职业资格-房地产交易制度政策真题库-1

职业资格-房地产交易制度政策真题库_11、单选题狭义的房地产法一般是指()。A、

《物权法》B、

《城市房地产管理法》C、

《城市房地产开发经营管理条例》D、

《土地管理法》正确答（江南博哥）案：

B

参考解析：狭义的房地产法是指《城市房地产管理法》。2、多选题新建商品房现售按照销售方式，可分为()。A、

房地产开发企业自行销售B、

委托房地产经纪机构代理销售C、

房地产开发企业委托经纪机构共同销售D、

以房地产开发企业销售为主、经纪机构为辅的销售E、

以房地产经纪机构销售为主、开发企业为辅的销售正确答案：

A

B

参考解析：商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。新建商品房现售按照销售方式，可分为房地产开发企业自行销售和委托房地产经纪机构代理销售。3、单选题《商品房屋租赁管理办法》属于()。A、

法律B、

行政法规C、

地方性法规D、

部门规章正确答案：

D

参考解析：行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。部门规章主要有：《房地产开发企业资质管理规定》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《房地产经纪管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房产测绘管理办法》、《房屋登记办法》、《城市危险房屋管理规定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《城市房屋白蚁防治管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《公共租赁住房管理办法》等。4、多选题房地产中介服务机构商品房销售代理业务的要求有()。A、

与委托方签订委托合同B、

如实向买受人介绍代售商品房情况C、

按合同约定收取佣金D、

向购买人出示商品房销售委托书E、

根据代售商品房业务量多少可收取其他费用正确答案：

A

B

C

D

参考解析：商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将商品房销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。商品房销售代理业务的要求有：①实行销售代理必须签订委托合同；②受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况；③受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用；④房地产销售人员的专业培训，房地产专业性强、涉及的法律法规多，对房地产销售人员具有一定的要求。5、单选题关于划拨土地使用权转让的表述中，正确的是()。A、

需办理出让手续，应有出转让方缴纳土地出让金B、

暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或做其他处理C、

应由受让方办理土地使用权出让手续，不必缴纳土地使用权出让金D、

可不办理出让手续，但受让方应缴纳土地使用权出让金正确答案：

A

参考解析：根据题目中的表述，正确的是需要办理出让手续，出转让方需要缴纳土地出让金。选项A符合这个要求。选项B表述的是如果暂不办理土地使用权出让手续，需要将土地收益上缴国家或做其他处理，与题目不符。选项C表述的是应由受让方办理土地使用权出让手续，不必缴纳土地使用权出让金，与题目不符。选项D表述的是可以不办理出让手续，但受让方需要缴纳土地使用权出让金，与题目不符。因此，正确答案为A。6、单选题故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，导致已签订的商品房购买合同无效的，房地产开发企业应承担不超过已付购房款()的赔偿金。A、

1/3B、

1/2C、

1倍D、

2倍正确答案：

C

参考解析：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。7、多选题房地产法规政策体系的主要内容包括()。A、

最高人民法院的司法解释B、

房地产行政法规C、

宪法D、

行政规章E、

地方人民法院的司法解释正确答案：

A

B

C

D

参考解析：房地产法规政策体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。从立法层次上看，主要内容包括：①宪法；②房地产法律；③房地产行政法规；④地方性法规；⑤行政规章和规范性文件；⑥最高人民法院的司法解释。8、多选题商品住房在交付使用时，房地产开发企业应向购房人提供()。A、

《房屋所有权证》B、

《国有土地使用证》C、

《住宅质量保证书》D、

《住宅使用说明书》E、

《工程竣工验收报告》正确答案：

C

D

参考解析：商品房交付使用时，房地产开发企业应当根据规定，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。其中，《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容；《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。9、多选题下列房地产法律、法规中，属于房地产行政法规的有()。(2012年真题)A、

《物业管理条例》B、

《城市房地产管理法》C、

《土地管理法实施条例》D、

《商品房销售管理办法》E、

《安徽省城市房地产交易条例》正确答案：

A

C

参考解析：房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。B项属于房地产法律；D项属于房地产行政规章；E项属于房地产地方性法规。10、多选题下列关于商品住宅保修的表述中，正确的有()。A、

房地产开发企业对商品住宅的保修期不得低于施工单位对商品住宅的保修期B、

在保修期内发生的属于保修范围内的质量问题，由施工单位向商品住宅买受人履行保修义务C、

在保修期限内发生的属于保修范围内的质量问题，由房地产开发企业和施工单位共同向商品住宅买受人履行保修义务D、

因商品住宅买受人使用不当造成的损失，房地产开发企业免责E、

房地产经纪机构独家代理销售的商品住宅，由房地产经纪机构承担商品住宅保修责任正确答案：

A

D

参考解析：A项，商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。BCE三项，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。D项，因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。11、多选题房地产中介服务包括()。(2012、2011年真题)A、

