汕头市中级人民法院大楼物业管理

汕头市中级人民法院大楼物业管理

招标项1

招标文件

招标编号：GXST13008

招标人：（公章确认）

确认日期：二。一三年八月九日

深圳市国信招标有限公司汕头分公司

二。一三年八月

目录

第一部分投标邀请书1

第二部分投标须知4

投标人须知前附表4

L关于定标方式5

2.关于招标文件5

3.关于投标人6

4.关于投标文件6

5.关于投标保证金10

6.关于投标和投标费用10

7.关于开标10

8.关于评标11

9.关于定标n

10.关于废标和招标失败11

11.关于招标代理服务费12

12.名词解释12

第三部分项目详细要求13

第一章项目概述13

第二章用户需求书13

第三章报价要求24

第四章物业管理服务收费方式25

第四部分附件26

第一章合同条款26

第二章评标原则与方法39

附：评标文件40

第三章表格样式47

温馨提示62

第一部分投标邀请书

深圳市国信招标有限公司汕头分公司（以下简称"招标代理机构"）受广东

省汕头市中级人民法院（以下简称"招标人"）的委托，就汕头市中级人民法院

大楼物业管理招标项目（招标编号：GXST13008）采用公开招标方式进行招标,

接受合格的投标人提交密封投标，有关事项如下：

一、招标项目的内容、数量、服务期、最高限价、简要技术要求或招标项目的性

质

1、项目内容：汕头市中级人民法院大楼物业管理招标项目

2、数量：一项

3、服务期：三年

4、最高限价：人民币360万元（10万元/月,超过最高限价报价无效）

5、简要技术要求或招标项目的性质：详见招标文件。

投标方应对项目内所有内容进行投标，不允许只对包内其中部分内容进行投标。

二、投标人资格要求

1.具有独立企业法人资格；

2.具有建设主管部门颁发的物业管理二级以上（含二级）资质证书；

3.在广东省汕头市内注册并具有3年以上本市物业项目管理服务经验的物

业管理企业；

4.本项目不接受联合体投标。

三、获取招标文件的时间、地点、方式及招标文件售价

L获取招标文件时间2013年8月9日至2013年8月16日上午830~

12:00,下午14:30-17:30（北京时间,节假日除外1

2、获取招标文件地点：广东省汕头市龙湖区榕江路5号设计大厦东梯二楼。

3、获取招标文件需提供：

①法人代表证明书原件及身份证明复印件、法人代表授权书原件及身份

证明复印件；

②投标方在广东省汕头市内注册并通过年检的营业执照副本原件及复

印件加盖公章；

③税务登记证、组织机构代码证复印件加盖投标人公章；

④建设主管部门核发的物业管理二级（含二级）以上资质证书原件及复印

件加盖公章；

⑤提供在具有3年以上汕头市物业项目管理服务经验的证明材料加盖公

章；

⑥提供《检察机关查询行贿犯罪档案结果告知函》；

⑦上述要求均需提供原件核对，复印件加盖投标人公章提交招标公司存

档。投标人应保证提供的文件资料真实可靠，如因所提供文件不实导

致该企业被拒绝参加投标的责任和损失由投标人承担。

4、招标文件售价：人民币400元/套（售后不退）

四、踏勘现场：投标人自行踏勘

五、投标截止时间、开标时间及地点

1、投标截止时间：2013年8月29日上午10:00（北京时间）；

2、开标时间：2013年8月29日上午10:00（北京时间）；

3、开标地点：广东省汕头市龙湖区榕江路5号设计大厦东梯二楼开标室。

六、招标人、招标代理机构的名称、地址和联系方式

L招标人联系方式

招标人名称：广东省汕头市中级人民法院

地点：汕头市韩江路33号

联系人：蚁先生

联系电话/p>

传真/p>

2、招标代理机构联系方式

招标代理机构名称：深圳市国信招标有限公司汕头分公司

地点：广东省汕头市龙湖区榕江路5号设计大厦东梯二楼

联系人：罗小姐

联系电话/p>

传真/p>

E-maikgxzb_st@126.com

开户名称：深圳市国信招标有限公司汕头分公司

开户行：中国银行汕头龙湖支行

帐号：645757992483

财务联系电话/p>

深圳市国信招标有限公司汕头分公司

二。一三年八月九日

第二部分投标须知

投标人须知前附表

序号项目内容

1.项目内容汕头市中级人民法院大楼物业管理

2.资金来源财政资金

3.最局）限价人民币360万元（人民币10万元/月）

1）具有独立企业法人资格；

2）具有建设主管部门颁发的物业管理二级以上（含二级）

资质证书；

4.投标人资质要求

3）在广东省汕头市内注册并具有3年以上本市物业项目

管理服务经验的物业管理企业；

4）本项目不接受联合体投标。

5.踏勘现场自行勘察

保证金人民币叁万陆仟元整

保证金截止时间：2013年8月28日17:00分（北京时

间）

6.投标保证金开户名称：深圳市国信招标有限公司汕头分公司

开户行：中国银行汕头龙湖支行

帐号:645757992483

备注：（招标编号）

7.投标有效期投标截止时间之日起90个日历日

8.投标文件份数一正本（含电子文档\五副本

递交投标文件截

9.2013年8月29日上午10:00（北京时间）

止时间

2013年8月29日上午10:00（北京时间）

10.开标时间及地点

