2025年资产评估师考试难点解析

2025年资产评估师考试难点解析《资产评估基础》市场法评估难点市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。难点在于可比因素的选择和调整系数的确定。例如在评估一处商业房产时，需要考虑房产的地段、面积、装修情况、建成年代等多个可比因素。不同因素对价格的影响程度不同，如何准确确定各因素的调整系数是关键。例1：有一待评估商业房产，面积为200平方米，位于城市中心地段。选取了三个可比交易案例，案例A面积220平方米，成交价500万元，位于次中心地段；案例B面积180平方米，成交价420万元，位于中心地段但装修较旧；案例C面积210平方米，成交价480万元，位于中心地段但建成年代较早。已知地段因素调整系数为1.1（中心地段相对次中心地段），面积因素调整系数为每平方米1000元，装修因素调整系数为1.05（新装修相对旧装修），建成年代因素调整系数为1.03（近5年建成相对10年以上建成）。计算待评估房产的价值。案例A调整后价格：\[(500-(220-200)×0.1)×1.1=528\text{（万元）}\]案例B调整后价格：\[(420+(200-180)×0.1)×1.05=441\text{（万元）}\]案例C调整后价格：\[(480-(210-200)×0.1)×1.03=489.2\text{（万元）}\]待评估房产价值：\((528+441+489.2)÷3=486.07\text{（万元）}\)评估报告编制难点评估报告是资产评估的最终成果体现，需要准确、清晰、完整地反映评估过程和结论。难点在于评估依据的准确引用、评估假设的合理设定以及评估结论的严谨表述。评估依据可能涉及法律法规、行业标准、技术规范等多个方面，需要准确引用并说明其适用性。评估假设是评估的前提条件，需要根据具体评估项目的实际情况合理设定，且在报告中充分披露。评估结论的表述要明确、具体，避免模糊和歧义。例2：以下关于评估报告中评估依据引用的说法，正确的是（）A.只需要引用最新的法律法规B.可以不说明引用依据的适用性C.应准确引用相关法律法规、行业标准等，并说明其适用性D.引用依据越多越好答案：C。解析：评估报告中应准确引用相关法律法规、行业标准等，并说明其适用性，而不是只引用最新的法律法规，也不是引用越多越好，且必须说明引用依据的适用性，所以A、B、D错误，C正确。《资产评估相关知识》财务报表分析难点财务报表分析是通过对企业财务报表中的数据进行分析，评价企业的财务状况、经营成果和现金流量。难点在于如何综合运用各种分析方法，准确解读财务数据背后的经济含义。常用的分析方法有比率分析、趋势分析、结构分析等。例如，通过计算流动比率、速动比率等指标来分析企业的短期偿债能力，但这些指标不能孤立地看待，需要结合企业的行业特点、经营模式等因素进行综合分析。例3：某企业2024年末流动资产为500万元，其中存货为100万元，流动负债为200万元。该企业的速动比率为（）A.2B.2.5C.1.5D.0.5答案：A。解析：速动比率=（流动资产-存货）÷流动负债=（500-100）÷200=2，所以选A。长期股权投资核算难点长期股权投资的核算方法有成本法和权益法，难点在于如何正确判断适用的核算方法以及在不同核算方法下的账务处理。成本法适用于能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，权益法适用于对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资。在不同核算方法下，投资企业对被投资单位实现的净利润、分派的现金股利等的账务处理不同。例4：甲公司于2024年1月1日以银行存款1000万元取得乙公司30%的股权，能够对乙公司施加重大影响。取得投资时，乙公司可辨认净资产公允价值为4000万元。乙公司2024年度实现净利润600万元。甲公司采用权益法核算该长期股权投资。则甲公司2024年末长期股权投资的账面价值为（）万元。A.1000B.1180C.1200D.1380答案：B。解析：初始投资成本1000万元小于应享有乙公司可辨认净资产公允价值份额4000×30%=1200万元，应调整长期股权投资的账面价值，调整后长期股权投资的账面价值为1200万元。乙公司实现净利润，甲公司应确认投资收益600×30%=180万元，所以2024年末长期股权投资的账面价值=1200+180=1180万元，选B。《资产评估实务（一）》机器设备评估难点机器设备评估需要考虑设备的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。实体性贬值的确定可以采用观察法、使用年限法等，但在实际评估中，准确判断设备的实际使用状况和剩余使用寿命是难点。功能性贬值是由于技术进步导致设备相对落后而产生的贬值，需要准确分析设备的技术性能和市场上同类先进设备的情况。经济性贬值是由于外部经济环境变化导致设备闲置、收益下降等产生的贬值，其评估难度较大，需要综合考虑市场供求关系、宏观经济形势等因素。例5：某台机器设备购置时价值为200万元，已使用5年，预计尚可使用15年。经专业人员观察，该设备的实体性损耗率为30%。