2024年全国房地产经纪协理之房地产经纪综合能力考试经典测试题详细参考解析

全国房地产经纪协理考试重点试题精编

注意事项：

1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范：考试时间为120分钟。

口卜

2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答

题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笠填涂；非选择题部分必须使用黑色签字笆书写，字体

工整，笔迹清楚。

4,请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域

书写的答案无效：在草稿纸、试卷上答题无效。

密

封一、选择题

线

1、李某在A城市购买了一套二手房，总价值为100万元，属李某首套住房。该城市规定,

购买家庭首套住房使用住房公枳金贷款，所购住房为二手房的，贷款金额不得高于所败房产

总价的GO%,单笔最高货款金额不超过35万元，请计算李某住房公积金最高贷款额度是

，首付款是，（）

A.45、55

B.35、65

C.35、55

D.45、65

2、在存量房买卖查验的准备环节，提供房屋使用各项交费凭证的主体是（）。

A.买方

B.卖方

C.房地产经纪人员

i。房地产开发企业

13、下列存量房价格信息的搜集渠道中，成交价格真实、时效性较强的是（）。

!A.询问历史交易当事人

J.B.房地产经纪机构的近期成交实例

|C.报纸房地产专版

缈D.相关机构的调研报告

14、王某申请商业性个人住房贷款10万元，贷款年利率为5%,贷款期限为15年，采用按月

1等额本金还款方式还款。王某第1个月的还款额是元，最后1个月的月还款额为

元。（）

A.933.22、545.88

B.957.22、558.78

C.972.22、557.87

D.944.54、567.55

恬

5、以房产为主的房地产价格评估费，一般按照房地产的价格总额采取（）计收。

A.等额定率

B.差额定率分档累进

C.超定额累进加价制

D.等额定率分档累进

6、房地产具有独占性，是因为房地产具有（）特性。

A.不可移动

B.独一无二

C.价值较大

D.供给有限

7、关于房地产经纪服务合同签名的说法，正确的是（）。

A.只能由房地产经纪人签名

B.不能由房地产经纪人协理签名

C.只能由一名房地产经纪人或一名房地产经纪人协理签名

D.可以由一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名

8、下列属于不动产的是（）。

A.房屋

B.汽车

C.家具

D.电器

9、李某父亲于2018年3月5日死亡；3月20日登记机构受理李某的继承房屋登记申请，3

月22日将申请登记事项记载于登记簿：3月23日李某领取不动产权证书。李某取得该房屋

所有权的时间是2018年（

A.3月5日

B.3月20日

C.3月22日

D3月23日

10、国有建设用地使用权出让的最高年限为70年的是（）。

A.工业用地

B.居住用地

C.体育用地

D.娱乐用地

11、权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以向房屋登记机构申请

（）。

A.异议登记

B.变更登记

C.预告登记

D.更正登记

12、A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A

省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省

商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B

县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了

以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济

适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小

区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100

元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区

非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。

我国《城市房地产管理法》属于（）。

A法律

B.地方性法规

C.地方性政府规章

D.规范性文件

13、房地产交易中，（）是最常用的房地产价格分析法。

A.成本法

B.比较法

C.收益法

D.回归分析法

14、贷款金额占抵押住宅价值的比例，称为（）。

A.贷款成数

B.贷款比例

C.偿还比率

D.贷款额度

15、物业管理业是（）的行业。

A.知识密集和资金密集

B.资金密集和劳动密集

C.知识密集和管理密集

D.知识密集和劳动密集

16、签订房地产经纪服务合同的作用主要是（）。

A.节约时间

B.多收佣金

C.约束交易双方的行为

D.明确房地产经纪机构和委托方的权利与义务

17、2016年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3

年。2018年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2018年8月，王某因与他人合

开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。李某可以主张的权利为（）。

A.拒交房租

B.要求张某承担损害赔偿责任

C.要求按租赁合同约定继续承租

D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效

18、抵押权的核心内容在于取得抵押物的（）o

A.价值

B.使用价值

C.交换价值

D.收益价值

19、2017年3月，张某预购建筑面积为45m2的普通用房，总价50万元，契税税率为1%。

张某购买普通用房，应缴纳契税（）元。

A.0

B.500

C.4500

D.5000

20、2018年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3

年。张某每年应缴纳房产税（）元。

A.1440

B.3600

C.4320

D.6000

21、房地产价格影响因素中的区域因素包括（）。

A.社会因素

B.新旧程度

C.周围环境和景观因素

D.用途

22、住房公积金是用于解决职工自住住房的一种工资形式，住房公积金的义务性、保障性和

互助性，主要通过住房公积金的（）来体现。

A.缴纳政策

B.提取政策

C.信贷政策