房地产开发B、

房地产咨询C、

房地产投资D、

房地产估价E、

房地产经纪正确答案：

B

D

E

参考解析：房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。其中，房地产租赁经营、物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。12、多选题房屋建筑工程质量保修责任的具体内容包括()。A、

房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向设计单位发出保修通知B、

发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施C、

保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收D、

施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任E、

保修费用由质量缺陷的责任方承担正确答案：

B

C

D

E

参考解析：房屋建筑工程质量的保修责任有：①房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。②发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施。③保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。④施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。⑤保修费用由质量缺陷的责任方承担。⑥在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。13、多选题房地产咨询业务包括()等。(2011年真题)A、

房地产市场调查研究B、

房屋安全质量鉴定C、

房屋阳光权纠纷损害赔偿估价D、

房地产投资可行性研究E、

房地产开发项目策划正确答案：

A

D

E

参考解析：房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。14、多选题竣工验收报告的内容主要包括()。A、

工程概况B、

工程竣工验收意见C、

工程施工组织过程D、

工程竣工验收时间、程序E、

建设单位执行基本建设程序情况正确答案：

A

B

D

E

参考解析：工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。15、多选题我国《城市房地产管理法》调整的是与()有关的各种社会关系。(2011年真题)A、

房地产信息B、

房地产开发C、

房地产贷款D、

房地产交易E、

房地产登记管理正确答案：

B

D

E

参考解析：《城市房地产管理法》以城市规划为依据，对如何取得国有土地使用权，如何进行房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出具体规定。该法是我国第一部全面规范房地产开发用地、房地产开发建设、房地产交易、房地产登记管理的大法，是房地产业立法、执法和管理的主要依据。16、多选题房地产开发项目，应当符合()。A、

建筑工程质量、安全标准B、

建筑工程施工的技术规范C、

建筑工程保修标准D、

有关法律、法规的规定E、

建筑工程设计技术规范正确答案：

A

B

D

E

参考解析：《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。17、多选题下列制度中，属于我国《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度的有()。(2011、2008年真题)A、

国有土地有偿有限期使用制度B、

房地产交易强制公证制度C、

房地产成交价格申报制度D、

房地产价格评估制度E、

土地使用权和房屋所有权登记发证制度正确答案：

A

C

D

E

参考解析：作为全面规范房地产开发建设、房地产交易、房地产登记等行为的大法，《城市房地产管理法》确立了一系列重要制度和房地产行政管理体制：①国有土地有偿、有限期使用制度；②房地产成交价格申报制度；③房地产价格评估制度；④房地产价格评估人员资格认证制度；⑤土地使用权和房屋所有权登记发证制度；⑥房地产行政管理体制。18、多选题住宅使用说明书的内容包括()。A、

结构类型B、

装修、装饰注意事项C、

有关设备、设施安装预留位置的说明D、

配电负荷E、

燃气、热力、通信、消防的类型正确答案：

A

B

C

D

参考解析：《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：①开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；②结构类型；③装修、装饰注意事项；④上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置的说明；⑤有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；⑥门、窗类型，使用注意事项；⑦配电负荷；⑧承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；⑨其他需说明的问题。19、多选题房地产服务业包括()。(2010年真题)A、

房地产开发经营业B、

物业管理业C、

房地产经纪业D、

房地产咨询业E、

房地产估价业正确答案：

B

C

D

E

参考解析：房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。其中，房地产租赁经营、物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。@##20、多选题商品住宅的最低保修期限是1年的项目有()。A、

屋面防水B、

卫生间地面C、

管道堵塞D、

卫生洁具E、

灯具、电器开关正确答案：

B

D

参考解析：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。21、多选题下列房地产法律、法规中，属于房地产行政法规的有()。A、

《物业管理条例》B、

《城市房地产管理法》C、

《土地管理法实施条例》D、

《商品房销售管理办法》E、

《安徽省城市房地产交易条例》正确答案：

A

C

参考解析：房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。B项属于房地产法律；D项属于房地产行政规章；E项属于房地产地方性法规。22、多选题工程质量监督机构应当对工程竣工验收的()等情况进行现场监督。A、

组织形式B、

验收程序C、

验收的方法D、

执行验收标准E、

验收人员资格正确答案：

A

B

D

参考解析：负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。23、多选题房地产中介服务包括()。A、

房地产开发B、

房地产咨询C、

房地产投资D、

房地产估价E、

房地产经纪正确答案：

B

D

E

参考解析：房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。其中，房地产租赁经营、物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。24、多选题《物业管理条例》确立的基本法律关系包括()。A、

