【国金证券】房地产行业培训框架

房地产行业培训框架2025/3/271房地产基础概念02

房地产行业基本面分析框架

房地产公司经营分析框架2oi

房地产基础概念346-9个月

12-18个月

24-36个月增量开发阶段存量运营及交易阶段建筑建材

工程机械

基础化工

钢铁行业

有色金属规划设计土地获取项目报建项目开工中游产业链：（房地产开发与运营）上游产业链：（土地+原材料）下游产业链：（地产后周期）家电家具装修存量交易施工建设竣工交付经营管理房产预售土地5商品房售价销售面积销售均价成本因素：通货膨胀受宏观经济影响建筑材料价格受建材市场机制影响

人工成本受劳动力市场影响企业盈利考虑资金来源限制房地产投资土地：国家土地出让计划土地供应、土地拍卖底价、

土拍限定条件松紧行业景气度、融资难易和成本房企参与土拍意

愿

土拍成交价格开发节奏：土地储备、开工竣工进度对未来需求预期项目盈利测算人口增速/流动可支配收入/货款政策限制租赁vs

购买供需作用政策限制价格土地购置面

积房地产建造

成本土地购置金

额施工面积单位成本土地价格供给需求6从拿地开始，全价

值链整合运营；回报周期长；租金收入是主要来

源；以持有为目的，但

需委时能依靠资产

证券化实现轻资产低价取土地资源；

订单式招商能力保证高出租率；去化能力是业务的关键支撑；可能导致高负债项目获取/完工后，

通过改造、运营提

升实现收益分享回

报周期相对更短，

快周转“以售养租”：通过销售住宅物业获

取的现金流分担商业

资产的负担收购不同类型的资产

/土地，改造/建设赚取资产增值的收益从拿地开发起，就为

了长期持有；低融资成本培养资产服务于住宅销售主要业务模式资产退出长期持有模式特点目的7产业地产规划设计服务土地整理

基础设施建设一级土地开发低价获取土地招商引资

运营维护

股权投资吸引企业进驻

提供管理、咨扩大规模

询、融资服务业务范围盈利途径盈利模式资金来源取得固定投资额加成作

为净利润政府在委托

开发区域内的招拍挂土地增值部分商品房销售

净利率市场商品房

销售变现园区企业资

金，分红、

退出机制等

实现的收益政府在委托开发区域内的税收增加部分管理、咨询费用，股权投资退出盈利产业发展服务费8非业主增值服务案场协销验房尾盘及车位代销设计咨询其他业主增值服务拎包入住经纪业务零售送货家庭维修公共空间利用母公司母公司定价高毛利收购毛利率取决于

获取成本业委会招投标第三方招投标其他物业公司物业管理存量盘新盘9o2

基本面分析框架房地产行业10指标成交面积库存（可售面积）WIND、

中指院、克而瑞房管局统计局房管局统计局统计方法网签备案数据开发商上报数据网签备案数据开发商上报数据数据差异各省市房管局发布日度、周度数据，各机构根据各城市交易明细汇总统计月度、年度数据；统计局发布月度、年度数据

房管局口径数据一般大于统计局。二手房挂牌量频率：月、年来源：中介机构、冰山批准上市面积频率：月、年来源：中指院统计机构：房管局成交面积频率：日、月、年来源：Wind统计机构：房管局暂无指标成交面积频率：日、月、年来源：Wind统计机构：房管局可售面积频率：日、月、年来源：中指院统计机构：房管局带看量频率：日、月、年来源：贝壳百城房价指数频率：月、年来源：中指院中原二手房指数频率：周来源：Wind统计机构：中原地产70个大中城市二手

住宅价格指数频率：月、年来源：统计局去化周期计算公式：库存/6

个月移动平均销售百城房价指数频率：月、年来源：中指院批售比计算公式：销售面

积/批准上市面积70个大中城市新建

住宅价格指数频率：月、年来源：统计局市场热度房价供给二

手房新房库存成交量口径解

释112500020000150001000050000mm

商品房销售面积（万平方米）

商品房销售均价（元/平方米，右）120001000080006000400020000年初累计同比

单月同比40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%来源:国家统计局,国金证券研究所来源:国家统计局,国金证券研究所l

