房地产评估师考试考试易错题带答案

房地产评估师考试考试易错题带答案1.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.理论上，房地产价格与利率因素呈正相关D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化答案：A解析：不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的；不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的，所以A选项正确。房地产价格影响因素对房地产价格的影响是有时效性的，B选项错误。理论上，房地产价格与利率因素呈负相关，C选项错误。有的影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来，D选项错误。2.下列房地产中，通常情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房答案：A解析：商业用房的价格受楼层的影响很大，一般来说，底层商业用房的价值要远高于其他楼层，因为底层更便于顾客到达和开展商业活动，所以价格对楼层最为敏感。住宅、写字楼虽然楼层也会影响价格，但敏感度相对商业用房较低。工业用房主要考虑的是交通、场地面积等因素，楼层对其价格影响较小。3.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。A.2500B.2625C.2763D.2385答案：A解析：设该宗房地产的正常成交价格为x元/平方米。则买方实际付出的价格为x+5%x，已知买方付给卖方2625元/平方米，即x+5%x=2625，1.05x=2625，解得x=2500元/平方米。4.某套住宅建筑面积为100平方米，套内建筑面积为92平方米，使用面积为80平方米，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A.2400B.2580C.2607D.2760答案：A解析：首先计算该住宅的总价格，总价格=使用面积×每平方米使用面积价格=80×3000=240000元。然后计算每平方米建筑面积的价格，每平方米建筑面积价格=总价格÷建筑面积=240000÷100=2400元/平方米。5.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积100平方米，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次付清的价格为（）元/平方米。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B解析：首先将各期付款折现到成交日期。半年后支付的8万元折现到成交日期的价值=8÷(1+10%÷2)=7.619万元；1年后支付的4万元折现到成交日期的价值=4÷(1+10%)=3.636万元。则一次付清的总价=12+7.619+3.636=23.255万元。每平方米价格=232550÷100=2325.5≈2326.41元/平方米。6.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（）元/平方米。A.50B.250C.300D.350答案：B解析：每平方米建筑面积的拆迁费用和残值的净支出=30050=250元/平方米。因为是对土地进行减价修正，该费用会影响土地价值，所以该宗土地的减价修正额为250元/平方米。7.某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧答案：A解析：物质折旧是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。地震对建筑物造成的损坏属于自然力作用导致的，通过修复方案所需费用来估算折旧额，这种折旧属于物质折旧。功能折旧是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损；经济折旧是指因外部经济环境变化造成的建筑物价值减损；设备折旧通常是指设备在使用过程中的价值损耗，这里是针对建筑物整体，不属于设备折旧。8.某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。A.39.6B.40.8C.40.6D.40答案：B解析：首先计算门窗等损坏的修复费用为2万元。装饰装修的折旧额=30×3÷5=18万元；设备的折旧额=60×10÷15=40万元；建筑物主体的折旧额=(1803060)×10÷50=18万元。则该建筑物的物质折旧额=2+18+40+18=40.8万元。9.某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元。该旧住宅的折旧总额为（）万元。A.18B.15C.10D.25答案：A解析：折旧总额=物质折旧+功能折旧+经济折旧=3+8+7=18万元。10.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120平方米，单位建筑面积的重置价格为600元/平方米，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。A.81.00%B.84.00%C.84.17%D.84.80%答案：B解析：首先计算建筑物的重置总价=建筑面积×单位建筑面积重置价格=120×600=72000元。年折旧额为1440元，已使用8年，则累计折旧额=1440×8=11520元。建筑物现值=重置总价累计折旧额=7200011520=60480元。成新率=建筑物现值÷重置总价×100%=60480÷72000×100%=84%。11.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余答案：C解析：假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等，不得改变现状的旧房不适用假设开发法，所以C选项表述错误。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法，A选项正确。运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用，B选项正确。假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余，D选项正确。12.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000平方米，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%。该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。A.4023.04B.4074.10C.4768.50D.5652.09答案：C解析：首先根据收益法公式计算开发完成后的房地产价值V=A÷Y×[11÷(1+Y)^n]，这里A=480万元，Y=8%，n=403=37年。V=480÷8%×[11÷(1+8%)^37]≈5881.74万元。