建筑消防设施维护保养作业指导书

建筑消防设施维护

保养作业指导书

建筑消防设施维护保养

作业指导书

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消防设施检测作业指导书

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发布日期：8月15日

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消防设施维护保养作业指导书

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消防行业的发展历程

发布日期：12月1日

消防行业是关系到公共安全的特殊行业，在中国改革开放经济

快速增长的前提下及前几年房地产市场投资旺盛的带动下，消防行

业发展迅速，特别是火灾自动化报警系统生产行业更是有了飞跃式

的发展。火灾自动报警系统是现代高层民用建筑中设置的重要的消

防设施之一，是人们为了及早发现和通报火情，并能及时采取有效

措施控制和扑灭火灾而设置在建筑物内或其它场所的一种消防系

统。

火灾报警设备的发展最早从四十年代瑞士西伯乐斯公司创造的

一种离子感烟火灾探测器的时候开始，当前的火灾自动报警系统包

括控制器单元、联动控制单元、探测报警单元、消防广播、消防电

源、消防电话、CRT显示系统、消火栓水喷淋及防排烟系统。

中国火灾自动报警设备最早出现在八十年代初，生产厂家只有

西安二六二厂等几家，主要生产离子感烟火灾探测器，年产量不到

一万只。控制器的产量也只有几百台。

大多数的火灾自动化报警系统生产厂家是在八十年代末九十年代

初建厂，最初多以代理销售国外产品消化吸收技术为主。火灾报警

控制器基本上采用了8OC31或80C51等系列的单片机为核心，国内

的产品均是数码管显示，国外的产品为数码管显示或黑白液晶英文

显示及英文CRT显示系统。多采用N+1线制总线，存在机器容量

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小、体积大、功能少、显示不直观、操作复杂等缺陷。

探测器多以离子感烟探测器、光电感烟探测器、定温探测器、

差温探测器等开关量、模拟量探测器为主。

联动部分采用继电器为主，多线连接。相应的配套产品还未形

成产业，如消防泵、喷淋泵、双电源切换、风机、排烟阀等的配电

箱大多未加入远程控制消防接口，需要施工技术人员现场改造。

市场及施工方面，一方面国家相关法律规定公共场所必须安装火

灾自动报警系统。另一方面由于生产厂家少，一些地方采取的区域

垄断和行业垄断，使得产品利润空间巨大。消防安装大多由建筑安

装施工队承担，没有专业的消防安装队伍，一些相应的法规、标准

尚未出台。

由于上述原因使得当时的火灾自动报警系统均存在着误报率高、

维修难度大、缺

少专业的火灾自动报警系统操作人员等问题。一些系统在消防检查

后就被关闭，未能发挥应有的作用。

经过几年的发展到九十年代末，随着国家对减灾、防灾得更加

重视，和消防市场利润的吸引，火灾自动报警系统和消防广播、消

防电源、及相关配套产品的生产厂家开始增多。其中以

秦皇岛海湾、北京利达、北京国泰怡安为代表的国产品牌逐步发展

壮大起来。国产火灾自动报警控制器已出现大屏幕彩色液晶汉字显

示，汉字CRT显示系统。用户界面多采用VB或C语言等

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消防设施维护保养作业指导书

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第1版第0次修订

消防行业的发展历程

发布日期：12月1日

高级语言进行编制，使用方便、直观。两总线、Rs232、Rs485、

CAN等现场总线已经普及，可与计算机进行联网实现现场编程。同

时根据场地不同，不同工作方式的系统也已使用，如无线火灾自动

报警系统，空气取样火灾自动报警系统等，设备容量也有小系统如

200点、中型系统如500至点、大型系统如3000点以上的多种型

号。设备普遍具有体积小、容量大、传输速度快、误报率低、可联

动设备多等特点。

探测器方面离子感烟探测器已面临淘汰，光电感烟探测器、差

定温探测器红外火焰探测器、可燃气体探测器、感温电缆探测器、

光纤探测等内置CPU的智能分布式探测器根据环境的不同均已大量

使用。

联动部分多采用PLC可编程序控制器.总线输出。操作方便

快捷配套产品方面，专业的消防电源、消防广播、消防电话、防火

卷帘和防排烟设备的使用改造。市场及施工方面，一方面国家相关

增加了预防火灾发生的安全系数，使火场中人员的逃生几率大大增

加。

法律法规方面，行业的不断发展，国家的火灾报警产品的检验方

法和检验手段也不断更新。公共场所的消防验收标准更加细致完

善，分别对消防水、消防电、防排烟系统等各方面作了详细规定，

对消防产品生产厂家进行TS09000质量体系强制认证，年度复查。

对于从事消防产品的安装及操作人员均须经培训持证上岗。国家颁

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布《消防法》，修改有关消防规范，加强对消防工程安装的要求，