2021年下半年开始市场销售快速下滑，2022-2024年延续低迷态势。2024年1-12月全国商品房销售金额同比-17.1%（9月

底以来出台多项政策支持销售快速修复，11月实现年内首次当月同比转正）。l

百强房企销售整体下行，头部房企韧性相对较高。2024年1-12月，百强房企全口径销售金额同比-30%

，其中TOP10同比-

24%，TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100同比降幅均超过30

%。140000120000100000800006000040000200000

百强累计全口径销售金额（亿元）

同比增速（右轴）120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%图表:

全国商品房销售面积及销售均价单月走势

图表:

全国商品房销售金额累计同比及单月同比

21.0721.0921.1122.0222.0422.0622.0822.1022.1223.0323.0523.0723.0923.1124.0224.0424.0624.0824.1024.1221.0721.1022.0222.0522.0822.1123.0323.0623.0923.1224.0424.0724.10图表:TOP100房企累计全口径销售金额及同比来源:克而瑞,国金证券研究所2020-92020-72020-52020-32020-12023-92023-72023-52023-32023-1202

1-9202

1-7202

1-5202

1-3202

1-12024-92024-72024-52024-32024-12022-92022-72022-52022-32022-12024-112023-112022-11202

1-112020-1112来源中指院国土资源部、财政部统计局统计口径招拍挂招拍挂、协议出让、划拨用地开发商自主上报统计维度各类土地成交和供给数据土地供给和出让金额等开发商的土地购置面积及金额频率月度年度月度优点数据分类非常全面覆盖范围为全国——缺点仅跟踪统计300城市，统计口径只有招拍挂不详细，对实际的规划建筑面积以及成交的分类情况没有详细的披露可使用性相对最差，数据明显小于其它口径数据成交规划建筑面积：占地面积

×容积率推出规划建筑面积：推出规划方案的“总建筑面积'溢价率：（成交价-成交底价）/成交底价成交底价政府部门出让宗地的最低对价面积维度价格维度供需比判断土地市场景气度占地面积：开发商可以用于建

设的土地面积容积率：单位土地面积上允

许的建筑容量土地出让金：政府收取的土地出

让价款楼面价：出让金÷成交规划建

筑面积成交供给13全国300城月度累计供求及同比走势

累计供应量(万方)

累计成交量(万方)

累计供应同比

累计成交同比1000009000080000700006000050000400003000020000100000国有土地使用权出让:累计值（亿元）

同比（右轴）80%60%40%20%0%-20%-40%1600001100006000010000-4000060%40%20%0%-20%-40%-60%-80%2018-

022018-

082019-

022019-

082020-

022020-

08202

1-

02202

1-

082022-

022022-

082023-

022023-

082024-

022024-

08l

土地成交及出让金收入大幅下滑。随着销售下滑导致房企现金流吃紧，拿地意愿减弱，土拍市场热度也应声下滑。2024年1-12月，全国300城宅地供应同比下滑28.8%，成交同比下滑22.9%，与之对应的地方政府国有土地使用权出让收

入也同比下滑16.0%。l拿地房企以央国企和地方国资平台为主。央国企和地方平台公司拿地占比持续提升，而民企拿地快速减少，2024年10月

城投拿地占比超过66%。来源:

中指研究院,国金证券研究所来源:同花顺,

国金证券研究所2019-

012019-

052019-

092020-

012020-

052020-

09202

1-

01202

1-

05202

1-

092022-

012022-

052022-

092023-

012023-

052023-

092024-

012024-

052024-

09图表:

全国300城宅地月度累计供求及同比走势

图表:

历年国有土地使用权出让收入及同比

80%70%60%50%40%30%20%10%0%2023/01

2023/062023/112024/042024/0图表:城投拿地占比近年来持续保持高位来源:克而瑞,

国金证券研究所城投拿地比例14安装工程：各种设备、装置的安装工程，又称安装工作量设备工器具购置：购置或自制的，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值其他费用：其他费用中占比最大的是土地购置费频率：月度来源：统计局新开工面积：指在报告期内新开工建设的房屋面积竣工面积：指在报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工的房屋面积本期施工

=本期新开工+上期末施工-本期净停工频率：月度来源：统计局地产投资建筑工程：指各种房屋，建筑物的建造工程和土地开发工程，又称建筑工作量工程面积施工面积：指在报告期内施工的全部房屋建筑面积来源:国金证券研究所15万平米4000035000300002500020000150001000050000