供水、供电等单位与开发企业的关系B、

业主相互之间的关系C、

业主与物业服务企业之间的关系D、

开发企业与业主、物业服务企业之间的关系E、

社区居委会与业主大会、业主委员会的关系正确答案：

B

C

D

E

参考解析：《物业管理条例》确立的基本法律关系包括业主与物业服务企业之间的关系（C对）、开发企业与业主、物业服务企业之间的关系（D对）、社区居委会与业主大会、业主委员会的关系（E对）。此外，业主相互之间也存在着一定的关系（B对）。这些关系构成了物业管理的基础，对维护业主的合法权益和社区的正常运行具有重要意义。25、多选题房地产服务业包括()。A、

房地产开发经营业B、

物业管理业C、

房地产经纪业D、

房地产咨询业E、

房地产估价业正确答案：

B

C

D

E

参考解析：房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。其中，房地产租赁经营、物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。26、多选题物业管理的内涵包括()。A、

物业管理的管理对象是物业B、

物业管理的服务对象是物业C、

物业管理的服务对象是人D、

物业管理的属性是服务E、

物业管理的属性是经营正确答案：

A

C

E

参考解析：物业管理的内涵包括如下几点：①物业管理的管理对象是物业；②物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）和物业使用人；③物业管理的属性是经营。27、单选题房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明()。A、

预售许可证书号B、

开发企业名称C、

建筑面积或者使用面积D、

土地使用权取得的方式正确答案：

D

参考解析：《城市房地产管理法》规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。28、单选题房地产开发企业变更商品房的规划、设计后通知买受人，买受人有权在通知到达之日起()日内作出是否退房的书面答复。A、

10B、

15C、

30D、

60正确答案：

B

参考解析：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。29、多选题我国《城市房地产管理法》调整的是与()有关的各种社会关系。A、

房地产信息B、

房地产开发C、

房地产贷款D、

房地产交易E、

房地产登记管理正确答案：

B

D

E

参考解析：《城市房地产管理法》以城市规划为依据，对如何取得国有土地使用权，如何进行房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出具体规定。该法是我国第一部全面规范房地产开发用地、房地产开发建设、房地产交易、房地产登记管理的大法，是房地产业立法、执法和管理的主要依据。30、多选题下列关于住宅专项维修资金管理的说法中，正确的是()。A、

业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金由物业服务企业代为管理B、

业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行C、

开立住宅专项维修资金专户，应当以房屋户门号为单位设账，按物业管理区域设分户账D、

住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定E、

业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额20%的，应当及时续交正确答案：

B

D

参考解析：A项，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。BC两项，业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。D项，住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。E项，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。31、多选题房地产价格评估时，应当以()为基础，并参照当地的市场价格进行评估。A、

最低地价B、

最高地价C、

基准地价D、

标定地价E、

重置价格正确答案：

C

D

E

参考解析：《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。@##32、多选题管理规约的内容主要包括()。A、

有关物业的使用、维护、管理B、

业主委员会的职责C、

业主的共同利益D、

业主应当履行的义务E、

违反规约应当承担的责任正确答案：

A

C

D

E

参考解析：管理规约的内容主要包括四个方面：①有关物业的使用、维护、管理；②业主的共同利益；③业主应当履行的义务；④违反规约应当承担的责任。33、多选题土地使用权转让包括下列()行为。A、

出售B、

抵押C、

交换D、

赠与E、

出资正确答案：

A

C

D

参考解析：《出让转让暂行条例》第十九条规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。34、多选题规范物业管理行业的发展对全面建设小康社会积极的促进作用包括()。A、

有利于提高人民群众居住质量B、

有利于增加就业C、

有利于促进物业管理企业发展D、

有利于维护社区稳定E、

有利于促进财富增值正确答案：

A

B

D

E

参考解析：规范物业管理行业的发展，对于全面建设小康社会具有积极的促进作用，具体主要是：①有利于提高人民群众居住质量，改善城市面貌；②有利于增加就业，扩大居民消费；③有利于维护社区稳定，推动精神文明建设；④有利于促进财富增值，培育民主意识。35、多选题关于国有建设用地使用权出让最高年限的说法，正确的有()。A、

工业厂房用地50年B、

中学教学楼用地40年C、

多层住宅用地70年D、

旅游度假村用地40年E、

百货商场用地50年正确答案：

A

C

D

参考解析：国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；⑧教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。36、多选题根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，交存住宅专项维修资金的范围包括()。A、

住宅B、

住宅小区内非住宅C、

出售的公有住房D、

一个业主所有且其他物业不具有的部位E、

一个业主所有且其他物业不具有的共用设施设备正确答案：

A

B

C

参考解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，交存住宅专项维修资金的范围包括：①住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；②住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅；③属上述范围的出售的公有住房。37、多选题国有土地有偿使用的方式主要有()。A、