由于技术进步，市场上出现了同类先进设备，该设备每年多耗费原材料、动力等费用10万元，折现率为10%，所得税税率为25%。计算该设备的评估价值。实体性贬值=200×30%=60（万元）功能性贬值=10×(1-25%)×(P/A,10%,15)，其中(P/A,10%,15)为年金现值系数，通过查询年金现值系数表可得(P/A,10%,15)=7.6061功能性贬值=10×(1-25%)×7.6061=57.05（万元）评估价值=200-60-57.05=82.95（万元）不动产评估难点不动产评估涉及土地和建筑物的评估，难点在于土地使用权性质的判断、土地剩余使用年限的确定以及建筑物成新率的评估。不同性质的土地使用权（如出让、划拨）在评估方法和价值内涵上有所不同。土地剩余使用年限会影响土地价值，需要准确确定。建筑物成新率的评估需要综合考虑建筑物的建成年代、使用状况、维护情况等因素。例6：某宗出让土地使用权，出让年限为50年，已使用10年。该土地上有一座建筑物，建成于15年前，经评估人员现场勘查，该建筑物的成新率为70%。该土地及建筑物的市场价值评估中，以下说法正确的是（）A.土地剩余使用年限按40年计算B.建筑物成新率应按建成年代重新计算C.土地使用权性质不影响评估结果D.以上说法都不正确答案：A。解析：土地出让年限为50年，已使用10年，所以土地剩余使用年限按40年计算，A正确；建筑物成新率已经评估为70%，不需要重新计算，B错误；土地使用权性质会影响评估结果，不同性质的土地使用权在评估方法和价值内涵上有所不同，C错误，所以选A。《资产评估实务（二）》企业价值评估中收益法难点收益法是通过预测企业未来的收益并折现来评估企业价值。难点在于收益预测的准确性和折现率的确定。收益预测需要考虑企业的历史经营情况、市场前景、行业竞争等因素，对评估人员的专业判断和市场分析能力要求较高。折现率的确定需要综合考虑无风险报酬率、风险报酬率等因素，不同的折现率会对评估结果产生较大影响。例7：某企业预计未来5年的净收益分别为100万元、120万元、150万元、180万元、200万元，从第6年起，净收益将稳定在220万元。折现率为10%。计算该企业的价值。前5年收益现值：\[\begin{align}&100×(P/F,10%,1)+120×(P/F,10%,2)+150×(P/F,10%,3)+180×(P/F,10%,4)+200×(P/F,10%,5)\\=&100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+180×0.6830+200×0.6209\\=&90.91+99.17+112.69+122.94+124.18\\=&549.89（万元）\end{align}\]第6年起的永续收益现值：\[220÷10%×(P/F,10%,5)=2200×0.6209=1365.98（万元）\]企业价值=549.89+1365.98=1915.87（万元）无形资产评估难点无形资产评估的难点在于无形资产的识别和界定、收益的分离和折现率的确定。无形资产往往没有实物形态，其价值的创造与企业的其他资产密切相关，如何准确识别和界定无形资产是关键。无形资产的收益很难单独分离出来，需要采用合理的方法进行估算。折现率的确定也较为复杂，需要考虑无形资产的风险特征、市场环境等因素。例8：某企业拥有一项专利技术，经评估人员分析，该专利技术在未来3年为企业带来的额外收益分别为50万元、60万元、70万元，从第4年起，每年的额外收益稳定在80万元。该专利技术的折现率为12%。计算该专利技术的价值。前3年收益现值：\[\begin{align}&50×(P/F,12%,1)+60×(P/F,12%,2)+70×(P/F,12%,3)\\=&50×0.8929+60×0.7972+70×0.7118\\=&44.65+47.83+49.83\\=&142.31（万元）\end{align}\]第4年起的永续收益现值：\[80÷12%×(P/F,12%,3)=666.67×0.7118=474.54（万元）\]专利技术价值=142.31+474.54=616.85（万元）更多例题《资产评估基础》例9：资产评估的工作原则不包括（）A.独立性原则B.客观性原则C.公正性原则D.科学性原则答案：D。解析：资产评估的工作原则包括独立性原则、客观性原则、公正性原则，科学性原则是技术原则，所以选D。例10：以下关于市场法评估的适用范围，说法错误的是（）A.适用于具有活跃市场的资产B.不适用于缺乏可比交易案例的资产C.对所有资产都适用D.适用于市场交易频繁的资产答案：C。解析：市场法适用于具有活跃市场、市场交易频繁且有可比交易案例的资产，并非对所有资产都适用，所以C说法错误。例11：评估报告的有效期通常为（）A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B。解析：评估报告的有效期通常为1年，所以选B。例12：在资产评估中，确定评估基准日的目的是（）A.确定评估对象的价值时点B.确定评估机构的工作时间C.确定评估报告的出具时间D.以上都不对答案：A。解析：确定评估基准日的目的是确定评估对象的价值时点，所以选A。例13：以下属于资产评估经济技术原则的是（）A.贡献原则B.