同时也明确强调加强对现有已安装的消防设施维修保养；从社会

上，也开始重视对现有已安装的消防设施的维修保养。正是由于这

两方面的原因，产生了巨大的消防设施维保市场。

市场方面，随着厂家的增多和产品的更新，竞争更加激烈。以

探测器的价格为例，已从当初的最高接近千元降到不足百元。随着

智能化建筑的增多，产品价格的降低及产品性能的提高，火灾自动

化报警系统的使用更加普及，产品也被越来越多的用户所接受。

近些年由于利润率的降低，各厂家在拼技术、品价格的同时开始利

用地缘优势开展服务竞争。一些地区已开展了从销售、安装到派人

到用户方进行值班的一站式服务，消防维修保养行业开始兴起。

技术方面，工业控制器即工业Pc成为火灾报警控制器的主流

产品，其强大的操作系统、超大的容量、高巡检速度使连接近万点

探测器成为可能。一些先进的防火理念相继出现。

纵观火灾自动报警生产行业的发展，从区域垄断到市场竞争，

从拼产、品价格到拼服务。我们看到了消防产业正沿着市场经济的

轨道健康发展。现在中国的智能化建筑越来越多，消防产品的使用

更加广泛，对于消防产品的技术要求越来越高。消防设施维修保养

如何才算是做到位、如何培养维修保养的技术人员、如何考核维修

保养的技术人员等等一系列的问题至今仍没

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消防设施维护保养作业指导书

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消防行业的发展历程第1版第0次修订

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发布日期：12月1日

有形成标准。迄今为止，能够说，许多专业消防公司的维修保养

工作浮于形式，根本没能把握维修保养工作的规律。

“隐患险于明火、防范胜于救灾、责任重于泰山”，这句话

对于维保来讲，恰恰指明维保工作的目的及特殊性。维保的目的

一方面是经过有效的工作使消防设备产生尽可能少的隐患，另一

方面是经过有效的工作及时发现隐患、并及时排除；从事维保工

作的人员肩负着重大的责任，故维保技术人员要有强烈的责任

感，努力中国对消防方面采取的是以“预防为主，防消结合”为

指导方针，“预防为主”的指导学习消防技术，熟悉掌握工程消

防设备的情况，认真仔细作好每项维保工作。

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第1版第0次修订

消防维护保养的概述

发布日期：12月1日

1、维护保养范围及内容

本指导书适用于工业与民用建筑中设置的建筑消防设施的维护

保养；不适用于生产和贮存火药、炸药、火工品等有爆炸危险气氛

的建筑消防设施

2、检测维护保养总则

2.1检测维护保养用的仪器、仪表等，应按国家现行有关规定计量

检定合格。

2.2消防设施维护保养由建筑物的产权单位或者受其委托的建筑物

业管理单位或建筑使用管理单位，依法自行管理或者委托具有相

应资质的消防技术服务机构实施管理。消防设施维护管理包括值

班、巡查、检测、维修、保养、建档等工作。

2.3同一建筑物有两个以上产权、使用单位的，应明确建筑消防设

施的维护管理责任。对建筑消防设施实行统一管理，并以合同方

式约定各自的权利义务。委托业务等单位统一管理的，物业等单

位应严格按合同约定履行建筑消防设施维护管理职责，建立建筑

消防设施值班、巡查、检测、维修、保养、建档等制度。确保管

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理区域内建筑消防设施正常运行。

2.4建筑消防设施维护管理单位应与消防设备生产厂家、消防设施

施工安装企业等有维修、保养能力的单位签订消防设施维修、保

养合同。维护管理单位自身有维修、保养能力的，应明确维修、

保养职能部门和人员。

2.5建筑消防设施投入使用后，应处于正常工作状态。建筑消防设

施的电源开关、管理阀门，均应处于正常运行位置，并标示开、

关状态；对需要保持常开或常闭状态的阀门，应采取铅封、标识

等限位措施；对具有信号反馈功能的阀门，其状态信号应反馈到

消防控制室；消防设施及其相关设备电气控制柜具有控制方式装

潢装置的，其所处控制方式宜反馈至消防控制室。

2.6不应擅自关停消防设施。值班、巡查、检测时发现故障，应及

时组织修复。因故障维修等原因需要暂时停用消防系统的，应有

确保消防安全的有效措施，并经单位消防安全责任人批准。

3、检测维护保养类别

3.1监督检测维护保养

应公安消防机构的要求对建筑消防设施进行检测维护保养。

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第1版第0次修订

消防维护保养的概述

发布日期：12月1日

3.2委托检测维护保养

受建筑物业单位、施工单位、使用单位等委托而进行的建筑消防

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施检测维护保养。

3.3仲裁检测维护保养

仲裁机构委托进行的建筑消防检测维护保养。

4、检测维护保养的依据

4.1委托建筑消防设施检测合同（委托书），建筑消防设施维护保

养合同。

4.2建筑工程消防设计图

4.3当地的消防部门出具的审核批文

4.4有关建筑消防设施的国家规范，部颁标准，地方，行业标准。

4.5建筑消防系统主要设备的质量保证书、合格证、出厂检测报

告。

4.6本单位的质量体系文件及企业工艺标准，检测制度。

4.7工程现场实际情况。

5、检测维护保养安全保障措施

5.1确保安全生产的技术组织措施

5.1.1安全防护

5.1.1.1严格执行班前安全会议制度，认真执行书面安全交底规

定，针对作业条件进行准确的安全技术交底，并履行交底人和被

交底人的签字手续。

5.1.1.2对参加的检测维保工作人员（包括临时工），必须先进行

三级安全教育，经考试合格后，方准进场作业。

5.1,1.3进入维保现场，必须严格执行“六大纪律”和“十项措

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施”，正确使用安全帽、绝缘鞋、绝缘手套等个人防护用品。