D.保障政策

23、（）是房地产所有者将其所有的房地产交给消费者使用，并向消费者收取租金的行

业。

A.房地产开发经营业

B.房地产咨询业

C.房地产经纪业

D.房地产租赁经营业

24、法律行为的核心要素是（）。

A.意思表示

B.权利表示

C.行为表示

D.行为结果

25、以（）方式取得土地使用权并设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过合同规

定的剩余年限。

A.划拨

B.出让

C.租赁

D.代理

26、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在（）个月内未提出异议，其以承租人未

经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院将不予支持。

A.1

B.3

C.G

D.9

27、因房屋改建致使部分房屋拆除的，房屋所有权人应当申请（）登记。

A.更正

B.注销

C.变更

D.撤销

28、买卖双方均具有房屋买卖合同签约主体资格的是（）。

A.买方：本人，9岁：卖方：本人，20岁

B.买方：本人，9岁；卖方：代理人，无委托手续

C.买方：本人，精神病人；卖方：代理人，有合法委托手续

D.买方：父母代签，5岁，能提供父母子女关系证明；卖方：本人，18岁

29、对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（）的，免征土地增值税。

A.20%

B.30%

C.50%

D.60%

30、房地产经纪人员在指导当事人填写示范合同文本时，应告知买卖双方。对于合同中虽未

写入但需要明确的事项，可以签订（）。

A.注释条款

B.附加条款或者补充协议

C.意向书

D.预约合同

31、新建商品房预售应达到的条件不包括（）。

A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

B.持有建设工程规划许可证和施工许可证

C.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件

D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已

经确定施工进度和竣工交付日期

32、《合同法》规定，房屋租赁合同期限不得超过（）年，超过此年限超过部分无效。

A.10

B.15

C.20

D.30

33、某房地产经纪人办理了下列登记业务，其中，不属于房地产转移的是（）。

A.房地产互换

B.房地产继承

C.房地产入股

D.所有权人名称变更

34、房屋买卖市场不能实现完全竞争的最主要原因，是其具有（）的特性。

A.独一无二

B.易受限制

C.供给有限

D.难以变现

35、陈某于2018年2月10日向登记机构申请办理了异议登记后未向法院起诉，异议登记

自2018年（）起失效。

A.2月21日

B.2月25日

C.3月13日

D.5月11日

36、现房按照（）,可分为新房和旧房。

A.交易的次数

B.地理位置

C.房屋面积大小

D.周围环境

37、因房屋或土地灭失而应进行的登记为（）o

A.变更登记

B.转移登记

C.注销登记

D.撤销登记

38、（）是绘制房屋产权证附图的基本图。

A.房产分幅图

B.房产分户平面图

C.房产分户图

D.房产分丘图

39、按资金来源划分，可以将房地产交易资金支付方式分为（）。

A.自有资金支付和贷款支付

B.一次性支付和分期支付

C.现金支付和转账支付

D.自有资金支付和转账支付

40、抵押权的核心内容在于（）o

A.转移占有权

B.取得抵押物的使用价值

C.取得抵押物的交换价值

D.转移收益权

41、按构筑形式，对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适的基础是（）。

A.条形基础

B.独立基础

C.筏板基础

D.箱形基础

42、《民法总则》规定一般诉讼时效期为（）年。

A.2

B.3

C.2.5

D.4

43、张某委托甲房地产经纪公司的经纪人员李某出售自有的一套建筑面积150平方米的住房,

报价200万元。通过搜寻,李某找到了有意购买该房产的王某。王某为了防止张某•房多卖，

可以在签订买卖合同后申请（

A.更正登记

B.异议登记

C.预告登记

D.地役权登记

44、不动产登记时，应发放登记证明的是（）o

A.不动产首次登记

B.预告登记

C.更正登记

D.转移登记

45、下列不属于散热器采暖的优点的是（）。

A.一般没有噪声

B.设备简单便于维修

C.造价相对较低

D.热气梯度合理

46、下列客源信息搜集方法中，简单易行、准确度高、便于展示企业形象、增加客户信任感

的方法是（工

A.广告法

B.门店接待法

C.客户介绍法

D.互联网开发法

47、通过图所示房产分户平面图可以看出，该幢房屋1层共有（）套房屋。

n■:>No<iojiiz

A.1

B.2

C.5

D.9

48、下列不属于构筑物的是（

A.水井

B.地下室

C.道路

D.隧道

49、不动产申请以（）为原则。

A.一次申请

B.多次申请

C.共同申请

D.单方申请

50、如果买卖双方坚持自行交割房地产交易资金，房地产经纪人员应杜绝的做法是（）。

A.提醒双方自行交割存在的风险

B.告知双方交易资金监管的要求

C.要求双方签署交易资金自行划转声明

D.收取自行交割风险担保金

二、多选题

51、下列关于房地产居间与房地产代理的表述中，错误的是（〉。

A.房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方式

B.房地产居间是房地产经纪人与委托人签订房地产交易合同的行为

C.房地产居间向委托人收取佣金

D.房地产代理以委托人的名义与第三人进行房地产交易

52、房地产价格影响因素中的区域因素包括（）。

A.社会因素

B.新旧程度

C.周围环境和景观因素

D.用途

53、齐某是甲市一位普通职工，工资收入有限，属于甲市的低收入家庭，无力购买住房，一

直租赁房屋居住。2018年1月，根据甲市有关政策规定，齐某可以申请购买经济适用房。

齐某于2018年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同，支付了首付10万元，其余款项

向当地住房公枳金中心申请了住房公枳金贷款。

若齐某租赁的是公共租赁住房，其住房租金原则上按照（）确定。

A.适当高于同地段、同类型住房市场租金水平

B.等同于同地段、同类型住房市场租金水平

C.适当低于同地段、同类型住房市场租金水平

D.减免租金

54、由实地采集计算元素用数学公式或数学模型计算土地面积的方法是（）。

A.解析法

B.模型法

C.图解法

D.公式法

55、2013年3月，张某预购建筑面积为45m2的普通用房，2014年4月，房屋竣工交付，