国有土地租赁B、

国有土地划拨C、

国有土地使用权作价入股D、

国有土地使用权作价出资E、

土地使用权出让正确答案：

A

C

D

E

参考解析：我国国有土地供给实行有偿使用和划拨两种方式。除国家核准的划拨土地可以无偿使用外，其他国有土地的使用均应以有偿使用方式取得。国有土地有偿使用方式包括：①国有建设用地使用权出让；②国有土地租赁；③国有建设用地使用权作价出资（人股）和授权经营。38、多选题按照服务的性质和提供的方式，物业管理的基本内容可分为()。A、

专项性公共服务B、

常规性公共服务C、

针对性的专项服务D、

针对性的特约服务E、

委托性的特约服务正确答案：

B

C

E

参考解析：按照服务的性质和提供的方式，物业管理的基本内容可分为以下三类：①常规性公共服务；②针对性的专项服务；③委托性的特约服务。39、多选题采取行政划拨的方式，把城镇国有土地无偿分配给单位和个人无限期使用，其缺点在于()。A、

减轻单位职工或个人的经济压力B、

排斥市场对土地利用的调节作用C、

土地资源配置不合理D、

提高了个人的工作积极性E、

城市面貌长期落后正确答案：

B

C

E

参考解析：采取行政划拨的方式，把城镇国有土地无偿分配给单位和个人无限期使用，这种制度有许多弊病，完全排斥地租规律、市场机制对土地利用的调节作用，土地资源配置不合理，致使土地在经济发展中不能更好地发挥应有的作用，特别是人们都想占好地、多占地，导致土地资源配置不合理，城市基础设施建设投资不能通过其带来的土地增值得到回收，导致城市基础设施和城市面貌长期落后。40、多选题下列行为中，属于违反商品房销售管理规定的行为有()。(2009年真题)A、

房地产开发公司委托房地产经纪机构销售竣工商品房B、

房地产开发公司返本销售商品房C、

房地产开发公司将验收不合格的商品房擅自交付使用D、

房地产经纪机构代理销售不符合销售条件的商品房E、

房地产开发公司委托没有资格的房地产中介机构代理销售商品房正确答案：

B

C

D

E

参考解析：《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为：①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。④商品住宅不得分割拆零销售。⑤国务院根据《城市房地产管理法》第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。41、多选题下列关于国有建设用地使用权的说法中，正确的是()。A、

土地使用者应在合同签订后30日内支付全部出让金B、

工业用地有两个以上意向用地者的，应当采取协议的方式出让C、

土地使用者在经得出让人的同意之后方可改变合同约定的使用用途D、

土地使用期满，土地使用者需要续期所缴纳的续期土地出让价款E、

通过行政划拨取得的土地使用权，在有偿转让时需补交土地出让价款正确答案：

D

E

参考解析：A项，按照现行规定，土地使用者应在签订国有建设用地使用权出让合同后60日内支付全部出让金，逾期未全部支付的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。B项，《物权法》第一百三十七条规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。C项，土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意。42、多选题关于商品住宅保修期的说法，正确的有()。(2012年真题)A、

管道堵塞，保修期为2个月B、

电器开关，保修期为6个月C、

卫生洁具，保修期为6个月D、

管道渗透，保修期为2年E、

屋面防水，保修期为3年正确答案：

A

B

E

参考解析：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。43、多选题我国全面推行城镇国有土地有偿使用制度，实行城镇国有土地使用权()的制度。A、

无偿B、

有偿C、

无限期D、

有限期E、

可流动正确答案：

B

D

E

参考解析：国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，在全国范围内全面推行城镇国有土地有偿使用制度改革，实行城镇国有土地使用权有偿、有限期、可流动的制度。44、多选题关于《住宅质量保证书》中商品住宅有关项目最低保修期限的说法，正确的有()。(2011、2006年真题)A、

墙面渗漏3年B、

墙面抹灰层脱落1年C、

卫生间地面渗漏1年D、

电气开关6个月E、

管道堵塞2个月正确答案：

B

C

D

E

参考解析：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时的，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。45、多选题依据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，以划拨方式取得的土地使用权()A、

一律不得转让B、

经批准可以出租C、

可以直接抵押D、

必须按法定的程序办理手续E、

除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制正确答案：

B

D

E

参考解析：国有建设用地使用权划拨的特征包括：①以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。②划拨土地使用权包括土地使用者缴纳征收（拆迁）安置、补偿费用和无偿取得两种形式。③除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。④取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。⑤在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。⑥未经批准，划拨的国有建设用地使用权用途不得改变。46、多选题商品房现房销售应具备的条件有()。(2007年真题)A、

