资产评估教案

《资产评估》课程电子教案

适用专业：资产评估专业财务会计专业学时数：80

一'课程定位

(-)课程性质

《资产评估》是资产评估、财务会计专业教学的专业能力拓展课程，具有很强的科

学性、规范性、实用性、可操作性、创新性、严谨性。

(-)课程在人才培养过程中的作用

通过本课程的教学，全面培养学生的从事资产评估工作的学以致用的从业能力，能

够使学生对资产评估的基础理论和基本方法有概括性认识和掌握，对资产评估业务内容

和程序有一个轮廓性的了解，能够使学生熟练掌握和运用各种评估手段和方法，初步学

会独立运用具体评估手段和方法对各种评估对象进行价值评定估算，独立完成资产评估

报告的撰写。本课程的学习对学生专业能力的发展、就业岗位的开拓、职业素质的养成

起着重要的作用。

(三)本课程与其他课程的关系

本课程是一门融经济、会计、统计、工程技术等多门学科为一体的应用型边缘学科,

在会计学科体系中，本课程所涉及的理论知识是前期各专业知识的大融合，需要在学习

过程帮助学生融会贯通，本课程是连结各门专业理论知识与操作实际综合运用的桥梁。

本课程的预先习修课程为《财务会计》、《财务管理》、《审计学》、《统计学》等，

以便对资产价值及其影响因素有基本认识，从而为学好本课程奠定良好的理论基础。

二'教学目标

(-)知识目标

通过本课程的教学，使学生达到下列基本要求：

1.准确地理解和掌握资产评估基本原理、基本概念、基本原则、基本技术思路和基

本技术方法。

2.明确并理解在资产评估工作中履行资产评估程序的重要性，熟悉并掌握资产评

估具体程序和基本要求。

3.结合当前资产评估实践中主要的评估对象的特点，正确地理解和掌握资产评估技

术、方法在机器设备、房地产、无形资产、流动资产、企业价值、长期投资资产、珠宝

首饰和二手车评估中的具体应用。

4.掌握资产评估报告的格式及内容，学会撰写资产评估报告。

5.深刻理解和掌握资产评估的组织和管理。

（-）能力目标

本课程围绕应用讲理论，课程内容基本反映了评估岗位从业人员应必备的理论素质

和专业业务素质的要求，充分体现了资产评估与财务会计专业以就业为导向的培养目标。

通过本课程的教学，要求使学生初步具备能够根据资产种类和掌握的信息资料，正确合

理地选择评估方法，综合运用所学的评估方法进行资产价值的评定估算，并通过案例教

学和实训，使学生了解资产评估基本理论，掌握资产评估工作流程，学会灵活应用资产

评估方法，以提高职业能力。

（三）素质目标

本课程在理论教学的过程中应突出“务实”的特征，注重学生专业知识、专业技术、

专业程序、专业素养等综合能力的培养，注重训练学生具备从事资产评估实践活动应具

备的基本理论知识和操作技能，培养学生从事评估工作应具备的严谨研究的态度和职业

素质，使学生初步具备分析评估数据资料，得出评估结论，并能独立完成评估报告的撰

写的能力。通过对上述知识和能力的培养，为学生今后成长为资产评估与财务会计行业

的创新人才奠定基础。结合资产评估的一些基本的程序和操作手法，有目的、有计划地

进行资产评估与财务会计执业人员基本职业道德素质教育，尤其是科学、规范、守法、

诚信意识培养，为资产评估与财务会计一线培养具有良好职业道德、专业知识素养和职

业能力的高素质技能型人才。

三、教学要求和内容

第一章资产评估认知

知识目标

了解资产评估的产生发展的条件及历程；

熟悉资产评估的含义及构成要素；

掌握资产评估的主体、客体及特点；

理解资产评估的功能、作用；

熟悉资产评估和会计审计的关系；

正确理解履行资产评估程序的重要性；

掌握资产评估的具体程序和基本要求。

能力目标

能正确认识资产评估产生、发展的条件；

能正确评价资产评估在市场经济中的功能和作用。

能正确领会资产评估程序的基本要求；

能自觉遵守资产评估程序。

教学重点

掌握资产评估的主体、客体及特点；理解资产评估的功能、作用；掌握资产评估的

具体程序和基本要求。

教学难点

理解资产评估的功能、作用。

课时安排

本章安排6课时。

学习要求

本章较为系统地介绍了资产评估的产生及发展历程；阐释了资产评估的含义、特点、

构成要素；说明了资产评估的主体、对象及依据，探讨了资产评估的功能、作用，解释

了评估与会计审计的区别与联系，系统地阐述了我国资产评估的具体步骤，揭示了履行

资产评估程疔的现实意义，以及与资产评估程序有关的基本要求。本章对全书来讲是开

门见山的一章，也是以后各章学习的基础，本章有许多概念，都是不容易理解的，需要

多读、多思考，甚至还要多学习相关的经济学、财政金融学、资产评估准则等知识，才

能真正领会。

教学情境设计

注册资产评估师取消了吗？

2014年8月，国务院印发《关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》，即

国务院27号文件，取消了涉及国际商务、质量、税务、资产评估、土地登记、矿业权评

估、品牌管理等多个专业领域的专业技术人员准入类职业资格。一石激起千层浪，顿时

在资产评估行业内外引起热切关注。那么，到底注册资产评估师取消了吗？资产评估行

业的未来发展前景如何？

资产评估，这一看似远离民生的行业，实际上与百姓生活、与经济发展息息相关。从炒

股、买卖二手车，到买卖二手房、投资公司，再到国家层面的土地征用、房屋拆迁等，

都离不开资产评估机构的权威认定。资产评估行业的发展对于服务产权交易、完善经济

秩序、维护资产所有者和投资者权益发挥了重要作用。随着中国经济新常态与全面深化

改革与依法治国战略的全面推进，资产评估在经济发展中的作用必将更加凸显。

问题：什么是资产评估？评估有哪些特点？资产评估是如何产生及发展的？评估人

员是否应当对自己的评估结论承担法律责任？资产评估与会计、审计有何关系？资产评

估有何功能及作用？资产评估的操作程序是什么？

初次接触评估，应对以上问题充分了解。下面，我们就开始一一讲解。

教学内容

第一节资产评估的产生及发展历程

一、资产评估的产生及发展

资产评估是市场经济的产物，并伴随着市场经济的发展而发展，资产评估作为一种

评估活动已有几千年的历史，但作为一个行业，只有一百五十多年的历史。

