浙江大学艺术与考古博物馆物业服务中标公告

浙江大学

艺术与考古博物馆物业服务

公开招标文件

项目名称：浙江大学艺术与考古博物馆物业服务

招标编号：ZJWSBJ-ZJU-2020094G

招标人：浙江大学

代理机构：浙江五石工程咨询有限公司

时间：二。二。年十二月

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目录

第一章招标公告3

第二章项目需求说明6

第三章投标人须知6

第四章评标办法及评分标准45

第五章合同格式48

第六章投标文件格式52

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第一章招标公告

项目概况

浙江大学艺术与考古博物馆物业服务的潜在投标人应在浙江五石工程咨询有限公司

（http://zjwsbidding.com/）获取招标文件，并于2020年12月28日13点30分（北京

时间）前递交投标文件。

一、项目基本情况:

1.项目编号：ZJWSBJ-ZJU-2020094G

2.项目名称：浙江大学艺术与考古博物馆物业服务

3.预算金额（元）：12000000

4.最高限价（元）：12000000

5.采购需求：

采购预算

序号项目名称服务期简要规格描述

（万元）

浙江大学艺术与考古博物馆物业服

1三年详见采购需求1200

务

6.合同履行期限：服务期三年。

7.本项目不接受联合体投标。

二、申请人的资格要求：

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：详见招标文件

3.本项目的特定资格要求：

（1）项目负责人具有物业管理经理上岗证

4.截止投标截止时间未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、“中国政府采

购网”（）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购

严重违法失信行为记录名单；

5.法律、行政法规规定的其他条件。

三、获取招标文件

1.时间：：2020T2-08至2020-12T5上午：09:00-11:30；下午:13:3076:30（北

京时间，法定节假日除外）

2.地点（网址）：浙江五石工程咨询有限公司官网（http:〃/）

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3.方式：前往浙江五石工程咨询有限公司官网（http:〃zjwsbidding.com/）招投标专