5.1.1.4在两米（含两米）以上的高处作业，必须使用安全带或搭

设防护严密的操作平台。严

禁向上、向下抛扔工具、材料等各种物件，禁止两人或两人以上

在同一梯子上作业。

5.1.1.5大型建筑工程土建、安装工程交叉作业多、孔洞多、井道

口多、楼梯口多、危险性大，检测过程中要按规定进行防护，交

叉作业要统一指挥，合理协调，确保安全。

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第1版第0次修订

消防维护保养的概述

发布日期：12月1日

5.1.1.6进入现场检测必须两人及两人以上。

5.1.1.7对有特殊要求的场所进行检测维护保养时应采取相应的技

术措施。

5.1.1.8严格按照仪器设备操作手册的要求使用仪器设备。

5.1.1.9对需要暂时停电的检测维护保养项目应及时通知委托单

位，做好停电、送电的准备。

5.1.2现场安全要求

5.1.2.1在进行带电检测维保养时，必须携带绝缘手套，穿绝缘

鞋。

5.1.2.2不能为了赶工期而在雨雪天气进行作业。

5.1.2.3在夜间作业时，必须有足够的照明，沟、槽、坑、洞及危

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险处应设红灯警示，防止人员伤亡。

5.1.3安全管理

5.1.3.1各级施工专职安全管理人员，对施工现场的安全生产负指

导管理责任，必须认真执行《建筑业安全生产工作条例》和本公

司“安全生产奖惩条例”。

5.1.3.2教育职工不违章作业，积极组织人员对维保工作中的隐患

进行整改。对新工人（包括临时工）进场作业，必须先实施三级

安全教育制度。

5.1.4维保期间突发事件的防范和救护措施

现场如发生安全事故，首先是抢救伤员，然后保护好现场，事后

要做到“四不放过”，一定要清查原因，吸取教训，进一步采取

预防措施

5.1.5安全生产事故应急预案

5.1.5.1根据消防维保的特点，工地现场可能发生的安全事故有：

坍塌、火灾、物体打击、高空坠落、机械伤害、触电等；生产事

故可能有：消防水管爆裂、气体灭火系统气体误喷等。

5.1.5.2根据公司的应急预案，项目部将立足于自援自救的基础

上，建立责任制度，落实责任人

做好预防工作；一旦发生事故，按应急预案规定，迅速展开应急

救援工作，并及时向公司及公司所在地政府和有关部门汇报情

况。

5.2确保文明施工、环境保护的技术组织措施

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消防维护保养的概述

发布日期：12月1日

5.2.1严格按设计、规范、规程、标准、施工方案、工作作业指导

书组织工作。

5.2.2做好维保工作的搭接工作，工序交接要组织检查，并办理工

序交接手续。

5.2.3多工种交叉作业，要有利于工作为原则，组织综合平衡，做

的交叉有序，忙而不乱，要做到环境保护工作，采取措施防范噪音

等对人体和环境所造成的损害。

5.3确保职业健康安全与环境管理措施

5.3.1管理：在高温季节为防中暑，调整工作时间，避开高温时间

段，并发放防暑降温药品，防止中暑现象的发生。

532劳保用品要及时、足额发放，并对发放工作进行检查。

5.3.3劳动时间的管理：严格执行劳动法有关规定，员工因为工作

需要进行加班劳动时，各部门。项目部要加强加班时间的工作环

境检查，观察员工的工作状态，防止员工过度疲劳。并必

须按照《劳动法》的有关规定，及时足额发放加班工资。

6、检测维护保养前项目工程情况核对

6.1记录项目工程的工程概况：工程位置、建筑面积、层数、高

度、组成部分、使用性质，各

楼层使用功能，工程联系人姓名、联系方式等与合同核对。

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6.2建筑消防工程主要组成部分及分布：记录建筑消防工程的系统

组成，消防系统的分布情况，主要消防设备的情况。

7、人员资格要求

7.1消防设施检测、维护保养等消防技术服务机构的项目经理、技

术人员，经注册消防工程师考试合格，具有规定数量的、持有一

级或者二级注册消防工程师的执业资格证书。

7.2消防设施操作、值班、巡查的人员，经消防行业特有工种职业

技能鉴定合格，持有初级技能（含，下同）以上等级的职业资格

证书，能够熟练操作消防设施。

7.3消防设施检测、保养人员，经消防行业特有工种职业技能鉴定

合格，持有高级技能以上等级职业资格证书。

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消防维护保养的概述

发布日期：12月1日

7.4消防设施维修人员，经消防行业特有工种职业技能鉴定合格，

持有技师以上等级职业资格证书。

8、仪器装备的要求及配备

8.1用于消防设施的巡查、检测、维修、保养的测量用仪器、仪

表、量具等，依法需要计量检定的，建筑使用管理单位按照有关

规定进行定期校验，并具有有效证明文件。

8.2仪器配备如下：

1）感烟探测器功能试验器20）测力计

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2)感温探测器功能试验器21）数字坡度计

3)火焰探测器功能试验器22）钢直尺

4)线型光束感烟探测器滤光片23）直角尺

5)卷尺24)便携式可燃气体检测仪

6)绝缘电阻测试仪25）细水雾末端试水装置

7)数字万用表26）接地电阻测试仪

8)秒表27）垂直度测定仪

9)测距仪28）电子秤

10）强光手电29）数字照度计

11）工具箱30）超声波流量计

12）温、湿度计31）数字压力表

13）钢直尺

14）漏电电流检测仪

15）游标卡尺

16）喷水末端试水接头

17）消火栓测压接头

18）数字微压计

19）数字风速仪

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第1版第0次修订

消防维护保养的概述

发布日期：12月1日

9.消防维保的主要工作

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9.1检查、测试：目的经过对消防系统的检查测试，一方面来评定