张某办理了房屋所有权登记。2015年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，

月租金3000元，租期3年。200年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2017

年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。对此，

李某可以主张的权利为（）o

A.拒交房租

B.要求张某承担损害赔偿责任

C.要求按租赁合同约定继续承租

D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效

56、人口数量的增加对房地产价格的影响因素是（

A.人口因素

B.经济因素

C.行政因素

D.社会因素

57、下列行为不能办理不动产转移登记的是（

A.房屋买卖

B.房屋赠与

C.房屋继承

D.房屋面积发生变化

58、下列不可以自行作为不动产申请人的是（）。

A.限制民事行为能力人

B.自然人

C.法人

D.非法人组织

59、房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系

甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2014年5月1口开始，

为期两年，实际成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，

经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元,

向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂

通知交易双方按房地产管理部fj确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户

丁某均表示不服。

甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后（）日内向当地房地产管理部门申报价格。

A.15

B.30

C.60

D.90

60、王某于2017年12月将一套自有房屋出租给张某，双方签订了房屋租赁合同。合同约

定租期为1年，年租金为20000元。此时张某应当办理（）。

A.房屋他项权利登记

B.房屋变更登记

C.房屋转移登记

D.房屋租赁登记备案

61、防范贷款风险的重要手段是指（）。

A.选择合适担保机构

B.正规办理贷款手续

C.客观公正地评估房地产抵押的价值

。律师事务所的选择

62、A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A

省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省

商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B

县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了

以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济

适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小

区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100

元。勘察设计和前期工程分200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区

非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。

按照规定，C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，其建设用地使用权

取得方式应是（）o

A.划拨

B.招标出让

C.协议出让

D.拍卖出让

63、房地产损毁、灭失的风险在交付之前由（）承担。

A.买受人

B.出卖人

C.代理人

D.中间人

64、关于存量房买卖中买方向卖方支付定金的说法，错误的是（工

A.如果合同按约定履行，定金可以抵作价款

B.如果买方违约，卖方应返还定金

C.如果卖方违约，买方可以要求双倍返还定金

D.定金数额不得超过购庆款的20%

65、个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得•，个人所得税（）o

A.免征

B.全额征收

C.差额征收

D.差额减半

66、2017年3月，张某预购建筑面积为45m2的普通用房，总价50万元，契税税率为1%。

张某购买普通用房，应缴纳契税（）元。

A.0

B.500

C.4500

D.5000

6九临时管理规约由房地产开发企业制定，由（）签字确认。

A.买受人

B.房地产开发企业负责人

C.物业服务企业负责人

D.代理销售的房地产经纪机构负责人

68、下列存量房价格信息的搜集渠道中，成交价格真实、时效性较强的是（）。

A.询问历史交易当事人

B.房地产经纪机构的近期成交实例

C.报纸房地产专版

D.相关机构的调研报告

69、关于房地产经纪服务合同签名的说法，正确的是（）。

A.只能由房地产经纪人签名

B.不能由房地产经纪人协理签名

C.只能由一名房地产经纪人或一名房地产经纪人协理签名

D.可以由一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名

70、土地和房屋抵押权登记的类别不包恬（

A.首次登记

B.变更登记

C.注销登记

D.异议登记

71、下列不属于不动产登记机构应当履行的职责的是（）。

A.查验申请人提供的权属证明

B.就有关登记事项询问申请人

C.如实、及时登记有关事项

D.对不动产进行评估

72、房地产经纪人员对委托销售房屋的周边交通条件、环境和景观等进行的实地查看，是房

屋的（）状况查看。

A.自然

B.实物

C.区位

D.物业管理

73、住房公积金个人住房贷款审批主体是（）。

A.受托办理贷款银行

B.当地住房公积金管理委员会

C.当地住房公积金管理中心

D.当地住房交易管理部门

74、王某承租李某的住房后，自己打算将其转租给朋友，下列关于王某转租的说法错误的是

A.李某的房屋必须合法

B.王某转租须经李某书面同意

C.转租期限可以长于原合同规定的期限

D.转租期限不得超过原合同规定的期限

75、房屋买卖市场不能实现完全竞争的最主要原因，是其具有（）的特性。

A.独一无二

B.易受限制

C.供给有限

D.难以变现

76、买卖双方均具有房屋买卖合同签约主体资格的是（）。

A.买方：本人，9岁；卖方：本人，20岁