(-)无偿评估

在自由资本主义开始前，整个社会还处在封建社会阶段，自给自足的自然经济仍然

是社会经济的主导力量.由于社会生产力极其落后，这一时期社会对评估的需求是偶有

发生，其评估活动，并不收费，是无偿评估。

1.无偿评估产生的条件

(1)鲜有可直接参考的市场行情。交易的资产具有一定的唯一性，其他资产难以完

全替代，同一市场上相同的资产交易不常发生，可直接参考的市场行情较少。

(2)交易值高，对双方利益影响较大。交易的对象通常属于贵重资产，价值较大，

对双方的利益影响较大。

(3)交易双方信息不完全。交易的双方或一方缺乏判断交易资产价值的有关知识和

经验。

2.无偿评估的特点

(1)估价活动的偶然性。大额交易，不常发生，估价对象或种类带有个别性，市场对

估价的需求是偶有发生。

(2)估价结论无责任性。评估者对评估结论不承担任何法律责任。

(3)估价手段方法的直观性。评估活动主要依靠其直观感觉和个人经验。

(4)估价活动无偿性。评估者不收取任何费用。

(二)有偿评估

随着资本主义经济的发展，资产交易频率的提高，社会对评估的需要与日俱增，资

产评估业务也逐步向专业化、经常化、有偿化。

1.有偿评估产生的条件

(1)市场经济对资产评估的广泛需求，是有偿评估产生的经济基础。

(2)资产评估行为难度大、对评估人员的技术要求高，是有偿评估产生的客观条件。

(3)资产评估法制化、责任化，促使评估有偿化。

2.有偿评估的特点

(1)职业性。

(2)责任性。

(3)有偿性。

(三)现代评估业

19世纪七十年代开始的第二次科技革命带来了生产力的巨大进步，重工业迅速发展,

新兴工业部门大量出现，资本主义也就发展到垄断资本主义时期，生产要素市场日臻发

达，企业兼并、产权转让、融资抵押、保险理赔、财产纳税等行为的频繁出现，公司化

的评估机构应运而生，资产评估行业自律性协会组织也逐步建立，为了维持市场经济的

正常秩序，提高资产评估行业公信力，各国评估管理机构及评估行业协会对评估师的职

业道德规范和评估工作程序作出明确具体的规定，评估理论与方法日益成熟，评估技术

规程与职业道德规范逐步完善统一，资产评估业已经成为市场经济体系中一个不可或缺

的重要的行业，并得以快速发展。

1,现代评估业产生的条件

(1)资产评估法律责任主体的明确，公司化的评估机构纷纷大量出现。

(2)资本主义经济的飞速发展，催生资产评估业的崛起与壮大。

(3)现代化企业运营模式，促使资产评估步入规范产业阶段。

2,现代评估业的特点

(1)评估机构公司化。

(2)评估手段、方法科学化。

(3)评估行业分工细密化。

(4)评估技术规程、执业准则规范化。

【同步思考与训练】

“助纣为虐'’的古董鉴定

中央电视台《新闻1+1》节目2011年9月6日播出《“助纣为虐”的古董鉴定！》，商

人谢根荣自行伪造了“金缕玉衣”，出钱请国内顶尖鉴定专家作鉴定，一份估计24亿人

民币的鉴定报告，谢根荣由此向银行贷款十个亿。2009年12月，谢根荣被一审判决犯有

贷款诈骗罪，判处无期徒刑，没收个人全部财产。过后，有一位参与其中的专家在接受

采访时，竟用了“学术自由”这么一个词，引起舆论非议。

问题：借鉴资产评估行业的发展历程，你认为应该如何规范文物鉴定活动？

分析与提示：借鉴资产评估行业的发展历程，规范文物鉴定活动，必须正本清源，

做到以下几点：

①明确文物鉴定的法律责任主体。应建立文物鉴定机构的法律责任主体制度，实行

文物鉴定机构公司化。应规定文物鉴定师不得以个人名义执业，必须加入文物鉴定机构

进行执业，文物鉴定证书必须同时有鉴定师的签名和鉴定机构的盖章，鉴定结论方有效，

一旦存在虚假认证，鉴定人员与鉴定机构要承担连带责任。

②规范文物鉴定技术规程、执业准则。文物鉴定始终缺少一套清晰明确的标准规范，

缺少一系列科学、严格的考核机制和监督体系。应规范文物鉴定操作程序；规范鉴定报

告及规范鉴定证书的基本内容、技术要点，鉴定证书必须有认证细节描述；建立文物鉴

定报告、鉴定证书归档制度，形成法律追责的根据。

③规范文物鉴定收费标准。鉴定主体必须以客观、公正、中立的态度执业，文物鉴

定收费只能与文物鉴定的工作量有关，与文物鉴定值大小及文物鉴定目的间没有利害关

系，文物鉴定主体与被鉴定文物及文物鉴定目的间没有任何利益关系。

④文物鉴定手段、方法科学化。借助科学、专业的文物鉴定仪器，以及现代科学技

术手段与方法，是提高了文物鉴定结果的科学性和可信度的必要技术保证。

⑤建立对鉴定者的问责机制。出台有关文物鉴定的法律法规，让鉴定行为承担法律

责任，唯有加大惩处力度，设置一条不敢触碰的“高压线”，才能让专业鉴定不再成为肆

意敛财的工具。

二、我国资产评估的发展历程

我国资产评估业，是随着我国的经济体制改革的推进与市场经济体制的建立与发展

而起步与发展的。

(1)起步阶段

20世纪80年代资产评估主要服务于国有企业转制过程中国有资产的产权交易。

(2)发展阶段

1993年12月，中国资产评估协会正式成立，它表明中国资产评估行业已逐步从政府

直接管理向行业自律管理过渡，评估对象也由国有资产向各类所有制性质的资产扩展。。

（3）规范化、法制化阶段

1999年中国资产评估协会当选为国际评估准则委员会常务理事，并成为其专业技术

委员会的委员。2005年，经外交部批准，中国资产评估协会加入世界评估组织联合会并

成为其常务理事。中国资产评估协会发布的各类资产评估准则、指导意见有：于2005年

4月1日发布的《金融不良资产评估指导意见》；于2008年11月28日发布的《资产评

估准则一一无形资产》、《企业国有资产评估报告指南》和《专利资产评估指导意见》；于

2009年12月18日发布的《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《资产评估准则一一

珠宝首饰》；于2010年12月18日发布的《评估机构业务质量控制指南》、《著作权资产

评估指导意见》、《金融企业国有资产评估报告指南》：于2011年12月30日颁布的《资

产评估准则——企业价值》、《商标资产评估指导意见》、《实物期权评估指导意见（试行）》;