消防系统运行的正常情况，另一方面发现系统隐藏的故障，以便有

计划的排除对消防各个子系统进行巡查。可经过“听、看、嗅、

摸、问”等方法来观察系统运行状况，掌握整个系统的大概动态。

9.2保养（清洁、润滑）：目的是经过对消防设备的清洁、润滑，

使消防设备能最大限度延长

使用寿命、处于正常工作状态。对系统按周、月、季、年进行检

测，确认其工作正常，设备除尘、清洁、润滑、油漆、防潮、绝

缘、紧固；并填写相应的检测、保养表格，并得到甲方指定的责任

人的签署。编号后归档。

9.3故障排除（包括故障发生原因确认、故障的处理过程、更换零

件的报价、更换故障的零件、未排除故障的跟进、填写有关记录表

格）：出现问题时能够在限定的时间内迅速解决，不能解决的问题

必须出具书面说明，并请相关人员核准签署。

9.4应急：出现紧急事故时，人员到达现场进行应急处理。

9.5有关消防技术的咨询。

10.衡量维保工作的重要标准-故障发生率

维保工作做到位，故障发生率应该是很低，甚至是没有故障发

生。这需要经过平时保养及检查测试将故障消灭在萌芽状态中。

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第1版第0次修订

如何做好维保工作

发布日期：12月1日

消防系统维保工作涉及技术专业较杂，如：消防规范、给排

水、建筑电器、建筑弱电、通风、机械、管道安装、报警主机操作

维修、电子电器等专业；切实做好维保工作，确实需要维保人员对

各专业技术都要掌握精。对于一名维保技术人员在短短的几年时间

内，达到此标准显然是不切实际的；故对于维保技术人员能够说

“干到老、学到老”。可见，切实做好维保工作需要各专业的技术

人员组成一个集体。那么，维保技术人员如何做好维保工作，根据

经验总结如下：

1.熟悉工程楼层环境，熟悉消防设备的数量、规格型号、生产厂

家、工作原理、具体分布位置，熟悉客户的管理制度，牢记重大

故障发生后处理程序。

2.要有强烈的责任心，开展任何一项工作或对任何消防设备进行

维保时，都要瞻前顾后，要考虑到可能引起的负面影响。

3.分清维保工作各主要内容的主次。概括起来能够说：故障发生

要及时处理，检查测试要认真仔细、争取发现所有故障隐患，清

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洁润滑周期要保证。

4.无故障情况下，根据消防设备的产品说明书或公司规定对有关

设备进行清洁润滑保养。一方面经过保养可使消防设备一直处于

正常的保养状态；另一方面维保人员经过保养可加深对产品零配

件的了解，因为消防产品型号繁多，单凭经验去工作，往往会犯

错误。

5.加强对消防规范的学习、加强对消防报警产品工作原理的学

习，这两项专业知识是一名合格维保技术人员必须熟练掌握的。

6.认真对待消防系统的检查测试，争取发现所有的故障隐患，经

过检查测试加深对消防规范的理解。行业内俗语讲“消防设备不

动就不会有问题，一动就会出现问题”，这句话表明了消防设备

的特点，即：消防设备平时是不动作的，只有在真正发生火灾

时，才能动作；故谁都不希望消防设备真正的动作，但谁都希望

在发生火灾时，消防设备能正常动作。正因为消防设备平时不动

作，故长时间不检查测试消防设备动作情况，消防设备就会产生

许多故障隐患；只有按照一定周期对消防设备进行检查测试，才

有可能杜绝故障的发生。

7.重视平时消防设备的清洁润滑，千万不要把此项工作归为清洁

工的工作。有经验的维保技术人员经过清洁润滑，可加深对设备

各配件工作原理的理解，更重要是可发现设备的故

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如何做好维保工作第1版第0次修订

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发布日期：12月1日

障隐患。因此说，这不是一项简单的清洁工作。

8.在做好以上7点要求后，只要再跟别人处理几次故障，就能够

独立处理一般故障。

9.更高标准是进一步加强各专业技术的学习，可处理高难度的故

障。

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第1版第0次修订

火灾自动报警系统及联动控制器保养

发布日期：12月1日

1、火灾自动报警系统及联动控制器保养

1.1火灾报警控制器的清洁维护

火灾报警控制器的清洁维护方法是断开控制器的备用电池关

闭交流供电电源。用吹尘器吹扫控制器内部的各种电路模板、组

件、电池、接线端子和外部的操作面扳控制开关、机箱等直至

清洁干净无积尘或积垢。机箱外壳可用潮湿的布擦拭。吹尘和擦

拭后要仔细检查电路模板和组件有无松动接线端子和线标是否紧

固完好控制开关的初始位置是否正常。检查完毕后依次接入交流

供电电源和电池检查控制器工作是否正常。切忌带电清洁维护控

制器不能用水和普通清洁剂清洁电路模板、组件、电池、操作面

板和控制开关。如果电路模板或组件过于脏污吹尘无效可将其取

下使用电路板专用清洁剂喷饰电路板溶解清除积垢。喷饰过的电

路板要等清洁剂挥发板面干燥后再安装上并通电开机。

1.2消防联动控制器的清洁维护

消防联动控制器的清洁维护方法是断开控制器的备用电池关

闭交流供电电源。用吹尘器吹扫控制器内部的各种电路模板、组

件、电池、接线端子和外部的操作面板控制开关、机箱等直至

清洁干净无积尘或积垢。机箱外壳可用潮湿的布擦拭。吹尘和擦

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拭后要仔细检查电路模板和组件有无松动接线端子和线标是

否紧固完好控制开关的初始位置是否正常。检查完毕后依次接

入交流供电电源和电池检查控制器工作是否正常。切忌带电清

洁维护控制器不能用水和普通清洁剂清洁电路模板、组件、电

池、操作面板和控制开关。如果电路模板或组件过于脏污吹尘无

效可将其取下使用电路板专用清洁剂喷饰电路板溶解清除积

垢。喷饰过的电路扳要等清洁剂挥发板面干燥后再安装上并

通电开机。

1.3消防控制室图形显示装置的清洁维护

消防控制室图形显示装置一般包括计算机、显示器、网络

接口设备、UPS电源和打印机。该装置的清洁维护方法是先断

开交流供电、UPS电源和网络连接使装置完全处于无源状态然

后分别清洁保养各种设备。计算机台式主机可进行内、外部的清

洁保养。打开主机机箱用吹尘器吹扫机箱内部的积尘直至清洁机

箱外部可用潮湿的布擦拭清洁吹扫和擦拭后

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第1版第0次修订

火灾自动报警系统及联动控制器保养

发布日期：12月1日

要仔细检查计算机内各电路板、插件和接插端子是否牢固有无松

动和虚接检查完毕后盖好机箱。显示器、网络接口设备、UPS电

源和打印机属于精密电器设备一般情况下只进行外部的吹尘和擦

拭如需要内部清洁维护最好请专业服务机构处理非专业人员勿

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动。上述清洁维护和检查完成后接通交流供电电源和UPS电源

