青岛商业养老社区建议书

海尔•阳光城海尔•春城

关于筹建商业养老社区的思考二零零九年十一月二十五日

通过我们的创造提供给他人以幸福和快乐

――张瑞敏

Part1

工程建设的重大意义中国人口老龄化的现状

□我国现阶段的人口结构★我国的人口现状60岁以上的人口1.6272亿，老龄化比例12.79%★我国人口老龄化的特点◆非渐进过程，自2021年起将年均增800－900万人◆一种陡变式的结构断裂现象〔链接〕◆未富先老型社会，养老金现收现支型□我国未来人口开展预测◆到2021年老年人口将到达2.4872亿，老龄化比例将达到17%◆到2050年进入重度老龄化阶段，老龄人口4.3772亿，老龄化比例将到达30%以上◆人口结构严重失衡，4：2：1的家庭结构模式世所罕见□人口老龄化对我国的影响

◆人口老龄化带来沉重的社会养老负担

◆人口老龄化对我国劳动力结构的负面影响

◆人口老龄化将促使社会经济结构发生转变□从事老龄化产业的重大社会意义未来10年后，人口老龄化将会成为最为突出的社会问题，将对中国社会和经济产生强大的冲击和震荡，触发社会、经济结构的重大调整，国家、社会、企业和个人都将为此付出相当的代价和本钱。但同时对老龄产业而言又蕴含着巨大商机。为此，作为企业公民的海尔集团应勇于担负起这一历史及社会付于我们的责任，尽早介入老年产业并推动老龄相关产业的开展。人口老龄化作为社会开展的问题无法回避。由于我国人口老龄化的成因带有浓重的行政色彩和历史人为痕迹，因此我国人口老龄化将不会是自然的渐进过程，而是一种陡变式的结构断裂现象。它极有可能对中国社会和经济产生强大的冲击和震荡，触发社会、经济结构的重大调整，国家、社会、企业和个人都将为此付出相当的代价和本钱。正因为如此，研究人口老龄化、应对人口老龄化是21世纪中国极为重要的课题之一。住房需求一般与人口因素中的人口年龄结构、家庭规模和结构、人口流动和人口职业等的联系最为密切和直接。现代市场营销理论认为,人口环境因素是直接影响消费者市场需求变化的重要因素,它包括人口规模、人口性别、年龄结构、家庭规模和结构、人口的流动、人口的职业等。作为“不可控制的因素〞,企业应注意其变化,并作出相应的反响。对于房产开发商而言,也应关注人口环境的变化,并研究其变化趋势对住宅市场的影响,从而制订积极的营销方案。Part2

中外商业养老住宅的现状□锦海健康城□燕达国际□北京东方太阳城美国太阳城案例研究美国成人社区市场细分深度展开3.1美国太阳城传统品牌成占据重要市场地位3.1.1太阳城3.1.1.1地理位置太阳城是美国著名的退休社区。它位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活泼的生活方式而闻名。太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂〞，在它周边有LakePleasant地区公园，WhiteTanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆

