地产管理办法

地产管理办法一、总则1.目的本地产管理办法旨在加强对本公司房地产相关业务的规范管理，确保房地产资产的安全、有效运营，提高经济效益，保障公司和相关权益人的合法权益。2.适用范围本办法适用于公司所有涉及房地产开发、销售、租赁、物业管理等业务活动，以及与之相关的资产、人员和财务管理。3.基本原则合法性原则：所有房地产活动必须遵守国家法律法规和相关政策规定。效益性原则：追求房地产项目的经济效益最大化，同时兼顾社会效益和环境效益。规范化原则：建立健全规范的管理制度和流程，确保各项业务有序开展。风险可控原则：对房地产项目开发、运营过程中的各类风险进行有效识别、评估和控制。二、房地产开发管理1.项目立项市场调研：对拟开发项目所在区域的房地产市场进行全面调研，包括市场需求、竞争状况、价格走势等，形成详细的市场调研报告。项目可行性研究：根据市场调研结果，组织专业人员对项目的技术、经济、环境等方面进行可行性研究，编制可行性研究报告，评估项目的可行性和投资价值。立项审批：可行性研究报告经公司内部审核通过后，报上级主管部门或董事会进行立项审批。立项获批后，成立项目开发团队，明确项目负责人和各成员的职责分工。2.规划设计设计招标：通过公开招标或邀请招标的方式，选择具有相应资质和经验的设计单位进行项目规划设计。设计方案评审：组织相关部门和专家对设计单位提交的设计方案进行评审，提出修改意见和建议，确保设计方案符合项目定位、市场需求和相关规范要求。设计变更管理：在项目实施过程中，如因各种原因需要进行设计变更，必须严格按照规定的程序进行审批，明确变更的原因、内容、影响及费用等，并及时通知相关部门和人员。3.工程建设工程招标：根据项目建设进度和要求，对工程施工、监理、材料设备采购等进行公开招标或邀请招标，选择信誉良好、实力较强的供应商和承包商。合同管理：与中标单位签订详细的工程建设合同，明确双方的权利和义务、工程质量标准、工期要求、付款方式等条款，确保合同的合法性和有效性。工程进度管理：制定项目工程进度计划，并定期对工程进度进行检查和评估，及时协调解决工程建设中出现的问题，确保工程按时、按质完成。工程质量管理：建立健全工程质量管理制度，加强对工程建设全过程的质量监督和检查，严格执行工程质量验收标准，确保工程质量符合要求。安全管理：加强工程建设现场的安全管理，制定安全管理制度和操作规程，设置安全警示标志，定期进行安全检查和培训，确保施工安全。4.竣工验收验收准备：项目竣工后，项目开发团队组织相关部门和人员进行自查自纠，对工程质量、设备设施、资料档案等进行全面检查，确保具备竣工验收条件。验收申请：向当地建设行政主管部门提交竣工验收申请，并提供相关资料。验收组织：建设行政主管部门组织相关单位和专家组成验收组，对项目进行实地验收。验收组根据验收标准，对工程质量、规划设计、配套设施等进行检查和评估，提出验收意见。整改完善：对验收过程中提出的问题，项目开发团队应及时组织整改，整改完成后申请复查，直至验收合格。竣工验收备案：项目竣工验收合格后，按照规定办理竣工验收备案手续，取得竣工验收备案表。三、房地产销售管理1.销售策划市场定位：根据项目特点和市场需求，确定项目的目标客户群体、产品定位、价格策略等销售策划方案。销售方案制定：制定详细的销售计划，包括销售进度安排、销售渠道选择、促销活动策划等内容，确保销售工作有序开展。销售团队组建与培训：组建专业的销售团队，对销售人员进行业务培训，使其熟悉项目情况、销售流程和销售技巧，提高销售能力。2.销售合同管理合同签订：销售人员与客户签订《商品房买卖合同》，明确双方的权利和义务、房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间、违约责任等条款。