2021年房地产估价案例与分析解题技巧大全

房地产估价案例与分析应试技巧

一、综述：

1、问答：考估价基本领项，估价目、对象、时点（市场变化对估价成果影响），价值

内涵，技术路线，办法运用过程中应注意问题（如参数应选用客观值，计算折旧时应用

有效通过年数和经济寿命）等。

2、单选：考合用法律、合用办法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价普通规定，对报告熟悉限度，基本原理普通应用，估价办法掌握。

4、改错：考估价办法在应用中难点。

第一节：问答及单选题：

问答题答题技巧：

1、解决办法是：仔细研究对的答案是分哪几点分别回答，她思路是如何。顺着它思路

走，才干解决问题。

2、止匕外，问答题普通每题均有3〜5个小点，在数量上也要有个底。

3、条理清晰，论点突出，明显

4、构造清晰：

1房地产估价技术路线：

拟定房地产价格内涵和价格形成过程。

K什么是技术路线？路线三个方面

2价格内涵，由目拟定

3估价思路，由原则原理拟定

4估价办法，由估价对象房地产类型、估价办法合用条件及所收集资料数量和

质量决定。

2、技术路线与估价规定事项关系？

①与估价办法：每种办法都体现了一种技术路线（P6）

②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产价格形成过程。

③与估价目：目决定内涵，从而决定路线。对估价根据、估价所考虑因素、采用价

值原则及估价办法均有影响。

X。、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。

b、不同类型房地产合用不同估价办法，有不同技术路线。

d、估价对象状况（①空地②有建筑物土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④

房地、将来状况房地产要在将来状况规划状况或是最佳运用下评估⑤具有其他资产房地

产）

④与估价时点：估价结论具备很强时间有关性和时效性。估价对象在不同步点状态是不

同。

⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定

路线要遵守估价原则。

⑥以上各项在拟定技术路线时要全面考虑有关事项。

3、估价路线拟定过程：

1拟定估价基本领项（对象、目、时点）；《规范》4.0.2条

2拟定价格内涵（一定要先说清晰）；

3选取适当办法、途径

4办法应用要点或者需要特殊解决地方

二、价格解释对价格有争议、疑惑

1（对两种对的成果分别解释）哪些是影响价格因素？

2从影响价格因素入手

3目不同，价格类型不同；

4时点不同，价格不同，（动态价格）〈市场环境、供求状况均要变；估价对象也会

变化＞＜期限、成新、房地产状况,；

5交易状况与否变化〈权力束在限制约束下，交易状况不同,；

6估价原则〈与否变化用途，最高最佳使用、违章建筑、暂时建筑〉；

7估价办法〈两个机构评估，不同办法产生价格差别〉

三、资料收集。

资料反映形成价格影响因素，哪些因素对价格有影响就收集哪些资料（影响限度、方

向、关系不同，要有针对性）

1、普通资料：

（1）项目关于资料：①估价目（委托方提供）；②委托方基本状况（法人、住址、联

A.0.1封面

（标题：）房地产估价报告

估价项目名称：应阐明项目全称

委托方：应阐明委托方全称，个人委托为个人姓名

估价方：估价机构全称

估价人员：参加本次估价人员姓名

估价作业日期：估价起止年月日，即正式接受委托至完毕估价报告之日。

估价报告编号：本报告书在估价机构内部编号

A.0.2目录

（标题：）目录

一、致委托方函........................................."页

二、估价师声明.........................................**页

三、估价假设和限制条件...............................**页

四、估价成果报告.......................................**页

五、估价技术报告.......................................**页

六、附件...............................................**页

A.0.3致委托方函

（标题：）致委托方函

致函对象（委托方全称）

致函正文（阐明估价对象、估价目、估价时点、估价成果）

致函落款（估价机构全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）

致函日期（为致函年月日）

A.0.4估价师声明

（标题：）估价师声明

咱们郑重声明：

1咱们在本估价报告中陈述事实是真实和精确。

2本估价报告中分析、意见和结论是咱们自己公正专业分析、意见和结论，但受到本估

价报告中估价报告中已阐明假设和限制条件限制。

3咱们与本估价报告中估价对象没有（或有已载明）利害关系，也与关于当事人没有

（或有已载明）个人利害关系或偏见。

4咱们依照中华人民共和国国标《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写

本估价报告。

5咱们已（或没有）对本估价报告中估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清晰地阐