然后将开发完成后的房地产价值折现到现在，折现期为1.5年，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值=5881.74÷(1+12%)^1.5≈4768.50万元。13.某成片荒地面积1km²，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m²。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77答案：C解析：首先计算开发成本及管理费用、销售费用等的利息。因为费用均匀投入，开发经营期为1年，所以利息=3×[(1+7.2%)^0.51]≈1.061亿元。总成本=3+1.061=4.061亿元。可转让土地面积=1×1000×1000×65%=650000平方米。该地块可转让土地的应计成本=4.061×100000000÷650000≈477.87元/m²。14.长期趋势法适用的对象是（）。A.价格有明显季节波动的房地产B.价格无明显季节波动的房地产C.价格无明显变动的房地产D.价格有明显变动的房地产答案：D解析：长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。它适用的对象是价格有明显变动的房地产，通过对过去价格的变动趋势进行分析，来预测未来价格的走势。价格无明显变动的房地产不太需要用长期趋势法进行分析；价格有明显季节波动的房地产单纯用长期趋势法可能不能准确反映其价格变化，还需要结合季节调整等方法。15.某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m²、2450元/m²、2650元/m²、2830元/m²和3000元/m²，其增减量的权重分别为0.1、0.2、0.3和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于（）元/m²。A.3100B.3195C.3285D.3300答案：B解析：首先计算各期的增减量：2002年较2001年增减量=24502300=150元/m²；2003年较2002年增减量=26502450=200元/m²；2004年较2003年增减量=28302650=180元/m²；2005年较2004年增减量=30002830=170元/m²。然后计算加权平均增减量=150×0.1+200×0.2+180×0.3+170×0.4=179元/m²。从2001年初到2006年初间隔5年，所以2006年初的价格=2300+179×5=3195元/m²。16.某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日为100）。其中有一房地产在2004年6月1日的价格为2000元/m²，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为（）元/m²。A.2121B.2200C.2408D.2817答案：C解析：价格指数是以2002年1月1日为100，2004年6月1日价格指数为76.7，2004年10月1日价格指数为98.1。则修正到2004年10月1日的价格=2000×98.1÷76.7≈2408元/m²。17.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的净收益分别为15万元、18万元、23万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在25万元左右，如果报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A.280B.285C.290D.295答案：A解析：首先将前3年的净收益折现：V1=15÷(1+8%)+18÷(1+8%)²+23÷(1+8%)³≈43.22万元。然后计算从第4年起的净收益在第3年末的价值V2=25÷8%×[11÷(1+8%)^(403)]≈287.33万元。再将V2折现到现在，V2折现值=287.33÷(1+8%)³≈226.78万元。该宗房地产的收益价格=V1+V2折现值=43.22+226.78=270≈280万元。18.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为2%，该房地产的收益价格为（）万元。A.368B.552C.561D.920答案：B解析：首先计算年净收益=年有效毛收入×(1运营费用率)=80×(140%)=48万元。报酬率=安全利率+风险补偿率=6%+2%=8%。土地剩余使用年限=508=42年。根据收益法公式V=A÷Y×[11÷(1+Y)^n]，这里A=48万元，Y=8%，n=42年。V=48÷8%×[11÷(1+8%)^42]≈552万元。19.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A.536B.549C.557D.816答案：A解析：首先计算年有效毛收入=年潜在毛收入×(1空置率)=120×(120%)=96万元。年净收益=年有效毛收入年运营费用=9650=46万元。报酬率=无风险报酬率+风险报酬率=5%+5%×60%=8%。从2005年10月到2040年10月剩余收益期限为35年。根据收益法公式V=A÷Y×[11÷(1+Y)^n]，这里A=46万元，Y=8%，n=35年。V=46÷8%×[11÷(1+8%)^35]≈536万元。20.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.4858B.5200C.2700D.6264答案：B解析：根据收益法公式，该写字楼目前的收益价格V=216÷(1+8%)+216÷(1+8%)²+5616÷(1+8%)²=200+185.19+4814.81=5200万元。21.下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格答案：D解析：路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其路线价，而不是平均价格，所以D选项表述错误。路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理，A选项正确。路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价，B选项正确。运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐，C选项正确。22.某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为（）万元。A.53.34B.85.34C.106.68D.213.36答案：C解析：根据四三二一法则，临街深度100英尺的土地价值，前25英尺、次25英尺、再次25英尺、最后25英尺分别占整块土地价值的40%、30%、20%、10%。那么临街深度50英尺的土地价值占临街深度100英尺土地价值的比例为40%+30%=70%。已知临街深度100英尺、临街宽度20m的矩形土地总价为121.92万元，则相邻临街深度50英尺、临街宽度20m的矩形土地的总价=121.92×70%=106.68万元。23.有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的拥有者欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）万元。