区进行报名

4.售价:500元

5.投标人购买标书时应提交的资料：

（1）营业执照副本复印件（加盖单位公章）；

（2）受委托代理人身份证原件及复印件（加盖单位公章）；

（3）法定代表人授权委托书原件；

（4）供应商报名登记表。

四、递交投标文件截止时间、开标时间和地点

L递交投标文件截止时间:2020年12月28日下午13:30:00（北京时间）

2.开标时间：2020年12月28日下午13:30:00（北京时间）

3.地点：杭州市西湖区西园八路11号数字信息产业园（一期）G座603开标室

五、公告期限

自本公告发布之日起5个工作日。

六、其他补充事宜

1.投标人依法获取招标文件后认为招标文件使自己的权益受到损害的，可以自收到招

标文件之日（获取截止时间之后收到招标文件的，以获取截止时间为准）或者招标文件公

告期限届满之日（公告发布后的第6个工作日）起7个工作日内，以书面形式向采购人和

采购代理机构提出质疑。质疑投标人对采购人、采购代理机构的答复不满意或者采购人、

采购代理机构未在规定的时间内作出答复的，可以在答复期满后十五个工作日内向同级政

府采购监督管理部门投诉。

2.落实政策：（1）政府采购促进中小企业发展、（2）政府采购支持监狱企业发展、

（3）促进残疾人就业政府采购政策

3.投标人未在采购代理机构办理报名手续的投标文件予以拒收。

七、现场勘察

统一组织，供应商在2020年12月21日前往勘查。参加现场勘查人员提前一天向浙

江大学艺术与考古博物馆报备人员信息，以备进校审批。

联系人：季洋

联系电话/p>

八、联系方式：

L采购人名称：浙江大学

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联系人：张老师

联系电话/p>

地址：浙江省杭州市西湖区余杭塘路866号

2.代理机构名称：浙江五石工程咨询有限公司

项目联系人：徐工

联系电话806

报名联系人：马工、梁工

联系电话总机）/p>

邮箱：2810140286@

质疑联系人及电话：毛工/p>

浙江五石工程咨询有限公司官网：http:〃z江五石ding,com/

地址：杭州市滨江区东方通信科技园启迪楼2楼1207室

备注：请贵单位领取本次招标采购文件后，认真阅读各项内容，进行必要的准备工作,

按文件的要求详细填写和编制投标文件，并按以上确定的时间、地点准时参加投标。

浙江五石工程咨询有限公司

2020年12月

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第二章项目需求说明

一、项目介绍

1.浙江大学艺术与考古博物馆是保藏、展示文物，以实物为教学、科研服务的大学博

物馆，其设计及建设都参照国际一流博物馆的标准，因此对物业服务及安全保卫有更高的

要求。其物业管理与一般教学设施的差别：（1）面向师生和社会公众开放；（2）为国家

二级风险防范单位，其中展厅和库房区域为一级风险防范部位。为提高管理效率及服务质

量，决定通过公开招标选择优秀的物业管理公司承担艺术与考古博物馆工程、安保、保洁、

绿化四大方面的物业管理服务工作，充分发挥其专业力量作用，使用其专业资源，为将我

校艺术与考古博物馆建设成国际一流大学博物馆提供有力支撑。

2.项目概况：

（以下数据以建筑设计图纸为依据，最终以项目验收数据为准）

（1）物业名称：浙江大学艺术与考古博物馆；

（2）坐落地点：杭州市西湖区浙江大学紫金港校区西区西南角地块；

（3）用地面积：33985nV；

（4）建筑面积：25189m2（其中：地上18513nV,地下6676nf）；

（5）庭院绿化面积：138nf,室外景观水池面积871面；建筑周边红线内绿化面积11170

ma；

（6）建筑层数：4层（地上4层，地下1层）；

（7）建筑高度：23.4m（室外平均地坪至屋顶结构板高度）；

（8）地下层为地下停车场、消防水泵房、储藏室、工作室等；

（9）一层为展厅（一、二、二、四号展厅，共计2647、藏品库房（一、二号库

房，共计467nlD、藏品维护室（128肝）、演讲厅（450m?）、咖啡厅、商店、变电所、柴油

发电机房等；

（10）二层为图书馆大厅、珍本书库（114nf）、阅览室（360m?）、水泵房、冷冻机房等;

（11）三层为密集书库（452m2）.教室（245nf）、锅炉房等；

（12）四层为行政办公室等31间（567nf）；

（13）地面停车位：大巴14个车位、轿车27个车位、地下室停车位：轿车78个车位;

（14）博物馆日常开馆、使用时间：

①一楼展厅每周二~周日9:00^17：00；

②一楼咖啡厅、商店每周二、周日9:00^17：00；

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③除一楼展厅及咖啡厅、商店外每周一~周五8:30^17:30；