明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查

勘）。

6没有人对本估价报告提供了重要专业协助（若有例外，应阐明提供重要专业协助者姓

名）。

7（其她需要声明事项）

参加本次估价注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）

A.0.5估价假设和限制条件：

（标题：）估价假设和限制条件

（阐明本次估价假设前提，未经调查确认或无法调查确认资料数据，估价中未考虑因素

和某些特殊解决及其也许影响，本估价报告使用限制条件）

A.0.6估价成果报告

（标题：）房地产估价成果报告

［估价报告编号（与封面上编号一致）］

（-）委托方（阐明本估价项目委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托为个人姓

名和住所）

（-）估价方（阐明本估价项目估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格级别）

（三）估价对象（概要用明估价对象状况，涉及物质实体状况和权益状况。其中，对土

地阐明应涉及：名称、坐落、面积、形状、四至、周边环境、景观、基本设施完备限

度、土地平整限度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、运用现状、权属状况；对

建筑物阐明应涉及：名称、坐落、面积、层数、建筑构造、装修、设施完备、平面布

置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用状况、公共配套设施完备限度、运用现

状、权属状况）

（四）估价目（阐明本次估价目和应用方向）

（五）估价时点（阐明所评估客观合理价格或价值相应年月日）

（六）价值定义（阐明本次估价采用价值原则或价值内涵）

（七）估价根据（阐明本次估价根据本房地产估价规范，国家和地办法律、法规，委托

方提供关于资料，估价机构和估价人员掌握和收集关于资料）

（八）估价原则（阐明本次估价遵循房地产估价原则）

（九）估价办法（阐明本次估价思路和采用办法以及这些估价办法定义）

（十）估价成果（阐明本次估价最后成果，应分别阐明总价和单价，并附大写金额。若

用外币表达，应阐明估价时点中华人民共和国人民银行发布人民币市场汇率中间价，并

注明所折合人民币价格）

（+-）估价人员（列出所有参加本次估价人员姓名、估价资格或职称，并由本人签

名、盖章）

（十二）估价作业日期（阐明本次估价起止年月日）

（十三）估价报告应用有效期（阐明本估价报告应用有效期，可表达为到某个年月日

止，也可表达为多长期限，如一年）

A.0.7估价技术报告

（标题：）房地产估价技术报告

（-）个别因素分析（详细阐明、分析估价对象个别因素）

（二）区域因素分析（详细阐明、分析估价对象区域因素）

（三）市场背景分析（详细阐明、分析类似房地产市场状况，涉及过去、当前和可预见

将来）

（四）最高最佳使用分析（详细分析、阐明估价对象最高最佳使用）

（五）估价办法选用（详细阐明估价思路和采用办法及其理由）

（六）估价测算过程（详细阐明测算过程，参数拟定等）

（七）估价成果拟定（详细阐明估价成果及其拟定理由）

A.0.8附件

（标题：）附件

估价对象位置图，四至和周边环境图，土地形状图，外观和内部照片，项目关于批准文

献，产权证明，估价中引用其她专用义献资料，估价人员和估价机构资格证明等。

A.0.9制作规定：

估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好质量。纸张大小应采用A4

纸规格。

办法选用上错误

1、只使用了一种估价办法（规范5.1.2条）

2、能用市场法没有用（规范5.1.4条）

3、收益性房地产估价,未选用收益法作为一种办法（规范5.1.5条）

4、具备投资开发潜力房地产估价，未选用假设开发法作为其中一种办法（规范5.1.6条）

5、适当采用各种办法,没有采用各种办法进行估价

6、估价办法选用没有结合估价对象特点或不符合关于规定

7、选用办法不合用（各种估价办法合用条件）

市场法

1、选用可比实例应符合下列条件(《理论》113页)

(1)处在同一地区或同一供求范畴内类似地区

(2)用途相似

(3)规模相称(0.54实例/对象＜2)

(4)档次相称

(5)建筑构造相似

(6)权利性质相似

(7)时间接近(不超过1年)

(8)交易类型与估价目吻合

(9)应为正常成交价或可修正为正常成交价

(10)土地、建筑物、房地产互相匹配

(11)比较实例数量不够

2、建立价格可比基本时出错

①统一付款方式：注意名义价格实际价格成交价格

②统一面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等概念内涵

③统一化为单价：有时需要对总价先进行调节(《理论》116页)

④统一币种单位：注意汇率方向

⑤统一面积单位:

3、单项修正对可比实例成交价格调节幅度超过了20%,或者各项修正对可比实例成交

价格综合调节超过了30%

4、房地产状况调节时，涉及区位、实体、权益三方面；有时要进行年限修正、容积率

修正、楼层调节。（《理论》131页）（见《案例》P247）

5、修正系数拟定没有充分理由

6、修正系数取值不统一、不规范或比较物与参照物互相颠倒

7、比较修正方向错误

8、交易状况修正时表述不误，应说“可比实例成交价格比其正常价格高（低）多少”

