台州市物业管理实施办法

台州市物业管理实施办法第一章总则第一条目的与依据为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条适用范围本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条管理原则物业管理应当遵循业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则，实行业主大会、业主委员会与物业服务企业相对独立、相互制衡的机制。第四条政府职责市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区建设规划，建立和完善综合协调机制，及时协调解决物业管理中的重大问题。市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县（市、区）住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其他有关部门按照各自职责，做好物业管理的相关工作。街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。社区居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。第二章业主、业主大会及业主委员会第五条业主定义房屋的所有权人为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主权利，承担业主义务。第六条业主权利与义务业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第七条业主大会物业管理区域内业主人数较多的，可以推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本办法第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八条业主大会筹备组符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内组织成立业主大会筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会、村民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组应当自成立之日起六十日内，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。第九条业主委员会业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县（市、区）住房和城乡建设主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会应当依法履行职责，接受业主监督。第三章前期物业管理第十条前期物业服务合同建设单位应当在销售物业前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业提供前期物业服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县（市、区）住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止条件等内容。第十一条临时管理规约建设单位应当在销售物业前，制定临时管理规约，并向物业买受人明示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第十二条承接查验在物业交付使用前，建设单位应当与物业服务企业进行物业承接查验。承接查验应当包括物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房、相关场地等，并签订承接查验协议。建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。物业服务企业应当对承接的物业进行查验，并做好记录。第十三条前期物业服务费前期物业服务收费实行政府指导价。建设单位应当按照前期物业服务合同的约定，向物业服务企业支付前期物业服务费。物业买受人应当按照物业买卖合同的约定，按时交纳前期物业服务费。第四章物业服务第十四条物业服务企业资质从事物业服务活动的企业，应当依法取得相应的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事经营活动。第十五条物业服务合同业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容与质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第十六条物业服务内容与质量物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供下列服务：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业管理区域内的环境卫生清扫保洁、绿化养护、公共秩序维护等服务；（四）物业服务合同约定的其他服务。物业服务企业应当按照国家和地方有关标准和规范，提供质价相符的服务。第十七条物业服务收费物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期公布物业服务费用的收支情况。第十八条专项维修资金专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。第十九条物业服务企业的退出物业服务合同期满或者提前解除的，物业服务企业应当按照法律、法规规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：（一）移交保管的物业档案、资料；（二）移交物业服务期间形成的有关财务账册；（三）移交物业管理用房；（四）结清预收、代收的有关费用；（五）法律、法规规定的其他事项。物业服务企业不按照前款规定履行交接义务的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。第五章物业的使用与维护第二十条物业使用规定业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定。物业服务企业应当对装饰装修活动进行监督检查，发现违反有关规定的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关部门。第二十一条物业维护责任物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。物业专有部分的维修、养护费用，由该专有部分业主承担。因物业使用不当造成的物业损坏，由责任人负责维修、养护或者承担赔偿责任。第二十二条停车位使用物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以将车位、车库出租给业主以外的其他人，但应当在出售或者出租前十五日书面告知业主。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二十三条公共收益管理利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业应当对公共收益单独列账，接受业主监督。第六章法律责任第二十四条建设单位责任建设单位有下列行为之一的，由县（市、区）住房和城乡建设主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款：（一）未按照本办法第十条规定通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的；（二）未按照本办法第十一条规定制定临时管理规约或者未向物业买受人明示的；（三）未按照本办法第十二条规定进行物业承接查验的；（四）未按照本办法第十九条规定履行交接义务的。第二十五条物业服务企业责任物业服务企业有下列行为之一的，由县（市、区）住房和城乡建设主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五千元以上三万元以下的罚款：（一）未按照本办法第十六条规定提供物业服务的；（二）未按照本办法第十七条规定公布物业服务费用收支情况的；（三）未按照本办法第十九条规定履行交接义务的。物业服务企业擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务的，由县（市、区）住房和城乡建设主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款，并在物业管理区域内予以公告。第二十六条业主、业主委员会责任业主、业主委员会违反本办法规定，有下列行为之一的，由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，予以通报批评：（一）未按照本办法第六条规定履行业主义务的；（二）未按照本办法第八条规定组织