合同签订前，应向客户充分说明合同条款内容，确保客户理解并同意相关条款。合同审核：销售部门将签订的销售合同提交法务部门进行审核，法务部门对合同的合法性、合规性进行审查，提出修改意见和建议，确保合同无法律风险。合同备案：销售合同签订后，按照规定在当地房地产管理部门进行备案，确保合同的真实性和有效性。3.销售收款管理收款方式：明确项目的销售收款方式，如一次性付款、分期付款、银行贷款等，并在销售合同中予以约定。收款流程：建立规范的销售收款流程，销售人员负责向客户收取购房款项，并及时将收款情况录入销售管理系统。财务部门定期核对销售收款情况，确保款项及时足额到账。逾期收款管理：对于客户逾期付款的情况，按照合同约定及时发出催款通知，采取相应的催收措施，如收取逾期违约金等。对于长期拖欠款项且经多次催收无效的客户，依法通过法律途径解决。四、房屋租赁管理1.租赁业务流程房源信息收集与整理：通过多种渠道收集房屋租赁房源信息，包括自有房产、合作房源等，并对房源信息进行整理和核实，确保房源真实可靠。市场调研与定价：对房屋租赁市场进行调研，了解周边同类房屋的租金水平、租赁需求等情况，结合房源实际情况，制定合理的租金价格。租赁合同签订：与承租人签订《房屋租赁合同》，明确租赁双方的权利和义务、租赁房屋基本情况、租金及支付方式、租赁期限、违约责任等条款。合同签订前，应对承租人的身份、信用等情况进行核实，确保租赁安全。租金收取与管理：按照合同约定及时收取租金，定期对租金收入情况进行核对和统计。对于承租人逾期支付租金的情况，按照合同约定进行处理。房屋交付与使用管理：在租赁合同签订后，按照约定将房屋交付给承租人使用，并办理房屋交接手续。在租赁期间，定期对房屋进行检查和维护，确保房屋安全和正常使用。租赁期满管理：租赁期满前，提前通知承租人是否续租，并办理续租或退房手续。对于续租的，重新签订租赁合同；对于退房的，对房屋进行验收，如发现房屋有损坏的，按照合同约定要求承租人进行赔偿或修复。2.租赁档案管理档案建立：对每一笔房屋租赁业务建立档案，档案内容包括租赁合同、承租人身份证明、租金支付记录、房屋交接清单、维修记录等相关资料。档案保管：指定专人负责租赁档案的保管，确保档案资料的安全和完整。租赁档案应按照年度、类别等进行分类整理，便于查询和管理。档案查阅：因工作需要查阅租赁档案的，应履行相应的审批手续，经批准后方可查阅。查阅档案时应做好记录，确保档案资料的保密性。五、物业管理1.物业管理公司选择招标或选聘：通过公开招标或邀请招标的方式，选择具有相应资质和良好信誉的物业管理公司对公司开发或管理的房地产项目进行物业管理服务。合同签订：与选定的物业管理公司签订《物业管理服务合同》，明确双方的权利和义务、服务内容、服务标准、费用标准及支付方式、合同期限等条款。2.物业管理服务内容房屋及配套设施设备管理：对房屋建筑及其附属设施设备进行日常维护、保养和管理，确保其正常运行和使用安全。环境卫生管理：负责小区内的环境卫生清扫、垃圾清运等工作，保持小区环境整洁卫生。绿化养护管理：对小区内的绿化植物进行养护、修剪、浇水、施肥等工作，营造良好的绿化环境。安全保卫管理：制定安全保卫制度，配备专业的保安人员，负责小区的安全巡逻、门禁管理、车辆停放管理等工作，确保小区居民的人身和财产安全。公共秩序维护：维护小区内的公共秩序，制止各类违法违规行为，协调处理邻里纠纷等问题。其他服务：根据业主需求，提供如代收水电费、快递收发、房屋维修等其他便民服务。3.物业管理监督与考核监督检查：公司定期对物业管理公司的服务质量进行监督检查，通过现场查看、查阅资料、业主满意度调查等方式，了解物业管理公司的服务工作开展情况。