B.买方：本人，9岁；卖方：代理人，无委托手续

C.买方：本人，精神病人；卖方：代理人，有合法委托手续

D.买方：父母代签，5岁，能提供父母子女关系证明；卖方：本人，18岁

77、按照房地产经纪机构明码标价制度，房地产经纪机构应（以

A.公示收费标准

B.混合标价

C.捆绑标价

D.与客户口头约定佣金

78、当房屋租赁合同（）时，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使

用费的，人民法院应予支持。

A.无效

B.有效

C.履行期限届满

D.解约

79、某市房地产管理部门发布了存量房买卖合同示范文在，该市房地产经纪人员为买卖双方

选定交易合同的做法，正确的是（）。

A.建议选用房地产管理部门制定的示范合同

B.要求买卖双方各自委托律师拟定合同

C.要求买卖双方自行拟定合同

D.强制使用房地产经纪机构提供的合同

80、因房屋或土地灭失而应进行的登记为（）。

A.变更登记

B.转移登记

C.注销登记

D.撤销登记

81、住房公积金的缴存基数是（

A.职工该月工资的一定比例

B.职工本人上一季度的月平均工资

C.职工本人上一年度的月平均工资

D.按照政府的指定标准

82、在存量商品房中，出卖人出卖房屋，应至少提前（）通知承租人。

A.7日

B.15□

C.30日

D.60FI

83、下列（）情形，不适用于申请不动产预告登记。

A.预售

B.抵押

C.租赁

D.买卖

84、房地产经纪的作用主要体现在（

A.增加财政税收

B.规范交易行为

C.促使房地产价格下降

D.促使房地产交易频繁

85、消防电梯的常用速度大于（）m/so

A.2.5

B.3.5

C.4.5

D.5.0

86、房地产交易资金的交割方式分为（）。

A.交易当事人自行交割与通过政府交割

B.交易当事人自行交割与通过第三方专用账户划转

C.通过房地产经纪机构代收代付与通过第三方专用账户划转

D.交易当事人自行交割与通过第三人交割

87、抵押权的核心内容在于（）。

A.转移占有权

B.取得抵押物的使用价值

C.取得抵押物的交换价值

D.转移收益权

88、“没有只涨不跌或者只跌不涨的房地产价格，没有永远火爆的房地产市场”描述的是房屋

买卖市场的（）特点，

A.垄断竞争性

B.区域性

C.周期性

D.易于形成泡沫

89、2012年1月，张某将其住房出租给周某，月租金3000元，租期2年。签订租赁合同后，

办理了租赁登记备案。2013年7月，经张某同意，周某将该住房转租给王某，并办理了租

赁登记备案。

张某出租住房，每年应缴纳增值税（）元。

A.540

B.1080

C.1440

D.1800

90、集体土地所有权转移登记中，提交的申请材料需经本集体经济组织（）以上成员或

村民代表同意。

A.1/4

B.1/2

C.2/3

D.3/4

91、王某是刘某房屋的唯一继承人。刘某去世后，王某将该房屋卖给陈某，签订了房屋买卖

合同。王某应先申请该房屋所有权的（）。

A.注销登记

B.变更登记

C.转移登记

D.异议登记

92、《民法总则》规定一般诉讼时效期为（）年。

A.2

B.3

C.2.5

D.4

93、公共租赁住房合同的租赁期限一般为（）年。

A.1至2

B.5

C.6至8

D.10至20

94、房地产具有独占性，是因为房地产具有（）特性。

A.不可移动

B.独一无二

C.价值较大

D.供给有限

95、关于房地产经纪服务合同内容的说法，错误的是（）。

A.委托人可以是企业

B.委托事项可以是出售或出租房屋

C.不必注明服务费用

D.需要注明承办的经纪人员的职业资格登记或备案号码

96、“房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或其他权利〃

描述的房地产价格特点是（〉。

A.房地产价格与区位关系密切

B.房地产价格实质上是房地产权益的价格

C.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格

D.房地产价格形成的时间通常较长

97、卖方故意隘瞒所住房屋已经抵押的事实，订立的房屋买卖合同导致合同无效或者被撤销、

解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款（）的赔偿责任。

A.一倍

B.两倍

C.三倍

D.五倍

98、房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度，登记服务的具体工作由（）负责。

A.工商局

B.人力资源社会保障部

C.中华人民共和国住房和城乡建设部

D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会

99、在新建商品房的查验和交接中，房地产开发企业应提供的资料不包括（）。

A.住宅质量保证书

B.住宅使用说明书

C.建设工程竣工验收备案证明

D.购房合同

100.下列关于房地产居间与房地产代理的表述中，错误的是（）。

A.房地产居间是房地产经纪人与委托人签订房地产交易合同的行为

B.房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方式

C.房地产拍卖可以看做是房地产代理的一种特殊形式

D.新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型

参考答案与解析

1、答案：B

本题解析：

按贷款成数计算，李某的最高贷款额度为：100x60%=60（万元）。又该城市规定，单笔最

高贷款金额不超过35万元，则李某住房公积金的最高贷款额度为35万元，其首付款为：100

-35=65（万元）。

2、答案：B

本题解析：

在存量房买卖查验的前期准备环节，卖方需要准备的资料包括：身份证明、合同约定转移的

各种设施设备使用说明、各项交费凭证、物业服务合同和管理规约、钥匙等。

3、答案：B

本题解析：

价格信息的搜集渠道和方法主要包括：①政府主管部门网站；②房地产经纪机构的成交实

例；③通过交易当事人了解信息；④相关机构的调研报告；⑤房地产专业网站；⑥报纸

房地产专版。其中，房地产经纪机构的成交实例是房地产经纪人员主要的价格信息搜集渠道。

房地产经纪机构从事房地产经纪业务，每个月都有许多的成交实例，此类成交价格就是价格

信息的真实反映，而且时效性较强。ACD三项的时效性都相对较差。

4、答案：C

本题解析：

己知：贷款金额P=100000兀，贷款月利率i=5%/12,按月计算的贷款期限n=15xl2=180

（个月）。该家庭第1个月的月还款额计算如下：

P100000

4=一+尸，=-----+100000x5%.12

•n180

=972.22阮)

王某最后1个月的月还款额计算如下：

4ao=£+卜

nn

=1000000000-1000005%12

180180

=557.87(%)

