《行业会计实务》课件-项目四 房地产开发企业会计

行业会计实务房地产开发企业会计——确认房地产项目的运作流程Contents目录1前期准备阶段2建设施工阶段3销售或自持阶段前期准备阶段PARTONE前期准备房地产项目前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是决定项目成败的关键因素。前期准备阶段前期准备阶段土地取得形式目前主要实行招、拍、挂方式，向政府缴纳土地出让金并取得国有土地使用权证。开发产品在建设前须经政府审批要通过政府的立项审批和规划审批。用地审批要对企业产品的规模、种类进行审批取得用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证。建设施工阶段PARTTOW建设施工在建设施工阶段，房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目运作的中心环节。建设施工阶段开发过程中受到政府相关部门的控制。开发产品只有通过政府的验收才可交付购买者。建设施工阶段市政部门的产品和服务是开发产品的重要组成部分。对产品的设计要委托专业的规划设计和建筑设计机构来完成。建设周期长，投资大。销售或自持阶段PARTTHREE销售分为预售和现房销售两个阶段01商品房预售实行许可证制度02产品交付应以开发产品通过政府审批（竣工验收）后才得以实现。03销售或自持阶段对于销售物业模式，是指房地产开发企业通过出售房地产，回笼资金、实现利润。销售或自持阶段对于自持物业模式，是指房地产开发企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得租金或经营收入。一般情况下，房地产开发企业长期持有的物业仅包括经营性物业，而不包括住宅物业。经营性物业，就是指经营性、收益性房屋，如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。相对于作为最终消费品的住宅而言，经营性物业具有长期收益的特点。销售或自持阶段为了规避经营性物业分割销售带来的经营风险，一般情况下，房地产开发企业持有的经营性物业规模较大。房地产开发企业对持有的经营性物业，存在两种经营方式，一是对外出租，取得租金收入；二是进行自营，取得自营收入。自持阶段特点持有物业一般具有增值的特性。房地产开发企业一般是长期持有经营性物业，而不是短期持有。持有物业在开发建设完成时，因不具备商业氛围，一般价值较低，但经过较长的培育期后，持有物业将产生很大幅度的增值。持有物业可以产生并为房地产开发企业提供充足的现金流。行业会计实务房地产开发企业会计——房地产开发企业成本费用的构成Contents目录1成本费用的主要内容2开发成本3开发费用成本费用的主要内容PARTONE成本费用房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。成本费用的主要内容开发成本PARTTOW开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括土地出让金、按照费用消耗其包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用等。开发成本开发成本土地使用权出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地征用及拆迁补偿费①土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。②拆迁安置补偿费。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。前期工程费是指房地产开发企业在开发项目前期准备阶段所发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（即通水、通电、通路和平整建设场地）等支出。04建安工程费是指直接用于建筑安装工程的总成本费用，主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。05基础设施费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等工程费用。06公共配套设施费它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的各项费用，包括居委会、派出所、幼儿园、锅炉房、水塔、自行车棚、消防、公共厕所等设施的支出。开发成本开发间接费用指的是房地产开发公司内部核算的在开发的现场需要用到的各类费用。开发间接费用属于直接为房地产开发使用的费用，但是因为不能确定其对应的开发产品的负担，因此划分进开发间接费用中。开发间接费用的核算项目包括了：福利费、工资、拆旧费、修理费、办公费、水电费、利息支出、周转房摊销、劳动保护费以及其他费用。开发成本开发成本按照房地产开发的具体项目，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、待建工程开发成本等。开发成本开发费用PARTTHREE开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。销售费用02它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括：广告宣传费、业务代理费等。财务费用03它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。管理费用01指房地产开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费等。行业会计实务房地产开发企业会计——开发成本（土地开发）核算Contents目录1234土地开发成本核算对象的确定土地开发成本核算账户设置土地开发成本项目的设置土地开发成本的归集与结转土地开发成本核算对象的确定PARTONE土地开发土地开发也称建设场地开发，是指对原有土地进行改造使之具备一定的建设条件。一般的土地开发，应以每一独立的开发项目作为成本核算对象。但对于开发面积较大、工期较长、分区域开发的土地，可以以一定的区域作为成本核算对象。土地开发成本核算对象的确定土地开发成本核算账户设置PARTTOW“开发成本”“开发成本”总账（一级）科目。该科目借方登记房地产开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。如：