地点：汕头市榕江路五号设计大厦东梯二楼开标室

11.评标方法综合评分法

投标人必须认真阅读以下内容，以免造成投标失败。

1.关于定标方式

本次招标采用一次报价一次评标定标的方式。

2.关于招标文件

2.1本招标文件仅适用于本次招标公告中所叙述的项目。

2.2本招标文件要求中，凡标有的地方均被视为重要的技术指标要求或

性能要求。投标人要特别加以注意，必须对此回答并完全满足这些要求。否

则若有一项的指标未响应或不满足，将按投标无效处理，即废标。

2.3招标文件的修改

2.3.1招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文

件要求提交投标文件截止时间至少十五个日历日前，以书面形式通知

所有已购买招标文件的投标人。该澄清或者修改的内容为招标文件的

组成部分。招标人修改招标文件之日起至投标截止期少于十五个日历

日的，应征得各投标人的同意。

2.3.2招标文件的修改将以网上公告形式通知所有已购买招标文件的投标人,

并对其具有约束力。投标人在看到上述公告后，应立即向招标人回函

确认。

2.3.3为使投标人在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改,招标

人可酌情推迟投标截止日期的开标时间，并以网上公告形式通知已购

买招标文件的每一投标人。

2.3.4招标文件的澄清（修改）将构成招标文件的一部分,对投标人有约束力。

2.3.6如投标人认为本招标文件中存在不合理的条件对投标人构成差别待遇

或者歧视待遇，或对其它条款有异议或疑问的，均请于招标公告中规

定的时间内以书面形式向招标人提出；逾期未提出的，视为无异议，

对此后因招标文件的异议提出的投诉亦不予受理。

2.3.7投标人购买了招标文件而放弃参加投标的,请于开标三日前（开标当日

不计算在内以书面形式向招标人提出。若该项目因不足三家而导致重

新招标,未予书面提出的单位将被取消重新参加该项目投标的资格。

2.3.8重要提示：投标人有义务在招标活动期间经常浏览发布公告网站，在

此网上公布的与本项目有关的所有招标信息即视为已送达各投标人。

3.关于投标人

★3.1投标人须具备以下资质：详见（第一部分投标邀请书“资质要求”）

3.2投标人必须由法定代表人或其委托代理人（必须携带法定代表人签署的授

权书及有效身份证明）参加投标、开标仪式，在评标过程中随时接受评委就投标

文件内容提出的质询，并予以解答。

★3.3关于联合体投标（本项目不接受）

4.关于投标文件

4.1投标文件的组成和格式

4.1.1投标文件应包括下列部分

商务标应包括：

1）商务标目录

2）投标书（格式见附件L1）；

3）开标一览表（格式见附件1-2）;

4）投标人基本情况表（格式见附件1-3）;

5）投标人资质证明文件（内容见附件1-4）;

6）2010年1月1日以来物业管理案例一览表格式见附件1-5）

2010年1月1日以来物业管理案例，附合同复印件,复印

件均需加盖投标方公章，否则将不认可表中的业绩。

7）2011,2012年度的财务报表复印件加盖公章；

8）合同响应条款（格式见附件1-6）;

9）公司其它资质证明文件（IS。质量保证、环境体系认证书等）；

10）公司其他荣誉证书（近五年获得国家、省、市、县区级主管

部门或行业协会评比优秀企业奖、近五年守合同重信用等）

11）投标保证金证明（招标人出具的收据或银行出具的付款凭证

复印件加盖公章X

12）退还保证金声明（格式见附件1-7）

注：以上所提供的证书请备齐原件备查。

技术标应包括：

1）技术标目录

2）物业管理服务费报价总表（格式见附件2-1）;

3）物业管理服务费报价明细表（格式见附件2-2）;

4）项目简要说明（格式见附件2-3）;

5）商务、技术偏离表（格式见附件2-4）;

6）物业管理服务的总体方案

6.1投标人陈述对物业管理的理解

a）物业管理的特点。

b）各区域功能内容。

c）物业管理的难点和重点。

d）根据物业管理的难点和重点采取的不同于其他物业管理

项目的特殊措施。

6.2物业管理服务模式及配套措施

包括（但不限于）管理服务的宗旨、方针、目标、设想与特色，

服务的重点及难点，拟采取的高标准高水平的管理模式及措施。

6.3物业管理服务机构设置方案、运作流程、管理方式及计划

包括（但不限于）拟为本物业管理项目设立的组织机构（附组织

机构图）、运作流程图、激励机制、监督机制、自我约束机制和

信息反馈渠道及处理机制等。

7）管理服务人员配备及管理培训方案（投标人可根据招标人提

出的人员配置，提出更好的建议，具体由投标人自行制定有

关方案）

a）管理人员配备：包括但不限于拟为本物业管理项目配置

的主管人员、工程技术人员概况，各类人员数量和专业

素质，各部门，各岗位人员配置等（附表2-5）

b）管理人员培训：包括但不限于对各类管理人员的培训计

戈！J、方式、目标及言行规范、仪容仪表、公众形象等；

c）管理人员管理：包括但不限于录用与考核、竞争机制、

协调关系、服务意识、量化管理及标准化运作等。

8）完成本项目拟投入本项目的装备设施配置情况（包括但不限

于工具、器械、着装配备、办公用品等，格式见附件2-6）;