取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B、

持有建设工程规划许可证C、

已通过竣工验收D、

物业管理方案已落实E、

取得商品房销售许可证正确答案：

A

B

C

D

参考解析：商品房现售必须符合的条件有：①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已经落实。47、多选题我国国有土地供给实行()两种方式。A、

有偿使用B、

划拨C、

国有土地租赁D、

国有建设用地使用权作价出资E、

国有建设用地使用权出让正确答案：

A

B

参考解析：国有土地供给在我国通常有有偿使用和划拨两种方式。有偿使用是通过签订合同或者缴纳土地使用费等方式来实现的，而划拨则是根据国家和地方政府的相关政策和法规，将土地无偿或者以较低价格提供给土地使用者使用。因此，AB是正确答案。48、多选题房地产经纪机构代理预售商品房时，应向商品房购买人出示的资料有()。(2011年真题)A、

商品房销售委托书B、

商品房选址意见书C、

商品房销售许可证D、

预售房屋所有权证书E、

销售场所的房屋租赁合同正确答案：

A

C

参考解析：商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将商品房销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。B项，中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。选址意见书是在项目建设期间的证书。DE两项，房屋租赁合同和房屋所有权证书是房屋销售成功后，与购房人签订的合同，或交易中心颁发的证书。49、单选题划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，土地使用权出让金由()。A、

转让方缴纳B、

受让方缴纳C、

转让方和受让方各缴纳一半D、

转让方与受让方协商缴纳正确答案：

B

参考解析：《城市房地产管理法》明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式：①需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；②不改变原有土地的划拨性质由转让方上缴土地收益或做其他处理。50、单选题《城市房地产开发经营管理条例》属于()。A、

法律B、

行政法规C、

地方性法规D、

行政规章正确答案：

B

参考解析：房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》等。51、多选题廉租住房保障方式实行()相结合的方式来解决低收入家庭的住房困难。A、

低价出租B、

货币补贴C、

免费出租D、

实物配租E、

低价购买正确答案：

B

D

参考解析：廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。52、单选题当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成损失的()为标准适当减少。A、

10％B、

20％C、

30％D、

40％正确答案：

C

参考解析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。53、多选题我国已建立保障性住房和商品住房并存、租售并举，覆盖全社会各阶层的多层次住房供应体系。其中，保障性住房包括()。A、

房改房B、

廉租住房C、

公共租赁住房D、

小产权房E、

经济适用房正确答案：

B

C

E

参考解析：保障性住房是政府为解决特定群体住房问题而提供的住房类型，包括廉租住房、公共租赁住房和经济适用房等。因此，选项BCE是正确的。而房改房、小产权房虽然也是住房类型，但并不是保障性住房，因此不包括在内。54、多选题申请办理《商品房预售许可证》应提交的证件和资料有()。(2012年真题)A、

商品房预售方案B、

商品房预售许可申请表C、

关于工程施工进度说明D、

房地产开发企业的资质等级证书E、

投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上的证明正确答案：

A

B

C

D

参考解析：《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质等级证书；③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；④投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案，应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；⑦其他有关资料。55、多选题公共租赁住房简称公租房，是指限定()，面向符合规定条件的人员出租的保障性住房。A、

建设标准B、

租赁人数C、

物业类型D、

租金水平E、

租赁期限正确答案：

A

D

参考解析：公共租赁住房简称公租房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。56、多选题下列关于商品房的表述中，正确的有()。(2007年真题)A、

商品住房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》B、

房地产开发企业对商品房的保修期自工程竣工验收合格之日起计算C、

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人D、

商品房质量存在问题，严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同的，人民法院应予支持E、

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门正确答案：

A

C

D

参考解析：B项，商品住宅的保修期自商品住宅交付之日起计算。E项，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。同时房地产开发企业还应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。57、多选题我国现阶段的房屋所有权，按照所有制的不同，一般划分为()。A、

全民所有制房产B、

国家所有房产C、

集体所有制房产D、

私人所有房产E、

外资及中外合资房产正确答案：

A

C

D

E

参考解析：根据我国现阶段的房屋所有权制度，按照所有制的不同，房屋所有权一般划分为全民所有制房产、集体所有制房产、国家所有房产、私人所有房产以及外资及中外合资房产。这是因为我国的所有制结构是由社会主义公有制为主体、多种所有制经济共同发展的，而房屋作为重要的生产资料和财产之一，也必然受到这种所有制结构的影响。因此，选项A、C、D、E是正确的。58、多选题下列关于房地产开发经营的表述中，不正确的有()。(2006年真题)A、

商品住房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》B、

商品房的保修期自物业管理企业物业接管验收合格之日起计算C、

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人D、

超过合同约定的期限，房地产开发企业仍不能交付商品房的，购房人有权要求赔偿损失但不能主张退房E、

房地产开发企业故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，导致商品房合同无效的，买受人可以要求出卖人承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任正确答案：