房地产竣工面积:当月值当月同比（右轴）当月环比（右轴）350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%l市场下滑房企开工意愿不强，叠加过去三年供地量大幅减少，新开工持续下滑。2024年1-12月，全国房屋新开工

面积同比下降23.0%。l按照新开工领先竣工3年的关系，2020-2021年是新开工的高峰期，对应2023-2024是竣工集中阶段，但由于2023年

保交楼已将大部分项目提前竣工，2024年竣工项目量有所回落。2024年1-12月，全国房屋竣工面积同比下降27.7%。万平米300002500020000150001000050000

房地产新开工面积:当月值当月同比（右轴）当月环比（右轴）80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2019-

022019-

062019-

102020-

022020-

062020-

10202

1-

02202

1-

06202

1-

102022-

022022-

062022-

102023-

022023-

062023-

102024-

022024-

062024-

102019-

022019-

062019-

102020-

022020-

062020-

10202

1-

02202

1-

06202

1-

102022-

022022-

062022-

102023-

022023-

062023-

102024-

022024-

062024-

10图表:全国单月房屋新开工面积及同环比走势图表:全国单月房屋竣工面积及同环比走势来源:同花顺,

国金证券研究所来源:同花顺,国金证券研究所16

商品房销售额（亿元）商品房销售额同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%l

1998年后，中国房地产行业经历了三个周期，每一次拐点代表着新发展模式的出现l

2008-2009年，金融红利转机——投资性需求释放，敢于融资加杠杆、积极拿地的房企业绩大幅提升；l

2014-2016年，棚改红利转机——刚需释放，高周转房企迅速下沉三四线，收割棚改红利；l

2021年下半年至今，供给侧改革出清，行业格局重塑。图表:房改以来全国商品房销售金额及同比走势

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

200000180000160000140000120000100000800006000040000200000来源:同花顺,

国金证券研究所17%1009080706050403020100城镇化率2023年92.083.3

84.664.6美国

英国

日本

中国l中国的城市化率距离70%城镇化率的增速还有5pct的空间，每年还将有1200万左右城镇人口的增加。l城镇化的终点也不是房地产的拐点

，发达国家房地产/GDP比值更高，房地产没有因为城镇化达到一定规模而停滞。意大利

美国

澳大利亚

法国

日本

加拿大

德国

中国图表:典型国家房地产业增加值占GDP比重表:

典型国家城镇化率对比

(2023)房地产业增加值占GDP比重来源:同花顺,

国金证券研究所来源:同花顺,国金证券研究所18

3

经营分析框架公司19来源公司公告销售金额、销售面积、销售均价、销售结构、销售回款率（财报计算)）克而瑞/中指销售金额、销售面积、

销售均价、销售结构公司定期电话会议认购去化率、滚动货值、

新推货值预计销售规模同比增减

销售面积同比增减分线分区域计算公式：

去化率

=销售套数/开盘总套数计算公式：

销售回款率

=（经营性现金流入-

其他现金流入）÷销售金额销售历史及现状未来预测销售规模销售均价销售结构认购去化率销售回款率滚动货值

新推货值

去化率销售销售金额20l房企表现分化，头部房企销售出现好转。l优质房企在9月政策后积极拿地，能加大推货，叠

加未来政策更加利好改善需求，头部央国企和改善型房企销售拐点有望确立。单月环比

单月同比-38%

-66%

57%106%

39%

54%

6%

-32%

35%17%

23%

3%

31%-18%

36%

39%-14%4%

33%

257%-11%

-36%

90%

66%-19%

-51%

9%

-50%

14%

-45%

18%

-3%-22%

-17%

6%

-68%

384%

273%-3%

-45%

43%-24%

7%

-25%

20%-11%

9%

-41%

76%

61%-23%

-1%

54%127%

24%

47%-78%

-58%

4%

1%单月环比

单月同比-38%

-40%

34%

76%

24%

52%

6%-32%

40%

33%

27%

-9%

38%

-32%

37%

39%-2%

-7%

21%

231%-4%

-29%

90%

66%-30%

-53%

9%

-49%

14%-45%

9%

-9%-39%

-35%

6%

-69%

351%

260%-2%

-48%

43%

-24%

8%-24%

19%

-13%

26%

-31%

75%

59%-16%

-6%

17%

28%

23%

47%-74%

-58%

4%1%全口径1-12月销售金额（亿元）323031062611244721931718133511451116105410089839646856486055404714534354344084024013953573553523433401-12月销售金额（亿元）2545285818001590150612101040687544692676678781424583472362259342287321237261278270228193229266238权益口径12月销售金额（亿元）1184242191442021611318144113481058833543516109227792524203627333010202024年1-12月排名1234567891011121314151617181920212223242526272829302024年1-11月排名12345679811101312141516171823192622212024312932253012月销售金额（亿元）150402320221303232171135961607815297536040201710538107433732534642461428TOP房企保利发展中海地产华润置地万科地产招商蛇口绿城中国建发房产越秀地产滨江集团华发股份龙湖集团中国金茂中国铁建金地集团绿地控股碧桂园保利置业融创中国中建壹品中交房地产中国中铁首开股份美的置业新城控股电建地产国贸地产大悦城控股

远洋集团卓越集团世茂集团来源:克而瑞,国金证券研究所21累计同比-17%

2%-17%-35%-19%

-5%-25%-20%-27%-21%-41%-30%-16%-55%-43%-73%

-9%-44%

40%-32%-38%-34%-38%-48%-12%-24%-35%-30%-32%-21%累计同比-24%

0%-15%-35%-25%-12%-29%-20%-27%-16%-42%-30%-21%-55%-43%-72%

1%-44%

36%-38%-38%-34%-39%-47%-13%-32%-31%-30%-43%-21%2023年排名134257812111491315101662717432021232218332930322534图表:典型房企2024年销售及同比情况来源公司公告拿地规模、拿地力度、拿

地成本、拿地布局、待建

面积（狭义土储）克而瑞/中指拿地规模、拿地力度、

拿地成本、拿地布局公司定期电话会议拿地规模、拿地力度、拿

地成本、拿地布局、在建面积、已竣工未结算面积拿地金额/当期销售金额

拿地力度拿地建面/当期销售面积楼面价增速-房土地储备新增土地已竣工未结算面积

在建面积狭义土地储备规划建筑面积价增速楼面价/销售均

价（周边均价）分线结构分区域结构楼面价（出让金/成交建面）待建面积拿地规模可售面积（扣除

配建及附加）土地来源:国金证券研究所拿地成本拿地布局22l2024年市场多数房企拿地意愿较低，上半年投资强度下降，典型房企投资强度0

.16，较2023年下降18个百分点。

受现金流影响，多数房企2024年上半年继续较为谨慎的拿地策略。l央国企拿地强度开始回落。部分民营房企拿地基本停滞

，而建发国际、越秀地产、滨江集团、华润置地、绿城中国等房企积极错峰拿地。其中建发国际拿地强度超过0.6，越秀地产拿地强度接近0.5。60%50%40%30%20%10%0%2019

2020

2021

2022

2023

2024H1

6家央国企4家民企

4家混合所有制-

-

-14家重点企业图表:典型房企2019-24H1年投资强度

(投资金额/销售金额)图表:各房企2023、

1H24年投资强度对比

2023投资强度2024H1投资强度来源:

各公司公告,国金证券研究所来源:

各公司公告,

国金证券研究所0.70.60.50.40.30.20.10.023来源公司公告公司各融资渠道融资规模、融资期限、融资成本

（利率）中指研究院房地产行业融资情况Wind-一级市场统计再融资规模股权融资债权融资净负债率扣除预收账款的

资产负债率短债覆盖倍数计算公式：

（短期借款+一年内到期的非流动负债+应付短期债券+长期借款+应付债券-货

币资金）/所有者权益合计计算公式：

总负债/总资产注：负债及资产均扣除预收账款计算公式：

货币资金/（短期借款+一年内到期长债）融资方式杠杆公司债中期票据银行贷款信托贷款委托贷款创新融资融资方式再融资资本市场融资方式资金24l债券融资增量受阻。

自2021年下半年以来，房企债券发行量持续缩减，受部分房企国内外债券违约影响，投资

者对地产债信心下降，2024年1-12月房企公开融资发行金额5546亿元，同比-20.1%。l到期公开债券规模维持高位。2025年到期债券金额在7746亿元，其中2025年3月、6月、7月到期债券金额均超过