太阳城位于Maricopa郡，北纬33.597°，西经112.271°，海拔1142英尺。它处于Phoenix-Mesa-Scottsdale区域，占地37.8km2(14.6mi2)，其中陆地37.6km2(14.5mi2)，水域0.2km2(0.1mi2)。3.1.1.2开展历史太阳城由DelWebb公司与1960年开始建设。DelWebb公司是一个在SunBelt专门建设退休社区的公司。原本太阳城有一个方案好的街道网络，后来被菲尼克斯的第二次街道规划打破，所以在过去40年中社区变化很少。同时，由于越来越多的退休人员居住到这个区域，在80年代后期，DelWebb开始建造SunCityWest，在90年代后期开始建造SunCityGrand，在20世纪后半叶开始建造SunCityFestival。1959年，DelWebb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施——也成为了所有退休社区规划的学习的对象。在开盘之前，DelWebb要求5件事情必须准备好，价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局，以及一个商业中心。DelWebb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城开展的关键。1960年，太阳城开始销售，第一个周末销售237套，至第一个月底，销售了第一年预订建造的400套，二期675套很快就推出了。公司原本方案前三年销售1700套住宅，但到了1960年底，2000套房子销售一空。截至1968年，公司在太阳城开发了三个娱乐中心：Oakmont,Fairway以及NewMountainViewCenter。60年代，Webb公司开始在Grand大道以北进行开发。1970年“Lakeview娱乐中心〞建造完成，其后，又相继开发完成了SundialandBell娱乐中心，以及1979年开张的也是最后一个娱乐中心——“Marinette娱乐中心〞3.1.1.3产品情况在太阳城中有许多种住宅类型，包括：独栋住宅，双拼住宅，多层公寓，独立居住中心，生活救助中心，生活照料社区，复合公寓住宅等。3.1.1.4客户情况从2000年第二次普查结果来看，太阳城中有38,309人，23490个户主，其中有12520户家庭。太阳城的人口密度是1,019.4/km2，它里面有27731套住宅，平均密度737.9/km2。社区内由98.44%的白人、0.51%的黑人及非洲裔美国人、0.13%的美洲土著人、0.3%的亚洲人、0.03%的大洋洲人、0.16%的其他人种，其中0.44%源自两个或更多种族。在太阳城中23490个户主中，0.3%的有18岁以下的子女和他们一起住，49.5%的那么是夫妻俩住在社区内，3%的户主没有丈夫，还有46.7%的户主没有家庭。社区内每户的平均年收入为32508美元，而每个家庭的平均年收入为40464美元。燕达国际燕达国际健康城利用现代科技，设置了远程可视系统。世界各地的人们想要了解燕达国际健康城的全景和各功能及每座豪华的建筑，通过电脑清晰可见。远程会诊通过宽大的屏幕，医生与患者虽远隔万里，如近在咫尺。燕达金色年华养护中心入住者的家人想探望亲人，不需漂洋过海来养护中心，可通过养护中心探亲室的屏幕，在家里利用电脑或电视屏幕，就可与亲人面对面亲切的交谈，使亲情的传递没有距离的阻隔。

燕达国际医院燕达国际医院的效劳理念：以"医患零距离"、"沟通零障碍"、"质量零缺陷"、"效劳零投诉"为宗旨，把"以患者为中心"表达在医疗流程的每个环节：

――实现信息自动化管理，患者就医实现一卡通"效劳，形成最优化的就医流程；

――患者疾病诊疗，实行主管医生、主诊专家、科主任"三级检诊制"。门诊均安排经验丰富的中、外临床医疗专家坐诊，实行"专家零距离效劳"；

――为满足高端客户的需求，专门设置了国际特需区，由42平米豪华单人间、85平米豪华两套间和136平米超豪华三套间组成，并分别设置了医疗区和体检疗养区，还设立了康复、保健、食疗、药膳、休闲、娱乐场所及空中花园、会客室及会议室等。燕达国际健康养护中心当今世界人口老龄化问题，日益成为世界性的难题。目前，有60多个国家的老年人口，到达或超过人口总数的10%。

如何应对全球性的老年问题？

顺应这样的时代背景，燕达国际健康养护中心应运而生。

养护中心的定位和效劳理念：养护中心设置床位约12000张，由三个组团围合而成。根据入住者身体状态，分别按自理、半自理和非自理设置区域，并按需要分别设置了护理站。居所按家居式和宾馆式建造，根据不同国籍入住者的居住习惯，营造了国际特需区和贵宾养护区，形成具有个性化的中式、日式、欧式、美式等不同风格。

自理护理站位于家居式花园洋房旁边，半自理和非自理护理站均设置在宾馆式楼房一层。护理站内设有中西餐厅、医务室、输液室、药房、会客厅、娱乐室、康复室、公共活动区等。家居式花园洋房按一室一厅、两室一厅和三室一厅建造，各种生活设施配置齐全。半自理和非自理的居所位于宾馆式楼房二层以上，有豪华单人间、两套间和三套间；室内设施均按照星级宾馆标准配置，并有温泉、氧气入室。