④因特殊需求的开馆、使用时间另定。

3.主要设备概况：

设备名称规格型号数量

800KVA1

干式变压器

1000KVA2

高压电气柜6

低压电气柜17

螺杆式冷水机组额定制冷量：882KW3

燃气真空锅炉额定供热量：698KW2

自动喷淋泵功率45KWH=80m2

室内消火栓泵功率30KWH=80m2

冷却塔3

功率11KWH=15m4

功率11KWH=26m3

功率7.5KWH=29nl6

吸水循环泵功率7.2KWH=17m2

功率5.5KWH=34nl3

功率4KWH=35m3

功率3KWH=26m3

电梯5

二、服务期

本次招标的浙江大学艺术与考古博物馆物业管理服务期限：自2021年1月12日起至

2024年1月11日止，共计三年。

三、服务内容

（一）工程管理服务

1.建筑本体管理服务

2.强电系统运行保障和日常维修管理服务

3.弱电（智能）系统运行保障和维修管理服务

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4.计算机及网络系统运行保障和维修管理服务

5.暖通、空调系统运行保障和维修管理服务

6.给排水系统运行保障和维修管理服务

7.电梯运行保障和维修管理服务

8.消防设备运行保障和管理服务

9.能源管理服务

10.展厅展陈施工服务与展览设备维修管理服务

11.零星维修工作

（二）保洁服务与管理

L建筑内所有区域保洁

2.建筑红线内室外场地保洁、绿地及建筑外立面保洁

3.公共设施设备清洁

4.展品、展柜日常保洁

5.垃圾处理

6.虫害、防疫治理

7.临时活动、临时布展的应急保洁

（三）安保服务与管理

L展品、藏品安全保护

2.场馆秩序维护

3.消防安全管理

4.交通及车辆管理

5.大型活动安全保卫

6.突发安全事件应急处理

7.专项活动特别保障

（四）绿化服务与管理

L按设计摆放室内绿植并定期养护、更换

2.红线范围内绿化养护、庭院绿化景观养护、景观水池养护

3.重大活动的绿化租摆

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（五）突发事件与自然灾害的防范与应急处置

（六）配合需方重大活动的开展，完成需方交办的其他工作。

四、物业管理委托具体内容及服务需求

（一）工程管理服务

工程管理服务是指物业公司配备运行管理人员，建立健全运行管理制度，进行建筑管

理、设备管理、技术管理、巡视检查、维保维修、安全管理，做好职工培训与考核，搞好

文明生产，确保服务范围内建筑本体安全完好，各系统安全可靠运行。

人员管理，即根据行业规定按委托项目建立运行班组，高配、锅炉、消控、电工等特

殊岗位人员需具备相应资格，持证上岗。认真贯彻岗位责任制，要求工作人员达到会操作、

会保养、会检查、会排除一般故障的“四会”要求，同时制定涵盖各岗位、全方位的应急

工作手册，做好相关培训和情景模拟演练工作，并记录备案；

运行管理，即根据行业标准建立健全交接班、巡视检查、运行维护、维保维修等制度,

管理正规化和标准化；

建筑、设备管理，即加强建筑本体和设备管理，建立设备管理专责制；

台账资料管理，即做好技术资料、运行档案、值班记录的建立、健全、收集、整理、

登记、造册，以指导运行工作，同时做好维修监督，及相关记录、备案工作；

节能管理，即执行学校相关节能规定，建立每月建筑能耗统计制度，科学分析，做到

节能运行；

工作场所管理，即保持工作场地的环境整洁、安全、有序。工程部实行维修人员全年

24小时值班制度，经过专业培训的值班人员在设备设施发生故障时能够按照应急预案予以

迅速、妥善处理。

维修费用约定：

物业公司应对物业管理服务范围内的所有设施设备（包括建筑本体）做好保修维护档

案登记管理。对在保修期内的设施设备，物业公司要与施工单位、厂家、供货商做好沟通

联系，发生故障及时报告施工单位、厂家、供货商前来维修；

对无保修或超出保修期的设施设备零星维修（单次单项维修材料费在1000元以内），

由物业公司落实专业人员维修，所需人工及相关设备、工具、用品、易耗品费用包含在年

度物业管理费用之中；单次单项维修材料费达到或超出1000元的，应事先向需方申报品牌、

规格、价格，经同意后实报实销。维修所用材料需与原材料同品牌同规格。如遇原材料市

场无法购买、停产等因素，经需方同意确认，可使用不低于原材料同一档次的其它品牌材

料进行替换；

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对超出保修期必须由相关有资质的单位或原供货商进行保养及维修的设施设备，应事

先报请需方同意后，相关费用实报实销，同时做好监督和相关记录、备案工作（项目维修

维护金额达到学校限额要求的，另行采购流程）。

工程管理服务要做到建筑安全、完好，设备设施全年正常运行。管理人员稳定（主要

岗位人员不得频繁调动），投诉处理率达100乐维修及时率达99%；满意度评价90%以上

为满意及非常满意。

工程管理服务的具体内容及要求如下：

1.建筑本体的管理服务

物业公司全面负责对建筑本体的安全检查、日常管理与维修，并做好记录。制定并执

行严格的操作规程和相关管理规定，制定并落实维护保养工作计划。每日对建筑本体进行

巡检，及时发现问题，并按情况协调保修或采取相应的维修措施，范围包括：梁、柱、墙

体等承重结构；幕墙、玻璃、建筑物外部的装饰物；楼梯、屋顶面、地面、设备机房、洗

手间、淋浴更衣室等。门、窗、锁、木、泥、油漆等一般零星维修问题当天解决。特殊情

况未能在当天解决的，应及时向需方反馈，限时解决。

服务质量要求：房屋外墙面无损坏、无污迹、无渗水；屋内墙面无裂缝、无墙皮脱落、

无污迹；地面无开裂、无空鼓、无凹陷；天花板无残缺、无污迹；门窗无损坏、无变形、

开关顺畅、扣把完好。栏杆完好、牢固，无油漆脱落；道路平整、无空鼓、无凹陷。建筑

内、外墙及屋内地面、楼梯完好率达到99%以上，路面完好率99%。室内门、窗及天花吊顶

完好率达到99%以上。

2.强电系统运行保障和维修管理服务

物业公司根据相关规范及行业标准对强电系统的安全节能运行、日常管理与维修、保

养全面负责，并做好记录。管理及服务范围包括供配电系统（建筑与市政设施、管线分界

点开始的所有电气管线，和保证电力供应与之配套的室内外、地上及地下的设备设施）、

高配室定时抄表、照明系统、强电系统设备及机房、应急电源系统、低压配电系统、室外

泛光照明系统。

制定并严格执行安全用电管理规定，制定并落实相关维修保养工作计划，确保供配电

系统故障停电次数不超过1次/年，同时保障应急发电系统全年无故障，从而保证不间断供

电。相关技术人员必须经过有关部门的技术培训，考试合格并取得相关证书后，持证上岗。

物业公司工程部落实24小时值班，定时巡查、抄表。遇到突发性停电能够迅速接听电话，

及时组织故障排除，并向管理人员通报情况。

服务质量要求：供配电系统的故障在24小时内解决。照明灯具损坏率不超过1乐接

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待区域维修时间不超过2小时，其他区域不超过8小时。供配电系统、强电系统设备及机

房、应急电源系统设备设施完好率100%,其他系统设备设施完好率99%以上。

高配间及各配电房要保持洁净、无杂物。各种空开标志清晰，电柜、电箱按规定锁闭。

3.弱电（智能）系统运行保障和维修管理服务

物业公司对弱电（智能）系统的安全运行、日常管理与维修、保养全面负责，并做好

记录，制定并落实相关维修保养工作计划。管理及服务范围包括：建筑设备管理系统、综

合布线系统、安全防范系统、智能交通系统、一卡通系统、多媒体会议设备系统、防雷接

地系统、能源监测系统、火灾自动报警系统、通信网络系统、无线对讲系统、有线电视系

统、公共广播系统及咖啡厅背景音乐系统、智能卡系统（出入口控制系统、图书借阅登记

系统）、地下停车库坡道入口有线对讲系统、出口防盗检测系统、UPS电源系统。

服务质量要求：制定并严格执行操作规程和相关管理规定，设备设施完好率在99%以

上.一般情况当天解决问题，特殊情况未能在当天解决的，应及时向需方反馈，限时解决.