B

D

E

参考解析：B项，商品住宅的保修期自商品住宅交付之日起计算；D项，超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人有权解除合同；E项，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。59、多选题下列关于小产权房的说法中，错误的是()。A、

所有权权能不完整或受限B、

属合法建筑C、

不可设定抵押D、

可依法定程序进行登记E、

建成后可按市场价格销售正确答案：

B

D

E

参考解析：由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后，在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的所有权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房，这类房屋被称为小产权房。由于小产权房属于违法建设和销售的房屋，依法不能交易、办理房屋登记、抵押、继承。60、多选题购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有()。(2009年真题)A、

使用一年后发现屋面漏水B、

办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C、

办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D、

尚未使用即发现下水管道堵塞E、

下雨时发现外墙渗水正确答案：

A

D

E

参考解析：相关法律规定，确属主体结构质量不合格的，而不是一般性的质量问题可以退房。一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。ADE三项均属于一般性质量问题应该通过保修解决。BC两项，购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，交付使用之后是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而只要在合理的使用年限内，属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。61、多选题私人所有房产，是公民个人所有的房产，产权人依法享有()等权利。A、

占有B、

使用C、

处分D、

收益E、

绝对正确答案：

A

B

C

D

参考解析：私人所有房产属于公民个人所有的房产，产权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，正确答案为ABCD。62、多选题房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括()。(2009年真题)A、

土地使用权证书B、

工程施工合同C、

建设工程规划许可证D、

房屋拆迁许可证E、

建设工程施工许可证正确答案：

A

B

C

E

参考解析：《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质等级证书；③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；④投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案，应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；⑦其他有关资料。63、多选题下列关于房屋征收的说法中，正确的是()。A、

征收范围确定之后，改建房屋导致的房屋增值应当加以补偿B、

房屋征收补偿方案的征求意见期限不得少于15日C、

房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权D、

房屋征收只能是只能为了公共利益的需要E、

房屋征收的主体是国家，通常是由房地产开发商执行正确答案：

C

D

参考解析：A项，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。B项，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。E项，房屋征收的主体是国家，通常是由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。64、多选题下列关于商品房预售的表述中，错误的有()。(2007年真题)A、

未竣工的预售商品房不得再行转让B、

为尊重客户，销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房C、

国家推行商品房预售合同网上即时备案制度D、

房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价E、

房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，登记机关可以为其办理房屋权属登记手续正确答案：

B

E

参考解析：实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。65、多选题房屋征收的限制条件有()。A、

征收只能以发展公共利益，提升公共福祉为目的B、

征收必须依照法定的权限和程序进行C、

征收时必须充分保障被征收人的合法权益D、

政府以征收的执行人身份出现E、

以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿正确答案：

A

B

D

E

参考解析：征收作为一种强制性行为，有严格法定的限制条件：①只能为了公共利益的需要；②必须严格依照法定的权限和程序；③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。66、多选题关于商品房销售管理的说法，错误的有()。(2010年真题)A、

未竣工已预售的商品房不得再行转让B、

销售商品房时无须核对买受人是否用实名购房C、

国家推行商品房预售合同网上即时备案制度D、

房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息E、

房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房正确答案：

B

D

E

参考解析：B项，实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。D项，对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。E项，房地产开发企业在销售商品房中，不得返本销售或者变相返本销售商品房。67、多选题市、县级人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当()。A、

足额到位B、

统一发放C、

专款专用D、

专户存储E、

标准一致正确答案：

A

C

D

参考解析：市、县级人民政府在作出房屋征收决定之前，必须确保征收补偿费用已经足额到位，并专款专用，即用于房屋征收补偿活动，不得挪作他用。同时，这些资金还需要专户存储，以确保资金的安全和透明度。因此，选项A、C、D是正确的。68、多选题在正常使用下，下列符合施工单位对房屋建筑工程的最低保修期限规定的有()。(2008、2007年真题)A、

屋面防水为5年B、

电气系统安装为1年C、

装修工程为2年D、

卫生间地面渗漏为1年E、

供暖系统为1个供暖期正确答案：

A

C

参考解析：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气系统、给排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。69、多选题业主的建筑物区分所有权，包括以下()基本内容。A、

对专有部分的所有权B、

对专有部分的管理的权利C、

对建筑区划内的共有部分享有共有权D、

对共有部分享有共同管理的权利E、

对公共部分承担相应的权利和义务正确答案：

A

C

D

参考解析：《物权法》为适应现实的要求，对建筑物区分所有权首次通过立法的方式予以明确，业主的建筑物区分所有权，包括了以下三个方面的基本内容：①对专有部分的所有权；②对建筑区划内的共有部分享有共有权；③对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。70、多选题商品房预售应符合的条件有()。(2011、2008年真题)A、