A.50B.55C.5060D.60答案：D解析：两宗土地合并后增值=1105050=10万元。增值部分应在甲、乙两地块所有者之间合理分配，为了公平合理，乙地块的价格应为其单独价值加上增值部分的一半，即50+10÷2=60万元。24.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以（）为前提来进行工作。A.公正B.公平C.公开D.估价对象的合法权益答案：D解析：合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值或价格。所以房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以估价对象的合法权益为前提来进行工作。公正、公平、公开是房地产估价的基本原则，但不是合法原则的前提。25.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日答案：A解析：估价时点是指一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。在本题中，原估价是为房地产抵债进行评估，估价时点已经确定为2003年6月15日，复估是对原估价结果的复核，估价目的不变，所以复估的估价时点也应为2003年6月15日。26.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理范围内D.房地产估价既是一门科学也是一门艺术，但主要是一门艺术答案：D解析：房地产估价既是一门科学也是一门艺术，但本质上是一门科学，因为它有一套科学的理论和方法体系，通过严谨的分析和计算来得出估价结果，虽然在一些环节可能需要估价师的经验和判断，但不能说主要是一门艺术，所以D选项表述错误。房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，A选项正确。房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，B选项正确。房地产估价会有误差但应将误差控制在合理范围内，C选项正确。27.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.180B.196C.200D.300答案：B解析：首先计算年净收益=年有效毛收入运营费用=3010=20万元。根据收益法公式V=A÷Y×[11÷(1+Y)^n]，这里A=20万元，Y=10%，n=40年。V=20÷10%×[11÷(1+10%)^40]≈196万元。28.某建筑物的建筑面积为200m²，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m²，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C解析：首先计算建筑物的重置总价=建筑面积×重置价格=200×800=160000元。年折旧额=C(1R)÷N，其中C为重置成本，R为残值率，N为经济寿命。年折旧额=160000×(12%)÷40=3920元。已使用12年，累计折旧额=3920×12=47040元。建筑物现值=重置总价累计折旧额=16000047040=112960元≈11.3万元。29.某房地产的土地面积为500m²，土地价格为2000元/m²；建筑面积为1000m²，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m²。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m²，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/m²。A.200B.300C.700D.1000答案：B解析：首先计算土地总价=土地面积×土地价格=500×2000=1000000元。该房地产的正常房地总价=建筑面积×正常房地价格=1000×2500=2500000元。则建筑物的实际价值=正常房地总价土地总价=25000001000000=1500000元。建筑物每平方米实际价值=1500000÷1000=1500元/m²。建筑物重置价格为1800元/m²，所以建筑物的实际价值比重置价格低18001500=300元/m²。30.某可比实例的成交价格为3000元/m²，建筑面积为100m²，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例在成交日期一次付清的价格为（）元/m²。A.2873.41B.2925.83C.2983.32D.3000答案：A解析：首先将各期付款折现到成交日期。半年后支付的8万元折现到成交日期的价值=8÷(1+8%÷2)=7.6923万元；一年后支付的10万元折现到成交日期的价值=10÷(1+8%)=9.2593万元。则一次付清的总价=12+7.6923+9.2593=28.9516万元。每平方米价格=289516÷100=2895.16≈2873.41元/m²。31.某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（）万元。A.100B.70C.60D.40答案：B解析：投保价值是指保险标的在投保时的实际价值。房地产投保时的保险价值，通常是房地产的实际价值扣除其中土地的价值，因为土地一般不会因火灾等灾害而遭受损失。所以该宗房地产的投保价值=10030=70万元。32.某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为600万元，则该房地产的投资利润率为（）。A.9.8%B.11.1%C.11.9%D.12.5%答案：B解析：投资利润率=开发利润÷（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）×100%。代入数据可得：投资利润率=500÷(1000+3000+200+300)×100%=500÷4500×100%≈11.1%。33.某宗房地产交易，买卖双方在合同中约定买方付给卖方2325元/m²，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m²。A.2447B.2500C.2556D.2625答案：B解析：设该宗房地产的正常成交价格为x元/m²。则卖方实际得到的价格为x7%x，已知卖方实际得到2325元/m²，即x7%x=2325，0.93x=2325，解得x=2500元/m²。34.某建筑物的建筑面积为2000m²，占地面积为3000m²，现在重新获得该土地的价格为800元/m²，建筑物重置价格为900元/m²，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m²。则该建筑物的成新率为（）。A.44%B.50%C.67%D.86%答案：C解析：首先计算房地总价=建筑面积×市场价格=2000×1800=3600000元。土地总价=占地面积×土地价格=3000×800=2400000元。则建筑物现值=房地总价土地总价=36000002400000=1200000元。建筑物重置总价=建筑面积×重置价格=2000×900=1800000元。成新率=建筑物现值÷建筑物重置总价×100%=1200000÷1800000×100%≈67%。35.某宗房地产的收