4.计算机及网络系统运行保障和维修管理服务

物业公司对需方计算机及网络系统的安全运行、维修、维护全面负责，并做好记录。

管理及服务范围包括：计算机及网络硬件的日常维修、网络维护及网络安全保障、局域网

系统维护、无线网络系统维护、办公及内部管理系统维护。

服务质量要求：制定并严格执行操作规程和相关管理规定。计算机及网络硬件故障，

物业公司应在半小时内做出维修响应，查找原因、消除故障并做好记录。

出现网络故障时，物业公司要在半小时内做出维修响应：查找原因、消除故障并做好

记录。或与网络运营商、学校信息中心联系，及时查明原因解决问题。

5.暖通、空调系统运行保障和维修管理服务

物业公司根据相关规范及行业标准对暖通、空调系统的安全节能运行、日常管理与维

修、保养全面负责，并做好记录。制定并落实相关维护保养工作计划，确保全年不间断正

常运转。管理及服务范围包括：空调主机系统、恒温恒湿系统、空调末端设备、设施、空

调机房、冷热源、水系统、新风、送风系统、防火排烟系统。

恒温恒湿控制区域：展厅（一、二、三、四）、库房（一、二）、珍本书库、一号展

厅展柜、二号展厅展柜。以上区域需24小时保持其藏品所需温湿度，湿度控制±5%,温度

控制±1℃。

制冷、制热设备的维护人员必须经过有关部门的技术培训，考试合格并取得相关证书

后，持证上岗。严格按照相关说明书进行操作。根据实际情况和相关资料及规定制定详细

的制冷、热设备的维护保修方案和计划等。

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制冷、制热设备应有运行记录，记录机组的运行情况，同时要建立维修技术档案，以