于2012年12月28日发布的《资产评估准则一一森林资源资产》、《资产评估准则一一利

用专家工作》、《资产评估职业道德准则一一独立性》、《资产评估操作专家提示一一上市

公司重大资产重组评估报告披露》和《资产评估操作专家提示一一中小评估机构业务质

量控制》；于2015年12月31日颁布的《知识产权资产评估指南》；于2016年3月30日

颁布的《文化企业无形资产评估指导意见》。2016年7月2日《资产评估法》已于的十二

届全国人大常委会第二十一次会议上被表决通过，并于2016年12月1日起正式实施，

标志着被视为“市场经济润滑剂”的资产评估行业终于迎来首部行业大法。

三、加强资产评估行业建设助飞中国经济

放眼未来，中国资产评估行业机遇与挑战并存，要更好地履行使命，还需要进一步

加强自身建设，更好地为推进经济结构调整、深化财税金融体制改革、扩大对外开放等

提供评估专业服务，为中国特色社会主义市场经济保驾护航。

（-）加强诚信道德建设

（-）加强人才队伍建设

（三）切实加强管理体系建设

（四）拓展服务新领域

（五）加强行业信息化建设

第二节资产评估的含义及特点

一、资产评估的含义

根据《中华人民资产评估法》第二条，资产评估是指评估机构及其评估专业人员根

据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、

估算，并出具评估报告的专业服务行为。

二、资产评估的特点

资产评估是资产交易等资产业务的中间环节，它是市场经济条件下资产交易和相关

资产业务顺利进行的基础。这种以提供资产价值判断、发表专业意见的行为和过程与其

他经济活动相比具有以下几个特点。

1.市场性

资产评估的市场性是指资产评估是以市场竞争活动为假设前提的，评估机构和人员

根据评估目的，依据市场信息和资料，模拟市场条件对资产价值进行评定和估算，作出

经得起市场检验的评定估算和报告；最终评估结果要经受市场的检验。

2.公正性

资产评估的公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业

务当事人的任何一方的需要。公正性主要表现在以下两点：

（1）资产评估按公允、法定的准则和规程进行评估，这是公正性的技术基础。

（2）评估主体是与被估资产及资产业务没有任何利害关系的第三方，这公正性的组

织基础。

（3）评估收费只与评估的工作量有关，与评估值大小及评估目的间没有利害关系，

评估主体与被估资产及评估目的间没有任何利益关系，这公正性的经济基础。

公正性是资产评估行业的立足之本，评估主体只有站在超然独立的立场，以客观、

公正、中立的态度执业，按公允、法定的准则规范评估，才能赢得社会公众的信任，资

产评估行业才能得以存续和发展。

3.咨询性

资产评估的咨询性是指资产评估只为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并

无强制执行的效力，评估师只对评估结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务

定价决策负责。事实上，评估结果的正确性没有合理的判断标准，不具有精确性。

4.技术性

资产评估人员在对被评估资产价值做出专业判断的过程中，需要依据大量的数据资

料，经过复杂细致的技术性处理和必要的计算，不具备相应的专业知识就难以完成评估

工作。

5.专业性

资产评估的专业性是指资产评估是--种专业人员的活动，从事资产评估业务的机构

应由一定数量、不同类型、不同领域（如建筑、土地、机电设备、经济、财务等）的专

家或专业人士组成。资产评估的技术性要求评估人员应当由具备一定专业知识的专业技

术人员构成，如建筑、土地、机电设备、经济、财务等。因此，一方面评估机构之间形

成专业化分工，使得评估活动专业化；另一方面，资产评估的结论是一种建立在专业知

识基础之上的专家意见和专业判断。

【同步资料】

资产评估师的职业判断

在实际操作中，职业判断贯穿于评估过程的始终，既要判断资产占有单位提供的会

计资料的真实性、合法性，又要判断所使用评估方法的恰当性、有效性。而职业判断具

有经验性、风险性、主观性、前瞻性和滞后性、复杂性等特点，需要评估人员具有各种

专业知识和丰富的实践经验。

6.系统性

对被评估资产的价值做出科学的估算和判断是一项系统的工程，必须用系统论的的

观点加以分析和开展工作。

7.责任性

资产评估的责任性是指资产评估主体对评估结果必须承担相应的法律责任。

三、资产评估的基本要素

构成完整的资产评估，应包括以下基本要素：

1.资产评估的主体，即从事资产评估业务的专门机构和人员，是资产评估的操作者、

主导者。

2.资产评估的客体，即被评估资产，是资产评估的具体对象，也称为评估对象，资

产评估是对拟发生产权交易或变动的资产进行的评估，它是对资产评估内容上的界定。

3.资产评估的目的，即资产评估所要达到的目标，也是引发评估的具体资产业务或

经济行为，如企业进行股份制改造、上市、资产抵押贷款等。

4.评估价值类型，即对评估结果按照其合理性指向所做的分类，是评估价值的质的

规定性，评估价值类型对资产评估参数的选择具有约束性。

5.评估方法，即评估所用的特定技术，是确定资产评估价值得出评估结论的手段和

途径。

6.评估原则，即资产评估的行为规范和技术规范.