9）拟制定的各项管理规章制度（格式自定义）；

a）各项内部岗位责任制度、管理运作制度、管理人员考核

制度及标准，要求符合规范，体现高标准、高档次、科

学合理、详细完备；

b）物业、人员、设施、设备管理服务、业主方反馈资料、

行政文件资料等档案的建立与管理。

10）物业管理财务收支预算方案（格式自定义）；

11）各项物业管理服务、物业维护计划和实施方案（包括但不限

于安全保卫、清洁卫生、物业维修保养、水电设施维护等各

项服务具体分项计划和实施方案，格式自定义）；

12）服务管理各项质量指标的承诺、目标（保安部分、保洁部分,

格式自定义）

13）投标人认为需要提供的其他补充资料。

4.1.2投标人必须保证所提供的全部资料的真实性、有效性、合法性。

4.2投标文件的编写

4.2.1投标人必须对本招标文件的每一项要求给予实质性、唯一的响应。

否则其投标将被拒绝。

422所提供的产品说明书或彩页资料或国家权威机构出具的检测报告必

须能反映投标人在投标文件中建议的指标。否则将视为不响应。

4.2.3投标文件和来往函件用中文书写，除非"技术规格"中另有规定。

计量单位应使用国际单位。

4.2.4投标人应以人民币报价。

425提交的投标文件、图纸、技术文件和资料,应提交中文本，国外厂商如

提交英文本时应附中文详译本，并以中文本为准。

4.3投标文件的签署和印刷规定

4.3.1投标文件须打印并由投标人法定代表人或其委托代理人（具有法定

代表人签署的授权书）在正本封面上签字、加盖公章。投标文件须

加盖骑缝章。

4.3.2投标文件除签字外必须是印刷形式，其中不许有加行、涂抹或改写。

若有修改须由签署投标文件的人进行签字。副本可用复印件。

433电报、电话、传真形式的投标概不接受。

4.4投标文件的装订、密封和标记

4.4.1投标人应准备投标文件正本一份，副本五份和一份电子标书（只读刻录光

盘），在每一份投标文件上要明确注明"正本"、"副本"或"电子

标书"字样。一旦正本和副本内容有差异，以正本为准；

4.4.2投标人应将投标文件“技术标"和“商务标”一同装订。将投标文件中的

电子标书与正本一起封装。

4.4.3正本和副本分别封装，在封口处注明”于2013年8月29日（星

期四）:开标之前不得启封”的字样，加盖公章。并在包装面作具

体标识：招标编号、包号、项目名称、开标时间、开标地点、招

标机构名称、投标人名称。

4.4.4为方便开标、唱标，投标人应将"投标文件"中的"开标一览表"另外单

独密封一个信封内（此信封单独递交1在封口密封处加盖公章，

并注明"于2013年8月29日（星期四）:开标之前不得启封"

