地产精装工程管理手册

精装修工程管理指导书

109-81#地高层试用版

编制人:审核人:

2023.11

目录

一、项目概况

1、地理位置

2、建筑概况

3、交房原则

4、合作单位（包括监理单位、总包单位）

二、建设单位工程项目管理组织架构

三、精装修管理流程

1、精装修工程总控流程

2、前期准备阶段

2.1精装修协议签订前准备工作流程

2.2精装修协议签订后准备工作流程

3、精装修施工工序、验收流程

3.1分户质量控制可视表

3.2形象进度阶段可视表

3.3隐蔽会签表

3.4精装修施工监理旁站监督项目表

3.5装修施工工艺指导书

4、精装修工程移交流程

4.1交房时可立即处理时报事列表

四、成品保护

五、文明施工、安全管理

六、成本控制

七、工程付款管理流程、结算管理规定

八、精装修奖罚管理

九、保修维修规定

附件1、《交房原则》

附件2、《装修施工工艺指导书》

附件3、《精装修工程评判原则》

一、项目概况

1、地理位置：大连XXXX

2、建筑概况：4-1#地22#楼、23#楼、24#楼三栋高层，地上32层，地下一层，建筑面积平方米;

精装修户型合计：800套，其中：A户型176套；B户型176套60户型456套；A~B户型：12套

□A户型

■B户型

□60户型

□A~B户型

详细如下：

25#楼:

层数A户型(95m2)B户型(80m2)60户型68m2合计

2〜28层27层X2=54套27层X2=54套27层X4=108套216套

29〜30层2层X2=4套2层X4=8套12套

合计228套

26#楼:

层数A户型(95m2)B户型(80m2)60户型68m2合计

1〜28层28层X2=56套28层X2=56套28层X4=U2套224套

29〜30层2层X2=4套2层X4=8套12套

合计236套

27#楼:

层数A户型(95m2)B户型(80m2)60户型68m2合计

1〜28层28层X2=56套28层X2=56套28层X4=112套224套

29〜30层2层X2=4套2层X4=8套12套

合计236套

3、样板段：25#楼一层大堂、1〜3层消防楼梯通道、2层公共区域、电梯前室、8套户内装修。

4、交房原则：见附件1

5、合作单位：监理单位：大连xx建设征询监理有限企业

总承包单位：大连XX建设集团有限企业

二、建设单位精装修工程项目管理组织架构

岗位阐明书详见《工程管理指导书》

三、精装修工程管理流程

1、精装修工程总控流程分三阶段：前期准备阶段；实行阶段；移交阶段。前期准备阶段包括精装

修进场前准备工作流程（协议签订前和协议签订后）、精装修工程工序流程、精装修工程验收流程、

精装修工程移交流程。如图示：

精装修工程总控流程

2、前期准备阶段：

2.1精装修协议签订前准备工作流程

重要工作包括装修前置任务贯彻状况及规定、装修与土建（水、电）施工界面划分及质量规定，配合

招标工作完毕。

前置任务贯彻状况及规定、装修进度与土建进度对照表。详细如下:

序号前置任务名称进展状况（截至月日）规定完毕时间备注

1大堂屋面防水2023.

2大堂门（付框）此列根据实

3大堂建筑外墙窗（付框）际状况填写

y

4地热施工

5建筑外墙窗（付框）

6入户防盗门

7煤气施工

8卫生间防水基层

9厨房排烟管道安装

10室外阳台栏杆

11室外阳台防水基层

12装修区域内防火门及各类管井门（设备》

13装修区域内智能化设备安装（可视对讲、监控

等）

14电梯安装

15塔吊拆除

装修进度与土建进度对照表

时日:2012年2012年

碧4月5月7月8月g月10月11月12月

—•—

蜃尹而爻榭3月1-3月20日）1

装修：'大就花的工（3川5-4月沏天花灯凤安装（中s日编天）

林*13天花缸（3月157Ko日）席面开关.倩厘上装I阳30日•麦）

1主问、归台防水诲口3月廿一4月10日）棒建理®（1一冬）火花涂料忘工e月3。日结克）

叁睛面理石施工含迂包4月15-£月10日）楼悌遇道HT伍）噂面鼎⑶施工侍月30日经友）

‘ri

大约地面一石施工（5月10-6月3。日）

■3原则也道见面

公共区域:

历京寿线工（4南T月8日）

槿内标识（6月箕日

卫生,同胞施工14月1T月30日）瞿髓黯防舞魁的安丽。X

标木底地面版化健施工（4月1-5月3Q日）

H更间地海安黄（5月1—6月30日）

株:松定情面由空涂料瘀工（5月1―6月30日）

化蕃.厚石备货（3月1~4月加日）

施工前泡备1用拾好R备货

户内精奘他（9月1-11月15日）

京作/g加工*备户内土区与装以界面交接飕交房二

30日自天士工配合焚惕依1良理的黑伯冉1继东

三,广安恭现二堂电

府Q安装（4月20~6月10日）

空内的火门寞装C月1~6月式I日）

身内想气管道（6月10日结充I

独场工（5月评束）/一及丽I坊，神电加工板（6月2。日缴।

6///7本

1C月11月

一樗间栏杆安装仔月20-6月25日）

消防验收（8印〜8月15日）

塔8折愀（5月1-5月30日）

电元门融入5门安装（4月20-6月20日）

消防验收时间节点

消防首发能工已月15-6月20日）说明：一

电愣安奘（3月2A5月30日）公共区域装修（湿作业）完成时间节点

精装修交付物业时间节点

柒制人，W»A.

装修与土建（水、电）施工界面划分及质量规定：（暂定）

电气部分

1.电梯前室及公共区域总包与装修电气界面划分：

a）总包已按施工图纸将各层楼梯间、电梯前室、公共区域的预埋管、盒所有完毕。

b）楼梯间穿线、灯具安装由总包完毕.

