相关配套设施有望最快得到完善，生活的便利程度将得到较大提升。南沙区房地产市场面临新的开展机遇19本工程位于南沙区新行政中心2公里内，配套齐全工程位于南沙新行政中心2公里内，周边配套相对齐全教育文化配套包括：金隆小学、金洲小学、南沙第二中学、港龙中英文实验学校及南沙区图书馆。医疗配套包括：金洲医院、南沙中心医院、中大附属第六医院。娱乐休闲配套包括：金洲影剧院、南沙高尔夫球场、黄山鲁森林公园等。其他配套包括：建设银行、农业银行、中国电信等金融电信配套及南沙公安局、南沙地税局等政府配套。20本工程优势：地铁物业＋河景园林小区21◆本工程为广州地铁4号线终点金州站方圆500米物业，交通优势十清楚显

◆本工程邻近金州涌，主要为居住区域，小区内配套成熟，包括幼儿园、商业和银行等，是南沙区设计配套比较成熟齐全的小区。本工程客户定位：本地中高端客户+附近城市白领及商务人士22本工程客户定位：核心客户：以居住兼投资本地中高端客户，本工程体量不大，短期内该类客户容易形成认同；重要客户：以居住为主的本地企业中高层、白领、公务员，该类客户在本区域工作和生活，同时又希望能空余时间在广州消费，本工程为地铁上盖具有交通优势；拓展客户：番禺、广州、虎门白领及自由生意人，该类客户不一定要按时上班，在南沙置业看重的是这里的相对低的房价。◆酒店式公寓：以小面积的一房、两房为主，控制总价，利于投资；

◆私密性高档住宅：在区域内处于第一档次线，以目前南沙区主流产品和去化快的两房、三房为主，在景观好的位置适当规划四房。

◆商业：本工程为地铁口物业，依靠地铁人流和附近丰田生产中心及本地地标式酒店祈福酒店的聚集人群，商业价值值得关注本工程定位：高档酒店式公寓＋私密性高档住宅＋商业23信托产品简介广州南沙区房产市场分析1开发商创鸿集团简介信托要素和交易结构信托收益与风险控制2345目

录2425创鸿集团概况广东创鸿集团于1999年2月成立，经过十多年的精心经营，广东创鸿集团已经开展成为一家以房地产开发和建筑安装为核心业务，集房地产开发、建筑安装、物业管理和物资采购等为一体的综合型民营企业集团。旗下以房地产开发一级资质〔广东创鸿房地产开发〕、建筑施工二级资质〔广东创鸿建筑〕、物业管理二级资质〔广东和丰物业效劳〕为核心企业。截至2010年6月30日，创鸿集团资产总额为53.92亿元，净资产合计25.1亿元。集团董事长黄鸿明先生任第十一届全国人大代表，于新浪网评选的新财富500富人榜位列239位，亚运会火炬传递期间，黄鸿明先生还荣耀中选为“广州亚运会火炬手”！创鸿集团概况创鸿集团屡获荣誉：2003～2006年被揭阳市政府授予“优秀民营企业”、“重合同守信用单位”、“重大奉献纳税大户”；2006年6月获得揭阳市人民政府“纳税荣耀户银奖”；2006年4月被广东省人民政府授予“广东省百强民营企业”、“广东百佳诚信示范企业”；2005年至2010年连续6年被中国工商银行广东省分行、中国农业银行广东省分行、中国银行广东省分行、中国建设银行广东省分行等金融机构综合评定为第四、五、六、七、八届“广东地产资信20强”。2627创鸿集团开发实力雄厚项目名称建筑面积（m2）金凤阳光花园50913金凤雅逸花园54327金凤名苑34680御景花园114700金凤豪苑136636金凤帝苑一、二期216500国源花园52224百合花园32449御景湾147932御龙湾107540明珠帝苑一、二期242854江南新城一、二、三期423275金城龙庭一期167462凤林综合楼A、B、C幢8924总计1790416住宅开发成为当地龙头创鸿集团自1990年成立以来，已开发的住宅工程包括金凤豪苑、金凤茗苑、金凤帝苑一、二期、阳光花园、国源花园、雅逸花园、百合花园、御景花园等，总建筑面积达179.04万平方米。售房率达96%，入住率均在93%以上.近几年的市场份额均占揭阳市的70%以上。已经在揭阳市房地产行业奠定了龙头地位，也创出了“创鸿地产”的品牌。金凤豪苑金城龙庭御景花园御龙湾江南新城金凤花园2829创鸿集团开发实力雄厚多数商业工程成为当地标志性建筑项目名称建筑面积（m2）万业广场45654御景易初莲花22697江南卜蜂易初莲花购物中心33670金城商业文化步行街13782玉都广场1040000总建筑面积1155803创鸿集团开发的商业地产工程包括万业广场、御景易初莲花、金城商业文化步行街、御景湾.滨江风情街等，总建筑面积为115.58万平方米，多个工程成为当地标性建筑万业广场御景易初莲花江南卜蜂易初莲花御景湾.滨江风情街金城商业文化步行街开发商创鸿集团简介广州南沙区房产市场分析1信托要素和交易结构信托收益与风险控制2345目