接入网络连接开机检查装置的工作是否正常。切忌在带电和网络

连接状态下进行清洁维护。不能用水普通清洁剂清洁维护电路模

板或组件。如果电路模板或组件过于脏污吹尘无效可使用电路板

专用清洁剂喷饰电路板溶解清除积垢。喷饰过的电路扳要等清洁

剂挥发板面干燥后再通电开机。外部擦拭建议也使用专用的清洁

剂。

1.4火灾探测器的清洁维护

1.4.1现场清洁维护火灾探测器可在安装现场进行清洁维护。维护

的方法是用吹尘器吹扫火灾探测器表面的积尘用布擦拭火灾探

测器表面的污垢。进行现场维护时切总用水冲洗探测器以免损

坏探测器的敏感元件和电路。现场维护只起到表面清洁的作用并

不能改变火灾探测器的响应阈值和灵敏度不能改进和恢复火灾探

测器的报警性能。如果想做到这一点需要对火灾探测器进行全面

彻底的清洗。

1.4.2专业清洗维护火灾探测器在投入运行两年后应每隔二年进行

一次全面清洗。对于使用环境条件较差的火灾探测器应每年进行

一次全面清洗。火灾探测器的清洗应送专业清洗维护部门进行清

洗维护后要对火灾探测器逐个进行响应值试验达到标准的探测器

才能送回使用。不达标的探测器如果能够维修要进行维修并再进

行响应值试验合格后方能使用如果不能维修要报废处理不能再使

用。

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1.5功能性维护

1.5.1用感烟/感温测试仪功能器分期分批测试探测器的动作及确认

灯的显示，试验烟、温感探测器动作是否灵敏；

1.5.2检查试验主控屏自检、消音、复位、故障报警、火警优先及

报警记忆功能是否正常，有报警信号源时是否正确显示某区探测

器动作，警铃蜂鸣是否鸣响；

1.5.3试验手报按钮报警，本层及其上、下各一层警铃是否动作鸣

响，消防中心显示报警区

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第1版第0次修订

火灾自动报警系统及联动控制器保养

发布日期：12月1日

域是否准确；

1.5.4检查主控屏和联动控制屏的各项输入、输出显示功能是否正

常。

1.5.5检查各个界面（模块）和主机系统外围设备的通信、控制信

号是否正常，检查界面（模块）输出电压是否正常，确保正常运

行；

1.5.6检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备用电池的电

压及其它指标参数是否符合要求；

157检查系统设备所有接线端子是否松动、破损和脱落；

1.5.8定期对备用电源进行1〜2次充放电试验；1〜3次主和备用

电源自动切换试验；

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1.5.9定期对感烟、感温探测器进行清洁，必要时进行清洗，确保

报警灵敏；

1.5.10定期检测报警主机控制程序有否乱码，确保主机功能正

常；

1.5.11定期测试报警主机系统的接地电阻是否满足要求，并做好

记录。

1.6维修保养工作标准

161探测器动作灵敏，报警准确；

162主控屏工作正常，正常显示报警区域和输出联动信号；

163手报按钮动作灵敏，报警准确，联动功能正常；

1.6.4主控屏和联动控制屏外观完好、清洁，各项输入、输出显示

功能正常；

1.6.5界面（模块）各项参数正常，与外围设备的通信、控制信号

正常；

1.6.6电池组的电压及其它参数正常，供电稳定、可靠；

167系统设备所有接线牢固，无松动、破损或脱落；

1.6.8主、备电源自动切换功能正常；

169探测器外观完好，内外部清洁，功能正常；

1.6.10报警主机控制程序正确，各项功能正常；

1.6.11系统接地电阻符合规范或设计要求。

1.7维修保养工作计划

1.4.1每月用专用检测仪器分期分批全面测试探测器的动作及确认

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灯的显示，试验烟、温感

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消防设施维护保养作业指导书

第4页共4页

第1版第0次修订

火灾自动报警系统及联动控制器保养

发布日期：12月1日

探测器动作是否灵敏;