7.评估假设，即评估人员必须根据评估的具体目的对资产未来价值的作用空间和作

用方式作出合乎逻辑判断的假定性说明。

8.评估基准日，即确定资产评估价值的基准时间。

9.评估程序，是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。

10.评估的依据，即资产评估所凭借或依托的根据。

第三节资产评估的主体、客体及依据

一、资产评估的主体

资产评估的主体是指从事资产评估业务的专门机构和评估师。

(一)资产评估机构

资产评估机构是指依法设立，省级以上资产评估行政主管部门授予的资格证书，从

事资产评估业务的社会中介机构。

(1)A级资产评估机构，可以从事包括股票上市企业资产评估在内的所有资产评估

项目。

(2)B级资产评估机构，可从事除企业股份化上市外的所有资产评估项目。

(3)B级以下资产评估机构，评估范围只限于相应的范围内的专业资产，可以从事

与其等级、专业相适应的土地、房地产、机器设备、流动资产、无形资产、长期投资性

资产及整体资产等专业性资产评估项目。

(二)资产评估师

资产评估师是指依法取得职业资格，并从事评估业务的专业人员。国家根据经济社

会发展需要设定评估师专业类别。考试由资产评估行业自律组织组织实施。资产评估师

应该有良好的教育背景、丰富的实践工作经验和良好的职业道德修养。

二、资产评估的客体

评估客体又称资产评估对象，是指被估资产。资产评估的客体包括不动产评估、动

产评估、无形资产评估、企业价值评估和其他经济权益的评估。

(-)资产的含义

1.经济学中资产界定

经济学中的资产泛指一切财产，即一定社会的财富总量，由一定数量的物质资料和

权力构成。经济学研究的内容是资源如何在全社会得到优化配置的经济规律与经济本质；

资产评估中的资产是指特定经济主体拥有或控制的资源，显然经济学中的资产较资产评

估中的资产要宽泛、宏观。

2.会计学中资产界定

会计学中的资产主要指的是企业中的资产，但资产评估中的资产并不完全局限于企

业中的资产。会计学中的资产是指过去的交易或事项形成的，对资产的计价采用历史成

本原则，而资产评估计量的是资产的现实价值。显然会计学中的资产较资产评估中的资

产要狭小、局限。

3.国际评估界对资产的界定

《国际评估准则》对资产定义为：“资产在一般意义上往往用来表示不动产、动产或

两者全称。”“在资产评估中，资产更多地被理解为是基于某项资产的各种权利的排列与

组合J

美国《资产评估工作准则与职业道德准则》的“序”中认为：“资产一词现在指的不

仅是实体上存在的物品，而且也包括由于拥有有形或无形客体所带来的法定权力。”在“导

言”中的定义：”资产是指由于排他地拥有或占有某物而取得的对未来收益享用的权利。”

4.我国《资产评估准则》对资产的界定

按照我国2009年新实施的《资产评估准则——无形资产》中对无形资产的定义：“无

形资产是指特定主体所拥有或者控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用且能带来经

济利益的资源。”

5.资产评估对资产的界定

资产评估对资产的界定是：资产是指特定经济主体拥有或控制的，能持续发挥作用

且能带来经济利益的资源及基于某项资源的各种权利的排列与组合。

(二)资产的特征

1.资源特征

资产作为资源的存在，具有一切资源的共性，即效用性和稀缺性。

(1)效用性。即满足资产业务各当事人经济上及心理上的需要的程度，尤其是满足

潜在买者自身利益及其他利益上需要的程度。这是资产的自然属性。资产的效用，是度

量或把握评估值是否合理的基本依据。

(2)稀缺性。稀缺性是指在某一特定时空里，特定资产的总体相对于人类欲望无限

性而言具有有限性。这是资产的社会属性。

2.法律特征

资产必须是经济主体拥有或者控制的权力。依法取得财产权利是经济主体拥有并支

配资产的前提条件。

3.经济特征

资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可以给经济主体带来现金流入的资

源。也就是说，资产具有能够带来未来利益的潜在能力。

4.财务特征

资产的价值必须能以货币计量。否则，就无法对资产进行估价。按《国际评估准则》

规定”通常表示为当地货币”以计量资产价值。

(三)资产的种类

1.按资产存在形态分类

(1)有形资产，是指那些具有实体形态的资产，由于这类资产具有不同的功能和特

性，在评估时应根据资产的不同特点分别进行

(2)无形资产，是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产

能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产。

①可确指的无形资产是指可独立于物质实体而独立存在的无形资产，可确指的无形

资产具体包括：

知识产权类，如专利权、商标权、非专利技术、专有技术等；

权利类，如专卖权、专营权、土地使用权、优惠合同等；

关系类，如客户名单、销售网络、有组织的职工队伍等.