的字样，在该信封上标明"开标一览表"字样，并作具体标识：

招标编号、包号、项目名称、开标时间、开标地点、招标机构名

称、投标人名称。

4.4.5为方便专家评标整本标书请标注统一的页码，非电子文档（各种资质、成

功案例合同、财务报表等复印件）可以手工填上统一的页码。

4.5投标文件的递交

4.5.1投标人将投标文件按上述规定进行密封和标记后，按招标公告注明

的地址在投标截止时间之前专人送达。

452招标人将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。

4.5.3投标人递交投标文件时，必须出示法人授权委托书（加盖公章）及

身份证明证件，由法人代表本人递交的，必须出示法人代表证明

书（加盖公章）及身份证明证件。

4.6投标文件的有效期

投标文件从投标截止之日起，有效期为90日历日。

4.7投标文件的修改与撤回

4.7.1投标人在递交投标文件后，可以修改或撤回其投标，但投标人须

在规定的投标截止期之前将修改或撤回的书面通知递交到招标

人。

4.7.2投标人的修改或撤回通知应按本须知4.4条规定编制、密封、标记

和发送。

4.7.3在投标截止期之后，投标人不得对其投标文件做任何修改。

4.7.4从投标截止期至招标文件中确定的投标有效期之间的这段时间内,

投标人不得撤回其投标，否则其投标保证金将按照本须知第5条

规定被没收。

5.关于投标保证金

5.1投标保证金为应答文件的组成部分。

5.2投标方须向招标代理机构交纳投标保证金人民币叁万陆仟元整

（¥36000.00元），以投标保证金到达招标人指定帐户，并经招标人确

认为准。

5.3投标保证金以银行汇款形式交纳,并于2013年8月28日17:00时

前到达下列帐户：

开户名称：深圳市国信招标有限公司汕头分公司

开户行：中国银行汕头龙湖支行

帐号：645757992483

备注：（招标编号）

财务联系电话/p>

5.4未按规定提交投标保证金的投标，将被视为无效投标。

5.5投标人的投标保证金，中标方在采购合同签订且采购方将合同送来采购代

理机构备份后，中标方凭借采购合同复印件无息退还。未中标人的投标保

证金，在中标方投标保证金退还后无息退还。

5.6投标人因自身因素逾期未向招标人办理退还保证金手续的，招标人不承担

任何利率费用。

5.7下列情况之一发生，保证金将被不予退回：

5.7.1投标人已递交投标书，并在投标截止时间之后，投标文件有效期

满之前，撤回其投标文件；

5.7.2中标后，中标商不按中标的投标结果签订合同，视为放弃中标；

5.7.3放弃投标的投标人在开标前三日未书面通知招标人的；

5.7.4在招标期间用不正当手段影响评标结果。

6.关于投标和投标费用

投标人自行承担各种原因所致的法律事宜和所有参加投标有关的费用。

7.关于开标

7.1招标人按招标公告中规定的时间和地点公开开标。

7.2投标截止时如前来投标的投标人少于三家，招标人有权宣布此次招标无

效，重新招标。

7.3开标时，先检查投标文件密封情况，确认无误后拆封唱标。

7.4唱标时，唱标主要内容为单独密封的《开标一览表》的内容，以及招标

人认为合适的其他内容，做唱标记录，并显示在投影屏幕上。

8.关于评标

8.1评标是招标工作的重要环节，评标工作在评标委员会内独立进行。

8.2在投标、开标期间，投标人不得向评标委员会询问情况，不得进行旨在

影响评标结果的活动。

8.3评标委员会不向落标方解释落标原因，不退还投标文件。

9.关于定标

9.1评标委员会根据符合性审查、报价部分、商务、技术方案说明部分的评

估结果进行综合评比。

9.2中标公告公示期为七个工作日。

9.3投标人有权在公示期内对评标结果进行投诉或提出质疑，但需对投诉或

质疑内容的真实性承担法律责任。

9.4中标人确定后，向中标商发出中标通知书，并在网上公开发布。

10.关于废标和招标失败

10.1有下列情况之一出现的投标文件，将作废标处理：

10.L1投标文件未按招标文件第二部分"投标人须知"第4.4条款的内

容密封和标记；

10.1.2未按招标文件要求的规定提供法定代表人或法定代表人委托的

代理人的私人印鉴或签字；

10.1.3未按招标文件要求的规定加盖公章的；

10.L4投标报价超过最高限价或低于合理成本价；

10.L5投标人未按规定提交投标保证金的；

10.L6未通过符合性审查的；

10.1.7投标人的投标总报价出现两项或两项以上不同报价的；

10.1.8招标文件中标有"★"项不响应或不满足的；

10.1.9投标报价中无分项报价表或有严重缺漏项；

10.1.10不符合法律、法规和招标文件中规定的其他实质性要求的。

10.2下列情况之一出现，将视为招标失败，招标人将重新招标：

1021投标截止时投标人少于三家；

1022评标时发现废标致使有效投标少于三家，评标委员会有权宣布此次

招标无效。

11.关于招标代理服务费

11.1中标人须在中标通知书发出之日起五个工作日内向深圳市国信招标有

限公司支付招标代理服务费。

11.2中标服务费的标准：按国家计委"计价格[2002]1980号文"规定，按

差额定率累计进行法计算收取，收费标准如下表所列：

中标金额（万元）服务招标收费费率

100以下1.5%

100-5000.8%

500-10000.45%

1000-50000.25%

5000-100000.10%

10000-1000000.05%

100000以上0.01%

注：以中标通知中确定的中标总金额作为收费的计算基数。例如：某招标代

理业务中标金额为600万，计算招标代理服务收费额如下：

100X1.5%+(500-100)X0.8%+(600-500)x0.45%=5.15(万元)