c）原则层电梯前室及走廊：总包单位将集中表柜，应急电源箱安装完毕，并配出至各回路（各层）第一种灯位。装修负责施

工由第一种等位（含灯具）后来的回路中的接管、穿线、灯具、开关、插座等所有装修图纸范围内的所有内容。

2.室内电气部分划分：

总包施工至完毕市内预埋线管；由装修单位负责穿线、及室内局部管线改造施工。

给排水、采暖部分

1.排水：排水所有到位（楼板上200甩头），给水部分总包施工至室内厨房及卫生间各留一种给水点，从此往后部分由装修单位负

责完毕。

2.地热：地热盘管及保护层等施工由总包完毕。

3.防水：卫生间、阳台防水基层总包施工完毕，满足丙纶防水基层规定。

总包与装修施工界面划分

1.施工总承包单位按照装饰部确认的墙体布置图进行整体砌筑并抹灰完毕，装其中修吊顶部位无需进行抹灰；其中局部硅面修补找

平、排水管道安装及穿楼板洞口封堵由总包负责完毕。

2.装修单位负责饰面有特殊规定部位（例如壁纸，理石等）找平层施工。

3.详细样板段装修工程中对总包施工完毕质量规定详见附表：（大包提供水n线及地面规方线）

界面装修部位土建完毕面质量规定

墙厅房墙面、基层规定为一般抹灰。（防裂处理到位）。

面卫生间、厨房墙面基层规定为一般抹灰，厨房排烟口预留高度满足装修吊顶规定。

天装修吊顶区域构造完毕。

花装修无吊顶（建筑构造完毕，验面修补找平。平整度满足土建规范规定

住宅内

原棚）

装饰

地地板平整度W2nlm（地板10~15nlm厚）

房/厅

©理石构造完毕。

厨房玻化存地热完毕，排水管道安装及穿楼板洞口封堵完毕。

卫生问玻化砖地热完毕，防水层基层完毕满足丙纶防水基层规定。预留高度满足装修图纸规定。

墙理石/玻化砖干挂构造完毕，砌筑墙体不用抹灰。

面

大天装修吊顶区域构造完毕，平整度满足土建规范规定

堂花

公地理石/玻化豉构造完毕，装修施工高度预留50mm。

共面

区电墙玻化砖（壁纸）基层规定为一般抹灰。（防裂处理到位）

域梯面

前天装修吊顶区域同大堂

室花

正地玻化砖同大堂

廊面

给排水所有给水点位偏差WIOmm所有排水点位偏差W20mm

设备安厨3、卫生间顶板下排水横管最低点标高满足装修吊顶规定。

装强电同一房间开关插座高度偏差W5nun；相邻开关插座高度偏差〈0.5mm面板垂直度W

0.5mm:点位偏差W20mm

2.2、精装修协议签订后进场前准备工作流程:

精装修进场而准备工作流程

进度计划（劳动力计划、进场材料计划、机械设备使用计划）规定:

进度计划规定格式为Project格式编写，施工单位在签订施工协议协议书后7天内，向监理工程师提交

总体施工进度计划。获得监理工程师审查同意后，一式四份同施工组织设计报送甲方项目部。

①施工进度计划审查时应重点考虑如下问题：

a）施工总体安排与否符合优议工期。

b）施工工序之间安排与否相协调、合理。

c）施工计划安排与否与甲方提供场地时间相适应。

d）计划完毕的工作量在时间安排上与否充足考虑雨季、冰冻、低温、炎热等不良气候的影响。

e）计划安排与否为某些突发事件等原因影响施工而留有余地。

②进度计划的管理、监督、记录及修订

•进度计划的管理与监督

a）施工单位项目经理要全面负责各项进度计划日勺编制、贯彻、协调与调整，并设置专职部门及

专职人员进行计划管理。

b）驻工地监理工程师及建设单位专业工程师要全面负责对各项进度计划的检查与监督。

c）各单项工程或施工队日勺进度计划由施工负责人和与此项工程有关的专业监理工程师及甲方代

表分别负责管理与监督。

•施工单位应根据现场提供的每日进度检查记录进行记录、整顿和分析，在每周工地例会上对本月

施工进度进行汇报，并在例会汇报材料中做详细文字阐明。

•总体进度计划的修订

施工单位应以每次不超过一种月对总体施工进度计划进行修订。修订后总体进度/划时报批程序

与原进度计划的程序相似。修订进度计划的编制规定与原进度计划的规定相似。但假如实际完毕投资

与原计划相比明显滞后，或者形象进度（尤其是关键线路的工程）明显滞后，则应增长如下内容：

a）工程滞后的详细项目及其数量。

b）工程滞后的原因及对应加紧进度日勺措施。

c）需要由业主处理日勺详细问题及时间。

劳动力计划附表：

工种按工程施工阶段投入劳动力状况

级别

注：应按所列格式提交包括分包人在内的估计日勺劳动力计划表。本计划表是以每班八小时工作制力基础的。

机械设备使用计划附表:

材料（主材/辅材）进场计划附表:

•主材进场计划表

计划进场时

序号材料名称使用部位数量备注

同

玻化砖2023.4卫生间墙面采购协议需立案

1此行为填写格式

2

3

4

5

序国别制造额定功率生产能

机械或设备名称型号规格数量备注

号产地年份kw力

6

7

・辅材进场计划时间附表:

分类材料名称规格/等级可选品牌范围通常使用部位进场时间

I::-::::::::::::::::::::::::::::::::1J::.:.:.:.;.::::::::,:,:.:.:.::