5、答案：B

本题解析：

银行贷款中发生的评估费用一般由贷款人承担，而为确定房地产税费缴纳额发生的评估费用

则由有关主管部门承担。以房产为主的房地产价格评估费，一般按照房地产的价格总额采取

差额定率分档累进计收，如评估价格100万元以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。

6、答案：D

本题解析：

房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一•定位置，特别是好位置的房地产被人占

用之后，占用者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景，或可

以支配相关的自然资源和生产力。

7、答案：D

本题解析：

房地产经纪服务合同应由承办该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名。山

于《电子签名法》第三条规定电子签名、数据电文不适用"涉及土地、房屋等不动产权益转

让的〃合同，故房地产经纪人员的签名应当是手写签名。

8、答案：A

本题解析：

法律意义上的物通常根据其实物是否可以自由移动分为：①动产，指自行能够移动或者用

外力能够移动，并且其性质和价值不会改变的财产，如牲畜、家禽和汽车、家具、电器之类；

②不动产，指不能移动的财产，如土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离的部分（如

树木和安装在房屋中的给水、排水、采暖、电梯等设备）。

9、答案：A

本题解析：

登记是物权的公示最主要的方法。除法定生效和事实行为成就时生效的情形外，其他行为导

致不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应当依法申请登记，自记载于不动产登记簿时

发生效力。

10、答案：B

本题解析：

在我国，单位和个人依法使用国有建设用地有法律规定的年限。例如，国有建设用地使用权

出让的最高年限规定为：①居住用地为70年；②工业用地为50年；③教育、科技、文化、

卫生、体育用地为50年；④商业、旅游、娱乐用地为40年；⑤综合或者其他用地为50

年。

11、答案：D

本题解析：

《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正

登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构

应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

12、答案：A

本题解析：

全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，其法律效力仅次于宪法，是房地产法律体系

的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。房地产法律包括：①《城

市房地产管理法》；②与房地产相关的法律，包括《物权法》、《土地管理法》和《城乡规划

法》等。

13、答案：B

本题解析：

房地产交易中，最常用的房地产价格分析法为比较法，即将拟交易的房地产与类似的己成交

的房地产进行比较，进而得出拟交易房地产的价格。在对房地产价格进行比较分析时应注意：

①交易实例的选取；②建立比较基础；③调整确定房地产价格。

14＞答案：A

本题解析：

贷款成数又称贷款价值比率（LTV）,是指贷款金额占抵押住宅价值的比率。各贷款银行在不

同时期对贷款成数要求不尽相同，一般有最高贷款成数的规定。贷款成数一般最高不得超过

住宅价值的60%、70%等。从理论上看，货款成数与首付款比例并不存在换算关系。

15、答案：D

本题解析：

物业管理业主要是物业服务企业按照合同约定，对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋

及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相

关秩序的活动，并提供相关服务。物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。

16、答案：D

本题解析：

签订房地产经纪服务合同，不仅对房地产经纪机构、房地产经纪人员，而且对委托人同样具

有非常重要的意义。房地产经纪服务合同的主要作用包括：①确立了房地产经纪机构和委

托人之间的委托关系；②明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务；③建立了房地产

经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的有效依据。

17、答案：C

本题解析：

为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁

房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。

18、答案：C

本题解析：

抵押权的标的物以债务人或者第三人的财产为限。抵押权是不转移标的物占有的物权。抵押

权的核心内容在于取得抵押物的交换价值，以该交换价值担保债的履行，而不在于取得或者

限制物的使用价值。因此，抵押权的设定与存续，无需转移标的物的占有。抵押权设定后，

抵押人仍然可以使用、收益抵押物，并可依法处分抵押物。

19、答案：D

本题解析：

新建商品房的买受人需要缴纳契税，契税以成交价格为计税依据，采用比例税率，适用税率

为3%〜5%,具体税率由地方规定。自2016年2月22H起，对个人购买家庭唯一住房（家

庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90m2及以下的，减按1%的

税率征收契税；面积为90m2以上的，减按1.5%的税率征收契税。本题中，张某购买的普通