②不可确指的无形资产是指不能独立于物质实体而独立存在的无形资产，如商誉。

商誉是由于企业信誉卓越、生产经营出色、历史悠久、知名度高等原因，能获得投

资收益率高于一般正常水平的所形成的超额收益。商誉不能脱离企业的有形资产单独存

在，故称不可确指资产。

2.按资产是否具有综合获利能力分类

(1)单项资产。

(2)整体资产。

3.按资产能力是否独立存在分类

(1)可确指的资产。它是指能独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，

除商誉以外都是可确指的资产。

(2)不可确指资产。它是指不能独立于有形资产而存在的资产，如商誉。

三、资产评估的种类

由于资产种类的多样化和资产业务的多样性，资产评估也相应具有多种类型。

(-)按资产评估的内容及评估服务的对象分类

(1)评估。评估是指对评估对象的价值进行判断。

(2)评估复核。评估复核是指评估者对其他评估者出具的评估报告进行分析评判和

鉴定，即对他人的评估过程和结果的再评估。

(3)评估咨询。评估咨询是一个较为宽泛的术语，评估咨询可以是对评估标的物价

值的估计和判断，也可以是对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研

究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。

(二)按资产评估执业过程中遵循评估准则的程度分类

(1)完整性评估，也称完全资产评估。

(2)限制性评估，也称有限性评估。

(三)按资产评估对象的构成及获利能力分类

(1)单项资产评估。

(2)整体资产评估。

(四)按资产评估时点分类

(1)现实性评估，其评估是以满足和服务于评估资产现实价值的评估活动。

(2)追溯性评估，其评估是以满足和服务于评估资产过去某一时点价值的评估活动。

(3)前瞻性评估，其评估是以满足和服务于评估资产预期价值的一种评估活动。

(五)按资产评估业务分类

(1)企业价值评估。

(2)单项资产评估。

(3)项目评估。

(4)探矿权和采矿权评估。

(5)其他服务评估。

三、资产评估的依据

1.行为依据

2.法规依据

3.产权依据

4.取价依据

以上只是一般资产评估过程所需要的依据，评估人员还须根据评估项目的具体情况

及特殊需要，决定需要和收集其他一些依据，评估人员还应在资产评估报告中对评估依

据予以详细的披露。

第四节资产评估的功能和作用

一、资产评估的功能

1.评值功能

资产评估具有评定估算资产价值的功能。它包括了对资产的性质和价值量的评价和

估计•评值功能是资产评估的基本功能。

2.管理功能

在国有资产改革过程中，资产评估具有管理国有资产，维护国有资产保值增值功能

的功能。这是在国有资产改革过程中，国家赋予资产评估的特殊功能。

3.公证功能

资产评估的公证功能是指资产业务、评估对象和评估报告的使用者的特殊性要求资

产评估发挥的公证作用的功能。

二、资产评估的作用

1.估价咨询作用

估价咨询的作用是指资产评估结论为资产交易或产权变动双方或各方提供可以接受

的交易价格，为资产交易或产权变动提供交换价值意见和专业咨询。估价咨询作用资产

评估最、最重要基本的作用。

2.促进协调作用

促进协调作用是指科学规范的资产评估，可以处使交易双方或各方达成妥协和谅解,

协调交易双方或各方在资产或产权交易价格上的争议，促成资产交易或产权变动顺利执

行。

3.鉴别举证作用

鉴别举证作用是指资产评估为抵押贷款、财产担保、司法鉴定、房地产交易发挥鉴

别资产的价值量或资产正常交易价格、举证资产的存在的作用。

4.优化资源配置作用

优化资源配置作用是指资产评估为资产或产权的配置提供正确的价格信号，保证资

产或产权市场的有序运行，从而起到促进资源的优化配置的作用；对有多种用途的资产

按最佳利用原则对其进行评估，也达到优化资源配置的作用。

三、资产评估与会计、审计的关系

(一)资产评估与会计、审计的联系

1.资产评估与会计的联系

(1)在特定条件下资产会计计价和财务报告可以利用资产评估结论。

(2)资产评估需要参考会计数据资料。

2.资产评估与会计的区别

(1)职能不同。会计是一项以记账、算账、报账为基本手段，连续地、系统地反映

和监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动。反映和监督是会计的基本职

能。资产评估是一种价值判断活动，评估和咨询是资产评估的基本职能。

(2)资产确认和计价依据不同。会计学记账和算账中的资产确认和计价有相当的部

分仍然以可靠计量的历史成本为依据。资产评估中的资产确认和评价主要是以其具有效

用和市场价值为依据。

(3)核算方法不同。会计中的资产计价方法大量采用核算方法。资产评估中的资产

价值评估除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期收益折现、市场售价类比等多种技

术方法。

(4)服务的目标不同。会计工作的总体目标是为企业管理服务。资产评估的总体目

标是为资产交易服务。

(二)资产评估审计关系

1.资产评估与审计的联系

(1)资产评估中的资产清查阶段，包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定，

就其工作方法而言，有相当部分工作采用了与审计类似的方法，具有“事实判断”的性

质。

(2)根据我国现行资产评估法规要求，流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估

范围，而流动资产和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法进行。

(3)在企业价值评估中，经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业价值评

估的基础数据。

(4)由于公允价值等成为会计资产计价属性，审计也必须对会计人员使用公允价值

的合理性做出估计和判断，而这些估计和判断需要借助于评估技术完成，审计工作也具

有一定的“价值判断”成分。

2.资产评估与审计的区别

(1)特征不同。

(2)专业原则不同。