考核评价：根据监督检查结果，对物业管理公司的服务质量进行考核评价，考核内容包括服务标准执行情况、业主满意度、费用收支情况等方面。奖惩措施：对于服务质量优秀的物业管理公司，给予相应的奖励；对于服务质量不达标的物业管理公司，责令其限期整改，如整改仍不合格的，按照合同约定解除合同。六、房地产资产管理1.资产清查与登记定期清查：公司定期组织对房地产资产进行清查，全面核实资产的数量、价值、使用状况等情况，确保资产账实相符。资产登记：建立健全房地产资产登记制度，对每一项房地产资产进行详细登记，包括资产名称、位置、面积、购置时间、价值、使用情况等信息，并及时更新资产登记信息。2.资产运营与处置运营管理：根据房地产市场情况和公司发展战略，合理安排房地产资产的运营，如出租、出售、自营等，提高资产运营效益。处置决策：对于闲置、低效或不符合公司发展需要的房地产资产，按照规定的程序进行处置决策，处置方式包括转让、拍卖、报废等。处置实施：在处置决策批准后，按照相关法律法规和公司规定组织实施资产处置工作，确保处置过程合法合规、公开透明。资产收益管理：对房地产资产运营和处置所取得的收益进行规范管理，及时足额入账，确保资产收益的安全和有效使用。3.资产风险管理风险识别与评估：对房地产资产运营过程中可能面临的风险进行识别和评估，如市场风险、政策风险、法律风险、信用风险等，分析风险发生的可能性和影响程度。风险应对措施：针对识别出的风险，制定相应的风险应对措施，如市场调研与预测、政策跟踪与分析、加强合同管理、完善信用评估体系等，降低风险发生的概率和损失程度。七、财务管理1.预算管理预算编制：根据房地产项目开发、运营计划，编制年度财务预算，包括收入预算、成本预算、费用预算等内容。预算编制应遵循"实事求是、统筹兼顾、合理安排"的原则，确保预算的科学性和合理性。预算执行与监控：严格执行财务预算，定期对预算执行情况进行监控和分析，及时发现预算执行过程中存在的问题，并采取有效措施进行调整和纠正。预算调整：如因市场变化、政策调整、项目开发进度等原因需要对预算进行调整的，应按照规定的程序进行审批，确保预算调整的合理性和必要性。2.成本费用管理成本核算：建立健全房地产项目成本核算制度，对项目开发过程中的各项成本费用进行准确核算，包括土地成本、建筑安装成本、配套设施成本、开发间接费用等。费用控制：加强对各项费用的控制管理，制定费用标准和审批流程，严格审核费用支出，确保费用支出合理合规。成本分析与控制：定期对房地产项目成本进行分析，找出成本控制的关键点和存在的问题，采取有效措施进行成本控制，降低项目成本。3.资金管理资金筹集：根据房地产项目开发和运营的资金需求，合理确定资金筹集方式和渠道，如银行贷款、股权融资、债券发行等，确保资金及时足额筹集到位。资金使用：加强资金使用管理，严格按照资金预算和项目进度使用资金，确保资金使用安全、高效。资金监控：建立资金监控机制，实时监控资金流动情况，及时发现和解决资金管理中存在的问题，防范资金风险。八、监督与检查1.内部监督审计监督：公司内部审计部门定期对房地产项目开发、销售、租赁、物业管理等业务活动进行审计监督，检查业务流程的合规性、财务收支的真实性和合法性、内部控制制度的执行情况等，发现问题及时提出整改意见和建议。财务监督：财务部门加强对房地产财务活动的监督管理，严格执行财务制度和财经纪律，确保财务数据的真实性、准确性和完整性。业务部门自查：各业务部门定期对本部门的业务工作进行自查自纠，及时发现和解决存在的问题，不断提高业务管理水平。2.外部监督接受政府部门监督：积极配合政府相关部门对房地产项目的监督检查，如实提供有关资料和信息