用房、且其建筑面积为4sm2,总价50万元，契税税率为1%,则应缴纳的契税为：5C0000

新建商品房的买受人需要缴纳契税，契税以成交价格为计税依据，采用比例税率，适用税率

为3%〜5%,具体税率由地方规定。自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家

庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90m2及以下的，减按1%的

税率征收契税；面积为90m2以上的，减按1.5%的税率征收契税。本题中，张某购买的普通

用房，且其建筑面积为45m2,总价50万元，契税税率为1%,则应缴纳的契税为：5C0000

xl%=5000（元）。

20、答案：A

本题解析：

房产税是以房屋为征税对象，以房产的价值和租金收入为计税依据，向房产的所有人或经营

管理人征收的一种财产税，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%

的税率征收房产税。则本题中，张某每年应缴纳的房产税为：3000x12x4%=1440（元）。

21、答案：C

本题解析：

从因素影响的范围角度，可将影响房地产价格的因素分为：①一般因素；②区域因素；③

个别因素。其中，区域因素是指对某一特定范围的房地*价格产生影响的因素，包括：①

交通因素；②外部配套设施因素；③周围环境和景观因素等。A项属于一般因素；BD两项

属于个别因素。

22、答案：C

本题解析：

住房公积金是用于解决职工自住住房的•种工资形式，住房公积金的义务性、保障性和互助

性，主要通过住房公积金的信贷政策来体现。

23、答案：D

本题解析：

房地产租赁经营业是房地*所有者或经营者将其所有或经营的房地产交给消费者使用，并向

消费者收取租金而开展房地产租赁经营活动的行业。

24、答案：A

本题解析：

法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。法律行为以意思

表示为核心要素。法律行为作为能够引发私法上的效果的法律事实，它与其他法律事实相互

区别的最重要的特征就在于意思表示。

25、答案：B

本题解析：

以出让方式取得土地使用权并设定房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用

权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

26、答案：C

本题解析：

承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人

赔偿损失。但出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议，其以承租人未

经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院将不予支持。

27、答案：C

本题解析：

A项，更正登记，是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行

更正的登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包括：①权利人姓名或者名称变更的：

②不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；③不动产权利期限发生变化的；@

同一权利人分割或者合并不动产的；⑤抵押权顺位、抵保范围、主债权数额、最高额抵押

债券额限度、债权确定期间等发生变化的；⑥地役权的利用目的、方法、期限等发生变化

的，以及法律；⑦行政法规规定的其他不涉及不动产权力转移的变更情形。

28、答案：D

本题解析：

经纪人员签约时应告诉双方：当事人具有完全民事行为能力签订的合同才具有法律效力，也

就是到场签约的买卖双方必须是能够对自己行为负责的、精神正常的成年人。否则，买卖双

方应该依法委托代理人，并需要办理合法的委托手续。D项，买房虽不具有完全民事行为能

力，但其父母是代理人，卖方是本人且年满18岁，具有完全民事行为能力，故双方签订的

合同具有法律效力。A项，买方是未成年人；B项，卖方作为代理人应有合法委托手续：C

项，买方精神状况不好，无法对自己的行为负责。

29、答案：A

本题解析：

计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减

除国家规定的各项扣除项1=1金额后的余额算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取

的增值额）。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地

增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

30、答案：B

本题解析：

房地产管理部门制定的示范合同中的大部分条款是事先拟定好的，且不能改动，买卖双方只

能就其中的空白部分进行约定和填写。因此，经纪人员首先需要就此解释清楚。同时，房地

产经纪人员需要对示范合同已经制定好的条款进行说明，对需要买卖双方填写的空白条款进

行特别提示，并告知买卖双方对于示范合同文木中未写入但需要明确的事项，可以通过合同

的附加条款或者补充协议进行另外约定。

31、答案：C

本题解析：

新建商品房预售应当达到下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证

书；②持有建设工程规戈！许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建

设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付R期；④取得

《商品房预售许可证》。C项属于商品房现售应当符合的条件。

32、答案：C

本题解析：