帮助发现故障隐患，及早采取措施，防止故障出现。机组的正常开、停机，必须严格按照

厂方提供的操作说明书的步骤进行操作。机组在运行过程中，应及时、正确地做好各项参

数的记录工作。机组运行中如出现报警停机，应立即通知厂家或相关维保单位和需方相关

人员。物业公司需要协助配合并监督相关维保单位对问题进行排查、解决。

服务质量要求：制定并严格执行操作规程和相关管理规定。暖通、空调主机系统、恒

温恒湿统、空调机房、冷热源、水系统、新风、送风系统、防火排烟系统设备设施完好率

在100%。其它系统设备设施完好率在99%以上。一般情况当天解决问题。特殊情况未能在

当天解决的，应及时向需方反馈，限时解决。

6.给排水系统运行保障和维修管理服务

物业公司根据相关规范及行业标准对给排水系统的安全节能运行、日常管理与维修、

保养全面负责，并做好记录，制定并落实相关维修保养工作计划.管理范围有：给水系统

（包括介入消防水箱清洗、电开水器净化、消毒设备管理工作）、排水系统、污水排放处

理、沟渠设施、化粪池设施、室外给排水系统、景观水池给水储水系统。

服务质量要求：制定并严格执行操作规程和相关管理规定。设备设施完好率在99%以

上。一般情况当天解决问题，特殊情况未能在当天解决的，应及时向需方反馈，限时解决。

7.电梯运行保障和维修管理服务

物业公司对电梯系统的安全运行、日常管理与维修、保养全面负责，并做好记录。管

理及服务范围包括：电梯运行保障、电梯报修及维修监管及应急处置。

服务质量要求：制定并严格执行操作规程和相关管理规定，同时制定并落实相关维修

保养工作计划。保证设备设施完好率在99%以上。一般情况当天解决问题，特殊情况未能

在当天解决的，应及时向需方反馈，限时解决。

8.消防设备运行保障和维修管理服务

物业公司对消防系统的安全运行、日常管理与维修、保养全面负责，并做好记录，制

定并落实相关维修保养工作计戈U，落实24小时值班，定时巡查，每年至少举行两次消防演

习。管理及服务范围包括：消防管网系统、消防高位水箱设施、室内、外消火栓设施、自

动喷淋灭火设备、气体自动灭火系统（库房、珍本书库）。

服务质量要求：制定并严格执行操作规程和相关管理规定。设备设施完好率在99%以

±o一般情况当天解决问题，特殊情况未能在当天解决的，应及时向需方反馈，限时解决。

物业公司负责配置齐全的消防器材，同时保证器材性能全年完好。购买器材所产生的

费用由物业公司事先向需方提出采购方案，经同意后采购，实报实销。

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9.展厅展陈施工服务与展览设备维修管理服务

在需方布展期间，物业公司工程部有责任协助展厅展陈装修工程，并进行监督管理。

管理及服务范围包括：配合展陈团队的工作，并对施工人员进行管理；做好施工的用水用

电保障；装饰装修材料进场管理（材料堆放、消防措施）；施工监管，防止展陈施工对需

方建筑和设施设备造成损害；参与展陈装修工程竣工验收及相关记录工作；负责展览设施

设备的维护和日常维修，制定并严格执行操作规程和相关管理规定。

10.其它专项服务（会议、活动保障与服务等）

物业公司有责任对在需方召开的会议、举办的大型活动提供工程方面的保障与服务，

并做好记录。制定保障、应急方案，参与装饰装修方案设计，并承担向相关部门的报批工

作，协助活动场地的布置和撤场，临时物品的监护。由此项目所产生器材购买费用另行协

商支付，不包含在年度物业管理费之中。

物业公司有责任为需方因展览、展陈、大型活动等需要，而产生的额外施工工程项目、

服务项目提供技术、材料、人员等的支持。由此项目所产生的费用另行协商支付，不包含

在年度物业管理费之中。

1L零星维修工作

物业公司负责需方的零星维修工作，并做好记录。服务范围包括：所有家具的日常维

修；照明、开关、插座、卫生间设施（含下水疏通、水喉、水阀、地漏、淋浴配件、便池

配件、接触器等）、门禁、道闸、安检设备、展览设备、各类电器等，及零星设备系统辅

件破损更换等的零星维修。单次单项零修材料费低于1000元的由中标方自行采购，维修所

用材料需与原材料同品牌同规格。如遇原材料市场无法购买、停产等因素，经需方同意确

认，可使用不低于原材料同一档次的其它品牌材料进行替换。

服务质量要求：制定并严格执行操作规程和相关管理规定。设备设施完好率在99%以

上。零星维修一般情况当天解决问题。特殊情况未能在当天解决的，应及时向需方反馈，

限时解决。

（二）保洁服务与管理

按照四星级宾馆清洁标准（即：1、清洁原则：从上到下、从里到外、先铺后抹、环形

整理、干湿分离；2、清洁标准：眼看到的地方无污迹、手摸到的地方无灰尘、设备用品勤

消毒、空气清新无异味、洁具整洁摆放规范等）。开展环境保洁服务，制定并落实清洁工

作计划、操作规程。清洁工作人员须仪表整洁，服装统一，礼貌待人，培训到位，按需充

足配备。展厅、库房、珍本书库等特殊区域需专员监管保洁工作。保洁总体要求：玻璃无

手臼、污渍，地毯/地板无污渍、保持干爽，眼看到的地方无垃圾，手摸到的地方无灰尘，

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墙面整洁，墙角无蜘蛛网，地板/地毯定期保养、除虫，垃圾箱日清。

费用约定：物业公司日常清洁、保洁、消毒工作所需人工和相关设备、工具、用品、

易耗品及工作服费用包含在年度物业管理费用之中。

保洁服务的具体内容及要求如下：

1.室内保洁

（1）常、临展厅日常清洁（使用前半小时完成清扫保洁，开馆时每一小时保洁一次，

清洁工作在闭馆期间进行，特殊情况及时清扫、保洁）；

（2）库房、珍本书库一周清洁一次（与需方相关工作人员协同操作清洁，清洁过程须

确保文物安全的情况下进行）；

（3）展品（文物）的特殊清洁（由需方工作人员提出清洁需求，物业公司配合安排人

员及时间，并与需方相关工作人员协同操作清洁，清洁过程必须在确保文物安全的情况下

进行）；

（4）教育空间、图书馆、阅览室日常清洁（开馆前半小时完成清扫保洁，开馆时每一

小时保洁一次，清洁工作在闭馆期间进行，特殊情况及时清扫、俣洁）；

（5）会议室、报告厅、贵宾室日常清洁（使用前半小时完成清扫保洁，清洁工作在闭

馆期间进行，特殊情况及时清扫、保洁）；

（6）库房区、办公室、茶水间日常清洁（开馆前半小时完成清扫保洁，清洁工作在闭

馆期间进行，特殊情况及时清扫、保洁）；

（7）员工休息室、更衣室、淋浴间日常清洁（清洁工作在闭馆期间进行，物业公司职

员自觉保洁）；

（8）设备机房一周清洁一次（与工程部相关工作人员协同操作清洁，清洁过程必须在

确保设备正常运行的情况下进行）；

（9）卫生间、开水房日常清洁（开馆前半小时完成清扫保洁，开馆时随时保洁，清洁

工作在闭馆期间进行。卫生间做到无积水、无污渍、无垃圾、无发丝、无异味，及时补充

洗手液、擦手纸、卫生纸等易耗品；开水房无积水，蓄水槽保持清洁）；

（10）电梯、楼道日常清洁及养护（开馆前半小时完成清扫保洁及养护，开馆时每一

小时保洁一次，清洁及养护工作在闭馆期间进行，特殊情况及时清扫、保洁）；

（11）室内墙面、门窗日常清洁（3米以下，至少每周全面保洁一次。清洁工作在闭

馆期间进行，特殊情况及时清扫、保洁）；

（12）地面日常清洁（开馆前半小时完成清扫保洁，开馆时每一小时保洁一次。清洁

工作在闭馆期间进行，特殊情况及时清扫、保洁，定期保养、除虫）；

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（13）临展布展、撤展期间相关区域清洁（及时整理工程垃圾，闭馆期间清运，随时