见《理论》（P197）

9、将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆

10、日期调节时指数选用不适当

11、可比实例成交日期应精准到年月日或年月，日期调节时取100/100时，应阐明房

地产市场稳定或无波动

12、环比与定基混淆

13、区域因素与个别因素混淆不清

14、区域因素与个别因素详细比较修正项目选取没有结合估价对象与可比实例差别

15、区域因素与各别因素详细比较修正项目选取没有与评估对象特点结合起来

16、区域因素比较修正内涵理解错误

17、比较修正项目有漏项，如地下室、车库等其她因素

18、间接因素与直接比较混淆不清

19、获得价格与成交价格（《案例》P197）

20、区域、实物、权益修正时应明确详细事项。

收益法

1、收益期限拟定错误

2、没有以客观收益和正常费用作为价格评估根据

3、对于客观收益没有考虑到将来变化

4、没有考虑收租率、入住率、满客率、公共流通比

5、收益计算中关于面积套错

6、净收益普通以年为单位，看与否先后一致，与否有漏乘12、365等。

7、净收益与估价时点不一致（参见《案例》P204《理论》P162）

8、净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等（例加油站、百年老店、宾

馆，参见《案例》P93、P254）

9、价值重复计算，大堂、自用某些不应单独计算价值。（P216）

10、运营费用不包括抵押贷款还本付息额、建筑物折旧费、土地提摊费，不包括所得

税、改扩建费用，但包括寿命比建筑物寿命短设备、装修折旧费，如电梯、锅炉、地毯

等。

《规范》5.3.8对于单独土地和单独建筑物估价，应分别依照土地使用权年限和建筑物耐

用年限拟定将来可获得收益年限，选用相应有限年收益法公式计算，净收益中不应扣除建

筑物折旧和土地获得费用摊销。

对于土地和建筑物合一估价对象，当建筑物耐用年长于或等于土地使用权年限时，应依照

土地使用权年限拟定将来可获收益年限，选用相应有限年收益法公式计算，净收益中不应

扣除建筑物折旧和土地获得费用摊销。

对于土地和建筑物合一估价对象,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列

方式之一解决：

(1)先依照建筑物耐用年限拟定将来可获收益年限，选用相应有限年收益法公式计

算，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地获得费用摊销；然后再加上土地使用权年限超

过建筑物耐用年限土地乘余使用年限折现值。

(2)将将来可获收益年限设想为无限年，选用无限年收益法计算公式，净收益中应扣

除建筑物折旧和土地获得费用摊销。

11、正常费用测算错误

A、费用测算漏掉了项目或增长了不合理项目。

(1)将一次性支付费用及与总收益不直接有关费隹作为获取客观收益直接必要费用。

(2)对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金计算只计算了房产税，而没

有计算营业税及其附加和土地使用税。

(3)自己经营房地产，在正常费用计算中漏掉了经营利润。

(4)把所得税也作为总费用一种构成某些。

B、费用计算中计费基本错误。

C、费用计算办法错误。

D、参数拟定错误。

E、总费用包括了折旧费,

F、带租约转让评估。租约期内总费用扣除项没有按租赁合同商定

G、租赁收入涉及租金收入、保证金或押金利息收入，扣除费用项目要分析租约。扣除

费用项目普通为维修费、管理费、保险费、税金(房产税、营业税及附加、土地使用

税)

12、资本化率拟定错误

As资本化率选定错误

B、功能或用途不同房地产选用了相似资本化率

C、安全利率选取错误

D、把物价上涨和经济增长作为资本化率

E、Y选定缺少根据和过程

F、建筑物、土地、房地产三者资本化率不匹配

G、不同收益类型(期间收益与将来转售收益)应取用不同资本化率

13、收益稳定方可用V=A/Y[l-1/(1+Y)n]

14、收益法公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末。若净收益发生在期初，则

有A末二A初(1+Y)o

15、销售税费计税根据为销售收入

16、未考虑租约影响

成本法

1、区别实际成本与客观成本

2、结合市场供求分析拟定评估出积算价格

3、对于过旧建筑物不大合用成本法

4、新开发土地、新建房地产可采用成本法，普通不扣除折旧，但应进行工程质量、环

境等因素调节。

5、成本法中房地产价格构成：①土地获得成本②开发成本③管理费用④投资利息⑤销

售费用、税金⑥开发利渔（参见《理论》P146）

6、自有资金利息不计入利润，而计入成本。

7、利润基数与利润率不相应；《规范》5.4.2开发利润应以土地获得费用和开发成本之

和为基本，依照开发、建造类似房地产相应平均利润率水平来求取。

8、关于重新购建价格：①必要是估价时点②必要是客观③是全新状态下；《规范》

5.4.3详细估价中估价对象重置价格或重建价格构成内容，应依照实际状况，在5.4.2

条列举价格构成内容基本上酌情增减，并在估价报告中予以阐明。

9、重置价格妾重建价格，两者合用条件不同（参见《理论》P153）

10、建筑物折旧（新增经济折旧和功能折旧计算，《理论》159页）

①可修复项目，修复费用为折旧额

不可折旧额，可分为短寿命、长寿命项目（《理论》P143例5-7）

②经济寿命与土地使用权年限关系（《理论》P145、《规范》5.4.11条）

③残值率或成新率拟定有误

④建筑物重置价格中已包括利息、利税，不再重计。

⑤旧有房地产未扣除折旧额⑥《规范》5.4.9……估价人员都应亲临现场……

11、销售税费计算基数为销售收入

12、积算价格中有必要时应扣除由于旧有建筑物存在而导致土地价值损失。（《规

范》5.4.11条）

13、建筑物耐用年限应从竣工验收合格之曰起计。

假设开发法

1、必要有明确规划条件，若