文案-重庆新科地产价值战略方案

FOCUS焦点新科地产价值战略方案中国地产

代理20强

从我们对新科企业的观察说起

实力/视野/理想我们所认识到的工程价值平台

HOPSCA

十字金街

重庆门户

重庆窗口/北部核心纬联的效劳目标：

A、最大化实现工程的综合价值，而非仅仅贩卖；

B、以工程建立新科的地产品牌，不仅仅是建造；

价值战略－定位篇

prosperity&Development商务为本

现代物流业基地

北部新区汽车城

现代制造业出口加工业产业拉动商务需求长安福特轿车力帆乘用车凯瑞特种车卡福汽车零配件福耀汽车玻璃联伟汽车部件台湾元创模具法国罗兰石墨延锋伟世通饰件可口可乐饮料伟世通发动机延锋江森座椅敏俘汽车部件百力通汽油机中南铝轮毂香港国际汽配永俊模具万虎机电库博汽配万达仪器兆帮汽车垫片大江东阳益丰密封条优意恩科技航盛汽车电子台东日化迪洋仪表华克排气系统秦川汽车电子法腾机械世晟油箱东洋滤机灵龙电子民生物流博泰汽车配件产业规模化成熟商务办公需求旺盛区域项目名称体量销售率入住率类别渝北区美源国际20000100%50%纯写字楼北部高新园上丁企业公园5500010%33%纯写字楼北部高新园星光大厦10000不销售100%纯写字楼渝北区水利大厦30000不销售100%纯写字楼渝北区碧海金都20000不销售100%纯写字楼北部高新园金星科技孵化中心11000100%62%纯写字楼北部高新园海王星科技大厦95000不销售65%纯写字楼根据局部写字楼的统计，入住率都较高，反映出北部良好的商务需求以产业为根底的商务需求依附于北部新区产业链条的科技、实业、事业单位较多；

这也印证了目前北部商务市场是以产业为根底的；中国地产代理·20强市场购置力强劲项目开盘时间销售状况定位价格客户比例金城银樽07.495%SOHO公寓开盘3600投资50%,自住50%驰城国际07.195%商务公寓开盘3500投资60%,办公40%商务供给格局面对旺盛的纯商务需求，目前经开园缺失高品质商务平台，这是区域内的价值点，也是本工程的核心价值；高新园经开园商务定位北部新区商务需求市场旺盛区域内缺乏品质商务平台商务的纯粹性决定了价值高度北CBD/纯商务平台以五星级甲级写字楼为品质龙头带动商务公寓群的整体价值提升二、目标客户是谁？二、目标客户是谁？第二类客户不依赖商务交流的科技企业，城区办公非必要条件，他们是——杂志社研发机构创意型企业……客户写真客户写真人物：刘女士行业：贸易〔汽车配件防腐材料〕办公地点：地王广场办公面积：100㎡左右需求描述：由于其主要销售对象为长安、隆鑫等汽车集团。北部经开园为汽车工业集中的区域，在该区域办公如有适合的物业会考虑选择。商业领衔

作为一个资本集中化的区域核心工程，商业是真正的财富标签；本案不仅需要形成商业气候，更要形成适应北部高端人群的商业新中心；北京亦庄经济开发区

天津滨海经济开发区

广州开发区园区根底建设阶段5年10年园区开展阶段商务市场快速开展商务成熟阶段居住市场快速开展居住成熟阶段社区型商业片区型商业区域商业中心1－5年6－8年9－10年形成新城市中心国内开发区案例借鉴

开发区的成熟期需要十年左右,会形成新的城市中心

新城市中心在地段上需满足两大条件,一是作为开发区的第三产业配套定位,二是位于交通枢纽,和城市级配套聚集地;

