安置房项目开发模式及详细开发流程

安置房项目开发模式及具体开发步骤一个房地产项目开发整个步骤大致上包含10个阶段。（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开提议点在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否正确地反应了市场需要,将决定未来整个房地产项目开发成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场改变趋势,确定不一样地段发展前景,把握不一样项目市场需求情况。（二）可行性研究是房地产项目开发第二步,也是非常关键一步开发商提出了设想,但这种设想到底有没有真正市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺乏一个阶段。政府是否同意此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不一样意,这个项目开发全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就能够一直进行到最终阶段。现在,在中国忽略可行性研究,或者将可行性研究当成一个形式风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。（三）申请项目用地是房地产开发第三步,也是正式开启项目开发第一步土地是全部建筑基础,申请土地是房地产开发正式开启第一步。在中国,因为人多地少,土地资源成为极为稀缺资源,对很多开发商来说,拿到土地才是最关键一步,有了土地就有了开发全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。所以,在土地市场上多种腐败事件层出不穷。中国原来要求能够有划拨和出让两种取得土地方法,划拨土地太多,冲击了正常土地市场运行,现在只有少数多个情况才能够取得划拨土地,绝大多数土地都是经过出让取得。但在实际上,从原土地使用者（即原来占有国有土地国有企事业单位）取得土地却是关键方法。开发商在取得了土地使用权要求使用年限以后,要到建设行政主管部门立案,领取《房地产开发项目手册》。（四）项目设计是房地产开发第四步,也是关系到项目是否符合市场需要关键一步依据项目规模,设计具体工作步骤也有所不一样。对于规模较大房地产开发项目来说,通常要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反应了建筑平面布局、功效分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面设计要求。初步设计在方案设计基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业设计方案。初步设计文件应该包含设计总说明书、设计图纸、关键设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上更具体设计,含有工程设备各组成部分尺寸、部署和关键施工方法;并要绘制完整具体建筑及安装祥图及必需文字说明。开发商在进行计划及建筑设计前,需要向城市计划行政管理部门申报计划设计条件,以取得计划设计条件通知书（关键要求计划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商依据计划设计通知书,委托有计划设计资格单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等相关资料,报经城市计划行政管理部门审查,确定符合计划要求后,核发《建设用地计划许可证》。方案设计得到同意后,即能够进行初步设计。城市计划行政管理部门对建设工程初步设计方案进行审查,确定其符合计划设计关键点后,建设单位就能够进行施工图设计。城市计划行政管理部门在对工程施工图及相关材料进行审查合格后,核发《建设工程计划许可证》。（五）征地及拆迁安置是房地产开发第五步,也是取得土地使用权后第一步在取得《建设用地计划许可证》和《建设工程计划许可证》以后,就需要进行征地及拆迁安置工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门依据房地产开发商土地使用权证书及建设用地计划许可证,进行场地范围实地划定。开发商只能在划定范围内,进行征地及拆迁方案实施工作。（六）筹措房地产开发资金是房地产开发第六步,也是征地及拆迁安置后最关键工作取得土地使用权后,大部分房地产开发商自己投入资金就基础上花费殆尽,怎样取得深入开发所需房地产开发资金,就成了房地产开发商最关键工作。开发商需要制订资金使用计划,然后以此为基础确定所需要筹措资金数量。再经过多种融资方案选择,确定合理融资方案。现在,中国房地产开发商融资渠道偏少,基础上是经过商业银行贷款,而房地产开发是风险极大商业活动,一旦投资失败,将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提升了对房地产开发商贷款门槛,对中国有些过热房地产投资将起到抑制作用。（七）建设工程招标是房地产开发第七步,是选择适宜承包商和监理单位有效方法工程项目招标投标制,是中国工程建设市场重大改革举措之一。经过招标,房地产开发商首先能够选择适宜项目承包商,以确保工程投资不超出预算、质量符合设计要求、工期达成预期目标。在确定了工程承包商后,房地产开发商还需要经过招标选择适宜监理单位,方便对工程进行建设工程监理。（八）施工是房地产开发第八步,也是项目能否立刻优质完成关键一步为了确保根据建设工程计划许可证要求进行组织施工,国家要求必需由城市计划行政管理部门在施工现场进行放线、验线,并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后,才能够破土动工。在招聘监理单位以后,关键项目工作就交由监理单位进行,开发商只控制最终管理权,即保持对监理单位有效监督,必需时解聘监理单位。项目施工完成后,还需要经过由城市建设行政主管部门主持综合完工验收。通不过验收,就不能投放到房地产市场。（九）市场营销与策划是房地产开发第九步,是实现经济效益关键一步房地产项目开发商,在开发项目立即完工之际,就能够考虑进行所开发房地产项目市场营销工作。假如开发商符合政府主管部门预售条件,开发商就能够在进行施工同时,进行所开发房地产项目预售工作。房地产市场营销包含房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方法、制订销售协议、准备销售宣