(3)专业知识基础不同。

(4)工作标准不同。

第五节资产评估程序

一、资产评估程序的含义

狭义的资产评估程序是始于资产评估主体接受委托，终止于向委托人或相关当事人

提交资产评估报告。广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估业

务基本事项环节，终止于资产评估报告提交后的资产评估文件归档管理。

二、资产评估程序的重要性

(1)规范资产评估程序，是提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重

要保证。

(2)资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据。

(3)资产评估程序是资产评估主体防范风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要

手段之一。

(4)评估程序是评价专业意见合理性的重要依据。

三、资产评估的具体程序

(-)明确资产评估业务基本事项

明确资产评估业务基本事项，对资产评估项目风险评价、项目承接，以及资产评估

项目的顺利实施具有重要意义。资产评估主体在接受资产评估业务委托之前，应当与委

托人等相关当事人讨论、阅读基础资料，进行必耍的初步调查，与委托人等相关当事人

共同明确以下资产评估业务基本事项：

I.委托方和相关当事方基本状况

①了解委托方基本状况、产权持有者等相关当事方的基本状况。

②明确资产评估报告的使用方式、使用人或使用范围。

2.资产评估目的

3.评估对象的基本状况

4.价值类型及定义

5.资产评估基准日

6.资产评估限制条件和重要假设

7.确定是否承接资产评估项目

（1）评估项目风险。

（2）专业胜任能力。

（3）独立性。

（二）签订资产评估业务约定书

资产评估业务约定书是评估机构与委托方签订的，确认资产评估业务的委托与受托

关系，明确相关重要事项的具有法定约束力的书面合同。具体包括以下几个方面内容。

（1）资产评估机构和委托方名称、住所；

（2）资产评估目的；

（3）资产评估对象和评估范围；

（4）资产评估基准日；

（5）出具资产评估报告的时间要求；

（6）资产评估报告使用范围；

（7）资产评估收费；

（8）各方的权利、义务及违约责任；

（9）双方认为应当约定的其他重要事项；

（10）签约时间。

（=）编写资产评估计划

编写资产评估计划应当重点考虑以下因素：

（1）资产评估目的、资产评估对象状况对资产评估技术路线的影响及由此可能产生

的风险与防范措施；

（2）资产评估项目对相关资料收集的要求及安排；对资产评估方法选择的要求及安

排；对时间进度的要求及安排；

（3）资产评估项目所涉及的资产的结构、类别、数量及分布状况对资产清查范围和

精度的要求及安排；

（4）资产评估业务项目的规模、复杂程度及限定的评估精度对评估人员要求；

（4）资产评估项目对资产评估人员的专业胜任能力、经验的要求及安排；评估中可

能出现的疑难问题及专家利用；

（5）资产评估项目对资产评估报告的撰写与披露的要求及安排；

（7）委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况，以及所提供资料的

可靠性、完整性和相关性，及由此可能产生的风险与防范措施。

（四）资产勘查与现场调查

评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证

明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。

（五）收集资产评估资料

从资产评估的过程来看，资产评估实际上就是对被评估资产的信息进行收集、分析

判断并做出披露的过程。资料信息收集、分析的充分性和合理性是资产评估业务质量的

重要保证，也是进行分析、判断，进而形成评估结论的基础。

(六)评定估算

资产评估师在取得相关资产评估资料的基础上进入评定估算环节，主要包括以下具

体工作步骤。

1.分析资产评估资料

2.恰当选择资产评估方法

3.运用资产评估方法形成初步资产评估结论

4.综合分析确定资产评估结论

5.资产评估机构内部复核

(七)编写和提交资产评估报告

资产评估师在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，应当根据资产评估

业务的性质，并按照委托方或其他评估报告使用者的要求，在遵守资产评估报告的规范

和不引起误导的前提下，编写资产评估报告。

(A)资产评估报告工作档案的归档

资产评估主体在向委托人提交资产评估报告后，应当将资产评估工作档案进行归档。

评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。

四、执行资产评估程序的基本要求

(1)资产评估主体应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立健全资产评估程

序制度。

(2)资产评估主体执行资产评估业务时，应当根据资产评估程序制度和具体的资产

评估项目的情况，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。

(3)资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助

理人员实施资产评估程序。

(4)如果由于资产评估项目的特殊性，应在资产评估报告中明确披露这种状况及其

对资产评估结论可能造成的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。

(5)资产评估主体应当将资产评估程序的组织实施情况记录下来，并将主要资产评

估程序的执行情况在资产评估报告中予以披露。

总之，遵照资产评估程序执业是资产评估规范执业的基本保证，是资产评估行业自

律主管部门对资产评估执业人员的基本要求，也应该是资产评估执业人员自觉的行动，

遵守资产评估程序也是评估主体提高资产评估质量、规避资产评估风险的重要手段。

第二章资产评估的基础理论

知识目标

了解资产评估的目的、类型含义；

正确理解资产评估的目的、价值类型、前提假设在资产评估中的地位、作用;