目前的开发区在商业开展方面落后,急需商业中心的建立，导致商业地价全面飙升；组团规划功能

本案处于鸳鸯组团，区域功能定位于第三产业，为金山组团〔物流和出口加工产业〕和翠云组团〔机动车产业〕效劳；

十字金街

毗邻经开区管委会,位于四大城市级配套中心，把守轻轨和金渝大道要塞；

汽博中心

高尔夫球场

鸳鸯体育中心

价值启示

走在前面的案例告诉我们，新区的商业中心价值巨大，准确的出击，建立区域商业中心将为开展商带来品牌和经济上的高额价值；

而本案的地段和开发时机赋予我们不可多得的机遇！

商业现状

社区商业，各自为政；

商业定位

北部新区正需商业中心迎合需求，确立中心地位

高端人群需求多元化商业业态定位多元化

周边工程定位类似商业档次领先北ＣＢＤ商业会馆

欢乐场／时尚地／名流会商业客群

第一类：本案业主群

以高端白领和金领的商务人群为主

根底需求为购物／休闲／餐饮

升级需求为体验／展览／文化

第二类：周边生活群〔１－２公里范围〕

包括叠彩城／驰城国际／经开区管委会／可口可乐等大型集团的人群

高收入人群，商务／政务为主．少量居住

根底需求为购物／休闲／餐饮

升级需求为娱乐／咨讯

第三类：区域高端客群〔３－５公里范围〕

包括复地上城／蓝湖大社区／爱加丽都等北部高档楼盘人群

高收入人群，居住人群为主

根底需求为购物／休闲／

升级需求为娱乐／时尚／文化

居住为辅为什么要有居住?

防止“空城效应〞

大量中小型商务企业进驻，会存在高端白领阶层的公寓需求；怎样的居住品质?

酒店式公寓

酒店式公寓才能较好的符合纯商务区的品质高度

周边工程居住类公寓定位于酒店式公寓,本工程在品质上不可具备竞争劣势

选择厨卫精装修,其余简装修标准,但为了在同类产品竞争中处于优势,需通过聘请知名设计师打造公共局部风格和酒店式公寓的新概念设计;客群定位

居住定位

精装酒店式国际公寓

以酒店式公寓定位，一方面防止影响纯商务形象，同时也合理的与本案的品质酒店嫁接起来，提升公寓品质；

5A甲级写字楼LOFT商务公寓CONDO商务公寓跃式精装酒店式公寓五星级酒店

价值战略－产品篇

prosperity&Development目前的根本产品定型，但是产品价值未定型,至少有以下提升空间：

商业规划----建立地段价值

公共环境----建立商务价值

酒店品牌----建立品质价值商业业态分析

难点:新区人气缺乏,消费习惯模糊;

重点:遵循周边客户需求,培育市场;

吸纳人气驻留人气多元体验高端舒适大型购物超市以及具备聚客效应的商家,形成主动性消费的核心力体验式的娱乐休闲等业态充足,最大化维持商业气氛;以多元化的业态组合形成丰富的客户群,以适应中心商业的需要;针对北部新区的高端客户,提供适合他们且更为优雅的环境;

购物：大型新概念超市＋精品名店

体验超市－华润Ole’

主要选择大型商务区／ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ入驻

经营６０％左右的进口商品

设置咖啡吧等场所，无线网络覆盖

联营局部高端品牌：品牌多样屋／ＣＫ／法国ＦＡＵＣＨＯＮ等

会员超市－ＫＯＳＭＯ山姆会员店

主要选择开发新区，交通便利；

所有食品均有质量保证，商品包装精美，品牌上乘；

增值效劳：洗车／健身／会员生日特约商家

针对人群：有车高端人群，交纳年费，会员制；

精品超市－太平洋高档超市

主要选择与太平洋旗下百货联营；

定位于精品家用生活馆；

２４小时恒温环境

环保健康理念，食品包装全用玉米壳制作，可回收；

对生鲜货品免费提供干冰；精品联营店－北部时尚中心

〔通过大型高档超市的聚客能力,带动其战略联营品牌进驻〕Ｈ＆ＭＡＰＰＬＥ概念店／ＪＢＬ影音体验店

ＨＭＶ无印良品家居馆

休闲娱乐：健身中心＋ＳＰＡ会馆＋品位书店

青鸟会所／宝力豪健身ＳＰＡ会所〔与酒店结合〕品位书店：精典书店／唐宁书店

餐饮：精品中西餐＋精致糕点咖啡

精品中西餐饮精致糕点：布农阿努／面包丝语国际咖啡品牌：星巴克创意展馆创意展馆B/C栋:临街D栋:靠近内部环境负一层:

由于面积不大,可分零作为品位咖啡和书店;

一层:

整体作为创意展馆,与相邻的广场共同营造文化交流空间;

二层:

由于与裙搂相连形成对外的大面积商用,作为健身会所对外经营;A栋:靠近内部环境负一层整体：

大型超市需优化局部

需优化局部

需优化局部

需优化局部

百货类

专精信诚，百年纬联

超市、便利店类

专精信诚，百年纬联

纬联商业地产参谋〔重庆〕WIN-LANDPROPERTYCONSULTANT〔CHONGQING〕C0.LTD餐饮类

专精信诚，百年纬联

服饰类

专精信诚，百年纬联

家居建材及生活类

专精信诚，百年纬联

其他将内部半围合空间作为文化展示

(室外馆,与室内创意展馆结合)文化橱窗重庆走廊雕塑群重庆走廊雕塑群重庆走廊雕塑群生态/科技趣味/体验健康/运动ACB酒店规划

通过打造代表国际风气的新概念酒店,吸引具备国际视野的高端商务人群,建立独一无二的品质价值;

新概念酒店＋国际酒店生活样板

新概念酒店－“Boutique〞精品酒店：个性／独特／设计／定制极富商务风格的简约前堂品质走廊如豪华船舱光影班驳的都市丛林新奢华主义酒店会所未来的空间游戏国际酒店生活样板－

香港大师张智强倾力打造“五星级品质酒店生活〞公共走道装修

净宽1.8米以上大堂装修标准

面积150平米电梯装修标准具有较强的酒店式风格载人数15人〔1150KG标准〕高速(2.5M/S)酒店电梯内部装修标准需优化局部

写字楼局部：

层高3.6米，净高2.6米；

大堂面积200平米；

价值战略－推广篇

prosperity&Development本案优势与时机

位于北部中心,占据众多产业地段优势

毗邻管委会/国土局

周边城市级配套集中

高档居住群体支撑消费市场

轻轨3号线将贯穿本案

版块功能为第三产业,将成为未来城市中心

高档纯商务区

北部的精品商业中心

高档酒店奠定品质标准本案劣势与威胁

区域成熟尚需开展时间

地段价值未得到购置市场的充分认识

人气缺乏,商业气氛薄弱

周边工程定位类似,存在直接竞争营销核心策略

抢占区域中心定位,建立区域领袖形象

合同协作,与周边工程整体协调,打造政务/商务/商业中心,共同繁荣区域价值主题提炼

新科国际广场

新重庆/北CBD/国门商务平台

推广策略

起手式：建立地段价值平台

新重庆北CBD顶峰论坛

第二式：强势奠定工程综合价值

HOPSCA来到重庆，国际目光聚焦新科500强企业中国总裁考察团

商业巨头、酒店品牌、国际集团入驻签约仪式

第三式：强化纯商务平台价值

国际生态办公〔EOD〕样板展示

收官式：铸就精品，拔高价值

国际大师带来世界酒店生活体验

张智强新科国际广场建筑展费用控制：2％左右写字楼直销

报纸

网络

杂志

户外广告

公关活动

分众、小众巡展

价值战略－销售篇

prosperity&Development价值实现方案

写字楼酒店商业公寓高价值定位建立工程价值标杆;

采用租售并举方式追求价值最大化;

提前引入高端商务客户,奠定价值认可度;

特种销售部队，进行大客户直销；提前引进国际化新概念酒店品牌;

采用合作方式长期经营获取后期高额利润;提前引进主要商家,提升商业价值;

前期采取自营,后期进行销售；

聘请专业商业管理公司长期获利;全面销售,回收资金;推售顺序