保持相关展厅的清洁卫生）；

（14）地下停车库日常清洁（开馆前半小时完成清扫保洁，清洁工作在闭馆期间进行,

特殊情况及时清扫、保洁）。

（15）咖啡吧及文创商店日常保洁（开馆前半小时完成除吧台区域、收银区域及货架

之外的地面、桌椅清洁及垃圾清运）

2.室外清洁

（1）馆区露天区域地面、道路养护清洁（开馆前半小时完成清扫保洁，清洁工作在闭

馆期间进行，随时清除垃圾，特殊情况及时清洁）；

（2）绿地、花坛、水面、室外装饰物清洁（开馆前半小时完成清扫保洁，清洁工作在

闭馆期间进行，随时清除垃圾，特殊情况及时清洁）。

3.公共设施设备清洁

（1）景观喷泉池清洗，与工程部人员协同定期清洗，至少每月二次，特殊情况及时清

理；

（2）饮用水设备内部清洁，与设备厂家商定计划，根据使用情况联系厂家派专人定期

清洗，至少每三个月一次（厂家专人清洗费用不包含在年度物业管理费之内）。饮用水设

备外部清洁每天一次（开馆前半小时完成，清洁工作在闭馆期间进吁，特殊情况及时清洁）。

4.垃圾处理

（1）馆内日常垃圾分类处理，每日清空，并与学校相关部门及环卫部门等相关单位协

调落实垃圾清理；

（2）馆内建筑、施工、撤展垃圾清运处理（清运时避开观众参观时间），如产生额外

费用，不包含在年度物业管理费之内，物业公司应与需方单位协商支付。

5.虫害、防疫治理

物业公司有责任对需方建筑内的公共卫生安全进行管理，防除害虫，管控危险源。包

括鼠害、白蚁、蚊蝇、蜂螂、跳蚤及其他病虫害控制（至少每周除虫一次，其它根据时间

情况而定），所产生的人工费及工具、用品、易耗品费包含在年度物业管理费用之中，药

剂费在事先报请需方同意后购买，由需方承担。

6.建筑物外立面清洁

（1）建筑物外侧墙面清洁。2米以下日常清洁，每月至少一次，清洁工作在闭馆期间

进行，开馆前半小时完成，特殊情况及时清洁；2米以上采购专项高空清洁服务，费用由

物业公司向需方提交采购方案，经同意后实报实销；

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（2）上人屋面至少每月清洁一次，天窗部分至少半月一次。开馆前半小时完成，清洁

工作在闭馆期间进行。

7.其它应急需要的清洁

（1）会议期间场地清洁（会议前半小时完成保洁、检查，会议后清洁，会议期间及时

保洁）;

（2）大型活动期间清洁（活动前半小时完成保洁检查，活动后清洁，活动期间及时保

洁）。

（3）大型活动除了常规物业服务之外所产生的额外服务（如江电缆、增派保安、垃圾

清运等）费用由物业公司向需方提交采购方案，经同意后实报实销。

（三）安保服务与管理

博物馆是收娥、展览文物的场所，是国家要求严加防护的要害部门。需方为二级风险

防范单位，含一级风险防范区域，必须认真贯彻执行预防为主，确保重点，人机结合，保

障安全的安全保卫工作方针，因此物业公司要开展有目的、有组织、有计划的安全管理及

相关服务活动，采用人防、物防、技防等各种手段满足需方防盗、防火、防治安事件等安

全方面的特别需求。要制定并落实安保工作计划，明确每个岗位职责，制定每项工作的作

业标准及工作规程；建立规章制度，并认真执行，包括安保人员行为准则、安保人员考核

办法等；加强安保人员的职业道德及安防意识教育，进行防盗、防火、防治安事故等技术

培训和各类应急预案培训，同时加强日常管理，以保障安防效果。物业公司要根据极限需

求和常规需求，科学搭建机构，配备充足人员；安保工作主管人员为物业公司长期聘用人

员。安保人员要做到制服整洁，礼貌待人，专业水平合格。展厅、库房等重点区域要加强

安保措施。物业公司应拥有安保资质或按规定具备安保服务必备的登记备案手续，主要安

保人员具备保卫师资格。物业公司与需方签订保密条款，安保人员与物业公司签订保密协

议，杜绝场馆安防设施设备布局及安防措施信息外泄。

安保系统的工作目标是，确保文物安全、保证馆内秩序井然、各项活动顺利进行、突

发事件得到迅速解决、刑事案件及消防责任事故发生率为零。

费用约定：物业公司安保工作所需人工和相关工具、用品、易耗品及安保人员服装费

用包含在年度物业管理费用之中；

安保服务的具体内容及要求如下：

1.安保管理

（1）门卫岗管理：负责门岗执勤、访客登记、回答咨询、门口车辆引导等工作，包括

人员、货物出入口管理（询问、检查、登记）。需要保安人员训练有素，形象气质佳；

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（2）巡逻岗管理：负责场馆内外各个区域的巡逻、巡视、检查，内容包括：防火、防