录30信托产品简介31方案名称中融-创鸿广州南沙祈福集合资金信托方案受益人优先级/次级受益人受托人中融国际信托信托规模总规模1.76亿元，由优先级受益人和次级受益人分别认购优先级8800万元元，由信托公开募集资金认购次级8800万元，由创鸿房地产对本工程的实际投资8800万元认购工商银行2年〔如次级受益人在信托年满1.5年时提前回购，信托方案提前终止〕保管人信托期限信托要素简介3132融资方式股权融资还款来源广州市南沙区祈福生活区住宅和商铺的销售收入工程公司原股东创鸿房地产有选择权回购股权信托退出工程管理信托管理方式工程公司负责广州市南沙区祈福酒店南侧工程的开发和建设及销售受托人中融信托持有工程公司90%的股权，对工程公司和工程开发过程进行监控：〔1〕中融信托委派管理人员进入工程公司董事会，公司的各项事务运作必须经由信托同意才能运作。〔2〕派驻财务人员监管整个工程的财务运作，对公司的支出和销售回款账户进行监管，充分保护信托利益在信托方案满1.5年或2年时，次级受益人创鸿房地产，按照约定价格有选择权地回购工程公司股权信托方案随之终止。3233信托结构中融信托保管银行管理管理费保管费保管信托计划（1.76亿，2年）中融募集8800万优先级（注册资本金：1000万）90%股权工程土地使用权人工程开发主体创鸿房地产和广东万业置地认购8800万次级负责开发管理项目公司创鸿集团提供资金保证信托产品简介广州南沙区房产市场分析1开发商创鸿集团简介信托要素和交易结构信托收益与风险控制2345目

录3435收益分配方式受益人优先级/次级受益人信托期限2年〔如次级受益人在信托满1.5年时提前回购，信托方案提前终止〕优先级受益人的预期年化收益率为10%预期年化收益率信托收益信托存续期间每满一年分配一次收益信托终止后十个工作日内，信托本金和最后半年的收益一次性返还优先受益人的银行账户352.市场风险…本工程在运行中将会遇到以下四种对信托方案产生不利影响的风险工程风险1、工程开发和运营风险3、信用风险4.管理风险风险及控制36风险来源

控制措施〔1〕创鸿集团是当地实力雄厚的房地产开发企业，具有丰富的商业和住宅的开发经验，由创鸿集团负责工程的开发和管理，能够保证工程开发进度和开发品质，有效降低工程开发运营风险。〔2〕中融信托持有工程公司90%股权，对工程公司的本钱支出进行监控，向工程公司派驻资金监管人员，与公司管理层共同保管工程公司公章，包括法人章，财务专用章，合同专用章等，同时对工程公司的资金、财务等进行监管，可保证工程进行时信托资金的平安和合理运用。工程开发和经营风险：工程开发过程中，由于公司内部管理、监控等原因或外部政策、市场环境的影响导致工程工期进度延迟或预售时间延迟等潜在风险，从而影响信托财产的收益，进而影响受益人的收益水平。风险及控制37风险来源

及时了解和掌握国家相关的政策法规，针对其对本信托方案有可能产生的不利影响，提出并实施具体的风险控制措施。控制措施市场风险：国家货币政策、财政税收政策、产业政策、宏观政策及相关法律法规的调整与变化将会影响本信托的设立及管理；房地产市场价格波动的风险导致工程销售收入及收益