开发成本—土地开发

开发成本—房屋开发开发成本—配套设施开发开发成本—代建工程开发房地产开发成本核算账户设置“开发成本”为了具体核算每一项土地开发的成本情况，在该二级账下要设置多栏式“土地开发成本明细账”（三级账）进行明细核算。如：

开发成本—土地开发—A土地

开发成本—土地开发—B土地房地产开发成本核算账户设置“开发间接费用”

为了核算企业开发现场发生的各项间接费用，房地产开发企业应设置“开发间接费用”总账账户。“开发间接费用”账户，是用来核算房地产开发企业在开发现场发生的为直接组织和管理开发项目而发生的各项间接费用，如现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。该账户借方登记开发现场发生的各项间接费用，贷方登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接费用。月末结转后，该账户应无余额。

房地产开发成本核算账户设置“开发间接费用”该账户应按企业不同的开发现场设置明细账，进行明细核算。如：

开发间接费用—甲开发现场—乙开发现场开发间接费用明细账应采用借方多栏式账页，以记录和反映各不同的费用项目。房地产开发成本核算账户设置土地开发成本项目的设置PARTTHREE土地征用及拆迁补偿费前期工程费土地开发成本项目的设置基础设施费公共配套设施费开发间接费用在明细账（三级账）各账户内要按照不同的成本项目设置专栏。如；

开发成本—土地开发—A土地——土地征用及拆迁补偿费开发成本—土地开发—A土地——前期工程费成本项目设置也可以理解为第四级账户。房地产开发成本项目的设置土地开发成本的归集与结转PARTFORE土地开发成本的归集与结转开发商品为了销售或者转让而开发的商品性建设场地，它是房地产开发企业的商品产品，需要单独核算土地开发成本。自用建设场地为了建设商品房、周转房或出租房而开发的自用建设场地，它是企业的中间产品，其发生的土地开发成本最终计入商品房、周转房、出租房等开发产品成本。在此处输入内容土地开发成本的归集与分配企业开发了土地直接为了出售或出租，（即商品性土地开发）那么，所发生的土地开发费用，要直接计入“开发成本—土地开发”账户。例如：某房地产开发企业对A土地作为商品性土地开发，为取得A土地开发发生土地征用及拆迁补偿费20000000元.

借：开发成本—土地开发—A土地—土地征用及拆迁补偿费20000000贷：银行存款20000000企业是为了自建房屋而开发的土地，而且所建房屋只是一个成本核算对象，那么可不单独核算土地开发成本，所发生的土地开发费用可直接计入房屋开发成本。例如：某房地产开发企业对B土地开发是为了自建1#房屋，共发生开发成本20000000元.

借：开发成本—房屋开发—1#—土地20000000贷：银行存款（等）20000000土地开发成本的归集与分配但如果企业开发完土地后，所建的房屋是两个或两个以上成本核算对象，则需要单独核算土地的开发成本，再将土地开发成本分配计入各个不同的房屋开发成本。

例如：某房地产开发企业对C土地开发完工后供建设商品房1号楼和2号楼使用，1号楼与2号楼标准和规格不同，按各楼实际占地面积进行分配，需要单独核算成本。为取得A土地发生土地征用及拆迁补偿费20000000元、前期工程费2000000元、基础设施费1500000元.