1.4.2每月检查试验主控屏是否正常，有报警信号源时是否正确显

示某区探测器动作，警铃蜂鸣是否鸣响；

1.4.3每月试验手报按钮报警，本层及其上、下各一层警铃是否动

作鸣响；

1.4.4周检查主控屏和联动控制屏的各个显示功能是否正常，并全

面清洁、保养；

1.4.5月检查各个界面（模块）和主机系统外围设备的反馈信号是

否正常，每季定期测试界面（模块）输出电压是否正常，确保正

常运行；

1.4.6每季检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备用电池

的电压及其它指标参数是否符合要求；

1.4.7每季检查系统设备所有接线端子是否松动、破损和脱落。

1.4.8每季定期对备用电源进行1〜2次充放电试验；1〜3次主和

备用电源自动切换试验。

1.4.9每季定期对感烟、感温探测器进行清洁，必要时进行清洗，

确保报警灵敏；

1.4.10每周定期检测报警主机控制程序有否乱码，确保主机功能

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正常；

1.4.11每月定期测试报警主机系统的接地电阻是否满足要求，并

做好记录。

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消防设施维护保养作业指导书

第1页共3页

第1版第0次修订

气体灭火系统的维护保养

发布日期：12月1日

1、气体灭火系统的维护保养

1.1气体灭火系统的维护要求主要包括以下内容

1.1.1每日应对气体灭火储存装置间及现场设备的运行状态进行检

查并记录。

1.1.2每月对灭火剂储存容器及容器阀、单向阀、连接管、集流

管、安全泄放装置、选择阀、阀驱动装置、喷嘴、信号反馈装

置、检漏装置、减压装置等全部系统组件应无碰撞变形及其它机

械性损伤表面应无锈蚀保护涂层应完好铭牌和保护对象标志牌应

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清晰手动操作装置的防护罩、铅封和安全标志应完整。

1.1.3每月对灭火剂和驱动气体储存容器内的压力不得小于设计储

存压力的90%。

1.1.4每月对预制灭火系统的设备状态和运行状况应正常。

1.1.5每季度应对气体灭火系统进行1次全面检查并应符合下列要

求

1.1.5.1可燃物的种类、分布情况防护区的开口情况应符合设计要

求。

1.152储存装置间的设备、灭火剂输送管道和支、吊架的固定

应无松动。

1.1.5.3连接管应无变形、裂纹及老化。必要时送法定质量检验

机构进行检测或更换。

1.154各喷嘴孔口应无堵塞。

1.1.5.5对高压二氧化碳储存容器逐个进行称重检查灭火剂净重不

得小于设计储存量的90%o1.1.5.6灭火剂输送管道有损伤与堵塞

现象时应重新进行严密性试验和吹扫。

1.1.6每年除应按上述的要求对气体灭火系统进行全面检查外还应

对每个防护区进行1次模拟启动试验有条件时对气体灭火系统进

行1次模拟喷气试验。

2、气体灭火系统维护保养注意事项

2.1气体灭火系统投入使用时应具备下列文件资料

2.1.1系统及其主要组件的使用、维护说明书。

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2.1.2系统工作流程图和操作规程。

2.1.3系统维护检查记录表。

2.1.4值班员守则和运行日志。

2.2气体灭火系统的使用操作人员应由经过专门培训，并经考试合

格的专人负责。

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消防设施维护保养作业指导书

第2页共3页

第1版第0次修订

气体灭火系统的维护保养

发布日期：12月1日

2.3气体灭火系统的使用操作人员应清楚气体灭火系统组件的工作

原理、防护区位置、管道走向、喷头布置、启动装置的启动方式

及启动喷放区域

2.4系统储存装置的存放场所的空气中不含对系统组件具有腐蚀及

影响系统功能的有害物质。

2.5储存装置应避免接近热源环境温度0〜50C保持干燥通风良

好。

2.6进行系统功能测试时必须确保驱动装置不因功能测试动作喷放

造成意外事故。

2.7各组件在试验或使用过后必须恢复原始待工作状态以免造成系

统不能正常工作。2.2.8系统组件的维修必须由专业厂家负责密封

膜片及安全泄压膜片必须由生产厂方提供不得随意使用未经试

验的膜片代用。

3气体灭火系统组件维护保养的方法

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3.1外观检查

3.1.1使用观察检查的方法检查气体灭火系统灭火剂储存容器、选

择阀、高压软管、集流管、阀驱动装置、管网与喷嘴等系统部件

外观有无机械损伤、锈蚀和镀层脱落如存在缺陷应及时更换。

检查电磁阀与控制阀的连接导线是否完好端子是否松动或脱

落。

3.1.2同一防护区内使用的灭火剂贮存容器规格应一致。

3.2安装检查

3.2.1使用手动或工具检查的方法检查气体灭火系统各部件之间的

相互连接是否牢固各连接管道连接是否牢固有无松动、脱落

3.2.2贮存容器应有固定标牌标明设计规定的贮存容器的编号、

皮重、容积、灭火剂名称、充装量充装日期、充装压力驱动

装置和选择阀应有分区标志牌选择阀手动操作装置启闭应灵

活。

3.2.3高压二氧化碳储瓶的称重装置应正常并应有原始重量标

记。

3.2.4压力表的安装位置应便于观察手动启动装置的安装应便于

操作且手动操作装置的铅封应完好。

3.2.5喷嘴喷口的方向应正确、喷口无堵塞，周围无影响喷头喷放

灭火剂的障碍物。

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消防设施维护保养作业指导书

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气体灭火系统的维护保养第1版第0次修订

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发布日期：12月1日

3.3储存装置压力检查：直接观察储存容器上的压力表指示值是

否符合要求对于压力表前有表阀的按生产厂家产品说明书提供

的方法打开压力表阀再观察压力表指示值是否符合要求检查完

毕后应关闭表阀。如果压力表显示的压力小于对应温度下充装压

力的90%或大于5%应通知厂家进行检查维修。检查驱动装置压

力时应有保证驱动装置不被启动的措施。

3.4称重检漏装置检查对高压二氧化碳灭火系统按灭火剂储瓶内

工氧化碳的设计储存量计算允许的最大损失量。采用拉力计向储

瓶施加与最大允许损失量相等的向上拉力查看检漏装置能否发出

报警信号。

3.5信号反馈装置性能检查手动或使用工具启动信号反馈装置，查

看气体灭火控制器及现场放气指示灯的动作情况如无动作应进行

维修试验完毕后应恢复原位。

3.6驱动装置模拟启动

3.6.1驱动装置模拟启动试验前应有避免其它驱动装置动作的可靠

措施（如将其它驱动装置的启动信号线拆除）。

3.6.2查看防护区内的声光报警装置入口处的安全标志、声光报警

装置以及紧急启、停按钮。363将系统设定在自动控制状态拆开

该防护区启动钢瓶的启动信号线、并与万用表连接。将万用表调

节至直流电压档后，先后触发防护区内两个火灾探测器，查看气

体灭火控制器的显示，测量延时启动时间，查看防护区内声光报

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警装置、通风设施、以及入口处声光报警装置的动作情况，查看

