远洋地产成本管理制度

远洋地产成本管理制度一、总则（一）目的为加强远洋地产成本管理，规范成本核算与控制流程，提高成本管理水平，确保公司经营目标的实现，特制定本制度。（二）适用范围本制度适用于远洋地产各项目公司、事业部及相关职能部门在项目开发、运营过程中的成本管理活动。（三）成本管理原则1.目标导向原则：以公司战略目标为导向，明确成本管理目标，将成本控制贯穿于项目开发的全过程。2.全员参与原则：成本管理涉及公司各个部门和全体员工，应充分调动各部门和员工的积极性，共同参与成本管理。3.全过程控制原则：对项目从规划设计、工程建设、销售到售后服务等全过程进行成本控制，确保成本得到有效管理。4.成本效益原则：在成本管理中，要权衡成本与效益的关系，以最小的成本投入获取最大的经济效益。二、成本管理组织与职责（一）成本管理委员会1.组成：由公司总经理担任主任，主管财务、工程、设计等部门的副总经理担任副主任，各相关部门负责人为成员。2.职责负责制定公司成本管理战略、目标和政策。审议重大成本事项，如成本预算调整、重大成本支出等。协调各部门在成本管理工作中的关系，解决成本管理中的重大问题。（二）成本管理部门1.职责负责制定和完善公司成本管理制度和流程。组织编制项目成本预算，并对预算执行情况进行监控和分析。参与项目规划设计、招标采购、工程建设等环节的成本控制工作。负责成本核算和成本分析工作，定期编制成本报表，为公司决策提供依据。对项目成本管理工作进行考核和评价。（三）其他部门1.工程部门负责项目工程建设的组织实施，确保工程质量和进度，控制工程成本。参与工程招标、合同签订等工作，审核工程变更，控制工程费用支出。配合成本管理部门进行成本核算和成本分析工作。2.设计部门负责项目的规划设计工作，在满足项目功能和品质要求的前提下，优化设计方案，降低设计成本。参与设计方案的经济技术分析和比选，控制设计变更，避免因设计原因导致的成本增加。3.采购部门负责项目物资设备的采购工作，通过招标、询价等方式，选择优质供应商，降低采购成本。建立供应商管理体系，对供应商进行评估和考核，确保采购物资设备的质量和价格合理。参与采购合同的签订和执行，控制采购费用支出。4.财务部门负责项目成本核算和财务管理工作，按照国家财务法规和公司成本管理制度的要求，准确核算项目成本。对项目成本预算执行情况进行监督和分析，及时提供成本信息和财务建议。负责项目资金的筹集和使用管理，确保项目资金的合理安排和有效使用。三、成本预算管理（一）成本预算编制原则1.合法性原则：成本预算的编制应符合国家法律法规和公司财务制度的要求。2.准确性原则：成本预算应根据项目实际情况进行编制，确保预算数据准确可靠。3.完整性原则：成本预算应涵盖项目开发全过程的各项成本支出，不得遗漏。4.严肃性原则：成本预算一经批准，应严格执行，不得随意调整。（二）成本预算编制依据1.项目开发计划：根据项目的开发进度和时间安排，确定各阶段的成本支出。2.历史成本数据：参考以往类似项目的成本数据，结合项目特点和市场行情，进行成本预测。3.市场价格信息：关注市场物资设备价格、工程劳务价格等变化情况，及时调整成本预算。4.设计方案和技术要求：依据项目的设计方案和技术要求，确定工程建设成本。（三）成本预算编制流程1.项目启动阶段：成本管理部门组织相关部门召开项目成本预算编制启动会，明确成本预算编制的要求和时间节点。2.资料收集阶段：各部门收集项目开发计划、历史成本数据、市场价格信息等相关资料，并提交给成本管理部门。3.成本预测阶段：成本管理部门根据收集的资料，结合项目特点，对各项成本进行预测，编制成本预算初稿。4.审核与调整阶段：成本管理部门将成本预算初稿提交给各相关部门进行审核，各部门提出修改意见，成本管理部门根据审核意见进行调整，形成成本预算征求意见稿。5.审批阶段：成本预算征求意见稿经成本管理委员会审议通过后，报公司总经理审批。经总经理审批后的成本预算作为项目成本控制的依据。（四）成本预算执行与监控1.成本预算分解：成本管理部门将批准后的成本预算按照项目开发阶段、成本项目等进行分解，下达给各相关部门和责任人。2.预算执行监控：各部门和责任人按照成本预算分解指标，组织实施项目开发活动，成本管理部门定期对成本预算执行情况进行监控和分析，及时发现预算执行过程中存在的问题，并采取措施加以解决。3.预算调整：在项目开发过程中，如因不可抗力、设计变更、市场价格波动等原因导致成本预算需要调整的，由成本管理部门提出调整申请，经成本管理委员会审议通过后，报公司总经理审批。四、成本核算管理（一）成本核算对象1.以单个开发项目为成本核算对象：对于独立开发的项目，应以该项目为成本核算对象，归集和核算项目开发过程中的各项成本支出。2.对于同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近的多个项目：可以合并为一个成本核算对象，归集和核算该组项目的成本支出。3.对于规模较大、工期较长的开发项目：可以按开发阶段、功能分区等划分成本核算对象，分别归集和核算各阶段、各功能分区的成本支出。（二）成本核算项目1.