在养护中心内，根据自理、半自理、非自理入住者的比例，对应的配备了高素质的医生、护士、护理员，为入住者提供优质医疗养护效劳。

养护中心特别从国外引进康复治疗和生活辅助设备，在医护人员的协助下，可帮助半自理和非自理入住者站立、行走、洗浴、进行康复训练，还可以到室外适当活动、沐浴阳光，使入住者身体状况和生活质量得到明显康复和提高。养护中心还专门从国外引进了遥感监测设备。它时刻监测高危患者的心脏、呼吸、血压等各项指标的变化。当身体出现异常时，设在总监控室的遥感监测设备会自动报警，使患者能够得到及时的救护。

在养护中心，对入住者定期进行全面健康体检和健康评估，分别建立个人健康档案，制定医疗、护理方案，并指导入住者纠正不良的生活习惯，标准饮食、起居、运动健身方式。日常保健和慢性病治疗由专职医生和护士在居所内进行。燕达医学研究院燕达医学研究院：下设"老年病医学研究所"、"肿瘤医学研究所"、"微创医学研究所"、"中心实验室"。以"抗衰老生命科学研究"、"心脑血管病治疗与康复"、"肿瘤综合治疗"和"基因诊断与治疗"为主题开展相关临床医学研究。医学研究院拥有一批国内外优秀专家，利用尖端研究设备，围绕"抗衰老"和"延长寿命"这一核心，探索人类健康和延年益寿的方法及规律。燕达医护培训学院燕达医护培训学院：可容纳1500名医生、护士和护工进行培训，使医护人员受到由初级到高级的系统培训。利用这个平台，一方面为燕达国际健康城培养高素质的医护人才，另一方面向国际输出医疗、护理人才。医护学院与南丁格尔组织合作，建立南丁格尔国际护理培训中心。燕达会议中心优越的地理位置、完善的整体构思、现代化的管理模式、强大的中外专家团队、尖端的医疗设备、高品质的效劳、大型综合医院与超大规模的金色年华健康养护中心完美结合的经营方式，必将为解决医疗卫生事业和老龄化这一世界性难题，摸索出一套珍贵的经验。

"中国燕达国际健康城"的建成和运营，对中国和世界医疗养老事业的健康开展，必将产生重大而深远的影响！北京太阳城�地处京城北郊昌平区小汤山镇,是国内最大、设施最完善、住宅类型最齐全的老年人居住社区。毗邻温榆河绿色生态走廊，百里长河、万亩草坪、景色优美宜人，空气清新舒适，交通便利。住区内开挖面积达2万平方米的湖面。绿化率达60%。建筑密度低，容积率为0.5。�太阳城属于“一贯安养住区〞，因此住宅类型多样，适应各种不同年龄和健康条件的老人需要。�太阳城的老年配套建筑与设施分为6个老年效劳中心，分别是：医疗康复、健身娱乐、文化教育、老年购物、国际交流和家政效劳。�采取了类似“反按揭〞的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与“太阳城〞的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。中国商业养老地产的核心是问题――居家养老观念的转变如何解决

老有所养

老有所为

老有所乐

老有所医

老有所学

老有所教居家养老的三条效劳主线

医疗介护

家政效劳

精神关心转变根深蒂固的传统思想

打造新型孝文化产品

传统的家居养老观念受到现代社会观念的冲击

子女具备支付能力，为其老人购置孝文化产品

随着经济开展，老人们手中的钱越来越多，老年公寓的消费成为一种时尚Part3

商业养老地产的赢利模式房地产销售运营效劳收入

医疗介护

家政效劳

精神关心

老年用品〔链接〕养老储蓄，低龄老年人为高龄老年人计时效劳，作为自己养老的一项时间储蓄金融效劳养老社区新模式――CCRC概念Part4