12.名词解释

12.1招标人：广东省汕头市中级人民法院

12.2招标代理机构：深圳市国信招标有限公司汕头分公司。

12.3投标人：向招标人提交投标文件的制造商或供应商。

第三部分项目详细要求

第一章项目概述

1.本项目内容为：汕头市中级人民法院大楼物业管理招标项目

2.中标人应与使用单位就此项目签订合同

3.招标人有权在签订合同时对服务内容作适当增加或减少，相应总费用随单价

调整。

第二章用户需求书

一、基本情况

汕头市中级人民法院审判综合大数位于韩江路33号，占地面积38亩，建筑

面积约42000平方米，配套有地下停车场、室外停车场、中央空调、车辆管理

系统、电梯运行系统、消防报警系统、闭路监控系统、门禁系统、背景音乐系统、

有线电视系统、备用发电机组、二次供水系统以及蓝球场、网球场、羽毛球场、

乒乓球室、台球室、健身房、多功能厅、影视厅等文体活动配套设施。

二、服务内容及标准

(-)公共设施、设备服务

1、工作职责

(1)负责现有5台电梯的日常运行和管理，定期进行检查和维护保养，配

合维保单位和技术监督以及质监部门对电梯进行维修、安全检查和年审。确保系

统处于正常的使用状态；

(2)负责现有2台中央空调和44台柜式空调的运行管理和维护保养，负责

每年开机前对空调设备、管道等设施的消毒、调试，配合维保单位定期对机组进

行维修。确保系统处于正常的使用状态；

(3)负责监控系统日常监视和设备的维护保养，配合维保单位进行维修。

确保系统处于正常使用状态；

(4)负责消防系统和设备的定期检查和维护保养，配合维保单位进行维修。

确保系统处于正常使用状态；

(5)负责供电和照明系统的日常运行，定期检查，及时保养，保证大楼既

能安全供电照明，又能保护设备和节约用电；

(6)负责备用发电机组的运行管理和维护保养，定期对机组和应急照明系

统进行检查，确保系统处于正常的备用状态；

(7)负责加压水泵、消防水泵、地下室潜水泵的运行管理和维护保养，定

期对备用状态的水泵进行试验；

(8)负责给排水系统的检查和维护，发现漏水及时修复。消防用水池每年

清洗2次，生活水池每月清洗1次；

(9)建立设备运行、保养和定期试验记录档案，做好备件的领用记录。

(10)维修、保养申报程序：由物业公司提出方案、预算，按本院《物业管

理办法》审批。

2、工作规程

(11交接班

①物业工程部实行24小时值班制度，值班人员不得擅离工作岗位；

②接班人员应准时进入工作现场，听清交班人员介绍设备情况并查阅运

行日志记录本，了解接班后的工作安排，检查工具及仪表是否齐全完好，确

认后在记录本上签名，方可进行交接班；

③设备异常一般应由当班人员处理妥善后方可办理交班手续，如因特殊

情况当值无法处理时，应向接班人说明设备缺陷内容和处理意见，并征得工

程部主管同意，方可办理交接手续；

④遇有下列情况之一的，不得进行交班：事故处理过程或重要操作正在

进行中；接班人发现运行现场存在足以影响设备安全运行而未作处理的；当

值人员未按要求完成工作任务和清洁卫生的。

(2)巡回检查

①值班人员在当值期间应对各系统进行巡回检查，按规定时间开启、关

闭各系统设备，保证设备安全、经济运行；

②巡回检查包括配电系统、照明系统、应急柴油机、应急照明系统、空

调和通风系统、监控和通信系统、消防系统、给排水系统以及电梯设备等；

③检查时应做到听声音、摸温度及振动、嗅有无异味、看设备运转及开

关设置位置，及时发现异常情况，采取有效措施；

④巡回检查中如发现漏水、漏油、停机、超温或螺钉、销子松动、仪表

呆滞、指示异常、照明指示灯不亮等不正常情况应及时处理，确保设备安全

运行；

⑤值班人员如遇开关跳闸等特殊情况，应对有关设备进行重点检查；

⑥值班人员如遇雷雨或台风等异常天气时，应对强对设备的监控；

⑦值班人员对运行中的低压配电屏和空调系统的主要参数每2小时抄表

一次，其它系统设备每班巡视检查不得少于2次，巡视检查的结果应记录在

运行日志中；

⑧值班人员应按规定准时开启、关闭照明、显示屏、热水器、空调和通

风设备。

(3)设备缺陷处理

①工程部应建立《设备缺陷记录本》，值班人员发现设备缺陷应马上采

取抢修措施，并将处理情况记录在《设备缺陷记录本》上；

②当值人员无法处理设备缺陷时，应及时报告甲、乙方领导，从速组织

协调技术力量解决；

③设备缺陷处理完毕后，值班人员应填写维修单，由甲方分管人员验收、

确认。

3、配电房安全管理

(1)配电房是大楼供电系统的中枢，非值班人员不得随意进入；

(2)值班人员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严

禁变压器、空气开关超大载运行；

(3)做好配电房的防水、防潮工作，注意堵塞漏洞，防止蛇和老鼠等小动

物进入配电房内。

(二)环境卫生服务

环境卫生服务范围包括：围栏(含围栏外"三包"范围X广场、大楼门厅、

大堂、走廊，大、中、小会议室、审判法庭及其配套用房、茶水间、卫生间、电

梯轿厢、楼梯、天台、停车场及其附属设施等公共区域(不包括食堂、厨房、餐

厅包厢、招待所的范围\

1、楼层清洁

(1)时间安排

①每天楼层公共区域地面循环保洁；

②通道天花板、灯罩、风口、壁面、窗户等每周清洁一次；

③大型清洁工作应安排在周末进行。

(2)工作程序

①巡扫楼层梯间、通道地面，清理烟盅、垃圾桶；

②用抹布抹净瓷砖壁面、门窗、楼梯扶手栏、消防柜表面积尘；

③清除金属或木制品牌匾上的尘土和污渍；

④用湿拖把拖抹干净走道和楼梯等地面的浮尘、污渍；

⑤每天下午下班后清理、运送垃圾，清洗垃圾容器。

(3)保洁标准

各类材质的地面、墙面干净无污渍、有光泽；门窗、牌匾、消防柜门等

无污渍、无明显积尘；天花板、灯罩、风口目视无灰尘、蜘蛛网。

2、卫生间清洁

(1)时间安排

①正常上班每2小时循环保洁一次；

②下午下班后全面清洁一次。

(2)工作程序

①进入卫生间前将工作告示牌挂在门前，打开门窗、排气扇通风；

②用夹子夹出大小便器里的烟头杂物，然后按痛冲水阀用新水冲洗；