盗、防意外伤害及治安事件等；巡查的重点部位有：库房、展厅、办公楼、消防设施、配

电室等；巡逻岗的安保人员要熟悉博物馆内各楼层通道，检查各通道进出口是否通畅无阻,

消防器材是否处于良好状态；牢记职责和有关规定，基本了解博物馆人员情况，严防未经

许可人员、车辆、物资擅自出入博物馆；协助、配合门岗对区域内的车辆管理，对乱停车

辆进行劝说和引导；负责博物馆内消防、照明器材等方面的巡查，熟悉消防器材性能和使

用方法；巡查时做到“一查、二看、三盯、四闻”，对博物馆内存在的问题应及时登记并

报相关部门。巡查时，发现可疑人员（情况）应立即报告或果断处理；巡查时发现火警隐

患或不安全因素应及时报告并按应急预案处理；配合领队处理各种紧急事件，防范参观者

和游客涂、写、亥h划甚至破坏、偷盗文物；熟悉和牢记博物馆突发事件的应急处置预案,

正确、果断、灵活机智地处置各种情况，及时请示报告，提供24小时服务；

（3）监控岗管理：需方有2个监控室，物业公司负责做好监控中心的监控工作，提供

24小时不间断服务。监控岗安保人员要认真观察监控屏幕，发现异常及时调动各岗到场查

实，根据需方要求对重点内容进行录像，按照消防设施、监控设备的操作规程及相关管理

规定工作，与保安队员配合，防范参观者和游客涂、写、亥IJ、划甚至破坏、偷盗文物；突

发事件应立即报告上级，并按应急措施迅速处理。

（4）安检岗管理：负责开馆时间在南大门安检处对客人随身箱包及物品进行安全检查;

发现问题及时处理。

（5）展厅秩序维护员：需方有4个展厅，秩序维护人员在开馆期间服务，负责展厅秩

序维护、人员引导、回答咨询、展厅内部巡查、展厅护栏设施摆放、防止涂、写、亥人划、

污染现场，甚至破坏、偷盗文物现象发生；熟悉消防器材性能和使用方法，遇到紧急情况

能正确引导和疏散参观者。展厅关门时应当对现场进行检查，消除遗留火种和一切不安全

因素。

（6）建筑外围安保：负责需方建筑外围安全检查，24小时服务。

2.消防管理

消防管理是博物馆安全保卫工作的重点，物业公司需要从以下几个方面保证有效防止

消防事故、排除隐患，及时处理突发事件。消防监控人员须有相关资格，持证上岗。

（1）建立科学的消防安全组织构架；

（2）建立消防档案；

（3）进行24小时值守的消防监控；

（4）开展消防宣传与内部培训；

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（5）制定消防应急预案并演练；

（6）科学配备消防器材并管理；

（7）进行消防安全巡检，排除消防隐患。

3.交通及停车区域管理

（1）对馆区内行车进行管理，引导、指挥车辆有序行进，防范馆区内事故发生；

（2）馆区内道路管理，及时排除道路障碍，确保行车安全；

（3）对车辆停放秩序进行管理，引导、指挥车辆有序停放，及时处理不合理停放现象;