已交付全部国有建设用地使用权出让金，取得土地使用权证书B、

持有建筑工程规划许可证C、

按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期D、

向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》E、

已通过竣工验收正确答案：

A

C

D

B

参考解析：答案是ABCD。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规，商品房预售应当符合下列条件1：

选项A：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，确保开发商合法拥有土地开发权。选项B：持有建设工程规划许可证，表明建设项目符合城市规划要求，包括建筑布局、高度、密度等方面经过规划部门审批。选项C：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，避免开发商因资金不足导致工程烂尾，损害购房者利益。选项D：向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，这是商品房预售的法定程序，经过相关部门审核批准后发放的许可证明，是商品房可以合法预售的重要凭证。

选项E“已通过竣工验收”是商品房现房销售的条件，而非预售条件9。71、单选题以划拨方式取得土地使用权的私有住房，因()的原因，可以不办理土地使用权出让手续。A、

转让后仍然用于居住B、

位于市郊偏僻地区C、

亲友之间相互转让D、

以经济适用住房的价格转让正确答案：

A

参考解析：《城市房地产转让管理规定》规定的不办理出让手续的情况有：①经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目；②私有住宅转让后仍用于居住的；③按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；④同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；⑤转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的；⑥据城市规划土地使用权不宜出让的；⑦县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。72、多选题关于商品住宅保修期的说法，正确的有()。A、

管道堵塞，保修期为2个月B、

电器开关，保修期为6个月C、

卫生洁具，保修期为6个月D、

管道渗透，保修期为2年E、

屋面防水，保修期为3年正确答案：

A

B

E

参考解析：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时的，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。73、单选题商品房预售人应当在签约之日起()内持商品房预售合同向登记部门登记备案A、

10日B、

15日C、

30日D、

60日正确答案：

C

参考解析：房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。74、多选题下列关于房地产所有权的说法，错误的有()。A、

房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种B、

我国的土地所有权可分为国家所有、集体所有、私人所有三种C、

房屋所有权可分为集体所有权和私人所有权两种D、

占有、使用、收益和处分通常被认为是所有权具有的四项基本权能E、

“与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现”体现了所有权的完全性正确答案：

B

C

E

参考解析：答案是BCE。

以下是对本题各选项的分析：

选项A：房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种，该说法正确。单独所有是指一人对房地产享有所有权；共有是指两个或两个以上的人对同一房地产享有所有权；建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。选项B：我国的土地所有权只有国家所有和集体所有两种，不存在私人所有的土地所有权，所以该选项说法错误。选项C：房屋所有权可分为国家所有权、集体所有权和私人所有权三种，并非只有集体所有权和私人所有权，因此该选项错误。选项D：占有、使用、收益和处分通常被认为是所有权具有的四项基本权能，这是所有权的核心内容，该选项说法正确。选项E：“与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现”体现了所有权的绝对性，而非完全性，所以该选项说法错误。所有权的完全性是指所有权人对标的物享有全面的、概括的支配权，包括对物的占有、使用、收益和处分等各个方面。75、多选题当发生()时，会引起房屋所有权的消灭。A、

房屋使用年限到期B、

房屋所有权人死亡C、

房屋依法被征收D、

房屋因地震被损毁E、

房屋转让正确答案：

B

C

D

E

参考解析：引起房屋所有权消灭的法律事实有如下几种：①房屋所有权主体的消灭；②房屋所有权客体的消灭；③房产转让、受赠等引起原房屋所有权人对该房屋所有权权利的消灭；④因国家行政命令或法院判决而丧失；⑤房屋所有权人放弃所有权。A项，房屋使用年限到期后可自动续期，不会引起房屋所有权的消灭。76、多选题关于《住宅质量保证书》中商品住宅有关项目最低保修期限的说法，正确的有()。A、

墙面渗漏3年B、

墙面抹灰层脱落1年C、

卫生间地面渗漏1年D、

电气开关6个月E、

管道堵塞2个月正确答案：

B

C

D

E

参考解析：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时的，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。77、多选题我国房屋所有权的设立与转移，需办理()。A、

房屋所有权注销手续B、

房屋所有权登记手续C、

转移登记手续D、

转移申请手续E、

转移公证手续正确答案：

B

C

参考解析：房屋所有权的设立与转移，需办理房屋所有权登记和转移登记手续。不办理房屋所有权登记或转移登记手续，不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。78、多选题房地产经纪机构代理预售商品房时，应向商品房购买人出示的资料有()。A、