③将适量的清洁剂倒在清洁布或百洁垫上，将洁具擦洗干净，然后冲新

水；

④清洁水箱、水管、蹲(坐)厕基座周围，不留卫生死角；

⑤擦洗洗手盆和水台、镜面、水源开关等，定期刮洗镜面；

⑥清洗地漏内、外格网，清除沉积物和泥沙；

⑦倒厕纸簟,并定期洗擦，然后拖干净地面；

⑧禁止使用高浓度酸、碱清洁剂和粗糙刷具，以免损坏瓷面。

(3)保洁标准

卫生间内洁具、设备干净无污渍，表面光亮，镜面明亮，室内无异味，

地面干爽、无污渍。

3、厢式电梯清洁

(1)时间安排

①每天早、午、晚循环消毒保洁；

②每周一次全面消毒清洁。

(2)工作程序

①抹净电梯厢内和门的污渍、手印，托抹干净地面和门轨凹槽内的沙尘,

②用无绒毛布喷上不锈钢油，均匀涂抹在不锈钢面上；

③全面清洁时应选点固定电梯，清洁工作完毕后把电梯控制按钮恢复原

位，关上控制箱；

④清洁油漆或胶渍时，不得用酒精或天那水涂铭牌标签、胶质按键板。

(3)保洁标准

电梯门、轿厢内四周不锈钢明亮、不油腻；标识牌和控制面板洁净无沙

±；门轨无污渍、无沙土。

4、室外清洁

(1)时间安排

①每天上、下午对南、北广场(花园1台阶、体育运动场地、院内车

道、消防和警车通道以及马路步行道等全面清扫各一次；

②对上述场所的重点部位要循环保洁。

(2)工作程序

①用竹扫把吧公共场地的果皮纸屑、泥沙扫净；

②对公共场地有污迹(机油或香口胶等)应及时用清洁剂清洗或铲刀铲

净；

③每天早、午、晚清理果皮箱和垃圾，擦抹干净果皮箱表面；

④雨后转晴，应及时将公共场地的积水和泥沙扫净；

⑤每月对公共场所用水和硬胶丝扫洗擦一次，彻底清除泥沙污迹。

(3)保持标准

目视公共场地无泥沙、积水和明显污迹每100平方米控制烟头或纸屑、

杂物在1个以内。

5、其他清洁

(1)每半月对各部门办公室进行一次全面大清洁；

(2)审判法庭、会议室(不含部门会议室\教室、院长接待室、多功能厅,

应当在使用前、后及时清洁，并按使用部门要求提供空调等服务，老干活动室、

文体活动场所及其配套用房等，每天安排清洁一次。

(三)秩序维护服务

对大院实行封闭式全方位管理，通过有限监控和无线对讲24小时全面掌握

大院情况，合理调动管理人员。及时妥善处理突发事件和违规行为，确保大院的

环境安全。

执勤点执勤时间分解如下：

西车场、南大门为24小时值班西门厅、地下停车场值班时间为7:30-18:30;

日间和夜间安排一人巡逻。

1、人员出入管理

(1)进入本院办公区的人员走南大门。

(2)参加诉讼活动的当事人、诉讼代理人、旁听人员以及其他有关诉讼参

与人员，须通过安检并持有效证件(身份证、律师证、工作证等)进行登记，由

值班保安员核实后方可进入审判区。

(3)上级领导、市直机关等外单位来本院办理公务、学习或联系工作经有

关部门同意进入大院办公区的人员，必须持有相应的证件或公函，在南大门值班

室电话核实后办理登记手续持《来访登记条》可进入办公区；来访人员离开本院

时，凭接访者在《来访登记条》上的签名予以放行。

基层法院来本院办理公务人员，应持工作证在南大门经值班保安电话核实后

可进入办公区。

(4)到本院缴纳诉讼费用、接受询问、调解、证据交换等诉讼活动以及领

取法律文书、阅卷等参与诉讼的人员须通过安检并持有效证件进行登记，由值班

保安员电话通知有关法官或工作人员，由有关法官或工作人员到接待室、调解室、

律师阅卷室处理。严禁在办公区接待上诉人员。

(5)院长接待日来访群众，须通过安检并由值班法警或保安员按顺序进行

登记，填写《院长接待来访群众登记表》后由值班法警或保安员带入院长接待室

等候。

(6)因大楼维修而需进入大院的外来维修人员，须由施工单位到装备财务

室统一办理登记备案手续，由装备财务室统一发放《施工卡》，维修人员要佩戴

《施工卡》在指定的区域内作业，并随时接受保安员检查。工程竣工后应马上缴

交《施工卡》。

2、车辆出入管理

(1)本院的公车和干警私家车一律从南大门出入，进出地下车库时凭工作

证刷卡出入。

(2)来本院检查、联系工作的上级领导或市直机关的车辆由接待对口部门

事先与装备财务室联系后可以由南大门进入，可临时停放在南广场指定位置。

3、物品进出管理

(1)凡公用物品需迁离本院办公大楼的，由装备财务室发放《物品出行证

明》，值班保安员凭《物品出行证明》放行，没有《物品出行证明》的一律不予

放行。

(2)当值保安员应查验迁离的物品与《物品出行证明》所列是否相符，如

相符收回《物品出行证明》，如不相符不予放行，并做好记录报告装备财务室。

4、保安人员管理

装备财务室有权监督物业公司把好保安员的准入关，物业公司应建立健全保

安值班、巡查制度，定期或不定期接受法院检查。

法警支队是物业公司保安队的业务指导单位，在执行日常值勤任务中直接由

法警支队协调指挥。

(1)在本院服务的保安员应品行端正，身体健康，仪表端庄，具有初中以

上文化程度，无不良行为记录。

(2)保安员值勤时应着装整齐，认真履行职责；文明执勤，礼貌待人；不

得刁难当事人，严禁收受或索要当事人钱物；不得玩手机、电脑、嬉戏、打瞌睡

和电话聊天；严禁擅自离开岗位。

(3)保安员应熟悉掌握工作岗位技能操作要求，能迅速高效地处理当班正

常的工作事项。遇紧急的特殊情况，应作为现场第一责任人制止事态的扩大，并

马上报告法警支队和保安队领导以及院值班室人员。

(4)非值勤保安员不得在大院内滞留，不得在大楼内淋浴、晾衣，不得在

大院内存放私人物品，不得将任何保安、消防器材等公用物品带离本院。

(5)保安值勤岗位实行定期轮值制度(每个值勤岗位每月至少轮换一次)；

建立保安员定期培训制度，每日上班前组织一次不少于20分钟的集训；每周组

织一次不少于半天的业务学习、体能培训I,不断提高保安员的身体素质和业务技

能。

5、审判区安全管理

(1)保安员应维持诉讼参与人或其他外来人员进入审判区的秩序，协助维

护审判区的安全、有序；

(2)诉讼参与人或旁听人员，须持有效证件(律师证、身份证、工作证等)