气体灭火控制器与消防控制室显示的反馈信号。

3.6.4上述试验完毕后，将气体灭火控制器复位，并将系统设置在

手动状态，触发试验防护区外的紧急启动按钮，查看驱动装置启

动情况，查看防护区内声光报警装置、通风设施、以及入口处声

光报警装置等的动作情况，查看气体灭火控制器与消防控制室显

示的反馈信号。365试验完毕后将系统恢复到原始警戒状态。

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消防设施维护保养作业指导书

第1页共1页

第1版第0次修订

消防炮的维护保养

发布日期：12月1日

1、消防炮维护保养，消防炮的维护保养应由专人负责

1.1消防炮应保持清洁，使用后应倾斜炮管倒出腔内余液，外部用

清水冲洗十净并擦尽水渍。两用炮喷射泡沫后，必须用清水冲洗

内部，后放出积水。

1.2消防炮应定期迸行维护保养，首次使用后和每六个月对消防炮

的所有紧固件迸行一次检查。每三个月对电动消防炮控制柜进行

操作试验以确保电机运作正常、稳定。

1.3蜗轮蜗杆啮合处和其它转动处应以半年为期限涂注润滑油脂，

保证转动灵活。

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1.4各部件应保持完好，如发现紧固件松动和其它配件损坏，应及

时修复。

1.5不用时，要用防雨布罩盖好。移动炮宜储存在常温、干燥、无

腐蚀场所。

1.6发现消防炮喷射压力过高或射程较近时，应检查喷嘴处是否有

堵塞物，如有堵塞应及时清除。

1.7消防炮各连接部位有泄漏，应检查密封件是否完好，如有损坏

应及时更换密封件。

1.8消防炮转动部位不灵活，操作困难，或角度调整无诂达到应有

的范围。应在转动鄂位处涂抹润滑油脂或及时更换配件。

1.9电控消防炮的控制柜对电机无法进行操作，应检查控制柜和电

机连接是否正常。如己接好，仍无法操作，应及时维修或更换。

1.10遥控器电池应经常检查电量不足应及时更换。

i.n在寒冷地区应注意采取排水、保温等防寒防冻措施。

1.12消防炮作为消防车车载炮使用时应设置消防炮喷射管支架

并固定以防在行驶过程中颠簸，损坏炮件。

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消防设施维护保养作业指导书

第1页共6页

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消防供水设施及室内消火栓系统的维第1版第0次修订

护保养发布日期：12月1日

1、消防水箱的维护保养内容

1.1消防水箱外观

1.2水箱间、水箱与墙壁间的通道

L3进水管、出水管、放空管的阀门

1.4溢流管上的网罩、通气管上的滤网

1.5水位信号装置

1.6人孔、扶梯

1.7与消防水箱相连接的管道

1.8消防水箱间通风、排水。

2、维护保养方法

2.1水箱水温保持4c以上。寒冷地区的消防水箱应保证保温层

不受损坏每月需捡查消防水箱、管道上面的保温层如发现异

常应及时向消防主管部门汇报并应及时维修。2.2每季度

检查水箱周围有无可燃物有无造成腐蚀和污染的物品水箱内

有无结冰水箱有无自身腐蚀水箱周围的通道是否畅通及时清

运通道上垃圾、杂物等。

2.3水箱内部5年检查一次。内部防腐处理的钢板水箱和压力水罐

3年检查一次。包括检查涂层、干膜厚度、非损伤性超声波探伤

试验等。

2.4每季度外观检查应检查承重结构、孔口、基础、检修通道或梯

子的明显损害或破损。承重结构检查腐蚀、腐烂、锈蚀、机械损

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坏、沉积的碎片、沉淀物。

2.5水箱内部检查主要是：油漆脱落、水生浮游物、沉淀物、外来

杂物、遗落的检修工具和油漆设备、水质是否冰冻。

2.6每5年用水平仪测水箱位移。

2.7其它检查：寒冷季节低温报警系统每月检查一次。采暖季节高

温报警系统需每半年检查一次。高低水位报警系统每半年检查一

次。压力表每5年按出厂要求检查一次误差超过3%的应重新检

验或更换。沉淀物每半年清理一次。阴极保护每年按设计要求维

修检查一次。进出水管上的阀门每年检查一次。水位每月检查

但装有水位监视设施的水箱按每季度检查

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消防设施维护保养作业指导书

第2页共6页

消防供水设施及室内消火栓系统的维第1版第0次修订

护保养发布日期：12月1日

一次伸缩接头每年检查是否漏水或破裂。

3、消防增压稳压设备的维护保养保养内容

3.1每周检查消防设备用房、散热通风设施、百叶窗，保证房内有

良好的散热条件。

3.2每季度检查稳压气压罐系统要求气压罐完好。

3.3每周检查稳压泵系统要求泵组完好。

3.4每周检查电器控制部分要求控制部分完好。

3.5每周捡查稳压泵组的密封情况，稳压泵运行时每秒滴水不超过

一滴。

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3.6每日稳压泵运行时，观察稳压泵密封圈是否牢靠，稳压泵本体