土地成本：包括土地出让金、土地征用及拆迁补偿费、土地契税等。2.前期工程费：包括规划设计费、可行性研究费、勘察费、测绘费、三通一平费等。3.建筑安装工程费：包括建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。4.基础设施费：包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯等基础设施建设费用。5.公共配套设施费：包括教育、医疗、商业、社区服务等公共配套设施建设费用。6.开发间接费：包括项目管理人员工资、办公费、差旅费、折旧费、修理费等。（三）成本核算方法1.成本核算应采用制造成本法：将项目开发过程中发生的各项成本按照成本核算对象和成本项目进行归集和分配，计算出各成本核算对象的开发成本。2.成本分配方法占地面积法：指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。（四）成本核算流程1.成本数据收集：各部门按照成本核算的要求，及时收集和整理与成本核算相关的原始凭证和资料，如发票、合同、结算单等，并提交给成本管理部门。2.成本数据审核：成本管理部门对各部门提交的成本数据进行审核，确保数据的真实性、准确性和完整性。3.成本核算与分配：成本管理部门根据成本核算对象和成本项目，对审核后的成本数据进行归集和分配，计算出各成本核算对象的开发成本。4.成本报表编制：成本管理部门定期编制成本报表，反映项目成本的发生情况和成本核算结果。成本报表包括成本明细表、成本汇总表、成本分析表等。5.成本分析与报告：成本管理部门对成本报表进行分析，找出成本管理中存在的问题和原因，并提出改进措施和建议。同时，将成本分析报告提交给公司管理层，为公司决策提供依据。五、成本控制管理（一）规划设计阶段成本控制1.推行限额设计：在项目规划设计阶段，根据项目成本预算，制定合理的设计限额指标，要求设计单位在限额范围内进行设计，确保设计方案既满足项目功能和品质要求，又能有效控制成本。2.开展设计方案经济技术分析：组织相关部门对设计方案进行经济技术分析和比选，从多个设计方案中选择最优方案，降低设计成本。3.加强设计变更管理：严格控制设计变更，确需变更的，应按照规定的程序进行审批。设计变更应进行技术经济分析，评估变更对成本的影响，尽量减少因设计变更导致的成本增加。（二）工程建设阶段成本控制1.工程招标管理：通过公开招标、邀请招标等方式，选择优质的施工单位和供应商，确保工程质量和进度的同时，降低工程成本。在招标过程中，应严格审查投标单位的资质、信誉、报价等，确保投标报价合理、公正。2.合同管理：加强工程合同管理，明确合同双方的权利和义务，严格控制合同条款，避免因合同漏洞导致的成本增加。在合同执行过程中，应加强对合同执行情况的监督和检查，确保合同的有效履行。3.工程变更管理：严格控制工程变更，确需变更的，应按照规定的程序进行审批。工程变更应进行技术经济分析，评估变更对成本的影响，及时调整成本预算。4.工程进度款支付管理：按照合同约定和工程进度，合理支付工程进度款，确保工程建设的顺利进行。在支付工程进度款前，应严格审查施工单位提交的工程量清单和工程价款结算单，确保支付金额准确无误。5.工程成本核算与分析：定期对工程成本进行核算和分析，及时发现工程成本管理中存在的问题，并采取措施加以解决。通过工程成本分析，总结成本控制经验教训，不断提高工程成本管理水平。（三）销售阶段成本控制1.营销策划管理：制定合理的营销策划方案，控制营销费用支出。营销策划方案应根据项目特点和市场需求，选择合适的营销渠道和营销方式，提高营销效果，降低营销成本。2.销售价格管理：根据项目成本预算和市场行情，合理确定销售价格。销售价格应在保证项目利润的前提下，具有市场竞争力。同时，应加强对销售价格的监控和调整，及时应对市场变化。3.销售费用控制：严格控制销售费用支出，对销售费用进行预算管理，确保销售费用支出不超过预算指标。在销售费用支出过程中，应加强对费用报销的审核和监督，杜绝不合理的费用支出。六、成本分析与考核（一）成本分析1.定期成本分析：成本管理部门定期对项目成本进行分析，分析周期可根据项目开发进度和管理需要确定，一般每月或每季度进行一次。成本分析应包括成本构成分析、成本变动分析、成本效益分析等内容。2.专项成本分析：针对项目开发过程中的重大成本事项或成本管理中的突出问题，开展专项成本分析。专项成本分析应深入剖析问题产生的原因，提出针对性的解决措施和建议。3.成本分析方法：成本分析可采用比较分析法、比率分析法、因素分析法等方法，对成本数据进行分析和比较，找出成本管理中存在的问题和差异，并分析其原因。（二）成本考核1.成本考核指标：建立成本考核指标体系，对各部门和责任人的成本管理工作进行考核。成本考核指标包括成本预算完成率、成本节约率、成本降低额等。2.成本考核周期：成本考核周期与成本预算周期一致，一般为年度考核。3.成本考核流程各部门和责任人自评：各部门和责任人按照成本考核指标体系，对本部门和个人的成本管理工作进行自评，填写成本考核自评表，并提交给成本管理部门。成本管理部门审核：成本管理