进行登记，经保安员核实、登记后方可进入审判区；

(3)保安员对进入审判区的人员应进行严格的安全检查，禁止进入审判区

人员携带易燃易爆、辐射、腐蚀等危险品、凶器以及录音、拍摄设备，饮料、食

物等；

(4)院长接待日来访的群众，须经安检并由值班法警或保安员按顺序进行

登记，填写《院长接待来访群众登记表》后由值班法警或保安员带入院长接待室

等候；

(5)保安员应密切监视进入审判区人员的动态，制止无关人员在审判区内

滞留、聚集、流窜；

(6)保安员每天上、下午上班前及下班后均应对审判区的法庭、问话室、

走廊、梯间等场所及其照明、门窗、设施、设备等进行仔细的巡查，发现滞留人

员、可疑物品等异常情况应马上清理并及时上报装备财务室跟进处理。审判区内

的审判活动超过下班时间，值班保安员应当待审判活动结束后才锁闭西门；

(7)值班保安员夜间应按拟定的巡更路线进行巡逻，每一个巡更点上、下

半夜至少应巡更一次。装备财务室、法警支队每月至少各抽查一次巡更记录；

6、地下车库安全管理

(1)地下车库只供本院公用车辆及干警私家车辆停放，外单位或个人车辆

不得驶入、进入地下车库的车辆凭工作证读卡进出，不得乱停乱放或堵塞车道和

消防通道；

(2)进入地下车库的车辆必须按指示标志行驶；公用车辆定位停放，干警

私家车辆先到先停，禁止私家车占停公车车位；地下车库停满后可停放到北广场；

地下车库和北广场均停满后，由南大门保安员摆放"车位已满"标示，告知干警

将私家车停放到西区停车场。

(3)地下车库内不准堆放任何杂物；

(4)不得随意改变、移动车库内的交通标志和消防器材等设施；

(5)地下车库内如需明火作业，必须上报装备财务室批准，并指定现场负

责人，结束后做好熄灭火种等清理工作；

(6)地下车库内严禁加油和两车相互过油，严禁携带易燃易爆等危险品进

入地下车库；

(7)值班保安员负责进出地下车库车辆的指挥，确保车辆安全有序出入，

对任何乱停放的车辆，保安员必须制止纠正；

(8)保安员要加强对地下车库的巡逻，对车辆漏油、水、灯光、门窗、消

防设施通道等认真仔细的巡查，发现异常情况及时报告装备财务室和法警支队。

7、西区停车场安全管理

(1)保安员负责车辆出入的检查和指挥停放工作

(2)保安员应及时对西区停车场的车辆进行清理，以确保诉讼参与人及本

院干警车辆的停放。

(3)保证法警通道畅通，禁停一切车辆。

(4)西车场内停车位由物业公司按有关规定收取外来车辆停车费并承担相

应责任。具体条款另行约定。

8、应急事件处理

(1)保安员发现大规模群众集体上访应及时关闭拉闸门，并立即上报法警

支队、信访部门到现场处理；对来访当事人的导常举动、无理取闹或有损法院形

象的行为，保安员应及时控制，并上报有关部门协调处理。

(2)遇到大规模群众聚结或闹事时，保安员应立即报甲方领导，及时与公

安机关联系，抑制事态发展，全力化解矛盾。

(四)绿化管养服务

1、绿化建设

(1)绿化建设应本着"统一规划，统一建设"，"建、管、养、护分工协作,

职责明确”的原则进行；

(2)土栽花木由装财室按规划栽种后移交物业管理公司统一管理养护；

(3)盆栽花木以租赁形式，由装财室按规划向花木专业公司租赁，其权利

义务按租赁合同约定条款执行；

(4)物业管理公司对本院的土栽花木和绿化设施承担管理及养护责任。

2、绿化养护

(1)养护人员在晴天时保证早晚对绿化地带和花木施水一次，第一至三个

月施肥一次，松土一次，并做好防涝、防冻工作；

(2)定期清除绿化地带的杂草杂物，每周清理杂物一次，除草一次，每天

用竹扒梳理草地一次；

(3)定期修剪草坪、绿篱、造型小叶榕及各类花木造型；

(4)适时喷洒药物，预防病虫害的发生；

(5)密切注意"四害”活动情况，及时堵塞鼠洞；

(6)在台风来临前，应做好花木的加固抗风和室内花木的安全摆放，台风

解除后应及时对花木进行扶正修整；

(7)在每年木棉树结出木棉飘絮物前，管养人员应提前做好采摘工作，以

免棉絮污染环境；

3、绿化标准

(1)摆放在室内的盆栽花木无枯叶残枝、常绿不败；

(2)绿篱修剪平整圆滑、花球造型美观；

(3)草地中每平方米不得有多于5棵高度超过8厘米的杂草；

(4)节日或重大活动摆放花木应整齐美观，色彩鲜艳，具有喜庆气氛。

(五)会议、开庭服务

根据甲方要求对会场、法庭桌椅进行排放布置，开庭及会议前后做好卫生保

洁和茶水供应、会场布置等工作。

(六)其它

负责对大楼各系统和设备的图纸、资料的保管，建立设备运行、保养和定期

测试记录档案。合同期满后，应及时将图纸、资料等移交业主。

三、物业管理费用包括

(-)物业员工工资、福利；

(二)物业员工服装、社保、工伤险、办公费、培训费、保安器材费；

(三)国家和地方现行征收的税费和管理费；

(四)用于保洁等使用的物品，包括：洗地机、吸尘机、割草机、杀虫喷雾机、

玻璃刮刀、榨水车、扫把、拖把、尘拖、刷、胶手套、擦铜剂、不锈钢水、杀虫

剂、去污粉、全能水、玻璃水、洁厕灵、百洁布、尘布等。

四、物业管理人员构成及管理费用

人员构成：办公室2人，工程部4人，保安16人，保洁13人，绿化2人,

茶水、收发及法庭卫生3人。

五、要求

（-）为确保物业公司关健部位人员素质，物业公司人员在招录前要与业主协商