；菌粽前於5%漂漂热葭道康咛廉密-■璃安装。客新收

睁邛;1・1・1■;・■,1一,J■teatetea*ataMMtaMakj本分为填写格式示例。

二:国税:毋1魂冽熬豳例能（GE）

纸面石备板吊顶、隔墙等部位

-

板

材细木工板（大芯板）

-

木方

石骨板粘结剂石膏板黏结

-

爰砖粘结剂瓷砖潴结

-

-嵌缝腻子纸面石膏板嵌缝

-嵌缝带纸面石膏板嵌缝

-满批腻子墙面

粘

结卫生间基面与姿砖之

-混凝土界面剂

剂间界面

-

白胶门套用木板黏结

-

硅胶玻璃安装、各种收口

-

大理石胶大理石铺帖

-

墙纸枯接剂墙纸拈帖

墙体其面弓墙纸才I'ffi

墙纸基膜

界面

石育线吊顶、墙面线角

-

其

他粉刷石育墙面修补

-

勾缝剂墙地的等部位

钢材

2.2.2土建（装修）移交重点验收项目及原则如下:

序施工质量股收规范规所根据的规范和详细移交验收原则检测详细规定

号定的子项

1室内50线检测偏差：±2MM（室内建筑50线）

—

/i~

f<1

2柱、梁、楼板可疑裂GB/T50375-2023建筑工程施工质量评价原则，观测

经户内全数检查，不得有裂缝。

3地坪面平整度5mm以内I

4各房间开间尺寸，天开间尺寸户内全数检查，偏差20mm内。

花净高误差：天花净高每房间取距墙50cm四角点和中心处

共5点进行检测（+15MM,-5MM）■1rr

5空调孔、通风口、排施工平面图和开关插座灯具布置图，规定与图

水口、强弱电终端位纸一致。同一房间开关插座高度偏差W5mm；

置、数量与否与精装相邻开关插座高度偏差WO.5mm^Mi^l

修图纸上标识的相符面板垂直度《0.5mm

点位偏差W20nlm、

6天棚水平标高和表面GB50204-2023规定，户内全数随机检查，水平同地面

平整度（原棚大白乳标高偏差在lOnun以内，表面平整度偏差（2米靠

胶漆）尺检查）不不小于8mm.无凸起板缝.

7梁截面尺寸偏差GB50204-2023规定,户内全数检查,容许+8,-5。

8门窗洞和窗台尺寸偏GB50203-2023规定,户内全数检查，容许5mm

差内，门洞上、左、右三面表面平整度不不小于

4mm，厚度两边差不不小于lOmiiio

9门窗表面质量和安装DBJ50-065-2023规定，水平度容许偏差2mm，垂

尺寸偏差直度容许偏差2.5mm,标高容许偏差5mm,竖向

偏离中心容许偏差5mm，槽口对角线差容许偏

差3mm，表面不得有明显缺陷“

10房房卫生间抹灰工程GB50210-2023规定，户内全数检查规定厨房卫

生间墙面不得有空鼓，立面垂直度容许偏差/

4mm.强度与贴砖强度一致，不压光。

11其他抹灰工程GB50210-2023规定，户内随机抽查其他墙面、

1

洞口、梁规定不得有空鼓、脱落、掉灰，立面垂

直度容许偏差4mm,表面平整度容许偏差4mm,

阴阳病4nlm.洞口和梁两边水平标高相差8mm%

内。

1

12防盗门下框下口标高两点标高差不不小于8mmo

13防水工程防水基层满足丙纶防水基层规定

14给水试压原则金属及复合管在试验压力下观测lOmin,压力

下降不应不小于0.02MPa,后降至工作压力检测

不应渗漏；塑料管给水系统在试验压力下稳压

lh,压力降不得超过0.05MPa,后在L15倍状

态下稳压2忙压力降不得超过0.03MPa。

2.2.3毛胚房移交验收登记表:

房号：#楼层单元

附每户户型图

验收时间：2023年月日

移交项目建筑一米线、座面、天花、门洞口、娱盒、电线、空调洞、门窗检查、给水管、排水管、地漏、电气战路

绝缘限值测试、卫生间闭水试验

一米线复核一米线50线误差：±2MV（室内建筑50线）

项目及部位检查内容检查验收原则问题备注整改后检查成果

一米线复核：一米线50线误差±2MM（室内建筑50

线）

客厅餐厅口墙面平整度口墙面垂直墙面平整度：4MM墙面垂

度口天花平整度直度：4VM

□抹灰裂缝口抹灰空鼓

□大小头口阴阳角阴阳角方正：4MM天花冷高

□方正口线盒收口、标高、误差：（±10M

水平度口入户门洞口

口地平标高口空调洞标天花平整度8mm

高、位置

厨房口墙面平整度口培面垂直房间开间进深误差：2CM房

度口天花平整度间地坪：5MM

□抹灰裂^口抹灰空鼓

口线盒预留墙面无空鼓和裂缝排气（烟）

□大小头口阴阳角口方正孔：满足吊顶标高规定

口厨房门洞

□厨房排水管口给水管口同一房间开关插座高度偏差《

标高、出墙深度5mm；

主卧室口墙面平整度口墙面垂直相邻开关插座高度偏差WO.5mm

度口天花平整度面板垂直度WO.5mm

□抹灰裂健□抹灰空鼓点位偏差＜20mm

□大小头

□阴阳角□方正□空调洞口尺寸：门洞口高不不小于

洞标高、位置2400mm,宽高容许偏差5MM

口线盒收口、标高、水平度

□房间门洞口口地平平给水试压原则：

整度口地平标高管道系统试压为工作压力B勺1.5

次卧室口墙面平整度口墙面垂直倍不得低于0.6MPa.

度口天花平整度检查措施：

□抹灰裂缝口抹灰空鼓大金属及复合管在试骏压力下观测

小头lOmin,压力下降不应不小于

□阴阳角□方正0.02MPa,后降至工作压力检测不

口线盒收口、标高、水平度应渗漏；塑料管绐水系统在试验

口空调洞标高、位置压力下稳压lh,压力降不得靛过

□房间门洞口口地平平整0.05MPa,后在1.15倍状态下稳

度□地平标高压2h,压力降不得超过

主卫口堵面平整度口墙面垂直0.03MPa.

度口天花平整度

□抹灰裂缝口抹灰空鼓排水管路检测：

口大小头口阴阳角口方排水主力管及水平干管、均应作

正口卫生间门洞口通球试验，通球球径不不不个于

口卫生间排水管、地漏排水管径2/3,通球率必须到达

□给水管口标高、出墙深100%o

度口卫生间闭水试验

书房门墙而平整度门培而丞直电路检测：各分项线路之间的电

度口天花平整度阻值经摇表测试，不得低于0.5

□抹灰裂缝口抹灰空鼓兆欧。

□大小头口阴阳角口方

正口空调洞标高、位置闭水试验：管道安装及洞口封堵

口线盒收口、标高、水平度完毕并做24小时闭水

阳台口阳台外墙墙面□栏杆试盥规定到达无滴漏状况，地漏、

口地漏口阳台地跨导坡马桶、浴缸等排水管等，统一留

门窗□玻璃破损、划痕口五置高出建筑完毕面150MMpVC管。

金件把手口纱窗口入户

门

给水管试压记

录：

排水管、地漏闭

水、灌水记录：

线盒电线检测记

录、电器线路绝

缘阻值

卫生间闭水试验

地热

毛胚房移交会签意见表

土建承包商意见:

验收问题：（整改完毕时间必须明确、保护措施）

装修忠包：时监理企业：

间：时间：

会签

土建总包：时甲方项目工程师：

间：时间：

3、精装修施工工序、验收流程:

流程详细如图示:

精装修施工I：方流程

注：公共区域装修同步进行

备注：装修单位可以根据实际状况调整。

精装修工程验收流程

该流程管理文献包括：分户质量控制可视表、形象进度阶段可视化表、隐蔽联合会签表、监理工程师

旁站规定、装修施工工艺指导书。详细为

3.1分户质量控制可视表

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关・工后节点#«*«

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