900亿，压力仍然较大l在增量融资难度大、销售回款缩量背景下，多数民营开发商集团层面资金状况吃紧，多家房企出现债务违约或展期。房企融资总额 信用债（亿元）

海外债（亿元） 信托（亿元）

ABS

（亿元）120010008006004002000图表:房地产企业公开融资

(含海外债)新发行情况图表:房地产企业公开债(含海外债)到期情况

信用债（亿元)

海外债(亿元）120010008006004002000来源:

中指研究院,国金证券研究所来源:

中指研究院,

国金证券研究所房企融资到期总额25l在行业去杠杆降负债的大背景下，有息负债规模增速放缓，

18家典型房企1H24的有息负债规模为28693亿元，较

2023年底增加1.7%；有息负债结构有所恶化，短期有息负债占比从2021年23.8%涨至1H24的26.6%。l房企债务结构也有分化，建发国际集团短期有息负债占比低于15%

，短期偿债压力较小；而远洋集团、旭辉控股集团等出险房企短期有息负债占比超过50%

，现金流短期难改善。28%27%26%25%24%23%22%21%20%27.2%26.2%25.1%24.6%23.8%23.0%20172018201920202021202220232024H1旭辉控股集团

远洋集团金地集团绿地控股万科A越秀地产滨江集团新城控股华润置地美的置业绿城中国保利发展华发股份招商蛇口龙湖集团中国海外发展

中国金茂

建发国际集团图表:典型房企2017-lH2024有息债务结构80%70%60%50%40%30%20%10%0%图表:典型房企1H24短期有息负债占比来源:

各公司公告,国金证券研究所来源:

各公司公告,

国金证券研究所

短期有息负债占比

2023

2024H126.2%26.6%26l

2024年上半年，行业增量融资主要来自央企和国企（发债、开发贷等都是以央国企为主力），以致典型房企整体融

资成本下降，1H24平均融资成本为4.09%，较2023年全年下降24BP。l

多数房企融资成本下降，民企成本仍然偏高。单房企看，1H24典型房企中有5家融资成本低于3.5%（2023年全年是1

家），分别是华润置地、招商蛇口、中国金茂、保利发展和越秀地产。7%6%5%4%3%2%1%0%201920202021

2022

20232024H1

8家央国企5家民营

4家混合所有制-

-

-17家重点企业新城控股远洋集团华发股份旭辉控股集团

美的置业金地集团龙湖集团绿城中国

滨江集团

建发国际集团

万科A中国海外发展越秀地产保利发展中国金茂招商蛇口华润置地图表:典型房企2019-

1H22整体融资成本走势图表:典型房企2023、

1H24融资成本对比来源:

各公司公告,国金证券研究所来源:

各公司公告,

国金证券研究所7%6%5%4%3%2%1%0%

2023

2024H127利润表经营活动产生的现金流量经营性现金流流入销售回款

=经营性现金流入-其他流入销售回款率

=（经营性现金流入-其他流入）/销售金额经营性现金流流出投资活动产生的现金流量筹资活动产生的现金流量存货周转率存货周转效率(快周转)是房企运营的关键之

一负债资产负债表资产货币资金存货注：存货为主要资产营业收入营业成本销售费用管理费用财务费用净利润归母净利润营业收入-营业成本

=毛利营业成本：土地+建安+利息资本化管控水平短期长期所有者权益1.短期借款2.一年内到期的

非流动负债3.应付短期债券1.长期借款2.应付债券存货预收账款净资产杠杆比率ROE=净利润/净资产销售净利率

资产周转率营业成本营业收入存货预收账款与杠杆水平相关销售净利率开发成本开发产品=净利润/营业收入净利润扣除少数股东损益利润表结算28l

54家典型房企2024年上半年资产总额为175311亿元，同比下滑3.9%，资产规模仍在下滑；l典型房企整体资产负债率持续下滑

，央国企和民企表现分化。21家央国企2024年上半年资产负债率为71.1%

，相比

2023年全年下滑0.48%；26家民企2024年上半年资产负债率为83.1%，相比2023年全年上涨0.54%，两者走势分化反映民企偿债压力仍未缓解。86%84%82%80%78%76%74%72%70%68%66%64%2019