（4）对车辆上下客行为进行管理，引导、指挥客车停放，维持上下客秩序；

（5）进行标识管理，根据馆区内道路、停车位情况，及时摆放和管理标识物。

4.库房安全管理

（1）配合库房相关人员进行必要的安全管理，确保臧品在库房内的安全；

（2）按需方要求和规范，参与藏品出入库房的安全管理工作，确保藏品出入库房的安

全。

5.安全生产管理

（1）观众安全管理：维持参观秩序，杜绝踩踏、伤人等安全事故的发生；

（2）员工安全管理：杜绝员工工作时发生安全事故；

（3）防台防汛工作：关注气象预报，制定应急预案，确保建筑物本体、建筑物内物品

设施以及人员在台风、汛期到来时的安全；

（4）防范自然灾害：制定应对各类自然灾害的应急预案，确保建筑物本体、建筑物内

物品设施以及人员的安全。

6.大型活动、客流高峰管理

（1）协助需方组织大型活动；

（2）维持现场秩序，杜绝踩踏、伤人等安全事故的发生；

（3）制定应急预案，并按相关规定报备。

7.现场突发事件应急处理

（1）确定各类突发事件处理的岗位职责；

（2）完善各类突发事件处理的组织体系；

（3）开展各类突发事件处理方式的培训；

（4）组织各类突发事件处理的演练。

8.对公共卫生防疫常态化管理的相关要求

按照学校及上级卫生防疫部门的要求，做好日常清洁消毒、巡查检查工作。

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9.专项活动安全保障

（1）贵宾接待安全保障：制定方案保障贵宾在接待过程中的安全，排除安全隐患；

（2）专项特保服务：根据需方特别要求另行安排（聘请）特别保卫工作，费用参照标

书中的相关单价与需方另行商议，由需方支付。

10.突发事件应急管理

物业公司需制定的突发事件应急预案包括：发生盗窃应急预案、发生火灾应急预案、

突然停电应急预案、爆管及水箱溢漏应急预案、自然灾害的应急预案、公共卫生突发事件

应急预案、房屋设施设备原因造成事故处置预案、发现重危病人处置预案、交通事故处置

预案、冲击管理区域事件处置预案、紧急停水应急措施、电梯关人应急预案、拥挤踩踏事

故应急预案等。

（四）绿化服务与管理

1.物业公司需负责本项目红线范围内的绿化养护、庭院景观养护，根据景观设计需要,

定期修剪、除草，做好病虫害防治；

2.物业公司需按照需方要求的室内绿植摆放方案摆放绿色植物，费用包含在本招标项

目中。摆放植物共150盆，其中：高度1.5米-1.8米的大型绿植86盆，高度0.6米T.2

米的中型绿植30盆，高度0.2米-0.6米的小型绿植及观赏花卉植物34盆。物业公司负责

室内绿化摆放与定期养护，如有病虫害、植物枯萎及时更换。

3.根据需方要求负责在重大活动期间租摆绿化植物，费用参照标书中相关单价与需方

另行协商，由需方支付。

五、物业管理服务组织架构及人员配置

物业公司为需方专门成立项目部进行管理，组织架构如下图所示。为满足需方的物业

管理质量需求，物业管理公司必须合理搭建机构和设置岗位，配备足够的人力。人员素质

与能力满足需方物业管理项目需求：具备完备可持续的培训机制，保证员工队伍的总体素

质与服务能力；员工录用必须符合入职政审的相关规定，无犯罪记录；凡国家有关法规规

定需持证上岗的，都应具有相应的有效资格证书；在岗期间必须佩带清晰的员工卡，着统

一工作服。需方要求物业管理公司为本项目配备的岗位、人员数量及各岗位主要职责见“人

员配备需求表”。

（一）主要人员资质要求：

1.项目经理要求三年以上项目经理工作经验，中级或以上专业技术职称；

2•工程主管要求两年以上项目主管经验，同时具有副高级或以上专业技术职称，高级

技能以上资格证书;

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3.设备主管要求具备设备管理工程师或二级建造师（机电专业）资格证书;

4.保安队长有安保资格证。

（二）物业公司艺博馆物业管理服务项目组织机构框图

（三）物业公司人员配备需求表

最低配置工作时间要

部门岗位主要职责

人数求

与需方及校内相关部门协调，全面负责需

开馆期间在方委托的物业服务及管理工作，使设施设

岗备完好，全年正常运转；落实秩序维护、

项目经

1人（其他时间治安、消防安全、车辆管理，以及需方内

理

如遇需要随外的保洁、绿化等工作。开展物业人员培

管时到岗）训1工作、制定并落实相关管理制度，与需

理方一起进行所有岗位的工作质量考核。

人开馆期间在负责管理和协调工程部的工作，制定相关

员工程维岗工作计划和管理规定，协调工程部人力安

修部经1人（其他时间排，检查、考核工程部所有人员的工作，

理如遇需要随发现问题及时解决，确保需方的设施设备

时到岗）全年正常运转，故障得到及时排除。

开馆期间在负责空调、安防、消防、多媒体、节能等

设备主

1人岗各类设备的日常操作运行及维护保养工

管

（其他时间作，完善设备安全运行监控、操作、巡检、

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如遇需要随检修等方面的制度、程序，收集、整理、

时到岗）归档、更新各类技术档案、记录台账，进

行设备运行分析，制定设备运行和维保计

戈U，督促和落实各项维保措施，负责设备

应急维修处置，确保各类设备正常运行。

全面负责需方建筑内外的治安、消防安全、

车辆管理、大型活动的安保指挥和安全管

理，对安全防范和安全问题处理负有组织

领导责任。坚持“从严要求，精诚护卫”

的方针，认真抓好保安队伍的各项建设，

开馆期间在

不断提高全体保安的队伍素质和遵守纪律

岗

保安队的自觉性。负责队员的业务培训和思想品

1人（其他时间

长德教育。负责不定时查岗查哨，确保保安

如遇需要随

人员在工作中始终保持良好的工作状态。

时到岗）

掌握保安的心态，注意思想动向，及时做

好疏导工作，防止保安内部发生意外情况。

安

加强日常安全管理，定期或不定期检查博

保

物馆安保工作状况。制定本部门的各项制

部

度。

开馆期间在负责门岗执勤、访客登记、门口车辆引导

岗等工作，包括人员、货物出入口管理（询

门岗队

8人（其他时间问、检查、登记）；暂定白天开放南大门、

员

如遇需要随北门办公区、地下室入口及客人出口，需

时到岗）要安保人员训练有素，形象气质佳。

安检队开馆期间在负责南大门入口安检，对客人随带箱包及

2人

员冈LU物品进行安全检查。

展厅秩开馆期间服务，负责展厅秩序维护、人员

开馆期间在

序4人引导、展厅内部巡查、展厅护栏设施摆放、

冈LU

维护员应急疏散、咨询等工作。

巡逻队4人全年24小时负责馆内的巡逻、巡视、检查、治安防范、

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员轮岗车辆管理、库房安全、应急处理等，每班

1人，24小时服务。

共设2个监控室，负责做好监控中心的监

消监控全年24小时控工作及消防设施、监控设备的操作及管

16人

队员轮岗理工作，与保安队员做好配合工作。24小

时服务。

建筑外

全年24小时

围4人负责建筑外围安全检查，