房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。《合同法》第二百一十四条规定，租赁

期限不得超过二十年。租赁期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以

续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

33、答案：D

本题解析：

转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包

括：①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③不

动产分割、合并导致权属发生转移的；④共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；

⑤因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的：⑥因主债权转移

引起不动产抵押权转移的：⑦因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行

政法规规定的其他不动产权利转移情形。

34、答案：A

本题解析：

由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房屋买卖市场主

要具备垄断竞争性、区域性、周期性、易于形成泡沫的特点。其中，由于房屋买卖市场的垄

断竞争性，房地产市场上在售的房地产商品各不相同，不存在大量可替代的产品，竞争往往

不够充分，因此不能实现完全竞争。

35、答案：B

本题解析：

《物权法》规定，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知

书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。

异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予

受理。

36、答案：A

本题解析：

现房是指已建造完成、可直接使用的建筑物。现房按照交易的次数，可分为新房（俗称一手

房）和旧房（俗称二手房）。

37.答案：C

本题解析：

注销登记是指因法定或约定的原因使已登记的不动产物权归于消灭，或因自然的、人为的原

因使不动产本身灭失时进行的一种登记。如房屋倒塌，就属于不动产本身的灭失，房屋倒塌

后，应当申请房屋所有权的注销登记。

38、答案：D

本题解析：

房产分丘图以丘为单位绘制，是房产分幅图的局部明细图，是绘制不动产权证附图的基本图,

比例尺在1:100-1:1000之间。房产分丘图表示的内容除了房产分幅图表示的内容，还有房

屋权界线、界址点、界址点号、房角点、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至

关系等各项房地产要素。

39、答案：A

本题解析：

房地产交易资金支付方式的分类：①自有资金支付与贷款支付；②一次性付款与分期付款;

③现金支付与转账支付。其中，按资金来源划分，可以将房地产交易资金支付方式分为：

①自有资金支付，是指买方以自有资金向卖方支付购房款的方式。这里的自有资金是泛指

不需要向银行贷款的付款方式，并不一定是买方自己所有的资金，也可能存在向他人借款的

情形。②贷款支付，主要用于房地产买卖中，指买方由于个人经济能力暂时无法满足向卖

方支付足额购房款，需要以银行贷款方式，由银行先行支付部分购房款，以后买方再按贷款

协议向银行支付贷款本息的付款方式。

40、答案：C

本题解析：

抵押权的核心内容在于取得抵押物的交换价值，以该交换价值担保债的履行，而不在于取得

或者限制物的使用价值。

41、答案：D

本题解析：

按照构造形式，基础分为：①条形基础；②独立基础；③筏板基础；④箱形基础；⑤桩

基础。其中，箱形基础主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好

的钢筋混凝土箱形结构。箱形基础由于刚度大、整体性好、底面积较大，所以既能将上部结

构的荷载较均匀地传到地基，又能适应地基的局部软硬不均，有效调整基底的压力。箱形基

础能建造比其他基础形式更高的建筑，对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适。

42、答案：B

本题解析：

《民法总则》规定将现行民法通则规定的2年一般诉讼时效期间延长为3年，以适应交易方

式与类型不断创新、权利义务关系更趋复杂的现实情况，有利于更好地保护债权人合法权益。

43、答案：C

本题解析：

预告登记是指为了确保债权的实现和物权的获得，按照约定向不动产登记机构申请办理的预

先登记。最常见的预告登记是预购商品房的预告登记。《物权法》第二十条规定，当事人签

订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申

请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

44、答案：B

本题解析：

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权证书或者登记证明。除办理抵押

权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记

机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。查封登记不颁发证书或证明。不动产权证书和

不动产登记证明由国土资源部统一监制。

45、答案：D

本题解析：

供暖系统末端的散热方式主要有散热器、热风和热辐射等方式。散热器采暖的优点为：①

冷热空气在室内空间实现一种自然的对流，相对机械动力的热风流通方式采暖较为舒适；

②供暖中一般没有噪声；③设备简单便于维修；④造价相对较低。散热器采暖的缺点为:

①散热器需要占用平面空间，既影响美观也不便于室内布置；②凸出墙面易对人身（特别

是小孩）造成伤害；③热气梯度不合理，不符合“头要凉，脚要热”的舒适要求：④供热效

率低，节能效果较差。D项，热气梯度合理是热幅射（地板式）采暖的优点。

46、答案：B

本题解析：

客源信息搜集的渠道和方法包括门店接待法、广告法、互联网开发法、客户介绍法和人际关

系法等等。各客源信息搜集方法的优劣势比较如表1所示。其中，门店接待法是指房地产经

纪人员利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方式。门店接待法

的优势包括：①准确度高；②较易展示企业形象；③增加客户的信任感。缺点是受门店地

理位置影响很大。

表1客源信息搜集方法比较

方法优势劣势

准确度而、较易展示企业形象、增加客户受门店地理位置影响

门店接待法

的信任感很大

获得的信息量大、受众面较广、效果比其

广告法他的方式要好很多、间接宣传和推广公司成本较高、时效性较差

品牌

信息难于突出、客户筛

互联网开发法更新速度快、时效性强

选难度大

客户介绍法成本很低、客户真实有效需要长时间积累

成本小、简便易行、客户效率高、成交可

人际关系法需要交际沟通能力

能性大

发掘潜在客户、启发购房愿望、培养客户

讲座揽客法对公司服务的信赖、传播知识减少未来交易需要精心组织准备工作

难度

会员揽客法充分利用会员价值成立客户会的难度大

团体揽客法强强合作大量公关工作

47、答案：D

本题解析：

房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人

为单位，表示房屋权属范闱的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是不动产权证（房屋

权属证书）的附图。房产分户图的比例尺一般为1:200；表示的主要内容有房屋权界线、四

面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房

屋边长等。房产分户图图框内标注有房屋权属面积，它包括套内建筑面积和共有分摊面积。

从图中可以看出，该幢房屋1层共有9套房屋。

48、答案：B

本题解析：

构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道

路、桥梁、隧道、水坝等。

49、答案：C

本题解析：

不动产登记申请以共同申请为原则，以单方申请为例外。即申请不动产登记原则上由当事人

双方共同申请，但特殊情形下，也可以单方申请。

50、答案：D

本题解析：

存量房买卖中，由于产权转移复杂等原因，自行交割会存在较大的资金和权属风险，一般不

推荐自行交割。实践中，如买卖双方坚持自行交割或者所在城市有实行资金监管的，房地产

经纪人员要告知买方交易资金交割中存在的风险。登记部门一般要求买卖双方在办理房屋转

移登记手续时，提交放弃资金监管声明或交易资金自行划转声明，声明交易过程中发生的资

金及权属风险由交易双方自行承担。

51、答案：B

本题解析：

房地产居间是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人

报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取

佣金的经纪行为。房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合

同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。

52、答案：C

本题解析：

从因素影响的范围角度，可将影响房地产价格的因素分为：①一般因素；②区域因素Y（3）

个别因素。其中，区域因素是指对某一特定范围的房地产价格产生影响的因素，包括：①

交通因素；②外部配套设施因索；③周围环境和景观因素等。A项属于•一般因素•；BD两项

属于个别因素。

53、答案：C

本题解析：

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水

平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。公共租赁住

房租金标准应当向社会公布，并定期调整。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、

同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障

对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。

54＞答案：A

本题解析：

土地面积测算的方法可分为图解法和解析法两大类。凡是从图上直接量算面枳或由图上采集

数据计算面积的，均为图解法。凡是由实地采集计算元素（坐标、边长等）用数学公式或数

学模型计算面积的，均为解析法。

55、答案：C

本题解析：

为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁"原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁

房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。

56、答案：A

本题解析：

人口因素主要通过影响房地产的需求而作用于房地产价格。人口因素可分为人口的数量、结

构、素质等方面。一般来说，某地区的人口数最增加，对房地产需求就会增加，房地产价格

也会上涨，反之就会下降，

57、答案：D

本题解析：

不动产所有权登记是指不动产登记机构依法将不动产所有权及相关事项在不动产登记簿上

予以记载的行为。如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资人股，导致房

屋所有权发生转移的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移

登记。

58、答案：A

本题解析：

不动产登记申请人可以是自然人，也可以是法人或非法人组织。申请人为自然人的，应具备

完全民事行为能力。无民事行为能力人和限制民事行为能力人本人不能自行申请不动产登记,

其不动产登记由其监护人代为申请。

59、答案：D

本题解析：

《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持

房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部

门提出申请，并申报成交价格。

60、答案：D

本题解析：

《商品房屋租赁管理办法》第r四条规定，房屋租赁合向订立后三十日内，房屋租赁当事人

应当到租赁房屋所在地直辖市、市.、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

61、答案：C

本题解析：

房地产估价机构负责评估抵押房地产的价值。客观公正地评估房地产抵押的价值是防范贷款

风险的重要手段。贷款人在发放抵押贷款前一般均要求对抵