2020

2021

20222023

2024H1远洋集团

绿地控股

旭辉控股集团

绿城中国

滨江集团

建发国际集团

新城控股

保利发展越秀地产美的置业万科A中国金茂华发股份金地集团招商蛇口华润置地龙湖集团中国海外发展7家混合21家央国企26家民企54家样本房企100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%图表:典型房企整体资产负债率走势图表:典型房企资产规模及增速来源:wind,国金证券研究所来源:wind,国金证券研究所

2023

2024H129l行业营收利润双双下滑。54家样本房企2024年上半年营业收入同比-15.2%

，54家2024年上半年归母净利润仍然为负（合

计-566亿元），负增相比2023年同期有所扩大。l企业分化明显。国企/央企更为稳定，2024年上半年营业同比增速-3.1%

，归母净利润仍能保持正数，但同比增速再度

下滑至-39.3%

；而民企营收利润增速波动更大，下行阶段降幅更为明显，营收利润降幅分别为-20.5%和-42.1%。l

18家典型房企中，5家房企营收同比增速为正，建发国际集团、绿城中国、越秀地产、华润置地和保利发展增速位列前

五；仅3家房企归母净利润同比增速为正，其中中国金茂增速超100%、远洋集团增速70.7%。50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%21家央国企54家样本房企200%150%100%50%0%-50%-100%-150%-200%-250%-300%-350%来源:各公司公告,国金证券研究所来源:

各公司公告,国金证券研究所来源:各公司公告,国金证券研究所26家民企7家混合21家央国企54家样本房企100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%图表:

样本房企归母净利润同比

2024H1营收同比

2024H1归母净利润同比华润置地龙湖集团滨江集团招商蛇口华发股份图表:典型房企营业收入及归母净利润同比保利发展新城控股美的置业绿地控股图表:样本房企营业收入同比26家民企

7家混合越秀地产绿城中国中国金茂远洋集团旭辉控股集团建发国际集团中国海外发展金地集团万科A30l

2019年以来，在高价地项目逐步结转、高能级城市限价的背景下，行业毛利率水平持续下滑，54家样本房企1H24年整

体毛利率为13.2%，较2023年全年下降1.0pct。l央国企和民企分化，央国企平均毛利率为16.9%

，而民企毛利率仅10.3%。典型房企中华润置地、中国海外发展等4家房

企1H24毛利率高于20%

；从变化角度看，仅5家房企毛利率有所提升。l

市场下行背景下，房企销管费率有所减少。典型房企1H24平均销管费率为5.34%，较2023年全年减少0.08pct

，滨江集

团、绿地控股、万科A、保利发展绝对值相对较低。12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%滨绿

万保

中

招

华远

美

绿越金

华龙

新旭

中

建

江地科利国

商

发

洋

的城秀地

润

湖城辉

国发

集控

A发

海蛇股集

置中地

集

置

集控控金

国

团股

展

外

口份

团业

国产

团地

团股股

茂

际发

集

集展

团

团来源:各公司公告,国金证券研究所来源:

各公司公告,国金证券研究所来源:各公司公告,国金证券研究所华中新龙华中保越旭绿招

润

国城

湖发

国

利秀

辉

城

商置

海

控

集股金

发

地控

中蛇

地

外股

团份

茂展产股

国

口发

集展

团26家民企7家混合21家央国企54家样本房企图表:样本房企毛利率走势图表:典型房企2023、1H24年毛利率对比建金

绿

滨美万

远

发

地

地

江

的科

洋

国

集控

集

置

A集

际

团股

团

业

团

集团30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%40%35%30%25%20%15%10%5%0%图表:典型房企2023

1H24年销管费率对比

2023销管费率2024H1销管费率

2023毛利率2024H1毛利率31ROE=净利率*周转率*杠杆率净利润率（%）550%500%450%400%350%300%250%200%l

2010年以前，地产行业ROE提升主要靠的是房价涨幅大于土地涨幅。l

2010-2019年间，地产行业进入成熟期，净利率提升空间不大，需要靠高周转和高杠杆。l

2020-至今，地产行业受行业大拐点影响ROE显著回落，其中减值对盈利能力冲击最大。 3.5、地产盈利能力拆解

未来重新回归净利率增长2005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023ROE（%）提升200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320052006