确认，其中保安人员应优先招录退伍兵。

（二）物业公司管理服务人员上岗时要统一着制式服装。

（三）物业公司员工住宿由物业公司自理，业主不提供物业公司员工在大楼内住

宿。

（四）物业公司使用的服装费、绿化器具、环卫器具、机电维修工具、办公用品

和生活用品等由物业公司负责。

（五）中标单位在同等条件下，应优先安排业主原物业公司的员工。

六、服务奖惩

业主对物业管理公司进行定期与不定期检查和监督，对检查中发现的问题可

口头或书面通知物业管理公司并限期整改，对物业管理公司个别素质不符合使用

要求的员工，业主有权用书面形式通知物业管理公司辞退、调换。业主每三个月

用问卷调查形式，综合评价物业管理公司服务质量，并根据调查平均满意度高低

进行奖惩。

1、物业公司年综合考评满意率为85%,业主不给予奖励也不予以扣罚。

2、物业公司年综合考评满意率超过85%,业主按年物业管理费总额2%的

金额给予奖励。

3、物业公司年综合考评满意率在65%以下,业主按年物业管理费总额2%

的金额给予扣除。

4、物业公司年综合考评满意率低于60%,业主有权终止合同。

七、其他事项

（-）委托管理合同期拟定为三年，其中三个月为试管期。每季度进行综合考评,

考评不合格业主有权提前终止合同。

（二）西停车场92个车位委托物业公司收费管理，收费数额待定协商后确定。

（三）下班时间物业管理人员（包括保安）一律不得在院内滞停。

（四）法院将不提供任何住宿条件给物业管理公司。

八、未尽事项

本物业管理服务招标项目内容未尽事项，适用业主汕中法[2008]115号《审

判大楼出入管理规定》、汕中法[2009]094号《汕头市中级人民法院防讯抗灾

值班规定》、汕中法[2009]096号《汕头市中级人民法院机关大院安全管理规

定》、汕中法[2009]140号《关于加强我院审判综合大楼管理的补充通知》和

汕中法[2009]147号《汕头市中级人民法院物业管理规定》。

第三章报价要求

1.报价总则

1）投标方应根据本招标文件指定格式正确填写各种价格单，采取以总价包

干方式承包以上所述服务内容，并报出合同总价。

2）价格单中相应内容的报价必须计算正确。（如：单价与总价）。

3）在符合总体要求的前提下，投标方可对招标文件中没有提及的内容，按

自己的理解适当增加，但有关价格及费用必须在投标文件中单独列出，

并说明理由。

4）投标方对每种项目的报价必须是唯一的。投标方不接受有任何选择的报

价。

5）报价栏项目中如出现数字0,视报价为零，即免费；如出现空白，视为未

响应。

6）报价应以人民币为结算单位，报价应包括：完成投标文件规定的所有项

目所发生的一切费用由投标方承担，含所有项目实施服务费、利润、税

费以及其它费用等费用在内的招标人指定地点全包价。投标方漏报或不

报，招标人将视为该漏报或不报部分的费用已包括在已报的分项报价中

而不予支付。

★2.总报价

1）在《投标书》（附件1-1）中应给出总报价。

2）不能在应答总报价之外还有其他费用出现。

3）《投标书》、《项目详细报价清单》中的总报价应与《开标一览表》中的

总报价一致，报价中大小写不一致，以大写为主。

3.物业管理服务费报价明细表

《物业管理服务费报价明细表》是按第三部分中的用户需求书进行的详细报

价，免费提供的部分必须注明"免费"或数字"0”,但不能省略，如有一般缺

漏项，允许按应答的同类产品最高价格予以补正，如有严重缺漏项，视为废标。

第四章物业管理服务收费方式

收费方式：（仅供参考，以签订合同时为准）

1、本项目以人民币进行结算；

2、付款计划及方式：每月5日，中标方财务人员到招标人财务室收取上月

物业管理费，招标人以支票方式给付。

3、收费标准为：包干制。

注：(1)服务费用不包括外墙、玻璃幕墙清洗、垃圾外运、除"四害"。

(2)若不属于中标方服务范围内的项目而汕头市中级人民法院要求服务

的，其发生的费用由汕头市中级人民法院负责。

4、中标方须提供全额普通发票。

第四部分附件

第一章合同条款

（此合同仅供参考）

中标方按招标人指定的时间、地点与招标人签订合同。招标文件、中标人的

投标文件及其澄清文件等，均为签订合同的依据。采购合同自签订之日起七个工

作日内，中标人应将合同副本送招标代理机构归档。

此合同由招标人（甲方）和中标人（乙方）签订。

汕头市中级人民法院大楼物业管理招标项目合同（范本）

甲方：广东省汕头市中级人民法院

地址：

电话：

乙方：

地址：

电话：

第一章总则

第一条甲乙双方经自愿、平等协商，订立本合同并共同信守。

第二条甲方同意授权乙方对广东省汕头市中级人民法院大楼实施物业管理。

第三条乙方受甲方委托，接受甲方监督并向甲方负责，在甲方授权范围内行

使管理权限。

第四条乙方提供管理服务的受益人为广东省汕头市中级人民法院的业主及

全体使用人，业主及全体使用人均应对履行本合同负配合、协调的责任。

第二章委托管理范围

第五条甲方委托乙方管理服务的范围包括：

地下停车场、室外停车场、中央空调、车辆管理系统、电梯运行系统、

消防报警系统、闭路监控系统、门禁系统、背景音乐系统、有线电视系统、

备用发电机组、二次供水系统以及蓝球场、网球场、羽毛球场、乒乓球室、

台球室、健身房、多功能厅、影视厅等文体活动配套设施的保安、保洁、绿