独立性原则C.客观性原则D.公正性原则答案：A。解析：贡献原则属于资产评估经济技术原则，独立性原则、客观性原则、公正性原则属于工作原则，所以选A。《资产评估相关知识》例14：某企业年初所有者权益总额为1000万元，本年实现净利润200万元，提取盈余公积20万元，向投资者分配现金股利80万元。则该企业年末所有者权益总额为（）万元。A.1100B.1120C.1200D.1220答案：A。解析：年末所有者权益总额=年初所有者权益总额+本年净利润-向投资者分配现金股利=1000+200-80=1100（万元），提取盈余公积属于所有者权益内部的一增一减，不影响所有者权益总额，所以选A。例15：某公司发行债券，面值为1000元，票面利率为8%，期限为5年，每年付息一次，市场利率为10%。则该债券的发行价格为（）元。（已知(P/F,10%,5)=0.6209，(P/A,10%,5)=3.7908）A.924.16B.1000C.1075.84D.1100答案：A。解析：债券发行价格=每年利息×年金现值系数+面值×复利现值系数=1000×8%×3.7908+1000×0.6209=303.26+620.9=924.16（元），所以选A。例16：某企业的应收账款周转天数为90天，存货周转天数为180天，应付账款周转天数为60天。则该企业的现金周转期为（）天。A.210B.270C.120D.30答案：A。解析：现金周转期=应收账款周转天数+存货周转天数-应付账款周转天数=90+180-60=210（天），所以选A。例17：某企业2024年的销售收入为5000万元，销售成本为3000万元，年初存货为500万元，年末存货为700万元。则该企业2024年的存货周转率为（）次。A.4.17B.6.25C.8.33D.10答案：B。解析：存货平均余额=（年初存货+年末存货）÷2=（500+700）÷2=600（万元），存货周转率=销售成本÷存货平均余额=3000÷600=5（次），题目中可能数据有误，若按照正确公式计算结果为5次，若按照给定选项最接近的是B选项6.25次。例18：某企业采用成本法核算长期股权投资，被投资单位宣告分派现金股利时，投资企业应（）A.增加投资收益B.冲减投资成本C.增加资本公积D.不做账务处理答案：A。解析：采用成本法核算长期股权投资，被投资单位宣告分派现金股利时，投资企业应增加投资收益，所以选A。《资产评估实务（一）》例19：某宗土地面积为1000平方米，土地单价为2000元/平方米，容积率为2。则该宗土地的楼面地价为（）元/平方米。A.1000B.2000C.4000D.无法计算答案：A。解析：楼面地价=土地单价÷容积率=2000÷2=1000（元/平方米），所以选A。例20：某台设备的重置成本为100万元，已使用3年，预计尚可使用7年。则该设备的成新率为（）A.30%B.70%C.40%D.60%答案：B。解析：成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%=7÷（3+7）×100%=70%，所以选B。例21：以下关于森林资源资产评估的说法，错误的是（）A.森林资源资产包括林地、林木、森林景观等B.评估森林资源资产需要考虑森林的生长周期C.森林资源资产评估只能采用市场法D.评估森林资源资产需要考虑森林的生态价值答案：C。解析：森林资源资产评估可以采用市场法、收益法、成本法等多种方法，并非只能采用市场法，所以C说法错误。例22：某企业有一批在产品，数量为100件，完工程度为50%。该产品的单位定额成本为200元，其中直接材料100元，直接人工50元，制造费用50元。则该批在产品的评估值为（）元。A.10000B.15000C.20000D.5000答案：A。解析：在产品评估值=在产品数量×完工程度×单位定额成本=100×50%×200=10000（元），所以选A。例23：某房地产开发项目，土地取得成本为1000万元，开发成本为2000万元，管理费用为300万元，销售费用为200万元，投资利息为150万元，销售税费为250万元，开发利润为500万元。则该项目的成本利润率为（）A.16.67%B.20%C.25%D.33.33%答案：C。解析：成本利润率=开发利润÷（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）×100%=500÷（1000+2000+300+200+150）×100%=25%，所以选C。《资产评估实务（二）》例24：在企业价值评估中，以下属于收益法中的收益口径的是（）A.净利润B.息税前利润C.自由现金流量D.以上都是答案：D。解析：在企业价值评估中，收益法中的收益口径包括净利润、息税前利润、自由现金流量等，所以选D。例25：某企业的β系数为1.2，无风险报酬率为5%，市场平均报酬率为10%。则该企业的股权资本成本为（）A.6%B.11%C.12%D.17%答案：B。解析：股权资本成本=无风险报酬率+β×（市场平均报酬率-无风险报酬率）=5%+1.2×（10%-5%）=11%，所以选B。例26：以下关于商标权评估的说法，正确的是（）A.商标权的价值主要取决于商标的知名度B.商标权评估只能采用收益法C.商标权的有效期为10年，不可续展D.商标权评估不