商品房销售委托书B、

商品房选址意见书C、

商品房销售许可证D、

预售房屋所有权证书E、

销售场所的房屋租赁合同正确答案：

A

C

参考解析：商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将商品房销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。B项，中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。选址意见书是在项目建设期间的证书。DE两项，房屋租赁合同和房屋所有权证书是房屋销售成功后，与购房人签订的合同，或交易中心颁发的证书。79、多选题房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种，下列行为属于继受取得的有()。A、

房屋遗赠取得B、

依法建造房屋C、

依法没收房屋D、

房屋买卖取得E、

房屋交换取得正确答案：

A

D

E

参考解析：房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种。原始取得主要包括：①依法建造房屋；②依法没收房屋；③收归国有的无主房屋；④合法添附的房屋（如翻建、加层）。继受取得主要包括：①房屋买卖（包括拍卖）；②房屋赠与；③房屋相互交换；④继承人或受遗赠人依法取得。80、多选题下列关于商品房的表述中，正确的有()。A、

商品住房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》B、

房地产开发企业对商品房的保修期自工程竣工验收合格之日起计算C、

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人D、

商品房质量存在问题，严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同的，人民法院应予支持E、

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门正确答案：

A

C

D

参考解析：B项，商品住宅的保修期自商品住宅交付之日起计算。E项，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。同时房地产开发企业还应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。81、多选题关于房地产的他项权利，下列叙述正确的有()。A、

建设用地使用权通是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施B、

宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施C、

土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产D、

地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，为他人提高房地产效益的权利E、

房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利正确答案：

A

B

C

E

参考解析：D项，地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。82、多选题下列关于房地产开发经营的表述中，不正确的有()。A、

商品住房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》B、

商品房的保修期自物业管理企业物业接管验收合格之日起计算C、

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人D、

超过合同约定的期限，房地产开发企业仍不能交付商品房的，购房人有权要求赔偿损失但不能主张退房E、

房地产开发企业故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，导致商品房合同无效的，买受人可以要求出卖人承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任正确答案：

B

D

E

参考解析：B项，商品住宅的保修期自商品住宅交付之日起计算；D项，超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人有权解除合同；E项，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。83、多选题下列我国目前的房地产权利中属于物权的有()。A、

所有权B、

建设用地使用权C、

地役权D、

抵押权E、

租赁权正确答案：

A

B

C

D

参考解析：我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。其中，租赁权属于债权，其余属于物权。84、多选题购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有()。A、

使用一年后发现屋面漏水B、

办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C、

办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D、

尚未使用即发现下水管道堵塞E、

下雨时发现外墙渗水正确答案：

A

D

E

参考解析：相关法律规定，确属主体结构质量不合格的，而不是一般性的质量问题可以退房。一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。ADE三项均属于一般性质量问题应该通过保修解决。BC两项，购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，交付使用之后是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而只要在合理的使用年限内，属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。85、多选题物权又称为()。A、

所有权B、

绝对权C、

相对权D、

对世权E、

他项权正确答案：

B

D

参考解析：物权是对于物享有的权利，根据题目的表述，物权被称为绝对权（B对）和对世权（D对）。因为物权是直接针对物，而不是针对人，所以它是一种对物的权利，属于财产权。所有权（A错）是物权的一种，而C和E项并不是物权的分类。因此，正确答案是BD。86、多选题房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括()。A、

土地使用权证书B、

工程施工合同C、

建设工程规划许可证D、

房屋拆迁许可证E、

建设工程施工许可证正确答案：

A

B

C

E

参考解析：《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质等级证书；③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；④投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案，应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；⑦其他有关资料。87、多选题下列关于物权的说法中，正确的有()。A、

同时有两个以上物权的，优先保护先设立的物权B、

租赁权属于物权C、

既有物权又有债权，优先保护债权人的债权D、

物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利E、

地役权属于用益物权正确答案：

A

D

E

参考解析：B项，我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。其中，租赁权属于债权，其余属于物权。C项，在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，优先保护物权。88、多选题在正常使用下，下列符合施工单位对房屋建筑工程的最低保修期限规定的有()。A、

屋面防水为5年B、

电气系统安装为1年C、

装修工程为2年D、

卫生间地面渗漏为1年E、

供暖系统为1个供暖期正确答案：

A

C

参考解析：在正常使用下房屋建筑工程的最低保修期限为①地基基础和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限;②屋面防水工程有防水要求的卫生间房间和外墙面的防渗漏为5年;③供热与供冷系统为2个采暖期供冷期;④电气系统给排水管道设备安装为2年;⑤装修工程为2年89、多选题债务人不履行到期债务时，抵押权人可以按()方式处理抵押房地产。A、

与抵押人协议折价抵债B、

与抵押人协议变卖C、

自行拍卖D、

将抵押物直接过户给自己E、

请求人民法院拍卖、变卖抵押财产正确答案：

A

B

E

参考解析：《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