是否过热。

4、维护保养方法

4.1每日稳压泵均在运行，运行时间在10-20min不等，检查稳压泵

的出水压力是否符合要求。4.2每周检查稳压泵组是否完好

4.2.1稳压泵的吸水、出水、旁通管能全部开放

4.2.2稳压泵组无泄漏

4.2.3进、出管压力表正常

4.2.4稳压气罐外观检查。

4.3每月检查电器控制部分是否完好

4.3.1电源开关指示正常

4.3.2切换、转换指示灯正常

433备电启动、隔离开关关闭

4.3报警反馈信号指示灯不亮、正常指示灯开启。

4.4每周检查主、备电源切换正常检查备用电源看能否保证在

30s使水泵投入正常运行检查备用水泵能否自动切换投入运行。

4.5检查出水管路上的闸阀、止回阀是否正常。

4.6清除吸水管入口处的杂物防止堵塞。

4.7打开试验消火栓放水只要有足够压力和流量的消防水流出

证明稳压设备能够正常运

消防设施维护保养作业指导书修订页

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第3页共6页

消防供水设施及室内消火栓系统的维第1版第0次修订

护保养发布日期：12月1日

行。

5、消防水泵的维护保养内容

5.1每周检查泵房、散热通风设施、百叶窗保证泵房有良好的散

热条件普通电动泵机房不低于4℃柴油消防泵房不低于

21℃o

5.2每周检查消防泵系统要求泵组完好。

5.3每日检查电器控制部分，要求控制部分完好。

5.4每日检查泵组的密封情况水平安装的消防泵投入运行前每秒

滴水不超过一滴。

5.5每周运行水泵时观察水泵密封圈是否牢靠水泵本体是否过

热。

5.6每周运行水泵时观察水泵流量计最大流量是否为额定流量

的150%o

6、维护保养方法：

6.1每周消防水泵最少运行一次，运行时间电动泵在不少于

lOmin,柴油泵启动不少于30min检查水泵的出水压力是否符合要

求。

6.2每周消防水泵运行前，检查泵组是否完好。

6.2.1泵的吸水、出水、旁通管能全部开放

6.2.2泵组无泄漏

文档仅供参考

623进、出管压力表正常

6.2.4消防水池储满消防用水。

6.3每周消防水泵运行前，检查电器控制部分是否完好。

6.3.1电源开关指示正常

632切换、转换指示灯正常

6.3.3备电启动、隔离开关关闭

6.3.4报警反馈信号指示灯不亮、正常指示灯开启。

6.4每周消防水泵运行前，检查主、备电源切换正常，检查备用电

源看能否保证在30s使水泵投入正常运行，检查备用水泵能否自

动切换投入运行。

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消防设施维护保养作业指导书

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消防供水设施及室内消火栓系统的维第1版第0次修订

护保养发布日期：12月1日

6.5检查出水管路上的闸阀、止回阀、水锤消除装置是否正常。

6.6清除吸水管入口处的杂物，防止堵塞。

6.7打开末端试水装置或消火栓放水，检查水泵能否正常启动。

7消防水泵控制柜的维护保养内容

7.1每月检查泵房、散热通风设施、百叶窗，保证泵房有良好的散

热条件，普通电动泵机房不低于4℃柴油消防泵房不低于21℃o

7.2每月进行水泵控制柜外观检查要求，柜体不得有变形油漆不得

有脱落，门应能够启闭自如，基础应高出地面150mm。每周至少

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一次用拧干的湿抹布榛净柜体。

7.3每月检查水泵控制柜面板上面的标示，应清晰易辩，包括电源

指示、故障指示、自检指示、启泵按钮、停泵按钮、主电与备电

切换开关、自动与手动切换按钮等。

7.4每季度检查与水泵控制柜内部的接线及配套附件如穿线管、线

槽、管接件等是否完好。7.5每季度检查水泵控制柜接地保护是否

完好，发现接线脱落或松动，应及时维修。

8、维护保养方法：

8.1以自动或手动方式启动消防水泵时，消防水泵应在30s内投入

正常运行，以备用电源切换方式或备用泵切换启动消防水泵时，

消防水泵应在30s内投入正常运行。

8.2临时高压消防给水系统的每个消火栓处应设直接启动消火栓给

水泵的按钮。

8.3自动喷水、水喷雾等自动灭火系统的消防泵宜有泵房内给水管

网上设置低压压力开关和报警阀压力开关2种自动直接启动功

能。

8.4消防泵房应有现场应急操作启、停泵按钮消防控制中心应有

手动远程启泵按钮。

8.5消防水泵控制柜应有过载、短路、过压、缺相、欠压、过热保

护功能，水泵运行过程中，应仔细观察发现有异常需记录并

维修。

8.6消房泵组宜没置定时低频自动巡检装置。每台消防水泵的巡检

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月期一般可设定为7-10天。

9、消防水泵接合器的维护保养内容

9.1检查消防水泵接合器的接口、配套附件、闷盖。

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护保养发布日期：12月1日

9.2检查控制阀门、止回阀。

9.3检查水泵接合器的标识。

9.4检查水泵接合器的阀门井。

9.5检查水泵接合器的保温层。

10、维护保养方法：

10.1每日检查消防水泵接合器的接口及配套附件是否完好，目测

有无渗漏，闷盖是否盖好。10.2每日检查控制阀门，按照阀门开

启标识开启和关闭阀门各一次，发现异常，应及时维修或更换，

应保证阀门常开，且启闭灵活，止回阀应关闭严密，确保水流只

能朝灭火用水方向流动。

10.3每日检查水泵接合器与墙壁之间的通道是否通畅，墙壁式水

泵接合器除外，如有垃圾、杂物，需及时清除。

10.4每日检查地下式水泵接合器的标识是否完整，如已被删除，

需及时补上。

10.5每周检查地下式水泵接合器的阀门井，及时清除阀门井内的

垃圾与杂物，确保水泵接合器能够正常使用。

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10.6寒冷地区防冻措施应完好。

11、室内消火栓系统的维保内容

11.1检查消防栓箱配置是否完整齐全，包括检查每个消防栓口的

静压是否符合设计或规范要求，检查栓口橡胶是否老化、龟裂或

脱落，检查水带是否霉烂、穿孔，检查卷盘胶管是否老化、龟

裂，检查破玻按钮是否破碎；

11.2检查测试消防栓破玻系统，试验破玻按钮，警铃是否鸣响、

消防水泵是否启动、消防中心是否有报警信号及消防水泵状态显

示；

11.3检查各阀门是否处于正常工作状态，是否完好不渗漏；

H.4检查保养消防栓系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；

11.5定期试验消防栓，检查其喷水充实水柱是否达到规范或设计

要求；

11.6定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作

是否有效；

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