福建省物业管理招标投标暂行办法

福建省物业管理招标投标暂行办法一、总则1.目的与依据为了规范福建省物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》《物业管理条例》等法律法规，结合本省实际，制定本办法。本办法适用于本省行政区域内各类物业管理项目的招标投标活动。2.基本原则物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。二、招标1.招标人招标人是依法进行物业管理招标的业主、业主大会或建设单位。业主人数较多的，可以推选业主代表组成业主大会会议筹备组，负责业主大会筹备工作，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二。建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。2.招标范围与规模标准凡属下列物业管理项目，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业：（1）新开发建设的住宅及同一物业管理区域内非住宅总建筑面积在2万平方米以上的；（2）政府投资建设的保障性住房、房改房、直管公房、廉租住房等实行物业管理的；（3）前期物业服务合同期满，业主大会决定重新选聘物业管理企业的；（4）法律、法规规定的其他应当实行招标投标的物业管理项目。3.招标方式物业管理招标可以采取公开招标或者邀请招标的方式。公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请不特定的物业管理企业参加投标的招标方式。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业参加投标的招标方式。采用公开招标方式的，招标人应当通过报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。采用邀请招标方式的，招标人应当向3个以上（含3个）具备承担招标项目能力、资信良好的特定物业管理企业发出投标邀请书。投标邀请书应当载明前款规定的事项。4.招标程序（1）招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应当包括以下内容：①招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；②物业管理服务内容及要求，包括服务标准、服务质量、服务期限、服务费用及其支付方式等；③对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；④评标标准和评标方法；⑤招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；⑥物业服务合同的签订说明；⑦其他事项的说明及要求。（2）招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案应提交以下材料：①招标公告或者投标邀请书；②招标文件；③法律、法规规定的其他材料。房地产行政主管部门发现招标文件有违反法律、法规规定内容的，应当责令招标人改正。（3）招标人可以根据招标项目的需要，组织潜在投标人踏勘物业项目现场。（4）招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的，标底必须保密。（5）招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。（6）招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。邀请招标的物业管理项目，自投标邀请书发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于15日。三、投标1.投标人投标人是响应招标、参加投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有独立法人资格，具备相应的物业管理资质，并在人员、技术、资金等方面具有承担招标项目的能力。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下内容：①投标函；②投标报价表；③物业管理方案，包括服务内容、服务标准、服务质量、服务期限、服务费用及其支付方式等；④企业资质证书副本、营业执照副本复印件；⑤项目负责人及主要管理人员的资格证书、劳动合同复印件；⑥物业服务合同样本；⑦业绩证明材料，包括类似物业管理项目的中标通知书、合同复印件等；⑧法律、法规规定的其他材料。投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，在开标前任何单位和个人不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。2.投标保证金招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金一般不超过投标总价的2%，但最高不得超过50万元人民币。投标保证金应当在投标有效期满后30日内退还投标人。投标人应当按照招标文件的要求，通过银行转账、支票、汇票等方式向招标人指定的账户缴纳投标保证金。3.投标文件的补充、修改与撤回投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间后，不得补充、修改或者撤回投标文件。四、开标、评标与中标1.开标开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录，并存档备查。2.评标评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。招标文件没有规定的评标标准和方法不得作为评标的依据。评标可以采用综合评估法、经评审的最低投标价法或者法律法规允许的其他评标方法。综合评估法是指在最大限度地满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件中规定的各项因素进行综合评审后，以评标总得分最高的投标人作为中标候选人或者中标人的评标方法。经评审的最低投标价法是指在满足招标文件实质性要求的前提下，经评审的投标价格最低的投标人作为中标候选人或者中标人的评标方法。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。3.中标中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面物业服务合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。五、法律责任1.招标人的法律责任招标人有下列情形之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令改正，可以处1万元以下的罚款：（1）招标人违反本办法规定，自行招标的；（2）招标人违反本办法规定，以不合理条件限制或者排斥潜在投标人的；（3）招标人违反本办法规定，对潜在投标人实行歧视待遇的；（4）招标人违反本办法规定，向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的；（5）招标人违反本办法规定，泄露标底的。招标人有下列情形之一的，中标无效，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款：（1）招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的；（2）依法必须进行招标的项目在所有投标被评标委员会否决后自行确定中标人的。招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令改正；可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款。2.投标人的法律责任投标人有下列情形之一的，投标无效，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处投标报价千分之五以上千分之十以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款：（1）投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的；（2）投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的；（3）投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的。投标人未按照招标文件的要求提交投标保证金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令改正，可以处1万元以下的罚款。3.评标委员会成员的法律责任评标委员会成员收受投标人的财物或者其他好处的，评标委员会成员或者参加评标的有关工作人员向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予警告，没收收受的财物，可以并处3千元以上5万元以下的罚款；对有所列违法行为的评标委员会成员取消担任评标委员会成员的资格，不得再参加任何依法必须进行招标的项目的评标；构成犯罪的，依法追究刑事责任。4.其他法律责任任何单位违反本办法规定，限制或者排斥本地区、本系统以外的物业管理企业参加投标的，为招标人指定或者变相指定物业管理企业的，强制招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，或者以其他方式干涉物业管理招标投标活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令改正；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予警告、记过、记大过的处分，情节较重的，依法给予降级、撤职、开除的处分。个人违反本办法规定，限制或者排斥本地区、本系统以外的物业管理企业参加投标的，为招标人指定或者变相指