正确认识并掌握资产评估的前提假设的含义、类型；

掌握市场价值和市场价值以外的价值类型的选择；

掌握资产价值含义及类型；

熟悉并掌握评估的工作原则和技术原则。

能力目标

能正确评价资产评估特定目的、价值类型、前提假设在资产评估的中的地位和作用；

能灵活并正确地甄选资产评估假设、评估价值类型、评估技术原则；

能正确判断市场价值和市场价值以外的价值类型；

能正确执行评估的工作原则和技术原则。

教学重点

资产评估特定目的；评估假设的基本类型和内容。

教学难点

资产评估特定目的在资产评估中的地位作用；资产评估假设在资产评估中的作用、

地位。

课时安排

本章安排理论学时6课时。

学习要求

资产评估已经具有比较成熟的学科知识体系，资产评估的目的、资产评估假设、资

产评估的价值类型是资产评估学科知识体系中最基础、最核心的理论内容，在资产评估

知识体系中具有举足轻重的地位和作用，同时，也是资产评估学科中最为生涩难懂的部

分。只有深刻理解、扎实掌握资产评估基础理论，才能灵活运用资产评估的具体方法进

行资产价值的分析与判断。本章探讨的内容是资产评估学科中最本质、最核心的基本理

论问题，其在整个资产评估学科知识体系中具有举足轻重的地位和作用，尤其是在正处

于改革中、市场经济还有待于进一步完善的我国，评估师真正领会并掌握资产评估基础

理论，准确定位评估价值目的与价值类型，正确设定评估假设，对正确选择评估方法、

规范评估报告的披露及正确使用、降低评估风险、保障市场经济有序运行具有重要而深

远的意义。所以，认真学会并掌握本章各知识点，是打开资产评估学科宝藏的金钥匙。

教学情境设计

价值类型选择存争议

2015年5月20日，东阳市场公告称，公司将持有的东阳市场丝绸交易所65%股权转

让给大股东江苏吴江丝绸集团，转让价为人民币1662.93万元，本次转让完成后，公

司不再持有电子交易所股权。

公司委托天兴评估事务所进行了评估，天兴评估事务所于2015年5月17日出具了

《资产评估报告》。经评估，电子交易所65%股权的公允价值为人民币1662.93万元，

经双方协商确认，以此公允价值作为转让对价。

对此，《每日经济新闻》提出异议，认为价值类型选择不合理。理由如下①：2012年，

丝绸交易所亏损712.31万元。同年其客户数超过400家，成交量和成交额增长迅猛，6

个月均复合增长率分别达到159%和121虬2013年，丝绸交易所同时推出仓单质押业务,

当年实现净利润21.7万元。2014年，其净利润增长至124.94万元，连续几年持续走高。

2015年3月，其由原来的中远期交易向现货连续交易转变，尽管利润总额不高，但其增

速却非常可观。但就是这样一家具有一定成长预期的公司，在股权出售时却采取了重置

成本价值，而非预期收益价值。

问题：什么是资产评估的价值类型？资产评估有哪些价值类型？资产评估的价值类

型在资产评估中有何地位和作用？评估人员根据什么选择被估资产的价值类型？

下面我们就以上问题，开始一一讲解。本章从资产评估目的的不同层次、内涵和本

质，从资产评估假设的内容及作用，从资产评估价值类型和形成基础条件等方面，系统

地阐述了资产评估基础理论。

教学内容

第一节资产评估的目的

一、资产评估的一般目的

资产评估的一般目的就是评定估算被估资产在评估时点的公允价值。

二、资产评估的特定目的

资产评估的特定目的是指被估资产即将发生的经济行为，即引起资产评估的经济事

项，是评估业务、评估结果的具体用途。资产评估的特定目的直接或间接地决定和制约

资产评估的条件、价值类型和方法的选择。

在我国资产评估实践中引起资产评估的主要资产业务有：

（1）资产转让。

（2）企业兼并。

（3）企业出售。

（4）企业联营。

（5）股份经营。

（6）中外合资、中外合作。

（7）企业清算。

（8）抵押。

（9）担保。

（10）企业租赁。

（11）债务重组。

（12）资源纳税。

三、资产评估特定目的在资产评估中的地位作用

（I）资产评估特定目是资产评估的起点。

（2）资产评估特定目的对于价值类型选择具有约束作用。

（3）资产评估特定目的是界定评估对象的基础。

（4）资产评估特定目的对评估结果的性质有重大影响。

第二节资产评估的前提假设

一、评估假设的含义

评估假设是指评估人员根据评估的具体目的，将被估资产置于一个合乎逻辑判断的

相对固定的市场环境之中，对被估资产的未来价值的作用空间和作用方式加以限定，使

资产评估得以顺利进行的假定性说明。

二、评估假设的基本类型

（一）交易假设

1.交易假设的含义

交易假设是对待估资产已处于交易过程中的假定说明。交易假设是假定所有待估资

产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

2.交易假设的前提条件

采用采用交易假设的前提条件是：被估资产面临交易或具有交易可能；被估资产可

以交易、买卖。

（二）公开市场假设

1.公开市场假设的含义

公开市场假设是对被估资产拟进入的市场是公开市场的假定说明。

2.公开市场假设的前提条件

采用公开市场假设的前提条件是被估资产可以在公开市场买卖；被估资产用途广泛。

（三）持续使用假设

1.持续使用假设的含义

持续使用假设是指正处于使用状态的资产还将被继续使用的一种假定性说明。持续

使用假设适用于以下三种情况：

（1）在用续用。

（2）转用续用。

（3）移地续用。

2.持续使用假设的前提条件

采用持续使用假设的前提条件是：被评估资产正处于使用状态或备用状态；根据有

关数据和信息推断，被评估资产将被继续使用下去；被评估资产继续使用，经济上合理、

技术上可行、法律上允许。

（四）清算假设

1.清算假设的含义

清算假设是对被估资产将在非公开市场被迫出售或快速变现的假定性说明。

2.清算假设的前提条件

清算假设适用于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性：根据相

应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。

三、资产评估假设在资产评估中的作用、地位

1.评估假设使评估目的得以科学合理的实现

2.评估假设创造或构筑了资产评估得以按部就班顺利进行的基础和条件

第三节资产评估的原则

一、资产评估的工作原则

工作原则是规范资产评估主体行为，调节资产评估委托者、评估业务承担者及资产

业务有关权益各方在资产评估中的相互关系的执业准则。

1.公正性原则

2.科学性原则

3.客观性原则

4.独立性原则

二、资产评估的技术原则

1.预期收益原则

预期收益原则是指资产现时价值的高低，主要取决于该项资产所能给拥有者或控制

者带来的预期利润。

2.供求原则

供求原则是指同商品的价格随着商品供求的变化而变化一样，资产价格的高低，也

随着资产供求的变化而变化。

3.贡献原则

贡献原则是指资产价值的高低，取决于该项资产对其他相关资产或整体资产总收益

的贡献。

4.替代原则

替代原则是指在同一市场上，功能、使用价值、质量大致相同的资产具有大致相同

的价格。

5.最佳利用原则

最佳利用原则是指当一项具有多种用途或潜能的资产在公开市场条件下进行评估

时，应按照其最佳用途来评估资产的价值。

6.评估时点原则

资产评估的估价日期原则要求资产评估必须有评估基准日，评估值就资产基准日时

点的价值。

第四节资产评估的价值类型

一、资产评估的价值类型含义及其分类

(-)资产评估价值类型的含义

资产评估中的价值类型是指人们对资产评估结果价值属性的定义及其表达方式，是

被估资产价值质的规定性，表明资产评估结果的价值的内涵和外延。

(二)资产评估价值类型的分类

(1)按资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体分为：重置成本、收益现值、

现行市价(或变现价值)、清算价格四种。

(2)按资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体分为：继续使用价值、

公开市场价值、清算价值。

(3)按资产业务性质的不同，即按照资产评估的特定目的角度表述资产评估的价值

类型，具体分为：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、

保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。

(4)按资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态的角度表述资产

评估的价值类型，具体分为：市场价值、市场价值以外的价值。

(三)资产评估价值类型分类的目的

对资产价值进行合理分类主要有以下两个层面的目的：

(1)为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引。

(2)使资产评估报告使用者能正确理解和恰当使用资产评估结果。

二、市场价值与市场价值以外的价值

(-)市场价值

1.市场价值的定义

在《国际评估准则》中，市场价值定义如下：“市场价值是自愿买方与自愿卖方在

评估基准日进行正常的市场营销之后，达成公平交易形成的某项资产的交易价值的估计

数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。”