借：开发成本—土地开发—C土地—土地征用及拆迁补偿费20000000

—前期工程费2000000

—基础设施费1500000贷：银行存款/应付账款（等）23500000C土地共23500平米，其中1号楼与2号楼分别占地面积为13500平米和10000平米。土地开发完成后，其成本进行分配计入各个不同的房屋开发成本。借：开发成本—房屋开发—1号楼—土地13500000

—2号楼—土地10000000贷：开发成本—土地开发—C土地23500000行业会计实务房地产开发企业会计——开发产品的核算Contents目录1开发产品核算的内容2开发产品的业务核算开发产品核算的内容PARTONE开发产品是指房地产开发企业已经完成全部开发工程，并合乎设计标准已验收合格，可以按照合同规定的条件移交购买单位，或者可以作为商品对外销售的产品。开发产品核算的内容指房地产开发企业为有偿转让而开发的商品性建设场地。企业为建房而开发的建设场地，可将其土地开发成本直接转入房屋开发成本，而不作为开发产品核算。但建设土地近期不使用，应将其列入开发产品进行核算。开发产品核算的内容1.作为开发产品的土地开发产品核算的内容2.作为开发产品的房屋指房地产开发企业开发完成准备销售的商品房以及受其他单位委托而开发的房屋等。为安置被拆迁居民而建设的周转房，在作为周转房使用前，也列为开发产品，待开始周转使用后，要从开发产品转出，作为“周转房”单独核算。企业开发的已出租的房地产应作为投资性房地产单独进行核算。开发产品核算的内容3.作为开发产品的配套设施指属于城市建设规划中的大型配套设施。①开发项目外为居民服务的给排水、供电、供暖、供气的增容、增压及交通道路。②开发项目内的营业性公共配套设施，如银行、商店、邮局等。③开发项目内非营业性公共配套设施，如中小学、医院等。已出租的配套设施作为投资性房地产进行核算。开发产品核算的内容4.作为开发产品的代建工程是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的各项工程，包括建设场地、房屋及其他工程等。开发产品的业务核算PARTTOW账户设置开发产品的业务核算开发产品竣工验收开发产品的实际成本已结转的对外转让、销售和结算开发产品的实际成本尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本开发产品——土地开发产品——房屋开发产品——配套设施开发产品——代建工程开发产品的业务核算房地产开发企业的开发产品完成验收，是指其土地开发项目、房屋建设项目、配套设施建设项目几代建工程项目完全建设完成，并验收合格。即，开发的项目从开发成本转变成开发产品。借：开发产品—土地/房屋/配套设施/代建工程贷：开发成本—土地开发/房屋开发/配套设施/代建工程业务核算—完成验收开发产品的业务核算房地产开发企业的开发产品结转，主要指通过销售结转其销售成本；通过转变用途，如开发完成转为经营自用或是对外出租等。结转销售成本：借：主营业务成本—土地/房屋（等）贷：开发产品—土地开发/房屋开发（等）业务核算—产品结转开发产品的业务核算自用的开发产品，按其实际成本转入固定资产核算：借：固定资产—土地/房屋（等）贷：开发产品—土地开发/房屋开发（等）业务核算—产品结转开发产品的业务处理成本模式借：投资性房地产贷：开发产品公允价值模式借：投资性房地产（成本）贷：开发产品按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”或借记“公允价值变动损益”。出租开发产品行业会计实务房地产开发企业会计——营业收入的核算Contents目录1营业收入的内容2营业收入的确认3营业收入的具体业务核算营业收入的内容PARTONE营业收入收入是房地产开发企业对外销售开发产品、材料、提供劳务、代建房屋及代建工程、出租房地产及其它多种经营活动所形成的经济利益的总流入，一般包括主营业务收入和其他业务收入两部分。营业收入的内容主营业务收入房地产开发企业的主营业务收入一般包括：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和投资性房地产的租金收入等。其他业务收入一般包括:商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产(设备等）出租收入等。营业收入的确认PARTTOW营业收入的确认房屋竣工并验收合格，说明商品是合格的。完成竣工结算，说明成本能够可靠地计量营业收入的确认签订售房合同及收取房款说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业。房屋办理了移交手续交付业主使用，说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以房地产开