2.市场价值应当满足的要求

(1)评估的对象是明确的，包括资产承载的权益。

(2)以公开市场假设来设定资产评估所依据的市场条件。

(3)以评估对象被正常使用或最佳使用或最有可能使用，并达到正常使用水平和效

益水平作为评估对象在评估时的使用状态。

(4)资产评估过程中所使用的数据均来自于市场。

(二)市场价值以外的价值

1.在用价值

2.投资价值

3.持续经营价值

4.保险价值

5.清算价值

6.课税价值

7.残余价值

(三)市场价值与市场价值以外价值的意义和作用

(1)有利于评估人员对其评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更

清楚明了地说明其评估结果的确切含义。

(2)市场价值和市场价值以外的价值的分类方法及概念界定，便于评估人员划定其

评估结果的适用范围和使用范围。

(3)把评估结果按资产的市场价值和市场价值以外的价值分类，可以从大的方面决

定评估的适用范围，便于评估人员将其与评估的特定目的相对照。

三、影响价值类型选择的因素

1.资产评估的特定目的

资产评估中的价值类型是资产评估结果的属性及其表现形式，资产评估目的构成了

资产评估的价值基础。

2.资产自身的功能、利用方式和使用状态

评估对象自身的功能、使用方式和利用状态，是资产自身的条件，这是影响资产评

估价值的内因。

3.被估资产所处的市场条件

评估时所面临的市场条件及交易条件，是资产评估的外部环境，是影响资产评估结

果的外部因素。

四、决定资产效用的因素

(1)资产的使用方式

(2)资产发挥作用的空间

(3)资产评估的前提假设

第三章资产评估的基本方法

知识目标

了解资产评估的收益法、市场法、成本法和清算价值法的的基本概念；

明确收益法、市场法、成本法的优缺点；

熟悉收益法、市场法、成本法和清算价值法、清算价值法的应用前提条件；

掌握收益法、市场法、成本法和清算价值法的评估思路及操作程序；

掌握三类方法的具体计算方法及主要参数的确定。

能力目标

能够灵活运用资金时间价值公式进行资产的估值计算；

能够正确理解收益法、市场法、成本法对评估参数的要求；

能够正确理解各类方法的异同点和选择思路；

能够根据所掌握的资料合理选择相匹配的评估思路与方法：

能够熟练运用收益法、市场法、成本法评定被估资产价值。

教学重点

资金时间价值公式的应用；资产评估方法的比较和选择；学会并熟练掌握收益法、

市场法、成本法、清算价值法、市场法的特点及具体应用。

教学难点

资金时间价值公式的应用；学会并熟练掌握收益法、市场法、成本法、清算价值法、

市场法的特点及具体应用。

课时安排

本章安排理论学时6课时；习题与技能训练2课时。

学习要求

资产评估方法是评定估算资产价值的工具和手段。正确理解和全面掌握资产评估的

基本方法，是资产评估从业者最基本的技能要求。本章简单介绍了资金时间价值公式，

系统地阐述了资产评估的收益法、市场法、成本法和清算价值法的应用前提条件、具体

的操作程序，以及对评估主要参数确定的要求；分析了收益法、市场法、成本法的优缺

点，说明了清算价值法的适用范围、应用技巧。探讨了评估方法的选择，以及评估方法

之间的替代性和可比性。在实际应用中，评估人员应依次分析是否具备市场法、收益法、

成本法、清算价值法的应用前提条件，合理科学选择评估方法。

教学内容

第一节资金时间价值

一、资金时间价值的含义与方法

（一）资金时间价值含义

货币时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为资金时

间价值。

（二）时间价值的来源

1.节欲论

投资者进行投资就必须推迟消费，对投资者推迟消费的耐心应给以报酬，这种报酬

的量应与推迟的时间成正比。即时间价值由“耐心”创造。

2.劳动价值论

资金运动的全过程：G—W-P-W'—G'G'=G+AG

包含增值额在内的全部价值是形成于生产过程的，其中增值部分是工人创造的剩余

价值。资金时间价值的真正来源是工人创造的剩余价值。

（三）资金时间价值计算方法

资金时间价值计算方法有单利和复利两种。

1.单利

单利是只对本金计息，对利息不计息。计算公式如下：

I=pxTXn

产单利=P+/=P+PXrX”=PX（1+rXn）

2.复利

复利是不只是对本金计息，对利息也计息。即俗称“利滚利”。相比较而言，复利法

更能确切地反映本金及其增值部分的时间价值。

一次支付复利本利和计算公式如下：

尸复利=px(1+r)"

二、资金时间价值计算的复利公式

(-)现值终值计算

现值终值计算公式：

F=P义(1+r)"

(二)终值现值计算

终值现值计算公式为：

F

P=----------

(1+r)"

(三)年金计算

1.年金终值计算

年金终值是一定时期内每期末等额收付款项，n期末的复利终值之和。

年金终值计算，即已知年金求终值。其计算公式为：

(1+r)"—1

——------

r

2.终值年金计算

其计算公式为：

r

A=F-------------

(1+r)"-1

3.年金现值计算

年金现值是指为在每期末收取(或支出)等额款项，现在需一次性投入(或存入)

的金额。

年金现值计算，即己知年金求现值。其计算公式为：

pP=A-------------

r(l+r)n

4.现值年金计算

现值年金是指现在一次性投入(或存入)一定的金额，则在每期末等额收取(或支

出)等额款项的数额。

现值年金计算，即已知现值求年金。其计算公式为：

A=P-------------

(l+rf-l

复利系数表

复利系数名称系数符号系数所用的公式相互关系

现值终值系数(.F/P,r,n}(l+r)〃F=PX(l+r)"已知现值求终值

1F

终值现值系数F、r,n)P=----------已知终值求现值

(l+r)"(1+r)"

(l+r)T(l+r)"-l

年金终值系数(尸/A,r,n)F=A-——------已知年金求终值

rr

rr

基金年存系数(1/F,r,n)A=F已知终值求年金

(l+r)n-l(l+rf-l

(l+r)"-1D4(1+r)"一1

年金现值系数(PlAr,/?)P=A-------------已知年金求现值

yr(l+r)n

r(l+r)"

投资回收系数(A/P,r,n)A=P-------------已知现值求年金

(l+rf-l(l+r)"-l

第二节收益法

一、收益法的基本含义

所谓收益，是指一定期限内收入超过费用的部分。收益法是指通过估测被评估资产

未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

二、收益法的基本前提

应用收益法必须具备以下三个前提条件：

(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量。

(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。

(3)被评估资产预期获利年限可以预测。

三、收益法的基本程序

采用收益法进行评估，其基本程序如下：

(1)收益预测。

(2)确定折现率或本金化率。

(4)确定获利年限。

(3)用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值。

(4)分析确定评估结果。在综合分析的基层上确定评估的最终结论。

四、收益法中的基本参数

(一)收益额

收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所

得额。资产评估中的收益额有以下儿个比较明确的